试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用

第一篇：试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用

试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用

为了达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。对农村国有土地的使用权实行再分配。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，拆迁工作的主持者必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。

拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。近十多年，各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章。房屋的拆迁补偿就涉及到原有房屋资产的评估。

资产评估是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例，资产评估中的价格标准有重置成本法、市场法、收益法等。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。用收益现值法进行资产评估的．应当根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值。

成本法（重置成本法）是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。用成本法进行资产评估的资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重估价值；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。用现行市价法进行资产评估的，应当参照相同或者类似资产的市场价格，评定重估价值。

历史成本是资产购买时的市价，对现在的市价评估的参考作用不大。资产评估的目的就是要提供明确的参考市价。资产评估是估计出资产的现实价格,而非资产的价值。有人将资产评估的产出定位为估算出资产的现时价值。他们认为,“资产评估是对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的活动”。这种认识是欠妥的。不错,价值是价格的基础,价格是价值的货币表现,价值与价格存在着密切的关系,但两者毕竟存在着区别。从本质上看,价值是凝结在商品中的一般劳动,它既可以表现为实物形态,也可以表现为货币形态。与此相反,价格是商品与货币相交换的数量比例,一般表现为商品交换成货币的数额。其次,从量上来看,商品的价值大小主要取决于社会必要劳动时间的长短。与此相反,价格水平的高低除了取决于商品价值的大小,还取决于反映商品价格的币值高低和商品的供求状况。可见,价值与价格在质上和量上都是不同的。资产评估是在资产即将进行交易时或模拟当前交易时而对其进行的评估行为。归根结底,它是对“资产现时值多少钱”进行的评定估算，其目的就是要提供明确的参考市价。而成本法从价值的构成要素角度量化资产的价值，也就是用过去的价值构成要素来反映现时的价格，这显然是不准确的。所以,评估结果理应属于资产的价格,而非资产的价值。历史成本是资产购买时的市价，因此市场法以市场价格为依据比历史成本法能更准确 的反映资产现时价格。

收益法实质是站在买方的立场在估计资产的价格——因为资产的用途是由买方决定的，这本身就违背了独立性原则。收益法中任何参数的确定都具有人的主观性,因为预期收益、折现率以及预期年限都是不可知参数,某些风险因素更是难以预料,但是这些参数在评估资产价格时必须明确,否则收益法就不能使用。确定参数的方式便是在市场中寻求参照物,通过选择参照物进一步计量其收益折现率及预期年限,然后将这些参照物数据有比较地运用到评估对象上,从而确定资产的价格,其评估过程中的人为因素较大。从独立性的角度来说，只有市场法站在市场的角度评估双方交易的资产，评估的信息资料均来自于有效的市场，而市场提供的信息是独立于交易双方之外的。

资产评估具有有效市场假设。有效市场存在假设是指资产评估选取的作价依据和评估结论有一个有效的市场存在。市场可分为公开市场和模拟市场,公开市场是指资产在市场上可以公开买卖,交易双方彼此地位平等,交易目的明确,条件公开,双方有获取足够市场信息的机会和时间,以确定公允价格;模拟市场是资产在非公开市场双方完成的经济活动行为,也可称之为内部市场。有效市场存在假设是双方以承认评估结果作为交易的定价基础,从而实现资产评估的目的。因此,有效市场存在假设为市场法的应用提供了可能性。

当相同或类似资产存在活跃的市场时, 资产评估应首选市场法, 然后再看该资产未来收益能否可靠预测和计量, 选择收益法, 其次选择成本法。当资产可采用两种方法进行评估时, 应以其中一种方法为主, 其他方法作为佐证,作为资产评估结果。

目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，但随着农村房屋拆迁不断面临社会发展的新变化，这两种方法已不能客观、公证、准确地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家《房地产估价规范》，拆迁双方还可选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

农村房屋拆迁的市场价评估不同于一般房地产的市场价评估。拆迁房屋的估价有一下几方面的特点：第一，拆迁户数多、估价量大。以南京市为例，据统计2003年南京市实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2.4万多户。拆迁户数多必然带来拆迁房屋估价量大；第二，涉及面广，社会影响大；第三，补偿价格关联性强；第四，估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行。考虑到上述特点以及几种估计方法的优劣，在评估方法具体的使用时，应根据具体情况进行选择。一般情况下，在这种经济欠发达、市场不太活跃的农村，应以市场价格评估为宜。同时，政府辅助指导，解决房屋拆迁补偿上的各种问题。以确保土地合理配置的同时，不损害民众的利益。

第二篇：房屋拆迁评估流程

城市房屋拆迁评估流程

1、公示评估机构名单，供拆迁当事人选择。

2、确定评估机构：采取被拆迁人投票或者当事人抽签的方式确定。

3、拆迁人与评估机构签订委托评估协议。

4、评估机构负责收集被拆迁房屋资料，包括房屋产权证、土地使用权证、建筑面积、房屋结构、装璜、附属物等。

应具有：反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像照片资料、实地勘察测量记录、评估对象登记清单，工作人员记录，被拆迁人签名；被拆迁人拒绝签名的，应当附有现场证人签名。

5、公示初步估价结论，公示时间7天。

6、估价机构向委托人提供被拆迁房屋整体估价报告和分户估价报告。

7、委托人向被拆迁人转交分户估价报告。

8、拆迁当事人对估价报告有异议的，在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核，原估价机构应当在收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，并出具书面意见。

9、另行委托估价机构评估的，受托估价机构应在10日内出具估价报告。

针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。

一、拆迁当事人共同选择评估机构。

市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

二、拆迁人出资委托评估机构。

拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

三、评估机构勘察测量。

1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

四、初步估价报告公示。

估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

五、复核申请。

拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第三篇：农村房屋拆迁行政诉讼

法院裁决，包括裁定和判决，是人民法院审理房屋拆迁纠纷的诉讼活动的结果。其中，行政裁判是人民法院审理房屋拆迁行政纠纷的诉讼活动的结果，民事裁判是人民法院审理房屋拆迁民事纠纷的诉讼活动的结果。由于目前的农村征地拆迁，绝大多数是行政强力推进，因此，研究拆迁纠纷的法院裁判，核心是研究拆迁纠纷的行政诉讼。

从目前笔者所掌握的情况来看，人民法院行政审判庭介入拆迁纠纷，其活动方式主要是两种，一是执行强制拆除，二是行政诉讼，前者多半是为了当地政府或拆迁人的利益，后者乃是被拆迁人的抗争所致。如果说假话，便是说人民法院为城乡建设保驾护航;如果说真话，笔者的观点是目前多数人民法院没有履行其最后一道防线守护者的职责，天平已经不再公正。令人欣慰的是，最高审判机关也意识到实际情况正在采取措施加以纠正。措施之一就是抓紧制定专门的司法解释，以规范房屋拆迁纠纷的行政审判工作，而且其立足点就是保护被拆迁人的合法权益。

一、概念和特征

(一)拆迁行政诉讼的概念

关于房屋拆迁纠纷的行政诉讼，是拆迁当事人认为行政机关的具体行政行为侵犯了自己的合法权益，依照行政诉讼法的规定，向人民法院起诉，人民法院在拆迁当事人和其他拆迁参与人的参加下审理和解决拆迁纠纷案件的活动以及在这些活动中所产生的法律关系的总和。

拆迁行政的上述定义包含了以下几个要件：

第一，拆迁行政诉讼的原告是拆迁人或被拆迁人以及与拆迁活动有利害关系的其他人员或组织，被告则是特定的国家行政机关拆迁管理部门，这也是人们通常所说的行政诉讼的主体特定性。

第二，拆迁行政诉讼的客体是拆迁管理机关的针对拆迁所作出的具体行政行为。

第三，拆迁行政诉讼是由拆迁当事人或参与人认为拆迁管理机关侵犯了自己的合法权益引起的。这里的关键是认为而非确实存在侵权。是否存在侵权是诉讼中解决的问题，起诉时只要原告主观上认为就行了。

第四，拆迁行政诉讼不同于拆迁纠纷的行政裁决之处在于其“司法性”，是一种司法活动，必须是在国家审判机关的主导下进行的活动。

第五，拆迁行政诉讼不仅是指人民法院和诉讼参与人为解决拆迁行政纠纷所进行的活动，而且还包括在这种活动中，人民法院和诉讼参与人之间发生的诉讼法律关系。由此，方能更准确地把握拆迁行政诉讼的内在规定。

(二)拆迁行政诉讼的特征

拆迁行政诉讼的构成要件，决定了这种活动具有不同于其他司法活动或准司法活动的特征。

1.拆迁行政诉讼的性质具有特殊性。

拆迁行政诉讼具有司法最终解决的性质，这一特征使之与同为解决拆迁行政纠纷的行政复议相区别。

第一，拆迁行政复议是行政机关的行政行为，属于行政机关系统内部所设置的对拆迁管理相对人实施救济和对行政机关依法行政职权进行监督的制度;拆迁行政诉讼是人民法院对拆迁行政案件受理、审理、裁判的司法行为，属于行政机关外部所设置的对拆迁管理相对人实施救济的制度，是对拆迁管理机关的具体拆迁管理行为的外部监督和制约。

第二，拆迁行政复议适用行政程序，依据《行政复议法》是一级复议制，具有及时、快捷、简便、不收费的特点;拆迁行政诉讼适用司法程序，实行两审终审制，具有严格、规范、全面并且收取诉讼费用的特点。

第三，拆迁行政复议受理范围宽于拆迁行政诉讼，不仅受理对具体拆迁管理行为的异议，也包括一定范围的抽象拆迁管理行为，如补偿标准的文件;拆迁行政诉讼目前只局限于具体拆迁管理行为的范围之内，对抽象性的文件不在受理之列。

第四，拆迁行政复议的审查权限大于拆迁行政诉讼的审查权限。其主要表现在对不适当行政行为和抽象行政行为的审查权上。拆迁行政诉讼中，人民法院对拆迁管理行为是否适当只限于行政处罚这一块，而行政复议机关则可对拆迁管理机关的全部行为是否适当进行审查。至于抽象行为的审查，如地方政府的有关拆迁的决定、命令等规范性文件，人民法院只在审理时考虑是否适用，而不能改变或撤销，复议机关则有权变更或撤销。

第五，拆迁行政复议的效力低于人民法院的裁判，对复议决定不 服仍可进入拆迁行政诉讼，而进入诉讼的拆迁纠纷则不能再进入复议。

2.拆迁行政诉讼的当事人具有特殊性。

拆迁行政诉讼当事人是明确的，其中被告是拆迁管理机关，如作出拆迁许可的拆迁管理部门，作出拆迁项目立项的发展和计划管理部门，作出规划许可的规划管理部门，作出土地使用许可的土地管理部门。这些机关的具体拆迁管理行为都是有法律法规规定的授权才可以实施的。

拆迁管理相对人是拆迁行政诉讼的原告，他们可以是公民、法人或其他组织，也可以是拆迁人或被拆迁人，还可以是与拆迁管理行为有着利害关系的人，例如，承租人对拆迁许可和承积房屋的拆迁裁决享有诉权。

拆迁行政诉讼当事人的特殊性，使这种诉讼具有了“民告官”的特点。即使原告中可能会是行政机关，如修公路而作为拆迁人的公路管理机关，被拆除房屋的使用权人可能是其他国家机关，而此时，他们都是拆迁管理的相对人，是一个民事主体，由此产生的拆迁行政诉讼的“民告官”性质不变。

3.拆迁行政诉讼内容具有特殊性。

拆迁行政诉讼的内容具有司法监督行政的性质。拆迁行政诉讼所解决的拆迁管理纠纷是在国家行政机关履行拆迁管理职能的活动中发生的，因而拆迁行政诉讼便带有司法干预行政的性质，这一特征使拆迁行政诉讼成为规范拆迁管理，解决拆迁纠纷的最后一道防线。

二、受案范围

拆迁行政诉讼的受案范围，是指人民法院受理一定范围的拆迁行政争议案件的权限，是人民法院与其他国家机关之间在解决拆迁行政争议案件上的分工。受案范围解决的是拆迁管理相对人对哪些拆迁行政争议可向人民法院起诉并得到人民法院受理的问题。换一个角度来说，拆迁行政诉讼受案范围的确定，使拆迁管理机关明确自己的哪些具体拆迁管理行为可能使自己成为拆迁行政诉讼的被告，使人民法院明确哪些拆迁行政争议可以立案受理。

(一)《行政诉讼法》对受案范围的规定

毫无疑问，人民法院受理拆迁行政纠纷案件必须依据法律的规定。《行政诉讼法》对此有两方面规定。

1.肯定性的规定

《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行政诉讼法》)第2条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院起诉。”该法第11条进而列举八类由人民法院受理的行政案件，这八类案件是：

(1)行政处罚案件;

(2)行政强制措施案件;

(3)侵犯经营自主权案件;

(4)申请颁发许可证和执照案件;

(5)申请履行保护人身权、财产权的法定职责案件;

(6)申请发给抚恤金案件;

(7)违法要求履行义务案件;

(8)认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件。

上述八类案件除第六类申请发给抚恤金案件在拆迁行政诉讼中难以对号入座外，其他七类概括性的规定均能对号入座，而且该法第11条第2款对上述规定作了补充，“除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起行政诉讼的其他行政案件”，为人民法院受案范围留下了发展空间。

2.排除性的规定

鉴于行政诉讼的特点，法律对其受案范围从另一方面以排除性的规定加以限制。《行政诉讼法》第12条规定，人民法院不予受理的争议有四种。

第一，国防、外交等国家行为。这种国家行为，是政府以国家名义作出，不涉及特定的个人和组织的有关国与国之间的关系，有关国家安全以及国家利益和重大公共利益的行为。

第二，行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令，即抽象行政行为。这是因为，根据我国《宪法》和相关组织法的规定，审查行政机关抽象行政行为是否合法的权限在全国人大常委会和地方人大及作出抽象行政行为的行政机关的上级行政机关。

第三，行政机关对所属工作人员的奖惩、任免等决定，即人们通常所说的内部行政行为。对此类行政行为不服，只能通过向上级行政 机关或监察、人事部门申诉解决，而不能启动行政诉讼。

第四，法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为也不能提起行政诉讼。例如涉及自然资源的所有权或使用权纠纷时，国务院或省、自治区、直辖市人民政府的复议决定为最终裁决。

(二)司法解释对受案范围的规定

我们在研究法律对拆迁行政诉讼受案范围的规定时，常感到操作性不强，实践中难以把握。尤其近年来拆迁纠纷蔓延并激化的情况下，各地法院对拆迁行政诉讼要么是难立案，要么是不敢公正判决，秉公执法的不多。这里的主要原因是体制问题，但法律规定不明确也是重要的原因之一。

为解决法律和原有的司法解释针对性不强，对拆迁行政诉讼缺乏指导性的问题，最高人民法院历时5年，就审理拆迁行政案件的司法解释进行起草、调研，已三易其稿，虽还未颁布执行，但其中有关人民法院对拆迁行政案件的受案范围还是体现了执法为民的原则，将相关条款谨摘录如下，供读者参考。

第一条 拆迁当事人不服行政机关作出的下列城市房屋拆迁具体行政行为依法提起诉讼的，人民法院应当受理：

(一)拆迁许可;

(二)行政强制拆迁决定;

(三)补偿安置裁决;

(四)拆迁行政处罚决定;

(五)行政强制拆迁行为。

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第四篇：农村房屋拆迁协议书

农村房屋拆迁协议书

为搞好老村庄土地复垦，增扩土地面积，XX将XX生产组原老庄房进行改造复垦，现XXX与拆迁户XXXX就房屋拆迁相关事宜达成如下协议：

一、拆迁项目：

乙方将自己老庄房XX间主房、XXX间附属房；XXX间猪圈、XX间厕所，XXX座水井；XXXX棵银杏树等地上物进行拆除让地。

二、补尝标准：

甲方将参照有关拆迁标准给乙方补尝，其标准如下：(一)房屋补偿金额 XXXX元/平方米;(二)猪圈补偿金额XXXX元/间；(三)厕所补偿金额XXXX元/间；

（四）水井补偿金额XXXX元/座；

（五）银杏树补偿金额XXXX元/棵。

三、拆迁时间：

XXX对本建筑物的拆除期间为年月日至年月日，拆除后应将所拆除的物料全部运走，将土地按约定时间交由XXXX。

四、安全责任：

XXX在组织房屋拆迁过程中，应注重安全，对拆迁过程中出现不安全因素造成后果，由XXX自行负责，与XXXX无任何因果关系。

五、拆迁补偿金额：

（1）房屋拆迁面积XXX平方米，按建筑面积每平方米XXX元，小

（2）附属物：猪圈XX间，按补偿金额XXX元，小计XXX元；厕计XXXX元。所XXX间，按补偿金额XXX元，小计XXX元；水井XXX座，按补偿金额XXX元，小计XXX元；银杏树XXX棵，按补偿金额XXX元，小计XXX元.（3）拆迁补助费XXXX元。

合计：XXXXXX元。

六、结算方法：

拆迁费用结算与镇费用结算同步。

七、相关事宜：

因XXX申请需要重新安排房屋宅基，经XXXXXX双方商量，甲方原则同意在原基地给予定位，其条件：

（一）经上级国土部门验收后；

（2）XXXX具备开工条件，XXXXX方可负责安排。

本协议正本一式二份，双方各执一份，签字后具有法律效力。

甲方：XXX乙方：XXX

年月日

第五篇：农村房屋拆迁协议书

农村房屋拆迁协议书

为搞好老村庄土地复垦，增扩土地面积，XX将XX生产组原老庄房进行改造复垦，现XXX与拆迁户XXXX就房屋拆迁相关事宜达成如下协议：

一、拆迁项目：

乙方将自己老庄房XX间主房、XXX间附属房；XXX间猪圈、XX间厕所，XXX座水井；XXXX棵银杏树等地上物进行拆除让地。

二、补尝标准：

甲方将参照有关拆迁标准给乙方补尝，其标准如下：(一)房屋补偿金额 XXXX元/平方米;(二)猪圈补偿金额XXXX元/间；(三)厕所补偿金额XXXX元/间；

（四）水井补偿金额XXXX元/座；

（五）银杏树补偿金额XXXX元/棵。

三、拆迁时间：

XXX对本建筑物的拆除期间为 年 月 日至 年 月 日，拆除后应将所拆除的物料全部运走，将土地按约定时间交由XXXX。

四、安全责任：

XXX在组织房屋拆迁过程中，应注重安全，对拆迁过程中出现不安全因素造成后果，由XXX自行负责，与XXXX无任何因果关系。

五、拆迁补偿金额：

（1）房屋拆迁面积XXX平方米，按建筑面积每平方米XXX元，小（2）附属物：猪圈XX间，按补偿金额XXX元，小计XXX元；厕计XXXX元。

所XXX间，按补偿金额XXX元，小计XXX元；水井XXX座，按补偿金额XXX元，小计XXX元；银杏树XXX棵，按补偿金额XXX元，小计XXX元.（3）拆迁补助费XXXX元。合计：XXXXXX元。

六、结算方法：

拆迁费用结算与镇费用结算同步。

七、相关事宜：

因XXX申请需要重新安排房屋宅基，经XXXXXX双方商量，甲方原则同意在原基地给予定位，其条件：

（一）经上级国土部门验收后；（2）XXXX具备开工条件，XXXXX方可负责安排。

本协议正本一式二份，双方各执一份，签字后具有法律效力。

甲方：XXX 乙方：XXX

年 月 日