上海市办公楼物业服务管理规范全文

第一篇：上海市办公楼物业服务管理规范全文

上海市办公楼物业服务管理规范 范围

本标准规定了办公楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内办公楼物业管理服务活动。2 规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB 2894 《安全标志》

GB 3096 《区域环境噪声标准》 GB 5749 《生活饮用水卫生标准》

GB/T 10001.1 《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》 GB 13495 《消防安全标志》

GB 15603 《常用危险化学品贮存通则》 DB 31/30 《住宅装饰装修验收标准》 DB 31/199 《污水综合排放标准》 《特种设备安全监察条例》（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号，自2002年5月1日起施行）《物业管理企业资质管理试行办法》（建住房[1999]261号，建设部1999年11月22日颁布）《上海市突发公共事件总体应急预案》（上海市人民政府2006年1月26日颁布）《上海市建筑节能管理办法》（上海市人民政府第50号令，2005年7月15日颁布）《上海市危险化学品安全管理办法》（上海市人民政府1982年4月1日颁布）《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》（上海市人民政府第12号令，1995年8月24日发布）3 术语和定义

下列术语和定义适用于本标准： 3.1 办公楼 office building 已建成并交付办公使用的房屋及附属设施、设备和场地。3.2 物业管理 property management 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3.3 顾客 customer 接受服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人及其他相关方。3.4 突发公共事件 precipitating event 在办公楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。4 基本要求 4.1 资质要求

物业管理企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

4.2 管理机构与人力资源配置要求

4.2.1 物业管理企业应根据办公楼的具体情况和合同约定，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。

4.2.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。4.2.3 管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。

4.2.4 管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。

4.2.5 管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。4.2.6 管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。4.3 管理服务要求

4.3.1 办公楼物业管理服务机构的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。4.3.2 办公楼物业管理服务机构宜从实际出发，根据《上海市建筑节能管理办法》，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。

4.3.3 办公楼物业管理服务机构应为办公楼提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护办公楼的人员、财产和建筑物的安全。

4.3.4 办公楼物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、安全、美观的环境。

4.3.5 办公楼物业管理服务机构应对办公楼物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果。

4.3.6 办公楼物业管理服务机构应对仓储和采购进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。

4.3.7 办公楼物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。4.4 基础管理服务 4.4.1 财务管理服务

4.4.1.1 建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。

4.4.1.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范。4.4.2 物业档案管理

有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括： 0.1物业竣工验收档案；

0.2办公楼及其配套设施权属清册； 0.3设备管理档案； 0.4顾客资料档案； 0.5日常管理档案。5 顾客服务 5.1 接待服务 5.1.1 接待原则

顾客接待应遵循“公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100％答复率。5.1.2 大堂服务

大堂服务人员应注意维护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。

5.1.3 入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序及时受理，手续完备，及时建档、归档。5.1.4 报修接待服务

当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。5.2 信报服务 正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如退信等）。5.3 通讯设施安装服务

5.3.1 确保收到顾客需求信息后一个工作日内，联系好专业服务单位为顾客申请通讯设施的安装。5.3.2 确保内线电话在收到顾客需求信息之后一个工作日内开通。

5.3.3 收到专业服务单位挑线通知后，及时安排工程部门进行施工，并确保一个工作日内开通。5.4 维修资金管理服务

需要时，建立办公楼维修资金管理制度，对办公楼维修资金进行账务管理，运作规范，账目清晰。5.5 装修管理服务

5.5.1 制订办公楼装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知。5.5.2 建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料。5.5.3 办公区的昼间噪声控制应执行GB 3096中的四类标准限值。

5.5.4 发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和有关部门处理。5.6 投诉处理

5.6.1 顾客投诉应分下列情况处理：

——办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。办公楼物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

——顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作； ——向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理； ——涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。5.6.2 受理、处置顾客投诉应保持记录。5.7 延伸管理服务

办公楼物业管理服务机构应根据顾客的需求，开展力所能及的延伸服务，如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。房屋、设施设备运行与维护服务 6.1 房屋维护管理

6.1.1 房屋的维修养护应：

—— 建立健全房屋档案，检查、督促办公楼顾客正确使用房屋，指导顾客遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；

—— 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全； —— 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况；

—— 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修。6.1.2 装修管理

按照本标准5.5 的要求和《住宅室内装饰装修管理办法》、DB 31/30 《住宅装饰装修验收标准》等相关要求执行。

6.1.3 房屋结构检查

——应根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查与沉降测试，检查中发现问题应及时修缮；

——不同房屋结构的检查周期（见表1）。表1 房屋结构（预计）检查周期表 单位为年

结构类型 使用年限

一般使用环境 特殊使用环境

钢筋混凝土结构 60年以下 20 15 60年～100年 10 5 100年以上 5 2

钢、钢筋混凝土结构 60年以下 25 15 60年～100年 12 5 100年以上 7 2

钢结构 100年以下 30 15 100年～150年 10 5

注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定，从其规定。

6.1.4 巡检

每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人报告，根据房屋产权人的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。6.2 设备设施运行与维护服务 6.2.1 变配电系统

——制定临时用电管理措施；

——限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施； ——按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告； ——按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录； ——高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确； ——高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；

——变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求； ——低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；

——功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠； ——变（配）电系统联络自切正常。6.2.2 应急供电系统

——按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好； ——定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用； ——发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常； ——自动转换开关状态显示完好，动作正常；

——定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态； ——定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。6.2.3 楼宇智能化设备系统

6.2.3.1 楼宇设备自动化（BA）系统 ——服务器工作正常、通讯正常、整洁； ——工作站工作正常、通讯正常、整洁；

——数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐； ——末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。6.2.3.2 网络与通讯设备系统 6.2.3.2.1 程控交换机

——程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐； ——维护终端工作正常、整洁； ——计费系统工作正常、整洁；

——话务台工作正常、话音清晰、整洁；

——电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损； ——语音信箱工作正常、整洁、接线正确。6.2.3.2.2 网络通讯设备

——配线架排线整齐，标签完好，数据齐全； ——光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全； ——插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。6.2.3.2.3 广播与背景音响系统

——音源设备工作正常，整洁完好； ——功放设备工作正常，整洁完好； ——扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰； ——背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。6.2.4 安全防范系统 6.2.4.1 中央监控系统

——摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁； ——画面分割器工作正常、整洁； ——录入设备工作正常、整洁；

——监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁； ——矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；

——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6.2.4.2 巡更系统

——工作站工作正常、整洁； ——巡更器具工作正常；

——巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。6.2.4.3 周界报警系统

——工作站工作正常、整洁；

——红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。6.2.4.4 对讲系统

——基站线路无损、工作正常、整洁； ——天线安装牢固、工作正常。6.2.5 车库管理系统

——工作站工作正常、整洁； ——服务器工作正常、整洁；

——取票站安装牢固、线路整齐、工作正常； ——栅栏机安装牢固、工作正常； ——收费站工作正常、整洁。6.2.6 门禁系统

——工作站工作正常、整洁； ——服务器工作正常、整洁；

——读卡机指示灯完好、工作正常； ——电子门锁工作正常。6.2.7 卫星电视系统

——[color=red]卫 星天线安装[/color]牢固，外观整洁； ——放大器、解码器等设备工作正常； ——传输线路正常，图像清晰。6.2.8 消防报警与灭火系统

应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常：

——火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件； ——每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；

——当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯； ——操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；

——火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内；

——报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；

——故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；

——火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号； ——电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；

——火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；

——火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态； ——火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态； ——消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；

——火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通； ——数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁； ——末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常； ——中央联动装置工作正常、显示正确；

——消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次；

——消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁； ——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；

——消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。6.2.9 升降设备系统

6.2.9.1 电梯及自动扶梯

——保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；

——电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行；

——应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录； ——电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。6.2.9.2 高空作业设备

——设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；

——设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载； ——设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认； ——吊篮运行平稳，无倾斜；

——设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常； ——在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；

——设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；

——应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

6.2.9.3 液压升降设备

——升降平台应运行平稳，安全装置完好；

——升降设备本体运行平稳，各类仪表指示准确，安全装置完好。6.2.10 给排水系统

——应定期对给排水系统进行维护、润滑；

——每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到DB31/199《污水综合排放标准》的要求； ——用户末端的水压及流量满足使用要求；

——每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；

——确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行；

——定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养； ——如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公楼内各用户。6.2.11 空调系统

——对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行；

——定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录； ——定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水；

——定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；

——定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录； ——定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养； ——各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；

——保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水； ——保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水；

——对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求； ——能量计费系统处于完好状态；

——定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数； ——定期安排对新风量、排风量的测定； ——应考虑定期安排对空气品质的测定； ——定期安排对风管系统的清洗。6.2.12 锅炉系统 6.2.12.1 蒸汽锅炉

每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护：

——每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；

——每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；

——每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；

——每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录； —— 检测水质的硬度，应不大于3毫克/升； ——锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠； ——各种证书齐备，操作人员持证上岗；

——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内； ——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏； ——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。6.2.12.2 热水锅炉

——定期对温控仪进行检测；

——附属设备的维护保养可参照6.2.12.1的相应条款实施。6.2.13 公共照明系统

公共照明系统应定期检查维护：

——每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98％以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；

——每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98％以上的亮灯率； ——每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。6.2.14 避雷系统

避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：

——每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；

——每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；

——每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查；每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好； ——主楼侧翼平台的所有避雷设施完好： ●

接地电阻：≤4Ω。

●

弱电设备接地电阻：≤1Ω。6.3 设施设备日常维修服务

共用部位日常服务的服务要求（见表2）。

表2 共用部位分部位日常保养、维修服务要求 序号 部位

日常保养、维修服务要求 旋转门、自动门、推拉窗 玻璃无破碎，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响。楼内墙面 墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。屋顶、管道、排水沟 屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通：发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。道路、广场、地下车库 保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发现损坏应在规定时间内修复。安全、引导标志 大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌；楼层电梯厅、地下车库、消防通道应设有路标及安全指示牌；危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设施得当。卫生间、茶水间 保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。电梯厅 保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏立即修复。避难层、平台 保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞，发现损坏立即修复。绿地、花台 龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。

6.4 标识管理

6.4.1 办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、男女厕所、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害废弃物存放点标识等）。

6.4.2 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识。6.4.3 应考虑主要道路及停车场设施交通标识，主要路口设路标。6.4.4 配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识。

6.4.5 标识的图形符号应符合GB/T 10001.1《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。7 秩序维护与安全服务 7.1 公共秩序维护 7.1.1 门卫

——主出入口应安排24小时值岗；

——对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理；对来访客人用语规范，必要时引导至电梯厅或指定区域；非办公时间进入办公楼的人员应实施详细登记； ——对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。7.1.2 巡视

——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止；

——巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡视； ——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；

——巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。7.1.3 监控

——办公楼的监视监控设施应24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；

——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；

——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。——保障治安电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）。7.1.4 停车管理

——根据办公楼的情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准； ——保安人员应对进出办公楼的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；

——收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地每周清洁1次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放；

——车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全；

——非机动车应定点停放。7.1.5 突发公共事件处置

依照《上海市突发公共事件总体应急预案》的要求：

——制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习；

——当物业发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。7.2 安全管理 7.2.1 消防管理

——应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好； ——办公楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，办公楼明显位置设有消防设施平面示意图；

——定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修； ——定期进行消防宣传和消防演习； ——对易燃易爆品设专人专区管理。7.2.2 安全生产及灾害预防

建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及燃气、燃油、电力的安全使用知识。如遇台风、暴雨或其他灾害性天气的气象或有关信息时，应采取以下应急措施：

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固； ——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝； ——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通； ——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。8 环境保洁服务 8.1 材质清洁要求

根据办公楼地面、镜面和墙面的材质，给出了不同材质的清洁要求（见表3）。表3 主要材质清洁质量要求 大类 材质 质量要求

硬地面 大理石 表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。

花岗岩 表面光亮、无污迹、接缝四周边角无污垢。

水磨石 表面光亮、无污迹。

木制地板 表面光亮、四周边角无积灰、无污渍。

PVC板 光亮、无污迹。

瓷砖 光洁、明亮、无污渍、无水迹。

软地面 地毯 色泽均

一、无褪色、无毛边、柔软、纤维成同一方向。

软地面 塑胶地垫 表面平整、色泽均

一、无残留物、无污渍、无板结

金属材质 亚光丝纹不锈钢 表面色泽均

一、无斑点、无擦痕、无污迹。

抛光镜面不锈钢 明亮、无擦痕、无印迹。

亚光轧花不锈钢 色泽均

一、无斑点、无擦痕、无污迹。

铝合金 表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污迹。

其他材质 玻璃 洁净明亮、通透性强、无划痕、无水迹。

墙纸 无斑点、无污渍。

高密度板(复合板)色泽均

一、无擦痕、无积灰、无污渍。

涂料 无灰尘、无污渍

金箔面 光亮、无灰尘、无污渍。

8.2 部位清洁要求

办公楼不同部位的环境卫生服务要求（见表4）。表4 环境卫生服务要求

项目 服务要求

走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面 地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手干净、无痕迹、定时消毒。

楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌 保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。

消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。

天花板、风口、公共灯具内或外 目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。

走廊、楼梯窗玻璃、大堂门厅、电梯厅玻璃 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹

平台、屋顶 无垃圾堆积。

服务功能性用房（如会议室、接待室、茶水间）保持干净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽干净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。

公共卫生间 坐厕内、小便池内刷洗干净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。外露水管连接处无碱性污垢,管道表面光亮、无灰尘。卫生间内保持空气清新、无异味。

地下车库 保持地面无垃圾、无污垢；空气流畅，无异味。车库管道无积灰、无污垢。灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、无积水。定位杆、减速条无积灰、无污垢。反光镜干净、明亮、无污迹、水渍。消防通道无灰尘、无污渍、无杂物。

垃圾收集 垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、干净整洁。电梯轿厢 轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光亮、无污迹。垂直升降电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清新、无异味。自动扶梯踏步、阶梯干净、无灰尘、无污迹橡胶扶手保持色泽均一,无灰尘、无污渍、定时消毒，玻璃、不锈钢外壳按表3相关条款的规定。

广场、停车场、绿地、花台、明沟 广场地面干净。明沟无杂物，无积水。外围通道地面应保持畅通，无堆放杂物、无积灰、积水、无污迹、油渍、轮胎印，地面应保持原色。各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢、无污迹。水池内无漂浮物、无沉积杂物、无青苔、水保持清澈、无异味。办公楼各进出口台阶地面、地垫按表3相关条款的规定。绿地、花坛、隔离带、周围无杂物、无积水。

设备机房、管道 无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍。

外墙 目视洁净、光亮、无污垢。表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。

垃圾箱房 箱房封闭式专人管理，箱房循环保洁；整洁、干净、无异味，灭害措施完善。废弃物收集箱外侧表面光洁、无灰尘。废弃物收集箱内侧干净、无残留物、无异味、定时消毒。废弃物及时收集，不满溢。

烟灰缸、垃圾桶 桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于三支。

消杀灭害 对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水，安排灭蟑螂、老鼠。

电器设施 灯泡、灯管无灰尘。灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹。开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。

外幕墙 按表3相关要求。绿化摆放与养护服务 9.1 绿化摆放

室内绿化应根据顾客的需要摆放，室内绿化应做到正常养护，及时更换，保持鲜艳。室内绿化摆放要求（见表5）。

表5 室内绿化摆放分项养护要求

项 目 服务要求

修剪、更换 安排室内绿化修剪与鲜花摆放。

绿化外观 叶片光泽、花朵鲜艳。土壤表层无杂物、无枯叶。整体造型应所选品种的观赏效果一致。叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落叶。

摆放 根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。

选种 光度、温度、湿度的耐受程度适宜，观赏性强、观赏周期长，管理方便。

其他 室内盆栽应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病虫害控制。发现病变、虫害、枯萎应及时更换。

9.2 绿化养护

室外绿化养护要求（见表6）。表6 室外绿化养护分项养护要求 项 目 服务要求

总要求 一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率100％。绿地设施及硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。

修剪 年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理3次以上，草坪常年保持平整、边缘清晰，草高度不应超过9cm。树冠完整美观，分枝点合适，枝条粗壮，无枯枝死杈；主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪科学合理；内膛不乱，通风透光。树、乔木类要求树冠圆整、树势均匀，45度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势。花灌木开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花。绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。草坪修剪不能超过5㎝、平整无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清晰。

灌溉 常年保持有效供水，草地充分生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅。

中耕除草、松土 年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，无杂草。

施肥 按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追复合肥2遍，充分满足植物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。土壤理化性状：PH值6.0-7.5，Ec值(mS.㎝ˉ)0.5-1.5。

病虫害防治 预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、休眠虫体及越冬虫蛹。

扶正、加固 按规范做好综合防护措施，及时扶正加固。

其它 绿草如茵，绿期在250以上，斑秃黄萎<；；5％。无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。无积水，无干旱。仓储与搬运 10.1 贮存

10.1.1 基本要求

10.1.1.1 分类清楚，堆放整齐，账、卡、物保持一致。10.1.1.2 温度、湿度适宜，不合格品及废弃物处置及时。10.1.2 危险化学品贮存

10.1.2.1 危险化学品的采购宜做到即买即用。

10.1.2.2 危险化学品的贮存应符合GB15603《常用危险化学品贮存通则》及《上海市危险化学品安全管理办法》规定的要求。10.1.3 消防器材贮存

各类消防器材应严格按照使用说明要求的温度、湿度等储存条件贮存。10.2 搬运堆放

搬运时，物资应堆放整齐，必要时应对各层之间进行防护。库存物资放置高度不应超过三倍的包装叠加高度，水平长度不应超过其两倍的叠加宽度。易损、易碎、压力容器等物资的搬运，应严格按照产品说明书、通用的搬运标准等进行操作。10.3 库区安全与环境 10.3.1 库区安全

——禁止无关人员进出仓库；

——库区严禁烟火，如确需动火的，应得到主管部门批准，并将该区域的易燃易爆物资、危险化学品搬离之后方可进行；

——库区应配置相应数量的消防器材，定期检查消防器材的有效使用情况；

——产生紧急情况时，应按应急预案迅速做出响应，及时报告主管人员，并做好记录。10.3.2 库区环境

——保持仓库地面、墙面及各类设施、照明设备无灰尘、污垢、划痕、污渍、霉点等现象，接缝处无积尘； ——保持空气流畅，保证物资干燥，防止受潮； ——定期对仓库进行适当清理；

——对不合格品或废弃物应严格按照相应规定予以处理；固体废弃物的回收实施率宜达到100％。11 检验方法

<；,A name=_Toc101185576>；11.1 自主检查 11.1.1 服务人员自查

从事物业管理服务每一位员工均应对所提供的服务实施自主检查，遇质量异常或者顾客直接投诉时，应及时纠正，如系重大或特殊异常应立即报告主管人员。11.1.2, 办公楼物业管理服务机构自查

办公楼物业管理服务机构自主检查的主要方式：常规例行检查、夜间巡查、全面自查。11.1.3 物业管理企业监督检查

物业管理企业应加强对办公楼物业管理服务机构的监督检查，进行顾客意见征询和管理服务工作自查评定。11.2 特种设备安全监察

应参照《特种设备安全监察条例》规定的要求实施。11.3 顾客满意

办公楼物业管理服务机构应进行顾客意见征询，征询项目包括：顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放养护服务等方面。还可采取电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、顾客联系函、顾客满意度测评等多种形式，与顾客保持联系，征求顾客意见。意见征询中发现的问题，应及时整改，并对整改结果进行回访。

第二篇：办公楼物业服务规范

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目录

环维篇

环维部保洁员工作职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 环维部保洁员作业操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 环维部工作质量检查标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.15 服务篇

服务部服务员工作职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.19 服务部服务员会议操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.20 服务部工作质量检查标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.23 安防篇

安防部保安员工作职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.24  形象岗、大堂岗岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„.25  大楼外巡岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.26  内勤岗岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.27  安全监控员岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.27  员工通道保安员岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„.28 安防部员工工作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.48 安防部消防安全工作质量检查标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„.50 工程篇

工程部工程人员岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.52  强电主任岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.53  弱电主任岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„54  空调主任岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.55  给排水主任岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.55  变电所所长岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.57  变电所值班长岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„.58  变电所值班员岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„.58 工程部工作人员操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.59  维修服务工作程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.59  维修电工操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.59  空调工操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.60  给排水系统的养护操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„.61 工程部工程员工作质量检查标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.62

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环维部保洁员工作职责

1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作；

2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作；

3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作；

4、负责客户要求的各种清洁服务工作；

5、负责辖区绿化的养护和修整工作；

6、日常工作接受服务部部长及保洁所所长的督导，直接向保洁领班负责；

7、负责所在岗位的办公楼宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁工作；

8、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用文明用语，控制性情，保持良好服务心态；

9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠于职守；

10、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行；

11、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；

12、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至安防部；

13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情；

14、工作期间不得打私人电话，有急事与本部领班联系处理；

15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有设备、工具；

16、服从领导，接受检查，完成指定的任务；

17、完成领导交办的其它的随机性工作。

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环维部保洁员作业操作规程

一、日常清洁

（一）大堂清洁

1、清洁内容

（1）日常清洁：倾倒烟缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清洁大堂玻璃门上手印，自动门、电梯按钮、轿箱内外手印污迹，大堂卫生间的清洁；（2）定期清洁工作：家具打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。

2、操作程序

（1）大堂保洁的原则是：以夜间或周六、日定期操作为基础，白天进行日常保洁；（2）定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡；操作时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跤；（3）日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次，大堂内的其他部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净；（4）操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后再予以补做；客人进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数；（5）遇下雨或下雪天，要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。

（二）、电梯的清洁和保养

电梯是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题；对客用电梯一般采用早、中、晚三次进行，特别注意对金属部位的除渍保养。

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1、清洁内容

电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、扶手、装饰；

2、操作程序

（1）打开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能停止一部电梯；（2）将“正在工作中”告示牌放在电梯门前；（3）吸净墙角边和门轨道内的砂尘，抹净灰尘；

（4）清洁玻璃镜面，清洁不锈钢部分、壁板、控制板，达到光洁明亮，无任何印记（用不锈钢清洁剂）；（5）清洁扶手、装饰、天棚灰尘；（6）地面清洗干燥；

（7）工作完毕后，取下防护板，把控制按钮恢复原位，关上控制箱，恢复电梯正常运行。

（三）玻璃窗、镜面操作程序

工具：伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾；

1、发现玻璃沾有污迹时，用美工刀片除污；

2、按比例兑好玻璃水（与水按体积1：20）；

3、将涂水器浸入玻璃水中，插在伸缩杆上；

4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；

5、另一个伸缩杆插上刮水器，从上至下刮去玻璃上的水迹；

6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。

（四）卫生间清洁

1、工作范围：镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、济南信智和物业管理有限公司

低架、地面

2、操作规程（1）镜面清洁

用喷壶喷上玻璃水，后用干毛巾擦拭干净，不留任何水迹；（2）洗手盆清洁

先把肥皂涂在洗手盆内，用毛刷来回刷洗，直到污迹洗净为止，用清水冲净，并把台面顺手擦拭干净，用金属除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净；（3）马桶清洁

将洁厕灵洗剂倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马桶、坐板、盖、马桶内外，然后用清水冲洗，将洁厕灵冲洗干净，接着用毛巾把水抹干，再用消毒手巾对坐板进行消毒，最后把地面拖干。（4）坐厕水箱清洁

① 关闭水龙头，放走水箱水； ② 将盖放在安全位置； ③ 少量使用酸性溶剂； ④ 手刷刷干净； ⑤ 打开阀，清水冲； ⑥ 盖好盖。（5）尿槽清洁

将清洁剂洁厕灵倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外，用清水冲洗，抹干；如发现有水锈、水迹，则再使用较高浓度的酸性洗洁精，否则水迹无法清除，此时提醒注意，不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面。（6）地面清洁

① 放牌；

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② 1：20兑水（按体积）； ③ 刷； ④ 热水冲； ⑤ 拖干。（7）不锈钢手纸架

用干、湿毛巾清洁内外尘埃，外用不锈钢清洁剂擦拭到光亮为止，厕纸在不足时应立即更换，将旧的缠放在新的外面，放在架上。

（8）交班前必须把室内清洁一遍，交班干净，设备完好，如有问题及时报告。

（五）室内清洁

1、工作范围：天棚、灯饰、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃圾清倒；

2、操作程序

（1）根据事前工作计划、工作要求，准备好使用工具和清洁剂，比如：吸尘器、毛巾、梯子、小铲、百洁布、刮玻璃器、万能洗涤剂等；（2）应遵循先从上向下，从内向外的原则，工作之前要整个环视下房间，如果有卫生间，则应先清洁卫生间后，再清洁其它部位；（3）架好梯子，用干净毛巾抹天棚、灯饰上的灰尘；如尘较多，用背式吸尘器吸尘后再抹尘；（4）清洁四壁及家具灰尘，根据工作要求打木质蜡和金属光亮剂；（5）清洁玻璃窗，先将窗框、沟槽灰尘清洁干净，涂水器蘸玻璃清洁剂均匀涂在玻璃上，刮水器刮去水分，用干净毛巾抹净剩余部分水分；

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（6）最后清洁地面，地板、石质地面用尘推推尘，地毯要用吸尘器吸尘，由里到外吸尘后结束清洁。

3、注意事项

（1）工作小心，一看二干，不得将室内家具物品碰撞损坏；（2）不随意动客人摆放的文件；（3）不准跟人拉关系；

（4）对客人服务以外的要求应以回绝，并有礼貌。

（六）室内公共区清洁

范围：公共走廊、卫生间、步行楼梯、电梯间、消防器材 步骤：

1、公共走廊

（1）抹墙壁、门框上灰尘，根据需要定期打木质蜡；（2）清洁消火栓内卫生，抹去灭火器上灰尘；（3）地毯吸尘；（4）地面湿抹；（5）清洁楼层指南。

2、卫生间

（1）清洁剂1：20兑水，抹墙面、地面、隔断板；（2）洁厕灵清洁大、小便器后，用清水冲净；

（3）洗手盆、台面用涂水器、百洁布进行刷洗，用清水冲干净，抹布抹去水迹；（4）镜面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮进行清洁。

3、步行楼梯、扶手

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（1）笤帚清扫楼梯，至上而下；

（2）湿毛巾从上而下抹扶手，及栏杆上灰尘；（3）拖布拧干，拖楼台阶，经常清洗拖布；（4）用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘。

4、电梯间卫生清洁

（1）清洁电梯门、按钮、抹手印，必要时用白钢光亮剂擦拭；（2）清理落地烟灰盅及垃圾箱内垃圾；（3）理石地面用尘推推尘。

（七）广场清洁

1、范围：大门外的楼宇周边地区，主要包括停车场，通道、阶沿、绿化带内卫生、栏杆、楼前饰物

2、程序：（1）日常清扫

① 由专人负责巡回清扫周边地面的垃圾、碎屑； ② 拾捡绿化带内杂物；

③ 抹去休息桌、凳灰尘及栏杆口灰尘； ④ 湿拖布拖去台阶及地面的脏迹。（2）特殊清洁

① 金属护栏、装饰打白钢光亮剂；

② 地面用高压水枪清洗；连接水管接高压水枪；加入清洁剂；如有油脂物质需附加热器。

(八)垃圾的收集与处理

1、垃圾的存放

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各个场所应视情况分别设置垃圾筒；落地烟灰盅、字纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的窗口；但需注意：（1）存放容器要按垃圾种类和性质配备；（2）存放容器按产生量放置在各个场所；

（3）存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗；（4）有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发；（5）配合做好清运垃圾工作。

2、垃圾收集的操作程序

（1）及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间，只能使用货运电梯，不可使用客梯；（2）在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上；（3）要注意安全，不能将纸盒从上往下扔；

（4）要经常冲洗垃圾存放点，保持卫生清洁，防止产生异味及飞虫；（5）配合做好清运垃圾工作。

二、特殊清洁

（一）、家具保养

家具保养有四种类型：一是木质家具，二是不锈钢家具，三是铜质家具，四是皮质家具。

1、木质家具：主要有桌、几、柜、床头、墙壁等 操作规程：

（1）将家具抹去尘，打木质家具蜡；

（2）将木质家具蜡喷到无绒毛巾上，均匀涂擦家具表面；（3）操作方法最好“S”型，互相重叠以免漏擦；

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（4）打蜡时绕过家具非木质部分，如果擦上用毛巾擦净；（5）如果蜡水打过的过厚，就显得不均匀，则应用干毛巾反复擦拭均匀。

2、铜质家具：主要包括各种家具边角、扶手、铜器、铜质器具（1）操作规程

① 将要清洁部分用毛巾除尘； ② 倒少许擦铜水在干无绒毛巾上； ③ 均匀将铜水涂在铜器上； ④ 用力擦去铜器上的污迹；

⑤ 待铜水干后，用干净毛巾抹干铜器上的铜水，直到光亮。（2）铜器封漆操作规程 ① 用擦铜水把铜器擦亮； ② 用干净毛巾将铜器擦干净； ③ 将封铜漆按比例稀释；

④ 用无绒毛巾小心均匀地把封铜漆涂在铜器上； ⑤ 封漆层距互叠2-3毫米，以免漏封，影响质量； ⑥ 封铜后铜器要达到光洁度均匀，不留有铜漆痕迹的效果； ⑦ 封闭后铜器宜放在通风的地方风干；

3、不锈钢家具：主要包括各种扶手、门面、壁板、器具等；（1）操作规程

① 将白钢光亮剂喷到所要清洁的部位或直接喷到毛巾上，均匀涂在上面； ② 反复擦拭，直到光亮，特别是扶手、壁板脏迹很强的部分； ③ 如果不锈钢表面有横或竖的暗纹，则要顺着暗纹的方向擦拭；

4、皮质家具：主要包括沙发、座椅、靠背等；

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（1）操作规程

① 将要清洁的部位用湿、干毛巾抹去灰尘； ② 将缝隙内灰尘杂质用吸尘器吸净； ③ 将皮革清洁剂喷到其表面； ④ 用干无绒毛巾擦拭，直到光亮无尘。

（二）地面的清洁

经过装饰装修、土建工程之后，瓷砖和理石地面上都留有装饰过程中留下的各种顽固污迹，清洁过程比较有难度，而且程序复杂 操作规程如下：

1、荒扫；用笤帚将地面的大块杂质、垃圾清扫干净；

2、酸性：主要是清洁白灰、石灰一类的顽固污渍；

（1）使用单擦机，换上地刷，1：10（按体积）的酸化剂兑水注入清洁水箱内；（2）开启单擦机擦洗地面，以30米/分速度前进，顽固之处停下细刷；（3）用吸水机将水吸起；（4）拖布抹净。

3、局部处理：对于酸洗没有除去的污渍进行清洁处理；

（1）胶状物质、油漆类物质可用溶性洗剂，如香蕉水、酒精喷到上面，待其溶解后用刷子刷去；（2）对于顽固性强，面积又很小的地方，可用小铲刀平行地面，用力铲除。

4、洗地

（1）用洗地机将清洁剂1：20兑水注入水箱，开启机器；（2）洗地时，行与行之间相叠10公分，以免漏洗；

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（3）用刮水器刮水后，再用吸水机将水吸起；（4）用干净湿拖布拖净，（三）理石地面保养

1、大理石地面的日常保养（1）2）洗地

① 自动洗地机的操作；将清洁剂按1：20（按体积）的比例兑水注入水箱内： ② 装好吸水刮后，启动电源开关，放下洗地刷和吸水刮，扳动水制开关； ③ 启动吸水机电源，手推操纵杆，以60米/分的速度前进，洗地和吸水同步进行； ④ 洗地机洗地时，行与行之间互叠10公分，以免漏洗； ⑤ 洗地完毕后，要用干毛巾将地面特别是边角位的水迹抹干净，以免影响质量。

地面打蜡、抛光

① 进行打蜡时，首先要检查机器上喷壶是否加满保养清洁蜡；② 将控制杆调节到合适的高度；

③ 机体底盘针座接合抛光垫，保持机身底盘与地面平衡； ④ 接通电源，按动机身电源开关，使底盘转动，当手柄提升时，机身向右移动，当手柄向下时，机身向左移动； ⑤ 当操纵机械从左至右移动时，拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出，由底盘抛光垫将蜡水均匀的涂在地面上； ⑥ 打蜡前，用干地推将地面灰尘、砂粒推干净；打蜡时，落蜡要均匀，上下要互叠10公分，每推100公分距离喷蜡一次； ⑦ 喷蜡完成后，换另一个干净的抛光垫进行地面抛光；

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⑧ 抛光推进的速度保持在50米/分为宜，来回抛光3—5次，直到光亮为止。

（3）地面高速抛光

① 使用高速抛光机操作，将高速抛光垫安装在抛光机转盘底部针座上，平放在地面； ② 将控制杆调节到合适的高度，接上电源；

③ 按动机身上的电源开关，转盘转动，即可进行抛光； ④ 抛光时，推进速度不要太快，应保持在50米/分的速度； ⑤ 抛光时，上下行距应互叠10公分，以免漏抛。

2、理石地面的周期保养（1）地面起蜡、封蜡

① 起蜡操作规程

A、起蜡前，将“暂停使用”告示牌放在工作现场出入口或周边位置； B、以150转/分速度的擦地机连清水箱进行操作，将起蜡水按1：10（按体积）的比例兑水注入水箱中； C、套好针座及洗地百洁垫；

D、擦地机接通电源，按动机身电源开关，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀擦在地面上； E、控制机械保持在50米/分的速度进行刷地起蜡工作； F、控制机器走向，由左向右来回走动2—3次； G、上下行距要互叠10公分；

H、洗地完成后，用吸水机把起蜡水吸干净； I、用自动洗地机来回过清水两次； J、边角位用长柄手刷擦抹干净； K、待地面吹干后进行封蜡。

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② 封蜡操作规程

A、将落蜡拖头套在蜡拖杆上； B、把拖头浸透蜡水；

C、把拖头放在轧水器上轧干少许； D、将蜡水均匀涂地面上（一般封3—5层）；

E、操作时边与边之间成90度角一层一层地将蜡水均匀拖在地面上，待每层蜡水干透后，才可以进行抹布的封蜡的操作； F、封蜡结束一般需过6个小时后才用1000转/分以上的高速抛光机进行抛光，直到光亮为止。

（四）地毯的保养

1、地毯吸尘

若要延长地毯的使用寿命，必须建立一套正确的清洁标准；在保养过程中，吸尘是保养地毯最重要的程序；吸尘工作做的越好，地毯需要清洁的次数就越少，其使用的寿命就越长；另一方面，有污迹要尽快清除，否则，时间长了便会很难清除；

2、地毯清洗（即地毯干泡清洗）① 用吸尘机对地毯进行吸尘处理；

② 用地毯除渍剂清除地毯上的各类污迹及口香糖； ③ 按比例将地毯水兑水后加入电子打泡箱内； ④ 将150转/分的洗地机套上地毯刷，接上电源； ⑤ 打开泡箱开关，将泡沫均匀地擦在地毯上；

⑥ 控制擦地机的走向，由左至右，保持40米/分的速度为宜； ⑦ 操作机械在地毯上来回洗刷3—4次，上下行距互叠10公分； ⑧ 用毛刷刷洗边角位，抹干地毯上的泡沫；

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⑨ 用地毯吹干机吹干地毯；

⑩ 工作完毕后，用清水冲洗泡沫箱和地毯刷。

3、地毯抽洗

（1）灰尘一旦进入地毯纤维的深处沉积，必须采用抽洗的方法深层清洁，使地毯恢复原来的光泽，对于水有敏感的地毯，可采用干泡清洗代替抽水的办法进行；（2）抽洗方法

用大约60℃的热水或带有清洁剂的热水，通过微型喷嘴喷到地毯纤维上，羊毛地毯最高用30℃的热水，紧接着用吸水扒吸干污水，地毯纤维就从上至下进行了一次冲洗清洁，为了增加抽洗的效果，一般采用增强机械力或延长作用时间的方式；增强机械力因素，是高压水枪出水的压力，通常有12帕者仍不能将污垢冲出来，就需要用与机器连为一体的滚刷把粘住的污垢刷出来；延长作用时间是将清洁剂事先喷到地毯上，大约让其作用十分钟，然后再冲洗；（3）操作程序

① 用吸尘器或立式吸尘机全面吸尘； ② 除去地毯表面的污渍；

③ 稀释清洁剂，倒入喷壶中，而抽吸机清水箱注入清水； ④ 用喷壶在地毯上全面喷洒清洁剂，作用15—20分钟，污渍脱离纤维，即乳化过程结束； ⑤ 也可直接用抽洗机加清洁剂进行抽洗；

⑥ 用抽洗机抽洗，操作时每行互叠10公分，以免漏洗，最好经过两次以上的抽洗才能达到满意效果； ⑦ 梳起地毯纤维毛；

⑧ 为了让地毯尽快投入使用，可用吹风机吹干。

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环维部工作质量检查标准

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5． 塑料胶条门轨无灰尘、砂土； 6． 电梯门沟槽无污垢、杂物。

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服务部服务员工作职责

2、完成会议服务和专项服务两项主要业务工作；

1、负责楼内所有会前准备、会中服务、会后清理的系统接待工作。

3、负责所有会议室区域内的卫生清洁情况，其中专项服务要负责相关领导层的清洁卫生情况；

4、专项服务还要负责领导办公室开水及毛巾、报刊的分发工作。

5、所有服务部工作人员的日常工作接受环维部部长及服务所所长的督导，直接向其负责；

6、负责会议室区域内的物品保养、保管工作；

3、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，保持良好服务心态；

4、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗、串岗等现象，忠于职守；

5、按时参加公司及服务部内部各种服务知识与技能培训活动，不断提高实际的业务水平；

6、严格执行本岗位工作的操作规程，按照规程具体内容执行操作；在服务中，要及时发现问题，积极采取措施；

6、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；

7、会议服务时应使用普通话，并掌握好节奏，态度要谦和，掌握好礼貌用语的运用；

8、在工作期间不得做自己职责以外的事；

9、在工作中不得接打私人电话，有急事处理须与本部领班联系解决；

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10、在工作中遇到不能处理、难以判断的事情，应主动汇报至上级，听从指示，并控制事态发展局面；

11、服从领导，接受检查，完成指定的任务；

12、完成领导交办的其它服务工作。

服务部服务员会议操作规程

一、会前准备工作：

目的：会前准备是工作中的重要环节，使会议服务员做好充分的思想准备和完善的物品准备

（1）了解会议的基本情况，服务员接到召开会议的通知单后首先掌握： A出席会议的人数； B会议类型、名称； C主办单位； D会议程序安排； E会议的宾主身份 F会议标准； G会议特殊要求。

（2）调配人员分工负责，会前主管人员要向参加会议服务的所有人员介绍会议的基本情况，说明服务中的要求和注意事项，进行明确分工；使服务员清楚地知道工作的整体安排和自己

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所负责的工作。

（3）服务员根据会议类型、性质、人数、结合会议室的具体情况整体安排会场布局。

（4）配合维修人员检查照明、音响、视频、空调等设备，根据会议要求增添新的设备，冬夏季要调好室温，注意通风。（5）茶具要求

A茶具选择花纹、式样、颜色、型号配套的茶具； B茶具没有破损现象，必须干净，每套茶杯下面要有杯垫； C茶杯要按会议人数配放，每人一套，还要准备适量备用杯及矿泉水。（6）水具要求 A不用不保温的暖水瓶

B暖水瓶一般3——4名与会人员配备一个；

C如果与会人数较多或会场服务不方便，可适当加一些暖水瓶。（7）茶叶

A袋装茶叶，每个杯子配放一袋，并有适量的备用茶； B散装茶叶可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开水。（8）签到桌及文具用品

A按会议要求在会议入口准备好签到桌、笔、纸或薄； B如会议要求配备信纸、便笺或红蓝铅笔等，要每人一份整齐地摆放在会议桌上。

（9）水果饮料：根据会议标准，有时还要备有不同的饮料和水果；

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水果要经过挑选，装盘摆放整齐。

（10）以上各项用品均在会议前30分钟准备妥当。

二、会议服务程序：

（1）会议开始前30分钟，服务员要各就其位准备迎接会议宾客；（2）迎接本大厦宾客应在会议室的入口处设迎宾员；

（3）如果与会者不是本大厦的宾客，还应在本大厦大厅门口设迎宾欢迎，并引路；

（4）宾客到来时，服务员以精神饱满、热情礼貌地站在会议室的入口处迎接客人，配合会务组的工作，请宾客签到、发放资料、引领宾客就坐，然后送上香巾、茶水；

（5）会议进行20分钟后进行续水，服务动作要保持轻、稳、按上茶服务规范进行；

（6）会议过程中，服务员要精神集中、注意观察与会者有无服务要求；

（7）会议如设有主席台，有专人负责主席台的服务；在主讲人发言时要随时添茶续水，送毛巾等；

（8）会议结束时，服务员要及时提醒客人带好自己的东西；（9）宾客全部离开会场后，服务员首先要检查会场有无客人遗忘物品，如发现宾客的遗留物品要及时与会务组联系尽快转交失主；

（10）清理会场不留死角特别留意有无未熄灭的烟头，避免留下事故隐患；

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（11）清扫卫生桌椅归位，撤下会议所用之物，分类码放整齐；（12）关闭电源，关好门窗，再巡视一遍，确认无误后撤出锁门；（13）如客人表示会议期间不用服务时，服务员要在会场外门口值班，以备客人需要代办其他事务；

（14）会议进行中，如果有电话找人，服务员应问清被找人的单位、姓名、然后很有礼貌的通知被找客人；如果不认识找的人，应通过会务组人员去找，绝不可以在会场高喊宾客姓名。

服务部工作质量检查标准

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2． 窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污渍、无水迹，尤其是桌堂内，做到无灰尘、无杂物； 3． 各种会议备品摆放有序；

4． 暖瓶、杯具、烟缸、玻璃续水壶、杯垫、壶垫等物品保持干爽洁净，不得有破损，并对其进行分类清洗，经过消毒后再备用； 5． 茶柜或工作台保持干净整洁，不得随意摆放物品。6． 室内各种电器设备擦拭干净，无灰尘和污渍； 7． 门面及门把手保持无手印，无水渍、无污渍。8． 会议室桌面定期对其保养，保持自然光泽。

安防部保安员工作职责

1、全体保安员在安防部部长及助理的督导下，全面负责综合办公楼的安全保卫和消防工作，确保业主的人身安全及财产安全。保护服务业主的合法权益不受侵害。

2、安防部全体员工通力配合，协助大楼各部门做好安全和消防管理工作，使安全工作与各部门的岗位职责、程序有机的结合起来，共同做好楼内安保工作。

3、加强对要害部门的安全保卫工作，确保正常的工作秩序。

4、对大楼各部门进行日常巡逻和检查，发现事故隐患及火灾隐患及时上报，济南信智和物业管理有限公司

6、积极配合公安机关及相关执法部门调查处理大楼内发生的各类一般性案件、事故。

7、负责公做好安机关规定的有关事项协助工作，保护值勤责任区域内刑事，治安案件现场，抓获值勤区域内违法，犯罪分子。维护案发现场秩序。

8、了解大楼的结构，熟悉大楼的消防系统，了解各部位情况，熟悉疏散安全方案，普及消防安全知识，熟练掌握各种消防器材的使用方法。

9、做好外来闲散人员（送水人员，推销人员等）的管理教育工作。

10、工作期间着标准工作装上岗，文明值勤、礼貌待人，树立安防员良好的对外形象。

11、统一，整齐，按规定佩带，使用保安器械和通讯报警工具。

12、检查，制止出入责任区域内人员和车辆，防止无关人员的进入和物品丢失，确保责任区域的正常工作秩序。

13、向上级领导及时反映工作情况和工作中遇到的困难，对队伍建设提出合理化建议。

以下为各具体岗位保安员工作职责：

形象岗、大堂岗岗位职责

对人员及物品进出进行管理，认真盘查可疑人员，防止物品丢失和各类案件的发生；并且以良好的值勤姿态和礼节礼貌迎接本楼业主及外来办事人员。

其主要职责是：

1、高度的警觉性和使命感，认真执勤，礼貌接待出入人员并且检

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查外来办事人员的有效证件或相关办事文件，严格检查出入物品及可疑人员。

2、维护正常的出入秩序，阻止无关人员的进入。（例：推销、传销、商 贩、蓄意滋事等人员。）

3、严禁外来人员将危险物品和易燃易爆物品带入大楼。

4、未经业主允许不准任何采访人员进入。

5、对来访的客人，检查团体，领导出入 必须敬礼，对工作人员送问候语。准时正规地交接岗位；传达注意事项和上级指示。

6、指引监督办事人员到前台进行登记，未经过登记的人员一律禁止上楼。

大楼外巡岗位职责

本岗是公司外在形象的一个真实体现，所以，要求此岗当班人员除有高度的责任心和使命感之外，还必须要注意自身的外在形象养成。

1、维护大楼周围的交通秩序。

2、正确引导车辆停放到指定位置。

3、对带有危险品、易燃易爆品或大件物品进入大楼的人员要求其走员工通道，并通知人员按规定处理。

4、着装整齐，精神饱满，仪态大方，对待询问者要热情、礼貌、周到，严禁用粗言恶语对待客人。

5、维护大楼周围各种设施不被破坏。

6、对来大楼办事人员骑的摩托车、自行车等要求放到指定位置。

7、对在大楼外部车场的闲杂人员（如：小商小贩发放传单的推销人员）。

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内勤岗岗位职责

内勤岗工作至关重要。内勤岗人员要机动灵活、及时发现、果断处置突发事件；排除事故隐患。

1、白天要认真检查每一个安全出口是否畅通无阻，帮助业主做一些力所能及的好人好事。制止扰乱办公秩序事件的发生；夜间要认真严格彻底清除逗留人员。认真检查大楼内事故隐患。

2、看护、监督、检查好楼内的公共物品和消防设施，保证不丢失，不被损坏。

3、树立强烈的防火意识，及时发现不安全因素。（能发现不正常气味、烟雾、声音、漏电等现象）

4、检查大楼内设备的运行情况及各种设施的完好情况，如发现故障立即报告维修部门进行维修。

5、遇有突发案件或事故，应保护好现场，并立即向上级汇报。

6、发现可疑人员要认真礼貌的盘查，排除疑点。

7、做好巡回工作情况的记录和汇报。

8、在做楼处巡楼时要仔细查看楼体有无喷写或外墙、设施损坏。

安全监控员岗位职责

监控工作是我办公大楼安全工作的重要环节，监控人员必须树立高度的责任心和使命感，必须履行以下职责：

1、熟悉本岗位的工作特点，熟悉系统的运做程序，熟练掌握操作方法；

2、集中精力，监守工作岗位；对工作认真负责；不做与工作无关的事情；

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3、按有关程序处理发生的安全问题，最大的发挥监控系统优势，确保大楼的绝对安全；

4、发现可疑情况或危及客人、大楼安全的情况和行为，及时处理并做好记录和汇报工作；

5、熟悉大楼消防设施和器材的分布及使用方法，发现火警立即报告，找出原因，按规定处理；

6、爱护大楼及工作岗位上的各种设施、设备，保证设备、设施完好，发现问题立即汇报；

7、在工作期间注重自身形象养成，保持工作环境的卫生清洁；

8、认真交接工作，做好工作记录和交接记录。

员工通道保安员岗位职责

1、认真检验进出大楼人员的证件（包括员工及施工人员）。并做好登记核实工作。

2、认真检查进出大楼的物资，员工外出携带物品也应有相应部门开具的“物品出门证”；施工人员外出携带物品也应有相应部门开具的“物品放行单”，并做好核实登记工作。

3、发现可疑人员要进行有礼貌地询问，发现可疑情况及时采取相应措施，并向上级汇报。

4、礼貌接待来访人员，并与有关部门联系。

5、员工上下班时应有礼貌地问候，并要求自觉出示包中物品。

6、及时作好工作情况记录和汇报。

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安防部员工工作规程

济南信智和物业管理有限公司5、6、7、8、经常巡视各岗位队员值勤情况，检查督促队员认真履行职责。定期召开保安工作会，总结检讨工作情况。认真填写工作记录。

抽查保安器材和通讯工具的使用保养情况。

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（3）火警控制盘及消防广播设备情况。（4）高、低消防水箱水位显示情况。（5）五部电梯正常显示及运转情况。

（6）十台显视器，一台电脑硬盘录像及其它监控设备运转是否正常。在岗时应保持室内卫生，坚守岗位，不得擅自离岗，做与工作无关之事。

4、上述情况检查时应作仔细记录，对上一个班所遗留问题要及时跟进，及时解决，处理不了问题应向消防中心主任及相关领导及时报告。

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2、班组交接

（1）接班人员提前2分钟赶到位置进行交接。（2）交接时应互相敬礼并交接本班值勤情况。

（3）对值勤设施进行检查交接，对负责区域物品设施完好情况进行交接。

（4）发现“异常”及时汇报带班员，要求上班做出解释，对不能做出解释、划不清责任时可以不进行岗位交接。（如果不能及时发现，追究当班负责人的责任）

3、交班前准备

（1）提前30分钟进行岗位的清洁工作。

（2）对值勤器材进行检查、有无损坏丢失事项发生。（3）认真检查各岗位区域内的工作情况和岗位的记录。（4）将未完成的事项做一简要整理，填入值班日记交由下一班继续跟进执行。（5）认真填写值班日记。

（6）经接班人员确认无误后进行交班。

4、交班后

（1）集合本班队员进行一夜工作情况的总结、对存在的问题及不足进行及时的纠正、表扬好的个人和好的方面。（2）没有上级的要求不要在公司逗留做工作无关的事情。（3）下班后统一带入更衣室换衣服、不可以在公共场合宽衣解带有损公司和队伍形象。

（4）遇有工作情况及时做好工作汇报，对发生的事情做好总结汇报。

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五、工作要求

1、提高忧患意识和责任关念做到“大楼是我家，我要保护它；我在一分钟它就安全六十秒”。

2、做好夜间的防火、防盗、防破坏工作。

3、严格管理人员、对出入物品认真检查核实；对无证人员坚决禁止进入，对不清物品坚决不准带出楼外。

4、按时换岗、尽职尽责，禁止一切理由的脱岗、睡岗、误岗不尽职责现象发生。

5、保证值勤姿态和自身的值勤形象。

六、具体的岗位职责

1、东门岗岗位职责

（1）在保证个人形象的前提下，做好对出入人员的管理工作。

（2）6：20开始坐岗登记，坐姿端正、做好证件核实登记管理工作。

（3）对夜间出入领导起立敬礼，以表敬意。（4）10：00以前进行正规化的岗位交接。

（5）注意语言文明、注重个人仪表，对一些人员做好说解工作。

（6）对物品的出入应严格禁止，对不可避免的物品出入一定要做好核实登记工作，并必须上报带班员由其亲自处理。

2、大楼巡回岗位职责

（1）巡回人员不要走形式，要见实效发挥作用。

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（2）认真对夜间加班人员做好统计监督工作。

（3）看护、检查好大楼的设施（公共、消防两设施）是否完好。

（4）有无无关闲散、可疑人员四处游荡，有无破坏现象。（5）做好大楼内的防火检查工作，不留死角。（味、烟、声、电）

（6）发现设备运行不正常或有漏水现象应及时通知工程人员进行检查，并做好协助处理的准备。

3、监控员职责

（1）做好镜头监控记录，发现情况及时做好录像。（2）炼就可以发现情况的慧眼，能够对突发事件果断处置。（3）当发生火警迅速按规定程序处置，并在事后做好整理记录工作。

（4）熟悉设备运行情况，能够熟练操作使用。（镜头编号、位置、监控范围、死角位置；录像的录制和观阅；镜头的总数量、位置、性能；电梯迫降、消防设备的使用）

（5）在发生火情，做好中心枢纽，当好参谋协助灭火。（6）做好监控设备的维护工作，禁止无关人员的动用。（7）做好监控室的卫生保持和打扫工作。（8）做好工作情况的汇报工作。

4、大堂岗职责

（1）巡回一楼保证无关人员进入、及时清除进入的无关人员。

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（2）做好一楼的防火和物品检查工作。（3）协助东门岗工作。（4）看护好南门外的盆景。

5、带班员职责

（1）以自身形象、工作标准带领队员工作，是本班工作的直接组织者和责任人。

（2）对队员的值勤情况进行监督、检查、纠正、督促，确保工作的绝对安全。

（3）必须了解公司和部门的各项规章制度。（4）频繁检查队员的仪容仪表。（5）监督队员的签到情况。

（6）组织召开分队的工作会议总结经验、表扬好的个人、克服不足。

（7）认真做好工作记录和工作的汇报。

七、具体工作部署

夜间人员总数按5人布置，分别编号为A、B、C、D、E（A为带班员B为监控员、其他为值勤队员）。

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3、当值安防人员负责具体的工作交接。

四、程序要点

1、安防部事先安排好岗位的《岗位轮流表》，按轮流表执行交接时间。

2、接班前集合

（1）所有接班人员应于接班前10分钟到达指定地点集合： ① 注意自身形象，不得相互追逐，打闹； ② 保持站立姿式，不得蹲坐。

（2）整理着装，当值班队长按有关规定检查人员着装情况。

（3）当值带班员集合队伍，点名并统计、做好记录。（4）当值主管和带班员交待有关工作注意事项，具体工作内容集合过程应在10分钟内完成。

3、接班

（1）所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。

（2）交接班人员相互敬礼并交代本岗值勤情况。（3）对值勤设施、物品进行交接。（如：灭火器、对讲机、登记等）缺遗立即向带班员提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。

（4）认真查阅上一班值班记录，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。

（5）检查区域内有无异常情况，如发现有异常则要立即上报带班员。要求上一班当值人员做出解释，做好记录。

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（6）交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始按岗值勤。

4、当班值勤中要严格履行各岗位职责，带班员一定要负起责任，同时，安防主管人员也要做好班级工作的不定时检查工作。

5、交班

（1）各岗位在交班前35分钟需进行岗位清洁工作：（2）保持岗位的绝对清洁。

（3）灭火器排放整齐，手台、等设施完好清洁。（4）认真做好值班记录，收集整理好相关的工作证据。（5）在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。（6）将未完成的工作如实向接班人员交待清楚。（7）带领接班人员负责系统的检查责任区域内的工作情况。

（8）互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。

6、交班后集合

（1）当值带班员在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。

（2）带班员对值班情况进行讲评工作。

（3）带班员讲评本班次的整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施或意见。

7、替换吃饭时的岗位交接

（1）中午吃饭要轮流，分两批进行吃饭；每个人吃饭时间为30分钟； 济南信智和物业管理有限公司

批吃过后继续值勤。

（2）具体的交接由带班员组织执行。

8、值班记录本不得撕页，记录不得涂改，记录本用完后即收回保安部统一保管，保存期一年以上。

9、带班员在接班后要及时检查岗位情况，做好记录工作。

10、每天上午带班员要汇报值勤工作情况，如有事件发生要写好书面材料进行汇报。

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4、搬出的过程注意事项同上。济南信智和物业管理有限公司

签字确认，并进行班次登记移交。

（4）配置在各部门、公共场所、电房、保安岗位的消防器材，由消防中心主管和配置场所的负责人双方签字确认，并由配置场所的负责人监督其部门员工保管，消防中心定时检查。

（5）工程部、环维部或其他部门需借用消防器材时，须经部长、经理同意，将破旧修复的器材借给对方使用，归还时应将器材洗净晾干，由消防主任签收后人库保管，消防员填写《消防器材借用登记表》。

3、使用与维护

（1）战斗服、头盔、战斗靴：

① 战斗服、战斗靴和头盔只能用于训练和火场扑救； ② 战斗服应刷洗干净，晾干后折叠放置于货架上； ③ 不能将头盔拽动或垫坐，帽壳破损时申购调换； ④ 战斗靴不能用作便靴；

⑤ 应将战斗服、战斗靴、头盔、安全带按照着装训练时准备器材的要领统一放置，便于快速接警出动时使用。

（2）水带、水枪：

① 水带（含接口）和水枪应合理配置于辖区楼层的消防栓（箱）内；

② 水带、水枪只用于火场供水和平时训练；

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③ 水带用后应保持清洁、整齐，清洗晾干后卷放在货架上或消防箱内；

④ 水带接口相互连接时，应灵活、松紧适度，保证其密封性，并连接可靠，加压时不能自行脱开； ⑤平时训练用水带（水枪）时，收卷水带应小心轻放，防止水带接口、水枪震动甩打破损；

⑥ 注意防潮、防震、防腐蚀、防霉和腐烂、破损、生锈，水带、水枪应置于通风干燥的地方。

（3）消防斧及消防腰斧：

① 消防斧和消防腰斧用于火场破折；

② 消防斧应注意保养，防止生锈、潮湿，存放于货架上； ③ 消防腰斧有变形、裂缝或橡胶柄套损坏时，应停止使用。

（4）消防电话、对讲机：

① 消防电话只能用作火警报警，不能用于私人用途。电话应经常擦拭，防积尘。防污垢、防线路破损。办公室电话一般应控制说话时间不超过5分钟； ② 对讲机按（保安警用器械管理标准作业规程）相关要点执行；

③ 工衣由消防管理中心班长统一保管和发放；（5）室外消防栓

① 室外消防栓是连接市政供水的管网系统，应每月逐个

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出水试验；

② 消除阀塞启闭杆端部周围的杂物，将消防专用扳手套于杆头，检查是否合适，转动启闭杆，加注润滑油； ③ 用油纱头擦洗出水口螺纹上的锈渍，检查闷盖内胶垫圈是否完好；

④ 打开消防栓，检查供水情况，在放净锈水后再关闭，并观察有无漏水现象； ⑤ 外表油漆剥落及时修补；

⑥ 消除消防栓附近的障碍物，3米内不准堆放任何物品。

（6）灭火器（“ABC”干粉来火器）：

① 高层和超高层楼均配备有手提式 “ABC”干粉灭火器，电房、机房内均配备有推车式 “ABC”干粉灭火器； ② 灭火器应置于通风、干燥、清洁的地点，不受烈日的暴晒，不接触热源或剧烈振动。悬挂地点环境适宜温度为10℃－55℃；

③ 压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，发现重量减轻10％，检查后要及时灌装）； ④ 铅封是否完好（一经开放，须按规定再充装，并作密封试验，重新铅封）

⑤ 喷嘴和喷射管是否堵塞，腐蚀损坏，钢性连接式喷筒是否绕其轴线回转，并可任意停留，推车式灭火器的 济南信智和物业管理有限公司

行车结构是否灵活，有无检验标志。⑥ 喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）

4、器材保管

（1）消防管理中心班长应做好消防器材的统一保管，在其主管的领导下建立消防器材台账。（2）保管要求：

① 消防器材必须整齐存放于货架上，铭牌朝外，标识清楚；

② 必须保持干净、整洁、无积尘； ③ 存放的器材必须在接警时能及时取用；

④ 所有器材一律不准挪作他用和外借，特殊情况需外借时，须经主管经理同意；

⑤ 各类器材应分类堆放，标识清楚，严格按器材说明书的内容放置； ⑥ 存放的环境温度适宜；

⑦ 配置在公共区域的消防器材由各班巡楼保安负责，并在交接班时移交清楚，出现丢失损坏由各班负责。

5、维修保养

（1）消防主任和机动消防员每天巡检时，发现破损、漏气、霉烂、腐蚀的消防器材应立即送到消防管理中心进行登记、维修和日常保养。

（2）安全消防部部长根据每月消防器材检查保养情况，济南信智和物业管理有限公司

对消防器材进行报废、充气和更换。（3）一般维修由消防主任负责指导维修。

（4）需外委维修（或公安消防部门有特殊规定）的送公安消防局或安装厂家进行维修。

6、安全消防部部长监督填写各类维修保养记录，每次巡检、维修、保养均应有完整的记录，消防主任认真填写（消防器材保管记录表）和（消防器材配置统计表）并将各类表格归档保管，保存期3年。

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④ 对报警点附近应仔细巡查一遍是否有异常情况，如（业主在房间内及公共区域吸烟，烧报废文件等。）如发现上述情况，安防部负责人或楼内巡回人员应立即制止其行为，如情况严重不服从管理者及时上报物管处以免造成严重的后果。

（2）火情

如确有火情发生应立即用通讯工具向消控中心反馈信息，如是小火情况下组织现场人员利用最近灭火器进行扑救，如果大火可将就近的喷洒泡打碎，让其喷洒并用消火栓内水枪进行灭火。

三、报告

如遇大火时应及时运用一切通讯手段报告大楼领导和相关部门并做好疏散准备。

四、事故处理

误报：确认火警误报后应查明现场环境情况，对施工中所造成烟雾过大，温度过高或违章施工应立即采取适当措施，责令施工单位立即进行整改。

火情：如确有火情发生立即按消防系统操作流程执行。

五、记录整理

事后详细做好记录，时间、地点、人物、原因、处理结果必须准确无误以备检查之用。济南信智和物业管理有限公司

二、接警

当消防中心报到水流报警信号后，消防中心值班人员立即通知安防部当班负责人携带对讲机迅速达到报警现场确认，并 济南信智和物业管理有限公司

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打开电梯门，将被困人员救出。

二、记录：

事后填写时间、地点相关人员及处理结果。济南信智和物业管理有限公司

安全因素，若巡楼人员发现异常情况应及时上报，

第三篇：办公楼物业服务合同

委托方：××市中级人民法院（以下简称甲方）

受托方：××××物业管理有限公司（以下简称乙方）

甲方为加强对××市中级人民法院办公楼物业的管理，特委托乙方派遣治安秩序维护员、设备维护员和保洁员到本大楼实行物业服务。根据中华人民共和国合同法和物业管理条例相关法规，经双方协商，就有关服务事宜签订如下条款：

第 一 章 委托服务的物业

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

甲方委托服务的办公楼座落于新兴三路 号，为1幢高15层楼宇，占地面积约×××××㎡，庭院道路和绿化面积约×××㎡，大楼总建筑面积为×××××㎡。

第 二 章 物业服务事项

第二条 本物业服务区域内的公共环境卫生，包括公共庭院、房屋公用部位和领导办公室的清洁卫生、垃圾的收集、清运及“门前三包”。

第三条 本物业服务区域内的设备设施日常保养护理工作。

第四条 维持本物业服务区域内的公共治安秩序，包括大门值班、楼宇巡视。

第 三 章 服务期限

第五条 服务期限为壹年零贰个月，从××××年×月1日起至××××年12月31日止。

第 四 章 双方权利和义务

第六条 甲方的权利和义务

一、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况。甲方每月对乙方的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。

二、甲方每月20日前将当月的物业服务费支付给乙方。

第七条 乙方的权利和义务

一、根据有关法律法规及本合同的相关条款制订具体的物业服务制度。

二、落实安全防范措施，协助甲方认真做好维护公共治安秩序的服务工作。

三、有义务配合甲方协调处理与本合同及各具体服务条款有关的事宜；

四、按物业服务方案各项规范向甲方提供服务，保证服务的及时性和有效性。

第 五 章 物业服务内容

第八条 环境卫生服务

一、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。

二、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位和领导办公室保持清洁。

三、发现公共环境受到污染要及时清洗。

第九条 共用设施设备的运行和养护服务。

一、供电设备、给排水设备、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务及制订月度、维修方案。

二、各种水管闸门渗漏和损坏，室内外上下水道堵塞不畅，以及卫生洁具的使用护理。

三、各种插座、插头、开关、灯座的故障维修和更换等，但材料及大中修工料费用由甲方承担。

第十条 治安维护防范服务

一、实行24小时门岗值班和楼宇巡逻制度。

二、停车场车辆出入和停放秩序的调度服务。

其他具体详细内容、范围、要求，参见附件《办公楼物业服务方案》。

第 六 章物业服务费等费用的计算及支付

第十一条 物业服务费

一、物业服务费用单价

按办公楼及周边庭院道路总体面积×××××平方米计，每月每平方米物业服务费为人民币×元。即从××××年×月1日至××××年12月31日共××个月,乙方每月向甲方收取物业服务费为人民币×万×仟×佰×元整（￥×××××元/月）。

第四篇：办公楼物业服务合同

滨海经济技术开发区创业大厦

物业服务委托合同

潍坊祥福物业有限公司

****年**月**日

广场面积________________平方米

绿化面积_____________ ___平方米

第二章委托管理事项

第三条

大厦建筑公用部位的管理和日常维护和小型维修。

第四条

公共设施、设备的管理运行和日常维护和小型维修

(包括大厦内部公共通道、卫生间、变配电室二次供水设备，中央空调、消防设施不包括消防中控室主机)及更换公共区域损坏的灯具、开关。

第五条

公共环境卫生包括：大厦公用部位的卫生，大厦外公共场所卫生（包括公共区域走廊、楼道、卫生间、电梯的清洁、办公楼垃圾的收集、指定的办公室的清洁、会议室及接待室室的清洁，广场 及大厦周边绿化带的卫生清洁。

第六条

物业管理期间形成的档案资料的管理。

第七条

甲方交代的其它事项。

第三章

委托管理期限

第八条

委托管理期限为 ——年，自------年----月----日起至------年---月---日止。

第九条

---年---月---日至---月---日为考核月，甲方对乙方本的服务工作进行考核，甲方有权根据考核满意率情况决定本合同第二是否继续履行。如甲方决定不再履行第二合同，双方物业合同予以解除，甲方不承担违约责任。

第四章双方权利义务

6、保证甲方大厦划定区域的公共场所、公共部位的保洁服务达到无积尘、无杂物、无积水、厕所无异味、及楼内通道畅通无阻;

7、保洁人员每日对楼宇内外公共场所进行保洁服务;

8、配备维修人员对水、电路进行日常维护和维修服务;

9、对业主或使用部门违反管理规定的行为应及时规劝制止，直至通报甲方职能管理部门;

10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;

11、本合同终止时，乙方必须将图纸资料及其他物业管理的全部档案资料移交给甲方;

12、法律和法规规定的其他责任。

第五章

物业管理服务质量

第十二条

乙方须按下列约定，实现目标管理

1、房屋外观：整齐、整洁，保证外表整洁率90％以上；

2、房屋及设施设备的维修、养护：维修员每天要对各楼层的办公场所、公共部分以及卫生间等部位的电源、照明、用水等进行正常巡视、记录和必要的维护、更换和维修等，保证及时率在90％以上；

3、办公及公共环境：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫、保洁，由专人负责检查、监督，楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍、卫生间洁净无异味，无积水，接待室，会议室会前会后保持清洁，确保大厦公共区区容貌整洁；

第八章

附则

第十八条

自本合同生效之日起七天，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第十九条

双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十条

本合同正本连同附件共__页，一式三份，甲、乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第二十一条

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十二条

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或提请物业管理行政主管部门进行调解、协商或调解不成的，双方同意由____区仲裁委员会仲裁。

第二十三条

合同期满本合同自然终止，甲、乙双方需续订合同，应在该合同期满三十天前向对方提出书面意见，乙方在同等条件下，有优先续签合同的权利。

第二十四条

本合同自签字之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

****年**月**日

****年**月**日

第五篇：法院办公楼物业服务合同

鄂托克旗人民法院办公楼物业服务合同

委托方：鄂托克旗人民法院（以下简称甲方）

受托方：鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司（以下简称乙方）

甲方为加强鄂托克旗人民法院办公楼的物业管理，特委托乙方派遣秩序维护员、设备设施维修员和保洁员到本大楼实行物业服务，根据中华人民共和国合同法和物业管理条例相关法律法规，经双方协商，就有关服务事宜签订如下条款：

第一章 委托服务的物业

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

甲方委托的办公楼位于乌兰镇，占地面积8734平米，大楼总建筑面积9316平米，绿化面积3318平米。

第二章 物业服务协议

第二条 本物业服务区域内的公共环境卫生，包括公共庭院、房

屋公共部位和领导办公室的清洁卫生、垃圾的收集、清

运及“门前三包”。

第三条 本物业服务区域内的设施设备的日常保养护理工作。

第四条 维持本物业服务区域内的公共治安秩序，包括大门值班、楼宇巡视。

第三章 服务期限

第五条 服务期限为壹年，从2011年12月1日到2012年12月 31日。

第四章 双方的权利义务

第六条 甲方的权利和义务

一、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况，甲方每月

对乙方的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。

二、甲方每月10日之前将上月的物业服务费支付给乙方。

第七条 乙方的权利义务

一、根据相关的法律法规及本合同的相关条款制定具体的物业

服务制度。

二、落实安全防范措施，协助甲方认真做好维护公共治安秩序的服务工作。

三、有义务配合甲方协调处理与本合同及各服务条款相关的事

宜。

四、按物业服务方案各项规范向甲方提供服务，保证服务的及时

性和有效性。

五、对乙方及其工作人员造成的各类事故和纠纷承担责任并负

责善后处理。

第五章 物业服务内容

第八条 环境卫生服务

一、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。

二、房屋的公共楼梯、扶栏、走梯等部位和领导的办公室保持干

净。

三、发现公共环境受到污染及时清洗。

四、公共绿地的养护和管理。

第九条 共用设施设备运行和养护服务

一、供电设备、给排水设备、通风设备、空调设备、防盗监控系

统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务及维修方案。

二、各种水管、闸门渗漏和损坏，室内上下水道堵塞不畅，以及

卫生洁具、化粪池的使用管理。

三、各种插座、插头、开关、灯座的故障维修和更换等，但材料

及大中修工料费由甲方承担。

第十条 治安维护防范服务

一、实行24小时门岗值班和楼宇巡逻制度。

二、停车场车辆出入和停放秩序的调度服务。

其他具体详细内容、范围、要求参见附件《物业服务方案》。

第六章 物业服务费的计算及支付

第十一条 物业服务费

一、物业服务费用单价

按办公楼及周边庭院道路总体面积9316平米计算，每月每平米服务费为人民币3.96元，即从2011年月 日至2012年月日共12个月，乙方每月向甲方收取物业服务费用：36891.36元。

二、乙方人员在完成合同规定的服务工作情况后，若甲方需要增

加工作量，或超出原有工作时间和范围所产生的加班，由甲方支付相应的费用，例如： 1.法院办公楼的日常保洁和门前三包以外的城乡清洁工程，街道

灭四害、垃圾外运、绿化树苗补种植等费用由甲方支付，如需乙方提供服务，工料费实报实销。

2.甲方委托乙方对办公楼设施设备提供维修服务的，相应的维修

养护工人、材料以及购置更换费用，由乙方向甲方据实申报计 划经甲方核准支付。

三、如遇国家相关政策对最低工资标准及社保基数有所调整时，双方应根据实际调整费用，及时签订增资补充协议。

四、甲方每月10号前向乙方支付上月的物业费用36891.36元和

甲方应付的其他费用。乙方开户行:鄂托克旗农村信用合作联社金山分社，账户全称：鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司，账号***0000863。甲方逾期支付的，从逾期之日起每天按拖欠费用的万分之五交纳滞纳金，如因乙方问题延误的，甲方不必交纳违约金，但甲方还应支付应付的费用。

第七章 违约责任

第十二条除不可抗力因素和第十四条补充协议规定外，双方均不得单方擅自解除合同，违约方处罚金人民币伍万元。

第十三条 甲乙双方对办公楼的物业服务内容负有保密的义务，未经对方同意，不得向第三方透露，违约方处人民币壹万元。

第十四条 因乙方未尽到管理义务而造成本物业发生停电、水灾、火灾、治安事件和其他事故造成经济损失的，由乙方承担相应的赔偿责任。

第八章 附则

第十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。

第十五条 在本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第十六条 本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，或报相关行政主管部门调解，协商或调解不成的，向上级法院申诉。

第十七条 本合同期满前一个月，双方应就是否续约提出书面意见，如不提出终止意见，则此合同自动延续。

第十八条 本合同及其附件自双方有权签字人签字之日加盖公章生效。

第十九条 本合同一式四份，双方各执两份。甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表或负责人： 法定代表或负责人：

年 月日 年 月 日篇二：办公楼物业服务合同

办公楼物业服务合同

委托方：××市中级人民法院（以下简称甲方）

受托方：××××物业管理有限公司（以下简称乙方）

甲方为加强对××市中级人民法院办公楼物业的管理，特委托乙方派遣治安秩序维护员、设备维护员和保洁员到本大楼实行物业服务。根据中华人民共和国合同法和物业管理条例相关法规，经双方协商，就有关服务事宜签订如下条款：

第 一 章 委托服务的物业

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

甲方委托服务的办公楼座落于新兴三路 号，为1幢高15层楼宇，占地面积约×××××㎡，庭院道路和绿化面积约×××㎡，大楼总建筑面积为×××××㎡。

第 二 章 物业服务事项

第二条 本物业服务区域内的公共环境卫生，包括公共庭院、房屋公用部位和领导办公室的清洁卫生、垃圾的收集、清运及“门前三包”。

第三条 本物业服务区域内的设备设施日常保养护理工作。

第四条 维持本物业服务区域内的公共治安秩序，包括大门值班、楼宇巡视。

第 三 章 服务期限

第五条 服务期限为壹年零贰个月，从××××年×月1日起至××××年12月31日止。

第 四 章 双方权利和义务

第六条 甲方的权利和义务

一、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况。甲方每月对乙方的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。

二、甲方每月20日前将当月的物业服务费支付给乙方。

第七条 乙方的权利和义务

一、根据有关法律法规及本合同的相关条款制订具体的物业服务制度。

二、落实安全防范措施，协助甲方认真做好维护公共治安秩序的服务工作。

三、有义务配合甲方协调处理与本合同及各具体服务条款有关的事宜；

四、按物业服务方案各项规范向甲方提供服务，保证服务的及时性和有效性。

第 五 章 物业服务内容

第八条 环境卫生服务

一、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。

二、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位和领导办公室保持清洁。

三、发现公共环境受到污染要及时清洗。

第九条 共用设施设备的运行和养护服务。

一、供电设备、给排水设备、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务及制订月度、维修方案。篇三：人民法院新办公楼物业方案 目录

第一章 公司简介----1 第二章 管理特色与创新------------------------------6 第三章 管理服务目标及服务标准--------------------------8 第四章 应急管理预案-----16 第五章 管理策略及管理服务质量保障措施------------------20 第六章 内部管理---------22第一节 培训管理------22 第二节 管理制度与岗位职责---------------------------31 第七章 人员配置及费用测算------------------------------32 第一章 公司简介

一、公司概况

阳谷美宜佳物业管理有限公司是一家专业的物业公司，注册资金50万元，国家三级资质。公司目前签约项目类型包括了住宅、行政办公楼等多种物业管理服务类型。

美宜佳物业管理有限公司经过专业化、规范化的培训，全面借鉴、吸收了现代物业管理模式，遵循“全心全意全为您”的服务理念，力求通过专业化的技术、规范化的管理、标准化的服务、人性化的理念来成就业主的理想生活。

二、经营宗旨

我们的服务理念是：全心全意全为您； 我们的质量目标是：安全，舒适，尊重； 我们的环境目标是：水清，地绿，洁净，舒适；

我们的发展目标是：提高服务水平，持续超越业主不断增长的期望；

第二章 管理特色与创新

1、结合人社局办公特点合理布置各项工作

如何实实在在地让人社局领导和职工集中精力于各项业务是我们物业管理人需要考虑的因素之一，我们将结合人社局办公特点合理布置各项工作，重点做好对服务人员仪容仪表的规范管理、外来人员进出的控制、区域内的秩序维护（安全防范和协助维持办公区域公共场合秩序，避免发生人员闹事和高声喧哗）、严格规划各区域清扫保洁制度，创造良好办公环境、严格做好设备设施日常巡查、维护和保养，确保高效运行、及时做好其他各项后勤保障措施，为人社局工作人员提供完备的后勤保障。

2、过硬的服务技能

服务技能是我公司从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，我们储备了一支作风扎实、技能过硬、团结协作、高效精干的专业队伍，这些人力资源的优势将是圆满完成管理目标的重要保证，我们

将通过规范培训和合理细分各工作岗位来努力提升服务质量。

3、倡导服务创新

我们要求自身的管理服务上品位、重科学、有文化内涵和富有新意。要求物业管理服务既要讲求规范和务实程序，还要讲究开拓性、创造性，有一种超乎规范和程序之上的创造。物业管理服务工作带有很大的特殊性，程序、制度不可能约束管理中的每一个细节，管理人员需要借助行为科学、心理学、统筹学等知识，创造性地完成服务工作，这就是服务创新概念，我们提倡的“静音服务”、“无干扰服务”、“环保”等等就是一种“软化”管理和“隐形”服务，同时我们在服务中结合人社局办公大楼的风格，保洁人员在工作人员上班之前对各区域全面进行保洁，并在工作时间内循环保洁，真正体现无干扰服务的特点。

4、建立一专多能，各岗位相互监督机制

在服务人员中，我们提倡一专多能的综合型人才，在培训管理中，我们融入相互监督的机制，如保洁人员在保洁过程中同样也可兼做一名公共设施设备巡查员，发现哪里有损坏可立即主动向上级部门反映，而秩序维护员在巡逻时也可兼做保洁巡查员，对公共场所的保洁起到巡检的作用，这样在无形中增加了各项工作的巡查频率，充分利用了各岗位的人员交插工作执行力，大大提高了工作效率，而这一切我们将在各岗位培训中加大对他们的思想意识的灌输，从而有效的提高执行力。

5、培育和建设精神文明，提高物业管理档次

精神文明建设是创造良好的人文环境和实施物业管理工作的润滑剂。根据人社局新办公楼 的特点，我们将精神文明建设定位在三项主题上：共建新文明、交流新文化以及环境维护等。我们将通过循序渐进、潜移默化的精神文明建设，提高人社局新办公楼的管理档次。

第三章 管理服务目标及服务标准

一、总体风格定位及管理服务目标

1、根据人社局新办公楼的实际特点，我公司将采取有针对性的服务，通过培训提高服务人员的整体素质和服务水品，以树立良好服务形象，延续并提升服务层次，明确管理质量目标和长效管理方式。

2、在服务中考虑到机关大楼办公人员的身份，我们将注重服务中的细节，体现机关服务特色，保洁工作基本在工作人员上班时间之前完成一次保洁

3、考虑到人社局的特殊性质，我们将合理控制外来人员进出，并维护好办公场所和大厅公共区域秩序，协助做好可能发生的人员闹事、聚众喧哗的制止工作。

4、在服务中实现全方位，具有星级化水平，这是公司管理必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，所有服务项目在内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，增强员工的服务观念，延伸服务的义务和施展范围，使员工对一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，充分体察业主的需要，以做好服务为出发点，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上方式，使物业管理能够全方位、高水准，提供及时、有效的专业服务。

5、具体分项指标

二、服务内容及服务标准

（一）基本要求

1、合理配置人员组织结构，加强员工礼仪规范及操作技能培训。

2、分管领导和管理部经理定期与人社局职能部门进行沟通和交流，努力提升服务质量。

3、在管理中建立形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、标志、语言规范、文明服务）等。

公共设施、设备包含：消防设备、电梯、空调、智能化设备、机电设备、供水设备等。

1、建筑维修管理

1）每天检查楼梯墙面，要求整洁无缺，扶手完好，楼梯灯正常使用。2）每周检查明暗沟，即坏即修，要求畅通，无积水、无塌陷、无鼠洞。3）每周检查外墙，即坏即修，要求无脱落、无鼓、无渗水。4）公共场所随时检查，即坏即修，要求整洁、安全，无乱堆乱放。5）公共照明即坏即修，要求灯泡正常，灯罩完好，完好率100%。每天巡视，确保公共照明按规定时间定时开关。

2、供水设施管理

1）供水、供电设备严格按规范管理，符合标准，运行状况良好，有可行的应急方案，确保供水系统的正常运行。

2）确保阀门开闭灵活，系统密封良好，运转无异常声响，连续不间断供水，发现问题及时联系维修，有检查、维修保养记录。

3、高配和消控设备管理 1）每天巡视不得少于一次，并做好值班记录。巡视内容包括：变压器、各种仪表、接头、防小动物设施，接地线、各种标识牌等的检查。

2）每天保洁一次，做到地面、设备表面无灰尘，墙面干净，室内照明、门窗正常完好。3）每天做好对监控设备、周界报警设备、摄像头、喷淋、烟感器的检查，确保设备完好。