北京房价分析

第一篇：北京房价分析

毛泽东思想与中国特色社会主义

暑期调查实验报告

关于北京房价调查

学号姓名

调查人： 0708320109藏磊

北京房价调查

去年6月份在家放假，那时候开始关注到北京房价的上涨，特别关注和第七日等栏目开始明察暗访北京的房价，那时候开始发觉北京房价开始疯狂上涨，基本上是每天一个价格，有的买家头天去看房和房主谈好了价格，第二天再去的时候就发现房主的房价上涨了几万元，于是在一气之下没买，过了20几天后突然发现，以前想要买的房子已经涨上去了20几万。

在2009年11月份，北京10家重点房地产经纪公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套数和增幅均达到09年以来的最高值。而京城二手房均价更在当年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

这个数字说明了什么？那时候我也去留意了一下北京的二手房价格，发现在100万元以下的二手房都已经很难找到了。连北京的二手房都已经跨入百万元时代，老百姓对此有什么样的感受呢？对此我特意收集了一些人的看法。

网友A：“老百姓光收入才多少钱，两辈子我都挣不出这房钱来，这不是疯了吗，你说房价是不是疯了，我就觉得好像是不可思议一样，按我想的现在应该是最高点了，但我担心是不是还会涨到6万，所有同志大家说起来这房价，说实在的都晕菜。”

在北京，买不起房的人很迷茫，那么，拥有房产，看着房价上涨的人是不是心里乐开了花？

网友B：“我现在有自己买的房，但是现在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不够。增值了我们也不能卖，你卖了以后没地住，我卖了这套房子，我还买不起别的房，相比较来说还是贵，太贵。”

21世纪不动产的工作人员说，房价从年初到现在，有的楼盘价格已经翻了一倍，高房价的压力下，小户型开始热卖。

“小户型成交的越来越多，40平米到90平米之间非常多，那这说明了什么，说明现在房价居高不下，工资也不涨只能买小户型。”

调查中我发现，虽然已经买了房的和没买房的对高房价都不满意，但他们之间的财富鸿沟也在迅速加大。

尹中立：“房价的大幅度上扬，就会导致社会贫富差距的进一步的扩大，因为有房子的人，毫无疑问他是有钱的人，有钱的人会更加有钱，然后没钱的人没买房子的人，就会更加贫困，它就会拉开整个社会的整个财富的这种鸿沟，会越来越大。”

当时我就在思考一个问题，明年房价是不是还会继续上涨？

从这几位网友的反应中，多少也说明，高房价给大家带来的心理冲击还是比较大的，不仅改善住房的梦难以实现，而且还会影响到社会财富的分配。

不管是买了房的还是没买房的，房价高涨让大多数人都乐不起来。一般来说，住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围，6-7倍以上居民购房就已非常困难。就这样北京的房价在2009年疯狂上涨了一年。

在2010年4月国家出台了京12条抑制房价，这时北京的房价出现了转机，有分析师预测，北京的房价将立即停涨，预计在年内出现下调30%的可能，多数专业人士认为7、8月份北京房价可能出现全面松动。

2010年7月4日，在全国国土资源厅局长座谈会后，国土资源部部长徐绍史表示，“现在总体局面是向好的，但积极参与房地产调控一定不能放松。”“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”

徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。

在上述座谈上，徐绍史还表示，下半年国土资源部门将继续积极参与房地产调控，各级国土资源部门要按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。主要措施是，根据年初供地计划，继续保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。

与此同时，在日前召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。

这已是国土资源部官员近半个月内四度就楼市调控表态。

此前，6月18日-23日、6月28日，国土资源部副部长贠小苏、国土资源部部长徐绍史先后在相关办公会议上表示，房地产用地管理调控仍是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务，全系统要坚定主动参与房地产用地调控的决心，进一步加强房地产用地管理和调控。

另外，住建部有关负责人也对《人民日报》表示，各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。

在楼市买卖双方博弈胶着之时，如此密集的官方表态引发市场猜测，政府对房价下跌和楼市全面调整也许已有准备，在政策达到效果之前，楼市调控或许不会放松。

根据中国房地产指数研究院的7月2日发布报告称，受4月新一轮房地产调控政策影响，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。同时在他公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》报告中显示，目前购房者观望心理严重，对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成。

不过，根据华泰联合证券的跟踪研究，房地产开发商主动价格调整可能比市场预期更晚。华泰联合证券对北京楼市的调研显示，北京目前新房市场明显降价的项目不多，部分楼盘的定价甚至仍具有较强的进攻性，如太阳公元、山水文园、屯三里不但未降价，前两个楼盘在售楼栋仍然为开盘以来的最高价。

据博览财经资讯的研究预测，七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。

不过，从跌幅上看，博览研究员认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺

口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。

博览研究员分析说，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。

此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。

但博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。

但是我同时注意到，北京已开始向郊区县修城铁。这样可以方便郊区的人进城方便，随着向郊区的发展，郊区的房价却在迅速的增长。比如9号线，从丰台到房山，其所经过的新盖小区价格不降反增，有的甚至从4000多元，直接升至12000多元。虽然城里的价格有所下降，但是我们并不能忽视郊区房价的上涨。通过调查我发现，许多城里的上班族因为买不起城区的房子，现在已经开始关注到郊区的房子，因为郊区房价相对城里来说价格低廉。如果交通比较便利，那么住到郊区就比住到城区划算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊区买了房子，因为郊区的空气相对来说比较好，老人们一般喜欢清静一些的地方，而城区就显得比较吵闹了。综合以上的原因郊区的房价正在迅速增长，虽然价格和城里的房子还有区，但是房价上涨速度不容忽视。

随着北京一手房房价的上调，二手房的价格也是一路上扬，有人说租价的飞速上涨比房价上涨更让人担心，还有人说租价涨势难以维持。对于租价突然间的爆发式增长众说纷纭，那么北京租赁市场的整体状况如何？租价在上半年发生了怎样的变化？涨幅趋势是怎样的？不同区域租价呈现怎样的特点？

2010年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数依旧保持向上走势，月租金价格已经突破了08年奥运会期间北京月度租金高点。上半年全市租金均价为2713元/月,同比去年同期的2322元/月上涨了16.84%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了向下调整的态势，进入到今年的1月以后指数走势呈现稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内其可能将继续维持这一状况。

从城八区住宅租赁市场来看，2010年上半年城八区租赁均价达到了2792元/月，与去年同期的价格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅为14.70 %。从各具体区域来看，东城、宣武、朝阳、丰台以及石景山区涨幅相当明显，其上涨速度高于同期内整体市场水平。

市场中的租金价格出现了持续上涨。一方面，租赁旺季中区域供需关系的变化决定了价格变化的走势方向；另一方面，近一段时间以来国内宏观经济表现一般，粮、油、菜价的快速上涨使得通胀的压力不断增大，令部分业主在定价时向上调整了租金水平；此外，去年以来租赁市场一直处于奥运后的调整期。08年末09年初因为经济的不景气让市场中的求租者承租能力下滑较快，业主为了避免空置选择降价出租。而随着09年中经济走势从低谷开始回升，出租方开始重新制定先前较低的承租价格。最后，虽然房价在现阶段出现了下降，但是前期房地产价格的快速上涨，租金售价比出现了失衡，租金价格仍有与房价联动的补涨

效应。

伴随着房地产交易市场的冷淡以及CPI的不断走高，租金水平的大幅上涨将不可避免。但是目前租赁市场中的主要客群年收入能力多集中2-8万/年，其年龄结构也相对较低。如何能通过行政手段解决中低收入群体或大学生毕业求租将成为短时间内政府部门应当重视的问题。否则放纵租赁市场租金过快上涨，而不采取适当的应对手段将很可能会让全市的租赁市场步入房地产交易市场价值偏离的后尘。

从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，为36.34%；海淀其次，约为21%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的近六成。此外租赁成交第三大区域--丰台区成交比重上升到了近14%。造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然在轨道交通、城市轻轨等城市新型交通工具的推动下租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。

由于去年北京地铁四号线的开通、CBD东扩、金融街的西进、第二机场选址的确立以及新南城规划的制定，带动了市场中新的承租热点产生。受益到城市规划建设的影响，朝北板块、四季青以及南苑等区域今年以来区域租赁市场相对较为活跃。根据二级区域的具体表现来看：市场中中关村、西直门、东坝、驼房营、垡头、旧宫等区域成交量价涨幅较大。中关村、西直门主要是受到大学生毕业或求学因素拉动所致。成交量较去年同期上涨了1.74%，租金水平则上涨了近13%。东坝、驼房营等区域是因为CBD东扩后，区域位置更加接近核心区，同时其相对低廉的租金价格形成了洼地效应，吸引了大量CBD工作的中低收入群体。

第二篇：北京房价分析

2009 年新增的银行贷款导致商品房的供给提高了 15.3%，那么信贷优惠政策使商品房 需求增长了 14.7%，我们去年商品房的销售，需求的大幅度增长，与信贷优惠的政策力度有 很大关系。由于政策主调着眼于保增长，目标带来明显的阶段性应急特征，不可避免对房地 产市场自身的发展也产生了一定负面影响，这几个影响概括为三个方面，第一比较宽松的货 币政策导致了投资需求的急剧增加，市场投资行为再度活跃，土地市场的地王频出，再次造 成了全社会对房价上涨预期的高度一致。大量的资金投入了房地产行业，导致商品房价格上 涨，导致商品房销售面积增长。第二，短期政策在刺激需求急剧增加的同时，可以说进一步加剧了市场供求矛盾的进一 步恶化，应该说中国房地产市场供求关系的扭转开始于 2005 年，2005 年以来中国房地产市 场明显表现出供不应求的格局，09 年由于我们刺激需求的政策力度比较大，需求反映速度 非常快，供给有相对的滞后性，供求失衡局面在 09 年进一步加剧。到 09 年竣工面积和销售 面积相比达到 0.68，是房地产市场的最低点，这导致了房地产房价大幅度上涨，一些特大城 市表现尤为突出。第三，由于政策主体配置不当，这为后市发展带来了不确定性。去年宽松的货币政策以 及大幅度信贷支持在房地产领域得以实施，使潜在得住房需求提前释放，导致房价上涨持续 脱离租金和利率水平，大幅度上扬，这在一定程度上透支了未来市场的发展，也为市场埋下 了不健康因素，为房地产发展增加了不确定性。
北京三块地王一出，其周边房价就开始长，过高的土地价格与疯狂的房屋价格形成了相互推升的恶性 循环。由于土地资源的稀缺，房地产开发商毫不犹豫地置办“良田”以备后用。而过高的地价不仅仅让周边 的二手房具备充足的调价理由，还使得整个北京的房价也“漫天飞涨”。而被落在背后的，是刚性需求、改 善性自住需求。唯独能够抓住前两名后腿的便是投资和投机需求。“双投”两位选手虽在此时也会观望，但 是在四下无人之时，他们便会窃笑：“再涨涨，再涨涨我就出手了！”出手的依据是：中国庞大的年轻人队 伍终究是要结婚买房，生子换房。“双投”看中的正是庞大的刚性需求群体，而庞大的刚性需求又要依靠足 够的土地资源为基础进行房屋建设。于是，土地高价拉动房价疯狂，房价疯狂引起投资席卷，投资席卷倒 逼房价再涨，房价再涨回推土地狂飙。在一轮又一轮的恶性循环中，可怜的刚性需求被挂在一旁无人问津。

来自北京中原三级市场研究部统计数据显示，一季度北

京土地交易额，远超 2009 年一季度 的 113%，达到 2009 年全年土地出让金的 52%。考虑到去年全年北京土地出让金实际只有 494.17 亿元，今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增，而且溢价率也已达到 120.8%，环比去年的 2%，上涨了 60 倍，即使相比 2008 年也上涨了 2 倍。楼面均价则上涨到了 7314.6 元／平方米，相比去年上 涨了 339%。

搜狐焦点网、北京一季度土地出让溢价率超 09 年 60 倍 / 搜狐焦点网、北京中原制作 目前商品房价格依然飞涨的主要原因有几点：

一、地王的刺激。3 月 15 日北京一天卖出 6 块地，继 土地出让金高达 143.5 亿元之后，17 日北京市土地出让金再获大丰收。当天，7 块挂牌出让的土地共获得土地出让金 76.25 亿元，招标的两块望京商业金融用地流标，该周的土地出让收入超过 220 亿元，而相比之下，2009 年全年北京土地仅成交 928 亿元。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现，使得本来 就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。

二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润，土地市场炒作的低风 险，有可能让地价超过房价成常态，这种高地价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价 可能继续升高，稳定房价的期望短期很难实现。

三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的 12 个项目中 5 环外项目达到了 7 个，且均价 已经达到了 18900 元每平方米。郊区房价的暴涨，主要原因是购买需求因炒作而外延。收入 增长速度赶不上房价增长，因此购房者只能到郊区买房，需求不断外移，造成供不应求。举 例来说，目前市场上 80%以上的消费者只能通过贷款等手段购买 150 万元总价的房源，而因 为市场的热炒，当 3 环内房价卖到 200 万元时，这部分人群就集中到 3—4 环内，而局部的 集中使得 3—4 环也很快上升到大部分消费者的购买极限，如此的市场明显酝酿着调整。通 州、昌平动辄出现单价上 2 万元每平方米的普通住宅，市场炒作气氛已非常浓郁。

四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有 8.8 套，相比去年同期的 13.5 万套 少 4 万余套，而且商品房的均价已经突破 2 万元每平方米，使得大部分购房者只能选择二手 房。二手房的明显回暖也成为趋势。

因素一社会高速发展，2010 年社会发展速度应该高于 2009 年，因此上升的大方向应该是不变 的，也就是说 2010 年的房价依然是走在上坡路上的。因素二货币投放，显然 2010 年货币投放量会比 2009 年有所下降，因此单位货币贬值速度 降低，流动性也相应缩减，也就是说 2010 年房价走的上坡路的坡度是有限的。因素

素三社会投资投向，尽管 CPI 终于转正，但 PPI 还是负的，社会投资的实体性经济方向在 上半年依然不会显著增加，因此部分资金在上半年还会投到房地产领域。毕竟 PPI 会在不久后

跟随 CPI 上涨，实体经济复苏后，也就是在 2010 年的下半年社会投资必将逐步回流实体经济，也就是说 2010 年的房价走的上坡路会越来越缓。因素四政策，二手房税收优惠取消，其他优惠政策继续，某种程度上抑制了炒房，也给真实 购买需求增加了交易成本，因此在总体上还是抑制了需求，也就是说在 2010 年房价上坡路上 推动力小了。因素五购房人心态，随着 2009 年底的爆发，释放了相当部分的需求，再加上优惠政策的取 消，2010 年成交井喷的现象不会持续，但也会有一些后知后觉的买房人迟到出手。也就是说 2010 年房价在上坡路上还有可靠的动力。因素六金融支持，现在的不少银行金融支持方向已经从住宅项目转向商业地产项目，因此 2010 年商业地产价格也将出现一个不错的涨幅。从目前来看还没有收紧房地产开发贷款的迹象，但二套房按揭贷款已经恢复到优惠之前的正常水平。按照中央金融工作会议的精神，按揭政策不 会有太大变化，预计在明年中期，房地产开发信贷政策会适当收紧，下半年开发商的资金回流压 力会逐渐显现，捂房惜售将有所缓解，能否出现房价的松动还是要看收紧的程度。也就是 2010 年房价在上坡路的后半段会有人在前进的道路上挖坑，但坑的大小还不知道。笔者认为在诸多因 素中，此项因素是房价影响因素中最重要的一个，坑挖的大了，也就会出现一个阶段性的“下坡”，但再怎么挖，路也还是上坡路。因素七投资者，取消了税收优惠，并且配套上银行按揭以网签价格为依据，使得炒房再度变 成鸡肋。因为炒房的重要对象就是 5 年内的新房，而且炒房必然以按揭作为资金放大的方法，上述政策极大增加了炒房的税收成本，因此炒家已经陆续退出市场，但长线投资者不受影响。也 就是说 2010 年房价在上坡路上没有人在背后猛推了。

综上，2010 年的房价依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度渐缓，前进速度减 慢但依然会前进，而且前面有坑，也许是个不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融 政策，但有一点可以肯定，没有人在背后猛推了。
现状 房价涨幅缩小销量整体下降

去年 1 到 9 月的数据显示，全市商品房销售面积同比下降 49.7%，其中住宅销售面积下降 55.8%。9 月 份限价房集中入市后，某种程度上拉动了住宅销售量上升，但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。“截 止到今年 1 月，数据

显示北京房价仍是同比上升，只是涨幅在缩小。”戴建中表示，房价的坚挺使得不少市 民放弃入市，直接导致销量下降。

房价已超居民承受能力

世界银行制定的房价收入比标准是 5∶1，联合国的标准是 3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收 入比合理标准是 3∶1-6∶1。

2007 年北京市城镇户均年可支配收入为 65967 元。当年底平均房价是每平方米 15162 元，按照户均 100平米计算，则房价与收入之比为 23∶1，远远高于 3∶1-6∶1 的标准，也高于国内其他大中型城市。

住房闲置率已超三成

由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约 1044.1 万平方米，闲置率达 34.04%。

蓝皮书还指出，导致房价高的原因是多方面的，如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性；配套设 施建设和拆迁成本较高；投机炒作也大行其道，一些开发商炒地皮、炒概念，囤积居奇，造成房屋售罄的 假象；外地投机者在北京置地买房等。

趋势 保障房明年井喷房价将真降

戴建中认为，到 2009 年底北京可以竣工 200 万平方米、配售 5 万套保障房；到 2010 年以后，大量保 障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。

戴建中认为，北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果，不是任何个人或利益集 团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平，将使房地产市场真正良性运转，社会获得三赢的局面：居 民根据自己的经济条件改善了居住状况、房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。探因 地价降低新区土地供应加大 目前地价已降了不少。蓝皮书指出，适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很必要。因为土地购置 费用在房地产开发投资中所占份额较大，约为 35%左右。降低土地出让金是政府让利于民的重要举措，有 利于房地产业摆脱困境。北京中心城房地产开发调控的分析与对策研究指出，城市发展新区土地供应力度在加大，从成交土地 总量的区域分布看，城市发展新区，包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区土地供 应量大幅增加，2008 年前 9 个月，城市发展新区成交土地总量 615.5 万平方米，比上年同期增长 1.3 倍。展望 未来几年城中村将成开发热点 蓝皮书还对房地产结构进行分析，装修精致的高档住宅将成为中心城的主流，而开发较为低端的住宅 项目将逐渐在中心城消失。未来几年内，占据着北京城市黄金地段的城中村将成为开发热点区域之一。今 后住宅开发的热点区域，主要还是集中在规划中的交通

第三篇：厦门房价分析

02-10] 厦门今后一年房价分析

我是一个坚定的房价看跌者，为此我于去年底卖掉住的房子，准备租房一年再换一套。以下分析：

一、从经济大环境来说，厦门是一个典型的外向型的港口城市，主要受外部的经济环境影响，现在国家推动的内需对厦门受益很小，如果说整个国家经济在年底会好起来，那么厦门至少会延后3个月，当我们在码头看到集装箱货柜爆满，工厂大批招人时，就是厦门经济好转时，那时离房价的底部不远。

二、房屋的成交量：（1）二手房成交量，这要自己到闽南大厦实地考察，不要听中介业务员忽悠。怎么看？每天中午11点半到二手房交易中心看电子排号，排到多少就是成交多少，只多不少，那是拿房产证去排号的，做不了假。2月6日整个上午成交量24套，要知道07年高峰时每天成交量3、4百套，而现在在售的二手房至少10000套。（2）新房成交量，确实春节前后交易量放大，但是要分析都是哪些楼盘成交量放大：乐活小镇、双桥明珠、芸溪居、海投房产、禹州大学城，这些都是在灌口、海沧、同安总价30万左右极其偏远的地方，在低价促销的情况下取得的，扣除低价促销楼盘，剩下的每天成交量不到30套，仍还是08年上、中期楼市极其低冷的成交量。至今天2月9日厦门在售楼房31,471 套，面积3,847,869。在没有一套新房入市，没有保障性住房交付的情况下，如整年保持春节期间的促销力度，每天成交100套的情况下整整一年才能消化库存房源，如没有促销，3年才能消化库存房源。同时注意现在厦门市在售的新房平均面积122平，怎么卖？？？

三、潜在购买者的下降：现在经济形势很不好，预期的购买者延后，现在在厦门稍微像样的房子总价至少50万，这样的房子一般老百姓要奋斗多少年，经济条件较好的已经买房，经济条件一般的，实在需要的刚性需求者已经趁春节期间的促销得到满足，后面的房子卖给谁？？

所以2009年房价降5、6万根本不是我的目标，肯定不会心动，我的目标是10万以上。拿10万给KFS，他们会笑你傻；给父母，可以报答养育之恩；旅游，我可以绕地球几圈；家用，可以买一部小车。

第四篇：房价上涨原因分析

试论我国房价上涨的成因与对策

【摘要】本文分析了我国房价上涨的成因：城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾；投资性需求旺盛助长了房价不断上涨；地方财政过度依赖房地产业；保障性住房“门槛过高”。提出遏制对策: 加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间；加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨；进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房；强化市场监管措施。

【关键词】高房价；成因；对策

近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。

一、当前房价上涨的成因分析

在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素：

1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。

2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨

我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

3、地方财政过度依赖房地产业

这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。

4、保障性住房“门槛过高”

住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。

二、遏制房价过快上涨的对策

有效抑制房价持续上涨，是当前一件十分棘手而迫切的问题。结合当前国家有关政策及某些省市的做法，试提出如下对策建议。

1、加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决“三农”问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

2、加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨

供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。

3、进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房

许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

4、强化市场监管措施

一是完善市场监督制度，加强对房地产业的资质管理和房地产开发项目审核管理。二是建立房地产市场价格监测体系。科学准确地做好房地产市场价格的监测和信息发布工作，合理引导企业理性投资和居民理性购房，正确引导消费。三是整治房地产市场秩序。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法违规行为，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、误导市场预期行为。四是规范房地产价格行为。按照有关规定对经济适用住房实行政策指导价，限价销售。严格审核成本费用，控制利润水平。对商品房销售实行一房一价明码标价制度，要求开发商取得商品房销售许可证后，在其售房场所显眼位置设置商品房售房明码标价表，标明位置、房屋、套内面积、价格及其他收费项目和标准等内容，接受社会监督。

第五篇：中国房价问题分析

中国房价问题分析

浅析

中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”，等等。现在土地管理办法出台了，尽管中央政府对房价进行了调控，措施多多，效果全无，房价还在继续上涨，老百姓的房子还是遥遥无期。中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。

通过老师的讲说，我大致分析中国房价问题的原因如下：

一、房价问题实质上是土地问题。房价的根源还在土地。房地产的核心是土地，影响房价最核心的因素也是土地。房价只是土地出现问题的表现形式，土地增值是导致中国房价走高的最初动因。由于土地转让的垄断交易，政府通过竞价出让土地获得财政收入，企业通过土地倒卖赚取收益，进一步推高地价，更加剧了房价的上涨。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打着“经营城市”的旗号，通过“收储土地”和高价拍卖，赚取巨额收益。与其他实体投资项目相比，房地产开发往往见效快，对GDP和财政收入的“贡献”显著。部分城市的土地出让的收益，占到地方政府财政收入近一半，成了名副其实的“土地财政”。“土地财政”使政府对于房价的上涨，往往采取姑息的态度。

二、中国市场的流动性过剩以及金融系统创新不足，土地成为最主要的银行抵押品，导致大量资金流向与土地相关的行业，中国金融成为名副其实的“土地金融”，从而使中国房地产业投机盛行，中国的高房价其实是特殊形式的“通货膨胀”。

三、贫富差距是导致中国高房价的又一重要原因，房价的博弈，从一定意义上来说是中国穷人和富人之间的博弈，最终是富人占上风，富人成了房地产市场的主要消费群体，房地产已偏离其本身的居住功能，成为富人的投资工具。房价成为了中国贫富差距是否仍在扩大的“晴雨表”。高房价也暴露出中国收入分配不合理以及资产泡沫等问题。

房价过高对我国经济影响巨大。首先，高房价增加了中国经济的运行成本，中国的国际竞争优势正在丧失。其次，高房价将危及中国经济安全和金融安全。下面提出几点建议：

房价问题政府是关键。应该对传统的土地出让方式进行改革。转变地方政府依托“土地财政”发展经济的现状，逐步降低土地出让金在财政收入中的比例，积极拓展其他收入渠道，减少行政开支。转变地方政府依托“土地财政”发展经济的现状，逐步降低土地出让金在财政收入中的比例，积极拓展其他收入渠道，减少行政开支。密切关注当前经济形势，保障人民生活，促进社会和谐进步，缓解社会矛盾，出台一系列合理有效地土地与房价相结合的措施并切实的贯彻实施。货币政策的适当调整也可有助于缓解房价问题。

对于未来中国房价的走势，结合老师的分析，总结大致如下：未来十年，1.一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。一线城市是调控政策严厉实施的城市，具体涨幅也难预测，大致猜测房价上涨10%左右。

2.二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线。估计二线城市涨幅在每年5%~9%之间。

3.三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没什么投资价值了。估计三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。且绝大多数会以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始跌了。

结语

感谢胡老师的给力分析，为我们年轻一代买房作了一个很好的宏观规划。另外我鄙视一切听了专家的话没买房后来房价却涨了，而去骂专家的人。大家都是成年人，成年人要为自己的行为负责。人家免费给你意见、给你分析，既然你相信了，你就要为你自己的判断负责。那些骂牛刀的人都是活该。虽然我根本不信牛刀，但我更鄙视那些骂牛刀的人。人要为自己的决断负责。