2017重庆房价研究报告

第一篇：2017重庆房价研究报告

2017重庆房价研究报告

飞笛资讯研究员：李双良

在过去数十年全国房价一片涨声中，重庆是个另类。

重庆经济增速连续领跑全国，房地产市场却波澜不惊。2016年国内部分一二线城市商品房价格大幅上涨，从去年国庆开始，包括北广深在内的全国20多城开展了一场力度前所未有的限购限贷风暴，但重庆在此期间没有任何的动作，房价却一如既往地保持了温和上涨的良好态势。中国指数研究院西南分院的一份报告显示，2016年上半年，重庆主城区住宅成交价为6747元/平方米，较2015年同期仅增加了36元/平方米，同比仅微增0.54%。

对于重庆房地产市场的平稳运行，一度有人归功于前任市长黄奇帆，自去年12月末，黄奇帆离任后，重庆房地产市场的确出现了短暂的异常现象，个别区域和少量楼盘成交量和价格出现异动，但经过市政府的快速响应，七天两度收紧楼市政策，重庆楼市又重新回归平稳。相较于北上广深狠招出尽，房价却是脉冲式上涨，重庆政府的紧急调控效果立竿见影，令人惊叹之余也不禁发问，重庆在稳房价上到底有何高招，其调控模式能否为北上广深等一线城市提供借鉴。

收入水平差异不是重庆房价理性的原因

图1：2010-2016全国十大城市房价平均涨幅及中国通胀率平均值（%）

来源：中国指数研究院西南分院

中国指数研究院西南分院的数据显示，多年来重庆房价偏低，2010-2016七年间均价年平均涨幅仅为2.92%，远远低于全国其他一二线城市，甚至低于这期间的全国年均通货膨胀率。而北上深的房屋均价年平均涨幅是重庆的5倍左右，深圳更达到了重庆的10倍以上，如此之高的房价涨幅之比，不禁让人疑惑，重庆和北上广深房价背后的支撑因素到底有什么不一样？

房地产具有消费品属性，既然是消费品，其价格水平必定是与当地的经济水平和购买力水平相匹配的，这能否解释重庆和北上广深在房价表现上的差异？

年度GDP总量

（GDP总量单位：亿元）

来源：万得数据、国家统计局、地方统计局、市政府网站 制图：飞笛资讯研究院

从GDP增速来看，重庆的确每年都领跑全国，但是不得不承认，在绝对值上，重庆跟北上广深还有一定的差距，重庆2015年的GDP总量还不及北京2011年的GDP总量，只有上海的80%左右，但差距已逐步在缩小，截止2015年，重庆的总量约为深圳的90%，广州的87%。

城镇居民人均可支配收入

（单位：元/年）

来源：万得数据、国家统计局、地方统计局、市政府网站 备注：广州和深圳的数据为城市常住居民人均可支配收入

制图：飞笛资讯研究院

从城镇居民人均可支配收入来看，重庆远低于北上广深，其2015年的城镇居民人均可支配收入还不及北上广深2011年的水平，2015年北京和上海突破5万元/年的关口，数据已将近重庆的2倍，而广州和深圳是重庆的1.7倍。那是否就可以认为，高收入为北上广深的高房价找到了理由，所以北上广深快速上涨的房价是合理的，回答这一问题，需要引入一个指标——房价收入比。

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映了购房的难易程度，据上海易居房地产研究院发布的《全国30省房价收入比排行榜》数据，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京和上海的房价收入比分别为14.5和14，广东等东部沿海发达省市紧随其后，而重庆这一数据仅为6.3，不到北京、上海的二分之一。易居的报告指出，一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区，但由于我国统计制度存在漏洞且对商品住宅的统计口径与欧美国家不一样，所以可比性并不大，而根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6-7属合理区间，但明显北上地区的数据已远远偏离这一区间，所以结论是，重庆的房价是处于合理区间的，而北上广深的高房价已严重偏离正常轨道，相对的高收入已无法合理解释这一点，它们背后可能隐含着更深层次的问题。

重庆又是依靠什么多年来一直将房价维持在温和上涨的态势，我们接下来会对比重庆和北上广深的供地模式。

重庆充足而低廉的土地供应使房价失去上涨的根本动力

土地供应量大是重庆房地产这么多年来始终能保持温和上涨的主要原因。巨大的土地供应量也使得重庆的人均居住面积排在全国首位，根据中国指数研究院的统计，截止2015年底，重庆的人均居住面积是43平方米，是上海的2.4倍，深圳的1.5倍，广州的1.9倍，北京的1.34倍，而根据联合国相关统计资料，中等收入国家的人均居住面积约为20㎡，中高收入国家在29㎡左右，高收入国家约为31㎡，仅有少数最发达国家在40㎡以上，从这个角度来看重庆的人均居住面积已达到发达国家水平。

房地产开发企业购置土地面积

（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、地方统计局 制图：飞笛资讯研究院

相较于北上广深近年的土地供应量，重庆的土地供应呈现大规模放量状态，虽然从2012年开始土地供应开始逐步减少，但仍然高达四位数的土地供应量使重庆的房价失去上涨的根本动力。

重庆能具备充足的土地供应，原因是多方面的，主要原因之一就是其有较为完善的土地储备制度。2002年以前，重庆的土地九成都是协议转让而非拍卖，土地掌握在企业手中，市政府手上的储备土地几乎为零，市政府的财政收入和城市建设面临考验。2002年后，重庆市建立了土地整治储备中心，对全市土地市场进行宏观调控。2003年，重庆市政府又在土地储备中心的基础上成立重庆市地产集团，该集团是重庆市政府注资的专事土地储备和开发整理的运作载体。随后几年，重庆市城投公司、重庆市水利投资公司、渝富资产经营管理公司等重庆市政府旗下的八大投融资平台(简称“八大投”)亦被授予土地储备职能，介入了土地一级市场。至此，重庆的土地储备形成了政府主导型的模式，重庆通过将该市此前的土地一级市场的包括储备和开发在内的经营权限收归当地官方掌控的几家市级土地储备机构，从而实现土地一级市场增值收益不再被房地产商占用，而是进入代表公共收益的国资系统，进而更好地进行城市建设。

完善的土地储备制度带来的是充足的土地供应，市政府能实现“有节奏地供应土地”，从而达到调控目的，当市场地价涨得过快了，就多供一点地，反之，少供一点地，通过调控地价来调控房价，倘若没有充足的土地储备作为后盾，这一切只能沦为空想。

此外，重庆独创的地票交易制度也是使重庆拥有充足土地供应的另一重要原因。

2008年12月4日，重庆首创的地票交易制度诞生，所谓地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地等农村集体建设用地进行复垦，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。

农民自愿将闲置的宅基地等复垦，然后以地票的形式与企业进行市场化方式的公开交易，即农民通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开出让，企业通过“招、拍、挂”等法定程序取得地票，从而获得等量面积的城镇建设用地使用权。在此过程中，农用地和建设用地的总量不变，只是在农村和城市之间相应进行了等量的划转。

我国法律规定，农村土地只能在农村集体经济组织中流转，除非国家征收，不得转为城市建设用地，但随着城镇化的推进，农民进城后，一来增加了城市建设用地需求，二来闲置的农村建设用地又造成了资源浪费，而地票制度就可以有效缓解这种“土地困局”：一方面在加速农村土地流转的同时增加了农民收入，另一方面还增加了城市建设用地，而新增的城市用地又会产生更多的房屋供应，由此平抑房价。

地票交易制度流程

飞笛资讯研究院制图

据重庆市国土房管局数据，2014年，重庆农村土地交易所全年组织交易地票2.05万亩、39.17亿元，与2013年交易量持平，累计交易地票15.19万亩、306.42亿元。如果根据《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中的要求，人均城市建设用地保持在约100平方米的水平，而农村流动人口按照城镇人均建设用地标准的60%安排用地，则可大致估算出，截止2014年，地票制度已解决了一百多万农村流动人口进城落户的建设用地需求。

重庆历年土地成交变化

来源：重庆农村土地交易所、中信建投研究发展部

制图：飞笛资讯研究院

土地价格是房价的主要成本之一，但不知从何时起，一二线城市屡屡出现“面粉贵过面包”的现象，“地王”频出，多地楼面价纷纷刷新历史纪录，土地溢价率高企，为实现盈亏平衡甚至获得超额利润，房地产开发商必定会将高额的拿地成本转嫁到房价中去，房价由此被推高。但重庆一直以来坚持的要将楼面地价控制在当期房价的1/3左右的调控理念和相对低廉的土地出让金，使房地产商的开发成本得到控制，因此减弱了他们转嫁成本的必要。

房地产开发企业土地成交价款

（单位：亿元）

来源：国家统计局 制图：飞笛资讯研究院

从表面上看，三者相差不大，可细心地会发现（结合表3），以2015年为例，北京的房地产开发企业土地成交价款是811.13亿，高于重庆，但其只供应了390.96万平方米的土地，而重庆的这个数字是1626.77万平方米，也就是说，平均下来，北京的土地成交价为20747.14元/平方米，而重庆仅为3314.05元/平方米，重庆土地的单位价格仅为北京的六分之一！如此低廉的土地价格，把房价暴涨的可能性进一步扼杀了。

完善的保障性安居工程缓解刚需

数据显示，截止2015年，重庆累积保障性住房供地面积超过了3900万平米，保障房供地面积已达到住宅供地面积的10%左右，变相增加了重庆区域的住宅供应规模。若按照人均20平左右的标准计算，重庆累计保障房供应满足了约200万中低收入人群的住房需求，而且重庆的公租房保障对象较广，不受户籍限制，入住门槛较低，新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进专业人才和外地来渝工作人员都可申请公租房的居住，这就使该人群的刚需大大得到满足，对商品房市场产生了一定挤出效应，使商品房市场难升温。

2015年公租房配租数量（单位：万套/年）

来源：北京、上海、深圳市住建局、广州住房保障办、重庆市公共租赁房信息网 制图：飞笛资讯研究院

重庆的保障性住房供应充足，从总量上看，一直远高于北上广深，结合相关人口数据来看，还大致可以算出其所供应的公租房的覆盖率（公租房配租数量/潜在住房需求人数），该数据能一定程度上看出该地区公租房缓解了多少居民的住房需求。

2015年部分地区常住人口

（单位：万人）

来源：地方政府网站 制图：飞笛资讯研究院

若将25-44岁人口大致视为潜在的住房需求主力，结合地区的常住人口和该年龄段人口的比重可算出该年龄段的人口总数，（据中信建投证券研究发展部的统计数据估算，2015年北上广深和重庆25-44岁人口占其城市总人口的比重分别约为28%、34%、39%、47%、11%），又大致估计其中约有20%的中低收入人口需通过租赁公租房以满足刚需，则2015年北上广深的公租房覆盖率（公租房配租数量/潜在住房需求人数）分别为1.74%、0.18%、1.14%、1.51%，而重庆这一数据达到了11%，平均是北上广深的7倍，从这一角度来看，更高的公租房覆盖率缓解了更多的潜在住房需求，如此平衡的供需使重庆房价愈趋于平稳。

事实上，重庆一早就认识到建设完善的保障性安居工程的重要性，重庆在国家还没有明确的公租房方面的政策规定前就已提出，要形成“5+1”保障性住房供给体系，即廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等五种保障方式相叠加的保障性住房供给体系，目标是一使30%左右的城市人口通过保障性住房实现“住有所居”，二是成为政府调控房价的“稳定器”、调控房市供求的“缓冲器”，推动建立起“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的城市住房供给体系，即一方面由市政府主导的保障性住房供应系统，满足符合一定条件的外来人口、应届毕业生、贫困市民等人群的刚性需求，另一方面，由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应，同时从房产税、贷款政策等方面对高档住房的需求加以遏制，从而间接调控高端住房的消费和供应，通过分层调控，做到市场供需平衡、价格稳定。这也就是一直为人称道的重庆率先提出的“市场配置+住房保障”的双轨制住房供应体系。

大量的公租房建设也会使当地政府面临资金压力，但重庆采用的“1＋3”投融资模式使这一难题得到解决。从2010年起，重庆便制定计划，要在三年内建设公租房4000万平方米，其中大概需要1000亿元资金，这笔资金将通过“1+3”的投融资模式实现筹集，“1”即财政投入300亿元，这300亿元资金有三个来源：一是中央补助；二是每年新发生的土地出让金拿出一部分，包括房产税；三是政府预算内的财政收入。另外，700亿元融资则主要可以通过“3”个渠道：银行贷款、保险公司融资、社保基金融资。融资的成本则主要通过三种方式来解决：一是每年收取住房租金可平衡贷款利息；二是承租3-5年后，出售部分公租房的有限产权，可回收约400亿元的资金；三是4000万平方米的公租房按照一定的比例配建商业配套，通过赚取买卖差价预计可回笼资金约300亿元，这三个来源就可以平衡700亿元的本金和产生的利息。通过这一模式重庆实现了公租房建设的自我造血，从而减轻地方政府在公租房建设上的财政包袱。

房产税对重庆房价影响较小

重庆、上海早于2011年就正式试点开征房产税，市场对其寄予了完善税制、增加财政收入、调节房价的厚望，但从目前来看，房产税对增加财政收入和调节房价的作用并不明显。根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆在开始试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高出10-20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌。究其原因，这或与目前还只是停留在对增量房征税，对存量房的征收未大规模地推开，由此对倒逼“空置房”入市交易，增加供应从而平抑房价的作用有限有关。另外，重庆的房地产税征收效果似乎还不如上海。清华大学经济管理学院副院长白重恩研究结果显示，上海房产税试点之后降低了房价，实际的房价比没有征收房产税的时候少增加了15%；而重庆则相反，房产税试点之后，房价比没有征收房产税的时候上涨了11%。

飞笛资讯研究院认为，这种差别的造成或与两地的征收规定差异有关。重庆侧重于对高档房、独栋别墅的征收，而上海没有专门针对高档住房，而是面向一般新增房地产征收，从这个角度来看，重庆的税基较窄，且起税价格与对应税率之间协调不够充分，使得房产税发挥的作用有限。如根据重庆房产税征收规定，不管独栋商品住宅还是高档住房，建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的，收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%，但重庆主城区的均价一般在7、8千左右，要达到1.2%税率征收标准的，交易房价至少必须达到2.8万以上，要达到1%税率征收标准的，也至少要达到2万以上，一般的也要1万多，这就直接把大部分房子排除在外了，所以作用有限。

但是重庆的征税规定也有其优势，一是不局限于对增量房的增税，对于符合一定条件的存量房也进行征税，二是对房产征税实行“终身制”，即对市外“三无”人员房产税的计征一旦开始，该套房屋每年都要征税，即使是转让后每年也要征税，这就给了外地“炒房客”沉重的一击。

总的来说，房产税目前对重庆房价起到的作用不明显，不是使其房价能保持长期稳定的主要原因。

重庆与上海房产税实施细则对比

制图：飞笛资讯研究院

人口结构使住房需求压力有限

重庆人口流动变化（单位：万人）

来源：统计局、中信建投

横轴：年份（单位：年）纵轴：人口净流入（单位：万人）

重庆人口近年持续呈现净流出状态，2015年重庆人口净流出355.3万人，虽然相较于2014年减少了近30万人，净流出放缓，但重庆的人口结构存在两大问题，一是人口流动主要发生在重庆市区和周边县区之间，省际流动缓慢，人口净流入少，二是人口老龄化问题较严重。

媒体曾如此公开描述重庆的人口结构：重庆作为一个直辖市，总人口达3000多万，面积达8.24万平方公里，人口规模相当于一个中等省份。其中主城区只有1000万左右，大量的人口分布在下辖区县，伴随城镇化的推进，区县人口中相当一部分流向了外省，另一部分流向了主城区，从区县流向主城区的人口比例达到了市内人口流入总量的80%左右，省外流入仅占20%。而由于周边县区的经济和消费能力相比较弱，同时叠加省外人口流入负增长，新增人口对住房的需求压力不大，重庆完全有能力实现新增人口住房的充足供应，因此房地产价格不会出现过快的上涨。

2015年重点城市25-44岁人口占比

及房价涨幅

来源：中信建投证券研究发展部

横轴：房价涨幅

纵轴：25-44岁人口占城市总人口的比重

另一方面，重庆的人口老龄化问题也使房价失去上涨的动力。中信建投的数据表明，重庆的25-44岁人口占比远低于北上广深，购房年龄人口缺位、老龄人口存量房沉淀，这都使得房价的上涨空间有限。

强而有力的宏观调控方法为稳房价护航

重庆虽然没有限贷限购，但其房地产市场后面有着看不见的手，通过行政手段调整土地供应、房地产开发投资等要素，间接实现稳定房价的目的。出于开发商会将高额的土地成本转嫁到房价上的考虑，重庆市规定，楼面地价要控制在当期房价的1/3左右；为了防止地方经济增长过于依赖房地产单一产业链，重庆市规定每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%；为了加速房地产行业去产能，去除无效的企业供给，前市长黄奇帆2016年曾表示，重庆将在未来3年关闭1500家房地产公司，从以往的经验来看，重庆市政府的调控理念在提出后都会得到迅速的响应并最终被强有力地执行，强而有力的宏观调控为重庆稳定的房价保驾护航。

归根到底，价格的均衡最终取决于供需，但从供需关系的平衡方面，重庆似乎比其他城市要更胜一筹。通过上述的分析，我们可以得出结论：重庆的房地产模式之于北上广深的最大区别，在于前者是通过增加供给来平衡供需，而后者是通过遏制需求来平衡供需，两种截然不同的调控方向反映出来的就是重庆在不断提出要科学增加土地供应，而北上广深在不断推出新的限贷限购政策。两种调控方法无分好坏，但从目前来看，重庆的调控模式似乎更有效果，放眼未来，一线城市或许会借鉴重庆的房地产调控经验，从供给端多渠道加大土地供应从而实现房价的平稳运行，而重庆还将提出更多独创性的房地产调控手段，为中国甚至全球的房价稳定贡献良方，值得期待。

第二篇：重庆可行性研究报告

重庆可行性研究报告

整理编辑：泓域企划/领先的投资信息咨询服务机构

项目可行性研究的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。大中型投资项目通常需要报请地区或者国家发改委立项备案。受投资项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响，项目可行性研究报告（立项报告为简版可行性研究报告）均有不同侧重。

可行性研究报告分为：政府立项用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。

（1）立项用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；具体概括为：政府立项审批，产业扶持，中外合作、股份合作、组建公司、征用土地。

（2）融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、申请高新技术企业等各类可行性报告。

泓域企划机构专注于产业规划咨询、项目申报咨询、高新技术企业孵化认定，并提供全方位解决方案的中小企业发展战略咨询机构，在全行业中首创了“互联网+咨询”的服务模式，可为中小企业定制 “企业+政策+市场”全生命周期发展规划方案。

经过多年的发展，泓域企划已累计为超过1000家中小企业提供了产业发展及项目规划服务，涵盖工业制造、农业综合开发、商业综合体、互联网等多个行业。为更好的服务于中小企业发展，泓域企划提出了“中小企业2.0发展孵化”服务模式，旨在通过资源整合为具有发展潜力的中小企业提供一站式培育孵化服务。

产业规划

1、项目立项咨询、工业园入驻咨询、项目备案申请咨询、产业政策分析、项目规划咨询等。

2、编写项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告等。

3、企业发展规划咨询、编写商业计划书、投资分析报告等。项目申报

1、中小企业发展专项资金申报、民营经济专项资金申报等。

2、各地方性鼓励中小企业发展资金项目申报，例如：工业振兴专项资金申报、产业聚集项目专项资金申报、产业精准扶贫专项资金申报等。

3、特色企业申请，例如：产业龙头企业申报、产业示范性企业申报等。

科技企业孵化

1、著作权、专利等知识产权代理。

2、企业创新中心、科技创新型企业等资质平台认证。

3、高新技术企业孵化及认定申请。

直辖以来重庆发展取得显著成就。重庆紧紧围绕国家重要中心城市、长江上游地区经济中心、国家重要现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽和内陆开放高地等国家赋予的定位，谋划和推动经济社会发展。经济结构加快转型升级，老工业基地焕发生机活力，形成全球最大电子信息产业集群和国内最大汽车产业集群，战略性新兴产业蓬勃发展，经济发展质量和效益持续提升。基础设施明显提速，高速公路通车里程达2800多公里、“四小时重庆”全面实现，建成“一枢纽九干线”铁路网，港口年吞吐量1.7亿吨，江北国际机场年旅客吞吐量3600万人次。内陆开放高地加快崛起，以长江黄金水道、渝新欧国际铁路等为支撑的开放通道全面形成，中新第三个政府间合作项目以重庆为中心运营，重庆自贸试验区启动建设，内陆国际物流枢纽和口岸高地加快建设。长江上游重要生态屏障加快建设，长江、嘉陵江、乌江干流水质总体为优，主城区空气质量优良天数比例达82%，全市森林覆盖率达45%。三峡百万移民搬迁安置任务圆满完成。各项社会事业全面进步。

当前重庆保持良好发展势头。2016年，GDP1.76万亿元，增长10.7%；规上工业增加值增长10.3%，规上工业企业利润总额增长12.6%，固定资产投资增长12.1%，社会消费品零售总额增长13.2%，一般公共预算收入增长7.1%，城乡居民收入分别增长8.7%和9.9%。2017年上半年，GDP增长10.5%，规上工业增加值增长10.4%，规上工业企业利润总额增长23.3%，固定资产投资增长12.3%，社会消费品零售总额增长11.7%，一般公共预算收入增长7.1%，城乡居民收入分别增长8.6%和9.6%。重庆项目可行性研究报告编制重点分析：

第一章：重庆项目摘要，简明扼要的描述重庆项目承担单位、基本情况、建设内容、投资规模等

第二章：重庆项目建设背景和必要性，结合区域社会经济环境描述重庆项目的立项背景和必要性，目的是说明该重庆项目立项的目的和意义。

第三章：市场供求分析及预测，结合全球、全国及省内重庆项目所投资产品的市场供求、价格情况，说明重庆项目所投资产品的市场前景。

第四章：重庆项目承担单位的基本情况，结合重庆项目承担单位的资金、技术、产品、市场等描述说明该单位承担本重庆项目的实力。

第五章：重庆项目地点选择分析，结合重庆项目自身对环境的影响，说明交通、运输、周边位置等情况说明选址科学合理。

第六章：生产工艺技术方案分析，说明投资该重庆项目生产的流程、工艺、阐明其技术来源和先进性以及预期会达到的工艺参数。

第七章：重庆项目建设目标，说明重庆项目投产后的技术水平、生产能力水平和市场供求能力。

第八章：重庆项目建设内容，根据工艺流程分步骤阐明各个环节的建设内容及所需要采购的仪器设备等。

第九章：投资估算和资金筹措，根据实际建设内容，结合实际市场价格因素，估计重庆项目总投资，说明资金来源，是中央、地方还是自筹，分别占的比例是多少。

第十章：建设期限和实施进度安排，说明重庆项目建设的期限以及各个阶段需要完成的工作。

第十一章：环境影响评价，结合重庆项目自身实际情况，分析重庆项目对当地生态、水源、噪声等的潜在的污染情况及需要采取的必要措施。

第十二章：重庆项目的组织管理和运行，阐明重庆项目建设期间和运行期间的组织管理情况。

第十三章：效益分析与风险评价，分析重庆项目的经济效益、投资回报及潜在的风险，并作出财务评价。

第十四章：招标方案，根据国家相关招投标法案，初步拟定基础建设、设备仪器的招投标方案，这一步只需简单提一下，在重庆项目通过可行性验收后的实施方案再来细化。

第十五章：重庆项目可行性结论与建议，可研报告编写机构需结合实际给出重庆项目是否可以的结论，同时针对不足提出改进意见。

第三篇：重庆旅游业发展现状研究报告

重庆旅游业发展现状研究报告

重庆师范大学涉外商贸学院酒店管理1班李承娅 熊娟 张璐

摘要: 随着我国旅游业的不断快速发展，重庆的旅游业也逐步有秩序的发展。在“十一五”规划下，重庆市将会牢牢把握发展旅游业与加强生态环境保护之间的辩证统一关系，以发展生态旅游为重点，推动旅游和环境保护相互促进、和谐发展，为推进生态旅游而更好地发展。长江三峡、大足石刻、乌江画廊、山水都市将成为重庆市旅游业崭新的亮点。

关键词: 温泉特点资源组合性

一、中国旅游业简介

1、中国旅游业的发展历程

1978---1987年，我国旅游业处于起步阶段，实现了从“外事接待型”向经济创汇型转变，其特征是没有市场化，属于计划配额，求大于供，外事促内事。1978年，入境旅游者只有180.9万人次，其中外国人23万人次；旅游外汇收入只有2.63亿美元，位居世界第41位，中国旅游业基本上是一张白纸。然而，十一届三中全会的召开，给中国旅游业的崛起带来了一片生机。

1978---1984年，国内接待旅游硬件条件还不具备，如航班严重不正常，有时需要靠空军协助。饭店行业在我国各个行业中是开放最早的，无论是引进外资还是引进外国的管理经验，都是如此，如北京建国饭店、长城饭店等。因此整个旅游界，就其管理水平而言，饭店要好于其他企业。1982年建成了西安宾馆，是西安第一家旅游宾馆。80年代饭店如雨后春笋，饭店投资盲目，导致一度严重过剩。

1987年到现在，旅游业处于快速发展阶段，经历了从单一入境旅游到入境旅游、国内旅游两个市场和到入境旅游、国内旅游、出境旅游三个市场的发展过程，旅游逐渐加重其占国民经济总值的比重，旅游已成为具有相当规模的经济产业。其特征是市场逐渐成熟，竞争逐步激烈，供大于求。

1988年以前的10年中，旅游业一直是大幅度增长，入境旅游者数量的年平均增长率为33%，创汇的年平均增长率为24%。

1989年**使旅游业出现第一次滑坡，至1992年完全复苏。

1992年以后，入境旅游逐渐成熟，团队旅游增长缓慢，打破卖方市场，目前已进入平稳发展阶段。1995年5月1日我国实行五天工作制后，国内旅游开始迅速发展。1997年3月，经国务院批复，国家旅游局、公安部联合发布了《中国公民自费出国旅游管理暂行办法》，标志着我国出境旅游市场的形成。

2004年我国旅游业全面恢复振兴并有突破性发展，入境游、国内游、出境游三大市场全面振兴，旅游总收入达到6840亿元，相当于全国GDP的5.01%，2004年我国出境旅游增势强劲，公民出境旅游超过2800万人。2004年全年我国入境旅游人数10903.82万人次，比上年增长18.96%，比2002年增长11.37%。

2、中国旅游业的发展现状

随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。

2006年,我国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。全年共接待入境游客12494.21万人次,实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%；国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；中国公民出境人数达到3452.36万人次，比上年增长11.3%；旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值比重的4.27%。

2006年，全国各省、自治区、直辖市接待的入境旅游者总计为6139.64万人次，比上年增长15.28%。接待量超过50万人次的有广东、上海、江苏、浙江、北京、福建、山东、云南、广西、辽宁、四川、内蒙古、黑龙江、陕西、湖北、湖南、天津、安徽、河南、河北、海南、重庆、山西等23个省（区、市）。广东省接待入境旅游者2089.71万人次，继续居全国第一位。

2006年，全国各省、自治区、直辖市接待的外国旅游者总计为3511.17万人次，比上年增长16.7%。接待量超过40万人次的有广东、上海、北京、江苏、浙江、山东、辽宁、内蒙古、云南、广西、黑龙江、四川、湖北、陕西、天津、福建、湖南、河北、安徽、重庆、海南、河南等22个省（区、市）。广东省接待外国旅游者534.66万人次，继续居全国第一位。

2006年，国际旅游（外汇）收入超过1亿美元的有广东、北京、上海、江苏、浙江、福建、山东、辽宁、云南、天津、陕西、湖南、黑龙江、广西、内蒙古、四川、湖北、重庆、河南、河北、海南、安徽、山西、江西、吉林、新疆、贵州等27个省（区、市）。广东省的旅游（外汇）收入达75.33亿美元,继续居全国第一位。按外汇收入排列，31个省、自治区、直辖市的具体情况是：

2006年，我国公民出境人数达到3452.36万人次，比上年增长11.3%。其中：因公出境572.44万人次，比上年下降2.8%；因私出境2879.91万人次，比上年增长14.6%。出境第一站按人数排序,列前十位的国家和地区依次是：香港、澳门、日本、韩国、泰国、俄罗斯、美国、新加坡、越南、马来西亚。

截至2007年8月，我国入境旅游接待达到11 568 186人，同比增长3.77％，其中外国人2 396 060人。入境旅游（外汇）收入达到34.10亿美元，其中外国人20.43亿美元。

二、重庆旅游业发展现状

1、重庆旅游业的发展历程

随着我国旅游业的不断快速发展，重庆的旅游业也逐步有秩序的发展。“八五”时期，重庆旅游入境接待人数年均增长14.33％，旅游创汇年均增长22.86％，速度已相当快。重庆成立直辖市后，特别是三峡工程的开工，使重庆市及其所辖三峡库区成为世人关注的焦点，三峡旅游骤然升温，使重庆旅游业的发展面临前所未有的机遇。重庆旅游行业人士紧紧抓住机遇，积极开拓进取，开发生产与宣传促销相结合，使重庆旅游业呈现出强劲的发展势头。

重庆直辖后，接待旅游人数和旅游外汇收入都有大幅度提高，1997年旅游外汇收入达到10548万美元，接待旅游人数达到259414人次，这是由于直辖提高了重庆的国内地位和国际知名度。然而，2003年由于“非典”的影响，无论是接待人数还是旅游外汇收入都有大幅度回落，旅游业遭受重创打击。随后，重庆旅游业又恢复高速增长，2004年接待

旅游人数434423人次，实现旅游外汇收入20308万美元。其中接待旅游人数同比增长

1.85％，旅游外汇收入同比增长1.79。

重庆旅游业在高速发展的同时，已经形成规模。内部行业齐全，具备一定的产业基础，对国际国内旅游者有了相当的吸引力。重庆以“美女、美食、火锅、温泉”闻名于世界，并以山城都市、长江三峡、大足石刻三大世界级旅游精品带动旅游业的强盛发展。

3、重庆旅游业的政策导向

建设旅游目的地、旅游产品、基础设施配套服务、多元化旅游经营、旅游宣传营销和旅游管理等六大体系，形成山水都市、长江三峡、乌江画廊“三大目的地功能互补，观光旅游、度假旅游、复合型旅游三类产品协调发展，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面培育，国有、外资、民营三大主体共同参与，经济增长、社会和谐、环境友好三大效益综合体现的科学发展格局。主要精品建设项目有：

1、山水都市旅游精品建设项目，分为重庆市旅游集散中心，建设集旅游咨询、游客集散、旅游购物、产品展示、形象宣传于一体的旅游集散中心；抗战遗址旅游产品保护开发；红岩联线旅游精品；歌乐山革命纪念馆、红岩村革命纪念馆等红色旅游产品；东水门和磁器口古镇旅游景区提档升级；统景温泉、天赐温泉、梨树湾温泉、北碚温泉城，建国际级温泉基地，打造5A旅游景区；长寿湖湖泊观光，江津四面山、南川金佛山、万盛黑山谷山地休闲、度假旅游产品开发。

2、长江三峡旅游精品建设项目，分为小三峡旅游景区提档升级和神女溪景区开发；白帝城旅游景区提档升级和天坑地缝景区建设；石宝寨旅游景区提档升级；以白鹤梁为核心的涪陵白岩旅游景区提档升级；丰都名山与雪玉洞旅游景区提档升级；

3、大足石刻国际旅游精品建设项目，分为大足石刻景区提档升级；龙水湖观光休闲旅游区建设；玉龙山森林公园景区开发；

4、乌江画廊旅游精品建设项目，分为仙女山、天坑三桥景区提档升级，打造山地观光休闲旅游景区；芙蓉洞与芙蓉江观光休闲旅游景区；乌江画廊（彭水至酉阳段乌江和黔江阿蓬江），打造峡谷游船观光与民族风情旅游景区；小南海，打造地震遗址观光科普教育旅游景区；龚滩、龙潭、洪安古镇开发。

三、重庆旅游业典型案例——温泉特点和发展策略

1、温泉特点

a)温泉整体质量高

温泉资源是温泉旅游开发的物质基础和核心资源。温泉资源的质量高低，直接影响到温泉旅游地的旅游吸引力。一般而言，温泉资源的开发利用价值 主要受到温度、水量和矿物含量等三个因素 的综合影响。重庆温泉资源的平均水温较高，矿物含量高而丰富，出水量大，属典型的优质医疗矿泉。

b)资源利 用历史悠久

重庆温泉资源利用具有悠久的历史。其中，最早的温泉开发可追溯至南北朝刘宋景平元年(1004年)，北温泉已“迎流砌池，广方四丈，上翼以亭”。相比之下，比进人世界文化遗产名录的13本下吕温泉尚早468年。清同治年间(1862--1874年)，南温泉建浴池，近代利用规模不断扩大；此外，早在

12、l3世纪，铜梁当地人即已发现西温泉。1935年，铜(梁)壁(山)公路通车后，当地人逐渐在温泉出口建池，并依池筑室，供浴后

休息。可见，重庆温泉资源利用由来已久。但在前期利用中，规模较小，且 多为达官贵人所用，并未成为真正为游客服务的旅游产 品。

c)资源分布密集

受地质构造和区域水文地质条件的直接影响，温泉资源的分布往往具有明显的地域性和分带性特征。从全国范围比较而言，重庆属于地热温泉资源相对富集区，地热储藏面积超过 1万km，除潼南县外的各区县都能开发温泉。目前，重庆已勘探发现温泉 40余处，13出水量可达5万㎡，己被开发利用 20余处。其 中，主城区附近温泉分布最为密集。受温泉资源不可转移的特性限制，温泉旅游地往往具有明显的地域集 中性特点，在邻近地域范围内出现多个温泉旅游地。据不完全统计，以主城区为中心方圆50 km范围内，有14处温泉，其中东温泉、南温泉、北温泉以及天赐温泉等 已具相当规模。13本温泉旅游的成功案例说明，如能充分利用资源空间分布的高度集中所产生的集聚效应，则为提升区域整体形象，增长区域旅游整体竞争力创造了有利条件。

d)资源组合性特点突出

一般而言，除医疗健身外，沐浴温泉的附加旅游价值(如文化历史价值、观赏价值)较低。重庆温泉资源具有与其他类型旅游资源紧密结合的特点。与丰富的自然和人文旅游资源的组合，在弱化温泉资源同质性的同时，有效增强了重庆温泉资源的吸引力，并为重庆温泉旅游的多样化开发模式奠定了资源基础。

2、发展策略

2005年11月，重庆市提出“温泉之都”的构想。得到社会各界的高度认可和支持。今年8月，市政府组织考察团先后走访珠海、广州、新加坡和日本，对不同地区、不同风格特点的温泉进行了学习考察。经过近1年的酝酿，全面实施打造“温泉之都”的条件已经成熟。接着，重庆出台《关于加快“五方十泉”建设打造“温泉之都”的意见》，将力争用3年时间，投资113.2亿元，建设东、西、南、北、中“五方十泉”，一年初见成效、两年显见成效、三年大见成效，基本形成重庆温泉旅游产业的总体架构。重点打造的“十泉”即东温泉片区的东泉和东方温泉大世界；西温泉片区的天赐温泉和金剑山温泉、贝迪温泉；南温泉片区的南泉和保利温泉别墅；北温泉片区的统景温泉和北泉；中温泉片区的梨树湾温泉和海棠晓月温泉。

这10个项目，年接待规模明年即可达270万人次，到2010年全部建成后可达到1000万人次以上。市政府要求，首批重点项目必须在今年内开工建设，第二批建设项目也要尽早开工建设，避免资源闲置。

在土地供应上，对“五方十泉”温泉开发项目，将优先供应周边土地使用权和采矿权，促进其做大做强。同时，有温泉资源的地块，将优先作为温泉旅游项目用地供应，并在同等条件下，优先供应给“五方十泉”温泉开发项目企业。

“五方十泉”温泉开发项目，可享受减半征收采矿权有偿使用费和矿产资源补偿费。其采矿权证按最高年限5年办理，采矿权出让期限则与土地使用期限(商业用地40年)一致。对利于资源保护和综合利用的温泉开发企业，可免收或减半征收地热矿产资源补偿(税)费。纳税在1000万以上的开发企业，还将安排市旅游结构调整资金实施以奖代补。而位

于三峡库区的项目企业，还可申请三峡库区产业发展基金和移民后期扶持基金。

副市长谭栖伟在会议上指出，开发温泉资源，必须抓好战略研究、资源普查、规划制定、项目带动、政策支撑、法规完善以及项目推介等工作。相关区县(自治县、市)政府要牵头制作项目库，搞好项目的策划、整合和推介。提高项目招商的透明度，引进实力、有信誉的开发商投资温泉旅游，避免闲置、浪费、破坏资源的情况发生。对温泉旅游开发项目，要实行一事一议、一泉一策、特事特办的措施，按照国家5A级旅游区标准加以打造。

四、重庆旅游业发展趋势预测

1、现有发展水平

举世无双的长江三峡，世界文化遗产大足石刻，集山城、江城、历史文化名城于一身的现代山城都市等，赋予重庆旅游资源鲜明的个性特征和较高的知名度。目前，重庆市拥有世界文化遗产1处；全国重点风景名胜区6个，市级风景名胜区25个；国家森林公园18个，市级森林公园34个；全国重点文物保护单位13处，市级文物保护单位140处；国家自然保护区3个，市级自然保护区14个；全国历史文化名镇3个，市级历史文化名镇18个；全国爱国主义教育示范基地6处，全国青少年科技教育基地区1处；国家地质公园3处，国家级地震遗址保护区1处；国家A级—AAAA级旅游区38个，区县级主要旅游区(点)104个；城市公园25个；全国重点寺庙3个，市级宗教寺庙(院)、教堂44个；大、中型水库34个；全国重点烈士纪念建筑物保护单位4个，市级重点烈士纪念建筑物保护单位4个。2000年荣获“中国优秀旅游城市”称号,实现了向“中国旅游名市”的跨越。旅游发展环境进一步优化，供给实力不断增强，产业规模不断扩大,行业管理水平和旅游服务质量不断提高，从业队伍不断壮大，新增直接就业人员13.7万人以上。根据国际经验，旅游业每增加一个直接就业人员将带动相关行业增加5个人就业，旅游业带动了全市的就业人数。

2、发展趋势

“十一五”时期是我国产业结构调整、构建和谐社会的重要时期，旅游业由于在增加就业、促进农村发展、缩小地区差距、节约资源等多方面的优势，将获得良好的发展机遇。2010年全国旅游业发展的目标是：接待入境过夜游人数6400万人次，有望居世界第三位；旅游创汇426亿美元，有望居世界第三位；国内旅游人数16.9亿人次；国内旅游收入8810亿元人民币，旅游业总收入12260亿元人民币左右，年均增长10%左右，相当于全国CDP的7%；旅游直接就业980万人间接就业达到4900万人。“十一五”期间与旅游发展相关的工作有：创新旅游目的地体系和旅游产品体系，推动区域旅游目的地和旅游线路建设，满足多层次的旅游需求等。从国人外旅游市场发展的趋势出发，今后一个时期我房车旅游市场的开发战略调整为“大力发展入境旅游，规范发展出境旅游，全面提升国内旅游”。重要政策：2004年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发

《2004-2010年全国红色旅游发展规划纲要》大力发展红色旅游产业。并提出六个目标：推行爱国主义教育、培育12个红色旅游区、完善30条红色旅游精品线路、100个红色旅游景区、历史文化遗产保护、整理和宣传达到国内先进水平、带动革命老区发展优势

产业。

在“十一五”规划下，重庆市将会牢牢把握发展旅游业与加强生态环境保护之间的辩证统一关系，以发展生态旅游为重点，推动旅游和环境保护相互促进、和谐发展，为推进生态旅游而更好地发展。长江三峡、大足石刻、乌江画廊、山水都市将成为重庆市旅游业崭新的亮点。

参考文献:

第四篇：关于房价调查报告

关于房价调控的调查

中文摘要：2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)；1月28日，上海、重庆试点征收房产税；2月9日，央行加息0.25个百分点„„专业人士分析，央行加息意在抑制通货膨胀，但对于地产行业而言，加息影响不可小觑。2011年初，房地产调控政策的给力让房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中最大的疑问。

导论：调查研究的背景：目前全国房价普遍走高，很多人买不起房子，房价上涨的原因主要是人的贪婪本性所致，开发商抬高房价，而政府又没有有效措施遏制这种趋势。

新华网北京４月１５日电 国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年１月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套、改造各类棚户区２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

第一、房地产市场不健全。地方政府和开放商，可以通过法律合法剥削老百姓，而不会受到任何的处罚或者只有轻微的处罚，要知道只要有300%的利润，资本家会冒着绞刑的处罚去做。地方政府和开发商对土地和开发的垄断，定价权就他们自己手上，所以他们可以鱼肉百姓。

第二、资金无处可逃，只能投资房地产。资金无处可逃，因为rmb的升值，造就了出口制造业的困难，利润大幅降低，我国GDP的40%依赖出口，投资出口制造业资金无法转化为资本挣利润，那么只能投资房地产，于是造就楼市泡沫。

国家不马上压死房价是正确的，如果全部压死，大量的信贷资金就会无法回收，大量银行必然破产。各方对中国经济失去信心，造成更严重的经济危机。

我国的经济是一个畸形的经济，民营五百强的企业比不了2个央企，全国60%的工资，集中在银行、能源、电信和移动等大型垄断企业上。中小型企业贷款只占了所有贷款的20%不到。而中小企业却承担了90%的社会就业，使得大众消化严重不足，于是我国的消费能力只是GDP的30%左右，内需消耗制造业产品严重不足。举例，招行2010人均半年创造了30w以上的利润，软件科技人员1年只能创造10w左右的利润。这就是垄断造成的，社会分配严重不公。

第一步、应该是加大对垄断型企业的税收，比如中国四大个银行80%的利润回收中央，因为他们享受了垄断的优势，和法律对金融的保护，又如中石油开采的石油是大众的，是国家和全民的，所以利润必须大部分上交，而不是现在的最高30%，形成严重的分配不均。

第二步、这些税收，应该拿出来，补贴中小企业或者给中小企业减税，鼓励中小企业的自主创新，出台办法，鼓励信贷资金服务中小企业。增加中小企业的利润，让大众挣更多的钱，削减暴富的垄断企业。这样才能切实提高大众的消费，消化掉我国制造业的产品。否则40%的出口就无法消化。

一、中国房地产业状态描述

（一）中国房地产泡沫已经很大了。

2009年“4万亿”的投资有多少进入楼市，人们不得而知，但北京、上海、广州等城市不断出现了老百姓不愿看到的“地王”。中国社科院2010年的《经济蓝皮书》认为，当前有85%的中国家庭买不起住房。多位业界专家表示，现在的楼市已经形成了泡沫。

全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说：“2009年中国房地产是典型的超预期增长。房价涨成这样，确实是很多人没有想到的。全国房价高涨的原因其实很复杂，包括信贷政策、土地价格、通胀预期等。但很重要的一个原因是，2008年持币观望的那部分人进入到了2009年的楼市，而2010年的一部分需求也在2009年提前释放出来了，这导致了2009年楼市的异常火爆。”美联物业调查显示，在2009年三季度北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。

中国房地产价格被推向一个普通百姓不可企及的程度。在商业投资与多方趋利的推动下，形成“供给不足——投资保值——抬升房价——房地产暴利——再推高房价——泡沫形成——购买力下降——百姓怨声载道——宏观调控——房地产业受损、银行呆账形成——拖累经济”的通道，给整体经济发展注入了不确定性风险。

（二）中央经济工作会议确定调控。

2009年12月初的中央经济工作会议，认为中国房地产价格高企，不利于其产业健康发展，必须对房地产业实行政策调控，促进其健康发展。2009年12月末召开的国务院常务会议指出：“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

中央相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从2年恢复至5年，到最新的土地出让金首付不得低于50%。专家表示，中央政府果断出手，说明这次调控房地产市场的决心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。

中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立认为，土地出让金首付50%，一年内付

清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。

中信证券一地产分析师分析：“进入2009年11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅为9.7%，行业涨幅仅位居第11位。而10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”

（三）房地产与城市化、经济发展捆在一起。

美国《华尔街日报》12月30日发表《中国城市化与产能过剩》一文，认为：2010年将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在新的一年里尝到。为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间的联系上。

2008年，中国有43%居民被视为城市人口。而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为79%、73%和82%。中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。

中国政府，在经济增长、产业工人就业与满足中低收入者住房需求之间，必须作出痛苦的决择。房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复苏”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：“2009年前的房地产优惠政策的结束，应该不会搞‘一刀切’或者‘急刹车’。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此，优惠政策将会‘有收有放’”。

结语：房产调控措施需再严厉。诚然，加大房产调控力度，一定程度上会影响到整体宏观经济的快速增长，部分行业或然出现产能过剩，但就京城房地产市场而言，房产调控力度如不加强，房价涨幅持续高企，多数百姓将会买不起甚至住不起房，给社会生活和城市发展带来不稳定因素。另外，从经济学层面分析，如果放松房产调控政策，其一，房价将会在市场交易持续低迷的态势之下陡然上扬，从而引发买家的疯狂跟进，将导致后市房价更强势的反弹；其二，多数投机者面临当前房产市场交易频频下挫的格局，投资信心受很大影响，撤出迹象明显，一旦政策放松，不利于整体宏观市场的调控。

参考文献：来源新华网，《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》2010年04月15日 18:44:06。

第五篇：房价市场分析

1.鼓励多生多育的政策。

中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了二三十年后开始生儿育女，开始需要房子了。而这才发现，房子已经不够用了。因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2.城市人口增多导致房价上涨。

中国市场经济前，户籍都是固定的，还有些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍政策一解除，有些人都不待农村了，这就使城镇人口增多了，城市人口增多了。

3.土地是不可再生的。

土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。

4.刚需旺盛导致房价上涨。

现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个人（房价户型二手房 租房）都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗？

5.开发商技术革新导致房价上涨。

没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子越造越好，绿化、设计、朝向、风水、保温墙、物业管理等等这些导致次品房越来越少。

6.造房成本上涨导致房价上涨。

物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高

7.拆迁补偿无形增加导致房价上涨。

拆迁费用加大导致造房成本加大。

8.房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。

中国计划经济搞了这么多年，最后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了，中国才多少年。还有漫长的道路要走，中国人均GDP才多少，别的国家多少。这个规律不可破，起码100年不可破。

9.城市化进程拉动房价上扬。

中国的城市水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

10.中国城市正处于大拆大建的高速发展期。

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11.经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇。

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12.房地产成了地方财政的主要收入来源。

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

13.奢侈消费风起云涌，助长房价飚升。

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几个钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。

14.注意，是控制房价过快上涨，不是打压。

未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。

15.通胀预期加大，带动房价上扬。

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。

物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不

涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

16.地价猛涨，催高房价。

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。

17.建材价格攀升，成了房价的幕后推手，除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升。

钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

18.“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。

19.中国的子女教育方式特别。

中国人对子女比较溺爱，由于独生子女的增加，等子女结婚的时候，不论房子多贵，双方父母总要资助一部分钱甚至自己把购房的首付款全部拿出来让子女买房，这是刚需。

20.人力成本的增加导致房价必上涨。

不都听过那个笑话吗，一个农民工问苹果多少钱，知道是5000多之后，随口说了一句：这么贵，顶上我半个月的工资了。现在的装修工人、建筑工人的工资非常高，且每月都在上涨，就是这样还找不到人，所以房价肯定要上涨。