2016年下半年天津房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化整为零考试题（推荐）

第一篇：2016年下半年天津房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化整为零考试题（推荐）

2016年下半年天津房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化整

为零考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列对核算内容说法正确的是。A：管理费用支出核算 B：住房公积金的缴存核算 C：业务收入核算 D：业务支出核算 E：执行层的组织协调

2、替代效应，是指。

A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象

B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释

C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象

D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

E：执行层的组织协调

3、下列市盈率的表达式中，正确的是__。A．市盈率=股价/每股净资产 B．市盈率=股价/每股收益 C．市盈率=市值/销售收入 D．市盈率=市值/现金流

4、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。(2009年试题)A：物业服务成本 B：法定税费

C：物业服务企业的酬金 D：物业服务企业的利润 E：执行层的组织协调

5、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。A．1 B．2 C．3 D．5

6、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是__。A．半年报 B．年报 C．季报 D．月报

7、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款．如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。A：12％ B：19．27％ C：17．18％ D：27．10％ E：借款合同

8、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增，当该可变要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入，将使总产量减少，以上是对__的定义。A．边际收益递减规律 B．生产规律

C．生产要素市场价值规律 D．产投比规律

9、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。A：企业管理费 B：规费

C：直接工程费 D：措施费

E：执行层的组织协调

10、消费倾向是。

A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重

B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重 C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重

D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重 E：执行层的组织协调

11、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应__直线法计算出的成新率。A．大于

B．大于或等于 C．小于

D．小于或等于

12、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。A：开发结束时的时间

B：购买待开发房地产时的时间 C：开发期间的某个时间 D：全部租售出去时的时间 E：工业用地的监测点评估价格

13、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值

D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。A．20%～30% B．20%～25% C．15%～20% D．10%～15%

15、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金 D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

16、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。A：降低房地产开发贷款利率 B：增加土地有效供给 C：降低契税

D：提高购房贷款利率

E：工业用地的监测点评估价格

17、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某__万元。A．75 B．120 C．135 D．150

18、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。A：权利主体不一致 B：权利主体一致 C：权利主体分设 D：权利主体分离 E：执行层的组织协调

19、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是。

A：甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务

B：乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的王程建设招标代理业务

C：工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级 D：暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 E：执行层的组织协调 20、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始 B．变更 C．转移

D．他项权利

21、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。A．风险性 B．营利性

C．价格的波动性 D．流通性

22、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。A．商品房建设投资 B．置业投资

C．土地开发投资 D．土地一级开发

23、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％

E：工业用地的监测点评估价格

24、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。A．建设成本 B．经营成本

C．开发过程中的成本支出 D．含建设成本和经营成本

25、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。A．专体讨论法 B．问卷调查法 C．观察法 D．实验法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报 D：可用于还款的利润 E：在成本中列支的利息

2、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署 B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

3、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。A：工程进度控制 B：工程质量控制 C：工程投资控制 D：工程形象控制 E：工程报表控制

4、下列有关各种弹性的表述中，正确的有__。A．奢侈品的需求价格弹性相对较大

B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小

C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品

D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品 E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性

5、风险估计与评价常用方法有__。A．幕景分析法

B．调查和专家打分法 C．蒙特卡洛法 D．智暴法 E．德尔菲法

6、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。A：房产分幅平面图 B：房产分丘平面图 C：房产分层分户平面图

D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据 E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据

7、土地用途管制的核心是__。A．保护耕地

B．实行土地登记制度

C．实行土地有偿有限期使用制度 D．不能随意改变农用地的用途

8、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A：区位 B：用途 C：档次

D：周围环境 E：建筑规模

9、流通货币需要量取决于三个因素。A：已销售的商品数量 B：待销售的商品数量 C：单位商品价格 D：货币流通次数 E：货币流通时间

10、贷款质押是借款人以作为债权的担保。A：第三方保证人以自身的财产 B：财产 C：不动产

D：动产或权力 E：借款合同

11、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。

A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C：取得了该房地产项目的土地使用权证书

D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上

E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上

12、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。A．专业性 B．各异性

C．不可移动性 D．适应性

13、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

14、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应 B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60左右

C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应 D：经济适用住房购房人拥有有限产权

E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营

15、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和__等方面。A．物业增值 B．管理费 C．契税

D．机会成本

16、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。A：抗渗性 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙率 E：导热性

17、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归__。A．人民政府

B．规划行政主管部门 C．房地产权属登记部门 D．房屋拆迁主管部门

18、房地产资产分为__。A．房地产实物资产 B．房地产开发投资 C．房地产证券

D．房地产置业投资 E．房地产混合投资

19、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。A．全部同意

B．超过50%同意 C．超过2/3同意 D．有人同意就行

20、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。

A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和

B：建设项目可由一个或几个工程项目构成

C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分 D：高等院校的综合教学楼属于单位工程 E：通风工程属于单位工程

21、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。A．2.0% B．2.24% C．2.5% D．4.33%

22、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

23、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。A．变现风险 B．比较风险

C．资本价值风险 D．时间风险

24、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役 C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑

25、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A．租售价格 B．开发期 C．容积率 D．建筑密度

第二篇：新疆2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化整为零试题

新疆2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化整

为零试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工业用地的监测点评估价格

2、下列__不属于申领建筑工程施工许可证的条件。A．已经办理该建筑工程用地批准手续 B．已经确定施工企业

C．有保证工程质量和安全的具体措施 D．建设单位已支付工程款

3、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。A．半年 B．一年 C．二年 D．三年

4、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。A：抵御通货膨胀的影响 B：提高资本金的投资收益率 C：提高全部投资的平均收益率 D：降低借贷资金的资金成本 E：借款合同

5、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。A．11 B．12 C．13 D．15

6、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。A：项目建议书的编制 B：施工图设计 C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同

7、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。A．必须 B．应 C．宜 D．不

8、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。(2)．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。A：第(1)种情况 B：第(2)种情况 C：第(4)种情况 D：第(5)种情况

E：工业用地的监测点评估价格

9、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。A．1个月 B．6个月 C．3个月 D．1年

10、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的．【2003年考题】 A：可比实例房地产 B：估价对象房地产 C：标准房地产 D：类似房地产

E：工业用地的监测点评估价格

11、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

12、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。

A．单独深度价格修正率 B．累计深度价格修正率 C．平均深度价格修正率 D．混合深度价格修正率

13、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部门 C：B县人民政府

D：B县人民政府土地管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

14、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。A： B： C： D：

E：工业用地的监测点评估价格

15、下列不属于物业管理基本特性的是__。A．城市化 B．社会化 C．专业化 D．市场化

16、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。A．投资利润率 B．投资回报率 C．贷款利率 D．成本利润率

17、市场利息率由资本的共同决定。A：供给弹性与需求弹性 B：供给与需求

C：供给弹性与需求弹性系数

D：供给弹性系数与需求弹性系数 E：执行层的组织协调

18、估价报告书中说明的（）限定了其用途。A．估价原则 B．估价方法 C．估价目的

D．估价对象状况

19、房地产投资信托不包括的类型是__。A．经营型 B．权益型 C．抵押型 D．混合型 20、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 B：向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续 C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

E：房地产估价机构必须加盖公章

21、房地产业属于第产业。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工业用地的监测点评估价格

23、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。A：甲>乙>丙>丁 B：乙>丁>甲>丙 C：乙>丙>甲>丁 D：丙>乙>丁>甲

E：工业用地的监测点评估价格

24、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。A．转让方，转让方 B．受让方，受让方 C．转让方，受让方 D．受让方，转让方

25、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是。A：经营成本 B：开发产品成本 C：期间费用

D：开发项目总投资 E：借款合同

2、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A：区位 B：用途 C：档次

D：周围环境 E：建筑规模

3、长期趋势法包括等方法。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：年限法 E：指数修匀法

4、路线价通常为__，也可为楼面地价。A．土地单价 B．土地总价 C．宗地单价 D．宗地总价

5、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。A．114 B．63.84 C．31.92 D．28.71

6、下列属于法定委托拍卖程序的是。A：委托拍卖函 B：委托人拍卖意向 C：拍卖人接受委托 D：双方当事人洽谈 E：签订委托拍卖合同

7、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

8、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动 B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动

C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式

9、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提

10、产权不明确的房屋是指的房屋。A：有权属证明 B：产权人下落不明 C：产权人出国留学

D：因产权关系正在诉讼

E：暂时无法确定产权的合法所有人

11、我国经营性金融机构，包括。A：商业银行 B：政策性银行

C：非银行金融机构 D：中国银行 E：中国人民银行

12、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。A．成本法 B．收益法 C．市场法 D．其他

13、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。A．法律 B．行政法规 C．部门规章

D．政府规范性文件

14、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段

15、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

16、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决 B：依法起诉 C：强制拆迁 D：仲裁 E：协商

17、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。A．10281.32 B．13622.77 C．9563.78 D．10542.35

18、进度计划管理通常采用横道图和__。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图

19、某家拟购买一套住宅，单价为3 000元／㎡，该家庭的月收入为6 000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。A：36．72 B：45．32 C：88．88 D：97．86 E：借款合同

20、确定房地产开发项目，应当符合__的要求。A．国土规划

B．建设用地计划 C．城市规划

D．土地利用总体规划 E．房地产开发计划

21、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元／亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。

A：征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人 B：该耕地的土地补偿费最少为6万元 C：该耕地的土地补偿费最高为10万元 D：征收该耕地需要报A省人民政府审批 E：执行层的组织协调

22、中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。A：自筹资金

B：国内商业银行贷款 C：风险投资公司的资金 D：租赁公司的资金 E：预售收入

23、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，__进行估价。

A．难以采用假设开发法 B．可以采用比较法 C．难以采用成本法 D．可以采用收益法

24、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。A：当地政府土地管理部门

B：当地县级以上人民政府房屋管理部门 C：当地县级以上人民政府

D：当地县级以上人民政府土地管理部门 E：执行层的组织协调

25、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E．住房抵押贷款

第三篇：2017年上半年山东省房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化整为零考试试卷

2017年上半年山东省房地产估价师《制度与政策》：申请征地不得化

整为零考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法

E：工业用地的监测点评估价格

2、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。A．2292 B．2236 C．2240 D．2290

3、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

4、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见

5、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35㎡，外墙面积为7㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。A：48．5 B：49 C：51 D：45．5 E：借款合同

6、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。A：同质偏好 B：分散偏好 C：集群偏好

D：自然细分市场 E：借款合同

7、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为__。A．构成非法拘禁罪 B．构成绑架罪

C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯 D．构成敲诈勒索罪

8、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。(2007年试题)A：股份 B：股单 C：股票

D：公司债券

E：执行层的组织协调

9、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为__万元。A．824 B．864 C．882 D．904

10、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】 A：最低价格 B：平均价格 C：出让地价 D：标定地价

E：工业用地的监测点评估价格

11、关于房地产融资的意义的说法错误的是__。

A．就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业

B．对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约

C．从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息

D．金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则

12、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

13、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。A．信用贷款 B．透支贷款 C．直接融资 D．间接融资

14、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。A：0.5～2.0 B：1.5～2.0 C：0.5～1.5 D：1.0～1.5 E：工业用地的监测点评估价格

15、城市房屋租赁应向__部门登记备案。A．公安 B．工商管理 C．房地产管理 D．土地管理

16、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

17、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工业用地的监测点评估价格

18、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

19、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。

A．该部分的建筑面积/总建筑面积

B．(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积 C．(土地总价值/房地总价值)×该部分的房地价值 D．该部分的房地价值/房地总价值 20、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起__内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。A．3日 B．5日 C．10日 D．15日

21、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为。A：4858万元 B：5200万元 C：2700万元 D：6264万元

E：工业用地的监测点评估价格

22、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。A：30 B：40 C：50 D：60 E：工业用地的监测点评估价格

23、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。

A．土地产生的净收益 B．建筑物产生的净收益 C．全部投资产生的净收益

D．土地与建筑物共同产生的净收益

24、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。A：22 B：28 C：38 D：50 E：工业用地的监测点评估价格

25、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。A：各类房屋的抵押价格 B：各类房屋的租赁价格 C：各类房屋的重置价格 D：基准地价 E：标定地价

2、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。

A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

3、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2660 B．2294 C．2425 D．2427

4、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。(2009年试题)A：竞争性 B：垄断性 C：外部性 D：均衡性

E：信息不对称性

5、处分抵押房地产所得金额，应首先__。A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用 C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

6、工业房地产的区位影响因素主要考虑．【2007年考题】 A：临街状况

B：动力是否易于取得 C：废料处理是否方便 D：接近大自然

E：产品原料的获取方便程度

7、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A．毛租金收入 B．净租金收入 C．经营收入 D．税后现金流

8、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。A．领导定价法 B．挑战定价法

C．随行就市定价法 D．渗透定价法

9、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用（）。

A．有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C．有助于保持估价机构工作的连续性

D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E．可以为日后的估价提供参考

10、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

11、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。A：速动比率 B：利息备付率 C：偿债备付率 D：内部收益率 E：资产负债率

12、应用路线价法需要进行等修正。A：临街深度 B：土地形状 C：交易日期 D：交易情况 E：临街宽度

13、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。A：墙承重结构 B：剪力墙结构 C：框架剪力墙结构 D：框架筒体结构 E：框架结构

14、对时点指标特点叙述不正确的是。A：只能间断计数

B：各时点指标不可以直接累加

C：每个时点指标值的大小与时间长短无关 D：计数的准确率低 E：执行层的组织协调

15、当计息周期为1年时，名义利率r与实际利率i的关系是__。A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r

16、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有．【2005年考题】 A：该种房地产的价格水平B：消费者的预期

C：该种房地产的开发成本

D：该种房地产的开发技术水平E：房地产开发商对未来的预期

17、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括__。A．工程质量保修书 B．可行性研究报告 C．竣工图

D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表

18、已知某城市容积率修正系数表，如下表：容积率修正系数表 A．容积率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 F．1.3 F．1.7 F．2.0 F．2.1 F．修正系数 F．0.5 F．0.6 F．0.8 F．1.0 F．1.1 F．1.2 F．1.6 F．1.8 F．1.9

19、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。A：1.60 B：3.00 C：4.25 D：5.00 E：执行层的组织协调

20、__是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。A．物业企业

B．房地产开发企业 C．房地产管理企业 D．物业管理企业

21、房屋的建筑等级分为__方面。A．建筑物的耐久性等级 B．建筑物的抗震等级 C．建筑物的耐火等级 D．建筑物的环保等级 E．建筑物的重要性等级

22、企业确定广告预算的主要方法包括。A：销售百分比法 B：目标任务法 C：谈判法

D：竞争对等法 E：量力而行法

23、某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。A．契约型 B．公司型 C．封闭型 D．开放型

24、预期原理是__等估价方法的理论依据。A．市场比较法 B．收益法 C．成本法

D．假设开发法 E．路线价法

25、下列属于免征契税范围的包括。A：事业单位承受土地、房屋用于教学的 B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的 C：城镇职工，多次购买公有住房的

D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的

E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的

第四篇：2016年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考试题

2016年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

2、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D．贷款有保证、抵押、质押三种形式

3、以下不适合利用成本法估价的房地产是。A：机场

B：单纯建筑物 C：住宅

D：房地产保险

E：工业用地的监测点评估价格

4、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。A：1：500 B：1：1000 C：1：2 000 D：1：3 000 E：执行层的组织协调

5、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为__。A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日

6、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。A．11 B．12 C．13 D．15

7、物业管理的全面启动以__为标志 A．物业的接管验收 B．用户入住

C．档案资料的建立

D．首次业主大会的召开

8、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A．总效用 B．边际效用 C．总效用率 D．边际效用率

9、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

10、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章

11、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

12、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

13、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。A：住房公积金管理中心

B：住房公积金管理委员会委托的银行 C：各个单位 D：全体职工

E：执行层的组织协调

14、下列可无偿收回土地使用权的有。

A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章

15、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格

16、单位活期存款每季末月日为结息日。A：20 B：25 C：28 D：30 E：执行层的组织协调

17、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为__。A．40年 B．50年 C．60年 D．70年

18、收益法是以__为基础的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．预期原理

19、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。A．市场分析 B．选择目标市场 C．细分市场 D．产品定位

20、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

21、房地产投资的经济效果主要表现为__。A．销售收入 B．开发利润 C．成本利润率 D．投资收益率

22、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A．52% B．58% C．62% D．68%

23、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。A．323 B．275 C．273 D．258

24、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。A．全部同意

B．超过50%同意 C．超过2/3同意 D．有人同意就行

25、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。A：财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金

C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入

2、下列房地产中，难以采用市场法估价的有__。A．房地产开发用地 B．学校 C．在建工程 D．别墅 E．特殊厂房

3、注册结构工程师注册有效期为__。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

4、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关 B．县级以上人民政府 C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

5、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7．5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。A：3450．00 B：3466．88 C：3480．67 D：3483．88 E：借款合同

6、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45 E：借款合同

7、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。A：财务盈利能力 B：清偿能力

C：资金平衡情况 D：营运能力 E：借款合同

8、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。A：以投资估算价控制设计方案的选择 B：用预算造价控制施工图设计

C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 D：合同管理

E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据

9、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。A．事业单位 B．合伙制企业 C．有限责任公司 D．股份有限公司

E．住房公积金管理机构设立的下属单位

10、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合 C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

11、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。A：抵押 B：租赁 C：权利 D：义务 E：赠与

12、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。A：住宅质量保险和住宅质量保证书 B：商品房预售许可证和住宅质量保证书 C：住宅使用说明书和住宅质量保证书 D：住宅使用说明书和住宅质量保修书 E：执行层的组织协调

13、土地用途管制的核心是__。A．保护耕地

B．实行土地登记制度

C．实行土地有偿有限期使用制度 D．不能随意改变农用地的用途

14、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

15、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。A：52％ B：58％ C：40％ D：68％ E：借款合同

16、影响商品需求的因素包括。A：消费者偏好

B：消费者的收入水平C：该商品本身的价格 D：相关商品的价格 E：厂商对未来的预期

17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。A．20% B．30% C．40% D．50%

18、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是规划。A：详细

B：战略性发展 C：控制性详细 D：总体

E：执行层的组织协调

19、路线价法的关键和难点是__。A．划分路线价区段 B．设定标准深度 C．调查评估路线价 D．制定深度百分率

20、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元： A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

21、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格

C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

22、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10

23、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上

B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上

C：有15名以上专职注册房地产估价师 D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师

E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％

24、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于__能力指标。A．短期偿债 B．中期偿债 C．长期偿债 D．远期偿债

25、成本法中的利息计算，包括__的利息。A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本，开发成本、管理费用和利润 D．借贷资金 E．自有资金

第五篇：2017年青海省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考试题

2017年青海省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请

考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：6％

B：7％

C：8％

D：9％

E：工业用地的监测点评估价格

2、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。

A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格

3、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由__进行。

A．抵押权人

B．具有土地估价资格的中介机构

C．抵押人委托具有土地估价资格的中介机构

D．抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构

4、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。

A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格

5、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他区位

6、某项目工期180天，开工日期为7月5日，则项目竣工时间应为__(10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日)。

A．次年元月1日下午当地法定下班时间 B．次年元月3日下午当地法定下班时间

C．次年元月2日24时

D．次年元月3日24时

7、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。

A．物业的保值增值

B．满足当前的租户和新租户

C．物业的安全

D．实现物业的管理目标

8、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券 9、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。

A：需要适时的更新改造投资

B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：易受政策影响

D：存在效益外溢和转移

E：借款合同

10、不应计入收益性物业经营费用的是。

A：抵押贷款利息

B：公共设施维修费

C：房产税

D：物业保险税

E：借款合同

11、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。

A．市级购物中心

B．地区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店

12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

A：交通拥挤

B：建筑技术进步

C：城市规划改变

D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格

13、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。

A：价值

B：价格

C：效益

D：利润

E：工业用地的监测点评估价格

14、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人

B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定

C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方

D．投保人可以是法人，也可以是自然人

15、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．

一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质

16、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是。

A：80％

B：120％

C：171％

D：200％

E：借款合同

17、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

18、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。

A：业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续

B：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

C：物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会

D：业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

E：执行层的组织协调

19、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。

A：中位数

B：众数

C：平均数

D：分位数

E：工业用地的监测点评估价格

20、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A．观察法

B．实验法

C．讨论法

D．问卷调查法

21、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。

A．行政管理部门 B．房产管理部门

C．工商行政管理部门

D．中介管理部门

22、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为

15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

23、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

E：房地产估价机构必须加盖公章

24、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。

A：任意拍卖

B：强制拍卖

C：动产拍卖

D：不动产拍卖

E：执行层的组织协调

25、估价报告书的外在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．估价参数确定的合理性

C．估价方法选择的正确性

D．估价报告的文字表述水平

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列选项中，属于违法建设的工程有。

A：未取得建设工程规划许可证的建设工程

B：临时建设工程

C：违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D：城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E：擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

2、保险合同的关系人有（）。

A．保险人

B．投保人

C．被保险人

D．受益人

E．保险代理人

3、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。

A：工程进度控制

B：工程质量控制

C：工程投资控制

D：工程形象控制

E：工程报表控制

4、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

A：地役权设立的情况

B：土地使用期限

C：基础设施完备程度

D：容积率

E：临街状况

5、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，__应该按国家规定办理申请批准手续。

A．建造商

B．总监理师

C．开发商

D．监理工程师

6、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题)A：集体土地上的合法房屋

B：代管房屋

C：列入拆迁范围内的房屋

D：共有房屋

E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋

7、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。

A．法院

B．检察院

C．海关

D．军队

8、下列属于不得转让房地产情況的有。

A：司法机关依法决定查封的

B：经过其他共有人书面同意的共有房地产

C：未依法登记领取权属证书的D：依法登记领取权属证书的E：权属无争议的

9、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元

B：大城市1．2～24元

C：中等城市1．2～24元

D：小城市0．9～18元 E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元

10、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长，期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

11、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2％，基准收益率为10％。该项目的财务内部收益率为。

A：20％

B：14.31％

C：14.69％

D：14.80％

E：借款合同

12、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%

13、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于__20%以下的土地闲置费。

A．总投资

B．总造价

C．总地价

D．土地使用权出让金

14、下列属于强制拍卖的特点是__。

A．主体的不定性

B．权利义务的对等性

C．国家强制性

D．目的的利他性

E．标的非自有性

15、__不是减轻纳税人负担的措施。

A．附加

B．规定起征点和免征额

C．减税

D．免税

16、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150

17、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

18、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个。

A：参考数字

B：限定数

C：可读参数

D：未知数

E：借款合同

19、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。

A．分期付款

B．收取预售款

C．收取定金

D．返本销售

20、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15% B．20% C．30% D．40%

21、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．1765 B．2000 C．2069 D．2400

22、在下列行为中，属于犯罪的有__。

A．欠税

B．偷税

C．抗税

D．退税

E．漏税

23、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。

A．后退道路红线距离

B．土地使用期限 C．基础设施完备程度

D．容积率

E．合并的可能性

24、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。

A：用途多样性

B：合法性

C：相互影响性

D：外部性

E：易受限制

25、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果