银行处理在建工程的问题

第一篇：银行处理在建工程的问题

目前，在全国范围内银行、和房地产管理部门，对于以在建工程作为抵押物申请贷款都非常谨慎，大部分银行对在建工程不予放款。最近央行【121】文件再次明确未封顶的商品房不予发放按揭贷款的规定。因此，在建工程评估过程中应坚持合法原则、谨慎原则、公平原则等，以起到有效的保护，以避免不必要的风险。评估机构只有不断加强风险意识，提高评估报告的质量，才能不断地向高层次、高水平发展。

银行在处理在建工程抵押业务中，对在建工程抵押评估是一个重要的环节，只有正确地确定了在建工程抵押物的价值，银行方面才能正确地回避潜在的贷款风险，做到该贷的贷，不该贷的不贷。同时，对于工程建设方来说，也具有有一定的意义，它使得工程建设方在申报在建工程抵押时能够根据实际情况预先作出合理的评估，避免了申报贷款时由于不合理成本的存在致使贷款存在诸多的困难。

一、签订在建工程抵押贷款合同的风险及防范

关于在建工程抵押，建设部《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《办法》）第3条作了明确规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”《办法》第11条同时规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”结合建设部的《办法》和最高院的《解释》，办理在建工程抵押应要注意：

（一）在建工程抵押贷款的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程，在建工程抵押的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。这就要求我们不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款。需要进一步说明的是，虽然《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押的目的是抵押人为了取得在建工程继续建造的资金，但担保法司法解释并无此要求，而只是明确规定“当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”。因此，如果抵押人以在建工程为他人进行担保，或为自己其它性质的债务进行担保，并在有关部门办理了抵押登记的，那么这种抵押合同是否有效呢？按照《合同法》的规定，只有违反法律的合同才是当然的无效合同，因此，建设部的部门规章并不足以作为抵押合同当然无效的依据。但是，部门规章对法院的判决有很强的参考作用，鉴此，在接受在建工程抵押贷款时，为保证抵押的合法及有效，债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款相对来说存在较大的风险性。

（二）建设部《办法》还规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：

1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号；

2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

3、已投入在建工程的工程款；

4、施工进度及工程竣工日期；

5、已完成的工作量和工程量。

（三）如何合理确定在建工程抵押物的价值

在建工程抵押的抵押物必须是抵押人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，同时必须是“依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物”。因此，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权、建设用地规划许可证及其他证件。这就要求我们在办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集有关证件，还必须准确评估在建工程的价值。在建工程抵押权人所享有抵押权的标的范围一般仅为办理抵押登记时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。在确定抵押物价值时，应考虑以下三方面的因素：

1、用于该在建工程实际支出，核对有关支出发票和银行支票存根；

2、监理公司出具的监理报告，一定要有明确的工程进度；

3、建筑施工单位就该项目出具的完成工程量证明，工程款的受偿情况。

二、在建工程抵押权与建设工程款优先权冲突的风险及防范 2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复同时对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工验收之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实际操作中，银行发放了在建工程抵押贷款，但开发企业并未如约支付承包人建筑工程款，银行的抵押权很可能落空。甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付工程款”的事实，导致抵押权处于法律上有效、实际上无效的状态。因此我们在发放在建工程抵押贷款时要做到：

(1)要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；

(2)在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的工程款；

(3)工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；

(4)监测贷款资金的使用，确保贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；

(5)在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款是否在六个月内行使权利进行核实。

三、土地使用权抵押转为在建工程抵押过程中的风险及防范 目前我国大部分地区的土地使用权抵押在土地管理部门登记，在建工程抵押则在房地产管理部门登记，在将土地使用权抵押转为在建工程抵押的过程中，原有的抵押合同和登记必须注销，签订新的抵押合同，并重新办理登记。此时，如果操作不当，将会使银行的抵押权落空。主要原因：首先，作为抵押物的土地使用权如果已被法院查封的，此时我们若到登记机关注销了原登记，将无法办理新的登记，一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到；其次，在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物突然被查封，此时，在建工程抵押权登记也无法办理。我们在办理土地使用权抵押转为在建工程抵押，首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，不得办理新的登记手续，只能依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施，防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。目前我行要求在原有合同注销时必须还清贷款。

四、在建工程抵押权与商品房预售的风险及防范 房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存（注：对土地使用权抵押，目前杭州市房管局要求银行出具同意预售的函），也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。预售是一种转让行为，根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”此时，由于在建工程已经抵押给银行，如果银行同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防范风险的关键所在。已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，应要注意以下事项：

（一）要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。

（二）我们要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，定期盘点库存商品房、在杭州市房地产管理局的透明售房网上查询验证销售进度等，防止开发企业隐瞒真相、贱价抛售。

（三）最重要的一点，应该尽可能地成为唯一的资金监管银行，对售房款进行封闭管理。设立一个专门用于收存预售款的监管账户，并与开发商签订监管协议，明确双方的权利、义务，预售款（包括其他银行为购房人提供的购房按揭贷款）必须存入该指定的监管账户。监管银行根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。

五、办理在建工程抵押物保险的风险及防范

《办法》第23条规定：“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。”我行也规定在建工程抵押物必须购买保险。虽然抵押权存续期间，银行为第一受益人，保险单正本也在银行保管，但并不能排除投保人中途声明保险单丢失进而办理退保的情况。作为第一受益人的我们如不知情，所持有的保险单等于一张废纸。在办理在建工程抵押保险的过程中，应要求抵押人按照指定的险种、投保金额到与我们有合作关系的保险公司办理财产保险，并要求保险公司办理保险时在保单中约定：“除非经过保险第一受益人的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险”，同时信贷人员要经常走访借款企业，督促投保人遵守国家有关消防、安全生产等方面的规定，维护抵押物的安全。

本文是银行工作人员根据在银行工作实践中碰到的一些问题作出的一些探讨，对于银行在防范在建工程抵押中碰到的各种问题，具有相当有效的解决办法。对于银行办理在建工程抵押业务的人士来说，不可不看。

第二篇：在建工程账务核算及处理

在建工程的账务处理

企业的自营工程，应当按照直接材料、直接工资、直接机械施工费等计量;采用发包工程方式的企业，按照应支付的工程价款等计量。设备安装工程，按照所安装设备的价值、工程安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。推荐阅读：企业财务问题 账务处理

在建工程的账务处理

企业的在建工程，包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等。工程项目较多且工程支出较大的企业，应当按照工程项目的性质分项核算。

在建工程应当按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算。

企业的自营工程，应当按照直接材料、直接工资、直接机械施工费等计量;采用发包工程方式的企业，按照应支付的工程价款等计量。设备安装工程，按照所安装设备的价值、工程安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。

工程达到预定可使用状态前因进行试运转所发生的净支出，计入工程成本。企业的在建工程项目在达到预定可使用状态前所取得的试运转过程中形成的、能够对外销售的产品，其发生的成本，计入在建工程成本，销售或转为库存商品时，按实际销售收入或按预计售价冲减工程成本。

在建工程发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司等赔款后的净损失，计入继续施工的工程成本;如为非常原因造成的报废或毁损，或在建工程项目全部报废或毁损，应将其净损失直接计入当期营业外支出。

所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本制度关于计提固定资产折旧的规定，计提固定资产的折旧。待办理了竣工决算手续后再作调整。

企业应设置“在建工程”会计科目对在建工程进行核算与账务处理。“在建工程”科目核算企业进行基建工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等发生的实际支出，包括需要安装设备的价值。

“在建工程”科目应当设置以下明细科目：

(1)建筑工程;

(2)安装工程;

(3)在安装设备;

(4)技术改造工程;

(5)大修理工程;

(6)其他支出。

企业根据项目概算购入不需要安装的固定资产、为生产准备的工具器具、购入的无形资产及发生的不属于工程支出的其他费用等，不在“在建工程”科目核算。

“在建工程”科目的账务处理如下：

(1)企业发包的基建工程，应于按合同规定向承包企业预付工程款、备料款时，按实际支付的价款，借记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“银行存款”科目;以拨付给承包企业的材料抵作预付备料款的，应按工程物资的实际成本，借记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“工程物资”科目;将需要安装设备交付承包企业进行安装时，应按设备的成本，借记“在建工程”科目(在安装设备)，贷记“工程物资”科目;与承包企业办理工程价款结算时，补付的工程款，借记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

(2)企业自营的基建工程，领用工程用材料物资时，应按实际成本，借记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“工程物资”科目;基建工程领用本企业原材料的，应按原材料的实际成本加上不能抵扣的增值税进项税额，借记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等)，按原材料的实际成本或计划成本，贷记“原材料”科目，按不能抵扣的增值税进项税额，贷记“应交税金——应交增值税(进项税额转出)”科目，采用计划成本进行材料日常核算的企业，还应当分摊材料成本差异。

基建工程领用本企业的商品产品时，按商品产品的实际成本(或进价)或计划成本(或售价)加上应交的相关税费，借记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等)，按应交的相关税费，贷记“应交税金——应交增值税(销项税额)”等科目，按库存商品的实际成本(或进价)或计划成本(或售价)，贷记“库存商品”科目。库存商品采用计划成本或售价的企业，还应当分摊成本差异或商品进销差价。

基建工程应负担的职工工资，借记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“应付工资”科目。

企业的辅助生产部门为工程提供的水、电、设备安装、修理、运输等劳务，应按月根据实际成本，借记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“生产成本——辅助生产成本”等科目。

(3)基建工程发生的工程管理费、征地费、可行性研究费、临时设施费、公证费、监理费等，借记“在建工程”科目(其他支出)，贷记“银行存款”等科目;基建工程应负担的税金，借记“在建工程”科目(其他支出)，贷记“银行存款”等科目。

由于自然灾害等原因造成的单项工程或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司等赔款后的净损失，报经批准后计入继续施工的工程成本，借记“在建工程”科目(其他支出)科目，贷记“在建工程”科目(建筑工程、安装工程等);如为非正常原因造成的报废或毁损，或在建工程项目全部报废或毁损，应将其净损失直接计入当期营业外支出。

工程物资在建设期间发生的盘亏、报废及毁损，其处置损失，报经批准后，借记“在建工程”科目，贷记“工程物资”科目;盘盈的工程物资或处置收益，作相反的会计分录。

基建工程达到顶定可使用状态前进行负荷联合试车发生的费用，借记“在建工程”科目(其他支出)，贷记“银行存款”、“库存商品”等科目;获得的试车收入或按预计售价将能对外销售的产品转为库存商品的，作相反会计分录。

(4)基建工程完工后应当进行清理，已领出的剩余材料应当办理退库手续，借记“工程物资”科目，贷记“在建工程”科目。

(5)基建工程完工交付使用时，企业应当计算各项交付使用固定资产的成本，编制交付使用固定资产明细表。

企业应当设置“在建工程其他支出备查簿”，专门登记基建项目发生的构成项目概算内容但不通过“在建工程”科目核算的其他支出，包括按照建设项目概算内容购置的不需要安装设备、现成房屋、无形资产以及发生的递延费用等。企业在发生上述支出时，应当通过“固定资产”、“无形资产”和“长期待摊费用”科目核算。但同时应在“在建工程其他支出备查簿”中进行登记。

“在建工程”科目的期末借方余额，反映企业尚未完工的基建工程发生的各项实际支出。

例：江西某公司自行建造一栋生产用房。有关资料如下：

(1)购入为工程准备的各种材料物资200000元，同时支付增值税34000元。

(2)工程实际领用工程物资187200元(含增值税27200元)，剩余物资转作企业存货。

(3)工程领用自产的商品一批，实际成本50000元，售价为80000元。

(4)支付工程人员工资6000元。

(5)辅助生产车间为工程提供劳务发生支出20000元。

(6)工程实际支付工程管理费、监理费和税金等各项支出35000元。

(7)工程已完工并交付使用。

请就以上业务作出会计处理。财税富,智

[解答]该工程的有关会计处理如下：

(1)购入为工程准备的物资时：

借：工程物资——专用材料

234000 贷：银行存款

234000(2)工程领用物资时：

惜：在建工程——建筑工程(房屋工程)187200 贷：工程物资——专用材料

187200(3)工程领用库存商品时：

借：在建工程——建筑工程(房屋工程)63600 贷：应交税金——应交增值税(销项税额)13600 库存商品

50000(4)支付工程人员工资时：

借：在建工程——建筑工程(房屋工程)6000 贷：应付工资

6000(5)承担辅助生产车间发生的劳务支出时：

借：在建工程——建筑工程(房屋工程)20000 贷：生产成本——辅助生产成本

20000(6)支付工程其他支出时：

借：在建工程——其他支出

35000 贷：银行存款

35000(7)工程完工交付使用时：

借：固定资产

311800

贷：在建工程——建筑工程(房屋工程)276800 在建工程——其他支出

35000(8)剩余工程物资转作企业存货时：

借：原材料

40000 应交税金——应交增值税(进项税额)6800 贷：工程物资——专用材料 46800

第三篇：在建工程

二、自营工程领用外购生产用原材料等存货的核算

会计实务中新增值税条例下企业购入作为存货核算的原材料等，如用于自行建造固定资产，则应按其成本，借记“在建工程”等科目，贷记“原材料”等科目，相对应的增值税进项税额，应借记“应交税金—一直抵扣固定资产增值税（固定资产进项税额）”科目，贷记“应交税金一应交增值税（进项税额转出）”科目。笔者认为，这样处理虽认可领用原材料的进项税额可抵扣，也体现了2009年新增值税条例的全面转型改革之精髓，但在会计处理上有繁琐之嫌。本文认为，自营工程领用外购生产用原材料等存货时，按照材料实际成本转入“在建工程”科目，而材料所包含的进项税额不作处理，也无需转出。因为按照新增值税条例的规定，固定资产购进环节的增值税就像购进原材料、存货等涉及的增值税进项税额一样。因此，自营工程领用外购的工程（专用）物资和领用外购的原材料，二者在增值税进项税额的抵扣上已无区别，都属于能在当期销项税额中抵扣的进项税额。

[例2]A企业自建固定资产工程领用生产用原材料一批，实际成本为3000元，增值税率17％，则会计处理为：

借：在建工程3000

贷：原材料 3000

三、自营工程领用本企业自产产品（商品）的核算

企业购建在建工程领用自产产品时，会计核算上不作为销售处理，不确认收人，仍然按照成本转账。但按照税法规定，企业将自产和委托加工的物资用于非应税项目、对外投资、集体福利等行为，应视同销售，应按售价或组成计税价格、市场价格乘以适用的税率得到应纳增值税。因此，企业购建在建工程领用自产产品时，按领用的商品成本及相关税费之和借记“在建工程”；按商品成本贷记“库存商品”，按领用的商品售价或组成计税价格、市场价格乘以适用的税率得到的应纳增值税，贷记“应交税金——应交增值税（销项税额）”等。如果在建工程领用自产产品为应税消费品时，还应计算缴纳消费税，贷记“应交税金——应交消费税”。

由于该会计处理未把企业的收入、成本和利润体现在利润表中，而所得税税法规定这类自产自用视同销售行为的收入应当作为计税收入，计算应税所得，故企业在年终计算所得税时，需要作所得税纳税调整。

[例3]A企业自营工程领用自产产品一批（应税消费品），库存商品成本为9000元，销售价格（计税价格）为10000元，增值税率17％，消费税率为5％。则会计处理为：

借：在建工程 11200

贷：库存商品 9000

应交税费——应交增值税（销项税额）1700

应交税费——应交消费税 500

第四篇：在建工程领用材料进行税的处理

1、在建工程领用材料、产品、工程物资时涉及的增值税如何处理？ 【答复】自2009年1月1日起，增值税一般纳税人（以下简称纳税人）购进（包括接受捐赠、实物投资，下同）或者自制（包括改扩建、安装，下同）固定资 产发生的进项税额（以下简称固定资产进项税额），可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号，以下简称条例）和《中华人民共和国增 值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号，以下简称细则）的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单 据（以下简称增值税扣税凭证）从销项税额中抵扣，其进项税额应当记入“应交税费一应交增值税（进项税额）”科目。

关于这个规定有几个需要注意的问题：

一、上面所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。购进的应征消费税的小汽车、摩托车和游艇不得抵扣进项税；房屋、建筑物等不动产不能纳入增值税的抵扣范围。

二、关于购进材料用于在建工程进项税转出的问题

如果购进材料、工程物资用于机器、设备等生产经营用动产的在建工程，材料和工程物资购入时的进项税允许抵扣，购入时单独计入应交税费——应交增值税（进项税额），领用时不需做进项税转出处理： 借：在建工程

贷：原材料/工程物资 【不含税价】

如果购进工程物资用于房屋、建筑物等不动产的在建工程，工程物资购入时的进项税不允许抵扣，应该计入成本中，日后领用工程物资时是含税价：

借：在建工程

贷：工程物资 【含税价】

如果购入材料时明确是用于产品生产，进行允许抵扣，单独处理，日后购建不动产领用材料时进项税要做转出处理 借：在建工程

贷：原材料

应交税费－应交增值税（进项税转出）【买价×税率】 如果自产产品用于机器、设备等安装的在建工程，不需要确认增值税销项税额： 借：在建工程

贷：库存商品

如果自产产品用于房屋、建筑物等在建工程，应当确认增值税销项税额，计入在建工程成本： 借：在建工程

贷：库存商品

应交税费－应交增值税（销项税额）【公允价值×税率】 另外补充一点：购入的商品、材料、用品等等，如果用于正常的生产经营活动，进项税是允许抵扣的，如购入办公用品，如果能取得增值税专用发票，进项 税允许抵扣。

第五篇：在建工程审计

在建工程审计

(一)在建工程审计概述

在建工程，是指尚未交付使用的固定资产建筑工程和安装工程，包括自营工程、出包工程、设备安装工程。在建工程审计要点是：审查工程完工结转工程实际成本的情况。审查确认工程报废和毁损、试运转业务、工程借款费用核算和缴纳固定资产投资方向调节税的合法性，查明乱挤或记错工程成本及相关帐户的情况，审查确证工程成本结转和借款费用资本化的截止日的正确性。

(二)在建工程的审计目标

在建工程的审计目标一般包括：确定资产负债表中记录的在建工程是否存在；确定所有应记录的在建工程是否均已记录；确定记录的在建工程是否由审计单位拥有或控制；确定在建工程是否以恰当的金额包括在资产负债表中，与之相关的计价调整已恰当记录；确定在建工程是否已按照企业会计准则的规定在财务报告中作出恰当列报。

(三)在建工程审计的主要内容

1.在建工程是否真实存在，并为企业所实际拥有；

2.增减变动的记录是否完整，核算内容是否正确、合规，有无挤占或漏记在建工程成本的行为； 已完工程否及时办理交付使用手续，竣工决算是否正确；  竣工决算的编制依据主要有：

1)经批准的可行性研究报告及其投资估算书；

2)经批准的初步设计或扩大初步设计及其概算书或修正概算书； 3)经批准的施工图设计及其施工图预算书； 4)设计交底或图纸会审会议纪要；

5)招投标的标底、承包合同、工程结算资料； 6)施工记录或施工签证单及其他施工发生的费用记录； 7)竣工图及各种竣工验收资料； 8)历年基建资料、财务决算及批复文件；

9)设备、材料等调价文件和调价记录；

10)有关财务核算制度、办法和其他有关资料、文件等。

3.在建工程年末余额是否正确，在会计报表上反映是否恰当。(四)在建工程审计的程序

在建工程审计的目标主要是确定在建工程是否存在、所有权的当属、本增减变化的记录完整、减值准备计提方法，以及会计报表披露是否恰当等。审计实务中，一般主要执行以下审计程序：

1.获取或编制在建工程明细表，复核加计正确，并与报表数、总账数和明细账合计数核对相符。

2.检查本期在建工程增加、减少数。了解在建工程相关预算、结算、决算资料，在建工程核算政策、相关工程合同、协议等法律文件；检查在建工程交付使用、竣工、完工情况及工程进度等。

3.检查在建工程期末余额的构成内容，并实地观察工程现场，确定在建工程是否存在。

4.查询工程项目投保、抵押情况。

5.确定在建工程在资产负债表上的披露是否恰当。

(五)在建工程——账面余额的实质性程序

1．获取或编制在建工程明细表，复核加计是否正确。并与总账数和明细账合计数核对相符，结合减值准备科目与报表数核对是否相符。

应当注意，在建工程报表数反映企业期末各项未完工程的实际支出，包括交付安装的设备价值，未完建筑安装工程已经耗用的材料、工资和费用支出、预付出包工程的价款、已经建筑安装完毕但尚未交付使用的工程等的可收回金额，应根据在建工程科目的期末余额减去在建工程减值准备科目的期末余额后的金额填列。因此，其报表数应同在建工程总账数和明细账合计数分别减去相应的在建工程减值准备总账数和明细账合计数后的余额核对相符。

2．实施分析程序。基于对被审计单位及其环境的了解，通过进行以下比较，并考虑有关数据间关系的影响，建立有关数据的期望值：

(1)依据借款和工程建设情况计算借款费用资本化金额，并与被审计单位实际的借款费用资本化情况进行比较；(2)确定可接受的差异额；

(3)将实际情况与期望值相比较，识别需要进一步调查的差异；

(4)如果其差额超过可接受的差异额，调查并获取充分的解释和恰当的佐证审计证据（如检查相关的凭证）；(5)评估分析程序的测试结果。3．检查本期在建工程的增加数 ：

(1)询问管理层当年在建工程的增加情况，并与获取或编制的在建工程的明细表进行核对。对于重大建设项目，取得有关工程项目的立项批文、预算总额和建设批准文件，以及施工承包合同、现场监理施工进度报告等业务资料。

(2)查阅公司资本支出预算、公司相关会议决议等，检查本增加的在建工程是否全部得到记录；

(3)对于支付的工程款，应抽查其是否按照合同、协议、工程进度或监理进度报告分期支付，付款授权批准手续是否齐备，会计处理是否正确；取得监理报告等资料检查估计的发包进度是否合理。

(4)对于领用的工程物资，抽查工程物资的领用是否有审批手续，会计处理是否正确。(5)对于应负担的职工薪酬，结合应付职工薪酬的审计，检查应计入在建工程的职工薪酬范围、计量和会计处理是否正确。

(6)对于借款费用资本化。应结合长短期借款、应付债券或长期应付款的审计，检查借款费用(借款利息、折溢价摊销、汇兑差额、辅助费用)资本化的起讫日的界定是否合规，计算方法是否正确，资本化金额是否合理，会计处理是否正确。(7)检查工程管理赞、征地费、可行性研究赞、临时设施费、公证费、监理费及应负担的税费等资本化的金额是否合理、真实和完整，会计处理是否正确。

4．检查本期在建工程的减少数 ：

(1)了解在建工程结转固定资产的政策，并结合固定资产审计。检查在建工程结转是否正确，是否存在将已经达到预计可使用状态的固定资产挂列在建工程，少计折旧的情况。

(2)检查已完工程项目的竣工决算报告、验收交接单等相关凭证以及其他转出数的原始凭证，检查会计处理是否正确。

(3)取得因自然灾害等原因造成的单项工程或单位工程报废或毁损的相关资料，检查其会计处理是否正确。

5．检查在建工程进行负荷联合试车生产时发生的费用及试车生产形成的产品或副产品，在对外销售或转为库存时的会计处理是否正确。

6．实施在建工程实地检查程序（全部或部分）。(1)确定在建工程是否存在。(2)观察工程项目的实际完工程度。

(3)检查是否存在已达到预计可使用状态，但未办理竣工决算手续、未及时进行会计处理的项目。

7．查询在建工程项目保险情况，复核保险范围和金额是否足够。8．如果被审计单位为上市公司。应将与募集资金相关在建工程的增减变动情况与披鳐的募集资金使用情况进行核对。

9．检查是否有长期挂账的在建工程；如有，了解原因，并关注是否可能发生损失，检查减值准备计提是否正确。

10．检查有无与关联方的工程建造或代开发业务是否经适当授权，交易价格是否公允。

11．结合长、短期借款等项目，了解在建工程是否存在抵押、担保情况。如有，应取证记录，并提请被审计单位作必要披露。

12．检查在建工程合同，确定是否存在与资本性支出有关的财务承诺。

13．确定在建工程的列报是否恰当。

如果被审计单位是上市公司，其财务报表附注中通常应分项列示在建工程的名称、预算数、期初余额、本期增加额、本期转入固定资产额、其他减少数、期末余额、资金来源、工程投入占预算的比例；分项列示期初余额、本期增加额、本期转入固定资产、其他减少数和期末余额中所包含的借款费用资本化金额。其中，工程项目资金来源应区分募股资金、金融机构贷款和其他来源等，用于确定利息资本化金额的资本化率应单独披露。

(六)在建工程——减值准备的实质性程序

1．获取或编制在建工程减值准备明细表，复核加计是否正确，与总账数和明细账合计数核对是否相符。

2．检查在建工程减值准备计提和转销的批准程序，取得书面报告等证明文件。3．检查被审计单位计提在建工程减值准备的依据是否充分及会计处理是否正确。4．检查已计提减值准备的在建工程，关注其项目的进展及可行性，考虑是否需要提出审计调整建议。

5．检查被审计单位处冠在建工程时，原计提的减值准备是否同时结转，会计处理是否正确。

6．检查是否存在转回在建工程减值准备的情况。按照企业会计准则规定。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期问不得转回。7．确定在建工程减值准备的披露是否恰当。

如果企业计提了在建工程减值准备，根据《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，企业应当在财务报表附注中披露：(1)当期确认的在建工程减值损失金额。(2)企业提取的在建工程减值准备累计金额。如果发生重大在建工程减值损失的，还应当说明导致重大在建丁程减值损失的原因以及当期确认的重大在建工程减值损失的金额。

如果被审计单位为上市公司，通常还应分项列示在建工程减值准备金额、增减变动情况以及计提的原因。

(七)审计过程中应注意的问题

一，应重视工程实地观察审计程序。

实地观察是在建工程审计中不可替代的重要审计程序, 需要审计人员认真执行。实地观察最好由企业中的工程项目人员陪同(不能仅由财务人员陪同), 并将现场观察及工程人员所介绍情况与财务资料核对。现场观察应注意以下几方面:(1)检查各项在建工程是否存在, 各项工程实物中是否包括财务资料中对应的建筑物, 土地和机器设备等;(2)检查是否存在已达到预定可使用状态或实际已投入使用, 但是未及时进行会计处理的项目;(3)观察工程项目的实际完工程度, 在建工程附注中完工程度描述不能完全依赖企业提供资料, 需与现场观察情况对照证明;(4)检查是否有长期停工的在建工程项目, 关注是否有减值情况。

二,应关注在建工程是否及时转入固定资产并计提折旧。

《企业会计制度》规定在建工程达到预定可使用状态应暂估入账并计提折旧.事实上企业未严格按规定及时转入固定资产的现象较为普遍, 审计人员可通过以下方面进行检查:(1)检查在建工程各项目明细账, 是否有项目在最近数月未有大额支出, 对无大额变动的项目应特别关注并作进一步调查是否已完工.(2)重视实地观察.检查时一方面通过观察, 另一方面可向:[程人员及生产工人询问工程是否已完工,何时投入生产,取得第一手资料.(3)检查“销售收入”,“生产成本”,“产成品”等科目,注意是否有与在建工程有关的情况.如新产品工程项目,若是上述科目中发现有生产销售该新产品的记录,则表现该工程已投入使用;若是改扩建工程,如上述科目中发现该产品产销量大幅增加的情况,则需进一步调查是否由扩建工程已完工投入生产引起.(4)对于分期投入使用的工程项目, 需关注企业是否及时将已投入使用部分暂估转入固定资产.三,应关注在建工程试生产过程及会计处理.《企业会计制度》规定.工程达到预定可使用状态前因进行试运转所发生的净支出,计人工程成本.审计时需注意以下几点:(1)应核实该工程是否需要经过试生产过程,检查是否名义为试生产,实际已进入正常生产的情况,可通过查阅相关技术资料及询问工程技术人员的方法来确定.(2)试生产期不宜过长,若超过3个月日计则有必要审查其原因,防止企业借试生产名义将前期亏损转入在建工程.(3)检查企业是否将试生产期发生的净支出转入在建工程.四,应关注在建工程项目的分类归集.审计中对于在建工程的项目分类归集是否正确也要加以关注,特别是上市公司审计中,因其与募集资金使用情况披露有关.有些上市公司为募集资金投资项目能完成预定进度,将一些与该项目无关的工程金额并人该项目反映.为正确反映在建工程项目归集,审计时应注意以下方面:(1)将在建工程明细表中的项目与明细账中项目核对,审查是否存在差异或合并现象.有些企业在明细账核算时按项目真实情况反映,而在提供给审计人员的明细表中则对项目进行归并调整.(2)实地观察中对那些合并项目要特别关注,检查其是否存在分散各地无实质关系的情况,并注意向现场工程人员询问相关情况.(3)取得项目(特别是募集资金项目)的立项批文,可研报告,设计及预算书等,将项目财务支出以及现场观察情况与上述文件中的内容核对.五,工程支出内容审计中的几个关注点.(1)在工程管理费或待摊投资审计中,应注意是否有生产经营费用计人,如将生产人员工资作为工程人员工资计人工程成本等.(2)注意土建工程支出与土地开发费支出的划分,因土地使用权与房屋建筑物的折旧年限存在较大差异.如关注是否有将土建基础工程中的挖土费,打桩费等错列入土地开发费的情况.(3)关注与项目相关的财政贴息的处理.根据规定,项目财政贴息应冲减该项目的资本化利息,故应检查是否存在项目财政贴息未冲减资本化利息而直接冲减财务费用的情况.六,应关注在建工程转入固定资产时分类是否正确.在建工程完工暂估或竣工决算转入固定资产审计中,应注意投资额在房屋建筑物,装修,机器设备等的分类划分是否正确.特别是在宾馆,商场及综合楼等工程转入固定资产时,应关注是否有将空调通风设备,配电设备,消防设备等并人房屋建筑物反映的现象.另外应检查装修工程是否单列反映.审计中可通过与项目预算中土建,装修及设备分类金额相比较来识别转入固定资产分类金额是否合理.(