2010南京房价走势预测分析

第一篇：2010南京房价走势预测分析

2010南京房价走势预测分析

工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。

调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。

据此，工商联直指“土地财政是高房价首因”。一石激起千层浪。大家在惊叹的同时，不由得感叹两会的质量一年比一年高，很有些真知灼见；同时，大家所有的目光齐刷刷地盯上了当地政府。特别是在各地房价并没有大幅度下降的情况下，各地政府迫不及待地出台了大量的救房政策，俨然是房地产商的代言人，让广大老百姓迷惑不解。经济学家唐明灯更激烈地指出，“地方政府与房产商合演双簧戏！”言辞之大胆，令人咂舌。此言并非信口雌黄。君不见，广东近日推出稳定楼市15条，房价应声上涨5%，看得房地产大腕都心惊肉跳。开发商中稍有良心且明白点市道的王石先生认为，房价这样坚挺着，政府还去救市，是一件滑稽的事。其实他说的也就是普通经济学常识。可惜问题不在于常识而在于现实往往如此，原因就在于地方政府是地产利益链最大受益者。我这里辩解几句：

1、中国政府考核地方官员的政绩偏重于GDP的增长，就如同中学教育不管如何改变教学方式，如果不改变高考选拔机制，应试教育只会越演越烈一样，而素质教育永远是镜花水月。所以，在经费一定量的情况下，各地政府在考核的“尚方宝剑”下，八仙过海、各显神通，实际上很多政府高官中的有识之士，一般都在工业发展、可持续发展和环境保护方面努力寻求一个均衡点。用闻一多先生的话来讲，就是“戴着镣铐跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。

2、产业结构不合理的表现。自改革开放后，我国各行各业都取得了长足的进步，各项事业蒸蒸日上，但也不能掩盖发展过程中的产业结构不合理,原材料和基础性产业比重大,深加工和高新技术产业比重小、产品少,科技含量低。这制约了我国产业的进一步升空。电子、信息产业等只能仰欧美鼻息，根本无高附加值可言；制造业、钢铁业等，徒具规模，缺失核心技术。在国人的印象中，中国除了航天技术和卫生发射技术还可独领风骚外，其余都有待大幅度提高。这也是每年各地都大张旗鼓铺天盖地如临大敌地展开招商引资的任务的原因。

在这种情况下，来自工业的税收可想而知。而农业彻底成了被补助的对象。一方面要扩大城建，另一方面又要大规模推高产业发展，升级换代。各级政府也是忧心如焚，此情此景之下，房地产沦为“土地财政”似乎也是顺理成章。

（三）拆迁改造和新农村建设的推动

当年泰高路扩建的时候，拆迁户采取的是以地换地，再加上适当的补贴。而如今，在国家土地政策收缩确保十八亿的情况下，同时也为了进一步繁荣房地产市场，防止房价下跌，政府采取了以防换房，将大量的农村居民赶入了商品房，名为“拆迁安置房”。对此，无法褒贬。这是城市发展的必经之路，但它客观助长了摇摇欲坠的房地产价格。

一下为2008年年底网友“南门行客”提供的数据：

鹏欣上郡住宅709套销出85

同悦容园住宅404套销出39

凤城国际住宅738套销出581

宏基花园住宅692套销出675

金宇花园住宅295套销出151

东润第一城住宅820套销出441

翰林雅居住宅318套销出36

碧桂园翠林环玉苑住宅820套销出441

从中我们由此得出结论，空置率是相当高的。加上在金融危机背景下，观望的人越来越多。空置率随着其它楼盘的推出，只会越来越高，如果纯粹由市场解决，只会选择价格下行一条路可走。事实上，目前房价非常坚挺，这其中拆迁改造作出了绝大的贡献，而且周山河地区的拆迁规模还会继续扩大，填空房市的力度也会加强。况且新农村建设的步伐只会越来越快，又能节约土地，符合中央意图，又能扩大城市规模，增多城市人口，地方政府何乐而不为？

（四）地级大市的组建以及文化南京的辐射作用

地级南京市组建以来，城市面貌日新月异，这是个无法否认的现实。再加上文化南京的建设必将使南京成为一个非常适合居住的滨江宜居城市。尤其是作为一号首长的家乡，南京的“祥泰”瑞气定会让周边城市很多游客慕名而来。再加上南京构建“双环”的水文化，对于那些饱受城市工业化带来的环境骚扰的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大桥开通，肯定有相当部分苏南居民北上购房，投资、居住。就相当于今日之香港、深圳一样。一下提供一组数据，从网上搜索而来，引自“王庄的流浪汉”。

“2006年前三季度，长三角16城市GDP总计2.8万亿元，从高到低依次是南通、苏州、无锡、湖州、常州、杭州、南京、扬州、南京、台州和镇江(南京倒数第三)；产值增长较快的城市有南京、湖州和扬州，三市同比增幅均超过30%（南京第一）。投资增幅超过25%的城市有舟山、南京和南通（第二），从出口增长看，南京和舟山增速超过50%（第一）(来源：浙江省信息中心2006-11-10)。这就是说南京经济总体水平在长三角来说是最低的（但这从另一个方面可以说南京有更大的发展空间），但从各项发展指数来看，南京却是在整个长三角数一数二的。前几天长三角第七次市长论坛在南京招开，十一五期间的南京会更好的融入苏南，再加上沿江开发一铺开，相信增速会更高。相应的南京家庭年均也会以这个速度增长。相应的房价与年均收入比值也会大大降低。”二年过去，南京的经济增速越来越快，居于江苏十三地级市前列，而房价相比于南通、扬州并没有明显的缩小差距，是一个价值洼地，所以短期看，房价很难降下来。尽管作为

一个老百姓来讲，心理很难受，但我们必须正视这个可观事实。总之，房地产不仅仅是一个产业，一个产业链很长的产业，而且也涉及到政治，不仅是地方政府以及中央政府的重要财税来源，尤其是在全球金融危机背景之下，中国的经济也受到波及，有陷入紧缩的危险，那么房价下降就不是单纯的价格问题，而是全局性的问题了。房间一旦下行，就不仅是通缩了，简直是一场灾难。

但是如果你指望南京房价大幅度降价，那你大错特错，一厢情愿！如果南京房价在2009年能有百分之十的回调，就谢天谢地了！我的忠告是：

1、如果你确实想买房，现在任何时间买入都不会是个错误的时机，因为即使房地产下调幅度也不会太大，我认为百分之十就是极限了。如果你购买的是核心地段，更不要担心，那里很坚挺。

2、房价上涨对百姓不利，对长期发展不利；但如果降下来，产生的危险更大，因为房地产的影响太大了，在目前的中国，高科技的企业太少，目前这种传统资金和劳力密集型企业可以说支柱产业。我可以稍微形象概括一下，现在的房地产就是一辆陷入泥沼的战车，不仅绑架了百姓，也绑架了相关金融行业，如银行等，也绑架了政府。

3、我认为政府的态度是希望房价保持平稳，既不怎么上涨，也不怎么下降。采取以时间换空间的方式完成软调整，时间大概是三年，也就是说2010到2011年将是一个关键期。我觉得这个方法可能是最好的方法了。

4、这两三年间，可能出现一些变数，比如公务员和事业单位集

体加工资，就是阳光工资政策。实际上也是国家用的一招救房地产的暗棋，这样大量中产阶级的购买力加强，就会维持目前的房价甚至推高核心地段的房价。

5、随着城市化进程的加快，以及地方政府最喜欢用的一招，就是通过拆迁加强城市居民的数量，做大最强城市步伐的实施，包括我们南京也是这样，比如09年周山河地区的大量拆迁，会迅速补上目前销售停顿的市场。而且，也可以将之纳入新农村建设的计划，何乐而不为？

6、五年之后，我们再行讨论房地产与中国人口数量的关系。也许随着人口的大量减产，未来的中国房地产的真正危机才会来临。但目前不会。所以我估计今年暑假，中国的股市会慢慢转暖，甚至会进入一轮大牛市，但是你要注意随时撤退。否则的话，就像这一轮一样，赚的快也去的快。

最后，我认为南京房价并无“回暖”一说，在目前情况下，市区核心地段上升，周边只能说是“平稳”。

第二篇：2013年房价走势分析报告

2013年房价走势分析报告

中国房地产从现在开始，将有明显的下跌趋势,而下跌的主要因素可以归纳如下。

一，2012年一二线城市的房子价格上涨幅度小，远不如前几年，表明这些城市房价上涨的空间正在迅速缩小。官方还报道，上海2012年的商品房价格出现了微小的下跌。

二，三四线城市的需求主要来自当地的居民，而当地居民和农村有着千丝万缕的关系，使他们对城市房地产的需求远比不过一二线城市的居民。所以，三四线城市的房价到达6000元/平米的时候，就必定没有上冲的动力。例如，海口每平米的价格有可能就被盯住在6000-8000元之间。

三，中国宏观经济形势大不如前，如果统计局不要随便注水，GDP增长速度有可能就在6-7%之间。这样的速度，不可能支撑人们对高房价的长期期望，当人们意识到每平方米超过1.5万元就太贵的时候，就算一二线城市的价格也会撑不住了。

四，尽管廉租房建设远没有达到国务院的要求，各地积极开展廉租房的建设，将大大缓解高房价的压力。

五，习近平的反腐政策正在被大家所关注，我估计习近平不是那种说话不行动的人，那种抱有侥幸态度的官员必将受到惩罚。这样一来，不仅现在许多官员在大量的抛售房子，官员们再也不敢像以前一样大批大批的‘买进’房子了。打击腐败，有利于房价的下跌。

六，过去15年，房地产的投资占社会固定资产投资的20%以上，这是导致地产泡沫的罪魁祸首。当银行害怕有毒资产时，房地产贷款将受到管制，银根收紧，也会压低地产价价。

七，三四线城市量价齐跌，是一二线城市房价下跌的前提条件和信号，说明老百姓的购买能力和欲望已经受到严重的打击。许多小‘鬼城’的出现，照样可以在一二线城市重复。

附件：三四线城市地产开发过度陷僵局：房价大跌无人购

来源：中国青年报作者：李松涛(2013年1月24日)

岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。

不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。

“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。

也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。

“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。

部分房企受困三四线城市

国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市中，基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。

一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。

另一组数据也证明了这个事实。

从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。

根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产[简介 最新动态]销售额同比增长36%，中海[简介 最新动态]也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产[简介 最新动态]销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。

这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。

“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。

在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。

上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。

这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。

如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。

2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。

伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”

几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。

正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。

张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。

不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。

在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。

单靠房地产，地方经济难持续发展

如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果？

时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。

“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。

胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。

而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。

“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻找机会。”胡景晖说。

众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。

在扬州，2010年土地出让爆发式增长，当年该市市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。当年完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。

惠州2011年商品房成交量相当于广州的31%，但土地成交量相当于广州的94%。

在贵阳，已经有十几个超过100万平方米的在售楼盘项目，其中一个项目预计入住人口30万。根据当地的统计，2012年上半年，贵阳商品房市场的整体供应量就已超过2007～2009年期间每年全年的供应量。

在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。

这些吓人的数字在过去几年的众多三四线城市轮番出现，引起众多学者的关注。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一直在关注三四线城市的房地产开发高潮，2012年上半年，她就告诉记者，这些城市已经出现了过度开发的问题，商品房供应已经大于需求。

尽管从2009年以来，我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会，高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市，但这些 三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套，那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。

“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。

在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市。

“之所以出现这样的局面，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这 个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相 应的成果。

标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。

城镇化能否化解难题

“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。

在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。

“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。

对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。

在张大伟看来，对这几年进入三四线城市发展的开发商来说，并没有太大的压力，因为他们拿地的成本并不高，有些城市土地价格一平方米只有几百元。如果这个城市有发展潜力，目前的供大于求就不是问题，很快就能消化掉库存。

“但如果没有发展潜力，就值得认真研究。”张大伟说，比如鄂尔多斯，最近一两年基本上没有新推什么土地，之所以会出现房价的大幅下跌，是因为煤价下跌了，而煤炭是当地经济发展的绝对支柱。如果当地除了煤炭之外还有别的经济发展支柱，那就不会出现房地产的问题。

在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。

其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。

在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”

从国外的经验来看，当大城市发展到一定程度后往往会出现逆城市化，“中国未来恐怕也会如此，三四线城市的房地产会发展，但基础一定是产业的发展和配套设施的完善。

第三篇：2011-2012海南房地产形势报告会——房价走势大预测

2011-2012海南房地产形势报告会——房价走势大预测

房地产门户-搜房网 2011-12-16 06:30:00 来源：搜房网 张 磊

[提要]随着时间进入2011年年尾，在诸多政策叠加调控下的2012年海南楼市走向如何越来越受关注，特别是新的一年房价会不会降，会降多少更是关注的焦点。

搜房网讯：随着时间进入2011年年尾，在诸多政策叠加调控下的2012年海南楼市走向如何越来越受关注，特别是新的一年房价会不会降，会降多少更是关注的焦点。

政策调控下的2011年，海南楼市并没有像众人想象中的颓靡不堪。据统计，截至今年11月底，海南商品住房销售761.34万平方米，占全年计划的152.26%，同比增长4.9%。全省房地产开发投资完成585.9亿元，占全年计划投资总额的110.5%，同比增长43.7%。价格方面，与全国其他城市一样，自限购令后，海南楼市成交量虽出现下滑，但不同的是，海南大部分楼盘成交价格仍然较为平稳。总体上，今年海南楼市在限购、限贷和首贷利率下降的政策下表现相当坚挺。

那么，2012年的海南楼市会不会像过去的一年里一样坚挺过去呢？

自海口宣布延续限购后，中央经济会议又重申坚持房地产调控不动摇，要使房价回到合理的水平。而后，国务院副总理李克强在12月15日的全国发展和改革工作座谈会上讲话继续指出要坚持房地产调控政策不动摇，继续抑制投机、投资性购房需求，增加普通商品房供给，促进房地产市场健康发展。政策丝毫未动，并且有越累越紧的趋势。

进入12月，海南在售的楼盘中有大量楼盘推出了小幅折扣，市场寒冬端倪似乎显现，而后又有消息称明年拟入市的43家楼盘定价均不会太高，虽说明了明年楼盘价不会虚高，但也同时蕴含了定价也绝不会低的底线。一时间对于明年楼市价格走向扑朔迷离。

第四篇：2013年物价走势分析与预测

2013年物价走势分析与预测

2012年以来我国物价温和上涨，在波动中呈小幅回落态势，1-10月，居民消费价格同比上涨2.7%，初步判断今年四季度物价涨幅较三季度略有扩大，预计CPI全年上涨2.7%，PPI下降1.8%。展望2013年，国内外经济复苏乏力、粮食丰收和翘尾因素减弱等将抑制物价涨幅；但宽松的货币环境、猪肉价格进入新一轮上涨周期、资源价格改革和输入性通胀压力增强等因素将推高物价涨幅。综合考虑各种因素，初步预计2013年CPI上涨3.0%，PPI下降1.0%。

一、当前物价运行形势及特征

1.居民消费价格平稳回落，物价上涨的结构性特征依然突出

2012年1-10月，居民消费价格（CPI）累计同比上涨2.7%，涨幅低于2011年2.7个百分点，低于全年4%的调控目标1.3个百分点。2012年1-10月，食品和居住价格累计同比分别上涨

5.1%和2.0%，比去年同期分别回落7.3和3.9个百分点；食品和居住分别拉动CPI上涨1.60和0.34个百分点，贡献率分别为59.3%和12.1%，两类价格对CPI的贡献率为71.4%，表明物价上涨主要由食品和居住价格拉动，物价上涨的结构性特征依然突出。从影响因素看，1-10月，翘尾因素和新涨价因素分别拉动CPI上涨1.3和1.4个百分点，贡献率分别为48.1%和51.9%。结合当前及后期的物价运行形势，初步预计四季度物价涨幅较三季度有所扩大，预计CPI2012年全年上涨2.7%。

2.粮食和猪肉价格涨幅较低是今年物价回落的主要原因

今年粮食和猪肉价格涨幅明显回落。1-10月份，粮食价格累计同比上涨4.0%，比去年同期回落9.2个百分点，仅拉动CPI上涨0.10个百分点，对CPI的拉动比去年全年低0.21个百分点。今年以来猪肉价格涨幅明显回落。1-10月猪肉价格累计同比上下降4.2%，比去年同期回落41.3个百分点，拉动CPI下降0.16个百分点，对CPI的拉动比去年全年回落1.5个百分点。在粮食和猪肉价格涨幅收窄的影响下，1-10月，食品价格涨幅明显回落，累计同比上涨5.1%，比去年同期回落7.3个百分点。

3.工业生产者价格明显下跌，生产领域呈通缩迹象

2012年1-10月，工业生产者出厂价格（PPI）累计同比平均下降1.6%，比去年同期回落8.4个百分点，工业生产者购进价格（PPIRM）累计同比平均下降1.7%，比去年同期回落11.8个百分点。综合判断，初步预计2012年四季度PPI降幅将逐步缩小，全年PPI下降

1.8%。2011年10月份以来，PPI与CPI走势出现分化，上下游价格倒挂。2012年1-9月，CPI与PPI涨幅之差分别为3.8、3.2、3.9、4.1、4.4、4.3、4.7、5.5、5.5和4.5个百分点，上游价格向下游传导的压力有所减轻。

二、影响物价运行的主要因素及2013年走势预测

（一）抑制物价过快上涨的因素

1.物价上涨的总需求压力较轻

受经济刺激政策退出、经济结构调整和美欧日等发达经济体经济增长步伐放缓的影响，我国经济增速持续回落。2012年前三季度，GDP同比增长7.7%，比去年同期回落1.7个百分点。我国工业生产进入去库存阶段，1-10月规模以上工业生产增长10.0%，比去年同期回落4.1个百分点。IMF于10月9日在最新版《世界经济展望报告》中进一步下调了今明两年全球经济增长预期，显示IMF对全球经济前景走势趋于悲观。报告预计，2012年和2013年全球经济增长率分别为3.3%和3.6%，分别比今年7月的预测值下降0.2和0.3个百分点。其中，中国经济2012年和2013年增长率数据预计将为7.8%和8.2%，分别比上次下调0.2和0.3个百分点。由于经济增长乏力，后期物价上涨的总需求压力较轻。

2.粮食丰收提供了稳定物价的物质基础

2012年，全国夏粮总产量达到12995万吨，比2011年增加356万吨，增长2.8%，超过

1997年12768万吨的历史最好水平，其中，冬小麦产量11430万吨，比上年增加334万吨，增长3%。2012年在国家大幅度提高早稻最低收购价格和各地积极推行科学种植的共同作用下，全国早稻生产稳定增产，2012全国早稻总产量达到3329万吨，比上年增产53.6万吨，增长1.6%。据农业部农情调度消息，2012年秋粮丰收已成定局，加上已收的夏粮和早稻，全年粮食产量有望实现九连增。粮价是百价之基，粮食供给的增加对保障供应和稳定物价将发挥基础性的作用。

3.房地产调控累积效应逐步显现

2012年以来，房价同比延续下跌态势，过快上涨的势头得到初步遏制。9月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比平均下降1.25%，70个大中城市二手住宅价格同比平均下降1.74%。2012年的政府工作报告明确提出要搞好房地产市场调控，基调由去年的“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”转向“促进房价合理回归”，中央高层多次明确表态坚持房地产调控不动摇，彰显了中央坚持房地产调控政策的决心，有利于稳定市场预期，控制房价涨幅。

4.翘尾因素维持在较低水平

2012年CPI各月环比涨幅总体上比2011年有所回落，环比负增长的月份较多，特别是2012年二季度三个月环比均为负，对明年的翘尾因素具有明显的下拉作用。因此，2013年的翘尾因素比2012年更小。经测算，2012年CPI翘尾因素为1.2个百分点，2013年CPI翘尾因素为1.0个百分点，比2012年低0.2个百分点，翘尾因素的回落在一定程度上将抑制2013年CPI涨幅。

（二）推动物价上涨的因素

1.物价上涨的货币条件趋于宽松

2012年10月末，M2同比增长14.1%，比上月末低0.7个百分点，比上年同期高1.2个百分点，结束了市场对M2趋于稳定的预期，货币扩张重回高增长轨道，预计2012年M2余额与GDP的指数比值仍将在1.8左右。央行今年分别两次降低人民币存款准备金率和人民币存贷款基准利率，除中国降息外，近期欧洲央行、韩国、巴西、澳大利亚和印度均采取了降息措施。美国推行第三轮量化宽松政策，欧洲央行货币直接交易（OMT）实质上类似于量化宽松。宽松的货币政策在一定程度上将增加市场流动性，推升物价涨幅。

2.猪肉价格将进入新一轮上涨周期

从历史规律看，猪肉价格波动周期一般为36个月，上升周期为18个月左右，下降周期为13个月左右，还有4-5个月的调整期。2011年四季度以来，生猪价格持续走低，2012年6月初全国生猪出场价回落到本轮价格周期波动的最低点，为13.94元/公斤，目前生猪生产整体处于不盈利甚至亏损状态。为了缓解生猪过度下跌的局面，5月11日，国家发展改革委等六部门联合发布了《缓解生猪市场价格周期性波动调控预案》。经过调控，近期生猪价格出现小幅回升，截止到10月10日，生猪出场价为14.92元/公斤，比6月初的最低点上涨了7.03%，初步判断猪肉价格目前已经进入周期性的调整阶段，今年底或明年初猪肉价格将进入周期性的上涨阶段。我国猪肉价格在CPI中的权重约为3.8%左右，根据历史经验，猪肉价格上涨阶段的涨幅明显高于下降阶段的降幅，因此，明年猪肉价格上行周期一旦确立，对CPI的影响应予以高度重视。

3.资源价格改革稳步推进

今年以来，为了推进经济体制改革，发挥价格的杠杆作用，国家启动了居民阶梯电价改革，7月1日开始在全国全面试行。阶梯电价把居民每个月的用电分成三档。经相关投入产出模型测算电力价格上涨10%，将导致CPI和PPI分别上涨0.55%和1.19%。2011年底国家开始在广东、广西开展天然气价格形成机制改革试点，天然气价格改革迈出了关键的一步，预计今后天然气价格改革的范围将进一步扩大。阶梯电价的推行和天然气价格改革范围的扩

大将在一定程度上推升物价涨幅。

4.输入性通胀压力有所增强

由于2011年大宗商品价格基数较高，2012年以来，大宗商品价格总体较上年有所回落。2012年1-10月，CRB大宗商品期货价格指数累计同比平均下降12.4%。2012年以来中国、印度和欧洲央行等经济体为维持经济增长纷纷降息，美国推行量化宽松政策，欧洲稳定机制全面启动，各国货币政策总体宽松；伊朗和叙利亚局势不稳，地缘政治风险不断发酵；今年美国和欧洲的干旱影响大豆和玉米等农产品产量。以上诸多因素均助推大宗商品价格，因此，初步判断2013年大宗商品价格涨幅将明显高于2012年，输入性通胀压力将有所增强。

5.本轮物价涨幅回落的趋势基本结束

2000年以来，我国经历了四轮周期性的物价波动。第一轮从2000年1月至2002年3月，上升阶段持续了16个月，回落阶段持续了11个月；第二轮从2002年4月至2006年3月，上升阶段持续了28个月，回落阶段持续了20个月；第三轮从2006年4月至2009年7月，上升阶段持续了25个月，回落阶段持续了15个月；第四轮从2009年8月至今，上升阶段持续了24个月，回落阶段已经持续了15个月，根据历史规律，初步判断本轮物价回落的趋势已经基本结束，物价将进入新一轮上升阶段。

（三）对2013年物价走势的初步预测

综合考虑以上各种因素，我们认为明年推动物价上涨的因素较多，初步判断2013年物价涨幅较2012年有所扩大，对农产品、能源资源类产品和劳动力价格快速上涨的风险应予以重点关注，预计2013年CPI上涨3.0%，PPI下降1.0%。

第五篇：2006年棉花价格分析及2007年走势预测

2006年棉花价格分析及2007年走势预测

2006年，我国棉花价格经历先涨后跌再走稳的过程，新棉集中收购期收购价格低于上年同期。受供求关系及国际市场价格的影响，预计2007年棉花价格总体走势稳中趋涨，价格小幅波动。

一、2006年棉花价格运行情况

(一)新棉收购价格高开低走，集中收购期平均价格比上年同期有所下降，全年平均价格高于上年。前三季度收购价格保持上年末的较高价位，9月初新棉开秤，主产区328级籽棉收购价格为每50公斤(下同)682元，较上年同期高4%，但从中下旬开始，价格逐步下降，到11月份，降到554.60元，比上年同期下降16.02%，12月份比11月份略有上涨。9-12月份新棉收购价格平均为583.70元，较上年同期下降9.18%。全年棉花平均收购价格为627.07元，较上年上涨9.54%。

(二)现货销售价格呈下降走势，全年平均价格比上年有所上涨。去年前8个月价格小幅下调，进入新棉花呈加速下降的态势。1月份，棉花销售价格为707.39元，比上年同期上涨24.89%，12月份为626.47元，较年初下降12.92%，比上年同期下降12.44%。1-8月平均价格为696.64元，较上年同期上涨6.61%；9-12月份价格平均为645.69元，较上年同期下降6.77%。全年主产区棉花销售价格平均为679.53元，较上年上涨4.00%。

(三)期货价格在波动中下降，年底价格有所反弹，但仍低于 1

上年水平。郑州商品交易所棉花期货收盘价格由年初的15295元/吨逐步下降，10月份降至13205元/吨的全年最低水平后，价格开始回升，12月份月平均收盘价格为13970元/吨，较年初下降

8.66%，较上年同期下降7.27%。

二、2007年棉价走势分析及预测

综合国内外棉花供求情况及国际棉价走势分析，预计2007年我国棉花价格总水平稳中趋涨，出现剧烈波动的可能性较小。

(一)2006/07国内棉花产量有较大幅度增加，供给压力得到缓解，但2007/08产量再度增加存在一定难度。据中国棉花协会预计，2006年全国棉花总产量预计超过670万吨，比上年增加100万吨，增幅达到17.5%。棉花产量大幅增加，使国内供应压力得到一定缓解，进口棉数量迅速下降，新棉收购期累计进口棉花61.42万吨，较上同期减少43.31%。但新棉花继续增产难度较大。据部分主产省农业部门调查，受2006年棉花价格走势的影响，新疆区2007年棉花种植面积可能下降3%，河北、安徽、江苏等省的一些地方下降的幅度在7%-10%之间。国际棉花咨询委员会近期发布的预测数据显示，2007/08中国的棉花种植面积与上年基本持平，但由于单产由上每公顷1209公斤降至1155公斤，导致中国棉花产量将降至621万吨。

(二)纺织业保持快速发展，国内棉花需求量增加。我国加入世贸组织以来，纺织业取得了长足发展，纺织品出口增长较快。近几年纺织品服装出口都在20%以上，2006年尽管受欧美等对我国纺织品设限等因素的影响，但由于我国实行了纺织品出口市场多元化战略，全年仍增长25.2%。2006年秋季广交会纺织服装出口签约增长20.57%，预计2007年纺织品出口仍将有较高增长，国内棉花需求量将保持较大幅度增加。据国际棉花咨询委员会预测，中国纺织业今年仍有较好的发展态势，2007/08将达到440万吨，比上一增大18.92%，棉花产需缺口会进一步扩大。

(三)国际市场棉花价格上涨直接影响国内棉花价格走势。据美国农业部1月报告预计，2006/07全球棉花生产增长低于消费增幅，出口量大幅减少并低于进口需求，库存继续下降，这将对国际市场价格上升产生影响。同时，由于国际市场玉米、小麦等农产品供应偏紧，市场价格维持高位运行，下粮棉争地现象将愈发突出，粮价上涨可能导致种棉面积下降，带动棉花价格走高。据预测，按目前玉米、大豆价格走势，国际市场玉米价格将维持在每蒲式耳3.75-4.0美元，大豆维持6.0-7.5美元，在保持正常的比价情况下，纽约期棉应维持在60美分的水平上，高于目前的55美分左右的价位。

但也要看到，虽然各方面预计我国纺织品出口仍维持较高增长，具有拉升价格的一面，而人民币升值趋势将会在一定程度上增加产品出口成本，挤压企业利润。据有关方面测算，人民币每升值1%，棉纺织、毛纺织、服装等行业利润率分别下降3.19%、2.27%、6.18%。这势必影响企业对棉花价格上涨的承受能力，构成对棉价上涨的制约，促使价格保持稳中略升态势。

三、几点建议

为促进今年棉花生产，努力保持棉花价格在一个相对合理、稳定的水平上，提出以下几点建议：

(一)加强对棉农的保护，稳定棉花生产。为保护农民利益并保持棉花产业的健康发展，应研究实施对棉花生产补贴等保护政策。目前国际上对棉农进行补贴的方式主要有两种：一是按种植面积直接补贴；二是制定保护性补贴政策，即根据棉农的生产成本等确定保护性价格，当市场价格低于保护性价格时，政府按差额对棉农提供补贴，我们可以研究借鉴。去年底在新疆区采取的棉花收储措施，对稳定棉花收购价格、保护棉农利益发挥了重要作用，今后应总结完善、形成机制。此外，还可以研究实行诸如对棉农进行种植方面的指导、良种补贴、农资直补以及为棉农自然灾害保险等一系列措施，在更广泛的范围内保护棉农生产积极性。

(二)应采取措施抑制棉花需求增长过快的势头。从人多地少的基本国情及保证粮食安全的需要看，大幅增加种棉面积不太可能，只能尽量利用国际市场棉花资源、保障国内供给。近几年，我国纺织行业发展较快，棉花进口数量已经占到全球棉花贸易量的41%，对外依存度高可能会导致国际投机基金炒作下进口价格大幅上涨等风险。因此，我国应采取措施控制纺织业产能过快增长，相应把棉花需求增长控制在适度范围内。同时，要通过品牌战略、技术改造以及产业升级等措施，促进纺织企业逐步摆脱依靠低价

竞争的产业模式，走上良性发展的道路。

(三)把握好调控时机，努力保持棉花价格基本稳定。近年来，国家通过配额、收储、关税等多种手段调控市场，对保持棉花供求总量平衡、维护价格基本稳定起到了重要作用。今年我国棉花仍存在较大缺口，2006/07前四个月进口数量下降幅度较大，预计2007年棉花进口数量将有较大增加。从当前棉价看，进口棉没有价格竞争力，国产棉可能会消耗较多，后期棉纺织企业使用进口棉将大量增加，报价也会上调，如果进口过于集中，可能会引起国际市场棉价上涨。因此，在配额发放时机选择上，既要避免冲击国内市场，还要防止国际棉价剧烈波动带来不利影响。

邯郸市物价局

2007年5月20日