第一篇：2007房地产基本制度试题及答案
估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com 2007年房地产估价师执业资格考试《制度与政策》试卷及答案
2008-7-4 16:24
2007年全国房地产估价师执业资格考试
——房地产基本制度与政策试卷
一、单项选择题(共40题，每题0.5分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。A.商品住房 B.限价商品住房 C.经济适用住房 D.廉租住房
2.某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（）万元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
3.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。
A.非住宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期
B.住宅建设用地使用权期恻届满后．自动续期
C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期
4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（）而评估其房地产市场价格。A.与产权调换房屋结算差价 B.价值
C.货币补偿金额 D.重置价格
5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是（）。A.国务院人事主管部门 B.国务院建设主管部门 C.省级人事主管部门 D.省级房地产主管部门 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
6.2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于()万元。
A.40.00
B.5000
C.6000
D.7000
7.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有()签字盖章。A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册施工管理师
8.住房公积金管理的决策机构是（）。A.住房公积金管理委员会 B.住房公积金管理中心
C.存储住房公积金的金融机构 D.设区城市人民政府
9.商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。
A.60.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0
10.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。A.房地产估价机构 B.人民法院 C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同
11.在我国，房地产价格计估制度是根据（）确立的一项房地产交易基本制度。A.法律 B.行政法规 C.部门规章
D.政府规范性文件
12.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款()。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
D.按两家银行的债权比例受偿
13.新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（）。A.由物业管理企业代管 B.由房地产管理部门代管 C.由财政部门代管 D.由业主自行管理
14.合法建造房屋的物权目（）发生效力。A.记载于不动产登记簿时 B.颁发房屋权属证书时 C.申青房屋所有权登记时 D.事实行为成就时
15.下列关于预告登记的表述中，错误的是()。
A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未绎预告登记的权利人同学处分该不动产的，不发牛物权效力
D.预告登记酌范围应当足商品房预售，主要是防止一房多卖
16.根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是()。A.属永久性建筑有柱的货棚
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
17.房地产估价报告应有至少（）名专职注册房地产估价师签字。A.1 B.2 C.3 D.4
18.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供（）。
A.人才服务中心托管人事档案的证明
B.社会保险缴纳凭证复印件
C.所在单位同意其注册的书面意见
D.所取得的房地产估价科研成果
19.《房地产估价机构管理办珐》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（）估价业务。A.城市房屋拆 B.课税 C.企业清算 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
D.司法鉴定
20.某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至()。
A.2006年8月
B.2007年8月
C.2008年2月
D.2009年2月
21.业主选聘和解聘物业服务氽业，需要经()同意。A.业主委员会 建设工程教育网提供 B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C.占总人数过半数的业主
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
22.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在()以上的，应进行土地增值税的清算。
A.55％
B.65％
C.75％
D.85％
23.某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力()万元。
A.450
B.525
C.600
D.900.2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（）元。
A.125
B.250
C.300
D.375
25.王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用（）。
A.会减少
B.会增加
C.保持不变
D.可能增加也可能减少
26.商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（）。
A.负债业务 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
27.结合保险的本质，属于保险基本职能的是（）职能。A.分散危险 B.融通资金 C.防灾防损 D.分配
28.某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是()。
A.股份
B.股单
C.股票
D.公司债券
29.下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（）。
A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D.委托人与拍卖人是平等的民事主体
30.下列统计指标中属于变异指标的是（）。A.众数
B.调和平均数 C.中位数 D.标准差
31.资产负债表中应在资产方反映的项目是（）。A.预收账款 B.应付账款 C.应收票据 D.预提费用
32.下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是（）A.城市规划的制定
B.城市规划的实施和管理 C.城市规划的监督检查
D.城市规划法律、法规的制定
33.某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化牛后所需的公共服务发施，则该区域最可能是城市规划意义上的（）．
A.居住区
B.居住小区 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
C.居住组团
D.居住社区
34.下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是()。A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏
B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例
C.凡承重墙、柱子、大粱或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D.标高的单位用毫米计
35.某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体()，A.既是外墙也是纵墙
B.既是外墙也是横墙
C.既是山墙也是纵墙
D.既是山墙也是横墙
36.某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是()。A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程
37.全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是()。A.宗地图 B.房产分幅图 C.房产分丘图 D.房产分户图
38.房产用地面积测算时，需计入用地面积的是()A.公共使用的排水沟 B.市政道路
C.权属不明的巷道 D.房屋占地面积
39.省、直辖市、自冶区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是（）A.地方性法规 B.政府规审 C.部门规章 D.自借条例
40.下列关于质权特征的表述中，错误的是（）A.质权是一种担保物权
B.质权的标的物只能是不动产权利 C.质权需转移质物的占有 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
D.质权是就质物优先受偿的权利
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
1.廉租住崩保障资金的来源有（）A.财政预算资金 B.房屋维修资会 C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益 E.廉租住房预售资金
2.下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）． A.征收或者征用都是为了公共利益需要 B.征收或者征用都要依法给予补偿 C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E.征收是强制性的，征用是非强制性的
3.法律规定可以属于集体所有的自然资源有()。A.森林 B.矿藏 C.水流 D.山岭 E.荒地
4.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有()。A.村办企业的厂房可以抵押
B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产 C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 E.同一房地产不得设定两个以上抵押权 建设工程教育网提供
5.自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（）出台了部门规章。A.红线 B.绿线 C.紫线 D.蓝线 E.黄线
6.某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有()。
A.该抵押属一般房地产抵押 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元 D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元 E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
7.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要隶的有()． A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品厉预售许可证书号 B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 建设工程教育网提供
D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 8.房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A.注册期满3年而未延续注册的 B.持续离开估价岗位超过1年的 C.年龄超60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E.不具有完全民事行为能力的
9.对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值 B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60％作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应视房产原值 D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有关规定纳税 E.地下人防设施免税 建设工程教育网提供
10.下列关于经济学中成本分析的表述中，止确的有（）。A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本 B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形 D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵 E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则 11.房地产金融的特点包括（）。A.集中性 B.风险性 C.流通性强 D.资金增值性 E.资金周转期长
12.下列保险险种，属于商业保险的有（）。A.责任保险 B.失业保险 C.工程保险 D.人寿保险 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
E.劳动工伤保除
13.股票和债券的相同之处表现在()。A.都是融资工具 B.都是流通证券 C.享有相同权利 D.都是长期投资
E.都可以为投资者带来收益
14.根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括（）。A.价值相对指标 B.结构相对指杯 C.强度相对指标 D.动态相对指标 E.时期相对指标
15.下列关于所有权的表述中，正确的有（）。A.所有权是从物权 B.所有权是自物权
C.可对所有权人的物设置他项权利 D.共有是确定份额的共同所有
E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
1.《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。
（）
2.对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。
（）
3.建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。
（）
4.城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。
（）
5.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。
（）
6.商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。
（）
7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。
（）
8.城市蓝线应当与城市规划一并报批。
（）
9.建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。
（）
10.房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。
（）
11.房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（）
12.以预售商品房抵押的．该开发项目必须取得商品房预售许可证。
（）
13.商品房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交维修资金。
（）
14.建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。
()
15.房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com 记信息的查询范围。
()
16.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120号时。
（）
17.房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。
（）
18.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担日赔偿责任，所在机构承担建带责任。
()
19.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。()
20.欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。
()
21.居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。
（）
22.纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。
()
23.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
（）
24.单位缴存的住房公积金属个人所有。
()
25.垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。
（）
26.国库券是一种直接金融工具。
()
27.保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。
()
28.证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。（）
29.债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。
（）
30.强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。
（）
31.因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。
（）
32.某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。
（）
33.某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。
（）
34.在财务分析指标中，应收帐款周转率越高，说明应收帐款收回越快，资产的流动性增强，因此应指标越高越好。
()
35.公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。
()
36.反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。
()
37.楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。
()
38.工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。()
39.地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。
（）
40.房地产抵押权是一种担保债权。
（）
四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分．)
(一)2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com 年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
1.该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。
A.该市人民蚊府土地管理部门
B.该区人民政府土地管理部门
C.该区人民政府
D.该市人民政府
2.甲公司应向土地管理部门缴纳()。
A.土地补偿费
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费
D.房屋拆迁安置费
3.乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（）。
A.由城市房产管理部门认定
B.由城市规划行政主管部门认定
C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D.由乙机构根据经验确定
4.下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（）。
A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明
B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议
C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决
D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉 建设工程教育网提供
5.甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
6.该项目的工程竣工验收工作由（）负责组织实施。
A.该区人民政府建设行政主管部门
B.该市工程质量监督机构
C.甲公司
D.丙公司
7.在办理商品房预购手续时，王某（）。
A.可以申请住房公积金贷款
B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％
C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
时限 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
D.应当办理预购商品房抵押登记
8.王某购买的住宅的产权登记面积为（）。A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积 9.王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（）元。A.100 B.140 C.1100 D.1540
（二）甲房地产开发公司。（以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（）。
A.能保本而接受的最高地价 B.能保本而接受的最低地价
C.能取得正常利润而接受的最高地价 D.能取得正常利润而接受的最低地价
11.目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为（）。A.增加税收 建设工程教育网提供 B.提高存贷款利率 C.调整土地供给结构 D.减少公共工程开支
12.该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70％以上用于建造90平方米以下的住房，则该指标为统计指标中的（）
A.结构相对指标
B.强度相对指标
C.比较相对指标
D.比例相对指标
13.甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入（）。
A.货币资金的期末余额
B.经营活动产生的现金流量 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
C.投资活动产生的现金流量
D.筹资活动产生的现金流量
14.乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为（）
A.绿地率
B.容积率
C.建筑密度
D.住宅和商业用地的面积
15.下列关于双方达成协议的表述中，正确的是()。A.双方达成的是一种单务合同
B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C.甲公司是乙公司的被代理人
D.甲公司开始支付的款项是一种定金
参考答案
一、单项选择题
01、D 06、A
11、A
16、A
21、D
26、B
31、C
36、B
02、C 07、C
12、A
17、B
22、D
27、A
32、D
37、B
03、B 08、A
13、B
18、C
23、B
28、C
33、C
38、D
04、D 09、C
14、D
19、C
24、C
29、C
34、D
39、B
05、B
10、B
15、C 20、B
25、B 30、D
35、A 40、B
二、多项选择题
1、ACD
2、ABD
3、ADE
4、CD
5、BCDE
6、BDE 7 AC
8、ADE
9、AD 1O、BCD
11、ABDE 12 ABD
13、ABE
14、BCD
15、BC
三、判断题
01、× 06、×
11、×
16、√
21、×
26、√
31、√
02、√ 07、√
12、√
17、√
22、×
27、×
32、×
03、× 08、√
13、√
18、×
23、√
28、√
33、√
04、× 09、×
14、√
19、√
24、√
29、×
34、×
05、√
10、√
15、√ 20、×
25、× 30、×
35、√ 估价资料下载：评估师信息网 http://bbs.imcpv.com
36、×
37、√
38、×
39、×
40、√
四、综合分析题
01、A 02、B 03、BC 04、ABC 05、C
06、D 07、ABC 08、AD 09、D
10、D
11、AD
12、A
13、B 14 C
15、C
第二篇：2008年房地产基本制度与政策试题及答案
2008年房地产估价基本制度与政策试题及答案
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。
A．低收入
B．中低收入
C．中等收入
D．所有
2．甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（）年。
A．3
3B．3
5C．38
D．40
3．国有土地所有权由（）代表国家行使。
A．国务院
B．国务院土地行政主管部门
C．市、县人民政府
D．市、县人民政府土地行政主管部门
4．依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
5．城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。
A．房屋拆迁公告发布
B．房屋拆迁许可证颁发
C．签订房屋拆迁协议
D．房屋拆迁实施
6．工业用地不得以（）方式出让。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
7．房屋抵押权自（）之日起生效。
A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记
D．核发他项权利证书
8．出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（）提出。
A．城镇体系规划
B．土地利用总体规划
C．修建性详细规划
D．控制性详细规划
9．划定城市规划紫线的作用是确定（）。
A．绿地控制范围
B．历史建筑保护范围
C．地表水保护范围
D．城市基础设施用地控制界线
10．折价处置抵押房地产的，应当参照（）。
A．原购买价
B．重建价格
C．重置价格
D．市场价格
11．某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。
A．40 000
B．53 600
C．66 800
D．80 000
12．商品房预售合同登记备案应由（）办理。
A．房地产开发商
B．房地产销售代理机构
C．商品房预购人
D．房地产开发商和商品房预购人共同
13．在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（）万元之间。
A．60-100
B．64-80
C．64-100
D．80-100
14．甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3 000万元和5 000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。
A．0.3B．0.5C．0.8
D．1.0
15．权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。
A．预告
B．变更
C．更正
D．异议
16．某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（）万元。
A．2.48
B．7.1
3C．13.50
D．31.00
17．注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（）元以下的罚款。
A．1000
B．5000
C．10000
D．30000
18．房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（）日前，申请延续注册。
A．1
5B．30
C．60
D．90
19.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（）。
A．属于房地产开发企业
B．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
20．业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（）合同。
A．物业托管
B．物业服务
C．物业管理
D．物业委托
21.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（）元。
A．4200
B．5880
C．8640
D．86400
22.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。
A．330
B．350
C．440
D．870
23．县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。
A．0.4～8
B．0.4～1
2C．0.6～12
D．0.9～18
24．职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（）存款利率计息。
A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．1年零存整取
25．按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括（）。
A．仓储用地
B．特殊用地
C．水域和其他用地
D．工业用地
26．电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（）。
A．超短波<短波<微波<中波<长波
B．微波<超短波<短波<中波<长波
C．微波>超短波>短波>中波>长波
D．超短波>短波>微波>中波>长波
27．由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（）。
A．条形基础
B．桩基础
C．箱形基础
D．整体式筏式基础
28．建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。
A．密度
B．表观密度
C．密实度
D．孔隙率
29．某建设项目工器具及生产家具购置费用2 000万元，建筑安装工程费用5 000万元，工程建设其他费用3 000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％，基本预备费率5％，则基本预备费为（）万元。
A．500
B．81
5C．1445
D．1473
30．作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（）。
A．宗地图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
31．增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（）。
A．非竞争性
B．非排他性
C．竞争性
D．排他性
32．某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是（）。
A．销售收入增加0.24％
B．销售收入增加3.76％
C．销售收入减少0.24％
D．销售收入减少3.76％
33．如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（）。
A．需求拉动型通货膨胀
B．成本推动型通货膨胀
C．结构失调型通货膨胀
D．预期型通货膨胀
34．属于直接房地产金融形式的是（）。
A．房地产开发企业流动资金贷款
B．商品房开发贷款
C．居民住房消费贷款
D．房地产开发企业发行股票
35．按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是（）
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
36．张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是（）。
A．张某
B．李某
C．赵某
D．甲保险公司
37．某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为（）元/㎡。
单位：元/㎡
楼盘
456
910
112
314
单价
2800
1900
2200
2250
2600
3000
2131
1500
2000
1980
2900
1500
2300
2200
2400
A．1500
B．1950
C．2131
D．3000
38．企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。
A．资产增加，所有者权益增加
B．资产减少，所有者权益减少
C．资产增加，所有者权益减少
D．资产减少，所有者权益增加
39．下列情形中，诉讼时效为2年的是（）。
A．身体受到伤害要求赔偿的B．寄存财物被丢失的C．环境遭污染或损害的D．借出的资金未能收回的
40．委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。这体现了拍卖活动应当遵循的（）。
A．公开原则
B．公平原则
C．公正原则
D．诚实信用原则
二.多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（）。
A．警告
B．罚款
C．限期改正
D．限期拆除
E．没收实物
2．《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（）。
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
3．下列房地产中，不得抵押的有（）。
A．集体所有的土地使用权
B．村办企业厂房
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋
D．宅基地
E．已经设定抵押权的房地产
4．《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有（）。
A．房屋所有权转让
B．房屋抵押
C．在建工程抵押
D．预购商品房抵押
E．预购商品房
5．《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（）。
A．合法建造取得的房屋所有权
B．最高额抵押权的设定
C．主债权转让申请抵押权转移
D．房屋所有权人更名
E．受赠取得的房屋所有权
6．房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）等。
A．房地产估价机构具有一、二级资质
B．分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C．在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D．有固定的经营服务场所
E．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
7．城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（）。
A．向原估价机构申请复估
B．申请行政复议
C．向人民法院提起诉讼
D．自行委托估价机构评估
E．申请估价专家委员会鉴定
8．住房置业担保（）。
A．由专门的机构承担
B．是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C．提供的保证方式是连带责任保证
D．实行保证金制度
E．最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
9．按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。
A．陈某的儿子
B．陈某的经纪人
C．陈某的继母
D．陈某的女儿
E．护理陈某多年的保姆
10．下列墙体中，属于非承重墙的有（）。
A．围墙
B．外墙
C．隔墙
D．填充墙
E．幕墙
11．工程造价控制的主要方法有（）。
A．价值工程
B．协议发包
C．合同管理
D．非限额设计
E．可行性研究
12．一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（）。
A．城市化水平的提高
B．房地产开发建设的技术进步
C．房地产本身价格的提高
D．消费者收入水平的提高
E．房地产开发建设要素价格下降
13．宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（）。
A．对购买经济适用住房提供优惠利率
B．提高法定存款准备金率
C．在公开市场卖出政府债券
D．规定商业银行最高贷款额度
E．提高再贴现利率
14．企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有（）。
A．资产报酬率
B．销售净利率
C．资产负债率
D．存货周转率
E．股东权益报酬率
15．下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有（）。
A．拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B．如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C．委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D．承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E．即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责
三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）
1．物业管理业不属于房地产中介服务业。（）
2．经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）
3．国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（）
4．转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（）
5．拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（）
6．商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（）
7．新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）
8．以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（）
9．城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（）
10．最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（）
11．房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）
12．任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（）
13．对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（）
14．不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（）
15．在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）
16．从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（）
17．凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（）
18．依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。（）
19．商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。（）
20．房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（）
21．因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。（）
22．房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（）
23．2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4％的税率征收房产税（）
24．住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。（）
25．任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。（）
26．对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。（）
27．单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。（）
28．某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元，现场经费为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。（）
29．房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（）
30．为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。（）
31．经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。（）
32．明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。（）
33．在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1 000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款500万亿元，则该国的现实货币为l 800万亿元。（）
34．股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。（）
35．封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。（）
36．保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。（）
37.统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（）
38.无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。（）
39.一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。（）
40.拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（）
四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。
1．根据国家有关法规，闲置土地满（）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A．6个月
B．1年
C．2年
D．3年
2．程某购买的住房（）。
A．是具有保障性质的政策性商品住房
B．是廉租住房
C．是中小套型的住房
D．其土地使用权最高期限不超过70年
3．该开发项目资本金不得低于（）万元。
A．380
B．760
C．1140
D．1330
4．该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（）。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．甲房地产公司和乙建筑公司
D．甲房地产公司或乙建筑公司
5．程某发现的房屋质量问题，应由（）承担保修责任。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．丙物业公司
D．工程质量监督部门
6．在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权更正登记
C．房屋所有权转移登记
D．房屋抵押权登记
7．下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（）。
A．业主交存的住宅专项维修资金属业主所有
B．业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管
C．程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金
D．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％的，应及时续缴
8．如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。（）
A．物业公司人员的工资、社会保险
B．物业公司管理人员的奖金
C．物业服务区域清洁卫生费用
D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用
9．程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（）。
A．住房公积金贷款实行低利率政策
B．使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金
C．程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款
D．住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息
（二）甲公司在面积为10000㎡的土地上开发建设一写字楼，建筑覆盖率为45％，总楼层为6层，-层和二层面积相等，三层以上为标准层，总建筑面积为20000㎡。建成后，某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为6800万元。经估价师测算，确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的，且该写字楼可实现的市场价格为8840万元，若全部销售可以获得利润680万元。乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表，向甲公司提供了抵押贷款5500万元，期限为3年。甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险，并设定了附加保险。
10．该写字楼标准层面积为（）㎡。
A．2750
B．3000
C．3333.3
3D．4500
11．该写字楼的经济成本为（）万元。
A．6800
B．7480
C．8160
D．8840
12．甲公司取得的贷款属于（）。
A．自营贷款
B．委托贷款
C．短期贷款
D．担保贷款
13．甲公司在向丙保险公司投保企业财产保险基本险时，可增设的附加险为（）
A．水管爆裂保险
B．洪水保险
C．雪灾保险
D．雷击保险
14．乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（）。
A．速动比率
B．资产负债率
C．资产报酬率
D．流动比率
15．甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（）。
A．估价委托合同
B．抵押合同
C．借款合同
D．保险合同
一、单选题：
1.A 2.A 3.A 4.B 5.B 6.D 7.C 8.D 9.B 10.D 11.C 12.A 13.C 14.C 15.C 19.D 20.B 21.B 22.B 23.C 24.B 25.C 26.C 27.D 28.B 29.A 30.B 31.A 32.C 36.B 37.A 38.B 39.D 40.C
二、多选题：
1.BCDE 2.ACE 3.AD 4.ABDE 5.AD
6.BDE 7ACDE 8.ACE 9.BD 10.ACDE 11.ACE 12.AD 13.BDE 14.ABD 15.CDE
三、判断题：
1.√
2.×
3.√
4.√
5.×
6.×
7.×
8.√
9.√
10.√
11.×
12.×
13.√
14.×
15.×
16.×
17.×
18.√
19.√
20.√ 21.√
22.×
23.√
24.√
25.√
26.C 27.√
28.×
29.×
30.√ 31.√
32.×
33.√
34.×
35.×
36.×
37.×
38.×
39.×
40.C
四、综合分析题：
1.C 2.AC 3.B 4.A 5.A
16.B 17.B 33.B 34.D 18.B 35.A
第三篇：房地产试题及答案
二、单项选择题
1．房地产的特点不是（D）。
A、不可移动性 B、保值性C、个别性 D、短暂性 2．不属于房地产法律关系构成要素的是（C）。A、主体 B、客体C、房地产法 D、内容 3．我国土地所有权的归属不可能是（D）。
A、全民所有 B、国家所有C、集体所有 D、个人所有
4．土地使用权出让市场由（D）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。A、政府和企业共同经营 B、企业代理经营C、国家委托经营 D、政府垄断经营
5．土地使用权出让的最高年限为（D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年
6．土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（C）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年
7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（D）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年
8．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（A）。A、租金 B、出让金C、使用费 D、补偿安置费
9、以下不是公房租赁原则的是（）。
A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配 C、实行“以租养房”、“适当照顾职工负担” D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化
1．房地产的（C）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A适应性
B对专业管理的的依赖性 C位置的固定性
D相互之间的影响性 2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C)个月可收回投资.A 50.5 B 60 C 65 D 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(B)
A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（C）
A 房屋出租
B 房地产抵押
C 土地使用权出让
D 土地使用权转让
5．一般来说，认知定价法所确定的价格（Ａ）价值定价法所确定的价格。Ａ高于
Ｂ低于
Ｃ等于
Ｄ高于等于
6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为(C)万台.A102
B120 C108
D88 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列说法不正确的是(A)
A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。
C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上
D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。答案：
解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（B）A
P（1+i）n
B P（1+i*n）C
P*n*i
D A（1+i）n 解析：Fn= P（1+i*n）
9．某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（B）A 101万元
B 137万元
C 256万元
D 500万元 解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．从房地产投资的角度说,风险是指(B)
A房地产投资结果的好坏程度
B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度
D房地产开发程度 11．风险最大的是商业物业风险,是因为(A)A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 B商业投资的预测最难
C商业的社会发展方向不易预测
D商业人员无法竞争时心理变化很大
12．房地产开发活动可从（D）两个方面进行考察。A投资资金量和预期收益资金
B资金流通方式和对策 C出租、出售或经营形态
D物质形态和货币形态 13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（A）A销售收入
B开发利润
C成本利润率
D投资回报率 14．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（B）
A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。
B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围
D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（C）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A10日
B15日
C1个月
D2个月
解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
16．个人住房抵押贷款期限可长达（C）年。A 10 B 20
C 30
D 50 17．关于贷款担保说法错误的是（B）
A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。
C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D贷款有保证、抵押、质押三种形式。18．（A）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A市级购物中心 B区购物商场 C居住区商场 D邻里服务性商店
19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（Ｄ）
Ａabcd
Ｂbacd Ｃcabd
Ｄacbd 解析：应明确调查的步骤。
21．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B）调查。A消费者类别
B消费者社会阶层分布 C消费者购买能力
D消费者购买习惯 23．在房地产市场的分类中,二级市场是指(B)A土地使用权转让市场
B新建商品房租售市场
C 土地使用权出让市场
D土地使用权出让和新建商品房租售市场 24．某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（A）
A12%
B12.55%
C12.68%
D12.45% 25．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该
项投资的税后现金回报率为(C)。
A 4.7%
B 7%
C 11%
D14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％
26．借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为(C A等额还本付息法
B菲尔德法 C汽球法
D还款常数法
27．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括(D)A基准收益率
B目标成本利润率
C目标投资利润率
D目标财务杠杆比率
28．某土地面积为4 000 2,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为(B).A 1000㎡
B1240㎡
C22000㎡
D1800㎡
解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般说来,标准方差越小,投资风险(A)
A越小 B越大
C越难控制
D越难估算
30．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（C）的主要工作内容。A 会计师
B 经济师
C 估价师 D 工程师
31．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A）A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率
32．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（D）的工作内容．
A物业管理
B设施管理 C资产管理
D组合投资管理 33．房地产投资信托按(D)的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型
B抵押方式
C投资业务
D信托性质 34．编制工程进度计划的方法有横道图法和(A)
A网络图法
B表格法
C竣工图法
D坐标图法 解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法 35．判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其(D)A共代理了多少项目 B代理成交额是多少 C人员素质
D代理的成功率有多大
一、单选[共20题，每题1分，总计20分]
1、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积
37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（D）。
A．92500m2
B．88800m2
C．80000m2
D．76800m2
2、动态投资回收期是指项目以（C）所需的时间。
A．经营收入抵偿全部投资
B．全部现金流入抵偿全部现金流出
C．净收益抵偿全部投资
D．净收益现值抵偿全部投资
3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（B）支付。
A．承租人
B．业主
C．承租人和业主共同
D．物业管理公司
4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（A）的客户认识所营销的物业。
A．潜在B．过去
C．现在D．未来
5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B）。
A．40.9%
B．54.7%
C．56.7%
D．61%
6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（D）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
A．还需投入50万元建设资金
B．还需投入450万元建设资金
C．还需投入800万元建设资金
D．在此情况下
7、（D）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。
A．利息率 B．销售利润率 C．速动比率 D．目标收益率
8、经营性房地产项目的成本收益率等于（B）乘以100%。
A．开发商利润/总开发成本
B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本
C．开发商利润/总开发价值
D．正常经营年份的经营收入/总开发成本
9、房地产开发项目的建设过程是指（B）的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
10、对于价格弹性的以下描述中，（D）是正确的。
A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感
B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样
C．供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（B）。
A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%
12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（C）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
A．空间分布 B．人口分布 C．时间分布 D．经济分布
13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。
A．质量 B．品牌 C．价格 D．类型
14、建筑功能评价是指（B）。
A．对建筑物功能价值的估算
B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度
C．对建筑产品价值的估算 D．对建筑产品社会性功能的评估
15、以下选项适于在新区开发的建筑是（C）。
A．娱乐用房 B．写字楼 C．高级住宅和公寓 D．餐饮用房
16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（C）。
A．投资机会选择 B．投资机会决策分析
C．投资机会选择与决策分析 D．市场分析和项目财务评价
17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。
A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同
B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同
C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同
D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同
18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（D）。
A．工程保险 B．工人人身保险 C．第三方保险 D．质量保险
19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（C）。
A．30% B．32% C．33% D．18%
20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（C）的融资贷款。
A．70%左右 B．80%左右 C．90%左右 D．60%左右
三、多项选择题
1．房地产法的调整对象包括有（A、C）。
A、房地产行政关系 B、房地产建设关系 C、房地产民事关系 D、房地产刑事关系 E、房地产经济关系 2．房地产业包括（A、B、C、D、E）。
A、房地产中介 B、土地使用权的出让 C、土地开发和房屋建设D、房屋买卖 E、房地产抵
3．房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、个别性D、永久性 E、不可移动性 5．可以成为房地产法律关系客体的是（A、B、D、E）。A、建材 B、建造技术 C、建筑工人
D、房屋 E、建造行为 6．土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳（D、E）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。
A、出让金 B、租金 C、使用费
D、补偿费 E、安置费
8．国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（A、B、C、D）。
A、占有权
B、使用权 C、转让权 D、抵押权
E、质押权
11、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（B、C、E）。A、出让 B、抵押 C、转让 D、质押 E、租赁
1．房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ABCD）A变现性差
B投资额巨大
C投资回收周期长
D需要专门的知识和经验 E具有过人的胆量和风险承担精神。
2．银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（ABCE）因素。A抵押物的流动性
B贷款期限的长短
C通货膨胀的预期
D贷款企业的信用等级
E所处的市场条件
解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。
3．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（BCD）。A企业资信等级
B项目基本情况 C市场分析结果
D财务评价指标 E贷款担保方式
4．写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（AB）确定。A消费价格指数
B商业零售价格指数
C上证价格指数
D建安工程价格指数
E中房价格指数
5．对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（BCDE）方面。A销售收入
B物业增值
C减少纳税
D股权增加
E 租金
6．对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ACE）等后果。A租金收入减少
B附加支出增加 C物业资本价值下降
D运营成本下降 E租客要求更大的租金折扣
7．投资者可以控制的风险包括(CDE)
A利率风险
B政策性风险
C 资本价值风险 D持有期风险
E比较风险 解析：AB属于系统风险.8．居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ABC）等。
A普通住宅
B公寓
C别墅 D客栈
E酒店
10．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ＡＢD）方面
A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量
C对对工程中的配套设备进行检验。
D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E关注各项工程的工作量。
11．下列说法不正确的是（CDE）
A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 B营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率
C城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 D教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 E现行营业税的税率为3％
13．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（ＡＣＤ）的模
Ａ同质偏好
Ｂ同形偏好
Ｃ集群偏好
Ｄ分散偏好
E心理偏好
14．盈亏平衡分析的基本方法是建立（CE）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A销售收入与成本
B销售收入与费用
C成本与产量
D利润与成本
E销售收入与销量 15．财务评价的辅助报表包括（BDE）
A损益表
B总投资估算表
C资产负负债表 D经营成本表
E借款偿还表 解析：AC为基本报表。
41、房地产间接投资包括（BD）。
A．置业投资 B．购买房地产开发企业的股票
C．开发投资 D．购买房地产投资信托基金
42、投资型物业购买者购买行为受（ABC）的制约。
A．房地产投资收益水平B．其他投资工具的收益水平
C．市场内使用者需求特点、趋势和偏好 D．购买者自身特点偏好
43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（ABC）。
A．管理费 B．利润
C．施工机械使用费 D．所得税
44、工程款支付一般按时间大致分为（ABCD）。
A．退还保留金 B．最终付款 C．预付款 D．工程进度付款
45、房地产市场宣传的手段主要有（ACD）。
A．发送售楼书 B．市场调查 C．展示样板房 D．制定现场广告牌
46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ABC）。
A．社会平均利润率 B．资本供求状况 C．国家宏观信贷政策 D．目标收益率
47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ABD）特点。
A．土地费用高 B．投资风险减少 C．投资风险增加 D．开发周期缩短 E．开发周期延长
48、公开招标通常适用于工程项目（ACD）的开发项目建设。
A．建设周期较长 B．工程性质比较特殊 C．规模较大 D．技术复杂 E．工期紧迫
49、旧城区房地产开发的特点是（ABDE）。
A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发
B．开发费用高昂、环境污染严重 C．旧城区人口密度大、建筑密度小
D．旧城区的建筑物多是危旧房 E．旧城区受城市规划限制更苛刻
50、政府对房地产市场政策干预的原则是（ACDE）。
A．目标的确定性 B．政策的可间断性与协调性 C．政策的针对性 D．政策的导向性
E．政策的公平性和效率
51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（ABCD）。
A．建筑容积率及总建筑面积 B．地上建筑面积及密度
C．规划建设用地面积及建筑高度 D．绿地率和停车位个数 E．地下建筑面积及有效面积系
52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ABCD）。
A．销售税金 B．土地使用税金 C．房产税金 D．企业所得税 E．城市规化税
53、属于影响产品成本高低的因素是（ABCD）。
A．生产技术方案 B．生产规模 C．生产组织方式 D．技术水平与管理水平
E．物质供应与产品销售条件及人民的消费水平
54、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ABCD）。
A．客户评价 B．项目评估 C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额
55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（ABC）。
A．可能面积的组合 B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
D．每平方米的租金
E．室内的装修
六、简答题
1．简述房地产法律关系的概念及构成要素
1．房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。房地产法律关系与其他法律关系一样，也具有主体、客体和内容三个基本要素。(1)房地产法律关系主体。房地产法律关系主体是指参与房地产法律关系并享有权利和承担义务的当事。（2)房地产法律关系的客体。房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的事物。房地产法律关系客体也包括物、行为和智力成果三大类。
2．简述房地产的特点
2、房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（1）不可移动性：位置固定，不可移动，或者移动后丧失其经济价值。（2）永久性：土地永久。建筑物可长期使用，相对其他物来说也具有永久性。（3）个别性：房地产基本上都是特定物，如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物，由于处于不同地理位置、周边环境，其价值和使用价值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地资源有限，随着人口增长和经济的发展，人们对房地产的需求量会不断增长。房地产保值增值成为一种规律性的现象。
3．简述房地产法的调整对象
3．房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。房地产法调整的对象是房地产关系和以房地产关系为核心的经济关系。基本上可分为房地产行政关系和房地产民事关系两大类：（1）房地产行政关系，是指国家行政机关根据行政职能与被管理者之间发生的有关房地产的法律关系。（2）房地产民事关系，是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。
4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件
4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应符合工业用地或其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
5、简述商品房预售的概念和条件
5、商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下条件：（1）已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设规划许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期。（4）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
6、简述房地产开发的特点
6、房地产开发的特点：（1）涉及面广。涉及到规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、房地产、文教卫生、园林、环境、银行等部门。（2）工程项目多。如住宅区，小项目几十项、大项目几百项，包括配套项目和附属工程。（3）投资量大，综合成本高。（4）建设周期长。
7、简述房地产开发应遵循的原则
7、房地产开发应遵循的原则：（1）严格执行城市规划原则。《城市规划法》和《城市房地产管理法》确定了“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，服从城市规划管理”。“房地产开发必须严格执行城市规划”。（2）坚持经济、社会和环境效益统一的原则。经济效益是房地产开发生存与发展的必备条件，社会效益是指房地产开发对全社会的效果和利益，环境效益是指造福群众、造福后代、改善城市形象。三者统一才能保持强大的生命力。（3）按照土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地的原则。（4）设计、施工必须符合标准和规范，项目竣工验收合格后方可投入使用的原则。（5）鼓励开发、建设居民住宅的原则。
8、简述不得转让的房产
8、不得转让的房产主要有：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、法规规定禁止转让的。
1、何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？
答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。
（2）、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。
（3）、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。
2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。答题要点:
（1）、开发项目选址定点审批阶段：取得《选址规划意见通知书》；
（2）、申请《建设用地规划许可证》阶段，规定了用地性质、位置和界限；
（3）、规划设计条例审批阶段：下达《规划设计条件通知书》；
（4）、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的《规划设计方案审批通知书》；
（5）、申请《建设工程规划许可证》：作为允许进行开放的正式执照；
（6）、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证，整体工程，综合验收签竣工报告；
3、简述住宅开发项目的特点
答题要点：（1）、市场潜力巨大。
（2）、开发投资风险相对减小。
（3）、多元化的市场需求。
（4）、对开发商投资能力要求较低。
4、物业代理的作用有哪些？
答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。
（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。（6）、提高市场运行效率
5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？ 答题要点：（1）、项目管理是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，已成功地实现项目预期目标的活动。
（2）、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能和控制职能。
6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些？
答题要点：
1、企业素质
2、资金实力
3、企业偿债能力
4、经营管理能力
5、获力能力
6、企业在贷款银行的资金流量
7、企业信誉
8、其它指标。
7、可行性研究的作用。答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据；
（2）是筹集建设资金的依据；
（3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；
（4）是编制下阶段规划设计方案的依据；
8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？
（1）招投标：指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，邀请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。（2）公开招标、邀请招标、议标。
9、工程项目管理的含义和主要内容包括那些？275 答题要点：（1）、工程项目管理通常是指开发建设项目施工阶段的管理，对房地产开发项目而言，通常取其狭义的含义。工程项目管理是房地产开发项目管理工程中的重要环节，开发商进行工程项目管理的目标，是在预算成本和计划工期范围内，高质量的完成工程施工工作。
（2）、主要内容包括：主要有质量、进度、成本控制、合同、安全、信息管理、开发商、建筑师、承包商等关系的协调。
10、机构投资者对房地产市场的参与方式有哪些？326 答题要点：（1）直接投资和间接投资方式；
（2）权益性投资和债务性投资方式；
（3）权益参与贷款；
（4）售后租期。
计算题
1、某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)答案: 该酒店第一年末的净收益现值为: P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元 该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元
2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销
售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少? 答案:(1)项目总开发价值: 项目总建筑面积: 40000×1.6=64000平米 总销售收入: 4700×46000=30080万元 销售税费: 30080×6.5%=1955.2万元
项目总开发价值: 30080-1955.2=28124.8万元(2)项目总开发成本: 土地成本: 1000×64000=6400万元 建造成本: 1400×64000=8960万元 专业人员费用: 8960×8%=716.8万元
管理费用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元 财务费用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元 b建造成本专业人员费用管理费用利息:
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元 c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元
销售费用: 30080×2.5%=752万元
总开发成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元
(3)开发商成本利润率: 开发商利润: 28124.8-22166.21=5958.59万元
开发商成本利润率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%
某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为12%，问月还款额为多少?如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?
房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式: 1.投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价
说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.2.投资回收时间分析计算公式:
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12 说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范 围也更广,但有其片面性.用这个公式反推过来就OK了，不是精确的计算方式，希望多参考下（宏观经济学）
七、论述题
1．论述房地产法的基本原则。
1．房地产法的基本原则是：(1)坚持国家垄断城镇土地一级市场，国有土地有偿、有限期使用原则。我国《城市房地产管理法》明确规定了这一原则。凡进行房地产开发者，必须先获得房地产开发用地的土地使用权，由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给受让人，由受让人向国家支付土地使用出让金。(2)保护房地产所有权的原则。国家立法保护房地产所有权，禁止任何组织和个人用任何形式侵犯国家、集体和个人的房地产所有权。(3)国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下，居住水平低、危房棚户改造慢。对此，国家采取一系列措施加快住宅建设步伐。如税收优惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。
2、论述土地使用权出让的特点。
2．土地使用权出让的特点：(1)土地使用权出让是以土地所有权和使用权分离为基础的。土地使用权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排除他人干涉的权利，是物权。(2)土地使用权出让是有偿的。土地使用者必须向国家支付一定数额的出让金。出让金的构成，既包含一定年限内的地租，也包含出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿、安置费用等。(3)土地使用权出让是有一定年限的。这个最高年限由法律予以明确规定，实际出让年限由土地使用权出让合同约定，但不得超过最高年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，最高出让年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者权利效力不及于地下之物，即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利。
3．论述房地产转让的特点。
3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从法律上看，房地产转让具有以下特征：（1）房地产转让人必须是房地产权利人。（2）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利，包
括：国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权。（3）房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式，主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等。（4）房地产转让属于要式民事法律行为。即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”房产转让时，房屋所有权及其土地使用权必须同时转让。地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。
4．论述房地产抵押的概念及特点。4．房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保，确立的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有：（1）房地产抵押权是为担保债权而设立的，与所担保的债权是主从关系，对其具有附从性。（2）房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。（3）房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。（4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。（5）房地产抵押权的追及性，即抵押人将抵押房地产转让给他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议。
5．论述房屋租赁的原则及规定。
5、公房租赁，应遵循以下原则：(1)充分利用、合理分配；(2)实行“以租养房”、“适当照顾职工负担”；(3)逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化。同时国家规定：(1)承租人可以依照政府规定与第三人换房；(2)与承租人同住的亲属可以继承住房租赁权；(3)住房承租人对翻修改建后的房屋有优先承租权。 私房租赁应遵循以下原则：(1)主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交纳房租，出租人有修缮义务。(2)公平合理。一般租金不超过房屋修缮费、折旧费、管理费、税款和法定利息。同时国家规定私房租赁：(1)房屋所有权必须清楚；(2)私房出租必须是自住有余；(3)出租人与承租人签订租赁合同，并报房屋所在城市的房管机关备案；(4)房屋租金标准由政府规定；(5)承租方应妥善保管和使用房屋，出租人应对房屋及设备及时检修，保障居住安全。
1、结合实际说明房地产开发之利。答题要点：
（1）、相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本
收益率能达20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100%。喜爱房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。
（2）、能够获得税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的经营收入为基数并以固定税率征收的。并且如果置业投资者投资的经经营收入为负值，能以亏损来充抵其它投资的经营收入，从而在总体上获得减少缴纳所得税的好处。（3）、易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押担保品，所以投资者可以较容易得获得金融机构的支持，得到其投资所需的大部分资金。金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。（4）、能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建资本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性；又由于房地产是人类为生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。（5）、能提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。
2、房地产市场宣传的主要手段有哪些？结合实际说明目前人们最易于接受的是哪几种？ 答题要点：（1）、广告。广告旨在通过开发商直接或间接通过开发商的物业代理间接地向潜在的买家或租客就欲租售的物业进行宣传。根据项目推销的范围和重点，可选择印刷广告、网络广告、广播电视广告和招贴广告等多种形式。（2）、邮寄宣传品。通过邮寄宣材料进行房地产市场宣传可单独使用，也可作为报刊广告的辅助手段。主要邮寄对象是根据有关线索筛选出的潜在买家或租客。（3）、发送楼书。售楼书是有关物业的详细介绍材料。这类材料通常印制成精美考究的小册子，对于易变动的资料如售价等也可印制成活页附在里面。售楼书一般仅寄给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的人，或直接寄给那些已知的对租买该物业有兴趣的人。（4）、现场广告牌和广告围栅：几年来开发商越来越注重利用开发项目施工工地的围栅板进行广告宣传。这种宣传有两个优点，首先，挡住了施工现场的不雅景观，给过往行人提供一个良好的、有吸引力的景观；其次，该种广告有助于强化项目的市场形象。这种广告能很好的配合项目其它的市场宣传工作，使人们对项目、开发商留下良好的、持久的印象。（5）、楼盘推出庆典仪式。在某些情况下，有必要在工程建设过程中进行封顶仪式或工程竣工后举行庆典仪式，已正式将所开发的楼宇推向市场。
（6）、现场展示样板房：当建筑物施工完毕后，对开发商来说很重要的一点就是提供样板房，即将建筑物的某一层或某层的一部分进行装修、配器家具设备和必要的装饰品，共有兴趣买楼或租住的人士参观，让其亲身感觉假如入住该建筑物，将是一种如何的感觉。
总之，市场宣传活动的原则，就是要尽最大的可能给使用者留下美好的第一印象。
第四篇：《房地产基本制度与政策》试题
《房地产基本制度与政策》试题
（本试题全部为客观题，请按题号要求在答题卡作答）中华人民共和国
监制
重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。
（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至40信息点；
（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号41至55信息点；
（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至110信息点；
（4）案例分析题的答案填涂在答题卡中题号56至70信息点。
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1.我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A．低收入
B．中低收入
C．中等收入
D．所有
2.甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（）年。A．3B．3C．38
D．40
3.国有土地所有权由（）代表国家行使。A．国务院
B．国务院土地行政主管部门 C．市、县人民政府
D．市、县人民政府土地行政主管部门
4.依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
5.城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。A．房屋拆迁公告发布
B．房屋拆迁许可证颁发 C．签订房屋拆迁协议
D．房屋拆迁实施 6.工业用地不得以（）方式出让。A．招标
B．拍
C．挂牌
D．协议
7.房屋抵押权自（）之日起生效。
A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记
D．核发他项权利证书
8.出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（）提出。A．城镇体系规划
B．土地利用总体规划 C．修建性详细规划
D．控制性详细规划
9.划定城市规划紫线的作用是确定（）。A．绿地控制范围
B．历史建筑保护范围 C．地表水保护范围
D．城市基础设施用地控制界线
10.折价处置抵押房地产的，应当参照（）。A．原购买价
B．重建价格
C．重置价格
D．市场价格
11.某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A．40 000
B．53 600
C．66 800
D．80 000
12.商品房预售合同登记备案应由（）办理。A．房地产开发商
B．房地产销售代理机构 C．商品房预购人
D．房地产开发商和商品房预购人共同
13.在司法处置拍中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍流拍，则第二次拍保留价的范围应在（）万元之间。A．60—100
B．64—80
C．64—100
D．80—100
14.甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A．0.B．0.C．0.8
D．1.0
15.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。A．预告
B．变更
C．更正
D．异议
16.某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（）万元。A．2.48
B．7.1C．13.50
D．31.00
17.注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（）元以下的罚款。A．1000
B．5000
C．10000
D．30000
18.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（）日前，申请延续注册。
A．1B．30
C．60
D．90
19.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（）。A．属于房地产开发企业
B．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
20.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（）合同。A．物业托管
B．物业服务
C．物业管理
D．物业委托
21.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（）元。A．4200
B．5880
C．8640
D．86400
22.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。A．330
B．350
C．440
D．870
23.县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。A．0.4～8
B．0.4～1C．0.6～12
D．0.9～18
24.职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（）存款利率计息。A．活期
B．3个月整存整取 C．6个月整存整取
D．1年零存整取
25.2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。A．4000
B．5000
C．6000
D．7000 26.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30
B．4C．60
D．90
27.A房地产开发公司于2008年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2008年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2009年5月1日才开始动工建设。根据有关土地政策规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权后，不被无偿收回土地使用权的最迟动工开发时间为（）。A．2009年2月底
B．2009年3月底
C．2010年2月底
D．2010年3月底
28.某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应（）。
A．向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B．向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C．向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D．向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
29.城市基础设施用地的控制界线是（）。A．城市紫线
B．城市绿线
C．城市蓝线
D．城市黄线
30.国务院将房地产估价机构资质核准列为（）事项。A．行政备案
B．行政许可
C．行政处罚
D．行政复议
31.下列关于抵押的表述中，不正确的是（）。A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》 C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
32.对于中途变更规划、设计房地产的，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A．10
B．1C．20
D．30
33.下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（）。A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款
34.某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑 面积97㎡.该商品房的成交价格是（）。A．388000元
B．388640元
C．399640元
D．400000元
35.（）是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。A．房屋注销登记
B．房屋他项权利登记
C．房屋变更登记
D．房屋初始登记
36.根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（）。A.有不少于1000万元人民币的注册资本 B.有一定数量的周转住房 C.是非银行性金融机构
D.可要求借款人提供抵押反担保
37.下列关于《物业管理条例》业主大会制度，说法不正确的是（）。A．《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度 B．《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C．规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D．业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
38.下列关于住房公积金的表述中，正确的是（）。A.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B.住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15% C.职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内存储余额
D.个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别；应免征个人所得税
39.下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）。A．商品房买合同中约定的面积误差不得超过3％ B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 D．商品房买合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
40.2009年某市职工上一月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（）元。
A.12B.250
C.300
D.375
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两上以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
41.未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（）。A．警告
B．罚款
C．限期改正
D．限期拆除
E．没收实物
42.《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（）。
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍、变抵押房地产所得的价款优先受偿
B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍抵押房地产
D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变抵押房地产 43.下列房地产中，不得抵押的有（）。A．集体所有的土地使用权
B．村办企业厂房
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋
D．宅基地
E．已经设定抵押权的房地产
44.《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有（）。
A．房屋所有权转让
B．房屋抵押
C．在建工程抵押
D．预购商品房抵押
E．预购商品房
45.《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（）。A．合法建造取得的房屋所有权
B．最高额抵押权的设定
C．主债权转让申请抵押权转移
D．房屋所有权人更名
E．受赠取得的房屋所有权
46.房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）等。
A．房地产估价机构具有一、二级资质
B．分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C．在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D．有固定的经营服务场所
E．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
47.城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（）。
A．向原估价机构申请复估
B．申请行政复议
C．向人民法院提起诉讼
D．自行委托估价机构评估
E．申请估价专家委员会鉴定
48.住房置业担保（）。
A．由专门的机构承担
B．是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C．提供的保证方式是连带责任保证
D．实行保证金制度
E．最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
49.按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。
A．陈某的儿子
B．陈某的经纪人
C．陈某的继母
D．陈某的女儿
E．护理陈某多年的保姆
50.建设工程规划管理的主要内容有（）A．核发建设工程规划许可证
B．核发建设用地规划许可证 C．核发施工许可证
D．放线．验线
E．审定设计方案
51.下列关于一级房地产估价机构资质的条件，表述正确的是（）。A．从事房地产估价活动连续6年以上 B．取得房地产估价机构二级资质2年以上
C．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上 D．合伙企业的出资额人民币120万元以上
E．有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于30％
52.房屋租赁合同人为终止的情形有（）。A．将承租的房屋擅自转租
B．承租人无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上 C．公有住房无正当理由闲置6个月以上 D．因不可抗力导致合同不能履行 E．根据合同约定可以解除合同条款
53.根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B.建在幢内且为本幢服务的配电房 C.为多幢综合楼服务的物业管理用房 D.人防用的地下室
E.用作公共休息场所的架空层
54.下列属于物业管理企业的权利的是（）。
A．依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费 B．履行物业管理委托合同，提供物业管理服务 C．制止违反物业管理制度的行为
D．要求委托人协助管理
E．选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
55.计算土地增值税时，应扣除与转让房地产有关的税金，税金包括（）。A．营业税B．所得税
C．城市维护建设税
D．印花税
E．契税
三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）
71.物（）
72.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。
（）
73.国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。
（）
74.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。
（）
75.拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。
（）
76.商品房买中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（）业管理业不属于房地产中介服务业。
77.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。
（）
78.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（）
79.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作（）。
80.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范（）
围。
81.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）
82.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。
（）
83.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿 10 上记载，不颁发房屋权属证书。
（）
84.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不—致的，以不动产权属证书为准。（）
85.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支（）机构的注
册
房
地
产
估
价
师。
86.取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后方可从事房地产估价执业活动。（）
87.凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（）
88.依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。
（）
89.商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。
（）
90.房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。
（）
91.因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。
（）
92.房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。
（）
93.2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的（）住房，按
4％的税
率
征
收
房
产
税。
94.住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工
所
有。
（）
95.国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
（）
96.房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，不 宜对拆迁范围进行现场调查。
（）
97.商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。
（）
98.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，但可以含有升值或者投资回报的承诺。
（）
99.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。（）
100.在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（）
101.权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋所有权证。
（）
102.拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。（）
103.申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时间应不少于两年。（）
104.A房地产开发公司2006年5月发生过一次重大工程质量事故。2006年12月，该公司已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，有关部门给予了批准。
（）
105.根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，卫生洁具的最低保修期（）限
为
l
年。
106.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。
（）
107.根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。
（）
108.学校兴办的招
待
所
用
房，可
免
征
房
产
税。
（）
109.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。（）
110.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。
（）
四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。
56.根据国家有关法规，闲置土地满（）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。A．6个月
B．1年
C．2年
D．3年
57.程某购买的住房（）。
A．是具有保障性质的政策性商品住房 B．是廉租住房
C．是中小套型的住房
D．其土地使用权最高期限不超过70年
58.该开发项目资本金不得低于（）万元。A．380
B．760
C．1140
D．1330
59.该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（）。A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．甲房地产公司和乙建筑公司
D．甲房地产公司或乙建筑公司
60.程某发现的房屋质量问题，应由（）承担保修责任。A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．丙物业公司D．工程质量监督部门
61.在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（）。A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权更正登记 C．房屋所有权转移登记
D．房屋抵押权登记
62.下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（）。A．业主交存的住宅专项维修资金属业主所有
B．业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管
C．程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金
D．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％的，应及时续缴
63.如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。（）A．物业公司人员的工资、社会保险
B．物业公司管理人员的奖金 C．物业服务区域清洁卫生费用
D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用
64.程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（）。A．住房公积金贷款实行低利率政策
B．使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金 C．程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款 D．住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息
（二）2008年5月，李某在W省A市永康花园购买商品房一套，该住房由A市华天住房置业担保公司负责担保贷款8万元。2008年8月，李某委托A市天一房地产中介服务公司，出租该住房，经天一房地产中介服务公司联系，李某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2008年9月1日开始，为期两年，实际成交月租金800元。2009年3月，李某欲出售该房屋，又委托天一房地产中介服务公司实行独家代理销售，经天一房地产中介服务公司联系，李某与王某签订了房屋买契约，契约中载明的成交价格为16万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产交易管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，通知交易双方进行房地产评估，或按房地产管理部门确认的评估价格18万元缴纳税费，于是李某与王某委托A市春晖房地产评估有限责任公司进行了评估，评估价值为19万元。请回答下列问题：
65.按照有关规定，A市华天住房置业担保公司设立时，应有不少于（）万元人民币的实有资本 A．500
B．800
C．1000
D．1500 66.按国家规定，本例中，天一房地产中介服务公司应收的租赁代理费用最高为（）元。A．500
B．800
C．1000
D．1500
67.李某与王某应当在房地产转让合同签订后（）日内向当地房地产管理部门申报价格。A．15
B．30
C．60
D．90
68.按国家规定，本例中，李某委托天一房地产中介服务公司实行独家代理销售，天一房地产中介服务公司应收的房屋买代理费用最高为（）元。A．480
B．960
C．2400
D．4800
69.按照有关规定，A市春晖房地产评估有限责任公司在收取评估费时，所应采取的收费费率为（）。A．1.5‰
B．2.5‰
C．5‰
D．10‰
70.根据评估的结果为19万元，甲某与王某的契约中的成交价格应为（）。A．16万元
B．18万元
C．19万元
D．不确定
第五篇：2004年房地产经纪人试题-房地产基本制度与政策
2004年房地产经纪人试题-房地产基本制度与政策
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意．请 在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．部门规章与地方政府规章之间的效力关系为（）。a．．部门规章高于地方政府规章 b．．部门规章低于地方政府规章 c．．部门规章与地方政府规章具有同等效力 d．．两者不可比
2．下列关于法的表述中，不正确的是（）。a．．法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章一般不溯及既往 b．．地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章 c．．特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定 d．．新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定
3．民事主体所享有的权利和应承担的义务是民事法律关系的（）。a．．概念 b．．客体 c．．结果 d．．内容 4．根据《民法通则》，限制民事行为能力人包括（）。a．．10周岁以下的未成年人 b．．10周岁以上的未成年人 c．．16周岁以上不满18周岁能获得劳动收人的人 d．．18周岁以上不能辨认自己行为的精神病人 5．《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）是（）。a．．单行条例 b．．行政法规 c．．地方性法规 d．．部门规章
6．一切正当社会行为所应遵守的道德准则是（）。a．．平等原则 b．．诚实信用原则 c．．公序良俗原则 d．．自愿原则
7．代理所产生的法律后果直接由（）。a．．代理人承担 b．．被代理人承担 c．．相对人承担 d．．代理人与被代理人协商承担
8．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，（）。a．．不一并转让 b．．视为一并转让
c．由转让人与受让人协商是否一并转让
d．由当地房地产管理部门决定是否一并转让
9．某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该家土地使用权年限为（）。a．．47年 b．．67年 c．．70年 d．．无限年
10．划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（）。a．．转让方缴纳 b．．受让方缴纳 c．．转让方和受让方各缴纳一半 d．．转让方与受让方协商缴纳 11．以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。a．．40年 b．．50年 c．．70年 d．．没有使用期限的限制
12．不动产物权的变动以（）方式公示。a．．占有 b．．交付 c．．使用 d．．登记
13．在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指（）。a．．取得拆迁许可证的单位 b．．被拆迁房屋的使用人 c．．被拆迁房屋的所有人 d．．拆迁房屋的使用人和所有人 14．在城市房屋拆迁中，货币补尝的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以（）确定。a．．房屋重置价格 b．．房屋评估价格 c．．房地产市场价格 d．．房地产市场评估价格
15．在城市房屋拆迁中，判定某一房屋是否属于违章建筑，由房屋所在地（）确定。a．．城市房屋拆迁管理部门 b．．城市房地产行政主管部门 c．．城市规划行政主管部门 d．．城市市容管理部门 16．商品房预售广告中不得涉及的内容是（）。a．．交通设施状况 b．．商业设施状况 c．．装修装饰状况 d．．市政设施状况
17．建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。a．．选址意见书 b．．建设用地规划许可证 c．．建筑施工许可证 d．．建设工程规划许可证
18．房地产开发项目如遇有重大问题需要调整规划设计条件时，必须经（）批准后，方可按新的规划设计条件，调整规划设计。a．．城市房地产开发主管部门 b．．城市规划主管部门 c．．城市人民政府 d．．城市建设主管部门
19．在房屋建筑工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，受害人应当向（）提出赔偿要求。a．．建设单位 b．．工程质量监督机构 c．．施工单位 d．．设计单位
20．城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（）中划定。a．．城市总体规划 b．．城市分区规划 c．．城市详细规划 d．．城镇体系规划
21．房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。a．．工程竣工 b．．房屋交付使用 c．．工程完工 d．．工程验收合格 22．在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的（）来表示。a．．实际距离 b．．时间距离 c．．空间距离 d．．心理距离
23．经济适用住房建设用地应采取（）方式供应。a．．拍卖 b．．招标 c．．协议 d．．划拨
24．下列不是房屋权属登记必经程序的是（）。a．．受理登记 b．．权属审核 c．．公告 d．．颁发权属证书
25．经工程质量监督单位核验，商品房的主体结构质量确属不合格的，商品房买受人（）。a．无权退房，但房地产开发企业应当依法承担赔偿责任 b．有权退房，并可要求房地产开发企业赔偿损失 c．有权退房，但不得要求房地产开发企业赔偿损失 d．无权退房，但房地产开发企业必须及时重建
26．商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（）。a．《住宅功能保证书》 b．《住宅环境保证书》 c．《住宅寿命说明书》 d．《住宅使用说明书》
27．下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是（）。a．交易双方应如实申报成交价格
b．申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准 c．交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估
d．成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据
28．某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为（）。a．15年 b．35年 c．55年 d．70年
29．商品房预售合同应由（）向登记部门登记备案。a．购房人 b．房地产开发企业
c．购房人和房地产开发企业 d．购房人或房地产开发企业
30．租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得 超过（）。
a． 10年 b．20年 c． 30年 d．50年
31．下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（）。a．抵押人是债务人，抵押权人是债权人
b．抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人 c．抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人
d．抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人 32．以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（）。a．抵押登记部门 b．抵押权人 c．登记备案部门 d．借款人
33．新购买的房屋分割时，应当办理房屋（）。a．初始登记 b．转移登记 c．变更登记 d．注销登记
34．房屋他项权利登记应由（）申请。a．房屋所有人 b．他项权利人
c．房屋所有人和他项权利人共同 d．房屋所有人或他项权利人 35．下列关于房屋他项权利登记的表述中，正确的是（）。a．房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋所有权人持有 b．房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋他项权人持有
c．房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有 d．房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有
36．房屋权属档案应当以（）为单元建档。a．登记流水号 b．丘 c．门牌号 d．权证字号 37．1996年8月，甲购买了一套普通住房自住。1999年9月，甲将该房屋销售，销售时（）。a．免征营业税
b．减半征收营业税
c．按购买价与销售价的差额计征营业税 d．二按销售价计征营业税
38．下列属于加重纳税人负担的措施是（）。a．规定起征点 b．加成 c．加收滞纳金 d．罚款
39．土地增值税的课税对象是（）。a．转让国有土地上的房地产 b．赠与房地产 c．转让房地产
d．有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额 40．按房产租金收入计征的房产税，税率为（）。a．10％ b．12％ c．20％ d．30％
41．职工对其缴存的住房公积金享有（）。a．转让权 b．自由处分权
c．占有和使用权 d．自由交换权
42．个人住房贷款抵押合同自（）之日起生效。a．合同签订 b．抵押登记 c．主合同生效 d．双方约定
43．业主大会成立后，选聘或者解聘物业管理企业由（）决定。a．业主委员会 b．房地产行政主管部门 c．业主大会 d．房地产开发商
44．商品住房的购房者在购房时向售房单位缴交的维修基金属（）所有。a．购房者个人 b．全体业主共同 c．售房单位 d．物业管理公司
45．根据《物业管理条例》的规定，业主是指（）。a．房屋的所有权人 b．房屋的使用权人
c．房屋的所有权人或使用权人 d．房屋的所有权人和使用权人
46．下列不属于消费者权利的是（）。a．保障安全权 b．知悉真情权 c．商品鉴别权 d．依法结社权
47．王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金（）。
a．2万元 b．4万元 c．6万元 d．8万元 48．下列关于房屋买卖合同生效应具备的条件的表述中，不正确的是（）。a．经主管部门登记后生效 b．意思必须表示真实 c．不得违反法律 d．不得违反社会公共利益
49．如果合同中对履行地点约定不明确，则合同的履约地为（）。a．给付货币的，在给付货币的一方所在地履行 b．交付不动产的，在接受方所在地履行 c．交付不动产的，在不动产所在地履行 d．交付不动产的，在给付一方所在地履行
50．根据《行政诉讼法》的规定，我国行政诉讼的举证责任由（）承担。a．原告 b．被告
c．原告、被告共同 d．人民法院
二、多了选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）51．成立房地产经纪机构应具备的条件有（）。a．依法成立 b．有必要财产或经费
c．有主管部门 d．有自己的名称、组织机构和场所 e．能够独立承担民事责任
52．承担民事责任的方式主要有（）等。a．罚款 b．停止侵害 c．返还财产 d．赔礼道歉 e．支付违约金
53．下列关于行政复议的表述中，正确的有（）。a．行政复议不是一种行政行为
b．行政复议是行政相对人的一种救济手段 c．行政复议是行政主体的一种救济手段 d．针对具体的行政行为可申请行政复议 e．针对抽象的行政行为可申请行政复议 54．下列权利中，属于财产权的有（）。a．房屋所有权 b．姓名权 c．土地使用权 d．债权 e．肖像权
55．土地使用权出让合同正本包括的主要内容有（）。a．出让地块的位置 b．出让地块的界限 c．动工及开发期限 d．地块四至平面图 e．违约责任
56．下列关于我国土地制度的表述中，正确的有（）。a．全部土地都为社会主义公有
b．大部分土地为社会主义公有，少部分土地为私有 c．城市市区的土地属于国家所有
d．农村和城市郊区的土地一般属于农村集体经济组织所有 e．农村宅基地、自留地、自留山可以属于农民（农户）私有
57．经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的有（）。a．国家机关用地 b．学校的经营性用地 c．城市主干道用地 d．孤儿院用地 e．军队干休所用地
58．城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的（）应依法予以补偿。a．违章建筑 b．已抵押的房屋
c．产权不明的房屋 d．未超过批准期限的临时建筑 e．产权有纠纷的房屋 59．《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交（）等资料。a．建设项日批准文件 b．建设用地规划许可证 c．国有土地使用权批准文件 d．房屋拆迁估价报告 e．拆迁计划和拆迁方案
60．下列关于房屋租赁合同的表述中，正确的有（）。a．房屋租赁合同为要式合同 b．房屋租赁合同为双务合同
c．房屋租赁合同应当采取书面形式 d．房屋租赁合同应当使用格式合同 e．房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案
61．城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用以及（）的配置作出进一步的安排。
a．容积率 b．建筑密度
c．人口分布 d．公共设施和城市基础设施 e．绿地率
62．下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有（）。a．国家重点工程
b．农民个人出资自建住宅 c．利用世界银行贷款工程
d．民营企业家投资开发建设的住宅小区工程 e．私立学校教学楼
63．下列情形中，不得发布房地产广告的有（）。a．在集体土地上开发建设的房屋 b．权属有争议的房屋
c．通过竣工验收尚未交付使用的商品房 d．已抵押的在建工程
e．已被司法机关依法查封的房屋 64．在正常使用情况下，房地产开发企业向住宅买受人承担的最低保修期限为1年的保修项目有（）。
a．屋面防水 b．墙面渗漏 c．墙面抹灰层 d．卫生洁具 e．供热系统
65．下列关于商品住宅保修的表述中，正确的有（）。
a．房地产开发企业对商品住宅的保修期不得低于施工单位对商品住宅的保修期 b．在保修期内发生的属于保修范围内的质量问题，由施工单位向商品住宅买受 人履行保修义务
c．在保修期限内发生的属于保修范围内的质量问题，由房地产开发企业和施工 单位共同向商品住宅买受人履行保修义务
d．因商品住宅又受人使用不当造成的损失，房地产开发企业免责
e．房地产经纪机构独家代理销售的商品住宅，由房地产经纪机构承担商品住宅 保修责任
66．根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有（）。a．权属有争议的
b．共有房地产，经其他共有人书面同意的 c．已设定抵押的
d．司法机关依法查封限制转移的 e．未依法领取房地产权属证书的
67．下列房地产可以设定抵押权的有（）。
a．国有土地上依法取得的房屋 b．以出让方式取得的土地使用权 c．集体土地使用权 d．乡、村企业的厂房 e．用于市政的房地产
68．下列房屋不得出租的有（）。
a．属于违章建设的房屋 b．被司法机关查封的房屋
c．未取得房屋权属证书的房屋 d．其他房屋共有人不同意出租的房屋 e．已购公有住房
69．房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有（）。a．申报不实的
b．涂改他项权利证书的
c．抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的
d．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的 e．因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的
70．房地产权利人因（）等事项应当申请房地产权属转移登记。a．房屋买卖 b．房屋继承 c．法定名称变化 d．房屋改建 e．房屋用途变化
71．下列关于将已出租房屋抵押的表述中，正确的有（）。a．房屋所有权抵押，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押
b．抵押权实现后，原房屋租赁合同在有效期内对抵押房地产的买受人继续有效 c．抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力 d．房屋所有权抵押，房屋使用权也同时抵押
e．抵押人应将房屋租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人 72．房产税的征税范围是（）。a．乡镇 b．建制镇 c．工矿区 d．县城 e．城市
73．个人在出售住房时应缴纳的税费有（）。a．营业税 b．房产税
c．契税 d．城市维护建设税 e．教育费附加
74．土地增值税的纳税人包括（）。
a．出售中国境内的房地产的个人 b．继承中国境内的房地产的外国人 c．出售中国境内的房地产的外国人 d．继承中国境内的房地产的个人 e．受赠中国境内的房地产的社会团体
75．下列情况中，职工可以提取住房公积金的有（）。a．．购买自往住房 b．．大修自住住房 c．装修自住房屋 d．．偿还自助购房贷款本息 e．支付物业管理费
76．住房公积金管理中心对住房公积金的运作形式有（）。a．发放职工个人住房贷款 b．购买国债
c．为住房置业担保机构提供担保 d．为个人购房提供担保 e．发放房地产开发企业流动资金贷款
77．在物业管理中，业主委员会的职责有（）o a．召集并主持业主大会会议 b．修改业主公约
c．监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 d．调解物业管理活动中的纠纷 e．监督业主遵守业主公约 78．根据《合同法》，下列行为属于要约邀请而不属于要约的有（）。a．拍卖公告 b．招标公告
c．寄送的房地产经纪合同样本 d．寄送的价目表 e．发布仅介绍房地产项目名称的广告
79．消费者和经营者发生消费者权益争议的解决途径有（）。a．协商和解
b．请求消费者协会调解
c．根据达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁 d．向有关行政部门申请行政复议 e．向人民法院提起诉讼 80．依据《行政诉讼法》，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有（）。a．对行政机关做出的罚款决定不服的
b．认为行政机关侵犯其合法经营自主权的 c．认为行政机关颁布的部门规章有失公平的 d．认为行政机关侵犯其财产权的
e．认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的
三、综合分析题（共20小题．每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上 符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
（一）2004年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗自项目。某开发商于2002年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2004年8月31日前一直未动工。81．开发商未按约定动工期限开发土地，根据国家有关法规可作以下处理（）。a．无偿收回土地使用权
b．强制收回土地使用权，但给予适当补偿
c．可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费 d．延长开发建设期限，但最长不得超过两年
82．开发商拟转让该地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下 列表达正确的有（）。
a．必须取得出让方和规划行政主管部门的同意 b．必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同 c．转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 d．相应调整土地使用权出让金
83．如对该地块上的房屋进行拆迁，下列表述中不正确的有（）。a．开发商必须申请办理房屋拆迁许可证 b．必须委托专业拆迁单位实施拆迁
c．开发商必须与被拆迁人签订房屋拆迁协议后，方可拆迁 d．必须经拆迁行政裁决后，才能进入强制拆迁程序
84．对房地产开发项目，一般由获得土地使用权的开发企业委托规划设计单位进行（）。
a．控制性详细规划 b．修建性详细规划 c．房屋结构设计 d．建筑设计
（二）甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。
85．在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的 现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（）。a．将部分住宅项目转让
b．对商业营业用房实行返本销售
c．对商业营业用房向买受人按合同标的额的25％收取定金
d．以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替 借款人还款
86．乙房地产中介机构与甲公司在协商签订房地产委托代理合同时，对代理费收取有 下列设想，其中正确的有（）。a．向甲公司收取代理费
b．向甲公司、买受人各收取一半代理费 c．免收甲公司代理费，向买受人收取手续费
d．甲公司确定销售基价，超出销售基价部分归乙房地产中介机构 87．甲公司办理商品房预售许可证须提交的资料包括（）。a．土地使用权证书及建设工程规划许可证 b．商品房预售方案
c．投入资金达到工程建设总投资25％以上的证明 d．商品房销售委托书
88．销售商品住宅时，甲公司应当（）。a．偿还贷款，解除在建工程抵押关系 b．经抵押权人同意
c．经房地产权属登记机关同意
d．通知抵押权人，并告知买受人销售的商品房已设定抵押 89．乙房地产中介机构销售商品房时，应当向买受人出示（）。a．商品房预售方案 b．土地使用权出让合同 c．商品房预售许可证 d．商品房销售委托书
90．乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有（）。a．．提供代办权证服务 b．．保证有升值或投资回报 c．提供贷款服务 d．为人住者办理户口、升学等事项
（三）甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2001年1月该小区竣工验收。张某于2002年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。91．张某所购住宅屋面防水的最低保修期限为（）。a．．2年 b．．3年 c．．4年 d．．5年 92．《城市房地产管理法》规定国家实行（）制度。a．房地产成交价格申报 b．契税登记 c．公民购房资格认证 d．房地产价格评估 93．商品房买卖合同属于（）。a．不要式合同 b．要式合同 c．非典型合同 d．典型合同 94．张某购房时，应当缴纳（）。a．．房产税 b．．契税 c．．个人所得税 d．城镇土地使用税
95．下列关于张某与甲房地产开发公司签订的商品房合同中装修费用条款效力的表述 中，正确的是（）。a．．显失公平，可变更，有效 b．．是双方当事人真实意思表示，有效 c．以合法形式掩盖非法目的，无效 d．恶意串通，损害国家利益，无效
（四）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）获得了某城市规划区内的一地块的土地使用权，用于商品房项目建设。该地块的拆迁范围内包括王某的住房及一处社会福利院。王某由于不在本市居住，长期将其住房出租给刘某居住，房屋拆迁时，双方约定的房屋租赁期限尚余5年。
96．甲公司可以以（）方式获得该地块土地使用权。a．．拍卖 b．．招标 c．划拨 d．转让
97．下列关于甲公司办理该项目报建手续的表述中，正确的有（）。
a．甲公司在签订了土地使用权出让合同后，应向该市建设行政主管部门申请项 目选址意见书
b．甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申请项目选 址意见书和建设用地规划许可证
c．甲公司在签订土地使用权出让合同后，应向该市规划主管部门申请项目选址 意见书和建设用地规划许可证
d．甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申领项目选 址意见书和建设用地批准书。在出让合同签订后，再申领建设用地规划许可 证
98．王某在本市没有其他房屋，若王某与刘某继续保持租赁关系，则甲公司与王某签 订的房屋拆迁补偿安置决议的内容应包括（）。a．．货币安置方式 b．．安置房面积和地点 c．．搬迁期限 d．搬迁过渡方式
99．如果王某欲获得货币补偿，则王某应当（）。a．．与刘某保持租赁关系b．．要求政府安置刘某 c．．要求甲公司安置刘某d．与刘某协商解除房屋租赁关系
100．下列关于拆迁补偿安置该福利院的表述中，正确的有（）。a．根据本市拆迁管理部门的要求进行货币补偿 b．根据本市规划主管部门的要求进行重新建设
c．若进行货币补偿，由于缺少可比实例，采用成本法评估较为科学 d．若进行货币补偿，由于缺少可比实例，采用收益法评估较为科学
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