2017土地估价师《案例与报告》：各种常见的土地估价目的考试试卷

第一篇：2017土地估价师《案例与报告》：各种常见的土地估价目的考试试卷

2017土地估价师《案例与报告》：各种常见的土地估价目的考试试卷

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、楼面地价和地价存在一定的关系，如果简化用数学式表示，最为准确。A：单位地价／总建筑面积 B：总地价／(土地总面积 C：单位地价／容积率

D：总地价／建筑物占地面积 E：时间因素

2、土地利用总体规划的本质特征是__。A．综合性和战略性 B．综合性和控制性 C．控制性和权威性 D．战略性和长期性

3、如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为18M,根据路线价计算得该宗地单价为元／㎡． A：1000 B：1200 C：1250 D：1300 E：时间因素

4、当房地产开发商投入的开发建设资金达到或超过项目总投资额的__时，经行政主管部门批准后即可预售。A．20% B．25% C．30% D．35%

5、按照我国城市规划中对居住用地控制的分级规模要求，组团的居住人口应为__人。

A．1000～2000 B．1000～2500 C．1000～3000 D．2000～3500

6、全国社会经济统计指标，不包括__指标。A．总量 B．结构 C．房产 D．动态

7、凯恩斯学派的代表人物凯恩斯提出的税收原则是__。A．公平B．效率 C．专制 D．稳定 E．自由

8、近代西方经济学把利用土地所获得的超额利润称为__。A．广义地租 B．狭义地租 C．准地租 D．地租

9、是指土地的基础设施建设和开发状况。A：土地建设状况

B：基础和公用设施条件 C：环境质量

D：土地开发程度 E：时间因素

10、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分按照区段地价的高低，划分出地价等级。A：价值 B：目的 C：价格 D：用途

E：国家实行土地估价师资格认证制度

11、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。A．编制土地开发规划方案 B．土地开发的可行性论证

C．开发区的总体布局与功能分区 D．小区规划设计

E．土地勘测调查和社会经济情况的调查

12、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

13、我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法 D：剩余法 E：合法性

14、按照__划分，土地规划可分为长期规划、中期规划和短期规划。A．规划性质 B．时限不同

C．规划任务大小 D．规划范围大小

15、不动产项目市场分析通常包括__分析。A．营销 B．回报率 C．供求

D．竞争对手 E．消费者

16、某地在确定路线价中的标准深度时，根据资料测算得到了以下几个深度值，为了使今后利用路线价法评估宗地价格的工作简便，通常应以作为该路线段的标准深度。

A：路线价区段内临街各宗地的深度的众数 B：路线价区段内临街各宗地的深度的中位数 C：路线价区段内临街各宗地的深度的最大值 D：路线价区段内临街各宗地的深度的最小值 E：合法性

17、某住宅小区的平均月租金为21元／平方米，年总费用为72元／平方米，房地产总价为3000元／平方米，土地还原利率为4％，该小区土地楼面价格为900元／平方米，则建筑物还原利率为。【2008年考试真题】 A：5．23％ B：6．43％ C：6．86％ D：7．21％ E：时间因素

18、企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。A：6％ B：8％ C：12％ D：25％ E：土地

19、下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效 C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

20、征用土地主要涉及的费用不包括__。A．土地补偿费 B．安置补助费 C．青苗补偿费 D．拆迁补助费

21、成本逼近法一般适合于的估价。【2002年考试真题】 A：有建筑的土地 B：有开发潜力的土地 C：建成区已开发的土地 D：新开发的土地 E：时间因素

22、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押。

A．土地使用者为中国公民 B．领有国有土地使用证

C．具有合法的地上建筑物、其他附着物 D．具有合法的产权证明

E．土地使用者为其他经济组织

23、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的。【2007年考试真题】 A：管理方式 B：产权性质 C：交易方式

D：地价形成方式和目的 E：时间因素

24、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。A：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格 B：原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格 C：批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格 D：批准时居住用地的土地使用权出让金 E：合法性

25、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是__。A．土地实际利用状况

B．设定内涵条件下的评估地价 C．现状条件下的评估地价 D．评估时间

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0%～4．0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是__。A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致

B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4．0%～8．0% C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定

D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3．0%～4．0%

2、下列选项中关于土地价格描述，正确的有。【2008年考试真题】 A：总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢 B：具有明显个别性和地区性

C：土地价格高低决定了地租水平高低 D：土地价格由开发成本决定

E：土地价格高低与社会经济水平相适应

3、根据需要，工程结算一般有等几种形式．【2008、2004年考试真题】 A：定期结算 B：阶段结算 C：竣工结算 D：施工结算 E：投资结算

4、西部大开发中，__保护要坚持“在保护中开发，在开发中保护”的原则。A．土地 B．耕地 C．牧草地 D．地下水

5、经批准的水库移民后期扶持规划。A：是水库移民后期扶持工作的基本依据 B：是编制移民安置规划的基本依据

C：应当严格执行，不得随意调整或者修改

D：确需调整或者修改的，应当报当地人大机关批准 E：确需调整或者修改的，应当报原批准机关批准

6、根据当地实际情况，选择__计算农用地自然质量分。A．因素法或主成分分析法 B．因素法或样地法 C．样地法或层次分析法

D．主成分分析法或层次分析法

7、土地估价中的贡献原则可用于等。A：土地的追加投资 B：不动产的估价

C：建筑物的追加投资

D：不动产的部分改良、改造 E：不动产的建造

8、下列关于土地使用权转让限制条件，说法正确的是。

A：通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限

B：土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移

C：土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让 D：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，其他需求者有优先购买权

E：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

9、下列选项中，属于地价管理目的的有。A：促进土地的合理利用 B：防止国有土地收益流失

C：维护国家的利益，使国家利益达到最大化 D：规范土地估价的方法，提高土地估价精度 E：能使国家按照国家意志灵活地控制地价市场

10、中国公民王某将一幢自有住房对外出租取得年租金收入8000元，根据我国税法有关规定，他应缴纳．【2007年考试真题】 A：房产税 B：营业税

C：城市建设维护税 D：教育费附加 E：房地产税

11、某企业以划拨方式取得国有土地使用权，现在企业欲将该土地上的房产出租经营，则下列说法正确的是__。

A．任何情况下，企业不得出租其划拨土地上的房产

B．经过市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，可以出租 C．企业只要向政府表示愿意缴纳出租后相应的土地收益即可 D．国家未明确规定，企业和政府可协商确定

12、根据国务院最近发布的规定，各类非农业建设占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行，防止占多补少、占优补劣。

A：按面积占一补一 B：按等级折算 C：占少补多 D：按价补偿 E：35％～50％

13、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理。A：市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

B：市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

C：有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准

D：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地

E：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地

14、土地使用权出让最高年限按用途确定正确的是。A：居住用地70年 B：工业用地50年

C：教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 D：商业、旅游、娱乐用地40年 E：综合或其他用地40年

15、价格指数调整法通常适用于的机器设备的重置成本估测。A：技术进步速度不快 B：技术进步速度快

C：技术进步因素对设备价格影响不大 D：技术进步因素对设备价格影响大 E：单位价值较小的自制设备

16、城市自然环境条件主要包括地貌、__、水文和气候等方面。A．地质 B．地势 C．地形 D．地震

17、为实施土地调控，国家明确规定，各地在出让工业用地时，价格不得低于之和。【2006年考试真题】 A：土地取得成本 B：拆迁安置补偿费 C：征地安置补偿费 D：土地前期开发成本

E：按规定收取的相关费用

18、确定土地分等因素权重的方法有。【2002年考试真题】 A：多因素综合评价法 B：层次分析法

C：级差收益测算法 D：因素成对比较法

E：对工业用地而言，工程地质条件通常是要重点考虑的价格影响因素之一

19、对地产市场而言，土地作为一种特殊形态的商品，其区别于一般商品市场的特征表现为。【2004年考试真题】 A：土地供给弹性大 B：交易实体的非移动性 C：流通方式的多样性 D：垄断性

E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

20、（）是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。A．总平面图 B．建筑平面图 C．建筑立面图 D．建筑剖面图

21、新古典主义关于地租、地价的论述特点有（）等。A.对地租的本质含义进行了阐述  B.引入了区位平衡概念，使其更具实用价值  C.将土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述  D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题  E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响

22、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30 B．15 C．60 D．90

23、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，国有企业与外资进行合资、合作，凡以__方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费。A．出让 B．租赁

C．国家作价出资(入股)D．有偿划拨 E．无偿划拨

24、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括等多项权利。A：土地所有权 B：土地抵押权

C：建设用地使用权 D：宅基地使用权 E：地役权

25、土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的。A：土地政策 B：土地管理者 C：土地所有者 D：土地使用者 E：土地制度

第二篇：土地估价师考试

五点掌控全国土地估价师考试

1、综合这几届土地估价师考试的经验，这一点非常值得注意：填空题中的计算题的比重逐渐增多并越来越难。针对这一问题，在考试开始之后，不要答这些题(记住：不论它有多难，只是一分而已!)。当把其他不用计算的题全部做完后，也不去做它。等到你把后面分数多的计算题做完后，再回头做这些需要花很多时间计算的填空题，才不至于有拣了芝麻丢了西瓜之憾!

2、在学习过程中，有的人喜欢把书从头捋到尾。表面上看这么做没错，但实际上是值得推敲的。这种方法以之前考生的的经验看来是到了真正考试的时候，看哪一道题都认识、都有印象，但就是咬不准自己的答案是否正确，这样一来时间就哗哗地流过，很难考出好成绩。环球网校推荐的办法是：伤其十指，不如断其一指。一章一章的完全攻克，做到熟极而流，在考场上就会纵放自如。

3、学习中如何抓住重点?答案是你的笔记就是重点。对于不买笔记的同行答案是：历届考题！它是考试的脉络，比较了96年之后的考题后发现，大纲中有些章节在考题中从未出现过;绝大部分章节的考题内容很相近，只是难易程度有差别，也就是说卷子上只会考那些出题老师认为是重点的东西。打个比方，考试中有法律的内容，你认为试题会问你正当防卫和故意杀人的区别吗?这就说明我们在看书的时候必须定下心来，仔细分析今年下发的大纲，找出重点，攻克难点。这是一份艰苦的工作，希望大家坚持。

4、计算题该怎么做?有人认为做对了结果最重要。其实结果虽然重要，但是步骤绝不能差。土地估价师考试中的计算题是按步骤给分的，计算结果正确，缺少了步骤，分数一样上不去。对此，应当主要参照历届试题中的计算步骤，根据考题的分数来计算。如果时间充足的话宁多勿少。

5、土地估价报告改错怎么做?把报告中应当包含的内容背熟!这不但有益于改错，对填空题也适用。在这方面不要偷懒!

第三篇：2017土地估价师《案例与报告》知识：常见的土地估价目的

2017土地估价师《案例与报告》知识：常见的土地估价目的

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《城乡规划法》规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向提出申请。

A：城市、县人民政府国土主管部门 B：城市、县人民政府建设主管部门 C：城市、县人民政府城乡规划主管部门 D：城市、县人民政府房地产主管部门 E：35％～50％

2、某房屋建筑面积40㎡，耐用年限50年，重置单价2000元／㎡，残值率为5％，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为。A：1520元 B：7600元 C：8000元 D：8444元 E：时间因素

3、第二次全国土地调查由国家统一部署，分步实施。2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以（）为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。A．2009年7月1日 B．2009年9月1日 C．2009年9月30日 D．2009年10月31日

4、地产的性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A：价值 B：价格 C：普遍 D：个别 E：时间因素

5、我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度是。A：所有制为主体，公有制经济共同发展 B：公有制为主体，多种所有制经济共同发展 C：私有制为主体，多种所有制经济共同发展 D：公有制为主体，私有制经济共同发展 E：土地

6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，征地补偿安置必须以__为原则。

A．确保被征地农民原有生活水平不降低 B．确保被征地农民长远生计有保障 C．确保被征地农民长远生计有部分保障 D．确保被征地农民原有生活水平不提高 E．确保被征地农民原有生活水平平衡

7、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为。A：级差地租I B：级差地租Ⅱ C：垄断地租 D：绝对地租 E：时间因素

8、我国的土地价格不包含（）。A.土地所有权价格  B.土地使用权价格  C.土地租赁权价格  D.土地抵押权价格

9、地籍是土地的户籍，它的特性有__性。A．空间 B．法律 C．精确 D．自主 E．连续性

10、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在__平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。A．50 B．55 C．60 D．65

11、农业土地侧重于土地的__ A．经济条件 B．地理位置 C．自然条件 D．土质状况

12、我国现行的城市规划编制体系可以划分为__。

A．城市总体规划、城市分区规划和城市详细规划三个层次 B．城市总体规划和城市详细规划两个层次

C．城市总体规划(含市域城镇体系规划)、控制性详细规划和修建性详细规划三个层次

D．城镇体系规划、城市总体规划、详细规划三个层次

13、房地产开发企业违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自预售商品房的，依法应责令停止违法行为，没收非法所得，并可处所收预付款1%以下的罚款。行使该处罚权的是县级以上人民政府__。A．土地管理部门 B．工商行政管理部门 C．规划管理部门

D．房地产开发主管部门

14、在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式说法中，不正确的是__。A．r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比 B．r数值在(0，1)之间变化

C．离中心近时，r→1，距离达到了影响半径时，r→0 D．r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近1

15、可行性研究的目的是使决策__，提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。A．科学化 B．客观化 C．具体化 D．可行化 E．程序化

16、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。【2004年考试真题】 A：900 B：1000 C：1100 D：2000 E：时间因素

17、某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／㎡，则其土地价格为元／㎡。A：100 B：200 C：300 D：600 E：时间因素

18、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》 B：《规划设计方案批准书》 C：《建设工程规划许可证》 D：《建设用地规划许可证》 E：土地

19、下列选项中，一般不作为剩余法评估中计算投资利润办法的是。A：计算年利润折现

B：计算建造费用的一定比例 C：计算不动产总价的一定比例

D：计算全部预付总资本的一定比例 E：合法性

20、是收益现值法评估资产价值的关键。A：确定预期收益 B：确定本金化率 C：确定可比市场交易案例 D：确定差异调整系数 E：土地

21、土地统计不包括__。A．土地统计科学 B．土地统计调查 C．土地统计工作 D．土地统计资料

22、个人所得税的税率有两种，它们是__。A．比例税率、超额税率 B．比例税率、名义税率 C．名义税率、实际税率 D．实际税率、超额税率

23、某宗容积率为r(r＞1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为，地面地价为，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是。A： B：

C：r=e×n D：

E：时间因素

24、重置净价在数量上等于．【2002年考试真题】 A：重置全价扣除有形损耗 B：重置全价扣除各种损耗 C：重置全价扣除无形损耗

D：重置全价扣除有形及功能性损耗 E：土地

25、竞争可以分为__竞争。A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、土地价格形成的基础有。A：土地的稀缺性 B：土地的效用大小 C：土地的生产成本 D：土地的需求 E：土地的可流转

2、国家融资项目的范围包括。

A：使用国家发行债券所筹资金的项目 B：使用各级财政预算资金的项目 C：使用国家政策性贷款的项目 D：使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目 E：使用国家对外征收的所得税的项目

3、城市规划法律体系中的配套法律是。A：《中华人民共和国城乡规划法》 B：《村庄和集镇规划建设管理条例》 C：《城市规划编制办法》

D：《城镇体系规划编制审批办法》 E：《中华人民共和国土地管理法》

4、根据信息对证券价格影响的不同程度，法玛将有效性分为三类，其中__效率是证券市场效率的最低程度 A．弱 B．半弱型 C．强型 D．半强型

5、下列应作为土地估价委托合同约定条款的有。

A：本项评估是为甲方以土地使用权作价入股提供价格参考

B：经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日

C：本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限50年

D：甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方 E：乙方评估价格水平应满足甲方的意愿

6、某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为__万元。A．220 B．160 C．190 D．250

7、资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为__。A．土地所有权借以实现的经济形式 B．为了使用土地本身而支付的

C．直接生产者在农业中创造的生产物被土地所有者占有的部分 D．土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬

8、我国银行贷款一般遵循以下__三个原则。A．区别对待、择优扶持 B．经济担保 C．按期偿还

D．限制贷款金额 E．分期偿还利息

9、国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，推动土地的转移，限制某类土地的利用，以下说法正确的是(．)。

A：以达到提高土地总体利用效益的目的 B：国家的干预，对土地价格影响重大

C：在影响土地价格水平的因素中，属于行政因素

D：土地制度、住房制度、交通条件等都属于此类影响因素 E：从对土地价格影响的因素分类中看，属于影响价格的区域性因素

10、市城内必须控制开发的地域包括__。A．风景名胜区 B．湿地

C．水源保护区等生态敏感区 D．历史文化保护区 E．特定市场经营场地

11、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括__。A．煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目 B．邮政、电信、枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目 C．供水、供电、供气、供热等市政工程项目

D．铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输项目 E．建筑、道路和绿地等的整修工程项目

12、可以设定行政许可。A：法律

B：尚未制定法律的，行政法规

C：尚未制定法律、行政法规的，地方性法规 D：已制定法律、行政法规的，地方性法规 E：国家部委

13、《征用土地公告办法》规定，征收土地公告应当包括下列内容。A：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途 B：被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C：征地补偿标准和农业人员安置途径 D：办理征地补偿登记的期限、地点 E：公告的注意事项

14、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。(2009年试题)A：担保法

B：城市房地产管理法 C：城乡规划法

D：确定土地所有权和使用权的若干规定

E：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

15、在商品房营销过程中，销售人员的工资可确认为（）。A．间接费用 B．销售费用 C．管理费用 D．期间费用

16、会计核算的基本前提是。A：谨慎性 B：会计分期 C：会计主体 D：货币计量 E：持续经营

17、委托外单位加工的存货，其计价标准有__。A．协议确认

B．实际耗用的原材料 C．加工费用 D．交纳的税金

E．标准计价原则法

18、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括__等多项权利。A．土地所有权 B．土地抵押权

C．建设用地使用权 D．宅基地使用权 E．地役权

19、在确定土地市场供需调控的时间问题上，应考虑的因素包括。A：调控效应的惯性

B：供需调控措施的决策时间 C：供需调控效应的滞后时间 D：供需调控效应的超前时间 E：供需调控的措施

20、在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于__形式。A．线状因素线性衰减 B．线状因素非线性衰减 C．非线状因素线性衰减 D．非线状因素非线性衰减

21、城市基本地形图的复测周期一般为__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

22、总体规划的主要内容有__。

A．确定规划期内城市性质、人口和用地规模，并划定城市规范区范围 B．确定城市用地发展方向和布局结构，并确定市、区、中心区位置 C．确定城市河湖水系和绿化系统的治理、发展目标和规划布局 D．拟定城市经济社会发展目标

E．确定城市居民区的承载面积，以及绿化环境区域的规划布局

23、下列符合出让建设用地使用权的转让条件的是__。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B．属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

C．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的15%以上

D．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上

E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35%以上

24、建筑物的价格水平的影响因素主要包括__。A．建筑物重置价 B．社会经济因素 C．环境因素 D．其他因素 E．人口因素

25、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。【2009年考试真题】 A：担保法

B：城市房地产管理法 C：城乡规划法

D：确定土地所有权和使用权的若干规定 E：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

第四篇：2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

一、单选题：

1、当基准地价评估中的样本数量不足时，可采用下列方法解决()。

A.延长收集资料时间、扩资料收集范围

B.减少样本所需数量

C.重新分类、重新确定所需样本数量

D.以上都不对

标准答案：a 解析：当基准地价评估中的样本数量不足时，应进行样点的补充调查。

2、下列不属于城镇基准地价的确定原则的是()。

A.以实际数据测算结果为辅，以比较、修正的结果为准

B.土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证

C.土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证

D.体现地|考试大|产管理政策 标准答案：a 解析：城镇基准地价确定的原则

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。

3、下列说法，正确的是()A.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据

B.土地质量即土地使用价值，完全由土地位置决定

C.评估基准地价的依据|考试大|是土地形状

D.在一个均质区域内，无论分成多少土地用途，都只评估出一种基准地价

标准答案：a 解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

4、基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于()个。

A.35 B.45 C.30 D.15 标准答案：c 解析：基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于30个。

5、下列关于基准地价确定的原则，错误的是()A.以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。

B.要以评估结果为准|考试大|，并充分体现地价管理政策。

C.土地市场发育的城市，应以市场交易资料评估结果为准。D.土地市场不发育的城市，可以租金剥离法评估结果为准。

标准答案：d 解析：城镇基准地价确定的原则：

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。

6、在一般情况下，基准地价的修正因素应主要选择影响宗地地价的()A.个别因素

B.区域因素和个别因素

C.一般因素和个别因素

D.一般因素和区域因素

标准答案：b 解析：划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

二、多选题：

7、下列关于基准地价评估的原理描述正确的是()。

A.各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据

B.土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础

C.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律

D.城镇中土地利用的相对合理性和变化性使基准地价相对稳定和不断演化的前提

E.土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

标准答案：c，d 解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对|考试大|合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

8、评估基准地价时，收集的资料应()。

A.及时填人表格

B.具有代表性

C.均为市场交易价格

D.按实地位置标注到工作的底图上

E.分布均匀

标准答案：a，b，d 解析：

(1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上;(2)调查以土地级或均质地域为单位进行;(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查;(4)样本要有代表性;(5)样本分布要均匀;(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个;(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料;(8)土地利用效益等经济资|考试大|料要求不少于近期连续两年的数据;(9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位;(10)调查资料必须填入相应的调查表格。

9、影响地价的区域因素有()。

A.宗地市政设施条件

B.位置

C.交通条件

D.形状、面积

E.规划限制

标准答案：b，c 解析：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。

三、判断题：

10、根据商业柜台出租资料评估地价的公式为：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积X土地还原利率)。()标准答案：错误

解析：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台分摊土地面积×土地还原利率)

A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。

(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。

(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作? 答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。

(2)可采取哪几种估价方法? 答：假设开发法，市场比较法。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

1)简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。

2)应搜集审核的资料;国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;若采用市场比较法：

1)在选取可比案例时应考虑哪些因素? 应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

2)确认比准价格有哪几种方法?平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。

第五篇：土地估价师考试信息

2008年土地估价师考试简介

1、考试改革

全国土地估价师资格考试，从2006年起每年举行一次考试，单科合格成绩实行两年有效、滚动管理。连续两个考试通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的《土地估价师资格证书》。

2、报名条件

凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：

1．取得大专学历且从事相关工作满两年；

2．取得本科学历且从事相关工作满一年；

3．取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。

不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。

3、考试参考教材

考试内容以“考试大纲”为依据，不指定考试教材，“考试大纲”已经重新修订，将随考试通知发布，行业协会将组织专家编写应考的相关材料。

4、考试时间

欲报考人员请关注近期国土资源部和中国土地估价师协会的网站，因报考人员按属地原则报名参加考试，故欲报考人员请关注当地国土资源主管部门或土地估价行业协会的具体办理时间。

5、考核内容

试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲（2008年）》（另行发行）。考试委员会不指定考试参考教材。

考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。

6、考试方式

应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。

应试人员应使用2B铅笔填涂答题卡，使用兰色或黑色钢笔、圆珠笔按要求填写姓名、准考证号和身份证号并进行答题。填写（填涂）不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。

7、资格证书

土地估价师资格考试工作由国家土地管聿棵磐骋蛔橹＞际浴⑸蠛耍细裾叻⒏恋毓兰凼ψ矢裰な椤?nbsp;

土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。

3、因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的；

4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满二年的；

5、不予注册的其他情形。

第八条 注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。

1、变换从业单位的；

2、所在评估机构合并、分立的;

3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的；

4、其他应该变更注册的情形。

注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的委托代办书。

省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。

第九条 注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。

第十条 注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册。

1、丧失民事行为能力的；

2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的；

3、连续两年未通过年检的；

4、违反本规定弄虚作假进行注册的；

5、受刑事处罚的；

6、违反其他自律规定的。

被注销注册的土地估价师，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会报送中国土地估价师协会。注销情况向社会公布。

第十一条 本办法由中国土地估价师协会负责解释。

土地估价师考试——报名条件

土地估价师报考条件：

凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：

1．取得大专学历且从事相关工作满两年；

2．取得本科学历且从事相关工作满一年；

土地估价实务基础 14∶30-17∶00

9月21日 土地估价案例与报告 9∶00-11∶30

土地估价相关知识 14∶30-17∶00

土地估价师考试——考核内容

考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲（2008年）》（另行发行）。考试委员会不指定考试参考教材。

考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。

土地估价师考试——考试方式

考试方式

应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。

土地估价师考试——资格证书

各科成绩于全部考试结束之日起3个月内公布，届时考生可通过国土资源部的《土地估价机构和人员执业信息公示系统》查询考试成绩。应试人员在连续三个考试内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格，证书经各考区统一发放。

取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。

土地估价师职业介绍

一、土地估价师，指经全国统一考试合格，获得《 土地估价师资格证书》，并注册登记，具有独立从事土地估价资格的人员。国家实行土地估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事土地评估业务的单位，必须配备有一定数量的土地估价师。

我国土地估价师资格实行全国统一考试制度，一般每年举行一次。

二、参加土地估价师资格考试的人员，需具备下列基本条件：

1、坚持四项基本原则，认真执行国家有关土地管理法律、法规的规定；

2、认真履行岗位职责，胜任本职工作，遵守职业道德，能公正、客观地开展土地估价工作。同时，还须具备下列条件之一：

（1）取得土地估价相关学科（包括土地管理、房地产经营管理、城市规划以及经济、地理、建筑工程等，下同）博士学位或中级以上职称；

（2）取得土地估价相关学科硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，具有2年以上相关专业工作经历；

纪、作弊行为。

二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。

三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作：

（一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求；

（二）现场核对考场座位编号，巡视考场并进行封闭，考场钥匙由监考人员中一人专管。

四、监考人员领取试卷后，应于每场考试开考前30分钟进入考场。一名监考人员在考场门前检核应试人员证件，另一名监考人员要引导应试人员到指定的座位，查收禁止带入考场的物品。制止无关人员进入考场。

五、第一科开考前由监考人员中1人向应试人员宣读《考场规则》，然后二人与随机选定的1名应试人员共同对试卷进行验封，没有问题的，应在开考前10分钟面对应试人员开拆试卷袋、发放试卷和答题卡；有问题的，应及时向总监考人报告。

六、监考人员应在开考前10分钟内指导应试人员按要求在答题卡、答题纸上填写考号和姓名，并核对应试人员填写的姓名、准考证号、身份证号是否符合要求，是否与其所持的准考证一致，是否与其准考证上的照片相符。对于无准考证、身份证的，应即刻将其请出考场。在填写（填涂）考号、姓名、身份证号的时间内，应试人员不得答题。

七、考试时，除应试人员、监考人员和考区考务工作负责人(须佩戴监考标志)外，其他人员一律不得进入考场。考试过程中，总监考人应经常在各考场间巡查。各考场监考人在开考30分钟后应立即对缺考人员试卷、答题卡加盖“作废”章。

八、监考人员对试题内容不得做任何解释或暗示，对应试人员就试题文字印刷不清提出的询问应当众解答。

九、监考人员发现应试人员有作弊行为时，应立即制止，对情形严重的，应报告总监考人作此场考试不计分处理(见附件2)。认真填写《考场情况记录表》和《缺考人员名单》，对作弊行为及时进行登记。

十、监考人员发现应试人员突患疾病不能坚持考试的，应劝说其停考就医。

十一、监考人员应坚守岗位，在监考期间不得吸烟、吃零食、阅读书报或谈笑，不准抄题、做题或将试卷带出、传出或进入其他考场，不做与监考无关的事情。

十二、监考人员应严格执行考试时间。考试终结前15分钟，监考人员应向应试人员提示注意时间。考试时间终结，应要求应试人员立即停止答卷，将考卷、答题卷、答题卡翻放在桌面上，迅速离开考场。

十三、考试结束后，监考人员应即回收、清点试卷、答题卡，并按考号顺序排列，发现应试人员携带出考场的应立即追回。要保持答题卡平整，切勿折损。

十四、监考人员回收本考场试卷、答题卡完毕后，应将试卷集中送至考点的监考办公室，按密封要求进行集中封装，并在密封袋口签字后，于15分钟内送到总监考人处加盖密封章。