厂房未经竣工验收交付使用的法律风险（大全）

第一篇：厂房未经竣工验收交付使用的法律风险（大全）

厂房未经竣工验收交付使用的法律风险

一、事实描述及前提

在未经竣工验收时，作为发包人的我方已经开始进入厂房、并正准备投产经营。现要明确该过程中存在什么法律风险，采取什么方法能降低或防范该些法律风险。

本篇法律风险的提示及相关建议的提出是建立在我公司已经取得该项工程的国土使用权证书、建设工程规划许可证书的基础之上。同时，本篇所言及司法实践仅为通常做法，并不具有绝对性。

二、法律依据

1.建筑法

2.建设工程质量管理条例 3.城市房地产管理法 4.消防法 5.环境保护法 6.合同法

7.审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释

三、法律分析

（一）法律禁止“建筑工程未经竣工验收交付使用”

依据《合同法》、《建筑法》、、《消防法》、《环境保护法》、《审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释》相关规定，建设工程（包括建筑工程）未经竣工验收、消防验收、防治污染的设施的验收或者未通过该些验收，不得交付使用并进行生产经营，若交付使用将承担不利法律后果。相关法律条文的规定见后文。

此处“交付使用”既包括“发包人擅自使用”，又包括经承包人同意的交付使用。任何一种交付使用，在未经竣工验收之前均为法律法规所禁止，但两者区别在于：发包人因未经竣工验收使用部分的建筑工程质量问题，所主张的民事权利能否获得司法支持。

（二）“使用”和“擅自”的认定

“发包人擅自使用”和“经承包人同意的交付使用”涉及到“使用”的认定，但是法律法规和司法解释均未明确界定其内涵，根据相关司法实践，“使用”认定应包括如下内涵：

1.前提：建设工程未经验收、或验收未通过；

2.程度：应为按照建筑工程的实际用途进行利用，如厂房则实际投入生产、办公楼则进行办公运营、住宅则为实际入住。若改变工程的用途，则依据改变之后的实际用途来确定程度上是否符合要求。实践中发包人在工程现场临时存放生产所需的机器、设备、材料，或接待相关行业、政府、其他方面的参观等一般不认定为“使用”。

3.范围：未经竣工验收使用的范围应以发包人实际使用的空间为限。对于发包人未使用的部分，出现质量问题时，发包人主张权利一般能得到支持。

（三）未经竣工验收，交付使用建筑工程的法律后果

1.“发包人擅自使用”的法律后果

（1）擅自使用（转移占有）建设工程之日视为竣工日期。若发包人和承包人未约定支付工程款的期限或约定不明，则擅自使用之日亦视为工程款支付之日，那么违约金及利息由此日开始计算。

（2）因其擅自所使用部分质量不符合约定，发包人主张民事权利的，不能得到司法支持，如主张存在质量问题而拒付工程款就难以获得司法支持。

但是在合理使用寿命内的地基基础工程和主体结构质量问题不符合要求时，发包人因此主张权利的能获得支持。对于钢结构，立柱、主梁、次梁通常都算在主体结构的范畴；但小支梁、檩条是否算主体结构实践中存在争议，但通常认为也属于主体结构。

（3）相关行政处罚：

违反《建设工程质量管理条例》规定，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任；

违反《消防法》的规定，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。

违反《环境保护法》的规定，责令停止生产或者使用，可以并处罚款。2.“经承包人同意的交付使用”的法律后果

（1）根据司法解释的精神和民法原则，“经发包人同意的交付使用”，发包人因使用建筑工程部分质量问题向承包人主张权利时，非一概不能得到司法支持；同理，竣工日期和工程款支付日期，也非为交付使用之日。

（2）“经承包人同意的交付使用”也是未经竣工验收后的使用，违背了法律的强制性规定，也会因此承担相关的行政处罚，具体处罚类型与“发包人擅自使用”的法律后果一致。

四、法律风险提示

目前，我公司在未经承包人同意的情况下，已将部分生产设备材料置于厂房、但人员均未进场且未投入生产运营。鉴于该事实，我公司的行为被认定为“未经竣工验收擅自使用”的可能性不大；但由于我公司将设备置于厂房的真实目的更倾向于为投入生产而开始安装设备，而非为生产所需而临时存放，因此，并不能排除我公司的行为被认定为“未经竣工验收擅自使用”。1.若被认定为“擅自使用”行为，则公司有可能承担上述相关民事和行政的不利法律后果；

2.若未被认定为“擅自使用”行为，尽管无需承担上述相关不利法律后果，但是由于机器、设备、材料的放置、移动等利用厂房的过程中可能会造成厂房损害，该损害会因我方造成而需自行承担责任。

3.我方的行为在被承包人知晓或掌握相关证据的情况下，我方在谈判、调解、仲裁或诉讼中可能处于被动地位。

五、法务部建议

1.建议以合法有效途径给承包方施加压力，催促承包方配合验收，使得工程尽快完成验收并交付使用；

2.建议暂不投入生产经营，机器、设备、材料的存放、移动尽量小心，尽量避免造成厂房损害；

3.发现厂房存在质量问题应及时反映至工程部门，并对该质量问题进行记录，必要时应请相关部门做出证明。具体条文：

1、建筑法：

第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2、建设工程质量管理条例：

第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。第五十八条 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；

（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；

（二）验收不合格，擅自交付使用的；

（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。3.城市房地产管理法

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。4.消防法

第十三条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

第五十八条 违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：

（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；

（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止施工的；

（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；

（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的；

（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。

建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款。6.环境保护法

第二十六条 建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。

防治污染的设施不得擅自拆除或者闲置，确有必要拆除或者闲置的，必须征得所在地的环境保护行政主管部门同意。

第三十六条 建设项目的防治污染设施没有建成或者没有达到国家规定的要求，投入生产或者使用的，由批准该建设项目的环境影响报告书的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以并处罚款。6.合同法

第二百七十九条：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

7.审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释

第十三条 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

第十四条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

第二篇：工程未经竣工验收的法律责任分析

工程未经竣工验收的法律责任分析

建设工程施工合同中，按期竣工是施工单位的主要义务。工程竣工后，由建设单位进行竣工验收，确认合格后予以接收并支付工程款。实践中，施工单位工程完工之日和竣工验收合格之日之间经常会有时间差，究竟以哪一个时间认定为竣工时间，对当事人来说至关重要，因为它涉及工程款的支付时间和利息的起算时间、承包人是否构成逾期竣工违约或支付逾期竣工违约金的数额、工程风险转移等重要问题，通过本案例分析，笔者指出工程未经竣工验收建设单位与施工企业各处法律责任

【案情简介】

2005年4月6日，中冠公司与开天公司签订《建设工程施工合同》一份，约定中冠公司将其厂房、办公楼、生活楼、门卫、室外等工程发包给开天公司施工；合同工期为215天，合同签订后按实际开工报告为开工日期；合同通用条款第14.1和 14.2条约定，承包人必须按照合同约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工。因承包人原因不能按照合同约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工的，承包人承担违约责任；合同专用条款第35.2条约定，承包人违约应承担的违约责任按每延迟竣工一天罚款5,000元计算。

合同签订后，2005年6月10日，双方确认工程开工，按照合同约定，应于2006年1月10日竣工。2005年8月11日，开天公司向中冠公司出具申请报告一份，以2005年8月因台风等原因申请工期顺延5天，中冠公司盖章同意。2006年6月26日、7月5日，中冠公司代理人分别发函给开天公司，要求开天公司加快施工工程，并要求追究逾期竣工的违约责任。2006年9月29日，开天公司向中冠公司发函称系争工程已全部达到竣工验收条件，请求开天公司在2006年9月30日进行竣工验收。2006年9月30日，中冠公司回函称项目工程尚未全部按约完工，环境尚需清理，未按国家工程验收有关规定提供完整的竣工资料和验收报告等。

因双方对工程是否竣工协商未果，中冠公司遂提起诉讼，请求判令：

1、开天公司继续履行合同，立即完成合同约定的剩余建设工程；

2、开天公司支付逾期竣工的违约金1160000元（每日5000元，自2006年1月16日暂算至2006年9月4日，以后按实计算至工程竣工验收通过之日）；

3、开天公司赔偿中冠公司其他经济损失251400元（包括监理费和甲方工程师工资的额外支出）。开天公司辩称，系争工程已经施工完成，其已在2006年9月发出验收通知，工程至今未能验收的原因在于中冠公司故意拖延。

【 法院判决】

法院认为，原告、被告签订的《建设工程施工合同》合法有效，至2006年9月29日开天公司向中冠公司发出验收通知，工程已基本符合验收条件，按照诚实信用的原则，中冠公司应组织验收。法院根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》有关工程竣工验收的规定，按照双方合同关于违约条款的约定，判决：开天公司支付中冠公司违约金（计算方式为：从2006年1月16日开始计算至2006年9月29日，按照每天5000元计算），中冠公司其它诉讼请示不予支持。

【律师分析】

一、施工单位是否按期竣工是本案的争议焦点之一

在建设工程合同中，承包人的义务是按照合同约定的期限、质量标准完成其承包的建设工程任务。对于双方之间因逾期竣工违约产生的纠纷，首先需要对承包人的施工时间即工期作出正确的认定，据此判断承包人是否存在逾期竣工的违约事实。本案中，双方当事人确定的开工日期为2005年6月10日，合同约定的工期为215天，其中扣除因台风等原因顺延工期5天，故系争工程的竣工截止日期应为2006年1月15日。开天公司在2006年1月15日之前尚未竣工，构成违约，故应当承担从2006年1月16日开始至符合验收条件期间的逾期竣工违约责任。

二、本案的争议焦点之二是建设单位是否构成拖延验收工程

国务院《建设工程质量管理条例》颁布实施后，政府不再参与建设工程的竣工验收工作，而由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收或自行进行验收，因而竣工验收工作的主导权在于发包人。如果在承包人完成施工任务并向发包人提交了竣工验收报告后，发包人出于种种原因不予组织验收的，必然会给承包人造成损失。因此最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第十四条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。本案中，系争工程已经建造完毕，仅有回填土等零星收尾工作尚未完成，依据诚实信用原则应当认定工程已经符合竣工验收条件。作为建设方的中冠公司，在收到开天公司的竣工报告后，理应及时组织有关单位进行竣工验收，即便存在零星土建工程未按设计规定内容全部建成，但只要不影响正常生产，亦应办理竣工验收手续。现因中冠公司拖延办理竣工验收手续，导致系争工程至今未进行竣工验收并直接导致工程不能交付使用，故依据最高人民法院的相关司法解释，开天公司提交竣工报告之日应视为工程竣工之日，开天公司的违约责任也应计算至该日。

【律师建议】

实际上，本案在审理过程中，一审法院的判决是不同于二审法院的，一审法院认为，2006年9月29日开天公司向中冠公司发函称已具备竣工验收条件不能当然认为工程已备竣工验收条件，二审判决则是根据最高人民法院的解释认定已经达成竣工验收条件。一审、二审法院对本案的不同态度实际上反映了一个问题：要求工程竣工验收时，怎样判断施工企业所做工程已经具备竣工验收条件？一般认为，达到如下条件，可以交付竣工验收：１.完成工程设计和合同约定的各项内容。２.施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告和竣工图纸。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。３.对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。所以，施工企业首先应在合同中明确约定施工的各项内容，在这些内容确认完成后，提供完备的资料，以防建设单位提出工程未完全完工、资料不完，不能验收的抗辩。虽然最高人民法院的司法解释对施工企业相对有利，但司法实践操作的不尽一致也是不得不注意的。如同本案，一审法院认为零星工程未完成，所以不符合验收条件，而二审法院则是相反观点。第二个需要提示的问题建设单位不及时竣工验收的法律责任问题。建设部《建筑工程施工合同》通用条款第十条违约、索赔与争议中，并没有约定甲方不进行验收的法律责任，所以施工企业应根据项目验收的需要，结合对甲方信用的了解，明确约定如甲方不及时竣工验收的违约责任，以减少甲方恶意不进行验收情况的发生。另外，在建设工程施工合同纠纷中，因为竣工验收发生争议也具有多样性，比如说甩项验收争议、甲方指定分包恶意拖延工期使得整个工程不能验收争议、资料不完争议、监理单位不配合争议等等，所以作为企业，应根据自己工程施工的经验，结合是经常出现的一些案例，制定出完备、实用、防风险的建设工程施工合同，充分利用法律手段保护自己的合法权益是非常有必要的。

第三篇：主厂房工程竣工验收申请书

工程竣工验收申请书

一、工程完成情况：

庆安集团有限公司51#厂房铝合金砂型铸造生产线改造工程于2010年11月13日开工建设，2011年8月24日全面竣工，历时9个月，按照设计图纸批准的方案已完成了全部工程，即：主厂房土建改造工程；新建附楼土建工程；装饰装修工程；给排水工程；通风空调工程；电气设备安装工程等。

二、验收条件检查结果：

依据国家的有关规定，该工程按设计要求已完成了全部工程施工任务。工程投资使用合理，竣工资料已准备齐全，工程施工质量已通过了监理公司的质量检验，工程质量合格，已具备正式验收条件。

三、建议验收时间、地点和参加单位：

根据工程完成情况和庆安集团有限公司主管部门的相关要求，51#厂房铝合金砂型铸造生产线改造工程竣工验收工作建议拟定于 2011年11 月 17日进行，验收地点在51#厂房，参加单位有：庆安集团有限公司主管部门；省七建庆安项目部、四方监理等有关单位。

综上所述，庆安集团有限公司51#厂房铝合金砂型铸造生产线改造工程已具备竣工验收条件，恳请上级主管部门安排正式验收。

陕西建工集团第七建筑工程有限公司庆安项目部

2011年11月15日

第四篇：关于商品房交付使用条件的法律探讨

在商品房买卖的实践中，在房屋交付的环节上的法律纠纷一般有以下两种情况，一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为该房屋未达到交付的条件而拒绝受领，二是购房人接受房屋后认为该房屋不符合交付条件而主张开发商违约。第一、对“商品房交付条件”的正确理解

首先，必须提前界定关于“商品房交付条件”的法律概念和相关规定。即在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此问题上的相关法律规定而言，基本如下： 《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《建设工程质量管理条例》 第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。” 《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《 商品房销售管理办法》

第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

第八条 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。《建设项目环境保护管理条例》

第二十三条 建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理办法》

第三十三条 竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：

（一）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；

（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；

（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；

（四）具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；

（五）已签署工程保修证书。《中华人民共和国消防法》

第四十条 违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款：

（一）建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的；

（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用的；

（三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业的。

单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者罚款。

《四川省建设工程质量管理规定》

第十四条实行建设工程阶段验收和竣工验收制度。交付验收的建设工程，必须符合工程设计和承包合同中规定的各项内容，达到国家和省规定的竣工条件，工程价款结算清楚。

建设工程经建设工程质量监督机构质量核定合格并经竣工验收合格后，方可使用。未经质量核定和竣工验收或质量核定和竣工验收不合格的建设工程，不准使用、出售，不予办理产权证。

以上是我国现行法律法规规章关于商品房交付使用条件的相关规定。鉴于此，可以认为，商品房作为居住物首先要符合建设工程验收标准，同时作为房地产市场的流通物，还应该符合综合验收的标准。

笔者结论是：商品房的交付条件是通过综合验收，并取得相关证明文件。第二、对建设部《商品房买卖合同示范文本》（２０００年版）第八条的重新认识 《商品房买卖合同示范文本》第八条交付期限。出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1．该商品房经验收合格。

2．该商品房经综合验收合格。

3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．___________________________________________。

以严格的法律视角来看，本条的设计存在相互矛盾之处，而且语意模糊，难以明确其法律意义。从而也给商品房交易埋下了滋生纠纷的隐患，而一些开发商则浑水摸鱼地成为既得利益者。

首先本条体现了签约双方的合同自治精神，空白一栏便是双方当事人自行约定交付条件，当然这在现实交易中是很难实现的。第一项“该商品房经验收合格”即是产生歧义的一种表述，有观点认为如此约定违反了行政法规的强制性规定，当属无效约定。根据上述第一部分的分析，商品房必须进行综合验收或分期综合验收方可交付使用。笔者认为，如果双方约定了第一项的商品房交付条件（使用此示范文本的开发商往往无一例外地会选择此项约定），约定有效，正是因为示范文本的含糊和不确定，购房人和开发商的如此约定并未违反法律、法规的强制性规定。但商品房的交付条件行政法规就此已有明确的规定，意义在于维护房地产市场的交易秩序和规范开发商的行为，保护购房人的权利，开发商是不能通过合同的约定来规避国家对整个行业市场的管理准则。

笔者结论是：商品房交付条件是该商品房经综合验收合格，如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。

第三、在不具备交付条件下开发商通知交房的法律问题

商品房纠纷中，开发商在不具备交付条件，为了逃避迟延交付的违约责任，便在合同约定的交付期限内通知购房人办理交付手续。

观点一，商品房买卖合同中明确约定了交付条件（同时也需要考虑法律法规对此的牵制性规定），开发商未具备交付条件（即综合验收）就进行交付，属于合同法上的商品有瑕疵，购房人有权拒绝或要求补充约定。但如果其接受该商品房，则视为其同意变更约定的交付条件。福建省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行后房地产开发经营 案件若干问题的意见》第三十六条规定：“预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付是房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。”

观点二，开发商在通知交付时未办理综合验收，违反了双方合同的约定，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商承担逾期交付的违约责任。上海市法院判例认为：商品房不符合交付条件，但已实际交付的，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。（笔者持此种观点）

实践中也会出现这种情况，商品房已经综合验收合格并取得相关证明文件，购房人在收验房屋时以商品房存在瑕疵而拒绝接受，这里是不是也存在从约定的交付之日到商品房瑕疵去除之日间的逾期交付而违约的问题呢？关于此，笔者认为应当区别来看，一种情况是一般的瑕疵属于商品房质量责任的追究问题，购房人可以向开发商主张商品房的瑕疵担保责任，可以通过商品房买卖合同中保修条款解决，而不能归为逾期交付的责任范畴；一种是属于重大质量问题，该瑕疵足以突破综合验收证明文件的“公信力”，基于此，实践中往往需要第三方即国家质量监督部门的评估和测评。此时，购房人则有权拒绝接受房屋，开发商应当承担逾期交房的违约责任。

第四、逾期交付商品房的违约金计算问题

首先需要明确的是违约金的计算前提是实际产生了逾期交付的法律责任，如前所述。

关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的２－３/万，一般不会涉及增加和减少的问题。关于违约金的计算期限。分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。第五、关于无正当理由拒绝接收房屋的法律风险

一般而言，拒绝接收房屋的正当理由是商品房不符合交付条件，主要体现在两个方面，一是商品房未经过综合验收，未取得相关证明文件；二是商品房存在重大质量瑕疵，而不论该商品房是否经过综合验收和取得证明文件。《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”（参考资料：《房地产司法解释实例释解》人民法院出版社）

第五篇：6#厂房钢结构工程竣工验收评估报告

方城县鸿福物流配送中心6号钢结构厂房

竣工工程施工单位

质 量 评 估 报 告 南阳正大钢结构彩板有限公司

年 月 日 施工单位竣工质量评估报告

方城县鸿福物流配送中心6号钢结构厂房工程根据《建筑工程质量验收统一标准》GB50300的规定，钢结构工程进行分部竣工验收。

一、安全功能检验

1．对现场所用高强度螺栓进行开箱见证取样，做复试符合设计要求和现行国家产品的规定，符合GB50205-2001第4.4.2的规定，见复检报告。

2．焊缝质量：根据设计要求和规范规定对二、二级焊缝进行超声波探伤，均符合GB50205-2001第5.2.4、5.2.6、5.2.8、5.2.9条的规定，见探伤报告。

3．高强度螺栓的施工质量：经现场抽检共检查58个点，合格56个点，合格率96%。符合GB50205-2001第3.0.5的规定，判定合格。

4．柱角及支座的施工质量：现场抽检垫板、二次送浆、锚栓坚固，共抽检38处，合格处，合格率92%。

5．钢梁及钢柱

（1）检查钢梁的变形垂直度和侧向弯曲，共抽查6根梁，采用吊线、拉线、经纬仪和钢尺现场实测偏差均符合GB50205-2001第10.3.3的规定。

（2）钢柱的垂直度，现场抽查12个，采用全站仪和钢尺实测均符合GB50205-2001第11.3.2表中柱子安装的允许偏差。6．主体结构的平面整体弯曲和整体垂直度，用经纬仪测量偏差均在GB50205-2001第10.3.4表的偏差要求之内。

二、6号厂房结构工程观感质量检查如下：

1．普通涂层：每轴线共查5处，观察构件表面无误涂、无漏刷、无漏层、无脱皮和反锈等，基本均匀，没出现皱皮、流坠、针眼、气泡现象。

2．防火涂层：检查符合GB50205-2001第14.3.5和14.3.6的规定，见消防部门出具的消防验收检测报告。3．压型金属板表面：对屋面、墙面压型金属板进行全面观察检查，均符合GB50305-2001第13.3.4条的规定。

三、以上检查结果评定如下：

1．6号厂房分项工程质量均符合GB50205-2001的规定和设计文件的要求。

2．质量控制资料基本齐全。

3．安全功能检测和见证复试均符合设计要求、规范规定。4．观感质量良好。

四、资料整编如下：

1．钢结构工程竣工图纸及相关设计文件已备。2．施工现场质量管理检查记录齐全。3．安全功能检验及见证检测报告齐全。4．观感质量检查项目记录齐全。5．分部、分项工程验收记录齐全。6．分项工程检验批验收记录齐全。

7．强制性条目检查项目、检查记录及证明文件齐全。8．隐蔽工程检查项目，查检验收记录齐全。

9．原材料、成品质量证明文件，中文标志性能检测报告齐全。

五、根据以上判定该厂房钢结构施工质量为合格工程，可以竣工验收。

项目负责人：

南阳正大钢结构彩板有限公司

年 月 日