第一篇：2015土地估价师《案例与报告》：格式规范与内容合规考试试题
2015土地估价师《案例与报告》：格式规范与内容合规考
试试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元。假设契税税率为3%，张某应缴纳的契税为__万元。A．6.6 B．5.4 C．4.2 D．1.2
2、__是决定城市土地利用价值的重要因素。A．经济状况 B．自然条件 C．交通状况 D．区位
3、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。A：待估宗地 B：某交易案例 C：类似宗地 D：标准宗地 E：时间因素
4、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为。A：实行地价冻结 B：停止交易
C：提高交易税金比例 D：政府回收土地 E：时间因素
5、采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了__。A．预测原则和替代原则 B．供求原则和协调原则
C．预测原则和最有效使用原则 D．竞争原则和贡献原则
6、幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的。A：一般因素 B：区域因素 C：个别因素 D：其他因素 E：合法性
7、根据《土地管理法》的规定，土地补偿费是按该地块被征用前3年平均产值的__倍计算。A．5～8 B．6～10 C．8～10 D．10～12
8、某一房地产，已知建筑物的重置价格为：1500元／m2，成新率为80％。据调查，同类房地产年净收益为180元／m2，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为（）元／m2。A.2200 B.2500 C.2600 D.2900
9、土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用方法，从不同的角度考评土地的价值。A：一种 B：两种以上 C：两种 D：三种
E：国家实行土地估价师资格认证制度
10、吕某、王某、蒋某3人经协商，决定共同出资50万元设立一有限责任公司，3人的全部出资经法定的验资机构验资后，向公司登记机关申请设立登记，并提交了公司登记申请书、公司章程、验资证明等文件，经审批，领取了营业执照．根据规定，该公司的成立日期应是。A：股东会成立日
B：公司营业执照签发日期 C：申请成立日
D：政府主管部门批准成立日 E：35％～50％
11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。【2002年考试真题】 A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：时间因素
12、将某城市2009年3～6月各月的住宅价格与上一年同期进行比较，得出各月价格增幅分别为-5％、-2％、2％和3％，这类指标被称为。A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：土地
13、下列不属于土地执法监察内容的是__。
A．对土地管理行政机构的土地转让情况进行检查 B．对集体所有的荒坡的开发情况进行调查 C．对建设用地的使用情况进行调查 D．对耕地占用税的缴纳情况进行调查
14、关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（）。
A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方
C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方
D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容
15、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。A：区域平均地价 B：市场价格的平均值 C：成交地价的平均水平D：评估价格的平均值 E：时间因素
16、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。A：共同特征 B：个性特征 C：整体特征 D：主要特征 E：时间因素
17、分区规划的主要内容不包括__。
A．确定市、区级公共设施的分布及其用地范围
B．确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要的工程设施的位置和用地范围
C．原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量、控制指标 D．确定区域基础设施，如交通、水资源、能源及社会服务设施等的发展目标与布局
18、为证券的发行出具资产评估报告的专业机构就其所应负责的内容弄虚作假而造成损失的，承担责任。A：直接 B：连带 C：全部 D：相关
E：35％～50％
19、某市拟于2006年12月8日，对位于市区的几宗土地实施拍卖，在统计中，若以拟出让土地作为总体，对拟实施拍卖的各宗地面积的表述可称为__。A．数量标志 B．数量指标 C．品质标志 D．质量指标
20、路线价评估法中，划分地价区段的标准应重点考虑、人流量、商业繁华程度等。【2006年考试真题】 A：道路条件 B：公共设施 C：基础设施 D：环境状况 E：时间因素
21、在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是。
A：评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主
B：分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价
C：先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论
D：一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法 E：合法性
22、若情况修正系数协议为0．50，招标为0．73，拍卖为0．9，1996年,1997年、1998年的地价指数分别为1．
12、1．
15、1．20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元／㎡，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为元／㎡。A：1029．18 B：1380．00 C：1440．00 D：1502．61 E：合法性
23、关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在120元以下者只缴纳。A：5％的营业税 B：12％的房产税 C：0．05％的教育税 D：0．35％的城建税 E：时间因素
24、以下权利针对地表土地使用权而言的是__。A．地役权 B．地上权 C．所有权
D．空中权和地下权
25、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。A：道路的宽度
B：道路对某特定土地区位的影响程度 C：道路车道数
D：道路在城镇交通中的地位和作用 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的扣除项目涉及等。
A：开发土地的成本、费用 B：转让房地产发生的费用 C：与转让房地产有关的税金
D：取得土地使用权所支付的金额 E：新建房及配套设施的成本、费用
2、下列，属于破坏耕地行为。
A：未经批准，擅自在耕地上建房，使土地种植条件遭到破坏
B：超过省自治区、直辖市规定的宅基地面积标准，多占土地的行为 C：占用耕地建窑、建坟
D：未经批准，擅自在耕地上取土，使土地种植条件遭到破坏 E：因土地开发造成耕地沙化、盐碱化的
3、货币政策的种类__。A．紧张性货币政策 B．扩张性货币政策 C．紧缩性货币政策 D．扩大性货币政策
4、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格的评估，应当。
A：遵循公正、公平、公开的原则
B：按照国家规定的技术标准和评估程序
C：以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础 D：同时参照当地的市场价格 E：应当参照外地的市场价格
5、测量误差主要可以分为。A：随机误差 B：系统误差 C：人为误差 D：粗大误差 E：仪器误差
6、评估价格包括。A：交易底价 B：基准地价 C：申报地价 D：拍卖底价 E：成交价格
7、公共设施规划布置满足的基本要求有__。A．公共设施要分级成套地布置 B．公共设施要依托现有城区，分布在城区中心
C．各类公共设施要按照与居民生活的密切程度确定合理的服务半径 D．公共设施的分布要结合城市交通组织来考虑 E．公共设施的分布应尽量分散，不易集中
8、下列不适用于收益还原法的有。A：没有收益的不动产
B：机关、学校、公园用地估价 C：公益事业用地估价 D：有收益的土地
E：具有潜在收益的土地
9、一般来讲，决定利率水平的主要基本因素有。A：年利润率 B：平均利润率
C：借款市场中资金供求比对状况 D：企业利润率
E：经营成果的预测方案
10、教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的。A：增值税 B：消费税
C：个人所得税 D：营业税 E：企业所得税
11、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确其制定的法律、法规依据为__。
A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《拍卖法》
E．《土地管理法实施条例》
12、城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。A：省会 B：治区首府
C：50万人口以上的大城市的 D：100万人口以上的大城市的 E：地级市
13、居住用地估价，宜选用。A：市场比较法 B：剩余法
C：成本逼近法 D：收益还原法
E：基准地价系数修正法
14、土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的（）。A．替代原则 B．最有效利用原则 C．公开、公平原则 D．独立性原则
15、按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税叙述正确的有。A：契税实行3％～5％的幅度税率
B：房屋买卖以评估价格为契税计税依据
C：国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据
D：房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税
E：土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税
16、计算建筑物重置价格的方法有。A：净计法 B：平方法 C：叠加法 D：开方法 E：立方法
17、__是地籍管理的核心。A．土地权属管理 B．土地行政管理 C．土地档案管理 D．土地法制管理
18、根据国务院最近发布的规定，各类非农业建设占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行，防止占多补少、占优补劣。
A：按面积占一补一 B：按等级折算 C：占少补多 D：按价补偿 E：35％～50％
19、基准地价评估的基本要求有__。A．评估数据要符合数理统计要求 B．样本数据要准确
C．评估数据以现时土地成本为主 D．评估模型选择要合理
E．要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格
20、资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为__。A．土地所有权借以实现的经济形式 B．为了使用土地本身而支付的
C．直接生产者在农业中创造的生产物被土地所有者占有的部分 D．土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬
21、土地市场客体是指__。A．供给者 B．需求者
C．土地本身及其产权关系 D．中介者和管理者
22、《中华人民共和国物权法》规定，不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括__。A．单位共有 B．按份共有 C．个人共有 D．共同共有
E．单位与个人共有
23、下列说法错误的是__。
A．一般来说，地势高的土地价格高于地势低的土地价格 B．面积较大的土地价格一定高于面积狭小的土地的价格 C．地质条件与土地的承载力密切相关
D．地质条件的好坏直接影响地基处理费用的高低
24、经营矿山开采业的资本家必须缴纳。A：建筑地段地租 B：矿山地租 C：级差地租 D：垄断地租 E：绝对地租
25、在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除的有。A：向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项 B：企业所得税税款 C：税收滞纳金
D：罚金、罚款和被没收财物的损失 E：所有的捐赠支出
第二篇：2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题
2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题
一、单选题：
1、当基准地价评估中的样本数量不足时，可采用下列方法解决()。
A.延长收集资料时间、扩资料收集范围
B.减少样本所需数量
C.重新分类、重新确定所需样本数量
D.以上都不对
标准答案：a 解析：当基准地价评估中的样本数量不足时，应进行样点的补充调查。
2、下列不属于城镇基准地价的确定原则的是()。
A.以实际数据测算结果为辅，以比较、修正的结果为准
B.土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证
C.土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证
D.体现地|考试大|产管理政策 标准答案：a 解析：城镇基准地价确定的原则
(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。
3、下列说法，正确的是()A.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据
B.土地质量即土地使用价值，完全由土地位置决定
C.评估基准地价的依据|考试大|是土地形状
D.在一个均质区域内，无论分成多少土地用途，都只评估出一种基准地价
标准答案：a 解析：城镇基准地价评估基本原理：
1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。
确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。
4、基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于()个。
A.35 B.45 C.30 D.15 标准答案：c 解析：基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于30个。
5、下列关于基准地价确定的原则，错误的是()A.以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。
B.要以评估结果为准|考试大|，并充分体现地价管理政策。
C.土地市场发育的城市，应以市场交易资料评估结果为准。D.土地市场不发育的城市，可以租金剥离法评估结果为准。
标准答案：d 解析：城镇基准地价确定的原则：
(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。
6、在一般情况下，基准地价的修正因素应主要选择影响宗地地价的()A.个别因素
B.区域因素和个别因素
C.一般因素和个别因素
D.一般因素和区域因素
标准答案：b 解析：划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。
二、多选题：
7、下列关于基准地价评估的原理描述正确的是()。
A.各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据
B.土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础
C.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律
D.城镇中土地利用的相对合理性和变化性使基准地价相对稳定和不断演化的前提
E.土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映
标准答案：c，d 解析：城镇基准地价评估基本原理：
1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对|考试大|合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。
确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。
8、评估基准地价时，收集的资料应()。
A.及时填人表格
B.具有代表性
C.均为市场交易价格
D.按实地位置标注到工作的底图上
E.分布均匀
标准答案：a，b，d 解析：
(1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上;(2)调查以土地级或均质地域为单位进行;(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查;(4)样本要有代表性;(5)样本分布要均匀;(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个;(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料;(8)土地利用效益等经济资|考试大|料要求不少于近期连续两年的数据;(9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位;(10)调查资料必须填入相应的调查表格。
9、影响地价的区域因素有()。
A.宗地市政设施条件
B.位置
C.交通条件
D.形状、面积
E.规划限制
标准答案：b，c 解析：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。
三、判断题：
10、根据商业柜台出租资料评估地价的公式为：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积X土地还原利率)。()标准答案：错误
解析：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台分摊土地面积×土地还原利率)
A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。
(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。
(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。
(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作? 答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。
(2)可采取哪几种估价方法? 答：假设开发法，市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1)简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。
2)应搜集审核的资料;国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;若采用市场比较法：
1)在选取可比案例时应考虑哪些因素? 应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
2)确认比准价格有哪几种方法?平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。
第三篇：土地估价师考试案例-评估机构与银行
A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。
(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。
(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。
(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。
(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。
(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任
第四篇：2015土地估价师案例与报告：农用地基准地价更新条件考试试题
2015土地估价师案例与报告：农用地基准地价更新条件考
试试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式
2、土地利用管理工作的“龙头”是__。A．土地规划 B．土地管理
C．土地利用总体规划 D．土地利用
3、土地市场的不均衡主要是由于（）造成的。A.流通方式多样性 B.土地市场垄断性 C.土地市场地域性 D.土地资源稀缺性
4、某市以2000年为基期编制土地利用总体规划，按照规划期限一般要求，其目标年应为__年。A．2010 B．2015 C．2020 D．2025
5、下列建设用地的土地使用权，如确属必需，可以由县级以上人民政府依法批准予以划拨的包括__。
A．某县人民检察院为解决检察人员的住房问题而拟修建一栋宿舍楼 B．某民营企业为扩大生产而需要使用国有土地的
C．某县境内信仰天主教的人特别多，县政府准备修一座天主教教堂
D．某市武装部为解决其人员的住房问题，拟在城郊一块国有土地其建住宅 E．某市天然气公司安装输气管而需要使用国有土地的6、在选择土地最佳的开发利用方式中，最重要的是__。A．选择最佳的土地用途 B．确定建筑容积率 C．确定建筑高度
D．确定建筑装修档次
7、某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为__万元。A．2145 B．2130 C．2040 D．2005
8、使用伸缩性小的透明材质制成等间隔网板、平行线板，然后放在图上适当位置进行土地面积量算的方法，叫。A：几何要素法 B：坐标法 C：求积仪法 D：膜片法 E：土地
9、市级商服中心。
A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品
D：位于城市的几何中心 E：土地
10、在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成关系。A：反比 B：正比 C：互补 D：不相关 E：时间因素
11、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。A．10% B．20% C．30% D．40%
12、王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120㎡，市场价格为每平方米3600元，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为元。A：430000 B：432200 C：432000 D：432100 E：时间因素
13、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2．5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0．5，容积率修正幅度分别为士15％、±5％、±10％．有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1．
5、3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。A：甲=乙＜丙 B：甲＞乙＞丙 C：乙＞甲＞丙 D：丙最大，乙次之，甲最小 E：时间因素
14、居住生活单元相当于一个居民委员会的规模，一般为__人。A．1000～2000 B．2000～3000 C．2000～4000 D．3000～5000
15、按照现行土地利用现状分类，监教所用地属于__。A．公共管理与公共服务用地 B．其它土地 C．商服用地 D．特殊用地
16、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为年。【2008年考试真题】 A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：时间因素
17、某办公楼建筑总面积为10000㎡，建筑造价为2000元／平方米，该办公楼综合成新度为80％．则其价格为万元。A：800 B：2000 C：1656 D：1600 E：时间因素
18、下面对土地估价描述不正确的是__。
A．土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D．土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
19、土地增值税的税率采用__。A．累进税率 B．超额累进税率
C．四级超率累进税率 D．四级定额税率
20、建筑地段地租的显著特点之一是__占绝对优势。A．级差地租 B．绝对地租 C．经济地租 D．垄断地租
21、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限为60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为万元。A：1220 B：1274 C：1525 D：1593 E：时间因素
22、普通股股东的权利不包括。A：参加股东大会的权利 B：股票转让权 C：要求赎回权
D：公司剩余财产的分配权 E：土地
23、个人所得税的税率有两种，它们是__。A．比例税率、超额税率 B．比例税率、名义税率 C．名义税率、实际税率 D．实际税率、超额税率
24、某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为。A：2079年7月 B：2079年2月 C：2076年7月 D：2076年2月 E：合法性
25、甲公司将某土地使用权以50万元／亩的价格转让给乙公司，向国家申报的土地交易价格为35万元／亩，同期该地块的市场价格在30万元／亩左右，现由于社会公共利益需要收回该土地，应按万元／亩的价格标准计算补偿价格。【2004年考试真题】 A：50 B：35 C：30 D：20 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、居住区的用地组成包括．【2008年考试真题】 A：居住建筑用地 B：体育设施用地 C：道路及广场用地 D：绿地
E：公用设施用地
2、根据《中华人民共和国宪法》规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于所有，法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。A：国家 B：全民 C：集体 D：个人 E：民族
3、土地市场供需调控的金融政策措施中，__是指政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量。A．直接调控 B．间接调控 C．全面调控 D．片面调控
4、《城市房地产管理法》规定为房地产交易的基本制度。A：房地产价格申报制度 B：房地产价格评估制度 C：房地产价格认定制度
D：房地产价格评估人员资格认证制度 E：国有土地有偿有期限使用制度
5、土地执法监察的方法中，超前控制方法的具体做法包括。A：公开用地审批制度
B：公开土地执法监察办法和制度 C：各项用地实行顺序排队制度 D：实行定期现场察看制度 E：实行定期统计制度
6、《征用土地公告办法》规定，征地补偿安置、方案公告应当包括下列__等内容。A．本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量
B．需要安置的农业人口的数量
C．安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式 D．城镇居民的具体安置途径
E．土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式
7、按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用__标准。A．出让合同价值 B．成本价值
C．完全产权价值 D．公开市场价值
8、申请人应自知道该具体行政行为侵犯其合法权益之日起__日内提出行政复议申请。A．15 B．30 C．60 D．90
9、引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括__。A．因使用建筑物而产生的磨灭及破损 B．自然腐朽化
C．因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤 D．周围环境引起的折旧 E．房地产市场的变化
10、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和__中确定的农用地转用指标。A．村庄计划
B．土地利用计划 C．集镇规划 D．城市规划
11、下列属于行政法的是。A：《行政处罚法》
B：《城市房地产管理法》 C：《行政许可法》 D：《行政复议法》 E：《行政诉讼法》
12、企业在中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起（）日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。A．30 B．60 C．90 D．120
13、全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节是__。A．工程规划 B．竣工验收 C．竣工结算 D．施工管理
14、土地利用总体规划编制原则包括等。
A：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 B：提高土地利用率
C：统筹安排各类、各区域用地
D：占用耕地与开发复垦补充耕地不平衡 E：占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡
15、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所称城镇国有土地是指范围内属于全民所有的土地。A：市 B：县城 C：建制镇 D：农村 E：工矿区
16、农户李某因家庭纠纷，于2000年5月与其子分家分户，现需对自家承包的基本农田以外的100m2的耕地申请转用，根据规定转用需要经（）批准。A．乡级人民政府 B．县级人民政府 C．省级人民政府 D．国务院
17、会计核算一般原则中，要求提供相互可比的会计信息的原则是__。A．可比性原则 B．一贯性原则 C．及时性原则 D．相关性原则
18、在土地估价实务中，利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为（）租金。A．客观 B．实质 C．支付
D．待估价房地产实际
E．市场比较法评估得到的
19、影响工程造价的主要因素有。A：基本构造要素的单位价格 B：基本构造要素的实物工程质量 C：基本构造要素的实物工程特点 D：基本构造要素的实物工程概况 E：基本构造要素的实物工程数量
20、下列属于土地可持续利用准则的包括。A：连续性准则 B：保护性准则
C：社会可接受性准则 D：生产性准则
E：经济可行性准则
21、土地的自然特性包括__。A．土地面积的无限性 B．土地位置的固定性 C．土地质量的差异性
D．土地永续利用的绝对性 E．土地面积的有限性
22、下面是关于土地估价假设条件的说法，（）属于假设条件应说明的范围。A．估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年 B．估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业 C．估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2 D．估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权 E．估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价
23、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为__。A．几何代数 B．线性代数
C．多元微分方法
D．采用微分方程或差分方程
24、与一般商品市场相比，土地市场具有交易实体的非移动性、等特征。(2000年《土地管理基础》试题)A：土地市场的地域性 B：土地市场的垄断性 C：流通方式的单一性 D：土地供给的弹性小 E：管理者
25、《基本农田保护条例》规定，县级以上人民政府部门对基本农田环境污染进行监测和评价。
A：农业行政主管部门应当会同同级建设行政主管部门 B：农业行政主管部门应当会同同级土地行政主管部门 C：农业行政主管部门应当会同同级环境保护行政主管部门 D：农业行政主管部门应当会同同级规划行政主管部门 E：35％～50％
第五篇：2015年土地估价师《案例与报告》：计算题讲解汇总考试试题
2015年土地估价师《案例与报告》：计算题讲解汇总考试
试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、不属于新区开发所用费用的是__。A．土地补偿费 B．青苗补偿费 C．安置补助费 D．房屋开发费
2、在城市规划中，对地价影响最重要的因素是。A：地形、朝向、地质条件
B：土地用途、容积率、建筑密度 C：绿化、环境质量
D：建筑高度、建筑结构 E：时间因素
3、应用成本逼近法进行土地估价时，计算土地取得费的利息，以整个取得费为基础，计算期为开发期。A：1／4 B：1／2 C：整个 D：1年
E：时间因素
4、某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2．0．选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1．5．与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％．该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为元／平方米． A：2743 B：2744 C：2746 D：2749 E：时间因素
5、根据国民经济和社会发展要求，现行《土地管理法》规定了划定基本农田的数量要求，即各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的__以上。A．50% B．60% C．70% D．80%
6、城市总体规划的图样包括__。A．工业区分布图 B．道路交通规划图 C．绿地开发区域规划图 D．城市现状图
E．城市总体规划图
7、房地出租中，管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算，二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的计。A：2％～5％ B：3％～5％ C：2％～7％ D：3%～7％ E：合法性
8、土地利用计划管理的管理活动主体是国家__ A．土地行政管理机关 B．土地局
C．土地利用管理机关 D．土地分配机关
9、在城市规划中，过境公路的布置一般采用形式。A：斜交和正交 B：切线和环线 C：立体交叉 D：平面交叉 E：土地
10、城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是。A：宗地容积率 B：宗地形状 C：建筑密度 D：宗地用途 E：时间因素
11、在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且是二者相互运动的结果。A：价格 B：供给 C：需求 D：弹性
E：时间因素
12、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为元／平方米。【2008年考试真题】 A：2500 B：1250 C：1000 D：500 E：时间因素
13、所得税主要指的是__。A．社会保险税 B．企业所得税 C．资本所得税 D．个人所得税 E．集体所得税
14、下列统计指标中，属于总量时点指标。A：商品房销售收入 B：写字楼空置率 C：利润率
D：固定资产净值 E：土地
15、在一定收入水平和考虑往返交通费用条件下，住房消费者在住房（）之间做出适当的选择是住房消费者最基本的住房需求选择行为。A．布局和面积 B．装潢和面积 C．选址和面积 D．选址和布局
16、地价管理对市场中的地价水平和地价标准有的功能。A：制订和指引 B：控制和引导 C：制度和控制 D：调控和引导 E：时间因素
17、流通中的货币量包括__。A．交换量和现金量 B．交换量和存款量 C．现金量和存款量 D．交换量和流通量
18、土地增值税以__为征税对象。
A．有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的增值额
B．有偿转让、继承、赠与等方式转移土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的收益额
C．转让国有及非国有土地使用权取得的增值额 D．转让非国有土地使用权取得的增值额
19、商业服务设施的集聚程度，可以用来表示__。A．人口密度 B．交通状况 C．繁华程度 D．通达程度
20、关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算，要求__。A．严格按照“占一补一”的原则补充耕地 B．按照质量相等的原则补充耕地
C．补充高质量耕地的可以减少补充数量 D．补充耕地质量低于占用耕地的要按等级折算增加补充面积
21、按企业在社会再生产过程中所处的环节不同，可以将企业分为__。A．生产企业 B．工业企业 C．交通企业 D．流通企业
22、新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。A：同好曲面 B：买价曲线 C：区位平衡 D：非完善市场 E：时间因素
23、下列估价法中，__更适用于土地附着物的估价。A．残余法 B．剩余法 C．成本法
D．收益还原法
24、__是指城市土地和农村土地的分界线。其既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。A．城市规划 B．城市发展边界 C．土地利用边界 D．以上均不是
25、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元． A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、地籍管理的内容有。【2002年考试真题】 A：初始土地登记 B：土地资源调查
C：土地利用动态监测 D：土地整理规划
E：建立地籍信息系统
2、可行性研究中对房地产开发项目进行经济效果评价的主要内容包括【2004年考试真题】 A：风险性分析 B：投资估算
C：偿还贷款能力分析 D：盈利性分析 E：资本金利润率
3、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定__，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。A．城市体系
B．城市建设和发展模式 C．城市性质和建设模式
D．城市性质、规模和发展方向
4、举行听证会应当在征地补偿安置方案公告之日起__个工作日内向有关县、市人民政府土地行政主管部门提出。A．5 B．20 C．30 D．10
5、下列说法正确的有。
A：增加税收可以减少总需求，减少国民收入 B：增加税收可以增加总需求，减少国民收入 C：减少税收可以扩大总需求，增加国民收入 D：减少税收可以减少总需求，增加国民收入 E：增加或减少税收，对国民收入没有影响
6、安装工程保险的保险人负责赔偿的因设计错误引起的损失是__。A．其他保险财产的损失 B．保险财产本身的损失 C．抢救其他财产的费用损失 D．抢救保险财产的费用损失
7、动态比率是财务报表及有关财会资料中某项且不同时期的两项数值的比率，这类比率可分为。A：相关比率 B：结构比率 C：环比比率 D：定基比率 E：核算比率
8、根据现行法律，征收土地应按照被征收土地的__用途给予补偿。A．规划 B．申请 C．原 D．预期
9、地价的特点有__。
A．土地价格是关于土地权益的价格 B．土地价格主要由土地需求决定 C．土地价格呈现上升趋势
D．土地价格的区域性和异质性
E．土地价格主要由出售或转让土地的所有人决定
10、对地区（）环境的基本判断是对各类不动产市场研究的基础。A．自然 B．人文 C．经济 D．社会
11、需求规律的基本内容，包括。A：价格效应 B：市场效应 C：替代效应 D：收入效应 E：规模效应
12、市场体系可以按功能的不同划分为__市场。A．农村 B．商品 C．国际
D．生产要素 E．经济
13、在同一地域性市场内，土地价格主要由__决定。A．价格 B．市场 C．需求 D．质量
14、路线价估价法特别适用于__的估价。A．建筑物 B．土地课税 C．土地重划 D．拆地征迁 E．公用土地
15、下列属于土地管理客体的是。A：土地
B：土地利用中地与地的关系 C：土地利用中人与地的关系 D：土地利用中人与政策的关系 E：土地利用中人与人的关系
16、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是__。A．国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的 B．国家产业政策规定禁止投资的
C．大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的 D．危害国家安全或者损害社会公共利益的 E．对须在全国范围内统筹规划布点的
17、在我国，政府可通过__等措施，促使不动产价格提高。A．控制土地供应量 B．提高土地出让价格 C．房地产开发经营的税费 D．调整产业政策 E．降低房地产税收
18、确定权重的常用方法有。A：特尔菲测定法 B：因素成对比较法 C：层次分析法
D：总分频率曲线法 E：数理统计法
19、统计指标的计量单位主要有。A：面积单位 B：人口单位 C：实物单位 D：货币单位 E：时间单位
20、依据有关规定，对于农村村民住宅，下列说法正确的有。【2008年考试真题】
A：农村村民每户只能有一处宅基地 B：农村村民每户只能有两处宅基地 C：回乡落户的城镇居民可申请宅基地
D：村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准的，不得申请宅基地 E：农村村民建房，经乡(镇)人民政府批准后即可建设
21、下列关于划拨建设用地使用权转让的条件，正确的是。
A：划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金
B：划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由出让方缴纳出让金 C：划拨建设用地使用权，对不具备出让条件的土地，不可转让
D：划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家 E：划拨建设用地使用权由出让方缴纳出让金
22、土地用益物权是依法对一定的土地占有并加以利用并取得收益的权利，包括等。
A：土地承包权 B：土地抵押权
C：建设用地使用权 D：宅基地使用权 E：地役权
23、土地利用总体规划实行分级审批，下列需报国务院批准的包括。A：省、自治区的土地利用总体规划 B：北京市土地利用总体规划 C：石家庄市土地利用总体规划
D：石家庄市BB县土地利用总体规划 E：天津市土地利用总体规划
24、土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了__。A．《土地估价师资格考试管理办法》 B．《中国土地估价师协会章程》 C．《注册土地估价师自律守则》
D．《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》
25、可以减免耕地占用税的情况有__。A．军用设施用地 B．铁路线路 C．学校 D．工矿区
E．公共设施用地
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