政府与房价

第一篇：政府与房价

政府与房价 2010-03-29 19:31 进入在房产行业也有一段时间了,感觉对房产还是有一点自己的浅析！首先说房价吧!其实感觉房价就是一个由政府做导演,开发商,买家做演 员,历史(规则)做投资商做影片罢了！开发商作为银幕上的反面人物实际上 是否真有那么可恨呢,答案是否定的!其实我们理性的分析一下就不难发现,房 产为目前中国的经济做了非常重要的贡献,获益的我相信不仅仅是开发商,政府 也从中获取了很大或者最大的利益.为什么我们政府所操控的媒体始终对为政府 做了巨大贡献的房产商极尽辱骂呢！其实改革开放了这么多年,我们身边的物 价上涨了不少,为什么房价上涨所带来的压力和骂声最多呢.首先:房产是一个 很大额的支出,很多普通老百姓一生也难得买一二次.一次买一个可以用一生的 东西,当然付出的金额比较大.微微的上涨就是一笔很大的金额.当然会带来很 大的社会反弹！其实想想其他东西涨的也很大为什么没有引起这么大的社会问 题,就是因为人们不用一次支付一生所用的花费,而是相当于分期支付,所以人 们反而觉得可以接受！再讲一下房价上涨的历史必然吧:房价的上涨源于货币的贬值,这是不 可避免的.货币为什么会贬值呢?原因就是货币发行量的增大,我们地球的资源 只有这么多,这个资源就相当于硬通货.而货币是政府发行的,货币本身的价值 很低,其实他就是一个政府制定的,大家遵守的规则.货币可以加大发行,可是 资源却是供应有限！我们那工资生活的人群屡次要求加薪,政府为了民心不得 不同意!但是政府可以拿钱出来加薪,却变不出来资源.那人们的工资涨了,要 去消耗更多的资源怎么办呢!办法就是让物价有限上涨！不然人人加了工资就 去吃熊掌那有这么多资源呢！当然房价也是在这个上涨之列!那老百姓有意见 了怎么办呢,我们的政府当然有办法,那就是找个挡箭牌,这个冤大头由谁人来 充任呢,那就是我们的开发商！政府要知道房价的上涨是历史的必然,像我们 的大领导老胡和小温从来不说要让房价下降,而只是说要抑制房价的过快上涨, 言下之以就是要鼓励适当的上涨！再来谴责一翻开发商,让人们把矛头指向开 发商！因此来转移人们的注意力,这样就可以一边收钱一边骂人,引起人民不 满了就抓 2 个开发商大快人心！其实作为以个买房的人我也希望房价的下降,但是作为一个从业人员的 经验让我清楚的知道房价的下降是不可避免的,这是历史的规律!谁的不可改 变！---------------胡伟铭

第二篇：浅析政府关于房价问题出台政策

浅析政府关于房价问题出台政策 关键词：楼市调控 金融调控 土地政策 信贷政策 房产税

内容摘要： 从2010年元月开始，政府各部门多次出台楼市调控新政，抑制投资投机，遏制房价过快上涨并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。在各种政策陆续出台，且其执行力度逐渐加大的情形下，房价上升势头有所减缓，但如果要真正解决这一头等问题，我们需要做的还很多。

08年的楼市调控，不但楼价未下跌，反而是全国地王大量出现，开发商捂盘惜售。如今的楼市调控，被广泛称为“史上最严厉的楼市调控”，从金融、土地、税收多方面入手，在制度改革和执行力度力上较以前有了很大改善，也在一定程度上缓解了居高不下的房价问题。从1月10日国务院出台国十一条：“严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。”到3月9日,温家宝总理在政府工作报告中强调,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。”到4月15日,国务院出台具体措施：“要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.”接着，4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。为了防止房价“回暖”，9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部、国土资源部、监察部又相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施，加码房地产调控。在这组政策“组合拳”中，其中最主要的内容是：面向全国范围，新政策“一刀切”地规定，贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。在这一系列举措中，特别提出：要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”这一问责制的出现，为这一系列调控措施带来了新的亮点，在一定程度上加大了政府公信力，民众信心有望回升。

在国家也不断出台新的房地产政策以图降温楼市的大背景下，房价依然“居高不下”，其原因何在？综合分析大致有以下原因。

1）适度宽松的货币政策。所谓适度宽松的货币政策，主要是指实行低利率政策，减轻企业贷款，融资成本负担，释放居民储备，鼓励和扩大消费；实行低存款准备金政策，向市场释放流动性。然而宽松的货币政策产生大量信贷导致市场流动性持续过剩，经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍、放任了投资泡沫和通货膨胀。从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是在按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低，这无疑给房价上涨创造了有利条件。

2）地方对土地的操控。地方政府和地产商联合垄断。土地市场被政府垄断，政府再低价出让土地给企业，吸引大量投资，从而促进GDP的增长；房地产开发被开发商垄断，不允许自建房，市场无法形成竞争关系，商品房数量由1989年的10%不断增加到2003年的90%，近几年更是大幅增加，并且价格一涨再涨。同时据资料显示，中国的房地产企业囤积土地达12亿平方米，这些土地足够1.2亿人居住。政府供应出土地，但开发商囤积起来不建房子，造成市场上房子少，房价如何不水涨船高。

3）民众购房需求旺盛。随着国民经济的不断发展，城市化的不断普及，大量农民工进入城市、越来越多的人需要改善住房条件等，使得房地产市场住房需求旺盛。在这样的背景下，越来越多的地产商依附于这种刚性需求，操控房价上涨。

4）住房的供应结构和供应体系错位。经济适用房和廉租房缺失，满足不了老百姓的住房需要，与此同时，商品房大肆出现，这是长期存在的房屋结构矛盾。普通住宅与经济适用房的比重过低、供应过少，中低价位的住房供应量过小，刺激了高档住房消费，拉动了商品房均价上涨。如此循环往复，带来的只能是更加紊乱的住房结构体系。

5）投资环境和产能过剩，许多企业家不做实体经济去炒楼。对于一个企业而言，只有掌握整个产业链的重点环节才能控制定价权，而在整个产业链中，中国制造业制造的附加值最低，得到的利润最少。定价权之战的失败，导致中国实业投资环境的恶劣和一定程度上的信心缺失。另外，钢铁、水泥、玻璃、煤炭、花工、多晶硅、风电、电力、焦碳、铁合金，有色金属、纺织、皮革、电解铝、印染、造纸、化肥、农药、家电、汽车、机械、造船等全部产能过剩，形成大量资产泡沫。恶劣的投资环境和严重的产能过剩，无疑使得越来越多的人把眼光放到房地产行业。

如此高的房价给我们带来的影响不容小觑，当前房地产行业形势不容乐观，需要尽快采取措施，尽量在一定程度上抑制其过快增长。

1)加息。加息增加了贷款利息成本，对购房者影响毋庸置疑。于首套房相比，对于目前严格收紧的二套房贷会产生更大的影响，加息给普通购房者带来的压力有限，但对投资投机性购房者是比较沉重的打击。此次加息正逢楼市调控政策升级之际，导致市场特别敏感，也带来更多的猜想。加息消息公布的次日，上证指数上涨0.07%，但房地产股整体跌幅超过4%。然而，单靠加息来打压房价会“伤及无辜”。最容易受到冲击的群体之一，是偿付能力较弱的工薪阶层，而此类购房者又以购买首套房为主。因而，房贷政策纳入楼市调控政策的组合拳中，应该体现在差别化信贷政策的严格执行上，而不是简单上调贷款基准利率。2）土地政策。打破土地垄断最根本的方法,一是釜底抽薪，将土地收益收归中央政府，转而将企业利润收益转归地方政府，令地方政府得以超脱出土地利益。二是通过设立城乡土地交易市场，让农民得以直接面向土地一级市场，令开发商必须直接与农民和市民进行议价。以这两种方法为主，辅以加强对两级土地市场的监管，土地垄断的泥沼不难走出。此外，温家宝总理在政府工作报告中提出加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。财政部、国土部等五部委也陆续出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。国土资源部现已正式启动全国土地卫星图片执法检查问责工作，已对部分市县负责人进行约谈。坚定不移地抓好整改查处问责工作,坚决纠正和严肃查处各类违法用地，将用地行为纳入依法规范轨道。这一系列打击囤地，清理闲置土地的行动以及问责制的有效实行也有望使未来市场供应有所增加，进一步缓解房地产市场需求矛盾。

3）信贷。新政策规定贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到50%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。二套房首付大幅提高,“惊”醒市场中投机者；配合银监会一句“银行有权不给投机投资购房者发放贷款”,打碎了炒房客利用银行贷款获得杠杆收益的美梦。这一信贷政策的改革，虽然难以在根本上抑制房价，但也是有效而快速地打击投机性购房、收紧信贷的有效措施，在一定程度上促进了房价的稳步发展。特别是央行年末提出：要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，保持经济平稳较快发展。这意味着，明年各商业银行的信贷结构可能会有较大的调整，尤其是在房地产信贷方面将会严格控制。

4）房屋结构和供应体系。需要调控的不是单纯的房价，而是调控住房的供应结构和供应体系。经济适用房和廉租房的缺失，导致大部分老百姓没有房住，同时又买不起高价的商品房。因此长久以来我国的住房结构和体系就不是可持续发展的，我们应该从根本上解决这一问题。建经济适用房和廉租房才是根本之道，商品房的价格并不需要过于打压。试想如果市场上90%以上是经济适用房和廉租房，剩下10%不到的商品屋，这样，不仅能够满足老百姓对住房的基本需求，而且能从有能力购买商品屋的富人身上收取更多的税收来进一步满足住房需要。住房建设部最新提出：加强和改善房地产市场调控，强化市场监管，扎实开展基础性工作。预期在明年，计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房达1000万套。试点公积金支持保障房建设、减免公租房的税收优惠以及吸引社会资本参与建设等政策措施，将着力解决保障房建设资金难题，全力支持廉租房的建设。

5）改善投资企业投资环境。投资环境恶劣是企业不做实体经济转头房地产的重要原因。政府应该针对其企业发展的新特点、新问题，出台更多可行性强的扶持鼓励政策，着力改善我国投资环境、人居环境、休闲环境，为企业引进人才创造有利条件，为企业发展创造机会。企业自身也应该针对自身现状，明确企业方向，逐步实现其产业链的整合，争取获得定价权，在国际市场竞争中博得一席之地，实现可持续、高利润发展；另一方面，要严格抑制泡沫经济上涨势头，使实体化经济行业得到广泛认同和投资，逐步改善房地产行业一头热的现象。

我国从1986年就开始征收房产税，近年来，随着经济发展和各方面情况的变化，有关房产税改革的议论一直不绝于耳，尤其是近年房价高涨，在最近国家对房地产进行“史上最严厉”宏观调控的大背景下，被市场视为房价调控利器的房产税自然争议颇多，甚至有专家认为是打压房价的最后杀手锏。我想这可能是一个误区。首先需要明确的是，如果征收房产税的目的是为打压房价，那根本是不应该征收的，征收的结果很有可能使整个房地产市场从此崩盘。本质上来说，房产税是为了提高房屋的收益和价值，使房屋升值，从而真正实现藏富于民而征收的一种税种。房产税税收的改革起到的是一个调节作用，引导个人合理的住房消费；并在一定程度上增加房屋拥有者的税收负担，抑制炒房行为，减少人们对房屋的需求，同时，促使多套房屋的持有者出卖富余房屋，从而增加房屋供给，平衡供求关系，抑制房价过快上涨，在一定程度上减少房产泡沫。房产税征收将引发一系列的后续问题，对市场结构，银行体系等方面有极大影响，所以我们必须理性思考，正确对待其征收问题。

在房价调控中，值得我们学习的是新加坡模式、香港模式和重庆模式。新加坡到2009年年底，一共建立了99.2万套经济适用房，确保了85%的老百姓住房，基本上满足了民众对住房的需求，其房价并未出现过大幅涨跌的情况。而香港从1954年开始实行公共房屋计划，逐渐形成一套完善的公共房屋制度。到现在50%—60%的房屋均由政府提供，而且房产土地带动的财政收入只占到1%左右，实现了不靠房产而是靠实体经济带动整个城市的经济发展的目标。最值得一提的是重庆模式：初步预期在未来3年建设4000万平方米的公租屋，解决100到200万人的居住问题；陆续引入300万农民工进城给予重庆户口。农民工要拿到重庆户口，必须放弃宅基地复耕农地。这样既为公租房提供了土地，也保证了足够的耕地面积；加强建设IT产业集群。引入了惠普、思科等品牌企业，并做到80%的零配件在重庆本土生产，这样就可以解决300万入城的农民工工作问题。这一模式的意义在于：加大了保障房的建设，放宽了对商品房的管制。只要老百姓都有房子住，商品屋价格该上涨就上涨，并且第一次在实际操作中实现了双轨制，促进房地产行业的稳定发展。兼顾眼前利益和长远发展，实现可持续发展；以内需促经济增长。目前我国靠房地产带动经济，并且房地产的相关产业不胜枚举，房价降一半，整个银行系统很有可能开始出现危机。所以我们不能采取过于激进的措施，也不可单纯依靠某一措施，而是应该全盘考虑，将出台的一系列措施结合起来，有序有效的执行，使我国房地产市场逐步稳定。总的来说，大量建造经济适用房和廉租屋，从根本上解决住房问题是我们应该坚持的原则。不单靠房产税或其他看似严格的单一措施来打压房价，而是采取双轨制，一方面大量建造经济适用房和廉租屋，为老百姓提供住房；另一方面放宽商品房价格的限制，并将从中抽取的税收用于建造经济适用房和改善我们的生存生活环境，实现真正的藏富于民。近期，作为每年最高级别经济会议的中央经济工作会议也率先释放出信号：一方面力保宏观层面的货币政策开始逐步转向稳健，进一步收紧市场流动性；另一方面则是对我国的住房体系提出明确要求：强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这是近年来继各政府部门提出楼市调控条例后中央经济工作会议首次针对住房问题提出工作要求。随着这一系列逐渐健全有效的措施的出台，土地、金融信贷等政策将会进一步趋紧，楼市调控也将进入常态化阶段。尤其值得注意的是，随着保障性住房定位的逐渐明晰以及建设力度的加大，我国商品房与保障房的双轨制住房体系正加速建构。

第三篇：政府新政下的房价浅析

政府新政下的房价浅析

摘要：近年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。为了防止地产市场的泡沫，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，尤其是“新国十条”公布后各城市将陆续出台实施细则；同时，有关房产税等方面政策出台的预期日益升温。楼市也开始出现了一些积极的变化，部分城市更是出现了“量价齐跌”。业界都认同此次调控为近10年来最严厉的政策，是动真格的，对新政是交口称赞。

关键词：政府 资本 观望 新政 房价

一、政府新政的影响

（一）新政对开发企业的影响 1、2010年2月以来开发企业资金来源发生结构性变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比稳步上升。

2010年以来，随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓，企业资金来源增速持续放缓。1-4月，企业资金来源2.16万亿元，同比增长59.9%，增幅较上月下降1.5个百分点，延续今年以来的增速放缓势头；4月单月资金来源5353亿元，较上月下降7.5%，其中国内贷款878亿元，较上月下降25.9%；自筹资金1857亿元，较上月下降13.9%。从资金来源的结构来看，2010年1-4月，国内贷款占企业资金来源的比重为21%，自今年2月以来持续下降，也明显低于2009年1-4月的24%；而自筹资金的比重为35%，较1-2月提高2个百分点。

2资本市场调整显著，增发或IPO融资难度加大，部分企业积极拓展票据等多元化融资渠道

2010年以来，资本市场对房地产企业上市或增发的态度更为理性。银行信贷融资受阻和资本市场融资难度加大的情况下，品牌企业积极拓展多元化融资渠道，票据、信托、基金等得到更多使用。随着新政的出台，房地产企业的信托融资通道受到较大程度的影响，难度不断加大。

3多项政策的叠加效应显著增加企业资金压力

尽管“增加住房有效供给”是“新国十条”的重要目标，并提出增加土地供应、加强闲置土地处置、严格土地出让合同管理等多项具体措施。但由于“新国十条”已经对市场销售产生显著影响，必然影响到开发企业的投资信心。

另一方面，除“新国十条”外，国土部、住建部、金融监管部门也分别出台了相关措施，如住建部提出的“完善预售资金监管机制”，在保障资金安全、防范工程烂尾风险的同时，也在一定程度上加大了企业的资金压力。国土部提出的“土地首付款不得低于50%”、“加强闲置土地处理”等政策也将影响到企业的拿地计划。由于“1+1>2”的政策叠加效应，中央及各部委多项政策的连续出台将对开发企业的投资信心产生较大影响。预计未来一段时间，房地产开发企业的投资、购地、新开工等指标的增速将难以维持在2010年1-4月的高位，增速放缓将是大概率事件，甚至可能出现同比下降。

4多数企业拿地渐趋谨慎，但也有部分企业借机摘取优质地块

经历了2009年的空前火爆后，在新政的影响下，房地产企业拿地热情也大大下降，拿地数量和金额都有所下降。尽管新政的出台影响了开发企业的整体投资信心，但仍有保利地产、富力地产等资金充裕和实力较强的优质房地产企业继续寻找机会拿地，积极拓展土地储备。

（二）新政对政府的影响

从财政收入来看，由于地方政府更加依赖房地产相关税收收入及土地出让金，新政对地方政府的影响程度要远超中央政府。在地方政府近年财政收支差距不断加大的背景下，新政或将使得地方政府的房地产相关收入缩水，加大地方财政压力，影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成。

1房地产新政或将减少土地出让金，进而导致地方政府收入缩水

房地产新政可能引发房地产市场和土地市场的短期低迷，进而减少土地出让收入。作为地方政府财政收入外的主要财源，土地出让金一直约为地方财政收入（不含中央转移支付）的40%左右，因此土地出让金收入的减少将导致地方政府收入缩水。

2与中央政府相比，地方政府对房地产相关税收更为依赖

房地产开发企业主要缴纳营业税、企业所得税、契税、房产税及土地增值税等，而这些税收收入主要归地方政府所有，2008年数据显示房产税、契税及土地增值税三大税种对地方财政收入的贡献为10.9%，但对中央税收收入的贡献为0。因此与中央政府相比，地方政府更依赖于房地产类税收收入。

3新政或将加大地方政府财政压力，影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成 1994年实行分税制改革后，地方财政收入占财政总收入的比例稳定在45-47%之间，但支出占比从1994年的69%上升到2008年的78.7%，导致地方财政收入与支出的差距不断加大。因此相比于中央政府收支趋平，地方政府收支不平衡矛盾日益突出。

由于分税制后地方政府的收支长时间不平衡，2008年地方政府收支差距（不考虑中央对地方的转移支付和税收返还）达20599亿元，较1997年增长了近10倍，而中央政府收支基本平衡，因此财政压力主要集中于地方政府。

由于对土地出让金和房地产类税收的严重依赖，此轮房地产调控对地方政府的影响程度要远超中央政府，加之地方政府财政收支差距本就十分突出，地方政府未来一段时间内可能面临更大的财政压力，这将影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成，不利于未来住房供应的扩大和市场的平稳发展。

（三）、新政对银行的影响

新政可能会减少银行的营业收入并加大银行的房地产贷款风险。一方面，房地产市场的短期低迷将减少银行的房贷业务量，影响银行业绩；另一方面，由于2009年来房地产贷款在金融机构贷款所占的比重有所提升，购房者杠杆化率在2010年1季度大幅提高，银行的房地产贷款风险有所加，但这部分风险目前仍在可控范围之内。

1新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降

2009年，上市银行实现净利润4349亿元，个人按揭贷款的贡献约为527亿元，贡献率为12%。若2010年个人按揭贷款规模较2009年下降40%，上市银行的净利润损失将在320亿元左右。受此影响，4月17日房地产新政出台以来，主要上市银行股价出现大幅跳水，资本市场已开始担忧未来房地产市场的低迷将导致的银行业绩下降。2今年一季度主要城市购房杠杆率提高，银行风险增大

研究组通过购房杠杆率（个人按揭贷款与同期商品房销售额的比值）来反映银行按揭贷款的风险。2010年一季度，16个城市中大部分城市的购房杠杆化率大幅提升。整体来看，杠杆率的大幅提高说明购房者对银行贷款的依赖在加大，银行面临的风险有所提高。

3房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响 随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。截至2010年1季度，房地产贷款余额为8.18万亿元，同比增长44.3%，增速比2009年末高6.2个百分点。而房地产贷款余额占各项贷款余额比例达20.9%，较上一提高0.9个百分点。

房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响，但从风险的可控度来看，由于全国性房价的迅速上涨主要发生在2009年第三季度至2010年第一季度，而在这期间新增房地产贷款余额占银行总贷款余额的比重约为3%，比例较低，因而总体上银行房地产贷款的风险暴露度不大，目前依然在可控范围之内。

（四）、新政对购房者的影响

房地产新政对购房者的影响十分显著，在新政出台影响下，购房者已经产生了普遍观望情绪，大多数购房者预期房价将下跌且房价的最低点会出现在下半年。调查同时显示，购房需求依然存在，如果房价回调至合理心理价位，大多数购房者还会选择出手置业。

1新政已引发购房者的普遍观望

中指调查数据显示，在8个重点城市，认为新政对其购房计划有比较或非常大影响的购房者均占50%以上，广州、上海、天津和北京在60%以上。此外，因新政延迟购房或暂时观望的购房者占比均在60%以上，广州、苏州、南京和天津甚至超过80%。

2多数购房者预期房价下跌，半数认为房价最低点将出现在下半年

数据显示，各城市均有超过或接近半数的购房者认为房价最低点将于今年下半年出现。因此，在房价出现一定调整后，购房者或选择在下半年出手。

二 新政的有效性

房价是纠结的，涨也不是降也不能，就像下蛋的公鸡！从现在的市场销售情况来看，开发商也开始进入纠结期。谁也不想始作俑者做第一个降价的，但是现在的销售情况又让他们面临很尴尬。

从整个行业看，信贷收紧更是导致资金链紧张的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款准备金率。此前为遏制房地产价格飙升，部分地方还推出了一些紧缩第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差别化信贷利率等措施。而且，最近又有消息称，监管部门已明确要求商业银行严控房地产开发贷款风险，部分股份制银行已要求开发贷上浮20%，针对优质开发商的贷款利率也要上浮10%左右。

考虑到银行借贷无门，许多房企又重新考虑借道信托融资。但是，信托融资的成本要远远高于银行，在2008年房地产信托贷款大发展的一年，房企借道信托的融资成本普遍达到年利20%，甚至有家大型信托公司的一个房地产信托贷款项目的融资成本创纪录地到了30%。而且，今年房地产信托的情形和2008年上半年完全大变样，融资门槛越来越高，同样硬性要求土地4折质押，50%自有资本。近期还不时传出监管部门要加强信托贷款监管的消息。

在借贷无门、增发无路的困境中，一些开发商又开始琢磨海外发债。在如此肃杀的调控和萎靡的成交量之下，普遍认为，分化不可避免，一批房企将不可避免地面临出局。其实，并购已呈逐渐增多的态势。

三 房价将何去何从

（一）关于拐点的争论

虽然业界都认同此次调控为近10年来最严厉的政策，是动真格的，对新政是交口称赞，但对于房地产市场走势，尤其是市场拐点的判断，却存在很大分岐。

一种普遍的观点认为，新政对市场的冲击主要是心理上的，阻吓作用大于实质性作用。在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或者推迟购买，房价于是停止上涨。此时购房者和房地产商对楼市前景都持观望的态度。后市房地产走势如何，还有待进一步观察。楼市是否会下行？还是出现像以前那样的新一轮“报复性反弹”，还很难说。新一轮的楼市调控更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，而不是着眼于一时的房价回调，从而避免楼市调控再次陷入“越调越涨”“短跌长涨”的怪圈。

被认为是精准打击炒房者的利率政策，也被质疑作用到底有多大，因为很多买房、炒房者资金雄厚，并不依靠银行贷款，很多甚至是一次性付全款。对于这种情况，单纯的信贷政策调控是不起作用的。国家第一季度的GDP增长为11.9%，远高于预期，这也被认为是中央出手调控房地产的原因之一。房地产有很高的产业关联度，如果房地产冷下来，钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械、家电等相关行业都会受到影响。如果到四季度中央觉得经济增速不足，是否有可能会再次启动刺激政策？如果不解决流动性的问题，即便压下了过热的房地产，泡沫又会在其他地方吹起来。

暂时性的价格回调不是拐点，只有房价真正进入了下行通道，才是拐点真正出现。楼市拐点到底会不会出现，还要看中央有没有进一步的调控动作，还有已出台的政策能否实施到位。

（二）警惕二三线城市房价

在房地产调控上，地方和中央利益一直不一致。中央政府决策的出发点是维护民生，而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动，预算外收入更是主要靠土地批租实现，从地方政府来说，几乎没有打压房地产行业的动力。在每次打压楼市的风暴中，地方政府都“集体失语”，对于中央的政策，也是能拖则拖，或者打折扣执行，肯定不会主动超过中央政策范围。从这次调控来看，已经出台细则的地方，在调控力度和操作性上基本都没有突破新“国十条”。

与此形成鲜明对比的是，每逢楼市下跌，地方政府则总是竭尽所能，努力托市。地方措施纷纷超出中央政策范围。2008年房地产市场不景气的时候，国务院推出稳定房地产的鼓励性政策，随后地方政府纷纷出台了很多创新性的政策，大大超出了中央的政策范围。当时中央提出首次购房优惠税收的措施，很多地方政府直接对二套房也实行了。有的地方政府甚至想方设法帮开发商解决资金链问题。相对于高房价，地方政府更担心的是因为政府过猛的政策将房地产市场信心击垮。

从公开披露的信息看，房地产市场的热点已经从一线城市开始向二、三线城市延伸。各大开发商纷纷入驻二、三线城市。在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而一些二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。如果调控只是调下一线城市的房价，而二三线城市房价却涨了，将是调控最大的失败。

（三）调控不是改革

房市新政策确实会对炒房客有一定的抑制作用。但是，这对推升房价的主要因素——供求关系并不会带来根本性影响，中国的商品房土地供应近期内不可能大幅放量。新政的出台显然没有触及到地方土地财政、小产权房，从长期来看，目前的调控政策效果很有可能是事倍功半。

单纯靠政策调控价格，治标不治本，房价短期内可能少许下挫，当人们意识到基本面并未改变时，房价必定会报复性反弹。只调控，没有改革，这是一次次宏观调控最终都以失败告终的根本原因。对房地产市场来说，宏观调控能救得了一时，但救不了一世。

综上，已出台的政策能否实施到位，关键取决于地方政府的态度。“国十条”新政特点之一就是将控制房价的任务交给地方政府。解决目前房地产行业的问题，最立竿见影的办法就是货币政策，调整利率和首付比例，这是以前数次调整的法宝。其次就是税收政策，这次的房地产新政也将推动房地产税收政策的实行。其实所有人都心知肚明，中国房地产最根本的问题还是土地问题，加上资本流动性过剩和民间对通胀的预期，共同推高了房价。体制问题不是调控能解决的。从国务院历次楼市调控来看，均出现了调控政策效果不尽如人意的情况。其中一个原因便是供不应求，如果相关政策能加大土地、住宅的供应量，保持供求平衡，房价就不会出现强烈反弹。使调控和改革相结合，在定期的调控之下，进行金融、税收、土地、财政、收入分配等方面的长效改革，同时实现地方政府转型，中国房地产市场才能真正“健康”。

第四篇：关于房价与地方财政

关于房价与地方财政

日前，住建部部长姜伟新表示，今年将继续坚定不移地加强房地产市场调控，并适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。

半年前，房价近乎脱缰时，也有过类似的说法。遗憾的是，尽管有关部门多次表态，截至目前，人们还没有看到有地方政府在楼市调控中被追究责任。

：“国十条”等楼市政策的一部分措施，被有些地方在执行时“打折”了。人们期望看到令行禁止、政令畅通，期望调控收效明显、百姓受益。

地方在调控中动力不足，原因或在于地方利益的考量及其对土地财政的高度依赖。一些地方担心调控可能影响地方经济和财政收入，对如何主动参与调控缺乏考虑和研究。更严重的是，有的地方尝到了土地财政的甜头，他们为获取高额土地出让金，采取种种措施，推高地价，抬高房价，以此换取好看的GDP和政绩。这阻碍了楼市调控的成效，损害了群众利益。落实调控政策，需要多方面努力，尤其依托于地方的有力执行。有令不行，调控就难免“雷声大雨点小”，不仅房价难稳，政府的公信力也会受到损害

土地财政不可持续。如何推动地方政府财权与事权相适应，规范土地征收行为，用好土地出让金收入，解决地方政府面临的“钱少事多”的现实难题，

第五篇：论中国房价与民生

论中国房价与民生

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论文摘要：2010年夏季达沃斯论坛昨日开幕，国务院总理温家宝表示，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。“我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。” 关键词：房价；民生；

一、我国当前房价形势

细看当前房地产市场，从供给到需求来衡量，如果按平均每人30平方米的需求标准看，我们的房屋建造数量已经足够17亿人居住，当前城镇市场中商品房的数量是绝对超出市场需求的，从中刨除大面积商品房与别墅等，与城市化进程人口增长速度看，按现行每年商品房市场的供应补给数量计算，市场供应量也完全够用，并且存在产能过剩的现象。然而这样的市场供应量却根本无法满足住有其居的市场需求，其根源就在于资源配置不公，市场制度不公，让投机行为垄断了市场，而后由投机需求与‘经济需求’哄抬房价导致普通家庭购买力无法参与市场的现状。

当经济危机发生后，我们的房价不断暴涨，而我们的失业率在不断攀升，以目前经济状况来看，美国失业率从03月份的9.4%上升到8月份的9.7%，年底可能超过10%，其透支消费的市场格局已经彻底改变，因此为解决就业与输送膨胀，向我们筑起贸易的壁垒，第一宗特保案也就发生了，尽管这样的做法对美国的收益并不大，但无疑将挽救部分就业率，因此，这样的案例以及同等性质的事件很可能继续在其他领域上演，与此同时，在美国如此做法的带动下，整个市场将自然与之协从，中国就业率居高不下的神话也很可能将因此被颠覆，最终出口压力继续加剧，就业压力加剧，被输入性膨胀难阻，成为这一轮经济危机最大的买家。

无论市场如何发展，我们都避免不了民穷的现实，而当前的商品房市场需求者，也多数是这些无法改变的穷人，房价暴涨只能让其离市场越来越远，但是投机需求的最终目的却是希望最后能让这些名义上的中产阶级，实质上的穷人将所有泡沫虹吸。以此看在当前就业压力偏大，实体经济难以回暖又不断受到贸易打压的情况下，依靠泡沫带动经济的做法，只能让房地产市场越来越脆弱，直到最终崩溃。

综上所述，我们当前的经济非但不是被房地产拯救，反而是被房地产所拖累，细数当前刚性需求者，因收入下降房价上涨而造成的购房压力逐渐加剧，楼市也因此变 得隐忧重重，最可怕的后果就是所谓的内需市场，在中产阶级为买房而紧衣缩食，实体产业又出现大量的过剩产能的情况下，经济危机并没有退去，经济结构彻底失去外需依赖时，最可怕的事也就在步步逼近，其中不光有经济，还有民生与稳定。

二、房价过高的原因

在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。

同时兼顾上半年宏观政策下天量信贷的流动性对楼市的洗刷，大宗商品价格飙涨的事实早已形成，无疑加剧了房价泡沫。然而就在此时我们那些伟大的专家，还在释放未婚同居推高房价、二奶推高房价甚至丈母娘推高房价的市场呼声。而实质上当前上海、广州、深圳、杭州、北京、南京、等很多地区，商品房的隐性空置率却在节节升高，成交后大量的未入住、未装修、未出租的空置现象普遍存在，无疑这些商品房都是在投机需求下成交的，不但使商品房失去了居住功能的本性，还对供需市场形成了隐患，假如恶性通胀来临后，受民穷所致房价出现滞涨，介于信贷推动的巨大成交量本身就不稳定，巨大的市场隐患也就可能随时发生。

政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。

这一切都是有理有据有根可循，中国的许多危机也在此隐藏，而就在这一切不断上演的同时，广渠门地王、佛山地王、南京地王、杭州地王等等，直至上海的长风地王在接连诞生，为房地产市场再次释放出更加危险的信号，楼面地价接近周边房价，甚至超过周边房价，最终的唯一可能就是推高房价，即便地王难以为房企圆梦，但是地王效应却难以驱除。

而回归到市场内部结构，我们会发现不止是另人惊讶，当前楼市成交的真实状况也另人感到凉风瑟瑟，少数人手中拥有大量的房产，其中仅有很少用于自住，部分用于出租，最大部分就是空置，买家的投机行为已经彻底绑架了楼市，与宏观政策一同成为房价暴涨与地王频现的最大根源。也成为经济的掣肘，民生的劫难。

再次回到我们的民生，再次分析当前楼市的刚性需求群体，我们无法改变的是，这群刚性需求者中已经不再存在多少成功商人，仅剩下被城市化的农民与大学生，两者从经济收入上讲都是穷人，与当前的资本家相比甚至属于赤贫，对当前的楼市来讲，根本无力支撑。

三、国家出台相应政策

温总理在2010年夏季达沃斯论坛会议上提出了稳定房价是各级政府的重要责任，更是从民生的角度、民生的发展、民生的希望发出的要求，提出了政府的责任，那么各级政府不但要将此当做责任，更应该当做民生需求，当做经济发展的加油站，而不应认为高房价才是推动当地经济发展的动力，其实房价越稳定越能提高发展的效率，越能推动经济又好又快发展。

从民生需要出发，而不是不顾及民生，只顾及经济发展，如果是这样，经济发展只能脱离实际，与民生互相脱离，形成两张皮，而不是一个整体，更不是坚持以人为本的可持续的科学发展。例：有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份不但你1文钱不能拿，而且每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。

稳定房价就是稳定民生、稳定百姓情绪，更能促进民生的发展，那么各级政府在将稳定房价当做自己的重要责任的同时，更要顾及民生发展的需求，如是，房价才会真正稳定下来，才是真正牵住了房价上涨的牛鼻子。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。

保障民生才能维系发展，农民脱贫才能国富民安，在无数农民被城市化的时代里，有民生才能有稳定，有稳定才能有发展，然而我们就连一个生存所需的居住权利都不留给这群刚性需求者，城市化却成了这群人最大的生存危机，我们又于心何安。民生是最大的政治，民生是发展的需求，民生的发展是经济社会发展的最终目标。想要让人民群众享受改革开放的优秀成果，那么我们的一切工作都要从民生需求出发，稳定房价，切实保障人民的利益。

参考文献：

[1] 周振甫．当代国际法原理[M]．北京:中华书局．1998． [2] 谢希德．创造学习的新思路 [N]．人民日报.1998-12-25(10)． [3] 王新民．中国社会[M]．社会科学文献出版社．2000．347.