未取得《竣工验收备案表》的商品房是否能交付[5篇材料]

第一篇：未取得《竣工验收备案表》的商品房是否能交付

未取得《竣工验收备案表》的商品房能交付吗？商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发商履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，在商品房交付中，房地产开发商与购房者之间对于商品房交付条件的争议是最大的。对于商品房（建筑工程）的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定，同时，全国各地房地产主管部门出台的商品房买卖合同示范文本中也都对商品房的交付条件做了相应约定，但是由于消费者和开发商对于有关商品房交付条件的法律、法规的理解不一致，以及各地实行的商品房买卖合同示范文本条款设计的不严谨、不明确，从而导致此类商品房交付纠纷不断的出现而且呈愈演愈烈之势。因此,开发商有必要充分了解商品房交付的法律强制性规定及其与合同约定之间的关系,并有效防止出现房屋交付时的法律纠纷。

法律背景：

1、何为《竣工验收备案表》

建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的“五方验收“），验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》。建设单位（开发商）应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

2、商品房交付的相关法律规定

商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，其应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，同时，也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。

《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。

国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。但是在2000年，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，其规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。” 因此，在2000年后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。

除了上述法律法规之外，《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《消防法》第四十条、《人民防空法》第四十九条、《城乡规划法》第四十五条，对于建筑工程在环保、消防、人防、规划方面的验收或许可也做了专门的规定。综合上述法律法规的规定，我们可以看出，目前我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商，而且也取消了所谓的综合验收。

3、商品房验收的程序

具体而言，商品房验收程序如下：建筑工程竣工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请竣工验收，开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位等5家责任主体对工程进行竣工验收，政府工程质量监督机构参与验收过程，对验收进行现场监督，并形成工程质量监督报告，同时，在工程竣工前后，规划局、人防办公室、公安消防以及环保等部门对规划、人防、消防以及环保进行专项验收。最后，开发商在工程竣工验收合格之日起15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情况向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》。

法律分析：

清楚了法律法规对商品房验收的规定，那么，商品房交付是不是必须取得《竣工验收备案表》呢？

一种观点认为，竣工验收备案是建设工程竣工验收的必经程序，未经过备案登记，建设工程就不能称作已通过了竣工验收，没有通过竣工验收的房屋，当然不能交付给购房者。因此，无论开发商和购房者在《商品房买卖合同》中约定了怎样的交房条件，如果该商品房未取得《竣工验收备案表》，就不能交付。但是律师认为，商品房交付是买卖双方的一种民事行为。在《商品房买卖合同》中，通常开发商和购房者都将交房条件约定为“该商品房经验收合格”，对于“竣工验收”的具体实施建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定得非常清楚：建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时还规定了建设工程竣工验收应具备的条件。从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干的。也就是说，只要商品房符合合同约定的交付条件，并且符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，比如人防、消防、规划、环保等专项验收必须通过，那么即使没取得《竣工验收备案表》，也可以交房。事实上，从前文列举的法律法规中，我们可以看出，法律法规仅仅规定，商品房交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案“才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。实践中，商品房办理竣工备案手续，一方面需要相关政府部门出具相关验收和许可使用的手续，另一方面，当开发商将备案所需的资料按法律规定的时间提交给建设主管部门后，备案手续何时能够办理完毕取决于建设主管部门的安排。因此只要开发商已经组织进行了五方验收，并且经过竣工验收，人防、消防、规划、环保等相关政府部门的专项验收，认为可以使用，只是没有办理备案手续，不应当影响商品房的交付。

案例及评析

案例一：

成都市民王先生千挑万选之后，选中了西门一个欧陆风格的楼盘，并与开发商签订了买卖合同，在买卖合同中约定的交付条件是“该商品房经验收合格”。在焦急的等待中，好不容易等到了开发商的收房通知，在收房时，王先生对小区和房屋的外观和质量还算满意，但为慎重起见，王先生还是要求开发商出示交付商品房的相关文件。开发商当时就出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及由开发商、设计、勘察、施工、监理单位共同出具的《工程竣工验收报告》。但王先生却认为开发商交付的房屋没有经过消防、人防、环保、规划验收，而且也没有建设主管部门出具的《竣工验收备案表》，所以其交付的商品房没有达到交付条件。开发商则认为买卖合同约定的是：“商品房经验收合格”，而其交付的房屋经过设计、勘察、施工、监理单位的验收，并出具了《工程竣工验收报告》，因此已经符合了合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件。对此，王先生并不认同，并拒绝收房。

点评：在建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，对于商品房交付条件是这样约定的：出卖人应当在＿＿年＿＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

在本案中，买卖合同对交付条件约定为：“该商品房经验收合格”。显然是使用的是该示范文本，且选择了第一项作为交付条件。开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件争议最大之处就是什么才叫“验收合格”。开发商认为自己组织“五方验收”合格之后，出具《工程竣工验收报告》，就叫“验收合格”，但购房者认为开发商应进行竣工备案，并取得《竣工验收备案表》才叫“验收合格”。从前文分析，我们知道，只要开发商已经过竣工验收，并且具备了向建设主管部门进行备案的条件，在未取得《竣工验收备案表》前是可以交房的。但是，本案中，该商品房未经消防、人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，其进行交付是违反相关法律强制性规定的，购房者可以拒绝收房。

案例二：

2005年东南亚某知名开发商进军成都，在城东开发了一个楼盘，由于其在国外开发的楼盘均以优美的景观设计、良好的小区配套而知名，因此，张先生毫不犹豫就买了一套房屋。在商品房买卖合同中，将商品房交付条件约定为：“该商品房经综合验收合格。”在等待收房的日子里，张先生满怀期待。收房的日子终于到了，但当张先生来到项目时，却傻了眼，小区里到处是建筑垃圾，规划中的道路一片泥泞，规划中的绿地还是一片黄土地，本应是游泳池的地方却还只是一个大水泥池子，规划中的会所还搭着脚手架。愤怒的张先生找开发商理论，要求开发商出示有关房屋交付的文件，对此，开发商只拿出了由开发商、设计、勘察、施工、监理等单位对楼栋单体建筑进行验收后出具的《工程竣工验收报告》和消防部门出具的消防验收合格证。由此，张先生认为：根据买卖合同的约定，该商品房必须经综合验收合格方能交付，也就是说除商品房建筑本身外，小区的基础配套设施也必须全部达到交付条件才能交房，但现在开发商不仅没有出示能够证明商品房已经验收合格的《竣工验收备案表》，也没有将小区的配套设施按条件交付，因此开发商已经违约。

点评：本案中将商品房交付条件约定为：“该商品房经综合验收合格。”显然是选择了建设部商品房买卖示范合同关于交付条件的第二项。2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经取消了综合验收这一审批项目。在此时间之后对于开发商与买受人在合同中约定的以“商品房经综合验收合格”怎样处理？我们认为，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》仅仅是取消了综合验收这一审批项目，即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行审批，但是政府不实行审批不等于开发商可以不遵守自己的承诺。如果开发商在《商品房买卖合同》中与买受人约定的交付条件是“商品房经综合验收合格”，那么开发商还应完成竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。在本案中，开发商除应对建筑工程的单体工程质量出具《工程竣工验收报告》，并取得消防、人防、环保、规划等专项验收合格证或许可之外，还应根据自己的承诺，在交付时完成各种配套的基础设施和公共设施的建设，否则，购房者可以拒绝收房，开发商仍可能需承担违约责任。

案例三：

06年10月，赵小姐看中了由成都某知名开发商开发的楼盘，随后即与开发商签订了购房协议。在购房协议中，对于房屋交付条件约定为：“在商品房交付时，该商品房已应取得规划验收合格证”。07年10月，开发商如期交房，赵小姐在收房时要求开发商提供相应的交付文件。对此开发商出示了由开发商、设计、勘察、施工、监理单位出具的《工程竣工验收报告》，同时开发商还出示了由公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证。开发商认为自己开发的商品房已经经过工程竣工验收和公安消防、人防办公室、环保局等部门的专项验收，并且获得了规划局对小区规划进行验收之后所颁发的《规划验收合格证》，其交付行为符合购房合同的约定，因此，自己的交付没有问题，赵小姐应该收房。但赵小姐认为，虽然开发商组织了设计、勘察、施工、监理单位进行竣工验收，且获得了公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证，但开发商没有在建委进行竣工验收备案，没有取得商品房《竣工验收备案表》，因此，开发商的商品房并没有达到交付条件，并拒绝收房。

点评：2006年6月，成都市出台了新的商品房买卖合同示范文本，其第十条交付条件约定：

（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第、、、、、项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1、该商品房已取得规划验收合格证；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；

4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；

5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；

在本案中，购房者应该签订的是新版本合同，并显然选择了第一项为主要交房条件。在本案中，开发商组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收，并出具了《工程竣工验收报告》，同时开发商交付的商品房已经经过公安消防、人防办公室、环保局等部门的专项验收，并且获得了规划局颁发的《规划验收合格证》，应当说，其交付行为是符合合同约定的，并且未违反法律法规的强制性规定，因此，在本案中，虽然开发商还未取得《竣工验收备案表》，但购房者不应当拒绝收房，而是应当按合同约定进行收房。

律师建议

从法律层面上分析，“竣工验收合格”确实不应以《竣工验收备案表》的取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，由于双方对法律法规的理解可能会不同，因此开发商需在买卖合同补充协议中与购房者进行明确的约定，“商品房验收合格”应为“取得竣工验收报告”。尽管现在成都市所适用的新版商品房买卖合同的范本所约定的交付条件仅仅只有“取得规划验收合格证“，但是由于《竣工验收备案表》相对于《工程竣工验收报告》，为政府建设主管部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求其出具《竣工验收备案表》，从而容易造成较大纠纷。因此，要么开发商仍需在补充协议中再作出约定，明确交付条件不包含《竣工验收备案表》在内，要么开发商就应当在合同约定的交付时间前取得《竣工验收备案表》，以避免不必要的法律纠纷

第二篇：商品房竣工验收及交付的法律分析

商品房竣工验收及交付的法律分析 ——以商品房买卖中的交付标准为中心

雷东晓 侯国跃

（重庆志和智律师事务所，重庆 400010）

商品房买卖不可回避的一个重要问题是商品房的交付。众所周知，卖方所交付的商品房除应当符合当事人在合同中约定的标准外，还必须要符合一定的法定条件。这一法定条件的确定，对于判断当事人是否妥当履行合同义务及是否应承担违约责任，至关重要。笔者在多年的法律实践中发现，在商品房买卖合同纠纷案件中，几乎毫无争议的是商品房须经竣工验收方可交付，但经常引发争议的是，商品房到底是根据《建筑法》进行竣工验收，还是根据《城市房地产管理法》进行竣工验收？由于这两部法律规定的竣工验收标准及程序差别巨大，因而人民法院如适用不同法律、采用不同竣工验收标准，就极可能对商品房的实际交付时间认定完全不同，由此导致裁判结果迥然相异。从目前笔者收集的判例来看，司法机关各种裁判结果都有，甚至在同一小区的不同买受人，针对几乎完全相同的案情，只因为约定了不同的管辖法院或仲裁机构，裁判结果即迥然不同。这种互相矛盾的判决往往会导致当事人及社会公众困惑不解，认为法院以“双重标准”判案，违反法律面前人人平等之法治原则，更谈不上息讼服判。因此，正确解读《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律法规中有关商品房竣工验收及交付的规定，对实践中正确理解和适用竣工验收标准及程序，进而妥善处理相关民事案件，具有十分重要的意义。

一、我国立法的相关规定及其疑义

如果以“竣工验收”和“交付”作为关键词对我国相关立法进行检索，我们会发现，主要涉及到《建筑法》、《建设工程质量管理条例》以及《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》。

《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第16条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

解读上述法律法规的规定，我们发现其共同之处在于规定“竣工验收”是“交付使用”的条件，但竣工验收的标准和程序并不相同。从字面意思来看，《建筑法》和《城市房地产管理法》对竣工验收的规定差别不大，实则不然。《建筑法》的“下位法”《建设工程质量管理条例》第16条对竣工验收的规定非常简单，即只要建设工程的建设单位单位牵头，组织设计、施工、监理各方进行竣工验收通过即可。而《城市房地产管理法》的“下位法”《城市房地产开发经营管理条例》第17条对竣工验收标准和程序的规定就非常复杂，不仅要求工程竣工，而且还要通过一系列涉及公共安全的验收。因此，《建筑法》第61条规定的竣工验收与《城市房地产管理法》第26条规定的竣工验收以及《建设工程质量管理条例》第16条规定的竣工验收与《城市房地产开发经营管理条例》中第17条规定的竣工验收，实有“质”的区别。

除此之外，这些规定还存有一个重要的疑义：这里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向发包人（建设方）交付建设工程的法定条件，还是开发商（建设方）向买受人交付商品房的法定条件？从上述法条的表述来看，建设工程要通过竣工验收后方能交付，但交付给谁没有明确规定，以汉语语言学的标准审视，立法时仅规定了竣工验收后就可以交付，但缺少了“宾语”，不是一个完整的意思表达。立法的语焉不详，导致在司法实践中存在不同的认识，故而有必要予以澄清。

二、从相关法律适用范围出发所作的解读

笔者以为，要回答上述疑问，首先应从相关立法的适用范围出发进行文义解释。《建筑法》第2条明确规定了该法律的适用范围，即：“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建筑和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”《建筑工程施工管理条例》第2条也作了类似的规定：“本条例所称建筑工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。不难看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》均是调整建筑活动当事人之间关系的法律。实际上，在建筑活动中，竣工验收的范围非常广泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必须经过的一道质量“把关”环节。《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》之相关规定正是针对建筑活动中的竣工验收而进行立法调整的。可以断言，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》的调整对象是建筑活动当事人，即建设方、设计方、施工方、监理方相互之间的权利义务关系。进而，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》规定建设工程经过竣工验收方可交付使用，应该是指施工方向建设方（开发商）交付建设工程，而不代表建设工程经建设方自己验收合格就能交付给消费者。因为买受人与开发商是商品房买卖合同关系，开发商对买受人承担交付竣工验收合格房屋的义务还需要借助其他法律法规明确。《建筑工程施工管理条例》第16条的规定并不代表竣工验收的所有内容。

《城市房地产管理法》第2条规定了该法的适用范围，即：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定的则更为明确：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”可以看出，《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》都是调整房地产开发经营活动中当事人之间关系的法律，也就是说，其调整对象是房地产开发、交易、管理等活动的当事人的法律关系，即建设方与政府、建设方与买受人之间的权利义务关系。进而，《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定房地产开发项目竣工验收后方可交付使用，是指开发商（建设方）向买受人交付商品房。

根据《城市房地产管理法》及相关法律规定，工程竣工验收工作，由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案。该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终有审查和监督权的就是建设行政主管部门，竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据，其效力具有确定性。而如果主张竣工验收合格的依据是由开发商按照《建筑工程施工管理条例》由自己组织的竣工验收合格的报告，其效力实际上是不确定的，需要经过建设行政主管部门审查才能最终确定建设工程是否竣工验收合格。

在理论界，有人基于法理分析认为，“房屋的交付条件最起码应是开发商具有产权证，其实这才是交付条件的应有之意”，即“预售商品房交付的条件应是已经合法取得产权证，即大产权证的商品房”。笔者认为，这一理论观点与笔者的观点大致相同，因为，办理产权证的必要条件就是竣工验收合格，而国家认可的竣工验收合格的文件是竣工验收备案证，而非建设方（开发商）的竣工验收报告。可以说，取得竣工验收备案证是交付竣工验收合格的房屋与办理产权证的证明和基础。

从买受人的角度分析，“消费者买房就是为了获得房屋的所有权，如果开发商都强调竣工验收合格就是自己组织的合格，合格仅表明建设工程主体质量验收合格，而建设工程的产权部门认可的又是建设行政部门的证明文件——竣工验收备案证，那么消费者不能获得房屋所有权的风险就会提高，商品房买卖合同则显失公平”。现代法律的一个重要立法倾向和原则就是保护诸如购房人、消费者这样的社会弱者，同样，《城市房地产开发经营管理条例》主导精神是为了保护购房人的利益。从这一原则出发，也应认为，“竣工验收合格的房屋必须要经过建设主管部门监督，同时不能仅仅是建筑工程主体质量合格，还应包括消防、规划、人防等合格”。总之，开发商向买受人交付房屋的基本标准是要完成《城市房地产开发经营管理条例》所规定的竣工验收。

根据对相关立法调整对象及适用范围的分析可知，在商品房买卖合同纠纷中，确定开发商向买受人交付商品房应满足的法定条件，当为《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，而非《建筑法》或《建筑工程施工管理条例》。

三、对最高法院《司法解释》相关规定的检讨

探讨商品房竣工验收的标准以及交付的条件，不能不提起于2003年4月28日公布、2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）。该《司法解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。诚然，该条规定为解决司法审判中积累的大量类似案件提供了一种“快刀斩乱麻”的“法律依据”，但笔者认为，从法理的角度来看，该规定存在明显的“硬伤”，有悖法律原则，应予修正。我国《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。” 该法第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因而，开发商向买受人交付商品房显然属于“履行合同”的行为，自然“应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。故，在《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》对开发商向买受人交付商品房存有强制性规定时，开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，绝不能简单地将“对房屋的转移占有”，“视为房屋的交付使用”！

特别需要说明的是，商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人，更要涉及到公众的安全问题，如果交付的商品房有重大质量问题，难道我们仅能以转移占有就视为其交付合法吗？从这个角度考虑，开发商向买受人交付的房屋，也应当是按照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，经过“确定的”竣工验收合格的房屋。按照笔者的理解，即使买受人基于不懂法律或其他原因，而接受开发商“交付”的未按照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》之规定验收合格的房屋，也不能视为合法交付。因为，按照我国《民法通则》与《合同法》的规定，任何民事行为，包括交付房屋的行为，都不能违反法律、行政法规的强制性规定，否则应当认定为无效。开发商把未经竣工验收的房屋交付给买受人，这种行为系开发商的违法行为，这种交付是具有违法性的无效行为。

四、结论：开发商向买受人交付的商品房，应当同时完成《建筑法》和《城市房地产管理法》规定的竣工验收。

综上，《建筑法》意义上的竣工验收和交付，是指施工单位向建设单位完成竣工验收并向建设单位交付建筑工程，而商品房的建设仅是诸多建筑工程中的一种，它的范围很窄，简而言之，商品房的开发建设是建筑工程中的一种，因此，商品房在建设过程中也必须按照《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定首先完成竣工验收，此竣工验收是施工单位向建设单位交付工程的必经程序和必要条件。而《城市房地产管理法》意义上的竣工验收和交付，是指建设方（开发商）在取得经过竣工验收（又称质量验收）的建筑工程的基础上，再完成涉及公共安全等内容的竣工验收后，才能向买受人交付商品房。笔者认为，只有完成了涉及公共安全的竣工验收后，“建筑工程”才转变成为真正的“商品房”，开发商始能向买受人交付房屋，进而进行登记，实现当事人订立“商品房买卖合同”的交易目的。按照法律规定，涉及商品房公共安全内容的竣工验收有很多项，包括消防、规划、人防、环境、防雷、绿化等专项验收，《消防法》、《规划法》、《人民防空法》、《环境保护法》、《气象法》、《绿化条例》等法律法规分别对上述专项验收进行了强制性规定，而且均要求未经验收不得交付使用。事实上，违反上述法律法规中任何一项强制性规定，其交付行为都是无效的行为。在司法实践中，不少法院在审理商品房买卖合同纠纷时，却按《建筑法》第61条来规定的竣工验收（质量验收）来认定商品房的交付条件，这不但违反了立法宗旨，而且使商品房买受人的合法利益得不到有效保护。按此标准，不仅违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，更是违反了《消防法》、《规划法》、《人防法》《环保法》、《气象法》、《绿化条例》等法律的强制性规定，是对人民生命财产一种极不负责的行为！当然对一些不涉及公共安全的建筑工程，如线路、管道、设备安装，依据《建筑法》之有关规定，进行了竣工验收就可以交付使用。但商品房却明显不同，其竣工验收必须严格按照《城市房地产管理法》及《城市房地产经营管理条例》来进行，否则公众的生命安全、财产安全就无法得以保障。

综上所述，商品房的交付，必须是开发商在完成建筑工程的竣工验收和房地产项目竣工验收的“双重验收”后才能进行。在司法实践中，我们一定要准确把握住立法的宗旨，结合案例的实际情况，正确适用法律，只有这样，才能使社会主义理念深入人心，才能使法律之光普照人间。

第三篇：取得竣工验收备案表的前提（写写帮推荐）

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

一、第一步：专项验收

专项验收的内容包括：

1、消防验收

1）组织单位：建设单位

2）参与单位：消防公司、总承包单位、相关分包单位

3）验收单位：

4）验收条件：

a.消防系统工程施工完毕，内部验收合格；

b.消防系统用水到位、消火栓和喷淋系统进入工作状态；

c.消防专用车道铺设完成；

d.防火门窗安装完成；

e.消检、电检完成，并取得合格文件；

f.报验资料完成：

5）验收流程：

6）办理时限：

7）消防验收注意事项：

2、规划验收：《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城

乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”

第四篇：工程竣工验收备案表

工程竣工验收备案表（一式四份）；

2、工程竣工验收报告；

3、施工许可证；

4、施工图设计文件审查意见；

5、施工单位工程竣工报告；

6、监理单位工程质量评估报告；

7、勘察、设计质量检查报告；

8、城乡规划部门认可文件；

9、消防部门认可准许使用文件；

10、环保部门认可准许使用文件；

11、验收入组人员签署的工程竣工验收意见；

12、单位工程质量验收文件：

1）地基验收入记录及桩基检测认证报告；

2）基础、主体等关键部位验收记录；

3）单位工程质量竣工验收记录。

13、市政工程质量检测和功能性试验资料；

14、建设工程档案验收许可证；

15、施工单位签署的质量保修书；

16、商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

17、其它有关资料。

第五篇：市政工程竣工验收备案表

市政工程竣工验收备案表

工程名称

建设单位

对竣工验收备案文件报送的要求及填表说明：

1、工程名称及各建设单位名称应填写全称。工程地址是指已建成工程所在的位置。

2、工程规模包括工程量规模（如DXXX管道XXXm、道路面积XXXm2……）和工作量规模（如工程造价XXX万元……）。

3、工程类别是指（道路、桥梁、排水、给水）……等。

4、结构类型是指沥青路面、砼路面、钢结构拱桥、铪管、铪结构、砖混机构……等。

5、建设单位的工程竣工验收报告主要包括：工程概况，执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。

6、施工单位的工程竣工报告应包括以下内容：（1）工程建设概况及完成主要工程量；（2）施工过程中发生的质量缺陷、相应的处理措施、遗留问题对工程质量的影响；（3）地基基础、主体结构及关键部分变更设计原因、审批手续情况；（4）关键部位、重要工序的质量控制措施及自检结果；（5）工程质量总体评价、自评分值及质量等级。

7、监理单位的验收质量评价报告应包括以下内容：（1）监理准入、现场监理组成及工作情况简介；（2）重要工序及分部分项工程质量认证情况统计汇总；（3）工程质量缺陷等问题的整改复查情况；（4）监理抽检（实物和材料）质量情况统计及汇总；（5）对工程质量总体及重要部位的安全及使用性能评价和评分值，对施工单位申报质量等级的意见和建议；（6）其他需要说明的问题。

8、勘察、设计单位的验收质量认可报告应包括以下内容：（1）工程主体功能主要设计指标值及采用的设计标准；（2）设计变更和变更设计情况对原设计功能目标的影响；（3）对工程总体质量是否达到设计目标的评价。

9、对没有提交的文件需要作出说明。

10、竣工验收备案文件清单所列文件如为复印件应加盖报送单位公章，并注明原件存放处。

11、本表应使用不易褪色的蓝黑墨水填写，字迹工整，无涂改。

工 程 竣 工 验 收 备 案 表

注：

1、本表用不易褪色的蓝黑墨水填写清楚；

2、本表竣工验收备案文件清单所列文件如为复印件应加盖报送单位公章，并注明原件存放处；

3、本表一式三份，一份报市建设行政主管部门、一份由质监站存档、一份在建设单位保存。