2009年土地估价师考试土地估价实务基础真题（推荐）

第一篇：2009年土地估价师考试土地估价实务基础真题（推荐）

2009年土地估价师考试土地估价实务基础真题

1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是()。

A.土地实际利用状况 B.设定内涵条件下的评估地价

C.现状条件下的评估地价 D.评估时间

2.土地估价行为是()的一种。

A.房地产经济 B.房地产证券

C.房地产金融 D.房地产中介

3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是()。

A.该地块的最佳利用方式 B.该地块的收益是否均衡

C.最有效使用方式可以持续多久D.目前利用方式是否为最有效

4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是()。

A.人口密度控制、用地结构 B.建筑物密度、容积率

C.区域交通管制、用地结构 D.公用设施条件、容积率

5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是()。

A.农用地等别 B.农用地利用等别 C.农用地自然等别 D.农用地定级等别

6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为()。

A.33 B.45 C.48 D.78 7.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是()。

A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权

B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当

C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金

D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易

8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减()求得。

A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格

B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格

C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格

D.批准时居住用地的土地使用权出让金 9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是()o A.市场比较法 B.成本逼近法

C.收益还原法 D.基准地价系数修正法

10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是()。

A.职工工资B.房屋折旧费 C.营业税 D.改扩建费用

11.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为()万元。

A.100 B.125 C.120 D.83.3 12.下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是()。

A.在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差

B.真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来

C.基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强

D.招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因

13.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括()。A.前期、建设期、销售期 B.前期、开发期、销售期

C.建设期、销售期 D.开发期、销售期

14.我国地价体系的核心是()。

A.交易地价和标定地价 B.基准地价和标定地价

C.交易地价和成交价格 D.基准地价和公告地价

15.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为()。

A.首批房屋拆迁之日 B.全部房屋拆迁之日

C.当期(段)房屋拆迁实施之日D.房屋拆迁许可证颁发之日

16.某耕地区片近三年平均年产值为1700元/亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为()万元/亩。

A.4.25-5.95 B.2.72-4.42 C.2.72-4.25 D.1.70-2.72 17.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述()是正确的。

A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定 B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估

C.取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格

D.实施年度地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日

18.2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低15%左右。2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是()。

A.应考虑市场租金，而不应考虑实际租金

B.以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正

C.以合同租金为基础，对其进行15%左右的修正

D.租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础

19.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元/平方米，根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》(国土资发12006] 307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于()元/平方米。

A.210 B.240 C.284 D.300 20.某工业用地无限年期价格为1020元/平方米，土地还原率为5%，则该地的年租金为()元/平方米。A.51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27 21.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为()。

A.2079年7月 B.2079年2月

C.2076年7月 D.2076年2月

22.某宗地生地价格为Pl，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下()。

A.P1 C.P2 23.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为()年。

A.43 B.44 C.53 D.54 24.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为()。

A.甲小于乙 B.甲略大于乙

C.甲与乙相同 D.甲远大于乙 25.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为()。

A.宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整

B.宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通讯、通气)及宗地内场地平整

C.宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整

D.宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地平整

26.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为()。

A.复核结果高于3000万元 B.复核结果低于3000万元

C.维持原估价结果不变 D.依重新计算的最终结果确定

27.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是()。

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减

B.采用完全市场公开价值标准评估底价 C.根据法院出具的意见评估底价

D.根据案件申请执行方的意见评估底价

28.关于面状的土地定级因素，下列描述不正确的是()。

A.此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大

B.只对自身客体所在位置上的土地有影响

C.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理

D.绿地状况、自然条件可为面状因素

29.下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有()。

A.被取消土地估价师资格已3年

B.被取消考试资格已3年

C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年

D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年

30.某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有()。

A.将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估

B.将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估 C.纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估

D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估

二、多项选择题(20题，题号31—50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.35分)31.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是()。

A.国有土地所有证 B.国有土地使用证

C.房屋所有权证 D.土地登记卡

E.城镇规划图外语学习网

32.土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有()。

A.容积率 B.周围土地利用环境

C.建筑物高度 D.覆盖率限制

E.用途

33.土地估价报告审核的主要内容有()。

A.估价假定前提和限制条件

B.市场分析过程 C.估价技术路线、方法选择及运用

D.估价结果

E.参加现场踏勘的人员

34.按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，在征收50亩耕地、5亩乡镇企业建设用地时，应支付的征收土地补偿费有()。

A.被征收土地需要供养人员的失业保障金

B.土地补偿费

C.被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费

D。青苗补偿费

E.地上附着物的补偿费

35.按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有()。

A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋

B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋

C.占用公共设施用地建造的商业店铺

D.住宅小区建设的车棚

E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋 36.利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意()。

A.同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验

B.同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验

C.用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验

D.用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

E.用￡检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

37.下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是()。

A.开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格

B.投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价

C.投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本

D.投资者估算建设项目的预期利润

E.市政府办公楼改造的地价评估

38.下列选项中，必须计入土地开发费的有()。

A.土地平整费 B.小区开发费

C.公交站点建设费 D.公用设施配套费 E.客运铁路专线

39.宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是()。

A.确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门

B.估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等

C.应根据估价期日确定估价日期

D.应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日

E.应根据委托方的要求确定估价目的

40.下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是()。

A.征收土地增值税，用于政府基础设施建设

B.保证政府对土地的绝对控制权

C.促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化

D.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调

E.满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产浪费

41.某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有()。A.宗地内“三通一平” B.宗地临城市主干道

C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利

E.宗地周边人口密度较小

42.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有()。

A.适用于新开发土地的估价

B.适用于建成区土地的估价

C.适用于山区乡镇企业用地的估价

D.适用于商业用地的估价

E.适用于学校、公共设施用地的估价

43.开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是()。

A.没有改变用途，政府不需要给开发商补偿

B.由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金

C.必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还

D.新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用 E.绿地产权归未来业主共同所有

44.下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是()。

A.农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分

B.农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标

C.农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣

D.农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价

E.农用地定级必须在分等的基础上进行

45.已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为y.，政府确定其出让底价为%，拍卖中其成交价为%。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有()。

46.某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地25公顷、其他土地8公顷。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有()。

A.土地补偿费归村民集体经济组织所有

B.安置补助费可以发放给被安置人员本人

C.土地补偿费必须发给全体农户

D.安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置 E.安置补助费可以用于农村集体基础设施建设

47.下列关于土地估价师资格制度说法正确的是()。

A.土地估价师必须经注册才能签署估价报告

B.土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核

C.土地估价师的专业实践期不少于一年

D.土地估价师不可以评估地上建筑物

E.国家实行土地估价师资格认定制度

48.对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是()。

A.寺庙用地 B.别墅用地

C.小型油井用地 D.高尔夫球场用地

E.文化遗产用地

49.按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》的规定，下列说法正确的有()。

A.应当收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料

B.应当开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究

C.报告中的土地增值收益率由土地估价师直接确定 D.划拨土地使用权价格评估，可采用一种估价方法确定

E.企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格

50.下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有()。

A.征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系

B.设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布

C.一个县的征地区片价原则上控制在4-6个级别

D.征地区片价应设定对应的基准时点，一般3-5年更新1次

E.征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握

三、情景分析题(2题，内含10小题，题号5160小题的问题。

56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有()。

A.宗地两面临街 B.土地开发程度为“七通一平”

C.宗地为长方形 D.地质状况较好

57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为()元/平方米。A.4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8 58.该宗地当前的评估价格为()元/平方米。

A.1000 B.2500 C.2945 D.3120 59.若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，()万元银行可以接受。

A.25 B.37 C.45 D.50 60.委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有()。

A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意

B.委托方拟将该不动产出售但未发生

C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同

D.委托方将该不动产出租

四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元：计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：

(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。

(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。

估价师对市场进行调查获得一些资料：

(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。

(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。

(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。

(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。

(二)某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下：(1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500平方米，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%;(2)2003-2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%;(3)2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%：

(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%;(5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。

2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

第二篇：土地估价师《土地估价实务》：土地估价报告审核

土地估价师《土地估价实务》：土地估价报告审核

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发中，所谓的“看地”属于开发程序的阶段．【2007年考试真题】 A：投资机会选择 B：决策分析 C：前期工作

D：获取土地使用权 E：土地

2、下列对土地估价的描述不正确的是。

A：土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它对地价产生深刻的影响

C：同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大

D：土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来 E：时间因素

3、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。【2006年考试真题】 A：10．2 B：11．0 C：11．3 D：11．5 E：时间因素

4、大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的__倍。A．10 B．15 C．16 D．30 5、2010年3月31日，A房地产开发公司征收B村25亩耕地的征地补偿、安置方案被有关部门批准，按照规定，A房地产开发公司应在前支付全部征地补偿费用。

A：2010年7月1日 B：2010年8月1日 C：2010年9月1日 D：2010年10月1日 E：35％～50％

6、传统的城市土地使用制的特征不包括__ A．行政划拨

B．无偿无限期使用 C．有偿有限期使用

D．禁止土地使用权转让

7、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。A：待估宗地 B：某交易案例 C：类似宗地 D：标准宗地 E：时间因素

8、目前我国的土地证书主要有__。A．《国有土地使用证》 B．《国有土地所有证》 C．《集体土地使用证》 D．《集体土地所有证》

E．《土地他项权利证明书》

9、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补缴土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。A：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格 B：原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格 C：批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格 D：批准时居住用地的土地使用权出让金 E：合法性

10、地籍按分类，可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。A：表现形式 B：功能

C：建立的时序 D：所记载的对象 E：35％～50％

11、拟建项目进行投资估算时应该采用。A：工程概算定额 B：工程预算定额 C：工程结算定额 D：工程决算定额 E：土地

12、本金收益率是（）的比率。A．本金与收益 B．收益与投资 C．收益与本金 D．投资与收益

13、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自用办公用房，综合楼后隔停车场有三栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是。A：遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估

B：若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估

C：在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估

D：若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估 E：合法性

14、应用收益现值法的关键在于合理确定预期收益．当预期收益比较稳定时，可以用作为预期年收益。

A：评估期前后若干年的年平均收益

B：某一经济周期各年收益额的折现加权平均值 C：等差时间序列模型的模拟值 D：等比时间序列模型的模拟值 E：土地

15、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为1．5年．经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平．则在成本逼近法计算中的投资利息为元。【2006年考试真题】 A：8934 B：18000 C：22500 D：22634 E：时间因素

16、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题)A：房地产开发预期总价格与总支出的差额 B：房地产开发的总收益 C：房地产的年租收入

D：房地产的建造总成本和总利润 E：合法性

17、某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/平方米、1040元/平方米、980元/平方米、1020元/平方米，经分析可确定各自权重为0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为__元/平方米。A．980 B．1010 C．1020 D．1040

18、土地交易时，土地价格的形成最终取决于。A：政府土地行政主管部门 B：政府物价管理部门 C：土地估价师 D：土地交易双方 E：时间因素

19、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日

C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任

20、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。A：区域平均地价 B：评估价格的平均值 C：市场价格的平均值 D：成交地价的平均水平E：合法性

21、城镇土地定级中的综合定级是指。A：对商住等综合用地的定级 B：对商、住、工混合用地的定级

C：综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别

D：不考虑具体土地用途的前提下，对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的土地级别 E：合法性

22、《土地利用计划管理办法》规定，土地开发整理计划指标依据__确定。A．土地开发整理规划

B．国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标 C．土地利用总体规划

D．建设占用耕地等耕地减少情况 E．建设占用耕地等耕地增加情况

23、在以下选项中，不属于房产现状变更测量的是．【2007年考试真题】 A：房屋的新建与改建 B：房屋的损坏与灭失 C：地名、门牌号的更改 D：房屋的买卖与交换 E：土地

24、关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算，要求__。A．严格按照“占一补一”的原则补充耕地 B．按照质量相等的原则补充耕地

C．补充高质量耕地的可以减少补充数量

D．补充耕地质量低于占用耕地的要按等级折算增加补充面积

25、编制__的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。A．城市细部规划 B．城市总体规划 C．城市详细规划 D．城市分区规划

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列属于闲置土地的处置方式的有__。A．延长开发建设时问，但最长不得超过1年 B．延长开发建设时间，但最长不得超过2年 C．变更土地用途，办理有关手续后继续开发 D．政府为土地使用者置换其他闲置土地 E．安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价

2、房屋附属设施测量中以下说法正确的有。A：柱廊以柱外围为准

B：檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准

C：门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准 D：门墩以墩内围为准 E：门顶以顶盖投影为准

3、根据《房屋完损等级评定标准》将房屋完损等级评定为__。A．优质房

B．完好房和基本完好房 C．一般损坏房和严重损坏房 D．危险房 E．劣质房

4、土地估价原则中的需求与供给原则是以为基础的。A：最有效使用原则 B：预期收益原则 C：变动原则 D：竞争原则 E：贡献原则

5、在情形下，土地估价机构不得接受土地抵押委托评估。A：抵押物为集体土地所有权 B：开发商销售完毕的商品房用地

C：土地使用者抵押已取得土地使用证、未设定他项权利的出让国有土地使用权 D：土地使用者抵押已部分抵押的国有土地使用权

E：欲以共有土地使用权抵押，但未取得其他共有人同意

6、是预期收益原则的具体应用。A：剩余法 B：成本法

C：收益还原法 D：市场比较法

E：基准地价系数修正法

7、交通运输用地包括。A：街巷

B：管道运输用地 C：公共用地 D：公路用地 E：河流水面

8、《物权法》规定，物权受到侵害的，权利人可以通过解决的途径包括。A：上访 B：和解 C：调解 D：仲裁 E：诉讼

9、某套商品住宅销售总价为97．5万元，套内建筑面积130平方米，套内阳台建筑面积10平方米，套内墙体面积10平方米，公共分摊建筑面积20平方米，则下列结论正确的是．【2009年考试真题】 A：该套商品住宅建筑面积150平方米 B：该套商品住宅套内使用面积110平方米 C：该套商品住宅套内使用面积120平方米

D：该套商品住宅建筑面积单价6500元／平方米

E：该套商品住宅套内使用面积单价7500元／平方米

10、在同一地域性市场内，土地价格主要由__决定。A．价格 B．市场 C．需求 D．质量

11、下列关于行政处罚的决定程序，说法正确的是__。

A．无论采取何种处罚程序，行政主体做出处罚决定都必须是书面形式 B．行政主体做出处罚决定，可以采取口头形式

C．对行政主体准备做出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定，一律不举行听政

D．对行政主体准备做出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定，一律举行听政

E．不能采取简易程序的行政处罚，则需采取一般程序

12、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式，包括（）等方式。A．居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地 B．居住区公园一居住小区公园 C．居住区公园一小块公共绿地 D．居住小区公园一小块公共绿地

13、基准地价的特点有__。A．全域性 B．分用途 C．无限期 D．平均性 E．有限期

14、工程量清单计价法对推进我国工程造价管理体制改革的重大作用有__。A．用工程量清单计价招标符合我国当前工程造价体制改革中“逐步建立以市场形成价格为主的价格机制”的目标

B．采用工程量清单招标有利于将工程的“质”与“量”紧密结合起来 C．有利于业主获得最合理的工程造价 D．有利于标底的管理与控制

E．是工程造价管理体制改革最直接的计价方法

15、土地登记分为初始土地登记和变更土地登记，与初始土地登记相比，变更土地登记具有分散性与个别性、等特点。A：完整性和连续性 B：经常性和及时性 C：强制性 D：连带性

E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元

16、下列属于土地增值税扣除项目的是__。A．取得土地使用权时所支付的金额 B．土地开发成本、费用

C．建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D．与转让房地产有关的税金 E．建设部规定的其他扣除项目

17、影响各企业的实际利润水平参差不齐，很不均衡的客观因素有。A：价格因素 B：地理环境 C：自然资源 D：经营方式 E：投资数额

18、在统计中，众数是．【2008年考试真题】 A：一种统计意义上的平均数

B：分布数列中处于中点位置的数值 C：一种位置平均数

D：分布数列中出现次数最多的数值 E：去掉最大值和最小值后的平均数

19、《协议出让国有土地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__方式出让。A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议 E．内定

20、下列不属于企业流动资产的是__。A．短期投资 B．应收款项 C．货币资金 D．应付款项

21、成本法投资回报率考虑因素为__。A．开发土地的类型 B．开发周期的长短 C．土地的面积

D．开发土地所处的政治经济环境

22、信用职能主要表现在以下方面。A：筹集社会各方面的闲散资金 B：融通和分配生产建设资金 C：提高资金使用效益，促进产业结构和产品结构的调整 D：反映经济活动、调节社会需求 E：增加市场资金的流通量

23、不属于房地产项目的特征的是__。A．房地产项目时间目标的限定性较强 B．房地产项目质量要求高 C．房地产项目前期策划周全 D．房地产项目的费用目标较强

24、城市基本地形图的复测周期一般为__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

25、我国的国情是人多地少，人均耕地面积相当于世界人均耕地面积的__。A．27% B．43% C．51% D．68%

第三篇：土地估价师考试真题：土地转让

土地估价师考试真题：土地转让

来源： 103网校

土地估价师考试真题是：

刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让.倒卖土地使用权，情节严重的，处()。

A.处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金

B.处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金

C.处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金

D.处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金

要解答这个题目，首先我们得明确土地转让的相关概念。在我国，根据刑法的规定，土地的所有权是属于国家的，任何个人均不具有对土地的所有权。在土地转让过程中，转让的是土地的使用权。也就是说，一块土地，不管怎么使用这块土地，也不管土地的使用者是谁，土地的所有者都不会变，只能是国家。土地使用权的转让，也需要经过一定的手续审批，符合一定的法律章程才可以。这方面的行为规范是土地管理法规。

那么对于违反了土地管理法规的转让、倒卖土地使用权的行为，国家会有怎样的处罚呢?根据《刑法》的规定，为了牟取不正当经济利益，不顾国家法律法规的约束，非法对于所使用的土地进行倒卖，或者进行转让的，一经发现会受到刑法的严厉制裁。如果情节严重影响恶劣的，将会被判处有期徒刑或者拘役，最高的刑期可以达到三年;并且会对有关当事人进行经济处罚，罚款金额在成交价的5%以上，最高是20%。如果情节特别严重，则最高刑期可以到七年，最低三年，罚金比例不变。所以这道土地估价师真题的正确答案毫无疑问是A，

第四篇：2014年土地估价师《土地估价实务基础》精选(必须牢记的)

鸭题库：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！

土地估价报告审核

1．土地估价报告审核的目的为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格

估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。

2．土地估价报告审核的内容

对土地估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。

重点审核以下内容：确定估价报告与规范格式相符、确定报告中应有两名该机构注册土地估价师的签名、与有关法律法规相符、评估方法选择无严重错误、报告无严重漏项、测算讨程和计算公式以及各项数据的出处和参数的确定正确。具体内容如下。

(1)估价所依据资料的质量。

估价所依据的资料应真实、有效、合法、完整、翔实。

(2)合法性审核。

①估价机构。在其资质登记许可的范围内从事估价业务；估价报告加盖估价机构公章；分支机构

应以设立该分支机构的估价机构名义出具评估报告，而不是该分支机构。

②估价人员。估价师注册应在有效期内；至少有2名执业土地估价师签字；回避与自己有利害关

系的业务。取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应通过实践考核，并进行执业登记；只有经过执业登记的土地估价师，才能在土地估价报告上签字，承担法律责任。

③宗地产权。具有合法权属证明文件。如果待估宗地缺乏产权证明文件，无法查实或虽有合法产

权证明文件，但估价时不按照产权证明文件中登记的状况，而是按设定的产权估价时，假设内容不得违背现行法律、法规，并就假设与委托方达成一致，在估价委托协议中约定，在估价报告中完整披露。

④宗地用途。待估宗地用途的界定应与其合法产权证明文件或批准的规划文件一致，根据项目情

况需要对用途作合理假设的，也应该符合规划的要求；政府主管部门另有特别规定的从其规定。

⑤宗地处分。应依据相关法律、法规允许的处分方式进行估价，如划拨土地使用权的转让价格评

估、抵押价格评估等。

(3)合规性审核。

①内容和格式。报告应完整。报告的文字表述、排版、外观要求：报告名称、格式、用语规范；

引用法规、标准应完整正确；文字简洁、通畅，表述严谨、前后一致、逻辑性强，无错别字、漏字，标点符号使用正确；排版规整、前后统一，装订美观大方。

造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 |

注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多

1页

报告表达的内容、观点前后一致，估价报告因果分析应有逻辑性。

②估价目的。估价目的明确、清晰，表述准确、规范。

③地价定义。地价定义应明确、合理、准确、清晰，设定条件应有依据。

④报告的有效期、估价期日、估价日期的界定和描述符合规范、规程的要求。

⑤估价对象界定。包括：土地登记状况、土地权利状况、土地和建筑物实物状况。

⑥价格影响因素分析。

区位状况和实物状况的阐述及分析要有针对性，因素齐全且突出主要因素；因素分析清晰，资料

翔实；权利状况要核实清楚，对权利的瑕疵进行分析。

(4)合理性审核。

①估价假定前提和限制条件。在估价过程中，估价人员常会遇到一些不确定的事项，需要正确地

设定一些假定条件和前提，使估价过程逻辑严密，估价结果更为可靠，比如对“正常市场”条件的设定。

②技术思路与估价方法。根据估价目的、土地用途、市场状况和收集的资料等，正确选择估价方

法。

③市场分析。市场分析应当是针对性的分析，针对估价对象用途进行市场细化分析，并且对估价

对象所在区域和同一供需圈的市场情况进行分析。市场分析应反映地价变化的趋势、程度，与估价过程的因素分析、参数修正、地价确定等要统一。

④参数确定与估算过程。按照所选估价方法的原则、要求、计算公式和估价步骤等准确计算。

⑤估价结果的确定。可以采用加权或简单算术平均法或其他方法确定最终估价结果。各方法的结

果无论是相差较大还是较接近，都应当首先分析各估价方法的适宜性。许多估价报告没有分析权重确定的理由。估价结果的币种、总地价、总地价大写及单位面积地价准确、全面。

例题：土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有()。（2007年真

题）

A．以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权

B．以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性

C．以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分

D．以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程

E．以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性

答案ABCD

解析：土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有以房地产权属证书和有

关证件为合法依据审核估价对象产权、以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性、以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分和以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程。

例题：根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的()等权利状

况进行描述。（2008年真题）

A．使用权

B．收益权

C．所有权

D．处置权

E．他项权利

答案：ACE

解析：根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的使用权、所有权

和他项权利等权利状况进行描述。

十、土地价格定义的界定

1．土地价格对应权利内涵的设定

(1)土地使用权价格。常见的土地使用权价格是对企业改制、出让和转让等的评估。

(2)土地抵押权价格。对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押

权价格由金融机构自行确定（如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等）o

(3)土地租赁权价格。对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用

收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。

2．土地利用条件的设定

利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率和绿化率等，重要建构筑物应说明建

筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。

3．土地使用年限的设定

(1)土地使用年限的概念。土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取

得的国有土地的使用权期限。

(2)土地使用年限的设定。根据国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限

减去已使用年限。

当以出让方式取得的土地使用权时，估价师在土地估价报告中进行土地权利状况描述时必须说明

取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限租赁年限及宗地使用的特殊规定。

4．土地估价期日的设定

(1)估价期日的概念。估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。在土地估

价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。

土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，估价期日的设定就属于对土

地价格的设定。

(2)估价期日的设定。由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。

本讲的重要知识点是关于土地估价程序中的后几个估价程序的掌握，关于土地估价的程序应该作

为本讲甚至可以说是作为本科目的重点内容进行掌握。

第五篇：土地估价师考试2014土地估价相关知识基金

2012年土地估价师考试土地估价相关知识8

证券投资基金的发行：

基金的发行是指投资基金管理公司在基金发行申请经有关部门批准之后，将基金受益凭证向个人投资者、机构投资者或向社会推销出去的经济活动。

基金的发行方式主要有两种：一是基金管理公司自行发行(直接销售方式)。基金的直接销售方式是指投资基金的股份不通过任何专门的销售组织而直接面向投资者销售。这是最简单的发行方式。在这种销售方式中，投资基金的股份按净资产价值出售，出价与报价相同，即所谓的不收费基金;另一是通过承销机构代发行(包销方式)。在这种方式下，投资基金的大部分股份是通过经纪人包销的。也就是基金的承销人。我国的基金的销售大部分是这种方式。在基金的分销渠道方面，目前最新的发展是银行和保险公司参与基金的分销业务。

证券投资基金的交易：开放式基金只能在符合国家规定的场所申购、赎回。封闭式基金成立后，基金管理人、基金托管人可以向中国证监会及证券交易所提出基金上市申请。基金上市规则由证券交易所制定，报中国证监会批准。