商品房竣工验收问题解答

第一篇：商品房竣工验收问题解答

1.如何查询某工程是否办理竣工备案手续？

在市建设局报建的工程，可直接登陆深圳建设信息网（）业务公开栏工程信息查询或到市建设局业务办理中心查询；对查询结果有异议的，可与市建设局业务办理中心咨询联系，电话：83788067。在区建设局报建的工程，需到区建设局查询。

2.什么条件下建筑物可以投入使用？竣工备案是不是法定入伙的前提条件？

“根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。根据《深圳市建设工程质量管理条例》规定，建设单位应在房屋建筑工程竣工验收和消防、电梯验收合格之日起15日内，持有关文件到建设行政主管部门备案，竣工备案不是法定入伙的前提条件。

3.房屋建筑工程竣工验收备案需要提交哪些资料？

（1）《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案表》；（2）房屋建筑工程竣工验收报告或核验证书（2000年7月1日前竣工验收的项目须提供核验证书）（3）配套的燃气工程竣工验收报告或验收证书（2004年2月1日前竣工验收的工程提供验收证书；如果申请备案的项目不包含燃气工程，申请单位须在备案表中注明）

（4）项目包含电梯工程的，提交质量技术监督部门出具的电梯验收合格证明文件或准许使用文件（如果申请备案的项目不包含电梯工程，申请单位须在备案表中注明）；（5）公安消防部门出具的消防验收文件或消防备案文件；（6）建筑节能专项验收合格证明文件（2003年10月1日起办理《建筑工程施工许可证》的居住建筑以及2005年7月1日起办理《建筑工程施工许可证》的公共建筑需提交）；（7）办理人身份证复印件及所有建设单位的法定代表人证明书和委托书。

4.市政公用项目申请竣工验收备案需提供哪些资料？

”（1）《深圳市市政公用项目竣工验收备案表》；（2）市政公用工程竣工验收报告或核验证书（2000年7月1日前竣工验收的项目须提供核验证书）；（3）配套的燃气工程竣工验收报告或验收证书（2004年2月1日前竣工验收的工程提供验收证书；如果申请备案的项目不包含燃气工程，申请单位须在备案表中注明）；（4）规划、环保验收合格证明文件或准许使用文件（如果申请备案的项目不包含环保工程，申请单位须在备案表中注明）；（5）公安消防部门出具的消防验收文件或消防备案文件（如果申请备案的项目不包含消防工程，申请单位须在备案表中注明）；（6）项目包含电梯工程的，提交质量技术监督部门出具的电梯验收合格证明文件或准许使用文件（如果申请备案的项目不包含电梯工程，申请单位须在备案表中注明）；（7）施工单位、建设单位共同签署的工程质量保修书；（8）办理人身份证复印件及所有建设单位的法定代表人证明书和委托书。"

第二篇：商品房竣工验收全流程详解

商品房竣工验收全流程详解（转）

商品房竣工验收备案表

《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由

此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检

查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

竣工验收备案表

《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性

规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，因

此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产

生的逾期交房责任由出卖人承担。

如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该

房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。

根据建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法及省市的有关规定，竣

工验收备案表通常包括以下内容：

1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可

证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名

称；

2、勘察、设计、施工、监理单位意见；

3、竣工验收备案文件清单，主要包括：（1）工程竣工验收

报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；（2）规划许可证和规划验收认可文件；（3）、工程质量

监督注册登记表；（4）工程施工许可证或开工报告；（5）消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；

（6）建设工程档案预验收意见；（7）、工程质量保修书；（8）住宅质量保证书；（9）住宅使用说明

书；（10）建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算；（11）房屋建筑工程和市政基础设施的有

关质量检测和功能性试验资料；（12）法规、规章规定必须提供的其他文件。

质量监督站在收到建设单位报送的竣工验收备案文件并验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署

文件收讫，加盖备案专用章；对符合条件、证明文件齐全有效的，应当收到申请之日起

15日内按程序办

理竣工验收备案。这时，共计四页的竣工验收备案表才是一份完整的备案表。

另外，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，例如消防设施等。缺少任何一项，买受

人不能接受。

需要注意的是，《竣工验收备案表》只是建设（开发商）、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告，并不能证明该建筑物没有质量问题，如果该商品房确有质量问题，主管单位可以收回备案表，责令建设单位按要求进行整改，全部整

改完毕后重新组织工程竣工验收。

同时，《商品房买卖合同》是开发商与购房人签署的，开发商交付的房屋是否符合合同要求、是否具备

交付条件，也需要购房人来验收确认。

一、购房者收房步骤

购房者收到交房通知单后的收房步骤：

1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明

书》；C、《竣工验收备案表》；D、面积实测报告书；E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)；

2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋

及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；

3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；

4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；

5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接

单》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事项

1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线

分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工

验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部

门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根

据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

3.购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开

发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经

逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因

此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

三、商品房交付中的法律问题

商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责

任等问题。

1.商品房“交付使用”。

怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交

付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味

着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣

工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为

房屋的交付使用。

2.商品房逾期交付的责任

开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其

他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商

品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要

承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任

。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。

3.商品房交付不当的责任

商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任.验房的内容：

1、墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓，因为它将直接影响后期装修时的费用，有问题应由开发商

负责维修。墙面空鼓回造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板会造成松动后的地板异响。对于墙面裂缝要分清原因，通常裂缝可不要求开发商维修，由装修公司施工时处理

为好，结构有疑义的裂缝要找专业人士判断。

2、门窗工程的验收主要看外观的质量，如：框的破损、磕碰、划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。玻

璃的划伤应在每平米0.1宽10厘米长3条以内为合格，还应注意中空玻璃的质量，特别在冬季玻璃内部有

无水迹。

3、电气部分主要是验电源部分，弱电这时没开通无法检查，电源插座接线要正确，不得相零反，特别注

意有无接地，无接地要查找原因。

4、设备部分的检查应由开发商或物业负责最初的实验，并教业主会使用后，业主自己在操作。

5、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前24小时放水，以便在验房时直接检查，当然也可由装修时的施工队进场后检查，但在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。

6、不宜检查的部分：房屋的面积、房屋结构、屋顶面的防水、弱电通常在装修结束后统一安装调试。

收房要检查的文件：竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书、管线分布图等。备注：《商品房竣工验收备案表》基本形式

××市建设工程竣工验收备案表

工程名称：

建设单位：

××市建设工程质量安全监督站制

工程竣工验收备案

工程名称

工程地点

工程规模 工程投资 万元 工程决算 万元

建筑面积 M2 层数

结构类型

工程用途

开工日期 竣工日期

竣工验收日期

施工许可证号 发证机关

施工图设计

文件审查结论 审查机构

资质等级

证号

责任主体单位

勘察单位名称 资质等级

证号设计单位名称 资质等级

证号

施工单位名称 资质等级

证号

监理单位名称 资质等级

证号

工程质量

监督机构

备案事由：

该工程按《建设工程质量管理条例》第十六条规定组织有关单位进行了竣工验收，验收合格，备案文件齐全。现报送备案。

建设单位项目法人代表（签字）：

报送时间：年月日

该工程按《建设工程质量管理条例》第十六条规定组织有关单位进行了竣工验收，验收合格，备案文件齐全。现报送备案。

建设单位项目法人代表（签字）：

报送时间：年月日

竣工验收意见

勘察

单位

意见

单位负责人年月日设计

单位

意见

单位负责人年月日

施工

单位

意见

单位负责人年月日

监理

单位

意见

单位负责人年月日

建设

单位

意见

单位负责人年月日

竣工验收备案文件 内容 份数 验证情况 备注

1、工程施工许可证或开工报告

2、工程质量监督手续

3、施工图、设计文件审查报告

4、质量合格文件

①勘察部门对地基及处理的验收文件 ②单位工程验收记录③监理部门签署的《竣工移交书》 ④单位工程质量评定文件

5、地基与基础、结构工程验收记录及检测报告

6、规划许可证及其他规划复印文件

7、公安消防部门的认可文件或准许使用文件

8、环保部门的认可文件或准许使用文件

9、xx市建设工程保修合同

10、商品住宅质量保证书

11、商品住宅使用说明书

12、工程竣工验收报告

13、其他文件 备案意见 本工程的竣工验收备案文件于200 年 月 日收讫，经验证文件齐全。（公章）备案管理部门 负责人 经办人 日期 备案管理部门意见：年月日

第三篇：商品房竣工验收及交付的法律分析

商品房竣工验收及交付的法律分析 ——以商品房买卖中的交付标准为中心

雷东晓 侯国跃

（重庆志和智律师事务所，重庆 400010）

商品房买卖不可回避的一个重要问题是商品房的交付。众所周知，卖方所交付的商品房除应当符合当事人在合同中约定的标准外，还必须要符合一定的法定条件。这一法定条件的确定，对于判断当事人是否妥当履行合同义务及是否应承担违约责任，至关重要。笔者在多年的法律实践中发现，在商品房买卖合同纠纷案件中，几乎毫无争议的是商品房须经竣工验收方可交付，但经常引发争议的是，商品房到底是根据《建筑法》进行竣工验收，还是根据《城市房地产管理法》进行竣工验收？由于这两部法律规定的竣工验收标准及程序差别巨大，因而人民法院如适用不同法律、采用不同竣工验收标准，就极可能对商品房的实际交付时间认定完全不同，由此导致裁判结果迥然相异。从目前笔者收集的判例来看，司法机关各种裁判结果都有，甚至在同一小区的不同买受人，针对几乎完全相同的案情，只因为约定了不同的管辖法院或仲裁机构，裁判结果即迥然不同。这种互相矛盾的判决往往会导致当事人及社会公众困惑不解，认为法院以“双重标准”判案，违反法律面前人人平等之法治原则，更谈不上息讼服判。因此，正确解读《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律法规中有关商品房竣工验收及交付的规定，对实践中正确理解和适用竣工验收标准及程序，进而妥善处理相关民事案件，具有十分重要的意义。

一、我国立法的相关规定及其疑义

如果以“竣工验收”和“交付”作为关键词对我国相关立法进行检索，我们会发现，主要涉及到《建筑法》、《建设工程质量管理条例》以及《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》。

《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第16条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

解读上述法律法规的规定，我们发现其共同之处在于规定“竣工验收”是“交付使用”的条件，但竣工验收的标准和程序并不相同。从字面意思来看，《建筑法》和《城市房地产管理法》对竣工验收的规定差别不大，实则不然。《建筑法》的“下位法”《建设工程质量管理条例》第16条对竣工验收的规定非常简单，即只要建设工程的建设单位单位牵头，组织设计、施工、监理各方进行竣工验收通过即可。而《城市房地产管理法》的“下位法”《城市房地产开发经营管理条例》第17条对竣工验收标准和程序的规定就非常复杂，不仅要求工程竣工，而且还要通过一系列涉及公共安全的验收。因此，《建筑法》第61条规定的竣工验收与《城市房地产管理法》第26条规定的竣工验收以及《建设工程质量管理条例》第16条规定的竣工验收与《城市房地产开发经营管理条例》中第17条规定的竣工验收，实有“质”的区别。

除此之外，这些规定还存有一个重要的疑义：这里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向发包人（建设方）交付建设工程的法定条件，还是开发商（建设方）向买受人交付商品房的法定条件？从上述法条的表述来看，建设工程要通过竣工验收后方能交付，但交付给谁没有明确规定，以汉语语言学的标准审视，立法时仅规定了竣工验收后就可以交付，但缺少了“宾语”，不是一个完整的意思表达。立法的语焉不详，导致在司法实践中存在不同的认识，故而有必要予以澄清。

二、从相关法律适用范围出发所作的解读

笔者以为，要回答上述疑问，首先应从相关立法的适用范围出发进行文义解释。《建筑法》第2条明确规定了该法律的适用范围，即：“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建筑和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”《建筑工程施工管理条例》第2条也作了类似的规定：“本条例所称建筑工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。不难看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》均是调整建筑活动当事人之间关系的法律。实际上，在建筑活动中，竣工验收的范围非常广泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必须经过的一道质量“把关”环节。《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》之相关规定正是针对建筑活动中的竣工验收而进行立法调整的。可以断言，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》的调整对象是建筑活动当事人，即建设方、设计方、施工方、监理方相互之间的权利义务关系。进而，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》规定建设工程经过竣工验收方可交付使用，应该是指施工方向建设方（开发商）交付建设工程，而不代表建设工程经建设方自己验收合格就能交付给消费者。因为买受人与开发商是商品房买卖合同关系，开发商对买受人承担交付竣工验收合格房屋的义务还需要借助其他法律法规明确。《建筑工程施工管理条例》第16条的规定并不代表竣工验收的所有内容。

《城市房地产管理法》第2条规定了该法的适用范围，即：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定的则更为明确：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”可以看出，《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》都是调整房地产开发经营活动中当事人之间关系的法律，也就是说，其调整对象是房地产开发、交易、管理等活动的当事人的法律关系，即建设方与政府、建设方与买受人之间的权利义务关系。进而，《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定房地产开发项目竣工验收后方可交付使用，是指开发商（建设方）向买受人交付商品房。

根据《城市房地产管理法》及相关法律规定，工程竣工验收工作，由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案。该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终有审查和监督权的就是建设行政主管部门，竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据，其效力具有确定性。而如果主张竣工验收合格的依据是由开发商按照《建筑工程施工管理条例》由自己组织的竣工验收合格的报告，其效力实际上是不确定的，需要经过建设行政主管部门审查才能最终确定建设工程是否竣工验收合格。

在理论界，有人基于法理分析认为，“房屋的交付条件最起码应是开发商具有产权证，其实这才是交付条件的应有之意”，即“预售商品房交付的条件应是已经合法取得产权证，即大产权证的商品房”。笔者认为，这一理论观点与笔者的观点大致相同，因为，办理产权证的必要条件就是竣工验收合格，而国家认可的竣工验收合格的文件是竣工验收备案证，而非建设方（开发商）的竣工验收报告。可以说，取得竣工验收备案证是交付竣工验收合格的房屋与办理产权证的证明和基础。

从买受人的角度分析，“消费者买房就是为了获得房屋的所有权，如果开发商都强调竣工验收合格就是自己组织的合格，合格仅表明建设工程主体质量验收合格，而建设工程的产权部门认可的又是建设行政部门的证明文件——竣工验收备案证，那么消费者不能获得房屋所有权的风险就会提高，商品房买卖合同则显失公平”。现代法律的一个重要立法倾向和原则就是保护诸如购房人、消费者这样的社会弱者，同样，《城市房地产开发经营管理条例》主导精神是为了保护购房人的利益。从这一原则出发，也应认为，“竣工验收合格的房屋必须要经过建设主管部门监督，同时不能仅仅是建筑工程主体质量合格，还应包括消防、规划、人防等合格”。总之，开发商向买受人交付房屋的基本标准是要完成《城市房地产开发经营管理条例》所规定的竣工验收。

根据对相关立法调整对象及适用范围的分析可知，在商品房买卖合同纠纷中，确定开发商向买受人交付商品房应满足的法定条件，当为《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，而非《建筑法》或《建筑工程施工管理条例》。

三、对最高法院《司法解释》相关规定的检讨

探讨商品房竣工验收的标准以及交付的条件，不能不提起于2003年4月28日公布、2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）。该《司法解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。诚然，该条规定为解决司法审判中积累的大量类似案件提供了一种“快刀斩乱麻”的“法律依据”，但笔者认为，从法理的角度来看，该规定存在明显的“硬伤”，有悖法律原则，应予修正。我国《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。” 该法第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因而，开发商向买受人交付商品房显然属于“履行合同”的行为，自然“应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。故，在《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》对开发商向买受人交付商品房存有强制性规定时，开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，绝不能简单地将“对房屋的转移占有”，“视为房屋的交付使用”！

特别需要说明的是，商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人，更要涉及到公众的安全问题，如果交付的商品房有重大质量问题，难道我们仅能以转移占有就视为其交付合法吗？从这个角度考虑，开发商向买受人交付的房屋，也应当是按照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，经过“确定的”竣工验收合格的房屋。按照笔者的理解，即使买受人基于不懂法律或其他原因，而接受开发商“交付”的未按照《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》之规定验收合格的房屋，也不能视为合法交付。因为，按照我国《民法通则》与《合同法》的规定，任何民事行为，包括交付房屋的行为，都不能违反法律、行政法规的强制性规定，否则应当认定为无效。开发商把未经竣工验收的房屋交付给买受人，这种行为系开发商的违法行为，这种交付是具有违法性的无效行为。

四、结论：开发商向买受人交付的商品房，应当同时完成《建筑法》和《城市房地产管理法》规定的竣工验收。

综上，《建筑法》意义上的竣工验收和交付，是指施工单位向建设单位完成竣工验收并向建设单位交付建筑工程，而商品房的建设仅是诸多建筑工程中的一种，它的范围很窄，简而言之，商品房的开发建设是建筑工程中的一种，因此，商品房在建设过程中也必须按照《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定首先完成竣工验收，此竣工验收是施工单位向建设单位交付工程的必经程序和必要条件。而《城市房地产管理法》意义上的竣工验收和交付，是指建设方（开发商）在取得经过竣工验收（又称质量验收）的建筑工程的基础上，再完成涉及公共安全等内容的竣工验收后，才能向买受人交付商品房。笔者认为，只有完成了涉及公共安全的竣工验收后，“建筑工程”才转变成为真正的“商品房”，开发商始能向买受人交付房屋，进而进行登记，实现当事人订立“商品房买卖合同”的交易目的。按照法律规定，涉及商品房公共安全内容的竣工验收有很多项，包括消防、规划、人防、环境、防雷、绿化等专项验收，《消防法》、《规划法》、《人民防空法》、《环境保护法》、《气象法》、《绿化条例》等法律法规分别对上述专项验收进行了强制性规定，而且均要求未经验收不得交付使用。事实上，违反上述法律法规中任何一项强制性规定，其交付行为都是无效的行为。在司法实践中，不少法院在审理商品房买卖合同纠纷时，却按《建筑法》第61条来规定的竣工验收（质量验收）来认定商品房的交付条件，这不但违反了立法宗旨，而且使商品房买受人的合法利益得不到有效保护。按此标准，不仅违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，更是违反了《消防法》、《规划法》、《人防法》《环保法》、《气象法》、《绿化条例》等法律的强制性规定，是对人民生命财产一种极不负责的行为！当然对一些不涉及公共安全的建筑工程，如线路、管道、设备安装，依据《建筑法》之有关规定，进行了竣工验收就可以交付使用。但商品房却明显不同，其竣工验收必须严格按照《城市房地产管理法》及《城市房地产经营管理条例》来进行，否则公众的生命安全、财产安全就无法得以保障。

综上所述，商品房的交付，必须是开发商在完成建筑工程的竣工验收和房地产项目竣工验收的“双重验收”后才能进行。在司法实践中，我们一定要准确把握住立法的宗旨，结合案例的实际情况，正确适用法律，只有这样，才能使社会主义理念深入人心，才能使法律之光普照人间。

第四篇：商品房工程竣工验收备案所需资料(精)

商品房工程竣工验收备案所需资料

一、具有独立使用功能的工商业单体建筑工程

1、工程竣工验收备案资料目录;

2、工程竣工验收备案表;

3、工程竣工验收报告(含建筑节能实施情况;

4、工程施工许可证或开工报告;

5、工程施工图设计文件审查意见(建筑节能审核意见;

6、工程勘察、设计、施工、监理单位签署的质量合格文件,以及验收人员签署的竣工验收原始文件;

7、地基与基础、主体结构工程验收记录及检测报告(桩基完整性、承载力检测报告,砼、砂浆强度抽查报告,沉降观测记录,垂直度检测记录;

8、室内环境专项验收合格文件;

9、建筑消防专项验收合格文件;

10、建筑防雷专项验收合格文件;

11、规划专项验收合格文件;

12、工程造价、城建档案专项验收合格文件;

13、施工单位签署的工程质量保修书;

14、质监部门的工程质量监督报告;安装部门核发的现场安全验收合格证;

二、居住类商品房建筑工程

1、工程竣工验收备案资料目录;

2、工程竣工验收备案表;

3、工程竣工验收报告(含建筑节能实施情况;

4、工程施工许可证或开工报告;

5、工程施工图设计文件审查意见(含建筑节能设计审核意见;

6、工程勘察、设计、施工、监理单位签署的质量合格文件,以及验收人员签署的竣工验收原始文件;

7、地基与基础、主体结构工程验收记录及检测报告(桩基完整性、承载力检测报告,砼、砂强度抽查报告,沉降观测记录、垂直度检测记录;

8、室内环境专项验收合格文件;

9、公安消防专项验收合格文件;

10、建筑防雷专项验收合格文件;

11、规划专项验收合格文件;

12、居住配套设施专项验收合格文件(道路、给排水、电力、电气、燃气、园林绿化、环卫等;

13、施工单位签署的工程质量保修书;

14、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

15、质监部门的工程质量监督报告;

三、商品房精装修工程

1、工程施工许可证或开工报告;

2、工程竣工验收备案资料目录;

3、工程竣工验收备案表;

4、工程竣工验收报告;

5、主材检测报告及产品质量合格证;

6、分部分项工程设计、施工、监理单位签署的质量合格文件,以及验收人员签署的竣工验收原始文件;

7、承重结构变动设计图审查意见;

8、竣工图;

9、室内空气质量检测合格文件及室内装饰装修环保安全专项审核结论;10消防安全专项验收合格文件;

11、法规、规章要求的其他资料。

第五篇：商品房验收注意事项

检验项目

门窗：

(1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧，防盗门有无划痕，门边是否变形(2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)(3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音

(4)检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。

(5)观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。(6)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水(7)窗边与混凝土接口有无缝隙?(8)开关窗户是否太紧?可否妥当关上?(9)窗户玻璃是否完好?如果是双层玻璃，检验玻璃内侧是否干净。(10)用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。

由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。

地板：

(1)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?(2)地板间隙是否太大?(3)柚木地板无大片黑色水渍?(4)地脚线接口是否妥当?有无松动? 顶棚：

(1)顶棚有无水渍? 裂痕? 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌(2)检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。

(3)检查房顶是否倾斜，可在房顶取4－5个点用盒尺进行测量，若数值一致说明没有倾斜。

墙身:

(1)墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?(2)墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声?墙角接位有无水渍?裂痕?(3)墙身、墙角接位有无水清?裂痕? 特别是查看一些墙体是否有水迹，尤其是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

墙体如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

厨厕：

(1)厕、浴具有无裂痕?裂痕有时细如毛发，要仔细观察。(2)坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?(3)浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当?(3)检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。(4)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?砖缝有无渗水现象?(5)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?(6)水池龙头是否妥当?下水是否顺畅? 关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。(7)厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当?(8)厨柜柜身有无变形?门能否顺利开合? 其他：

壁柜门是否牢固周正?试一下全部开关、插座及总电闸有无问题? 试煤气热水器开关是否妥当?如是精装房，还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。

墙砖、地砖、地板是否平整，是否有空鼓（以小锤敲击），是否有色差，缝隙是否符合规范。

木地板要检查木龙骨安装是否牢固。橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全。

检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否上升到烟道口能立即吸走。

卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾。

用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示应同时关闭进气阀。

核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。验房过程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期。如果验房后认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”后中止办理手续。

提醒一：各种收房资料要看齐

一些市民反映，由于对收方程序不太了解，收房时常碰到这样的情况：开发商通知业主正式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。

提醒二：和开发商共同验收新房

不少市民在合同上约定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发商利用这一条款催促业主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了。这个时候，业主出现问题就很难找到开发商。一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，在交房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决。最后，向开发商索取单独的“二书”（质量保证书和使用说明书）和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。

提醒三：签收房文件时“留一手”

一些小区交房时，开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用交齐后才开门。业主担心，如果先交了钱，一旦出现问题，就没有什么可以制约开发商的了。热线房产网建议，在签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。提醒四：仔细查看《备案表》

不少业主收房时看到了开发商的《竣工验收备案表》，但却不知道，自己买的那一栋是否已经备案了。按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。

业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。

提醒五：未收房不应提前缴费

一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收房。

业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。

发生面积误差怎么办

在商品房买卖中，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，并注上房屋交付时的实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生误差时的处理办法，以保证一旦发生面积误差时，可以按照合同来解决。

合同未作约定的，按以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。延迟交付问题如何解决

律师提醒：

对于普通业主而言，首先要在合同上好好下功夫，随后，清楚地了解在整个的交付环节中如何正确应对，如何做好相关证据的固定或保全，这样即便与开发商发生了难以协商的纠纷，一样可以在人民法院的主持下获得胜诉。

第一，要确认开发商是否延期交房。由于消费者在与开发商签订购房合同时，往往都会约定逾期交房违约金的赔偿问题，所以，开发商通知交房时业主要留心开发商交付的时间，以确认开发商是否违约。

建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》明确了开发商应当向社会公示工程竣工时间，业主在签订合约时可以对照前述竣工时间计算出开发商在合同中应当交付房屋的时间，如两个时间相差悬殊，则必有一时间为虚假承诺，业主可以在签约前就此向开发商要求加大违约责任的力度。

第二，要留心相应的配套设施是否到位。很多涉房案件起因于配套设施安装不齐全、不到位而产生，而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准要以国家的规定和双方在合同中的约定为准；另外，配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担也是由双方的合同约定，因此，业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况，如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的正常生活，业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付的条件，有权拒绝接受开发商的交付。