2013年关于牡丹江市房价的价格分析(四)

第一篇：2013年关于牡丹江市房价的价格分析(四)

2013年关于牡丹江市房价的价格分析

（四）猜想四：市场没有泡沫房屋价格还会增长

几率：90%

新浪房产讯（编辑/查言）笔者在与牡丹江几家负责房地产销售的负责人交流时，许多人都表示，2013年，国家还会出台对房地产调控的政策，作为三线城市牡丹江来说，房地产泡沫不大或者没有，因此，所受到的冲击也许是不太大。

但是，既然房产泡沫不大甚至没有，这也就意味着房价涨幅空间较大，明年银行贷款利率或将下降，这更将促进牡丹江房地产价格增长。

目前牡丹江房屋价格并不高，加以银行利率下调，贷款购房成本更低，刚需一族已到出手时机，2013的牡丹江房产需求量将会大增，并促进房产市场涨价。

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第二篇：利用均衡价格理论分析房价

利用均衡价格理论分析中国房价

摘要：近年来，中国房地产业迅速发展，房价更是呈快速上涨、逐年攀升的态势。为了稳定与百姓息息相关的房价问题，政府采取了许多措施来控制房价，其中便应用了均衡价格理论。

关键词：房价高涨、均衡价格理论、政府政策、供求关系

一、中国房地产现状

随着中国经济的发展和人们生活水平的提高，我国人均居住条件不断改善。我国房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔在房地产业发展，在我国的经济建设和发展。因为部分地方中起着不可忽视的作用。近几年房地产业更是迅猛发展，房地产行业的竞争也日益激烈。在次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？

在政府、开发商、炒房族等因素干预下，国内房价涨势远远超出理性，以一边是无人购买的闲置房屋，一边是纷纷开盘的新工号，一边是飙升的房价，一边又是无房可买的尴尬…投资快速增长，项目遍地开花、供应结构失调、空置率居高不下、房价持续增长、收入房价比超出警戒线等问题使国内“房地产泡沫”的呼声日高。有人指出中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳破。房地产泡沫破灭会导致金融危机，引发社会危机，影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例。有效需求不足，一味提升房地产的价格只能使中国房地产市场的泡沫越吹越大。这一现象对百姓的生活也产生了巨大影响，百姓对房价问题也十分关心。而中国各大城市不断走高的房价已然成为目前最受关注的政策问题。

二、政府干预房价

鉴于房价和房地产发展存在的问题，中国政府充分认识到房地产价格继续快速上涨的严重危害，因而政府不断采取措施来控制房价，谨防楼市泡沫增加。在2010年里就有多项针对房地产的调控策略。例如：一，四部委全面叫停第三套住房公积金贷款。中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成；二，中国出台措施巩固房地产市场调控成果。国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；三，国土部住建部出重拳，闲置土地一年以上禁拿地。土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理

调控，积极促进房地产市场继续向好发展。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房；四，央行年内第三次上调存款准备金率。2010年5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但结果可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但仍然在大幅增长中。以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;但在2009年中期，房价又出现直线飞涨。进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。

三、理论应用

以上政府采取的措施中有许多都应用了经济学中的理论知识，例如均衡价格理论，在西方经济学中，均衡这个概念被广泛用运。

均衡的最一般意义是指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态。在西方经济学中，一种商品的均衡价格是指该种商品的市场需求量和市场供给量相等时的价格。从几何意义上说，一种商品市场的均衡出现在该商品的市场需求曲线和市场供给曲线相交的交点上，该交点被称为均衡点。均衡点所代表的状态便是一种买卖双方都感到满意并愿意持续下去的均衡状态，它是在市场的供求力量的自发调节下形成的。当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量和供给量不相等的非均衡状态。

当今中国房价的形势正是脱离了均衡，出现了非均衡的状态，虽然一般来说在市场机制的作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐步消失，实际的市场价格会自动回复到均衡价格水平，但是房价在许多人为与隐藏因素的影响下，不断的高涨，没有下降的征兆。对于商品房而言，要其价格在较大程度上能反映其生产成本而不是大大高于生产成本，这意味着，市场上供给是非常有弹性的、能对价格的上涨做出明显反映的，因为只有这样，长期中那个不存在超额利润的均衡点才能实现。而这显然不是中国的现实。认识到这一点即意味着，在中国目前的市场格局下——指供给缺乏弹性，因此不能随需求的增长而增长——商品房的价格与生产成本没有直接的关联性，而主要是由需求决定的。消费者的支付意愿越强，市场上形成的均衡价格就越高，它与生产成本的关联性越小。反映到开发商的利润上，则意味着更高的超额利润。在我国很多地方，都把房地产当成支柱产业来发展，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税费收入巨大，因此，地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。由此可看出，房价的高涨与购房者、开发商、地方政府有着密切联系。郎咸平说过：中国楼市产生泡沫，是中国的投资商环境持续恶化早成的。

因此，政府为了保持社会稳定，保证人民生活，国民经济持续稳定发展，履行其职能，必须干预房地产行业的发展，用政策措施来控制房价飞涨，缓解因为房价而引发的一系列社会矛盾，促使房地产市场能重新回到均衡状态，令房价降到一个合适的均衡价格，达到供求相对平衡。

四、小结

中国的经济非常特殊，它是过热和过冷同时存在的。过热的原因是我们的资金被误导到了某些特殊的工程，那么其他的就过冷。你一旦走到这一步，就必然产生它的必然结果：

一、宏观调控失控。

二、通货膨胀。从供需双方的发展趋势来看，短期内，需求会受到一定的影响，房价下跌的可能性不大。但在宏观调控下，投资者会更理性地区分析投资收益，这部分需求会有所下降。从房地产市场主体的行为来看，目前房价下跌的动力不足。因此，中国政府在制定更改新的措施时必须根据中国的实际，整顿房地产行业存在的不良问题，稳定房价，并合理运用供求关系、均衡的经济理论来改变中国房地产市场目前的情况，使房价与居民的收入水平相适应。

参考文献：

【1】 高鸿业《西方经济学（微观部分）》中国人民大学出版社

【2】 莫志宏 《中国高房价问题：基于供求均衡原理的分析》 北京工业大学

学报

【3】 梁学庆 黄辉玲 《我国房地产市场分析》 东北农业大学学报

【4】 郎咸平《房地产现状及发展趋势》

【5】 中国统计信息网

【6】 王世平钟长清 《浅析中国房地产泡沫经济》（《当代经济》2010年12

期）

第三篇：厦门房价分析

02-10] 厦门今后一年房价分析

我是一个坚定的房价看跌者，为此我于去年底卖掉住的房子，准备租房一年再换一套。以下分析：

一、从经济大环境来说，厦门是一个典型的外向型的港口城市，主要受外部的经济环境影响，现在国家推动的内需对厦门受益很小，如果说整个国家经济在年底会好起来，那么厦门至少会延后3个月，当我们在码头看到集装箱货柜爆满，工厂大批招人时，就是厦门经济好转时，那时离房价的底部不远。

二、房屋的成交量：（1）二手房成交量，这要自己到闽南大厦实地考察，不要听中介业务员忽悠。怎么看？每天中午11点半到二手房交易中心看电子排号，排到多少就是成交多少，只多不少，那是拿房产证去排号的，做不了假。2月6日整个上午成交量24套，要知道07年高峰时每天成交量3、4百套，而现在在售的二手房至少10000套。（2）新房成交量，确实春节前后交易量放大，但是要分析都是哪些楼盘成交量放大：乐活小镇、双桥明珠、芸溪居、海投房产、禹州大学城，这些都是在灌口、海沧、同安总价30万左右极其偏远的地方，在低价促销的情况下取得的，扣除低价促销楼盘，剩下的每天成交量不到30套，仍还是08年上、中期楼市极其低冷的成交量。至今天2月9日厦门在售楼房31,471 套，面积3,847,869。在没有一套新房入市，没有保障性住房交付的情况下，如整年保持春节期间的促销力度，每天成交100套的情况下整整一年才能消化库存房源，如没有促销，3年才能消化库存房源。同时注意现在厦门市在售的新房平均面积122平，怎么卖？？？

三、潜在购买者的下降：现在经济形势很不好，预期的购买者延后，现在在厦门稍微像样的房子总价至少50万，这样的房子一般老百姓要奋斗多少年，经济条件较好的已经买房，经济条件一般的，实在需要的刚性需求者已经趁春节期间的促销得到满足，后面的房子卖给谁？？

所以2009年房价降5、6万根本不是我的目标，肯定不会心动，我的目标是10万以上。拿10万给KFS，他们会笑你傻；给父母，可以报答养育之恩；旅游，我可以绕地球几圈；家用，可以买一部小车。

第四篇：北京房价分析

毛泽东思想与中国特色社会主义

暑期调查实验报告

关于北京房价调查

学号姓名

调查人： 0708320109藏磊

北京房价调查

去年6月份在家放假，那时候开始关注到北京房价的上涨，特别关注和第七日等栏目开始明察暗访北京的房价，那时候开始发觉北京房价开始疯狂上涨，基本上是每天一个价格，有的买家头天去看房和房主谈好了价格，第二天再去的时候就发现房主的房价上涨了几万元，于是在一气之下没买，过了20几天后突然发现，以前想要买的房子已经涨上去了20几万。

在2009年11月份，北京10家重点房地产经纪公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套数和增幅均达到09年以来的最高值。而京城二手房均价更在当年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

这个数字说明了什么？那时候我也去留意了一下北京的二手房价格，发现在100万元以下的二手房都已经很难找到了。连北京的二手房都已经跨入百万元时代，老百姓对此有什么样的感受呢？对此我特意收集了一些人的看法。

网友A：“老百姓光收入才多少钱，两辈子我都挣不出这房钱来，这不是疯了吗，你说房价是不是疯了，我就觉得好像是不可思议一样，按我想的现在应该是最高点了，但我担心是不是还会涨到6万，所有同志大家说起来这房价，说实在的都晕菜。”

在北京，买不起房的人很迷茫，那么，拥有房产，看着房价上涨的人是不是心里乐开了花？

网友B：“我现在有自己买的房，但是现在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不够。增值了我们也不能卖，你卖了以后没地住，我卖了这套房子，我还买不起别的房，相比较来说还是贵，太贵。”

21世纪不动产的工作人员说，房价从年初到现在，有的楼盘价格已经翻了一倍，高房价的压力下，小户型开始热卖。

“小户型成交的越来越多，40平米到90平米之间非常多，那这说明了什么，说明现在房价居高不下，工资也不涨只能买小户型。”

调查中我发现，虽然已经买了房的和没买房的对高房价都不满意，但他们之间的财富鸿沟也在迅速加大。

尹中立：“房价的大幅度上扬，就会导致社会贫富差距的进一步的扩大，因为有房子的人，毫无疑问他是有钱的人，有钱的人会更加有钱，然后没钱的人没买房子的人，就会更加贫困，它就会拉开整个社会的整个财富的这种鸿沟，会越来越大。”

当时我就在思考一个问题，明年房价是不是还会继续上涨？

从这几位网友的反应中，多少也说明，高房价给大家带来的心理冲击还是比较大的，不仅改善住房的梦难以实现，而且还会影响到社会财富的分配。

不管是买了房的还是没买房的，房价高涨让大多数人都乐不起来。一般来说，住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围，6-7倍以上居民购房就已非常困难。就这样北京的房价在2009年疯狂上涨了一年。

在2010年4月国家出台了京12条抑制房价，这时北京的房价出现了转机，有分析师预测，北京的房价将立即停涨，预计在年内出现下调30%的可能，多数专业人士认为7、8月份北京房价可能出现全面松动。

2010年7月4日，在全国国土资源厅局长座谈会后，国土资源部部长徐绍史表示，“现在总体局面是向好的，但积极参与房地产调控一定不能放松。”“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”

徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。

在上述座谈上，徐绍史还表示，下半年国土资源部门将继续积极参与房地产调控，各级国土资源部门要按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。主要措施是，根据年初供地计划，继续保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。

与此同时，在日前召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。

这已是国土资源部官员近半个月内四度就楼市调控表态。

此前，6月18日-23日、6月28日，国土资源部副部长贠小苏、国土资源部部长徐绍史先后在相关办公会议上表示，房地产用地管理调控仍是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务，全系统要坚定主动参与房地产用地调控的决心，进一步加强房地产用地管理和调控。

另外，住建部有关负责人也对《人民日报》表示，各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。

在楼市买卖双方博弈胶着之时，如此密集的官方表态引发市场猜测，政府对房价下跌和楼市全面调整也许已有准备，在政策达到效果之前，楼市调控或许不会放松。

根据中国房地产指数研究院的7月2日发布报告称，受4月新一轮房地产调控政策影响，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。同时在他公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》报告中显示，目前购房者观望心理严重，对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成。

不过，根据华泰联合证券的跟踪研究，房地产开发商主动价格调整可能比市场预期更晚。华泰联合证券对北京楼市的调研显示，北京目前新房市场明显降价的项目不多，部分楼盘的定价甚至仍具有较强的进攻性，如太阳公元、山水文园、屯三里不但未降价，前两个楼盘在售楼栋仍然为开盘以来的最高价。

据博览财经资讯的研究预测，七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。

不过，从跌幅上看，博览研究员认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺

口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。

博览研究员分析说，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。

此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。

但博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。

但是我同时注意到，北京已开始向郊区县修城铁。这样可以方便郊区的人进城方便，随着向郊区的发展，郊区的房价却在迅速的增长。比如9号线，从丰台到房山，其所经过的新盖小区价格不降反增，有的甚至从4000多元，直接升至12000多元。虽然城里的价格有所下降，但是我们并不能忽视郊区房价的上涨。通过调查我发现，许多城里的上班族因为买不起城区的房子，现在已经开始关注到郊区的房子，因为郊区房价相对城里来说价格低廉。如果交通比较便利，那么住到郊区就比住到城区划算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊区买了房子，因为郊区的空气相对来说比较好，老人们一般喜欢清静一些的地方，而城区就显得比较吵闹了。综合以上的原因郊区的房价正在迅速增长，虽然价格和城里的房子还有区，但是房价上涨速度不容忽视。

随着北京一手房房价的上调，二手房的价格也是一路上扬，有人说租价的飞速上涨比房价上涨更让人担心，还有人说租价涨势难以维持。对于租价突然间的爆发式增长众说纷纭，那么北京租赁市场的整体状况如何？租价在上半年发生了怎样的变化？涨幅趋势是怎样的？不同区域租价呈现怎样的特点？

2010年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数依旧保持向上走势，月租金价格已经突破了08年奥运会期间北京月度租金高点。上半年全市租金均价为2713元/月,同比去年同期的2322元/月上涨了16.84%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了向下调整的态势，进入到今年的1月以后指数走势呈现稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内其可能将继续维持这一状况。

从城八区住宅租赁市场来看，2010年上半年城八区租赁均价达到了2792元/月，与去年同期的价格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅为14.70 %。从各具体区域来看，东城、宣武、朝阳、丰台以及石景山区涨幅相当明显，其上涨速度高于同期内整体市场水平。

市场中的租金价格出现了持续上涨。一方面，租赁旺季中区域供需关系的变化决定了价格变化的走势方向；另一方面，近一段时间以来国内宏观经济表现一般，粮、油、菜价的快速上涨使得通胀的压力不断增大，令部分业主在定价时向上调整了租金水平；此外，去年以来租赁市场一直处于奥运后的调整期。08年末09年初因为经济的不景气让市场中的求租者承租能力下滑较快，业主为了避免空置选择降价出租。而随着09年中经济走势从低谷开始回升，出租方开始重新制定先前较低的承租价格。最后，虽然房价在现阶段出现了下降，但是前期房地产价格的快速上涨，租金售价比出现了失衡，租金价格仍有与房价联动的补涨

效应。

伴随着房地产交易市场的冷淡以及CPI的不断走高，租金水平的大幅上涨将不可避免。但是目前租赁市场中的主要客群年收入能力多集中2-8万/年，其年龄结构也相对较低。如何能通过行政手段解决中低收入群体或大学生毕业求租将成为短时间内政府部门应当重视的问题。否则放纵租赁市场租金过快上涨，而不采取适当的应对手段将很可能会让全市的租赁市场步入房地产交易市场价值偏离的后尘。

从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，为36.34%；海淀其次，约为21%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的近六成。此外租赁成交第三大区域--丰台区成交比重上升到了近14%。造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然在轨道交通、城市轻轨等城市新型交通工具的推动下租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。

由于去年北京地铁四号线的开通、CBD东扩、金融街的西进、第二机场选址的确立以及新南城规划的制定，带动了市场中新的承租热点产生。受益到城市规划建设的影响，朝北板块、四季青以及南苑等区域今年以来区域租赁市场相对较为活跃。根据二级区域的具体表现来看：市场中中关村、西直门、东坝、驼房营、垡头、旧宫等区域成交量价涨幅较大。中关村、西直门主要是受到大学生毕业或求学因素拉动所致。成交量较去年同期上涨了1.74%，租金水平则上涨了近13%。东坝、驼房营等区域是因为CBD东扩后，区域位置更加接近核心区，同时其相对低廉的租金价格形成了洼地效应，吸引了大量CBD工作的中低收入群体。

第五篇：房价上涨原因分析

试论我国房价上涨的成因与对策

【摘要】本文分析了我国房价上涨的成因：城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾；投资性需求旺盛助长了房价不断上涨；地方财政过度依赖房地产业；保障性住房“门槛过高”。提出遏制对策: 加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间；加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨；进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房；强化市场监管措施。

【关键词】高房价；成因；对策

近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。

一、当前房价上涨的成因分析

在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素：

1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。

2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨

我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

3、地方财政过度依赖房地产业

这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。

4、保障性住房“门槛过高”

住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。

二、遏制房价过快上涨的对策

有效抑制房价持续上涨，是当前一件十分棘手而迫切的问题。结合当前国家有关政策及某些省市的做法，试提出如下对策建议。

1、加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决“三农”问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

2、加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨

供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。

3、进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房

许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

4、强化市场监管措施

一是完善市场监督制度，加强对房地产业的资质管理和房地产开发项目审核管理。二是建立房地产市场价格监测体系。科学准确地做好房地产市场价格的监测和信息发布工作，合理引导企业理性投资和居民理性购房，正确引导消费。三是整治房地产市场秩序。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法违规行为，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、误导市场预期行为。四是规范房地产价格行为。按照有关规定对经济适用住房实行政策指导价，限价销售。严格审核成本费用，控制利润水平。对商品房销售实行一房一价明码标价制度，要求开发商取得商品房销售许可证后，在其售房场所显眼位置设置商品房售房明码标价表，标明位置、房屋、套内面积、价格及其他收费项目和标准等内容，接受社会监督。