第一篇：济南市土地增值税清算工作指南
济南市土地增值税清算工作指南（试行）
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。一般情况下，主管税务机关不得以企业自行确定的分期项目作为清算单位。但对于经国家有关部门批准的开发项目因开发周期较长或其它特殊原因，纳税人自行分期开发的，且各期的公共配套设施相对独立、齐全，其收入、成本、费用也能按规定分别归集的，主管税务机关可将企业的分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税的清算分类
（一）对2014年1月1日前开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅两类，分别计算增值额和应交土地增值税。
（二）对2014年1月1日以后开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。开工建设时间以《建筑工程施工许可证》发证时间为准。
三、土地增值税的清算条件
（一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)187号文第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 2.开发产品已开始投入使用； 3.开发产品已取得了初始产权证明。
（二）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的情形。
（三）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“取得销售(预售)许可证满三年”是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年，且已竣工验收的情形。
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，属于应进行土地增值税清算的范围。
四、关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题
（一）符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条清算条件的，原则上应以纳税人完成清算申报手续之日（即向主管税务机关报送《土地增值税清算申报表》的当日）为计算扣除项目金额（包括与转让房地产有关的税金）支付的截止时间。
（二）各主管税务机关应要求纳税人在申报资料或中介机构在鉴证报告中对项目未支付款项予以详细说明或披露。上述未支付款项在主管税务机关清算审核结束前已支付的，由主管税务机关核实后予以扣除，仍未支付的，不得扣除。
（三）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函„2010‟220号)第二条的规定执行。
五、关于土地增值税计税收入的问题
（一）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
六、关于房地产开发企业代收费用的处理问题
对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除问题
房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除应按以下原则把握：
（一）凡与房地产开发项目直接相关或是房地产行业特有的、且缴纳的环节是在项目办理项目竣工验收之前的政府性基金和行政事业性收费，如市政配套费、报批报建费、水电增容费、新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等，在清算时应计入开发成本予以扣除，并作为计算房地产开发费用和加计20%扣除的基数；
（二）房地产企业缴纳销售不动产营业税时附征的地方教育附加、地方水利建设基金，在清算时应计入与转让房地产有关的税金予以扣除。
八、关于财政返还资金的处理问题
从事房地产开发的纳税人因项目开发从地方政府取得的各种名义的返还、奖励款项，有协议约定返还项目具体科目的，按约定的内容抵减相应项目具体科目的扣除金额，无协议约定返还项目具体科目的，在房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额中一次性抵减。纳税人在同一地区同时开发多个项目，且返还、奖励款项未区分项目的，按各项目占地面积的比例分配后抵减。
九、关于房地产企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿的处理问题
（一）房地产企业因从事拆迁安臵、建设廉租住房等行为从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
（二）房地产企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设的公共配套设施，在建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。
十、关于取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题
根据《实施细则》第七条第（一）项规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”房地产企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入“房地产开发费用”项目按规定比例扣除（如企业在参加土地竞拍时支付的佣金）。
十一、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题
对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除。
十二、关于房地产企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费的扣除问题 房地产开发企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费应凭下列资料和凭证扣除：
（一）应提供的资料：房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告（房屋征收决定）、安臵方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安臵协议、拆迁合格证。
（二）应具备的扣除凭证：
1.房地产开发企业如委托拆迁中介机构进行拆迁的，凭拆迁中介机构开具的正式发票确认支付的拆迁费用；
2.房地产开发企业支付个人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收条，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，同时应做到拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证、被拆迁人身份证复印件一一对应；
3.房地产开发企业支付被拆迁单位补偿费的，分别不同情况进行处理:（1）若能提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回被拆迁单位土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回被拆迁单位土地使用权文件的，可按拆迁补偿协议及付款凭证、收款收据确认扣除项目金额；
（2）无法取得上述文件的，应以正式发票作为确认扣除项目金额的依据；
（3）无法提供正式发票或收回土地使用权文件的，不予扣除。
十三、关于合作建房的土地增值税征免税问题
（一）对一方出土地，一（多）方出资金，不成立合营企业，并同时满足以下条件的合作建房行为，在进行土地增值税清算时适用本条第二款的规定：
1、合作建房各方需签署合作建房协议并以合作各方名义共同办理合建审批手续；
2、合作建房各方需依法共同办理国有土地使用权权属变更登记；
3、合作建房各方至少有一方应该具有房地产开发经营资质。
（二）对于同时满足本条第一款所列条件的合作建房，按以下规定进行土地增值税税务处理：
1、建成后按合作协议各自办理初始确权，分房自用的，暂免征收土地增值税；
2、对出土地方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将因合作建房而转让出去的部分土地的历史成本调整为分回房屋的建造成本，按规定予以计算扣除；
3、对出资金方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房开发成本支出调整为分回房屋的取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除；
4、对合作方按照合作建房协议的约定支付的补差款，出土地方和出资金方应按实际支付或收到的价款，相应调整其分回房屋的建造成本和取得土地使用权支付的地价款；
5、除在合作建房协议中约定的分配房屋外，一方通过另行约定的方式（包括签订专门条款、合同、补充协议等）将原分配给自己的房屋再转让给其他合作方的，不管转让方是否开具发票，均视同销售不动产处理。其按合同约定的价格取得的转让收入应计入土地增值税应税收入。若转让价格明显偏低，又无正当理由的，应按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
上述所称“同一年度”、“当年”是指其作出约定并签署协议的当年。
十四、关于以土地使用权（房地产）投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其取得土地成本的确认问题
房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权（房地产），根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税„2006‟21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
1、以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的，在投资或联营环节对土地使用权（房地产）进行评估，并按照评估的市场公允价值入账的，以入账的公允价值作为被投资企业取得土地使用权（房地产）所支付的金额。
2、以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的，如一方是房地产企业的，按照财税【2006】21号文规定对以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的一方应征收土地增值税，计税收入按照作价入股时经评估取得的公允价值；接受投资一方再次转让土地（房地产）的或进行房地产开发对外销售的，在计算土地增值税时，应以接受投资时入账的公允价值作为被投资企业取得土地使用权（房地产）所支付的金额。
十五、关于房地产开发企业提供的材料（动力）的扣除问题
（一）对于房地产开发企业自购工程用材料（即甲供材料，包括工程合同或者协议确定由房地产开发企业承担的水电等工程动力价款）的包工不包料建安工程，施工方（或项目所在地主管税务机关）应按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准；
（二）开发过程中房地产开发企业已先行代垫，在工程结算时向施工企业收取的临时水电费不得计入建筑安装工程费扣除项目；
（三）对于有关甲供材料（动力）情况，房地产开发企业应在清算申报时、中介机构应在鉴证报告中予以披露。主管税务机关应按管理权限对甲供材料（动力）涉及的建筑业营业税等税种申报缴纳情况进行核查，或将相关信息反馈给施工单位的主管税务机关。
十六、关于房地产开发企业取得的异地工程发票的扣除问题
（一）通常情况下，清算项目建安工程应按劳务发生地征税原则取得从项目所在地税务机关领取并开具的发票（或由项目所在地税务机关代开的发票）。对于房地产开发企业取得的异地建安工程发票，应视同不合法票据，不予扣除。但经主管税务机关查实上述劳务确属真实发生的，由施工企业或个人重新提供项目所在地建筑业发票后，可予以扣除。
（二）施工企业或个人发生旧《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三十条、现行《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十六条规定的情形，由其机构所在地或居住地主管地税机关补征营业税并开具发票的，主管税务机关可凭异地工程发票、施工企业或个人主管地税机关出具的相关证明、税收缴款书复印件（上面必须有加收的滞纳金）等资料确认扣除项目金额并予以扣除。
十七、关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（一）在《商品房购销合同》中已注明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；未注明的，凭房地产开发企业在当地主要媒体上刊登的移交公告或小区业主委员会出具的移交证明，其成本、费用可以扣除；
（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，凭移交清单或接收清单，其成本、费用可以扣除；属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，经主管税务机关确认后，其成本、费用可以扣除；
（三）未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施，不得扣除相应的成本、费用；
（四）建成后由房地产开发企业有偿转让的，应计算收入，并准予扣除相应的成本、费用。
（五）地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
十八、关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题
（一）土地增值税允许扣除的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发企业在开发间接费中核算的其它费用包括开发过程中的利息支出、土地使用税、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等均不属于可扣除的开发间接费范围。
（二）房地产开发企业不设臵现场管理机构而由企业（即公司总部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的开发间接费用，除周转房摊销可以扣除外，其余应全部记入企业的房地产开发费用按比例扣除，不得再单独扣除。
（三）房地产开发企业应在项目现场管理机构成立运行的次月将机构的人员名单（包括姓名和职务）、使用的固定资产目录及折旧年限、周转房情况等资料报送主管税务机关备案，已备案资料发生变更的，应在变更的次月重新报送。不按上述规定报送资料的，除周转房摊销外的开发间接费用不得单独扣除。
工程监理费是建筑安装工程预算中其他费用的组成部分，应在建筑安装工程费中核算，并按规定扣除。
十九、关于销售精装房装修费用的扣除问题
从事房地产开发的纳税人销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。上述装修费用不包括从事房地产开发的纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
从事房地产开发的纳税人销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。
二十、关于项目营销设施建造费的扣除问题
房地产开发企业修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
（一）房地产开发企业在开发地块内规划建筑范围外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发销售费用并按规定的比例扣除；
（二）房地产开发企业在可售开发产品内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并计入建安工程费准予扣除；
（三）房地产开发企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），修建临时售楼部、样板房的，其发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。主管税务机关在进行清算审核时应注意核实房地产开发企业购买的家用电器、家具、其他物品是否一并移交给全体业主或政府、公用事业单位。未移交的，上述设备不得扣除。二
十一、关于清算项目可售总建筑面积的确定问题
在进行土地增值税清算时，清算项目的可售总建筑面积可按以下方法确定：
（一）在确定清算项目的总建筑面积时，应首先根据立项文、规划文、总平面图、实测报告等相关资料并结合到实地查看的情况，确定开发项目的开发产品（包括房地产开发企业已用于出租或自用的开发产品），然后再根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。
（二）对于会所、小区车库、车位（包括利用地下人防设施改造的车库、车位，下同）、架空层、幼儿园等不能确权的公建配套设施，如明确属全体业主所有或已无偿移交给业主委员会的和已明确建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，则归为不可售建筑面积。对于用于附赠给买受人的车库、车位，应计入可售建筑面积。
（三）对于不能办理产权登记的小区车库、车位，其可售建筑面积应以房地产开发企业与购买人签订的车位使用权购买合同上注明的使用面积为准，若合同上未注明使用面积的，则以房地产开发企业提供的车位面积明细表上注明的使用面积为准。总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积 二
十二、关于扣除项目金额计算分摊和扣除的问题
（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按单个清算项目可售建筑面积（或建筑面积）占多个项目可售总建筑面积（或总建筑面积）的比例，计算确定各个清算项目的扣除金额；
（二）房地产开发企业成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其各期共同的成本费用原则上应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊。
房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致性；
（三）在同一清算单位内，应按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额和本次清算允许扣除的扣除项目金额：
1、按规定计算确定本清算单位总的扣除项目金额、可售总建筑面积和不同类型房屋的可售建筑面积；
2、应按照不同类型房屋的可售建筑面积占该项目可售总建筑面积的比例分摊可扣除项目金额。对于“与转让房地产有关的税金”可按照不同类型房屋的销售收入占该项目总销售收入的比例进行分摊归集； 二
十三、《条例》第八条第(二)项所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。当事人在申请免税时，应向主管税务机关提供哪些资料
（一）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，应提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件；
（二）因“城市实施规划”而搬迁，应提供县级以上(含)地方人民政府或县级以上(含)地方人民政府有关主管部门审批通过的立项、规划文件，文件批复中应有涉及城市规划、旧城改造、企业污染扰民等符合免税规定的文字说明；
（三）因“国家建设的需要”而搬迁，应当提供国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目文件。二
十四、关于清算后再转让房地产的处理问题
（一）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应暂按以下规定计算应缴纳的土地增值税，并于次月在主管税务机关规定的期限内申报缴纳： 1.不同类型房屋的单位建筑面积成本费用=清算时的不同类型房屋扣除项目总金额（不包括与转让房地产有关的税金）÷清算时的不同类
2.本月不同类型房屋的可扣除项目金额=不同类型房屋的单位建筑面积成本费用×不同类型房屋的本月销售或转让面积+本月不同类型房屋实际发生的与转让房地产有关的税金；
3.本月不同类型房屋的增值额=本月不同类型房屋的销售或转让收入-本月不同类型房屋的可扣除项目金额；
4.本月不同类型房屋的增值率=（本月不同类型房屋的增值额÷本月不同类型房屋的可扣除项目金额）×100%；
5.本月不同类型房屋的应缴土地增值税=本月不同类型房屋的增值额×适用的税率-本月不同类型房屋的可扣除项目金额×速算扣除系数。
（二）对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证的，纳税人可在项目销售结束，且所有成本费用均已全部支付完毕之后，向主管税务机关申请据实重新调整可扣除项目金额和应纳土地增值税税额，进行最终的结算。
本指南自下发之日起执行，税务机关尚未发出清算书面审核结果的清算项目，适用本指南。本指南下发之日前税务机关已出具清算书面审核结果的清算项目，不再追溯调整。以前规定与本指南不一致的，一律以本《指南》为准。
第二篇：济南市地方税务局土地增值税清算管理办法
济南市地方税务局土地增值税清算管理办法
第一条 为加强我市房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《山东省地方税务局土地增值税预缴、清算管理办法》（以下分别简称《征管法》、《条例》、《细则》）及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市范围内房地产开发企业已预缴土地增值税的清算管理。
第三条 土地增值税清算管理工作由房地产开发企业主管地税机关负责。
第四条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。
（一）房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；
（二）土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；
（三）建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；
（四）税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表及预缴土地增值税完税凭证；
（五）项目竣工决算资料，以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。
第五条“单位项目”，是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象；“竣工决算项目”，是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格(优良)书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结（决）算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目。
第六条 有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算:
（一）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目;
（二）纳税人申请办理注销税务登记。
纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签定之日起30日内提出清算土地增值税申请。
纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。
第七条 对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算但符合清算条件的房地产开发项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关认为有必要的，可报经县（市、区）地方税务局批准进行土地增值税清算。
第八条 主管地税机关在进行土地增值税清算时，应审核以下内容：
（一）转让房地产收入总额，包括转让土地收入、转让地上建筑物及其附着物收入；
（二）扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与转让房地产有关的税金；
（三）预缴土地增值税情况；
（四）多用途房地产开发项目面积划分情况；
（五）其他需审核的项目。
第九条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产转让收入明显偏低的，主管地税机关有权根据当地同类房地产的市场价格进行核定；
第十条 土地增值税的计算扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括：
1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
(二)房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6、开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除，但已列入扣除项目扣除的不得重复计算扣除。
（五）根据《条例》第六条(五)项规定，按本条
（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第十一条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十条未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。
第十二条 各级地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。
第十三条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：
凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额。
第十四条 纳税人已预缴的税款少于清算后应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过清算后应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。第十五条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条例》、《细则》及有关规定执行。
第十六条 本办法由济南市地方税务局负责解释。
第十七条 本办法自二ΟΟ四年七月一日起执行。
第三篇：《土地增值税清算讲解》
《土地增值税清算讲解》
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重，结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。（因省局细则未出台，相关程序、具体操作规定以省局文件为准，本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。
一、土地增值税的概念
（一）什么是土地增值税
要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值，土地增值税，是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值税收益的分配的一个税种。具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。
（二）土地增值税的主要特点
归纳起来四个方面：
第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次。这一点与营业税有些类似。
第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。这一点与企业所得税有类似地方。
第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。这一点与财产税有一定的共性。
第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。
二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围
（一）土地增值税的征税范围
所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。
《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
（二）土地增值税征税范围的界定
1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
这里主要搞清，农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，是不得自行转让的，只有国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。
2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里要搞清两层含义：
第一、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使 用权出让是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
第二、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。
凡土地使用权，房产产权未转让的（如房地产出租）不征收土地增值税。
3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。
这里要注意两个方面情况：
第一、以继承、赠与方式转让房地产，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应 收入，属于无偿转让，不纳入土地增值税征税范围。但是，以继承、赠与之名，行出售或交换之实的行为除外。
第二、虽然无转让收入，但应视同销售，如：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发〔2006〕187文），征收土地增值税。
三、今年开展的房地产开发企业清算范围及程序
（一）、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187文）
这强调一下普通住房的标准，根据宣城市政府公布的标准三个条件：
第一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
第二、单套建筑面积在144平方米以下；
第三、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
凡同时达到以上三个条件的为普通住房，不能同时符合三个条件的为非普通住房，条 件今年发生变化，市局及时通知各分局，以新条件为准。
（二）房地产开发企业土地增值税清算范围
1、符合下列情形之一的，纳税人应进行清算；
（1）、房地产开发项目全部竣工，完成年销售的；
（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目；
（3）、直接转让土地使用权。
对满足上述条件之一的，从今年2月1日起要全面开展清算。对今后发生的满足上述条件的项目，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2、对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）、省税务机关规定的其他情况。（以省局不发具体清算办法为准）。
对符合上述情形之一的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内办理清算手续。
（三）、清算应报送的资料
目前我省的具体清算办法还未下发，最终以省局要求为准，但根据总局国税发〔2006〕187号文件要求，纳税人办理土地增值税清算应报送下列资料。
1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报表；
2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的土地价款凭证，国有土地作用权出让 合同、银行货款利息结算通知单，项目工作合同结算单，商品房购销合同统计表等与转让房地产收入、成本和费用有关的证明资料；
3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴定的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值 税清算税款鉴定报告》。对符合要求的鉴定报告，税务机关可以采信。
各分局要广泛开展房地产开发企业土地增值税清算工作的宣传，对符合清算条件的开发项目，告知纳税人主动进行申报，并按规定报送相关附件资料，主管税务机关要对纳税人报送资料要进行认真审核，并制作资料清单，为税务机关实施结算，开展纳税评估、实施专项检查打下基础。
四、土地增值税的计算
根据《条例》第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项 目金额后的余额，为土地增值额”之规定，计算土地增值税首先要确定增值额。要确定增值额，必须把握两个关键要素。第一要素是转让房地产取得的收入；第二要素是计算土地增值税的扣除项目金额。
（一）房地产转让收入的确定
1、房地产销售收入确认范围
转让房地产的收入是指房产的产权所有人，土地使用人。将房屋的产权，土地使用权 转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等全部价款及相关的经济收益。包括土地转让收入，商品房销售收入、配套设施全额收入。
对房地产开发企业而言，转让土地使用权，销售商品房等的收入于销售实现时记入“经营收入”或“销售收入”科目，并按收入的类别设置明细帐；而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收帐款”科目。
2、确认收入时限。（U盘资料）
3、视同销售行为收入的确定
前面已讲房地产开发企业视同销售六种情况，在发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入的确定按下列方法和顺序：
（1）、按本企业在同一地区，同一销售的同类房地产的平均价格确定：
（2）、由主税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值的确定。
（二）、房地产开发企业土地增值税扣除项目金额的计算。
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《条例》第六条及实施细则第七条的规定执行。各扣除项目具体含义和规定如下：
1、取得土地使用权所支付的金额。
包含两方面内容：一是取得土地使用权所支付的地价款；
二是取得土地使用权时按国家规定交纳的有关费用。
（1）、如何确认地价款
第一、以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权，向国土局支付的土地出让金（土地一级市场）。
第二、以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时，按国家有关规定补交的土地出让金。
第二、以转让方式取得土地使用权（二级市场），为向土地使用权人实际支付的地价款。
（2）、取得土地交纳费用如何规定。
是指纳税人在取得土地使用权过程中如办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登 记、过户手续费。
2、房地产开发成本
开发土地和新建房和配套设施的成本，简称房地产开发成本，是指纳税人房地产开发 项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费，基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（1）、土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置补拆迁者工作的安置及补
偿费用等支出。还应注意的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或他人承担的，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中不允许扣除。
（2）、前期工程费，是指在房地产开发项目建造前可发生的一些费用。包括规划、设计，项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。如果纳税人取得是已经进行土地开发的“熟地”，已接好“三通一平”，则这部分前期工程费在纳税人房地产开发成本中不允许扣除。
（3）、建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。对企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本部分扣除。
（4）、基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设发生的支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）、公共配套设施费，如小区内的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按下列原则处理：
一是建成后产权属于全体业主所有权、其成本、费用可以扣除；第二建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除：
第三、建成后有偿转让的、应计算收入的，并准予扣除成本、费用。
（6）、开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织，管理开发项目发生的 各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、转房摊销等。纳税人行政管理部门（总部）发生的管理费用，在房地产开发费用中扣除，不应在此项扣除。
3、房地产开发费用
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用和财务费用，该 项费用，不按实际发生的费用进行扣除，而按《细则》规定的标准进行扣除。
《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他方面费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%内计算扣除。
4、与转让房地产有关的税金
是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税。因转让房地产交纳的教 育费附加、地方教育附加费，可视同税金予以扣除。除房地产开发企业，其他纳税人缴纳的印花税允许在税金中扣除。
5、加计扣除
对房地产开发企业，《细则》规定，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成 本计算的金额之和，加计20%的扣除。
以上讲的5个方面，属于房地产开发企业土地增值税的扣除项目金额，根据国税发〔2006〕187文件精神及《条例》规定，还应注意的几点：
第一、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，预提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
第二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法省局将进一步确定，以省局方法为准。
第三、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第四、对普通住宅和非普通住宅成本费用的分摊计算确定扣除项目的方法以省局即将下发的细则为准，目前各地的做法有：按建筑面积、占地面积、销售收入的比例分摊等。
第五、在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第五：纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。
（三）、土地增值税的税率和具体计算方法
1、税率略
2、具体计算步骤
（1）计算增值额
增值额=转让房地产收入—扣除项目金额
（2）计算增值额与扣除项目金额的比例
该比例=增值额/扣除项目金额
（3）计算土地增值额的税额
土地增值额=
Σ增值额*适用税率
3、具体计算方法。
第四篇：土地增值税清算协议
土地增值税清算鉴证业务约定书
甲方（委托方）：XXXXX
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司
乙方税务师事务所执业证编号：18285
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目
（二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。
（三）完成时间：2015年9月30日前。
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
5.乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。
四、约定事项的收费
经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元（￥280000元）。
上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元；提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。
五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。
（二）乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。
（三）甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
七、约定事项的终止
（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：
（一）向原告所在地的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方（委托人）：
乙方：山东红旗税务师事务所有限公司
（盖章）
（盖章）
法人代表：（签名或盖章）
法人代表：（签名或盖章）
地址：
地址：
电话：
电话：
联系人：
联系人：
签约地点： 签约日期： 年 月 日
第五篇：土地增值税清算考试6
一填空题（每空1分，共20分）
1、清算审核包括（）、（）。
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以（）、（）方式无偿转让房地产的行为。
3、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋（）乘以（）后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
4、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施（）管理措施。
5、土地增值税清算资料应按照（）的要求，妥善保存。
6、纳税人转让房地产所取得的收入，包括（）、（）和（）
7、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=（）÷（）
8、必要时，注册税务师应当运用（）确认收入的真实性和准确性。
9、税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。
10、税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在（）、（）、（）、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
二、简答题（第一题4分，第2题6分，共10分）
1、请分别回答纳税人应进行土地增值税的条件和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的条件？
2、请回答房地产开发成本的项目及每项内容具体内容？
三、土地增值税清算案例计算及分析
1、北京市某区某房地产开发有限公司投资建设的“A小区”项目，在2006年6月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。基本资料如下：
（一）某房地产开发有限公司是A小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资料如下：经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目，座落于某区××号，规划批准总占地面积80 000平方米。
.某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。
.某房地产开发有限公司在2003年3月曾到主管税务机关为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
.某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“A小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。
（二）根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。
普通标准住宅的确认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
“A小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“A小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。
（三）取得预售许可证已满三年“A小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。
（1）竣工验收情况
“A小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
（2）销售进度
截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。
（四）、取得收入情况说明
某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“A小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下：（1）出售住宅取得销售收入900 000 000元；
（2）出售商业用房取得销售收入255 000 000元；（3）出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收费用情况
对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。
普通标准住宅收入的确认某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。
普通标准住宅占清税项目面积的比例为120 000÷160 000=75%
（五）、扣除项目情况说明
（1）某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“A小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。
（2）经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下： ①土地拆迁及补偿费：39,700，000元； ②前期工程费：115,070,700元；
③建筑安装工程费：290,000,000元； ④基础设施费：1,586,000元；
⑤公共配套设施费：27,942,700元； ⑥开发间接费：19，300，600元。
（3）某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。（4）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。该单位已预缴土地增值税5，000,000元。
注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。（说明：游泳馆是对外开放经营性质的设施，车库有纳税人提供的人防工程证明）
根据以上资料请回答：（1）税务机关能否受理纳税人的清算申请并说明理由？
（2）请计算该项目应补（退）得土地增值税。
2、北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。该项目具体情况如下：
—、整体项目情况简介
1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区 3 XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米（有人防工程证明）。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。
3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。
5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。
二、取得收入情况说明
该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。
三、扣除项目情况说明
(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。
单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。
(二)经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元
(三)利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。
(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。
税务人员对清算资料进行审核后后，发现存在以下问题：
（1）根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中。（2）对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。
（3）通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核发现，贷款利息不是按清算项目单独进行划分计算的。
根据以上资料请计算该单位在清算时应补（退）得土地增值税。
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