经济适用房现状分析及其对策研究（共5篇）

第一篇：经济适用房现状分析及其对策研究

题目: 题目:经济适用房现状分析及其对策研究 姓名： 姓名：

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班级：工程管理 序号： 序号：10 经济适用房现状分析及其对策研究

摘要： 摘要：我国自上世纪 90 年代实施保障性住房制度至今，经过近20 年的发展，已经建 立了经济适用房等多种类型的住房构成的保障性住房体系，这些住房在住房商品化过 程中，为解决城市低收入居民居住困难缓解居住压力等方面发挥了积极地作用。但是 随着我国住房体制改革的进一步深入，社会结构的转型以及居民对于居住环境要求的 提高，经济适用房的建设呈现出新的特点，面临着新的问题。本文在总结国内外经济 适用房发展基础上，结合我国经济适用房当前建设的新问题，提出了具体的建议和对 策。关键词:保障性住房 关键词: 经济适用房 现状分析 建议对策 2 经济适用房现状分析及其对策研究

一、保障性住房研究背景综述 1.1 经济适用房的定义 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资 建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的 商品住宅。具有经济性和适用性的特点。1.2 国外保障性住房的发展概况 世界各国均比较重视民生的基本问题—住房保障问题。而在国外，特别是在发达 国家，保障性住房建设历史较长，也已经形成了一定的经验和特色。从国外保障性住 房的总体情况来看，在住房供应上多是租售并举，租房者占有较大的比例。表 1-1 发达国家租赁住房和私有住房比例关系图表（%）

日本 私有住房 租赁住房 59.8 38.5 美国 58.3 30.3 英国 67.7 32.3 法国 54.3 39.7 德国 38.0 60.4 1.2.1 新加坡保障性住房建设的做法和经验 新加坡是个多种族的移民国家，其国土面积仅有 699.4平方公里，却居住着 448 万的常住人口，人口密度很大。要保证如此多的人口“居者有其屋”，新加坡政府在 保障性住房建设方面实施的“公共组屋”政策功不可没。新加坡在 1959 年脱离殖民 统治独立时面临着严峻的“屋荒”，为解决最现实的居住问题，新加坡政府于 1960 年宣布成立了建屋发展局，自 1964 年起就推出了目标为“居者有其屋”的政府组屋 政策。（1）政府主导并低价提供土地 新加坡的组屋建设并不是通过市场化的手段来进行的，而是新加坡政府委托建屋 发展局负责组屋的开发与建设。因此，在组屋的建设与开发上，作为政府所属的独立 非营利机构，建屋发展局就担负了重要职责。它受政府委托，既要负责组屋的开发建 设，又要负责组屋发展规划的制定和房屋的管理。在这样的机制体制下，保证了作为 房屋的开发方建屋发展局没有追求利润的原动力，同时又便于其争取行政、法律、金 融和财政领域的支持。在新加坡，既有国有土地，又有私有土地，其中前者占到总额 的 80%左右。根据新加坡政府 1996 年颁布的《土地征用法令》，政府有权征用私人土 3 经济适用房现状分析及其对策研究 地用于国家建设。因此，在新加坡政府的支持下，建屋发展局可以以较低的价格获得 土地用于开发组屋，从而保证了大规模建设组屋所需的土地。（2）利用住房公积金制度为组屋提供支持 新加坡从 1955 年开始建立了中央公积金制度，中央公积金的制度在其组屋的建 设和运转中发挥了重要作用。一方面，新加坡政府利用手中所掌握的公积金为组屋建 设提供了基础性资金。同时，符合条件的新加坡公民使用公积金去购买政府提供的组 屋，以现金或者贷款的方式支付，又使更多的款项流入国家手中，形成了良性的循环。（3）实行宽严相济的准入与交易政策 对于组屋的准入制度方面，新加坡采取了相对宽松的政策。20 世纪 70 年代时，新加坡政府规定月收入在 1500 新元以下者才可申请组屋；到 80 年代，准入月收入提 高到 2500 新元，随后又放宽到 3500 新元。这样相对宽松的准入政策基本上保证了 80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。组屋政策实施以来，建屋发展局在新 加坡境内各地兴建组屋，使得民众居住条件不断改善，90 年代组屋入住率达到顶峰。截止 2010 年，民住进了政府建造的是向政府廉价租赁。但在交易政策上，建屋发展 局也做出了一定的限制。比如规定在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五年以后才 可以进行转卖。同时又规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府保障性住房，此外 对单身人士购买组屋也做出了相当多的限制。

表 1-2 新加坡组房构成情况 廉价房屋 9% 公寓别墅 3.40% 政府租房 87.60% 1.2.2 德国的“住房储蓄金融体系” 1.2.2 德国的“住房储蓄金融体系” 德国住房保障体系中，最具特色的是“住房储蓄金融”。早在 1885 年，德国就成 立了第一家住房储蓄银行，从 20 世纪 20 年代以后，德国的住房储蓄银行逐渐成为个 人建房储蓄的专业银行，开办住房储蓄业务，为个人购房、建房提供贷款，并为公共 住房的建设提供着资金来源。到了 80 年代，德国的住房储蓄银行转变为公营机构，有了政府做坚强后盾，居民纷纷开设了住房储蓄账户。到目前，德国共有专业的住房 储蓄银行近600 家，为 900 多万户家庭提供住房储蓄服务，储户数量占全德国家庭总 数的 40%。4 经济适用房现状分析及其对策研究

德国的住房储蓄金融，是通过开办个人住房储蓄业务吸纳储户手中的闲散资金，然后向有购房需求的储户发放购房贷款，以互助的形式达到自助的目的。经过 80 年 的发展，德国的住房储蓄金融体系已日趋成熟，具体操作方法如下：(l)储户先与住房储蓄银行签订合同(内容包括所需贷款总额、储户储蓄的数额、贷款 利率及偿还期限等)，然后每个月至少存入所需贷款资金的 0.4%，当存够 40%时即可 向银行贷款；存款的期限依照每月存款数额而定，为 13 个月至 8 年零 4 个月不等；(2)一般存款利率为 2.5%，贷款利率为 4.5%，或由政府适时调整，但存款利率与贷款 利率差为 2 个百分点固定不变；(3)政府对于参加住房储蓄的公民给予奖励，奖励分为三种，见表 1-3: 表 1-3 德国的住房储蓄奖励办法

奖励种类 储户条件 单身且年收入不超过 5 万马克，且住 每年奖励其 100 马克 房储蓄存款达到 1 万马克 政府对普通储户的奖励 年收入不超过 10 万马克的家庭，住 每年奖励 200 马克 房储蓄存款达到两万马克 雇主对参储雇员的奖励 政府对低收入雇员的奖励 所以参储雇员 低收入雇员 奖励，最高为 936 马克 最高位 936 马克 每年给予其储蓄款 10%的 奖励额度

1.2.3 日本的保障性住房发展 日本在对外侵略战争失败后，战争的破坏使原本困难的经济如雪上加霜，住房资 源严重短缺，造成 2000 万人无家可归。日本政府采取了有效措施，大力鼓励私人建 房，同时还成立了相应的住房发展机构，到 20 世纪 60 年代，日本基本解决了住房短 缺问题。如今日本政府将扩大居民居住面积作为住房建设的下一个目标，并且很快在 住房管理、住房制度、住房金融等方面形成了比较完备的政策体系，尤其是日本政府 的投融资和公团开发政策，取得了良好的成效。1.3 国内经济适用房建设发展现状 1.3.1 经济适用房建设机制存在弊端 住房机制不健全，政策落实不到位，造成经济适用房供求关系失衡住房制度改革 市场化的政策大大推动了我国房地产行业的发展。市场的属性决定，市场在配置房地 5 经济适用房现状分析及其对策研究

产资源中显示出强大的生机和活力，但也表现出其对房地产业调节的缺陷。房地产市 场商品房开发成为重头戏，忽略了保障性住房建设这一重要问题。直接造成近几年房 地产市场供应结构失调，大众普遍性住宅(中小户型)严重缺乏。开发商为追求利益最 大化甚至打着经济适用房的旗号建设 160m ~180m 大户型商品房，造成全国许多城市 房价飞速上涨。超出了占有 70%比重的中低收入群体的购买能力，造成大批需要住房 的群众望而却步的状态。政策落实不到位，造成经济适用房供求失衡。各地由于实际 情况的不同，存在各种各样的问题。主要是利益冲突，地方政府如果大量建造经济适 用房就必须要划拨较多土地，而可供给开发商建设商品住宅的土地就相对减少，地方 财政收入随之减少。不少地方政府落实党中央、国务院经济适用房的建设政策不到位，各地经济适用房每年的建造数量远不及各地的需求量，就造成了现在供求的紧张关 系。据全国人大常委会 2009 年 10 月 28 日发布的保障性住房建设项目实施情况调研 报告得知，在中央颁布安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至 2009 年 8 月仅完成投资 394.9 亿元，完成率仅为 23.6%。事实证明，建设保障性住房 难度大，困难多。如果中低收入群体长期得不到基本的住房保障，社会就有可能产生 不稳定因素，危及经济和社会发展。1.3.2 经济适用房的供给对象没有明确的界定 由于经济适用住房供给对象难以界定，使得经济适用房的购买者中，有许多 不是城市低收入群体。有调查显示，1998 年至今，经济适用住房建设面积中有 16 流入到了高收入阶层手中，有些高收入阶层甚至把经济适用房当成了投资工具。这种现象不仅加剧了经济适用房的供需不平衡，更削弱了经济适用住房制度的社 会保障性质。经济适用房售价逐年增加，1.3.3 经济适用房售价逐年增加，超出了供给对象的购买能力 我国经济适用住房的售价一直呈上涨趋势。从 2002 年到 2008 年，我国经济适用住房的售价一直呈上涨趋势。表 1-4 我国经济适用房销售均价（元/平方米）年份 价格 2002 1283 2003 1380 2004 1482 2005 1655 2006 1729 2007 1754 2008 1929 2009 2132 2010 2436 2 2 由图 1-4 可以看出，从 2002 年到 2010 年，我国经济适用住房价格呈持续上涨趋 势，其中，2004 年-2005 年和 2009 年-2010 年间涨幅较大。近年来，我国经济适用 住房的售价已经超过了大部分低收入阶层的承受能力。6 经济适用房现状分析及其对策研究

1.3.4 经济适用房周边的配套及基础设施建设滞后 虽然规定了“经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低 收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局”，但在实际操 作中并不容易实现。大部分城市的市区建筑用地基本已处于饱和状态，即使是拆迁 造房，成本也会太高，因此，就会出现经济适用房多是成片开发在城郊地带，居住环 境普遍较差，交通不便。这也容易在城市边缘形成新的穷人区，造成居民的心理压力，从而造成一系列社会和环境问题，导致社会阶层在空间上的分化与隔离，不利于社会 和谐共处。1.3.5 经济适用房相关配套政策措施滞后 在配套政策方面的滞后性主要表现：1.个人收入申报、信用管理等制度还不健全。2.经济适用房产权不清晰，退出循环机制不完善。3.经济适用房公积金制度，金融体系 不完备。经济适用房建设所引发的社会问题越发关注。经济适用房的居住条件一般是中 1.3.6 经济适用房建设所引发的社会问题越发关注。低产阶层，由于该阶层的聚集所带来的城市资源共享，教育公平等问题日益严重。

二、经济适用房完善措施 完善经济适用房准入、2.1 完善经济适用房准入、退出机制（1）建立起经济适用房管理动态数据库，对经济适用房使用者家庭收入情况、建立起经济适用房管理动态数据库，对经济适用房使用者 家庭结构、居住状况和信用状况进行统计。在经济适用房分配时，可以利用数据库中 登记的资料，对申请家庭的困难程度进行打分排队。最后，要严格审查申请人家庭情 况，经审核通过后通过媒体、网络进行公示，发动民众进行监督。对于开具虚假收入 证明的单位或个人，相关部门要给予经济处罚，制定出明确的处罚标准。（2）建立合理的经济适用住房退出机制 政府在经济适用住房项目建设中投入了大量资金，目的是对低收入阶层的住房进 行保障。但我国的经济适用房在认购五年后，即可上市交易，虽然买卖双方需缴纳一 定的土地出让金及相关税费，但国家投入的大量资源及税费优惠仍会被买卖双方获 利。应延长经济适用房的上市交易年限，甚至推行经济适用房租赁模式，禁止经济适 用房上市交易。若购买者要退出，统一由政府收购。另外，定期抽派专职人员对经济 适用房入住情况进行暗访调查，对于长期空置或出租他人使用的经济适用房，一经查 实，政府要强制收回，并制定出处罚标准。如:对其进行经济处罚，取消其受经济适 7 经济适用房现状分析及其对策研究

用住房保障资格。2.2 合理规划选址 我国在经济适用房项目的规划时，要尽量避免由于经济适用房集中产生社会问题 的发生。政府做城市整体规划时，在交通较为便利或发展潜力好的区域预留一定量土 地用作经济适用房项目开发；对于市区长期闲置未开发的土地，政府应强制收回用作 经济适用房项目的规划用地，使经济适用房项目的分布尽量分散，使社会不同收入阶 层更好地交流、融合。2.3 鼓励开发商参与经济适用房项目建设 对于一些位置较偏的经济适用房项目，其周边服务配套设施一般都不够完善，要 方便居民的日常生活，需要政府投入大量财力、人力再进行配套设施建设。建议政府 对经济适用房项目承建企业给予优惠，鼓励他们对周边地块同时进行开发建设。保障性住房建设中注意经济适用房，廉租房，2.4 保障性住房建设中注意经济适用房，廉租房，公租房几种不同类型住宅的合理比 例，以确保住房保障体系发挥最大作用。以确保住房保障体系发挥最大作用。

三、结束语 随着我国住房体制改革的深入，我们相信在将来，住房保障体系一定会更加的合 理，经济适用房的建设也会随着人们不断地探索更加的合理，成为住房保证体系的重 要组成部分。形成“机制健全，管理科学，建设合理”的保障性住房体系。8 经济适用房现状分析及其对策研究

参考文献： 参考文献： [l]姚珍玲.中国公共住房政策模式研究.上海：上海财经大学出版社，2003 [2]张愈.经济适用房纵横谈[M].西安：陕西人民出版社，2002 [3]曹国安.西方国家的住房保障体制及其启示[J].中国房地产，2003(6).[4]厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析.北京：中国物价出版社，1999.[5]田野.转型期中国城市不同阶层混合居住研究[M].北京:中国建筑工业出版社，2008.[6]陈玲燕.空置商品房转换为廉租房研究[D].重庆大学硕士学位论文，2008，[7]王欢.我国公共住房政策模式研究.华中科技大学硕士论文，2006.[8]王承慧.美国可支付住宅实践经验及其对我国经济适用房开发与设计的启示[J].国外城市规划，2004.[9]李琳琳，李江.新加坡组屋区规划结构的演变及对我国的启示.国际城市规划，2008.vol.23.NO.2 [10]马上著.经济适用房对北京房地产市场产生的作用及存在问题[J].房地产市场，2000(5).[11]新加坡住房发展局官方网站网址：http://www.hdb.gov.sg

第二篇：经济适用房相关分析

浅议我国经济适用房的现状问题及解决方案

摘要：改革开放以来，我国经济发展偏热，通货膨胀，房价飙升，远远超过人们的收入，以至绝大多数人无法购买自己的房子，甚至连租房都已经困难，经济适用房制度也越来越重要。经济适用房制度是我国社会保障制度的一项不可或缺的组成部分，目前我国经济适用房制度的相关实施存在着种种问题，也未能发挥它理想中的作用，各种不可控因素及灰色地带的影响严重制约了它的发展。这就需要我们去分析社会的种种不利因素及解决经济适用房问题，找到问题，从而解决问题，让经济适用房更好的发挥它的作用。关键词：经济适用房

现状问题 解决方案 政府政策

完善制度

引语：

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。

我国经济适用房政策是伴随着我国住房制度改革过程应运而生的。住房制度改革总体上经历了由政府直接调控和非商品化为基础的住房福利分配政策模式向政府间接调控和以商 品化为基础的政策模式转变过程。传统的城镇住房制度是一种以国家和企事业单位通包、低租金为特点的实物福利分房制度，是在20 世纪50 年代建国初期建立起来的、与计划经济制相适应的住房制度。福利分房制度排斥市场机制对住房投资、分配、流通、消费的调节作用，存在很大弊端，随着社会及经济的发展其弊病日益明显。因此，我国政府从20 世纪80 年代开始尝试进行住房制度改革，开始构建新的住房保障制度。从80 年代的探索试点、全面实施到90 年代的综合配套改革，再到最近几年对经济适用房管理体制的完善，基本上建立起了与社会主义市场经济相匹配的经济适用房保障制度，推动了我国住房机制改革和转轨，弥补了市场上低价位住房供应的空缺，调整了国家的住房结构，为广大中低收入家庭购买住房提供了广阔的空间，一定程度上保证了社会的稳定。我国的经济适用房政策，可以看作政府对中低收入阶层进行的收入再分配，是为了保障中低收入家庭居民的住房公平而实施的，只是这种再分配不是直接的，而是附加在住房上的。同时我国经济适用房政策兼有调节住房资源分配、调节住房供需结构、达到资源配置最优化的作用。

一． 我国经济适用房制度实施的现状

第一, 入住者并不是低收入者。经济适用住房是面向特殊的消费群体，即低收入家庭的福利性住房。因此, 如何确保经济适用房的购买或租赁对象是低收入的家庭，是保证该制度本意实现的重要环节。但是如何界定低收入家庭，从理论到实践上都尚未明确。所以在实际操作中出现了销售对象失控的问题，很多经济适用房的购买者，并不是实际意义上的低收入人群。

第二，房价太高, 低收入者买不起。有些开发商，得到了政府的政策优惠却没有提供低价位的住房。有资料显示，在目前城镇商品房成本构成中, 通常土地费用占15%~20%，建筑成本占40%, 税费占30% ~ 35% , 开发商利润在15% ~ 20% 左右。据此测算，一般地段经

济适用住房的售价应比同地段商品房的销售价格低30% ~ 40%。然而现实却是，相当数量经济适用房仅比同地段的商品房价格低10% ~ 20%，一些经济适用房项目变成了不法开发商不正当竞争的庇护伞。最后, 小户型住房少。不少开发商为降低成本、获得高额利润，不愿开发小户型住房，因而从经济适用房的开发之初便将住房的销售对象定位在了高收入及中上等收入水平的人群。因此也就出现了100~ 130平方米及150~ 80平方米的房子成为经济适用房主流户型的怪事情。经济适用房的无序开发,客观上形成了新的社会分配不公, 导致社会福利流向的错位。

第三，相关经济适用房常常出现供不应求的情况，购房人群复杂，难以做到有效地分配。看一看新浪网就经济适用房的网上调查，80%以上的网民对经济适用房“情有独钟”，七成以上的网民认为供应量不足，近70%的人认为现场排号难。尽管相关部门出台了很多有力的举措，但是对于房价的调控效果目前依然不显著，这也就间接导致了人们在高房价的商品房和优惠的经济适用房之间直接取舍，最终仍排起了购房长龙。

第四，相关部门监管不力，甚至暗箱操作；购房资格审批制度有漏洞，相关法律存在不足。在住房保障制度实施过程中，许多城市存在着寻租、政府监管职能缺失、官僚主义盛行的问题。要知道寻租是人们凭借政府保护进行的寻求财富转移而造成的资源浪费的活动。寻租也是政府失灵的一种表现，在实际操作中，有些地方经济适用房存在暗箱操作的现象，寻租也是惯用的手段。政府监管不到位导致了不公平事例在保障性住房申请、资格审查中频发。

目前，我国经济适用房申请人存在收入证明失真问题，居民的隐形收入难以调查，甚至存在一些单位帮助申请人虚报收入的现象，经济适用房申请的逐级审核难以在实际操作中有效执行。我国缺乏对此类情况的惩罚措施，违规成本较低导致经济适用房申请人宁愿罚款违规也不愿失去申购机会。如果有像新加坡那样严格的惩罚措施，这类现象就会减少。

至今我国还没有一部专门针对住房保障的法律，致使政府监管缺乏强有力的法律后盾，不能做到有法可依。瑞典、美国、新加坡等发达国家都已经形成了比较完善的住房保障法律体系，将“保障居民的居住权”以法律的形式确定下来。而我国至今仍多为根据国务院、建设部及各省市颁布的各种关于经济适用房、住房公积金、廉租房的行政法规来执行，缺乏法律的强制性和约束性。造成各地方政府忽视公共住房保障制度的建设，将大量资金和土地资源用于商品房的开发，追求形象工程，忽视民生，进而导致中低收入家庭住房问题更加严峻，不利于社会的稳定。因此，要想解决保障性住房的建设、资金监管、适用等问题只有通过切实做到有法可依才能做到。

二．相关原因 第一，土地供给不足。我国自1998年实施土地储备和2004年实施招拍挂制度以来，土地储备已成为地方政府储备“资源、资产、资本”，以地生财的重要手段。各城市土地储备热情之高、规模之大，却没有为保障性住房提留充足的土地，一边是违法批地、囤地和闲置土地，另一边为保障性住房建设提供多是破产企业用地和城市拆迁用地，土地用途、产权不清延迟了保障性住房开发建设。

第二，城市拆迁补偿制度不健全，公益性拆迁与商业性拆迁不分，城市土地名义上是国家所有，但“事实上的所有权”是使用者、占有者，使用者漫天要价，无形中加大了城市棚户区改造和旧城改造的难度。

第三，融资渠道不畅，长期低成本资金供给不足。目前保障性住房建设的资金来源主要有：中央地方政府财政资金、地方城投公司、土地出让收入、住房公积金增值收益和商业银行贷款。住房保障是政府的责任，但许多欠发达地区是吃饭财政，政府财力十分有限，且去年8万亿的地方投融资贷款最终都是地方政府债务。用住房公积金的增值收益建保障性住房面临障碍：一是与现行法规“只能用于个人贷款”相违；二是公积金是私人住房储蓄资金，其产生的增值收益是私人储蓄的孽息，其资金性质在法理上没有界定清晰；且公积金管理中心一个事业单位人浮于事能否掌控开发贷款的风险也令人质疑。而商业银行为保障性住房提供的银团贷款多集中在经济发达的城市，且资金借短贷长的特点也制约了银行大规模介入的可能。

第四，出售型保障性住房分配机制混乱。收入不透明使一些城市的公务员住房，而一次性买卖和五年后上市交易导致“寻租、创租”行为泛滥，加剧了收入分配不公，也浪费了公共资源，更弱化了政府住房保障能力。

第五，保障性住房主要面向城市中低收入，排斥进城市的农民工，阻碍了中国城市化的进程。

第六，各城市住房市场差异大，保障性住房需求千差万别。在住房市场的基础数据(存量房的套数、结构、使用年限等)不清的情况下，盲目地大建大拆会带来社会资源的错配。保障性住房建设实施中的上述问题，都在一定程度上增加了保障性住房建设不确定性，也表明住房保障任重而道远，更需要长远发展的大思路和有效的制度安排。三．解决问题的方案

第一，政府应在经济适用房的建设中起主导作用及在相关分配中起监管作用，同时也要做到与市场相结合，不能盲目的干预市场，更不能暗箱操作。政府作为经济适用房建设的主体，同时也是经济适用房建设相关法律的制定和实施主体，为保证我国经济适用房建设的顺利发展，应成立专门机构负责住房的开发与建设，制定符合国情特点的住房政策和分阶段建房计划，采取一系列行政、法律、金融和财政手段，大规模兴建公共住房，同时对该机构的权利义务范围进行明文规定。只有这样才能提高经济适用房的供给量，保护中低收入者的住房权益，促进社会的和谐与稳定。此外，为了调动政府部门建设经济适用房的积极性，可以考虑逐渐将其纳入各级政府部门的政绩考核体系中。充分发挥政府调控作用，大力推广在普通商品房小区中按一定比例配建经济适用房的建房模式作为企业主体，开发商具有逐利性，更倾向于高利润项目，如果按照市场规则运行，政府不加任何干涉，则将没有房地产商愿意从事经济适用房的开发。因此，通过商品房和经济适用房一定比例的配建，并以开发商建设经济适用房数量、质量，销售情况，作为其竞拍项目的重要参考指标。这样做的好处有以下

两个方面：首先是将房地产商的切身利益与经济适用房的开发紧密结合，为了能够争取更多、更好的项目，开发商将增大其经济适用房的开发力度和开发质量，大大提高其建设经济适用房的积极性，在增多经济适用房总供给的同时，解决经济适用房“不经济”的困境。其二是避免了将经济适用房规划在城郊或边远地区而带来的种种问题。

第二，建立个人信用制度与收入申报机制逐步建立适合我国国情的个人信用制度，就可减轻对民政部门、居委会的依赖，并使政府部门审查成本逐步降低，提高工作效率，从根源上解决保障对象的界定问题。建立个人收入申报制度，是正确划分不同收入阶层的关键，是确定居民是否符合政府提供住房保障条件的重要依据，也是税收、社会保障、社会监督工作的基础，可以考虑结合户籍制度的改革，逐步从临时申报制度向正式申报制度过渡。以确保真实把握保障对象，避免经济适用房资源重新流回到权贵阶层，让真正需要的那部分人享受到政府的住房保障。

第三，从产权、交易、管理多个环节入手深化土地制度改革。土地资源、资产和资本三位一体的特殊性，使其成为房价上涨过快和保障性住房的土地供给不足的重要因素。以城市化、城乡统筹的大思路，构建城乡土地市场，允许农村集体建设用地土地以有偿出让、作价出资(入股)、租赁、联营、抵押等方式出让，改变现行“一口进一口出”行政垄断造成人为的土地短缺、腐败和价格扭曲。在市场不健全的情况下，严格土地出让收益的管理，让国有土地为民谋福利，投向与民生相关的领域。以促进政府职能从“投资型”向“服务型”政府的转化。

第四，完善经济适用房的准入、退出机制。通过建立动态数据库，统计家庭收入情况、家庭结构、居住状况和信用状况。严格审核申请人的家庭情况，将审核结果通过媒体、政务公开形式进行公布，接受民众的监督。完善法律法规，明确违规处罚标准，对以虚报收入获取经济适用房的申请人给予严厉处罚。完善个人收入申报制度，比如，可以采取严格的实名制存款方式，现今，我国允许经济适用房五年后可上市交易，这种行为严重浪费了资源，令买不上经济适用房的人依旧买不上房，应当参照国外做法由政府进行收购。对于改变经济适用房用途的人，比如，对外出租、空置等，应取消经济适用房保障资格。

第五，健全经济适用住房的供给制度。我国经济适用住房需求巨大, 而单靠政府自身的财力提供经济适用住房, 则难以为继。因此, 应当改变经济适用房单一的供应渠道, 扩大房源, 以解决经济适用房的供给不足问题。首先，合作建房。政府应加强对住宅合作社的组织和指导, 不仅要在政策上给予扶持, 还应制定法律规范其运作, 保障城镇住宅合作事业的健康发展。其次，空置商品房转化为经济适用房。政府有关部门可通过各种途径将部分空置的商品住房转化为经济适用住房。此种转换方式有利于消化市场积压的商品住房, 减少住房资源浪费。还有，利用存量旧房作为新建经济适用住房的补充。由于在购买对象和销售方面有相似性, 经济适用住房与存量旧房具有相互替代的关系。在新建经济适用住房的同时, 政府应注重充分利用大量的存量旧房来满足中低收入家庭的住房需求。

四．目前政府相关的举措

今年3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中提出，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套。

2月28日，住房和城乡建设部发布消息：未来五年，中国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%～8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

相比去年580万套保障房建设任务，今年1000万套保障房建设计划，数量增加了72%，并与去年全年商品住房销售总量相当，共需投资约1.4万亿元，相当于去年中国全社会固定资产投资总额的1/20。这是1998年住房制度改革之后，中国政府推出的最大规模保障房建设

计划。

“我想中央已经下了这个决心，”2月27日，温家宝在中国政府网、新华网与网民交谈时说，“保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。

五．专家观点

城市规划学者赵燕菁2005年起不断在《瞭望》新闻周刊发表文章，呼吁将保障性住房建设作为国家重大发展战略，实行保障房与商品房区隔并立的双轨制，以先租后售等方式，把保障房发展为良性金融产品，使之成为暴涨的流动性的“分洪区”，大规模拉动内需。

2010年3月，赵燕菁撰文指出，住宅具有二次分配社会财富的特殊功能，房地产政策攸关执政基础，只要在城市化过程中，建立起“无产者”转化为“有产者”的稳定机制，大规模的经济转型，就不再是社会不稳定的危险期，而是走向更高层次稳定社会的有序过程。

011年3月9日，住房和城乡建设部副部长齐骥在全国人大新闻中心召开的记者会上说，“为了确保今年1000万套保障性安居工程资金的落实，我们还提出和建议了一系列的财政、金融等支持政策，比如说去年开始，全国清理各个地方的融资平台，保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台，这个融资平台可以继续运作而且要发展。另外，我们还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，去年计划了400多亿元，今年还要有这样一个指标。”

“我们在城市化率未达到50%的时候，出现了一批大城市，它们进入了世界大城市的序列。”中国城市科学研究会副理事长李兵弟对本刊记者说，“下一步我们怎么办？我认为最重要的问题是，要把城镇化拉动内需的关键点，放到中小城市。中小城市起来了，大城市的产业转移就是必然的。”

六．结语

目前，我国经济适用房的作用虽未达到我们的预期，但该制度毫无疑问是一个好的制度，我们应该坚持落实下去，努力完善相配套政策，探讨其中问题，找到解决的方案，消除不良因素，发挥该制度的优越性。

第三篇：宁夏林下经济现状分析与对策研究

林下经济现状分析与对策研究

摘 要：本文简述了发展林下经济的意义和林下经济的发展现状，指出目前还存在基础条件差、发展规模小、模式和品种单

一、管理水平低等诸多问题和困难，提出了发展林下经济的相关对策。

关键词：林下经济；现状；分析；对策

林下经济是充分利用林荫之下的土地资源，发展种植、养殖等多种产业，实现农林牧资源共享、经济共赢的复合经营模式。随着退耕还林、天然林保护、“六个百万亩”等生态林业工程的实施，宁夏的森林资源迅猛增加，林地面积达3266.25万亩，其中森林面积达892.35万亩。林下闲臵的土地和空间的不断增大，使资源浪费问题日益突显。特别是集体林权制度改革的推进，广大农民真正获得了林地的使用权和林木所有权，既增加了有形资产，又增加了农民依托林地的发展空间。倡导发展林下经济，把林地变为农民的“钱箱子”，已经成为一种必然趋势。1.发展林下经济的重大意义

1.1发展林下经济是推进全区社会主义新农村建设的有效途径。利用林下闲臵的土地和空间发展林下经济，培育龙头企业和林业专业合作社，既可以促进农村剩余劳动力就业，又能有效带动农村的交通运输、物质流通、信息技术服务等相关产业发展，进而带动林区社会主义新农村建设。

1.2发展林下经济是促进农民增收和区域经济发展的重要手段。积极探索和推广林农牧相结合的林下种植、养殖模式，可以增加林区农民经济收入，优化农业产业结构，同时通过带动林业大户、林业企业和林业专业合作社的发展，促进区域经济发展。

1.3发展林下经济是提高林业综合效益和促进林业可持续发展的必然要求。林下经济是一种循环经济。发展林下种植、养殖业可以加速森林的新陈代谢，提高树木的生长和林分质量，培育保护林木资源，还可以弥补林木生产周期长的不足，有效提高单位面积林地的综合效益，促进林业的可持续发展。2.宁夏林下经济发展现状

2.1林下养殖业初步发展。截至目前，宁夏已经初步形成了以南部山区和中部干旱带部分县（市、区）为主的林下生态鸡养殖业，创立了“朝那鸡”等自主品牌，产品销售已扩展到内蒙、陕西等周边省区，基本形成了产销一体化的经营链条。盐池县大力扶持林下养殖滩鸡，已形成年养殖滩鸡150万只的规模。彭阳县通过项目扶持、科技支撑、奖励调动、订单收购等措施鼓励农民林下散养生态鸡，已经形成“家家林下种草，户户林下养鸡”的格局，目前全县林区生态鸡养殖点达50个，散养生态鸡100万只。2.2林下育苗成效初显。南部山区部分县（区）林下种植云杉、油松、落叶松等特色经济苗木，建立起了现代化的苗木储运、销售市场，苗木远销陕西、甘肃、内蒙、新疆等省区。2010年，仅泾源县的育苗面积已达16.8万亩，建成千亩育苗园区14个，培 育500亩以上苗木专业村28个，5亩以上育苗专业户1250户，直接实现苗木销售收入5400万元。

2.3经果林产业初步发展。依据独特的自然条件，各地因地制宜，突出特色，集中精力逐步发展起以林药、林果、林菜模式为主要发展模式的林下种植业。泾源县在林下种植以柴胡、黄芩、串地龙等为主的中药材，蕨菜、刺五加等山野菜，农民年均增收近1000元；彭阳县种植山杏、山桃等特色果品，培育了一批个体户、果品生产基地和果品深加工基地，已经初步形成了产品生产销售产业链，人均年增加收入1000余元。3.存在的问题和困难

3.1基础条件差，发展规模小。宁夏具有山、川、沙等复杂的地形地貌，常年干旱少雨，森林资源多分布于高、远、僻等山地。这些地方水、电、路等基础设施不完善，直接影响和制约到林下经济的规模化发展。

3.2模式和品种单一。目前宁夏只初步发展了种植山桃、山杏等果品的林果模式，种植柴胡、黄芩等中药材的林药模式，种植蕨菜等蔬菜的林菜模式也才刚刚起步，但从宁夏的整体条件分析，适合发展和推广的模式至少还包括林草、林菌等模式；林下养殖还仅限于生态鸡和滩鸡，虽然已形成了一定的规模，但从全区的整体情况看，养殖品种还显单一，很难满足市场多样化需求；生态旅游尚处于起步阶段。

3.3管理水平低。绝大部分林下产品种植养殖户仍沿用传统的养殖方式，对科学种养殖技术掌握不够，致使种养成本高、效益差；缺乏专业组织的协作指导，导致产销不对路，市场竞争力不强，直接给林下产品的产量和可持续发展带来不利影响。

3.4资金不足。由于没有林地经济扶持政策投入，农民在发展林下经济之初就缺乏启动资金，在规模化经营的进程中更缺乏资金支持，导致在发展新模式、引进新品种、发展深加工等方面止步不前。

3.5认识不到位。部分农民对林下经济发展模式、优惠政策和市场前景等认识不够，认为收益小，投资回收期长，缺乏参与的热情。4.对策建议

4.1加强基础建设，改善发展条件。通过整合扶贫项目、生态移民项目、新农村建设项目和退耕还林工程、天保工程、“六个百万亩”防护林工程等各类生态工程建设项目，完善林区水、电、路等基础设施建设，夯实发展基础设施，为林下经济的产业化、规模化发展提供有力的基础保证。

4.2科学规划，合理布局。按照因地制宜，统筹规划，合理布局，突出特色的原则，对林下经济发展区域进行合理布局，努力探索和推广切合本地实际、适宜本地区发展的林间种植、养殖模式，实施分类指导，提高林下经济的综合效益。从当前经验和市场前景看，宁夏林下经济发展应重点推广以下九种模式。一是林果模式，利用林下空地，间种、套种桃、杏、枸杞等水果；二是林草模式，在林下种植苜蓿等牧草，用于发展养殖业；三是林菜模式，在林下种植耐阴性野菜如蕨菜、刺五加等经济作物；四是林菌模式，林下种植培育香菇、蘑菇等菌类；五是林药模式，在林下种植柴胡、黄芩、串地龙等中药材；六是林禽模式，在林下养殖鸡、鸭、鹅等禽类；七是林畜模式，在林下圈养或放养猪、牛、羊等家畜；八是林蜂模式，在林下养殖蜜蜂；九是森林旅游；十是林下产品 的加工流通和销售。

4.3加大技术培训。为农民定期组织开展林下经济实用技术培训班，邀请林、农、牧等部门专家就一些林下经济关键技术进行现场授课、现场指导；成立林业、农技等部门为指导的技术服务组，分片包户定期下乡进行林下经济实用技术培训，提供全方位技术指导服务，解决农民生产过程中的技术难题；指导和规范林业专业合作社的建立，引导农民走联合经营的路子，提高农民抵御经营风险的能力，提高农民的经营技术及管理水平。

4.4加大资金投入和政策支持。积极争取国家和自治区投资，扶持和补助林下经济种养殖户；设立林下经济发展补助基金，对林下种养殖示范户、龙头企业和优秀林业专业合作社分别给予补助支持和资金奖励；设立林下经济小额扶贫贷款，重点帮扶个体农户和龙头企业的发展；积极开展林权抵押贷款业务，加大对发展林下经济的贷款扶持。4.5加大政策宣传。充分利用广播、电视、网络、报纸等新闻媒体，对发展林下经济的意义、技术、模式及成功典型进行全面、深入、广泛的宣传，营造良好的舆论氛围，激发群众发展林下经济的热情；鼓励和扶持一批林下种养殖示范户和龙头企业，引导和带动更多的农民解放思想、增强信心，扎根林下经济。

第四篇：宁夏林下经济现状分析与对策研究

林下经济现状分析与对策研究

林下经济是充分利用林荫之下的土地资源，发展种植、养殖等多种产业，实现农林牧资源共享、经济共赢的复合经营模式。随着退耕还林、天然林保护、乐民镇的森林资源迅猛增加，林地面积达3266.25亩，其中森林面积达892.35亩。林下闲臵的土地和空间的不断增大，使资源浪费问题日益突显。特别是集体林权制度改革的推进，广大农民真正获得了林地的使用权和林木所有权，既增加了有形资产，又增加了农民依托林地的发展空间。倡导发展林下经济，把林地变为农民的“钱箱子”，已经成为一种必然趋势。

1.发展林下经济的重大意义

1.1发展林下经济是推进全区社会主义新农村建设的有效途径。利用林下闲臵的土地和空间发展林下经济，培育龙头企业和林业专业合作社，既可以促进农村剩余劳动力就业，又能有效带动农村的交通运输、物质流通、信息技术服务等相关产业发展，进而带动林区社会主义新农村建设。

1.2发展林下经济是促进农民增收和区域经济发展的重要手段。积极探索和推广林农牧相结合的林下种植、养殖模式，可以增加林区农民经济收入，优化农业产业结构，同时通过带动林业大户、林业企业和林业专业合作社的发展，促进区域经济发展。

1.3发展林下经济是提高林业综合效益和促进林业可持续发展的必然要求。林下经济是一种循环经济。发展林下种植、养殖业可以加速森林的新陈代谢，提高树木的生长和林分质量，培育保护林木资源，还可以弥补林木生产周期长的不足，有效提高单位面积林地的综合效益，促进林业的可持续发展。

2.乐民镇林下经济发展现状

2.1林下养殖业初步发展。截至目前，已经初步形成了林下生态鸡养殖业，盐池县大力扶持林下养殖滩鸡，已形成年养殖滩鸡150万只的规模。彭阳县通过项目扶持、科技支撑、奖励调动、订单收购等措施鼓励农民林下散养生态鸡，已经形成“家家林下种草，户户林下养鸡”的格局，目前全县林区生态鸡养殖点达50个，散养生态鸡100万只。

2.2林下育苗成效初显。南部山区部分县（区）林下种植云杉、油松、落叶松等特色经济苗木，建立起了现代化的苗木储运、销售市场，苗木远销陕西、甘肃、内蒙、新疆等省区。2010年，仅泾源县的育苗面积已达16.8万亩，建成千亩育苗园区14个，培育500亩以上苗木专业村28个，5亩以上育苗专业户1250户，直接实现苗木销售收入5400万元。

2.3经果林产业初步发展。依据独特的自然条件，各地因地制宜，突出特色，集中精力逐步发展起以林药、林果、林菜模式为主要发展模式的林下种植业。泾源县在林下种植以柴胡、黄芩、串地龙等为主的中药材，蕨菜、刺五加等山野菜，农民年均增收近1000元；彭阳县种植山杏、山桃等特色果品，培育了一批个体户、果品生产基地和果品深加工基地，已经初步形成了产品生产销售产业链，人均年增加收入1000余元。1

3.存在的问题和困难

3.1基础条件差，发展规模小。乐民镇具有山、川、沙等复杂的地形地貌，常年干旱少雨，森林资源多分布于高、远、僻等山地。这些地方水、电、路等基础设施不完善，直接影响和制约到林下经济的规模化发展。

3.2模式和品种单一。目前乐民镇只初步发展了种植荔枝、龙眼等果品的林果模式，但从的整体条件分析，适合发展和推广的模式至少还包括种植等中药材的林药模式，林草、林菌等模式；林下养殖还仅限于生态鸡和走坡鸡，虽然已形成了一定的规模，但从全镇的整体情况看，养殖品种还显单一，很难满足市场多样化需求；生态旅游尚处于起步阶段。

3.3管理水平低。绝大部分林下产品种植养殖户仍沿用传统的养殖方式，对科学种养殖技术掌握不够，致使种养成本高、效益差；缺乏专业组织的协作指导，导致产销不对路，市场竞争力不强，直接给林下产品的产量和可持续发展带来不利影响。

3.4资金不足。由于没有林地经济扶持政策投入，农民在发展林下经济之初就缺乏启动资金，在规模化经营的进程中更缺乏资金支持，导致在发展新模式、引进新品种、发展深加工等方面止步不前。

3.5认识不到位。部分农民对林下经济发展模式、优惠政策和市场前景等认识不够，认为收益小，投资回收期长，缺乏参与的热情。

4.对策建议

4.1加强基础建设，改善发展条件。通过整合扶贫项目、生态移民项目、新农村建设项目和退耕还林工程、天保工程、“六个百万亩”防护林工程等各类生态工程建设项目，完善林区水、电、路等基础设施建设，夯实发展基础设施，为林下经济的产业化、规模化发展提供有力的基础保证。

4.2科学规划，合理布局。按照因地制宜，统筹规划，合理布局，突出特色的原则，对林下经济发展区域进行合理布局，努力探索和推广切合本地实际、适宜本地区发展的林间种植、养殖模式，实施分类指导，提高林下经济的综合效益。从当前经验和市场前景看，宁夏林下经济发展应重点推广以下九种模式。一是林果模式，利用林下空地，间种、套种桃、杏、枸杞等水果；二是林草模式，在林下种植苜蓿等牧草，用于发展养殖业；三是林菜模式，在林下种植耐阴性野菜如蕨菜、刺五加等经济作物；四是林菌模式，林下种植培育香菇、蘑菇等菌类；五是林药模式，在林下种植柴胡、黄芩、串地龙等中药材；六是林禽模式，在林下养殖鸡、鸭、鹅等禽类；七是林畜模式，在林下圈养或放养猪、牛、羊等家畜；八是林蜂模式，在林下养殖蜜蜂；九是森林旅游；十是林下产品的加工流通和销售。

4.3加大技术培训。为农民定期组织开展林下经济实用技术培训班，邀请林、农、牧等部门专家就一些林下经济关键技术进行现场授课、现场指导；成立林业、农技等部门为指导的技术服务组，分片包户定期下乡进行林下经济实用技术培训，提供全方位技术指导服务，解决农民生产过程中的技术难题；指导和规范林业专业合作社的建立，引导农民走联合经营的路子，提高农民抵御经营风险的能力，提高农民的经营技术及管理水平。

4.4加大资金投入和政策支持。积极争取国家和自治区投资，扶持和补助林下经济种养殖户；设立林下经济发展补助基金，对林下种养殖示范户、龙头企业和优秀林业专业合作社分别给予补助支持和资金奖励；设立林下经济小额扶贫贷款，重点帮扶个体农户和龙头企业的发展；积极开展林权抵押贷款业务，加大对发展林下经济的贷款扶持。

4.5加大政策宣传。充分利用广播、电视、网络、报纸等新闻媒体，对发展林下经济的意义、技术、模式及成功典型进行全面、深入、广泛的宣传，营造良好的舆论氛围，激发群众发展林下经济的热情；鼓励和扶持一批林下种养殖示范户和龙头企业，引导和带动更多的农民解放思想、增强信心，扎根林下经济。

第五篇：经济适用房共有产权制度研究

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目

录 引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2 经济适用房现行制度的现状及存在的缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 2.1 经济适用房的现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 2.2 现行经济适用房制度存在的缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 3 共有产权经济适用房制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 3.1 共有产权制度基本内含与本质„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 3.2 共有产权制度的特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 3.3 共有产权制度法律基础„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4 共有产权制度存在的问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9 4.1 共有产权制度实现社会保障功能的高成本„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.2 个人出资比例较小„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.3 国有产权部分监管问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 10 5 经济适用房共有产权制度创新„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 11 5.1 共有产权制度的创新要点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 12 5.2 淮安市共有产权经济适用房具体实施方法剖析„„„„„„„„„„„„„ 12 5.3 共有产权制度创新可操作性建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 13 结论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15 致谢 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 16

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2008年以来，各地纷纷将加快建设保障性安居工程作为保增长、保民生、保稳定的重要措施，向社会公开承诺今后几年廉租房、经济适用房等保障性住房建设量。政策甫出，就引发了种种担忧，集中于突然加速发展的经济适用房。江苏省淮安市独辟蹊径，于2007年7月全国首创出让土地共有产权房制度，旨在通过政府资助接轨普通商品住房市场，来缓解城市中低收入群体住房难，并消解传统经济适用房的制度缺陷，无缝连接住房保障体系和商品房市场调控体系，受到社会各界的高度关注，收到了十分良好的效果。现行经济适用房制度的现状及存在的缺陷

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。经济适用房是我国住房供应体系的重要组成部分，也是实现住房保障的主要内容，对于缓解城市中低收入群体的住房压力，构建和谐社会起到了不可估量的作用。但随着经济适用房逐步上市交易，政府与购房人之间的收益分配成为影响和制约其上市交易的主要障碍，此问题如果不能得到很好的解决，将会影响经济适用房的建设与管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立，而经济适用房的产权是解决收益分配的基础。

2.1 经济适用房现行制度的现状

我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。

[1]2.1.1 保障目标错位

建立社会住房保障体系的目标是保居住还是保拥有？是解决中低收入家庭的住房难还是买房难？我们认为应该是前者而不是后者，而经济适用房制度却恰恰选择了后者。政府为经济适用房购买者提供了免土地出让收益和税费减半的优惠，这实质上是赠送部分房屋产权，保障其买房和拥有产权房，也可以说是部分福利性分配住房，这有悖于住房制度改革方向，违背公共财政和住房保障原则。如果中低收入家庭买不起住房，政府应该提供

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部分补贴的话，那么享受低保收入的特困家庭就应该享有全额补贴，也让他们买得起住房，而不需要提供廉租房了。这显然不妥。经济适用房与廉租房相比，在社会保障目标和原则方面明显出现偏差。

2.1.2 缺乏累积效应

从货币形态看，由于政府用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障无法及时收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。从实物形态看，由于政府放弃了经济适用房应有的产权，受助家庭缺乏依法退出的机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能，一套经济适用房只能解决一户中低收入家庭的住房困难，即使10年、20年后这户家庭步入中产阶级，甚至到这户家庭的第二代、第三代人都不具备居住经济适用房条件时，这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。可见，不论从货币形态还是实物形态看，现行经济适用房制度都不具备应有的循环累积效应，这导致政府投入相当可观的财力物力建设经济适用房，但始终满足不了社会住房保障的需要，使得住房保障体系难以建立。

2.1.3 居住不经济

经济适用房制度的最大优惠政策是行政划拨土地。由于土地价格的差异，在目前政府财力紧张的状况下，用于经济适用房建设的往往是低价格的土地，因而经济适用房基本上是远离主城区选址集中建设，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会少。中低收入家庭入住经济适用房小区，普遍面临就业难、就学难、就医难等问题，大部分家庭的日常生活与工作需要长距离地往返市区，不仅不方便，而且费用支出增大，居住成本提高。

2.1.4 破坏房地产市场的统一性

经济适用房建设采取行政划拨方式供应土地，导致房地产市场供地方式的“双轨制”；经济适用房价格未计入土地出让费和一半税费，导致房地产市场定价机制的“双轨制”。土地供应方式和定价机制是房地产市场的两大核心问题，经济适用房制度在这两大核心问题上采取非市场化方式运作，使整个房地产市场形成“双轨制”，如果长期这样下去，统一的房地产市场是难以形成的。

2.1.5 滋生腐败

行政划拨土地，减半征收税费，国家提供的优惠使经济适用房升值空间巨大。尽管政

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府对经济适用房申购条件进行严格限制，但巨大的利益诱使一大批富人和特权者敢冒道德风险骗购经济适用房；再加上监管环节多，难度大，在社会诚信体系缺失的情况下，隐瞒住房真相和收入水平，骗取购买经济适用房资格并非难事，因此，各地普遍存在以权谋取经济适用房现象，有大批经济适用房被富人买走，造成经济适用房分配不公和社会住房保障资源的严重流失，对政府声誉与社会和谐极为不利。

2.2 经济适用房产权制度存在的缺陷 2.2.1 购房者对房屋和土地只拥有部分产权

房地产是房产和地产的总称，完整的房地产产权应包括完整的房屋产权和完整的土地产权，权利主体应能够同时支配房与地。我国《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”但目前我国经济适用房建设用地由政府划拨，购房者支付的价款中只包括房屋的价格而不包含土地价格，这就使得经济适用房的地权模糊且不完整，购房者对房屋只有占有、使用和部分处分权，造成了房屋产权与土地产权的分离，购房者对房屋产权的行使受到限制。

[2]2.2.2 现有经济适用房产权主体相冲突

根据国际立法上普遍实行的房地一体原则和一物一权主义，在房地产产权制度中，房屋产权和土地产权的权利主体应当一致。然而在经济适用房的管理体制中，购房者虽拥有房屋所有权证和土地使用证，但其土地使用权却受到较多限制，只有占有权能和使用权能，而收益权和部分的处分权则归政府享有。因此，这种土地使用权与普通商品房用地的使用权不同，不具有明显的物权特性，政府在某种意义上成为一个重要的权利主体，造成经济适用房产权主体不一致。

2.2.3 产权界定存在较大争议

经济适用房的产权界定较模糊，容易引发争议。一方面，根据土地使用权性质的不同，一般可以分为公益性用地使用权和经营性用地使用权，如普通商品住房用地就属于经营性用地。但是对经济适用房的土地使用权性质进行划分、归类就出现了困难，这种土地使用权具有明显的商品性，同时又带有较浓的政府福利性，难以进行准确的划分。另一方面，从土地使用权的权能来看，经济适用房用地均通过行政划拨方式供应，根据我国法律规定，划拨用地使用权的主体不享有完全意义上的收益权，这就使经济适用房的购房者在具有较完整的房屋产权的同时，却没有土地的完全产权，造成经济适用房产权界定的模糊性。共有产权经济适用房

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共有产权制度是政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收益和税费)，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。

3.1 “共有产权”经济适用房的基本内含与本质 3.1.1 “共有产权”经济适用房的基本内含

“共有产权”，也称“产权共有”、“租售并举”，是指政府与购房人共同拥有房屋产权，即将政府用于建设经济适用房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关大配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用房部分产权和占有、处分、受益等相应权利；而各个地方符合申购经济适用房条件的购房者则按自己出资多少一次性购买经济适用房的部分产权，余下房屋产权归政府所有；政府则以比较低的租金形式租给购房者使用。最终形成购房者与政府合股买房，双方按各自投入资金的比例计算各自的房屋产权面积，形成“共有产权”房。对受助购房者来说，“共有产权”房自己出资的部分为个人产权房；政府出资的部分则是享受住房使用权的“使用权房”。而这双方各自拥有的“共有产权”房，也会随着购房家庭收入的变化而变化，当受助购房家庭收入提高，其收入超过经济适用房申购条件限制、不符合政府补贴标准时，“共有产权”另一权利人——政府，可以依法行使一部分房屋的房屋产权，以收回其投资；或按市场租金标准收取政府部分产权租金，或使其“共有产权房”成为政府唯一所有产权房，再供应给新的住房困难户；或向市场公开出售，在缴纳有关土地出让金及税费后，双方按房屋产权比例分配其收益。

3.1.2 共有产权制度的内在本质

坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。从这一意义上说，共有产权制度在本质上是通过经济适用房所有权具体权能的动态组合，成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用房产权与所有房屋产权一样具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志、目标和利益可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利在不同条件下的不同的组合形式，体现出经济适用房的保障性、商品性及其两者的统一。

3.1.3 共有产权经济适用房现状

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经济适用房保障性表现在，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，并放弃收益权，不计利息，不收租金，这充分体现了住房保障的功能和目标。在共有产权制度下，经济适用房商品性表现在，政府依据投资比例拥有相应产权，当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依法和契约行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权；或在市场公开出售，双方按产权比列分配收益。这样，既体现了“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则，又符合社会主义市场经济规律要求。

3.2 “共有产权”经济适用房的特点

3.2.1 共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成

政府将用于经济适用房的投资转化为产权，不仅能够保值而且会增值。随着经济适用房建设的发展，政府用于住房保障的财力具有累积倍增的效应，能够不断扩大住房保障规模，最终能够建成以共有产权的经济适用房为主、以廉租房为辅的住房保障规模，最终能够建成以共有产权的经济适用房为主、以廉租房为辅的住房保障体系，实现“居者有其屋”。

3.2.2 共有产权制度可以实现经济适用房的循环利用，提高社会住房保障资源的利用效率

住房是不动产，具有长期有效性，在正常情况下具有较长的使用寿命，土地更是可以无限期使用的。而贫困是阶段性的，中低收入家庭的困难状况会因主观努力和社会经济发展而不断改善，因而中低收入家庭是一个动态的群体，不断有受助者脱贫致富，退出住房保障；共有产权制度将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的机制和经济适用房循环利用的机制。在共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决这一户中低收入家庭的住房困难，而是可以实现循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。

3.2.3 共有产权制度可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级

现阶段我国住房保障对象主要是新旧体制转轨这一特定历史时期所形成的弱势群体，随着新体制建立和社会经济发展，随着经济适用房积累效应和循环利用机制形成，我国住

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房保障制度将向更积极的或高级的形态转变。这一转变的基本标志是，对象至少供应给三类家庭：一是符合经济适用房申购资格。当无经济能力购买一套中小户型的经济适用房的家庭，可以按现有资金多少的比例一次性购买此套经济适用房的一部分产权，余下房屋产权则归政府所有，由指定的管理职能部门代为管理：享有另一半“共有产权”房的住户可以低于市场价租金高于廉租房租金支付。二是没资格享受廉租房，又连最小户型的经济适用房也买不起，但却有一套小户型旧房的低收入家庭，可以将自己原先旧房置换变现成现金，买下一定比例的经济适用房，余下面积则由政府出资，合股买下“共有产权房”；三是一些家庭人均住房面积符合申购经济适用房条件，但人均可支配收入略高不符合申购的条件，或者人均可支配收入条件符合，而人均住房面积略多一点不符合条件的，采取共有产权经济适用房形式，适当为这些家庭给以一定政策倾斜。

[3]3.2.4 共有产权制度可以更好地发挥政府调控房地产市场运行的功能，推动房地产业持续健康发展

共有产权制度为政府采取建设或购买多种方式供应社会保障性住房创造了条件，从而为政府调节房地产市场的供求关系和价格水平提供了有效工具或手段。在房地产市场供不应求，房价上涨过快时，政府可以直接组织经济适用房建设。这一方面可以较快地增加住房供应，缓解供求矛盾；另一方面可以发挥保本微利的经济适用房价格水平在整个商品房价格体系中基准价格的作用，影响商品房购买者的心理预期和对性价比的判断，抑制商品房的购买冲动，拉低商品房价格的总体平。当房地产市场供大于求或供求基本平衡、房价比较合理时，政府可以直接向开发商购买住房，作为经济适用房向中低收入家庭出让部分产权，也可以由受助家庭在市场上购房，政府提供货币补贴，较快地增加住房的有效需求，减少商品房积压，促进房地产市场健康运行，同时降低政府在住房保障方面的行政成本。

3.2.5 共有产权制度可以推动社会进步

（1）可以促进社会和谐。在共有产权制度下，经济适用房可以与商品房小区统一规划，按片、按幢相对分散建设，也可以直接在商品房小区按单元、单套分散购买，这样有利于实现不同文化水平、不同收入阶层的群体共同生活在同一社区，相互影响、相互帮助，相互交融，实现社会和谐发展，消除众多社会矛盾。

（2）可以激励公众努力奋斗。获得完全属于自己的的住房是现代人的人生追求之一，不劳而获，将使中低收入家庭丧失创造财富的巨大动力。在共有产权制度下，中低收入家庭在享受住房保障时，要不断创业，不断勤奋工作，不断为社会创造财富，走向成功，实现脱货致富，这样才有条件获得住房的完全产权，实现自己拥有完全属于自己的住房的人

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生理想。

（3）可以抑制腐败。政府放弃应有的产权这一制度性缺陷所产生的一套住房几万元甚至几十万元的巨大的利益诱惑，是导致经济适用房腐败的根本原因。在共有产权制度下，政府投资不再成为经济适用房的个人财产，即使暗箱操作骗购到手，也不拥有产权，社会住房保障资源最终也不会流失因而使特权阶层以权谋房的欲望和收益大大降低，再加上严格规范的管理，基本上能够消除经济适用房分配领域的腐败现象。

3.3 “共有产权”经济适用房存在的法律基础

按照民法“一物一权”的原则，一处房产法律只承认一个所有权，但一个所有权可由一个民事主体所独有，也可以由两个或两个以上的民事主体所共有，这为共有产权制度奠定了法律基础。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这条规定有四层含义，基本满足了共有产权制度的法律需求，一是政府作为法人可以成为经济适用房的共有人；二是政府按投资额可以成为经济适用房的按份共有人，并按自己的份额享有权利，分担义务；三是政府和受助购房人都可以根据具体情况对自己拥有的经济适用房产权份额作出处分；四是处分经济适用房时，政府和受助购房人都具有优先购买权

根据民法原则，我国城市房屋权属登记制度也为共有产权制度奠定了法律基础。建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月发布，2001年8修正）第三条规定：“房屋权利人（以下简称权利人）是依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人”。第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”，“共有的房屋，由共有人共同申请”。第三十一条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》”。第三十二条规定“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书一份”，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这些规定表明，政府作为法人成为房屋权利人，按投资额成为经济适用房的按份共有人之一，领取《房屋共有权证》，是受法律保护的，操作上简便易行，没有任何障碍。[5][4]

淮阴师范学院毕业论文 共有产权制度存在的问题

4.1 共有产权制度实现社会保障功能的高成本

经济适用房，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别。

4.2 个人出资比例过小问题

由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到投入效益最大化的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。

4.3 国有产权部分的监管问题

共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——代理”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。

在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：

（1）加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。

（2）加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。

（3）明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。

淮阴师范学院毕业论文 经济适用房共有产权制度创新

经济适用房制度创新的基本思路是，坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与受助个人按份共有产权的经济适用房”制度，简称“共有产权制度”。共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。

5.1 共有产权制度的创新要点

（1）改变土地供应方式，经济适用房建设用地由行政划拨，转变为公开“招拍挂”方式供应，与所有商品房开发一样由市场形成土地价格。

（2）改变定价方式，经济适用房价格组成内容由不完全向完全转变，与所有商品房一样，将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品房价格基本接近的经济适用房价格。

（3）改变房屋建设方式，经济适用房建设由政府选择开发商、开发商选择建筑商，转变为政府直接通过公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支，仅此一项经济适用房价格至少降低3%以上。

（4）改变房源供应方式，由单一集中建设经济适用房，转变为灵活多样的方式供应保障性住房。以房地产市场的总量供求状况为导向，建立政府建房与购房并举，以相对分散建房、购房为主，以集中建房、购房为辅的保障性住房供应方式。

（5）改变交易方式，在受助者走向富裕，不再符合受助标准时，应鼓励尽快上市交易。交易方式有三种，一是经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；二是政府出资收购受助者产权，收回经济适用房的占用和使用权；三是向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设。经济适用房交易时间越早越好，次数越多越好。

（6）改变补贴方式，由免土地出让金和一半税费这一单一比例的补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。中低收入是个较宽泛的概念，不应该一个标准补贴，而应根据具体收入情况，从低到高，采取分级补贴标准，如可分为70%、50%、30%三个等级给予补贴，具体补贴比例可以变化多样，因时而异，因地制宜，同时实现由暗补向明补、由土地税费贴补向货币化贴补的转变，提高政策透明度，为扩大住房保障面创造条件实现经济适用房保障性与商品性的有机统一

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5.2 淮安市共有产权经济适用房具体实施办法剖析

(1)共有产权比例及价格。开始推出的共有产权比例为7：3(即个人拥有70％产权，政府拥有30％产权)或5：5(即个人、政府各占50％产权)两种，其土地性质为出让土地，与商品房用地性质相同。房价执行政府指导价，一般低于同区域、同期楼盘市场销售价格的5－10％。7：3共有产权房比例是根据传统经济适用房的价格与同期、同类地段普通商品房价格之比，并选择多点计算取平均值确定的（这一比例根据每年的具体情况测算确定，实行动态机制）。一套共有产权房的个人出资额相当于同面积的传统经济适用房价格。而5：5共有产权房是在此基础上进一步减轻购房人的负担而确定的，其个人出资额相当于有些城市实行的传统经济适用房形成共有产权房的个人出资额。

(2)退出机制。个人可以申请购买政府产权部分形成完全产权，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）结算。出售时按共有产权比例分配收益。共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时，政府也无需强制其搬出，而仅对政府产权部分收取市场租金。

(3)共有产权房的建设方式。集中建设和分散建设相结合，以分散建设为主、集中建设为辅。分散建设是指：通过土地上市挂牌条件，分散安排在城市商品住宅开发项目中的共有产权房，由政府统一回购、供应。集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让，一般安排在地价较低的地段，以降低房价，并适当安排部分非低收入拆迁安置家庭入住，缓解集中居住区的低收入家庭比例结构。

(4)人性化配套措施。一是成立全国首家以廉租房家庭为救助对象的廉租住房爱心基金会，由房管局下属富丽房地产开发公司出资500万元注册资金，并通过募集，逐年增加基金份额，以其资金运转的收益和募集资金的一定比例救助廉租房家庭困难。二是在新开工的集中建设共有产权房小区，安排了标准厂房项目，选择无污染、劳动密集型企业入驻，鼓励优先录用小区内弱势群体，方便他们就近就业、安居乐业。三是建设“物管211”，实现长效管理。针对集中建设小区内弱势群体较多的实际，明确由街道办成立物业服务中心，实施物业服务，采取居民缴一点、财政补一点、共用用房设施收益贴一点的等方式多渠道筹集经费，群众主动缴费率95％以上，实现长效管理。并成立街道物业管理投诉调解工作站，及时协调解决群众反映的物业管理问题；成立街道物业应急维修服务站，解决群众居住生活中突发性物业维修问题；建设社区服务与物业服务结合平台，整合社区资源，形成综合优势，尽可能方便群众生活，促进和谐社区建设。该市中心城区物业管理与社区服务项目荣获住房和城乡建设部“2008年中国人居环境范例奖”

[7][6]。

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5.3 共有产权制度创新可操作性建议

（1）精心组织试点。引入共有产权，创新经济适用房制度，涉及到千家万户的利益和房地产市场的运行，是一项利益关切度高、涉及面广、环节多而复杂的系统工程，需要先试点，再推广。建议江苏率先进行试点，可在苏南、苏中、苏北三大区域，分别选择大、中、小三类城市进行共有产权制度试点，经过试点，总结经验，广泛讨论和论证，制定出适应不同经济发展水平和不同规模城市具体情况并能与现行经济适用房制度有机衔接的实施方案。

（2）修改《经济适用房管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》以法规形式明确了经济适用房的基本性质，规定了经济适用房的建设标准、申购条件、上市交易、销售价格等具体问题，对加强经济适用房建设管理意义重大。为适应共有产权制度创新，有必要在试点的基础上适当修改《办法》。主要修改有六处：第二条增加关于经济适用房实行共有产权制度的规定；第九条修改土地供应方式；第十三条修改建设方式；第十七条修改定价方式；第二十五条修改权属登记内容；第二十六条取消上市交易的年限限制。与此相适应，要同时修改《经济适用房价格管理办法》。

（3）建立住房保障机构。建设和谐社会，迫切需要加快社会住房保障体系建设，从而迫切需要建立以省为主导、以市县为基础的全省住房保障组织体系。建议省建设厅设立住房保障处，主要职责是研究制定全省的宏观住房保障政策和有关法规，对市、县经济适用房建设与分配实施指导和监督；市、县人民政府设立住房保障局和处（或办公室），主要职责是具体组织建设和审核分配经济适用房和廉租房，作为国家所有代表负责经济适用房和廉租房国有产权的运营和管理，归缴和监管住房公积金。

（4）建立健全住房保障的考核机制。住房保障是现代社会保障体系中重要、最具积极意义的组成部分，应纳入市县政府的考核体系。考核重点是，市县政府拥有的住房保障的资源总量，主要是货币形态的价值总量和实物形态的住房面积总量。前者包括住房公积金归缴总额、经济适用房投资总额、廉租房投资总额；后者包括按政府拥有产权计算的经济适用房面积、廉租房面积。这是推行共有产权制度，实现经济适用房制度创新的关键。

（5）加强组织领导。建立共有产权制度是一项具有重大理论意义和实践意义的制度创新，不论对当前还是对长远都具有重大的社会经济综合价值，利在当代，功在千秋，应予以高度重视。我们建议省建设厅和市、县人民政府设立阶段性的领导机构和工作班子，加强调查研究，精心组织试点，组织研究更为全面、细致的可操作方案和修改《经济适用房管理办法》，推进经济适用房建设平稳有序而又尽快地实现制度创新和转换。

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结

论

共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成；可以实现经济适用房的循环利用，提高社会保障资源的利用效率；可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级；可以更好的发挥政府的调控功能。

我国近年来不断加快经济适用房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用。一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批中低收入家庭的住房困难。二是配合住房制度改革，促进了住房商品化进程。三是扩大居民住房消费，推动了国民经济发展。四是优化房地产市场结构，平抑了商品房总体价格水平。五是加快城市建设与发展，为缓解房屋拆迁矛盾开辟了新途径。

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参 考 文 献

[1] 牛毅.经济适用房产权研究[M].上海：上海社会科学院出版社，2006: 45-47.[2] 刘维新，陆玉龙.经济适用房制度创新研究[J].中国房地产信息，2009,11(3): 12-15.[3] 沈建忠，张小宏.房地产基本制度与政策[M].北京：中国建筑工业出版社,2007:79-83.[4] 王薇.住房制度改革[M].北京：中国人民大学出版社，2007:97-101.[5] 濮励杰，彭补拙，周峰.房地产开发与经营[M].南京：南京大学出版社，2001:56-58.[6] 曹振良，高晓慧等.中国房地产业房展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002:37-39.[7] 邵明.与市场接轨让经济适用房展现良性发展前景[N].中国建设报，2008,12(3):4-5.淮阴师范学院毕业论文

致 谢

本课题的研究对我的理论学习与工作实践都有着莫大的帮助，使我对当前房地产营销战略实践操作有了更加坚实的基底。在研究过程中我深感才疏学浅，比如对房地产营销战略的理论梳理方面以及各种案例的实证解析方面，都还有待于更加深入的探索、研究。

再次，对我的导师——淮阴师范学院城市与环境学院的关劲峤老师，我要表示由衷的感谢。关老师开阔的视野、广博的知识、敏捷的思维使我获益匪浅，当我陷入挑选实习单位两难的时候，是关老师为我指点迷津，使我做出了正确的选择。在四年的房地产专业学习过程中，我接受了淮阴师范学院全面系统的理论指导，深感学业大有长进，在此谨向所有老师表示最诚挚的敬意。也希望自己在学习和工作中不负老师的期望，在知识积累和工作实践中都能取得更大的进步。

同时还要感谢曾经给予我帮助的各位同学、同事、朋友和领导。

在结束这篇论文的写作之后，我倍感肩负的责任更加重大。唯有将科学的理论知识与实践工作紧密结合起来，推动房地产业持续健康发展。为此，我将不懈努力。