2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

第一篇：2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

2011年土地估价师考试估价案例与报告经典题

一、单选题：

1、当基准地价评估中的样本数量不足时，可采用下列方法解决()。

A.延长收集资料时间、扩资料收集范围

B.减少样本所需数量

C.重新分类、重新确定所需样本数量

D.以上都不对

标准答案：a 解析：当基准地价评估中的样本数量不足时，应进行样点的补充调查。

2、下列不属于城镇基准地价的确定原则的是()。

A.以实际数据测算结果为辅，以比较、修正的结果为准

B.土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证

C.土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证

D.体现地|考试大|产管理政策 标准答案：a 解析：城镇基准地价确定的原则

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。

3、下列说法，正确的是()A.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据

B.土地质量即土地使用价值，完全由土地位置决定

C.评估基准地价的依据|考试大|是土地形状

D.在一个均质区域内，无论分成多少土地用途，都只评估出一种基准地价

标准答案：a 解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

4、基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于()个。

A.35 B.45 C.30 D.15 标准答案：c 解析：基准地价评估调查中，同一级别的样本数一般不能少于30个。

5、下列关于基准地价确定的原则，错误的是()A.以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。

B.要以评估结果为准|考试大|，并充分体现地价管理政策。

C.土地市场发育的城市，应以市场交易资料评估结果为准。D.土地市场不发育的城市，可以租金剥离法评估结果为准。

标准答案：d 解析：城镇基准地价确定的原则：

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅;(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证;(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证;(4)体现地产管理政策。

6、在一般情况下，基准地价的修正因素应主要选择影响宗地地价的()A.个别因素

B.区域因素和个别因素

C.一般因素和个别因素

D.一般因素和区域因素

标准答案：b 解析：划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

二、多选题：

7、下列关于基准地价评估的原理描述正确的是()。

A.各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据

B.土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础

C.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律

D.城镇中土地利用的相对合理性和变化性使基准地价相对稳定和不断演化的前提

E.土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

标准答案：c，d 解析：城镇基准地价评估基本原理：

1.土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据;2.各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;3.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;4.城镇中土地利用的相对|考试大|合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;5.土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

8、评估基准地价时，收集的资料应()。

A.及时填人表格

B.具有代表性

C.均为市场交易价格

D.按实地位置标注到工作的底图上

E.分布均匀

标准答案：a，b，d 解析：

(1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上;(2)调查以土地级或均质地域为单位进行;(3)样本抽样采用分类不等比抽样调查;(4)样本要有代表性;(5)样本分布要均匀;(6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个;(7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料;(8)土地利用效益等经济资|考试大|料要求不少于近期连续两年的数据;(9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位;(10)调查资料必须填入相应的调查表格。

9、影响地价的区域因素有()。

A.宗地市政设施条件

B.位置

C.交通条件

D.形状、面积

E.规划限制

标准答案：b，c 解析：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。

三、判断题：

10、根据商业柜台出租资料评估地价的公式为：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积X土地还原利率)。()标准答案：错误

解析：地价=出租柜台土地收益÷(出租柜台分摊土地面积×土地还原利率)

A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。

(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。

(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作? 答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。

(2)可采取哪几种估价方法? 答：假设开发法，市场比较法。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

1)简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。

2)应搜集审核的资料;国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;若采用市场比较法：

1)在选取可比案例时应考虑哪些因素? 应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

2)确认比准价格有哪几种方法?平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。

第二篇：2017土地估价师《案例与报告》：各种常见的土地估价目的考试试卷

2017土地估价师《案例与报告》：各种常见的土地估价目的考试试卷

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、楼面地价和地价存在一定的关系，如果简化用数学式表示，最为准确。A：单位地价／总建筑面积 B：总地价／(土地总面积 C：单位地价／容积率

D：总地价／建筑物占地面积 E：时间因素

2、土地利用总体规划的本质特征是__。A．综合性和战略性 B．综合性和控制性 C．控制性和权威性 D．战略性和长期性

3、如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为18M,根据路线价计算得该宗地单价为元／㎡． A：1000 B：1200 C：1250 D：1300 E：时间因素

4、当房地产开发商投入的开发建设资金达到或超过项目总投资额的__时，经行政主管部门批准后即可预售。A．20% B．25% C．30% D．35%

5、按照我国城市规划中对居住用地控制的分级规模要求，组团的居住人口应为__人。

A．1000～2000 B．1000～2500 C．1000～3000 D．2000～3500

6、全国社会经济统计指标，不包括__指标。A．总量 B．结构 C．房产 D．动态

7、凯恩斯学派的代表人物凯恩斯提出的税收原则是__。A．公平B．效率 C．专制 D．稳定 E．自由

8、近代西方经济学把利用土地所获得的超额利润称为__。A．广义地租 B．狭义地租 C．准地租 D．地租

9、是指土地的基础设施建设和开发状况。A：土地建设状况

B：基础和公用设施条件 C：环境质量

D：土地开发程度 E：时间因素

10、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分按照区段地价的高低，划分出地价等级。A：价值 B：目的 C：价格 D：用途

E：国家实行土地估价师资格认证制度

11、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。A．编制土地开发规划方案 B．土地开发的可行性论证

C．开发区的总体布局与功能分区 D．小区规划设计

E．土地勘测调查和社会经济情况的调查

12、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

13、我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法 D：剩余法 E：合法性

14、按照__划分，土地规划可分为长期规划、中期规划和短期规划。A．规划性质 B．时限不同

C．规划任务大小 D．规划范围大小

15、不动产项目市场分析通常包括__分析。A．营销 B．回报率 C．供求

D．竞争对手 E．消费者

16、某地在确定路线价中的标准深度时，根据资料测算得到了以下几个深度值，为了使今后利用路线价法评估宗地价格的工作简便，通常应以作为该路线段的标准深度。

A：路线价区段内临街各宗地的深度的众数 B：路线价区段内临街各宗地的深度的中位数 C：路线价区段内临街各宗地的深度的最大值 D：路线价区段内临街各宗地的深度的最小值 E：合法性

17、某住宅小区的平均月租金为21元／平方米，年总费用为72元／平方米，房地产总价为3000元／平方米，土地还原利率为4％，该小区土地楼面价格为900元／平方米，则建筑物还原利率为。【2008年考试真题】 A：5．23％ B：6．43％ C：6．86％ D：7．21％ E：时间因素

18、企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。A：6％ B：8％ C：12％ D：25％ E：土地

19、下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效 C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

20、征用土地主要涉及的费用不包括__。A．土地补偿费 B．安置补助费 C．青苗补偿费 D．拆迁补助费

21、成本逼近法一般适合于的估价。【2002年考试真题】 A：有建筑的土地 B：有开发潜力的土地 C：建成区已开发的土地 D：新开发的土地 E：时间因素

22、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押。

A．土地使用者为中国公民 B．领有国有土地使用证

C．具有合法的地上建筑物、其他附着物 D．具有合法的产权证明

E．土地使用者为其他经济组织

23、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的。【2007年考试真题】 A：管理方式 B：产权性质 C：交易方式

D：地价形成方式和目的 E：时间因素

24、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。A：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格 B：原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格 C：批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格 D：批准时居住用地的土地使用权出让金 E：合法性

25、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是__。A．土地实际利用状况

B．设定内涵条件下的评估地价 C．现状条件下的评估地价 D．评估时间

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0%～4．0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是__。A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致

B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4．0%～8．0% C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定

D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3．0%～4．0%

2、下列选项中关于土地价格描述，正确的有。【2008年考试真题】 A：总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢 B：具有明显个别性和地区性

C：土地价格高低决定了地租水平高低 D：土地价格由开发成本决定

E：土地价格高低与社会经济水平相适应

3、根据需要，工程结算一般有等几种形式．【2008、2004年考试真题】 A：定期结算 B：阶段结算 C：竣工结算 D：施工结算 E：投资结算

4、西部大开发中，__保护要坚持“在保护中开发，在开发中保护”的原则。A．土地 B．耕地 C．牧草地 D．地下水

5、经批准的水库移民后期扶持规划。A：是水库移民后期扶持工作的基本依据 B：是编制移民安置规划的基本依据

C：应当严格执行，不得随意调整或者修改

D：确需调整或者修改的，应当报当地人大机关批准 E：确需调整或者修改的，应当报原批准机关批准

6、根据当地实际情况，选择__计算农用地自然质量分。A．因素法或主成分分析法 B．因素法或样地法 C．样地法或层次分析法

D．主成分分析法或层次分析法

7、土地估价中的贡献原则可用于等。A：土地的追加投资 B：不动产的估价

C：建筑物的追加投资

D：不动产的部分改良、改造 E：不动产的建造

8、下列关于土地使用权转让限制条件，说法正确的是。

A：通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限

B：土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移

C：土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让 D：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，其他需求者有优先购买权

E：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

9、下列选项中，属于地价管理目的的有。A：促进土地的合理利用 B：防止国有土地收益流失

C：维护国家的利益，使国家利益达到最大化 D：规范土地估价的方法，提高土地估价精度 E：能使国家按照国家意志灵活地控制地价市场

10、中国公民王某将一幢自有住房对外出租取得年租金收入8000元，根据我国税法有关规定，他应缴纳．【2007年考试真题】 A：房产税 B：营业税

C：城市建设维护税 D：教育费附加 E：房地产税

11、某企业以划拨方式取得国有土地使用权，现在企业欲将该土地上的房产出租经营，则下列说法正确的是__。

A．任何情况下，企业不得出租其划拨土地上的房产

B．经过市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，可以出租 C．企业只要向政府表示愿意缴纳出租后相应的土地收益即可 D．国家未明确规定，企业和政府可协商确定

12、根据国务院最近发布的规定，各类非农业建设占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行，防止占多补少、占优补劣。

A：按面积占一补一 B：按等级折算 C：占少补多 D：按价补偿 E：35％～50％

13、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理。A：市、县人民政府按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

B：市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

C：有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准

D：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地

E：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地

14、土地使用权出让最高年限按用途确定正确的是。A：居住用地70年 B：工业用地50年

C：教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 D：商业、旅游、娱乐用地40年 E：综合或其他用地40年

15、价格指数调整法通常适用于的机器设备的重置成本估测。A：技术进步速度不快 B：技术进步速度快

C：技术进步因素对设备价格影响不大 D：技术进步因素对设备价格影响大 E：单位价值较小的自制设备

16、城市自然环境条件主要包括地貌、__、水文和气候等方面。A．地质 B．地势 C．地形 D．地震

17、为实施土地调控，国家明确规定，各地在出让工业用地时，价格不得低于之和。【2006年考试真题】 A：土地取得成本 B：拆迁安置补偿费 C：征地安置补偿费 D：土地前期开发成本

E：按规定收取的相关费用

18、确定土地分等因素权重的方法有。【2002年考试真题】 A：多因素综合评价法 B：层次分析法

C：级差收益测算法 D：因素成对比较法

E：对工业用地而言，工程地质条件通常是要重点考虑的价格影响因素之一

19、对地产市场而言，土地作为一种特殊形态的商品，其区别于一般商品市场的特征表现为。【2004年考试真题】 A：土地供给弹性大 B：交易实体的非移动性 C：流通方式的多样性 D：垄断性

E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

20、（）是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。A．总平面图 B．建筑平面图 C．建筑立面图 D．建筑剖面图

21、新古典主义关于地租、地价的论述特点有（）等。A.对地租的本质含义进行了阐述  B.引入了区位平衡概念，使其更具实用价值  C.将土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述  D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题  E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响

22、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30 B．15 C．60 D．90

23、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，国有企业与外资进行合资、合作，凡以__方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费。A．出让 B．租赁

C．国家作价出资(入股)D．有偿划拨 E．无偿划拨

24、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括等多项权利。A：土地所有权 B：土地抵押权

C：建设用地使用权 D：宅基地使用权 E：地役权

25、土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的。A：土地政策 B：土地管理者 C：土地所有者 D：土地使用者 E：土地制度

第三篇：2016年土地估价师《案例与报告》：土地估价目的考试题

2016年土地估价师《案例与报告》：土地估价目的考试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。A．最差 B．最低 C．居中 D．最高

2、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。【2004年考试真题】 A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：时间因素

3、据报载，某市2004年上半年清理了70％的开发区，发现土地违法行为560件，涉及耕地面积153公顷．文中所用的三项统计指标依次为．【2007年考试真题】

A：结构相对指标、总体标志总量指标、总体单位总量指标 B：比较相对指标、总体单位总量指标、总体标志总量指标 C：比较相对指标、总体标志总量指标、总体单位总量指标 D：结构相对指标、总体单位总量指标、总体标志总量指标 E：土地

4、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日

C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任

5、城镇土地分等结果要符合城镇本身的__，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。A．经济特征 B．环境特征 C．经济效益 D．利用效益

6、收益还原法求得土地价格通常称为__。A．收益价格 B．比准价格 C．积算价格 D．地租价格

7、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物。A：原始价值的摊销 B：原始价值的回收 C：价值的减价修正 D：折余价值的差额 E：时间因素

8、在党的上，第一次明确、完整地提出要建立社会主义市场经济，并将其作为我国经济体制改革的主要目标。A：十一届三中全会 B：十二大 C：十三大 D：十四大 E：土地

9、预期收益原则可以在中得以应用。A：成本逼近法 B：市场比较法

C：成本法和剩余法

D：剩余法和收益还原法 E：时间因素

10、会计报表按照编制时间可以分为__。A．日报 B．月报 C．半月报 D．季报 E．年报

11、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由负责。A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：土地登记代理事务所

C：县级以上人民政府房屋管理部门 D：A和B均可 E：35％～50％

12、企业作为市场经济条件下相对独立的经济实体应该具有__。A．生产经营决策权 B．产品劳务定价权 C．人事管理权

D．对职工的刑事处罚权

13、耕地的承包期为__年。A．10 B．30 C．30～50 D．30～70

14、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度__一般商品价格的上升速度。A．高于 B．等于 C．低于

D．无法判断

15、凡违法事实确凿，有法律依据，对公民处以__元以下罚款，对法人或者其他组织处以__元以下罚款或警告的行政处罚可适用简易程序。A．50，1000 B．100，2000 C．200，3000 D．300，5000

16、盘盈的固定资产应按计价。A：评估确认价值 B：市场价值 C：净值

D：重值完全价值 E：土地

17、某省进行城镇土地分等工作．该省共有68个城镇参与分等，其中S城镇的人均道路铺装面积为20㎡，该指标按从大到小排序处于该省各城镇中第15位，则采用位序标准化方法计算S城镇的人均道路铺装面积指标的分值为。A：22．1 B：76．5 C：77．9 D：79．4 E：时间因素

18、建筑物折旧是指。

A：建筑物因时间经过所造成的损耗 B：建筑物的新旧程度 C：对建筑物的人为破坏

D：建筑物重置成本与残值率的乘积 E：时间因素

19、我国《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按（）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。” A.市场租金及租期  B.合同租金及租期  C.合同租金与市场租金的差值及租期  D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率

20、《土地管理法》规定，土地所有权和使用权争议，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起__日内，向人民法院起诉。A．10 B．30 C．60 D．90

21、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引三年期的储户，则其三年期存款的单利年利率应大于。A：6．37％ B：6．12％ C：6．02％ D：6％

E：时间因素

22、对区片综合地价进行验证和调整的目的是，保证征地区片价测算结果能够与相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。A：不同宗地的征地补偿标准 B：现行征地补偿标准 C：原有征地补偿标准

D：其他宗地的征地补偿标准

E：国家实行土地估价师资格认证制度

23、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。【2004年考试真题】 A：道路的宽度

B：道路对某特定土地区位的影响程度 C：道路车道数

D：道路在城镇交通中的地位和作用 E：时间因素

24、用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元/平方米，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。则该住宅用地H的地价为__元/平方米。A．2000 B．2100 C．2625 D．2976

25、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计人企业应纳税所得额的是．【2006年考试真题】

A：上级主管部门下拨的住房基金 B：清产核资发生的固定资产评估增值 C：金融机构代发行国债取得的手续费收入

D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入 E：土地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《中华人民共和国土地管理法》第37条规定，承包经营耕地的单位或者个人连续年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。A：2 B：3 C：4 D：5 E：35％～50％

2、规定建筑容积率属于__方面的限制。A．土地使用管制 B．土地权利设置 C．相邻关系 D．征用权

3、城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为__三个档次。A．1% B．3% C．5% D．7% E．0%

4、凯恩斯的流动性偏好理论认为，影响人们流动性偏好的因素主要有__。A．交易动机 B．预防动机 C．投机动机 D．发展动机 E．交换动机

5、以课税对象的性质为标准，税收分类涉及。A：流转税 B：所得税 C：行为税 D：财产税 E：从量税

6、下列选项中，属于地价管理目的的有。A：促进土地的合理利用 B：防止国有土地收益流失

C：维护国家的利益，使国家利益达到最大化 D：规范土地估价的方法，提高土地估价精度 E：能使国家按照国家意志灵活地控制地价市场

7、耕地占用税加成征税中，对于经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

8、城镇土地分等的因素因子中属于区域综合服务能力因素的有。A：科技水平B：供水状况 C：金融状况

D：邮电服务能力

E：城镇商业活动强度

9、某地方政府欲进行高新产业集中区建设，拟征收40hm2集体建设用地，则市、县人民政府土地行政主管部门呈报建设项目用地申请材料时，需要拟订__方案。A．供地 B．补充耕地 C．土地征收 D．农用地转用 E．征地补偿安置

10、如果政府对市场价格高于均衡价格的商品实行最高限价，将可能形成商品。A：供不应求 B：供过于求 C：供求平衡 D：价格均衡 E：黑市交易

11、下列关于土地整理的表述，正确的包括。

A：地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整理 B：土地整理所需费用，按照谁受益谁负担的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担

C：土地整理包括农用地整理和非农用地整理 D：现阶段土地整理的重点在农村地区

E：土地整理新增耕地面积的80％可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标

12、下列属于土地增值税扣除项目的是。A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用

C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产有关的税金 E：建设部规定的其他扣除项目

13、建筑物折旧的影响因素可归纳为。A：环境因素 B：物理因素 C：功能因素 D：经济因素 E：政策因素

14、土地估价是作为__进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。A．组织 B．国家 C．个人 D．单位

E．社会团体

15、按发行主体的不同，将债券分为__。A．公债券、金融债券、公司债券 B．国库券、银行债券、公司债券 C．公债券、银行债券、个体债券 D．国库券、金融债券、个体债券

16、土地抵押权、地役权由__登记，核发土地他项权利证明书。A．乡级以上人民政府国土资源行政主管部门 B．乡级以上人民政府

C．县级以上人民政府国土资源行政主管部门 D．县级以上人民政府

17、租赁建设用地使用权期限的限制中，对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过__年。A．5 B．8 C．10 D．15

18、土地条件调查包括。A：土地自然要素调查 B：能源调查

C：社会经济条件调查 D：地形调查 E：资源调查

19、《城市房地产管理法》规定为房地产交易的基本制度。A：房地产价格申报制度 B：房地产价格评估制度 C：房地产价格认定制度

D：房地产价格评估人员资格认证制度 E：国有土地有偿有期限使用制度

20、《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》规定，征地区片综合地价测算的基本原则包括__。

A．维护被征地农民合法权益原则 B．同地不同价原则 C．同地同价原则 D．协调平衡原则 E．公开听证原则

21、《基本农田保护条例》规定，制定该条例的法律依据有。A：《农业法》

B：《城市房地产管理法》 C：《城乡规划法》 D：《土地管理法》 E：《物权法》

22、有权申请行政复议的邢某死亡，他的可以申请行政复议。A：表哥 B：父母 C：配偶 D：子女 E：哥哥

23、《土地估价师资格考试管理办法》规定，扰乱考点、考场秩序，或者威胁考试工作人员人身安全的，由省级以上国土资源行政主管部门视情节后果分别予以警告，考试成绩无效__个考试内不得参加全国土地估价师资格考试的处罚。A．1 B．2 C．3 D．4

24、经济分析将不同的市场结构分为。A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：寡头垄断市场 E：福利市场

25、在土地价格评估过程中，如果遇到（）等交易情况，需要进行交易情况修正。A．通过房地产中介公司进行正常市场交易 B．母公司将土地作价转让给子公司 C．外籍华人购买先辈曾居住过的房屋 D．公司将单位职工宿舍作价出售给职工 E．经济适用房交易

第四篇：土地估价师考试2014土地估价相关知识基金

2012年土地估价师考试土地估价相关知识8

证券投资基金的发行：

基金的发行是指投资基金管理公司在基金发行申请经有关部门批准之后，将基金受益凭证向个人投资者、机构投资者或向社会推销出去的经济活动。

基金的发行方式主要有两种：一是基金管理公司自行发行(直接销售方式)。基金的直接销售方式是指投资基金的股份不通过任何专门的销售组织而直接面向投资者销售。这是最简单的发行方式。在这种销售方式中，投资基金的股份按净资产价值出售，出价与报价相同，即所谓的不收费基金;另一是通过承销机构代发行(包销方式)。在这种方式下，投资基金的大部分股份是通过经纪人包销的。也就是基金的承销人。我国的基金的销售大部分是这种方式。在基金的分销渠道方面，目前最新的发展是银行和保险公司参与基金的分销业务。

证券投资基金的交易：开放式基金只能在符合国家规定的场所申购、赎回。封闭式基金成立后，基金管理人、基金托管人可以向中国证监会及证券交易所提出基金上市申请。基金上市规则由证券交易所制定，报中国证监会批准。

第五篇：土地估价师案例分析：土地估价报告撰写考试题

土地估价师案例分析：土地估价报告撰写（5）考试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。

A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况

B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算

C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告

D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

2、__考虑每一类所包含的样品数。A．中间距离法 B．类平均法 C．绝对值法 D．重心法

3、依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体系，土地开发程度评价指标不包括。A：土地供应率 B：土地闲置率 C：土地建成率 D：土地开发率 E：35％～50％

4、承租土地使用权只能按合同租金的__及租期估价。A．现值 B．差值 C．终值 D．金额

5、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁

6、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

A．土地使用权抵押

B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满 C．土地灭失 D．提前收回

E．土地使用权租赁

7、在招投标过程中，投标人相互串通投标报价或投标人与招标人串通投标，损害招标人、其他投标人或国家集体公民合法利益，情节严重的，按扰乱市场秩序罪，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 A．3 B．5 C．2 D．1

8、国家机关工作人员非法低价出让国有土地使用权，造成国有土地资产流失价额达到30万元以上的，处（）年以下有期徒刑或者拘役。A．3 B．4 C．5 D．7

9、综合还原利率r、土地还原利率和建筑物还原利率的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)。【2006年考试真题】 A： B： C： D：

E：时间因素

10、房地产开发就其开发对象而言，可划分为__。A．成片开发 B．土地开发 C．房屋开发

D．房地产综合开发

11、按照我国会计准则的有关规定，企业短期投资的期末计价应采用方法．【2004年考试真题】 A：成本法 B：权益法 C：市价法

D：成本与市价孰低法 E：土地

12、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。A．2个月 B．3个月 C．6个月 D．1年

13、城市用地评价内容不包括__。A．自然条件评价 B．建设条件评价 C．人口规模 D．经济评价

14、为经济建设项目和公共设施建设项目，单位或者个人通过“以租代征”使用集体土地，属__行为。A．正常租赁土地 B．正常转让土地 C．非法征收土地 D．非法占地

15、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照__确定。

A．整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B．以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C．以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D．以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期

16、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，可以由__无偿收回用地单位的土地使用权。A．县级以上土地行政主管部门 B．县级以上人民政府 C．原农村集体经济组织

D．用地单位的上级主管部门

17、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的。A：平均数 B：中位数 C：众数 D：总和 E：时间因素

18、财务上盈利能力的主要评价内容有__。A．项目建成后的盈利水平B．项目偿还贷款期限的长短 C．项目整个寿命期内的盈利水平D．项目的获利能力分析 E．项目建成后的费用支出

19、税收政策属于影响土地价格的因素。A：社会 B：人口 C：经济 D：行政 E：时间因素

20、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜?【2006年考试真题】

A：用成本法直接评估划拨条件下无使用年期的房地产价格

B：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下50年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金

C：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下20年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金 D：用市场比较法 E：时间因素

21、建设用地开发就是把土地改造成__的过程。A．观赏场景 B．生活场所

C．设施农业用地 D．生产场地 E．主要生产要素

22、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

23、在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于．【2009年考试真题】

A：基准回收期 B：静态投资回收期 C：项目开发期 D：项目建设期 E：土地

24、某城市按季度编制土地出让价格环比指数如下表，若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为。【2004年考试真题】 A：102．36 B：110．63 C：112．99 D：113．24 E：时间因素

25、土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为。A：6．5％ B：7．0％ C：8．5％ D：9．6％ E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、可行性研究是的依据。A：项目审批 B：资金筹措

C：编制设计任务书

D：开发商与各方签订合同 E：确定项目金额

2、股票的基本特征可概括为。A：不可偿还性 B：风险性 C：稳定性 D：流通性

E：价格的波动性

3、企业和个人对因其破坏土地而遭损失的单位应支付适量的土地损失补偿费，具体金额由双方协议或由土地行政主管部门会同有关行业管理部门确定，如当事人对其不满意，可在天内向人民法院起诉。A：10 B：15 C：30 D：60 E：35％～50％

4、引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括__。A．因使用建筑物而产生的磨灭及破损 B．自然腐朽化

C．因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤 D．周围环境引起的折旧 E．房地产市场的变化

5、__结构的建筑物可以承受水平和垂直荷载。A．框架 B．砖混 C．剪力墙 D．筒式

6、市场比较法中，直接比较以__为基准。A．标准宗地

B．条件俱佳的土地 C．待估土地 D．类似土地

7、关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的是（）。

A．由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴 B．基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算

C．基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具

D．基准地价可以根据市场状况即时变更 E．基准地价要体现政府出让土地的优惠政策

8、下列耕地中，不应当划入基本农田保护区的是__。A．铁路沿线的耕地 B．需要退耕还林的耕地 C．河流沿岸的耕地

D．集镇建设用地周边的耕地

9、土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的__。

A．处分权 B．分配权 C．收益权 D．转让权

10、在市场经济条件下，商品的市场价格以价值为基础，并通过__。A．价格评估机构评估确定 B．市场的供求关系形成 C．政府有关职能部门决定 D．生产企业的成本核算形成

11、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，实现__相统一。A．数量 B．质量 C．生态僻护 D．资金 E．管理

12、下列，属于编制土地利用总体规划的依据。A：国民经济和社会发展规划 B：国家产业政策

C：上一级土地利用总体规划 D：土地利用计划 E：各项建设对土地的需求

13、农用地的主要特征包括等。

A：农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料

B：农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用

C：农用地受自然环境影响不显著

D：农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况 E：农用地既是劳动对象，又是不可替代的生产资料，但不是劳动手段

14、下列不属于我国重点编制的土地开发整理规划的是__级。A．国家 B．县 C．地 D．乡

15、国家指导下的竞争性价格形成的特征是__。A．自发调节性 B．计划控制性 C．国家指导性 D．竞争性 E．经济激发性

16、初步统计，2003年我国全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资__亿元。A．968 B．1673 C．3367 D．4593

17、统计设计结果形成的设计方案包括。A：搜集阶段 B：指标体系 C：分类目录 D：调查方案 E：整理方案

18、土地利用专项规划的特点包括。A：针对性 B：局部性 C：实用性 D：整体性 E：灵活性

19、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取划拨用地方式。A：经营性私立学校 B：劳教所 C：戒毒所

D：治安拘留所 E：看守所

20、《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》(国土资发[2006]320号)规定，农用地转用和土地征收实施方案经省级人民政府审核同意后，应暂缓受理该城市申报新增建设用地。A：1个月内未实施征地 B：2个月内未实施征地 C：3个月内未实施征地

D：实施征地后l年内未供地的 E：实施征地后2年内未供地的

21、我国城镇国有土地价格实质上是。A：无限年期的土地所有权价格 B：有限年期的土地所有权价格 C：有限年期的土地使用权价格 D：完全的土地所有权价格 E：土地所有权价格的一部分

22、中发[1997]11号文件规定，除国家征用外，集体土地使用权。A：不得出让

B：不得用于经营性房地产开发 C：可以出租用于非农业建设 D：不得出租用于非农业建设 E：不得转让用于非农业建设

23、农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满__年的，应视为现使用者所有。A．10 B．15 C．20 D．25

24、德国社会政策学派的代表人物瓦格纳提出的税收原则包括。A：财政收入 B：国民经济 C：社会政义 D：政治稳定 E：市场体系

25、土地调查形成的成果不包括。A：数据成果 B：图件成果 C：数据库成果 D：权属证明成果 E：35％～50％