经济学家分析新一届政府为何对房价保持沉默

第一篇：经济学家分析新一届政府为何对房价保持沉默

经济学家分析新一届政府为何对房价保持沉默

最新公布的搜房百城房价数据显示，今年10月全国房价平均同比增长10.7%，为搜房2010年5月开始公布数据以来的新高。一线城市的房价涨幅位居前列，北京、广州、深圳的房价同比增幅分别为29%、25%、24%。北京的平均房价自9月起已突破每平方米3万元大关，而上海和深圳也距3万元大关仅一步之遥。

尽管房价上涨，但以往接踵而至的楼市调控并未出现。上一届政府离任前宣布的新国五条最终无疾而终，而新一届政府一直对房价问题保持沉默。这可能有几个原因：

一是对于经济增长下行的担忧。在三季度经济出现反弹之前，上半年经济增长低于预期。制造业、出口和消费都出现不同程度的下滑，而房地产和基础设施投资是支持经济增长的主要动力。一旦出手加重楼市调控，造成房地产投资下滑，可能会加剧经济下行的风险。二是缓解地方政府的财政压力。2011年，中国地方政府的财政收入增长29%，而这一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三个季度更进一步回落到13%。而随着房价的反弹，今年前三个季度的土地出让收入较去年同期猛增50%。这在很大程度上缓减了地方政府财政上的压力，也降低了地方政府债务面临的短期风险。

然而，更重要的一个原因是房地产市场区域差异化的扩大。一线城市由于最近几年的楼市调控和供应下滑，房价上涨的幅度最大。而在另一端，三线城市(除省会城市和计划单列市之外的城市)的房价平均同比增长仅为4%，而且随着大量供应入市，房价在未来一两年可能面临下调的风险。在这种情况下，中央很难出台一个一刀切的政策，而只能给予地方政府更多微调的权力。

不管原因如何，持续多年的楼市调整都面临重新评估的要求。

由于住房供给调整的时滞以及做空机制的缺乏，通常房地产价格偏离均衡价格是常态。如果出现房价上涨过快的情况，政府通常需要两手抓。即一手抓需求方，通过各种金融及行政手段短期打压房地产市场的需求，缓和供小于求的短期矛盾；另一手同时抓供给，通过增加供给满足市场需求。基于供给调整的时滞，通常短期政策以抑制需求为主，旨在为中长期调整供给赢得时间。

中国近十年的楼市调控实践，几乎清一色的是需求方的政策，如限购限贷等政策几乎被用到极致。但形成鲜明对比的是供给方政策一直只闻楼梯声，不见下楼来。这样导致的结果是，需求方政策的效应越来越弱，但是供需失衡的结构性问题却依然存在。以一线城市为例，在前几年控制需求的时候并未大幅提高供给，因而当被抑制的需求重新爆发时，不可避免地导致房价的飙升。

因此，在未来的房地产政策中，供给方的政策很可能要占据更重要的地位。供给方的政策主要包括三条：一是通过土地供应和土地开发政策的调整，加大新增商品房的供应；二是保障房建设，为城市中低收入阶层提供廉租房、公共租赁房、限价房和定向安置房；三是通过税收政策(如房产税、资本利得税、遗产税)加大多套住房的持有成本或降低住房投资的收益率。在上面三条政策中，前两条着重于新增楼盘供应，而第三条侧重已有住房的重新分配。在经历15年的商品房改革和住房存量越来越多的情况下，第三条政策变得尤为重要。尤其在一线城市，一方面房价飞涨、供应紧张，另一方面住房空置现象严重。通过税收手段迫使多套住房拥有者出售投资性房产，不仅有助于增加二手房的供应，也是对过去十年房价飙升后导致的社会财富分配不公的一种调整。

在这一轮的房价上涨中，有两个沉默的现象令人担忧。首先是保障房建设，根据官方的数据，从2010年到今年9月，保障房新开工建设总计超过3000万套，共完工1760万套。但是，这些保障房是否确实已在建或完工？建成的保障房是如何分配的？究竟谁应该为保障房的进度和公平分配负责？我们几乎没有看到这方面的报道。

其次，为实施房产税做准备的住房登记系统至今尚未完成。诡异的是，一方面这一准备工作被屡屡推迟，另一方面相关部门又宣称不存在技术问题。那么问题出在哪里？而即使最终房产税被推出，如果是类似上海或重庆试点的小规模征收，对房地产市场和地方财政的影响将微乎其微。而政府在引入房产税和资本利得税方面无疑太过犹豫不决了。从目前一线城市的情况看，早推出比晚推出好，大规模推出比小范围试点更有效。

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第二篇：经济学家分析新一届政府为何对房价保持沉默

经济学家分析新一届政府为何对房价保持沉默

重估楼市调控

最新公布的搜房百城房价数据显示，今年10月全国房价平均同比增长10.7%，为搜房2010年5月开始公布数据以来的新高。一线城市的房价涨幅位居前列，北京、广州、深圳的房价同比增幅分别为29%、25%、24%。北京的平均房价自9月起已突破每平方米3万元大关，而上海和深圳也距3万元大关仅一步之遥。

尽管房价上涨，但以往接踵而至的楼市调控并未出现。上一届政府离任前宣布的新国五条最终无疾而终，而新一届政府一直对房价问题保持沉默。这可能有几个原因：

一是对于经济增长下行的担忧。在三季度经济出现反弹之前，上半年经济增长低于预期。制造业、出口和消费都出现不同程度的下滑，而房地产和基础设施投资是支持经济增长的主要动力。一旦出手加重楼市调控，造成房地产投资下滑，可能会加剧经济下行的风险。

二是缓解地方政府的财政压力。2011年，中国地方政府的财政收入增长29%，而这一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三个季度更进一步回落到13%。而随着房价的反弹，今年前三个季度的土地出让收入较去年同期猛增50%。这在很大程度上缓减了地方政府财政上的压力，也降低了地方政府债务面临的短期风险。

然而，更重要的一个原因是房地产市场区域差异化的扩大。一线城市由于最近几年的楼市调控和供应下滑，房价上涨的幅度最大。而在另一端，三线城市(除省会城市和计划单列市之外的城市)的房价平均同比增长仅为4%，而且随着大量供应入市，房价在未来一两年可能面临下调的风险。在这种情况下，中央很难出台一个一刀切的政策，而只能给予地方政府更多微调的权力。

不管原因如何，持续多年的楼市调整都面临重新评估的要求。

由于住房供给调整的时滞以及做空机制的缺乏，通常房地产价格偏离均衡价格是常态。如果出现房价上涨过快的情况，政府通常需要两手抓。即一手抓需求方，通过各种金融及行政手段短期打压房地产市场的需求，缓和供小于求的短期矛盾；另一手同时抓供给，通过增加供给满足市场需求。基于供给调整的时滞，通常短期政策以抑制需求为主，旨在为中长期调整供给赢得时间。

中国近十年的楼市调控实践，几乎清一色的是需求方的政策，如限购限贷等政策几乎被用到极致。但形成鲜明对比的是供给方政策一直只闻楼梯声，不见下楼来。这样导致的结果是，需求方政策的效应越来越弱，但是供需失衡的结构性问题却依然存在。以一线城市为例，在前几年控制需求的时候并未大幅提高供给，因而当被抑制的需求重新爆发时，不可避免地导致房价的飙升。

因此，在未来的房地产政策中，供给方的政策很可能要占据更重要的地位。供给方的政策主要包括三条：一是通过土地供应和土地开发政策的调整，加大新增商品房的供应；二是保障房建设，为城市中低收入阶层提供廉租房、公共租赁房、限价房和定向安置房；三是通过税收政策(如房产税、资本利得税、遗产税)加大多套住房的持有成本或降低住房投资的收益率。

在上面三条政策中，前两条着重于新增楼盘供应，而第三条侧重已有住房的重新分配。在经历15年的商品房改革和住房存量越来越多的情况下，第三条政策变得尤为重要。尤其在一线城市，一方面房价飞涨、供应紧张，另一方面住房空置现象严重。通过税收手段迫使多套住房拥有者出售投资性房产，不仅有助于增加二手房的供应，也是对过去十年房价飙升后导致的社会财富分配不公的一种调整。

在这一轮的房价上涨中，有两个沉默的现象令人担忧。首先是保障房建设，根据官方的数据，从2010年到今年9月，保障房新开工建设总计超过3000万套，共完工1760万套。但是，这些保障房是否确实已在建或完工？建成的保障房是如何分配的？究竟谁应该为保障房的进度和公平分配负责？我们几乎没有看到这方面的报道。

其次，为实施房产税做准备的住房登记系统至今尚未完成。诡异的是，一方面这一准备工作被屡屡推迟，另一方面相关部门又宣称不存在技术问题。那么问

题出在哪里？而即使最终房产税被推出，如果是类似上海或重庆试点的小规模征收，对房地产市场和地方财政的影响将微乎其微。而政府在引入房产税和资本利得税方面无疑太过犹豫不决了。从目前一线城市的情况看，早推出比晚推出好，大规模推出比小范围试点更有效。

作者为摩根大通中国首席经济学家

柳传志三中全会后六点忠告：要研究全会文件诀窍

柳传志。（来源：资料图）

（导读）今天民营企业家的机会在什么地方呢？文件给了一块空间，空间里头具体是什么？并不特别清楚，但你可以努力拱！

文/正和岛副总编、《决策参考》执行总编贾林男

柳传志罕见地迟到了1分钟，因为一个重要的电话。三中全会公报发布后的一个下午，我们在京西北的一家高尔夫球场见面，柳总一身运动款羽绒服，显得更有活力。访谈后，他要下场一展身手。

我们聊了1个半小时，涉及他眼中的中国改革大思路，重点、难点说得都很直接；对于民营企业家仍心存的一些忧虑解答得也很坦白；他还阐释了联想多年积累下来的研判政策的一套方法论。用柳总话说，“不算采访，随便聊聊天”。

1、总的讲，不确定性比以前小了

因为中央成立了全面深化改革领导小组。下一步改革以经济改革为主线，但必然涉及到很多方面，如果不是由最高层来统筹、领导和管理，其实是很难的。

全会文件中，我尤其注意到这样两句话：一是“使市场在资源配置中起决定性作用”，就是在政府和市场的关系中，要让市场作为决定性力量；二是“要完善产权保护制度，积极发展混合所有制经济”，强调了企业属性要多元化。这样就便于我们找到自己最想要的东西，就是在公平的规则里去竞赛，在赛马中识别好马。

2、此刻，中国是一个比较非常的时期

应该讲，中国此刻是一个比较非常的时期，所谓“非常时期”是一个什么时期呢？就像上世纪八十年代到九十年代，从计划经济向市场经济体制转轨时期。九十年代以来中国走上市场经济道路，但前些年改革受到了很大阻力，包括寻租、收租的既得利益者以及博弈的问题，全国这盘棋，事权和人权到底应该如何分配？还有能不能真正简政放权？简政放权后人往哪儿减，经济实力够不够，这些问题都非常值得研究。

今天很多人对某某事不满，而他可能不从不满的具体地方说，而是横着出来，加上舆论界的不同意见，就容易搅成一团，容易造成突发事件。因此，在矛盾比较多，舆论声音不一致的时候，权力相对集中，就要看集中以后做的事情是不是有利于三中全会所定的目标，如果确实是这样，那集中就对了。但如果要用一种很软弱的手段，这个东西（编者按：指改革目标）肯定做不成，软弱着做肯定没戏。

3、政策空间里头是什么？努力拱出来！

文件中提出“非公有制经济财产权同样不可侵犯”，同时也表述“不断增强国有经济活力、控制力、影响力”，似乎有所矛盾。其实，只要不直接妨害民营企业发展，该怎么活跃、该做什么就做什么就完了。解析语言中矛盾之处是经济学家们该做的事。如果国企将来真要像新加坡淡马锡一样，他那个活跃就跟民营企业毫无矛盾嘛。如果相反，味儿全不对了，那咱们就又“在商言商”，再去研究我们应该怎么做。

就像当年邓小平说“一个中心，两个基本点”，什么是“两个基本点”？一个叫改革开放，一个叫四项基本原则，对企业家来说，我们支持四项基本原则，但我们主要认定改革开放。

今天民营企业家的机会在什么地方呢？文件给了一块空间，空间里头具体是什么？并不特别清楚，但你可以努力拱！

4、研究全会文件诀窍

当联想企业小的时候，基本上就像周其仁教授说的，文件不用全读，着眼跟自己行业相关的、可能落地的领域研究就行。空间大，就死研究这一点，研究要不行就赶紧想辙。

等做到投资领域，眼界就必须关注大的政策形势了。联想有一个越来越强大的研究团队组织研究这些东西，要出我们自己的内部报告，解读中国的行业门类将往哪个方向发展最好，当前先做哪些门类的活儿。联想现在做得比较杂，也是一个在赛马中识别好马的过程，先撒开了跑，然后看我们的资金实力到底能够支持几个。

5、民营银行是高风险行业，注意两大陷阱

当年马蔚华做招商银行[-0.35% 资金 研报]之所以成功，就是他没有通过用存款作为主要收入跟四大行去拼，也拼不过人家，因此他开发出零售等其他的方向。中关村[-1.67% 资金 研报]银行呢，我们的优势在哪？这可要想好了，人家凭什么在你这儿存钱？

办民营银行有这么几个要点：一是得有真懂金融业务的人来担任操盘手，这个CEO不仅要懂过去银行怎么挣钱，还得知道未来赚钱的东西在哪。二是民营企业这些股东本身，大家基本得志同道合，要预先把规矩用文字写得非常之清楚，不是这样的话，就很容易闹崩。

6、做不到这三点，别碰农业 一是要求适当规模的资金投入。

二是不能着急赚钱，要把农业真正当成一个产业来做才行，如果当成一个赚钱的项目，很可能顶不住。农业板块为联想贡献大块儿利润，就是几十个亿的利润，几个亿不算，怎么也得十年以上。

三是企业本身要有很好的文化基础。联想带领工人是强项，对待农户也要有一套研究文化，要是没有文化支撑，大家心里头什么都不信，这事就难办了。因此文化本身跟企业规章制度的严格性是连在一块儿的。联想文化本身能够让员工保证按照规章制度去做，同时还能够让一些暂时没有规章制度的时候，让员工积极向上，这就是文化的力量。

小学生设计测评卷给父母打分 44位家长仅8人优秀

2013年11月19日 08:07 来源：武汉晚报 作者：周锐 分享到：

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原标题：小学生设计测评卷给父母打分44位家长仅8人优秀17人合格

小学生设计测评卷给父母打分

44位家长仅8人优秀17人合格

“成绩单”让家长心里五味杂陈创意源于孩子们的“集体吐槽”

上周五下午，鄱阳街小学六（4）班召开家长会，家长们拿到一份特殊的“成绩单”。“成绩单”显示的不是孩子的成绩，而是家长自己的成绩。家长最高得分96分，最低得分56分。

出卷人是孩子，打分人也是孩子。44位家长第一次拿到这样的“成绩单”，心里五味杂陈。昨天，班主任裴力老师将“家长成绩单”回收，制作了一份全面的质量分析报告。孩子们的“集体创意” —— 源于爸爸妈妈最喜欢分数

六（4）班班主任裴力告诉记者，给家长发成绩单是学生们的集体创意，源于此前的一次班会。

六年级的孩子们马上面临毕业升学。他们究竟在想些什么，他们内心真正需求什么，心中有怎样的呐喊，需要什么样的帮助？这是裴力老师召开班会的初衷。

没想到，班会成了孩子们对家长的“集体吐槽”—— “我们考得好父母就笑容相迎，考得差就凶神恶煞！”

“父母包揽了我生活中的一切琐事，只要我好好学习。可是我想做一些力所能及的事，一方面为父母分忧；另一方面，我不想成为高分低能的人！”

“父母根本不了解我们在想什么，需要什么。”

孩子们的心声让裴力老师触动很大。“孩子们长大了，有了思想，有了主见，需要与父母有平等对话和交流。”裴力老师说。

“同学们，你们的心声我都明白了，但我们如何把它们传递给父母，而且还让父母有所触动，有所改变，有所行动呢？我们一起来想办法吧！”裴力老师因势利导。

孩子们七嘴八舌开始讨论。王浩阳同学提出了一个金点子得到同学们一致认同。“我们的爸爸妈妈最喜欢分数，那我们也给他们发一份带有分数的，告诉他们做父母是否称职的成绩单怎样？”“给爸爸妈妈的成绩单” 就这样应运而生。

自制测评卷—— 孩子给父母出十道题

昨天，记者看到了孩子们给家长的“成绩单”，共十项，满分100分。每项打分，优秀10分，合格6分，不合格4分。

1、爸爸妈妈能做到语言美、行为雅，衣着大方，相处和和睦睦，相亲相爱。即使和其他长辈对一些问题有分歧，也不会当着我的面去争吵不休。

2、爸爸妈妈对我严格要求，不溺爱，经常教育我自强自立，让我学做家务，并指导我去做，至今我已学会了几项生活技能呢，生活自理能力得到了提高。

3、爸爸妈妈常教育我要奋发上进、勤俭节约、热爱劳动：给我的零花钱后不是不闻不问，让我随意使用，而是指导我用在关键处，并记好账；在班级做卫生，常常关注我是否认真负责，吃苦耐劳。而不是说：怎么又做清洁，这么慢，快走快走……

4、爸爸妈妈能为我的学习创造比较安静的环境，不将电视电脑开得大大的干扰我；不招人来家里玩牌、打麻将，能及时为我推荐、提供一些书刊杂志、学习资料等。

5、爸爸妈妈能经常询问、听取我的学习情况汇报，检查家庭作业完成情况时，不马虎，不随意在作业本上签字。关于听写、默写、背诵以及学案的订正等学习，能一一仔细检查，教导我认真细致地完成再签字。防止我有惰性，杜绝我在学习中偷偷地打折扣，增强我学习、生活的责任感。

6、爸爸妈妈能正确对我进行表扬和批评，不袒护，不纵容。坚持正面教育，积极诱导的原则，不讽刺挖苦，不蛮不讲理。

7、爸爸妈妈能密切关注我的身心健康，关心饮食卫生、视力保健和生理健康发展，引导我积极锻炼身体。积极与我沟通，了解我的内心世界和生活需要。

8、当我迷上一些不良爱好，比如电子游戏、武打漫画之类的闲书等等，爸爸妈妈会：A讲明道理，约束我B实在不行，打骂也是常有C管不住我，干脆听之任之；对于社会上的不正之风，你们常这样和我交谈： A谈，不过肯定积极的一面B谈得不太多C不敢正视。

9、爸爸妈妈能积极主动与学校、老师保持经常性联系，参加家长会，积极帮助和支持学校做好工作，共同教育好我们。而不是长期丢给老人或让老师代管；甚至老师主动打电话与你们沟通，你们总是说工作忙、家里忙……

10、爸爸妈妈能积极学习不断进步，能努力提高自己的工作能力，能努力提高教育我们的能力，拥有一定的教育智慧。

亲子对话—— “真心话大冒险”

在这份家长成绩单的后面，裴力老师还设计了一个“真心话大冒险”的环节，让孩子对家长说出埋藏已久的心里话。

部分孩子是这样说的——

1、小丽说：每次回到家里一看，妈妈就躺在床上看电视，爸爸在工作，一直不理我，我不知所措，只好无聊地坐在那儿，感谢老师让我写这个单子，否则再这样下去，我会受不了的……

2、小军说：爸爸妈妈，看到第一项内容你们就是超级不及格，那就是0分；爸爸要尽量少看电视，少打麻将，多多耐心给我辅导数学。你们的耐心都很差，还特别喜欢指着我说话，教训人，我又没怎样，你们脾气还很暴躁。

3、小乐说：爸爸妈妈，在这张成绩单中，你们只考了74分，你们可能觉得意想不到，但也是理所当然的。在家里，你们总是因为一些生活琐事发生争吵，你们可能已经忘了，可我还是记在心中。现在你们每天几乎只有一个人回，有时都不回，或者都到了深夜才回，我不知道你们还爱不爱我了呢？

4、小惠说：亲爱的妈妈，我希望你在面对我成绩不好的时候，请不要阴着脸说我，行吗？在成绩不好时，我内心也很自责，所以请你不要雪上加霜了。而在我看书的时候，也不要不分青红皂白地说我。在我内心，你还没有明白我真正的需求，你在看到这里的时候，千万别一怒之下把它撕了。

家长则是这样回应的——

1、儿子，看到了你写给我们的话，我顿时内心不断地翻动，作为父亲我是太不称职了，对不起，孩子，我会好好反省，争取做个好父亲，我们共同努力吧！

2、亲爱的儿子，真对不起，父母之间的争吵矛盾对你伤害之深，其实我心里是知道的。有句话说，父母当面吵架，对孩子的伤害仅次于杀死他。但是，因为我的自私，也是你爸爸的自私，所以一而再，再而三地犯错，对不起，以后我们一定改正。你太出色了，在你小时候，我尽力做了所有能帮到你的地方，看到你现在这么努力，这么独立，我以为你不再需要我的帮助，忽略了你的需要。其实，我一直在偷偷地给你减压，为你跟爸爸沟通教育观念做了很多努力。看来，我需要给你更多的拥抱，更有力的支持和实质性的帮助，我会加油的！

3、孩子啊，看到你给妈妈说的知心话以后，妈妈知道错了，从今以后妈妈会改进的。原来，妈妈有这么多的不足啊，以后我会关注、关心你，及时和你沟通，我们一起加油吧，儿子。其实妈妈每天也很在乎你，妈妈希望你健康快乐地成长，每天进步一点点。

4、最最亲爱的乐乐，今天看到这张成绩单，妈妈并不觉得意外，你能表达出你的心声，说明你长大了，我很高兴。爸爸妈妈忽视了你的感受，希望今后我们能多沟通，像朋友一样地相处，爸妈也一定注意自己的言行举止，给你创造好的学习、生活环境。

成绩出来了—— 父母们表现 “参差不齐”

昨天，裴力老师将家长成绩单回收，制作了一份全面的质量分析报告（如图）。表

（一）显示，能成为孩子心中优秀的父母全班只有8人，占18.2%，合格的父母17人，占38.6%。

从表

（二）中的数据来看，第一项、第四项、第六项、第十项能够做到优秀的父母不多，分别是13人、25人、17人和16人。表格主要反映出家长们三个方面的问题：是否给孩子

营造温馨和谐的家庭氛围；是否用正确的态度面对孩子在成长过程中取得的进步以及失误；是否能不断提升自己的修养，提高自己的教育能力，和孩子共同成长。

专家点评—— 打开亲子 文明沟通的大门

点评人：武汉市教科院基础教育研究所所长张汉强

鄱阳街小学裴力老师开展的“给爸爸妈妈的成绩单”活动，打开了一扇亲子间文明沟通的大门。

文明沟通是地位平等的沟通。“成绩单”一方面赋予了学生客观评价家庭教育的权利和机会，另一方面也为父母提供了表达教育期望和教育情感的空间。

文明沟通是平和理性的沟通。“成绩单”并不是一味地让孩子们仅就主观感觉对父母的教育作模糊评价，而是从“教育观念、教育环境、教育方法、教育示范”等多个方面，由孩子根据父母的实际行为表现进行评分。从孩子和家长的“真心话大冒险”的摘录，我们感觉到亲子双方说的话里透射出宝贵的“接纳、尊重和领悟”。如果没有数据事实作基础，可能就会出现亲子间的“指责、贬损和冲突”。

记者周锐通讯员乐钢

第三篇：“去库存”战略对房价的影响及房价趋势分析

“去库存”战略对房价的影响及房价趋势分析

[摘要]中国房价一直居高不下，一二线城市在10年内房价增长近400%，正是在房价下降的呼声高涨，中国经济下行的背景下，国家出台的“去库存”政策饱受关注与争议。房，不仅是政府的支柱性产业，更关系到老百姓的安居乐业，楼市的动态以及相关政策的出台，引发了很多人的思考。为了分析经济下行、城镇化加速的中国当下，房价将何去何从？中央颁布的政策，到底是饮鸩止渴还是深思熟虑的良策？文章结合近几年的房地产商的经济行为，简单分析了中国房价的现状及未来趋势。重点结合“去库存”的政策内涵，浅析经济下行大背景下，中央政策的真实含义。分析发现，房价有其刚性，不会下跌，尤其在一二线城市，房价十分坚挺。各地方政府应当灵活的采用中央的“去库存”战略，真正领会“去库存”的含义，基于城市发展情况的不同，采取不同程度的“去库存”措施。

[关键词]房价；去库存；经济下行；一二线城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181

从2008年下半年开始，“房价”一词就一直被挂在嘴边，国家采取一系列措施压制房价，但是房价依旧是居高不下，最近“房价”“楼市”字眼又位居财经新闻榜首，不仅因为一二线城市房价疯涨，让人望而却步，政府采取的“去库存”政策饱受争议。房地产行业的“去库存”无非从供给端与需求端入手，从需求端来说，政府鼓励农民工买房，深化户籍改革，推进城镇化；从供给端来说，棚改货币化安置无疑是一项重要措施，更多人可以拿到货币补偿去买房地产商开发的房子，释放了购房需求。为了扭转经济下行的趋势，国家采取的“去库存”政策却刺激了房价，不得不让人担忧楼市泡沫，一时之间，众说纷纭。有学者说：“2015年，全国楼市犹如冰火两重天。2015年12月下旬中央经济工作会议公告中，针对“房地产去库存”作出长达322字的指示。另外，是宏观经济下行预期，2016年房价走势成谜。为了解剖房价与“去库存”战略的关系，本文从数据入手，先简单分析了2015年全国房地产开发的销售情况。

图1全国商品销售面积及销售额增速

资料来源：国家统计局，2016-01-19。

由图1可以看出，全国商品房销售量呈上升趋势，房价加快增长，而且速度越来越快。

国家统计局发布数据：2015年，商品房销售面积128495万平方米，其中，住宅销售面积增长69%，办公楼销售面积增长162%，商业营业用房销售面积增长19%。商品房销售额87281亿元，增长144%，其中，住宅销售额增长166%，办公楼销售额增长269%，商业营业用房销售额下降07%。可以得出办公楼的销售量比重较大的结论。

中国正处在大发展时代，城镇化进程进一步加快。对此，任志强的观点是：从国际比较来看，在城市化低于30%时，增长速度较慢，但是城市化高于30%以后，就会加速发展期，这个过程一直到城市化达到70%以上时，才有可能减缓。而中国的城市化水平只有40%左右，远远不能达到减缓的水平。首先，城市的面积扩张，房地产行业的触角紧随其后；其次，城市范围扩大，对劳动力的需求大幅上升，大量农民工涌进城市，对房子的需求增加；再次，城镇化中重要一环，“拆迁”为房地产市场带来了大量的换房需求；最后，房地产作为地方的支柱产业，是地方政府主要的财政收入来源，政府通过卖地、收取房产税等获得收入，才能更好地发挥政府职能。当然国家也不断地采取措施，例如限购、房产税等措施抑制房价，然而效果并不显著，原因在于房地产商本身是不会让步的。考虑到消费心理的因素，一旦房价下跌，部分消费者就会持观望态度，期待新一轮下跌，那么房地产商在市场上的地位就有些被动，所以房地产商不会降低房价。

从消费者出发，随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们的消费习惯也发生改变，享受主义产生，房子住久了就想换一套的情况也大量存在。并且房价长久以来一直坚挺，让更多消费者将买房作为最主要的储备手段。

同时，与楼市息息相关的行业也对房价或多或少起着推动作用。

一是建筑行业。建材价格攀升，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

二是投资行业。股市的萧条，熔断机制在中国的失败运行，人们发现房子依然是最坚挺的投资方向。房子已不再仅仅用来满足居住需求，同时更是一种理想的投资产品。在股市风险较大、黄金行情不稳、利率下调等因素推动下，房子成了百姓最好的选择。

下表为“去库存”大背景下，各大房企的策略转移政策，大部分房企选择调整城市布局，聚集一二线城市，这也不无道理。城市化进程的加快本身就会促使一二线城市的房价上涨，国家又实行“去库存”战略，房地产商们当然纷纷去更有市场的一二线城市大捞一笔。

并且，“去库存”战略从需求端出发，鼓励农民工就地买房，深化户籍政策改革，房地产行业的需求量上升，更是会刺激需求，促进房价增长，见下表。

房企去库存策略表策略执行房企砍开工面积、缓拿地策略万科、碧桂园、龙湖、世茂调整城市布局，聚集一二线保利、恒大、碧桂园、龙湖、世茂、绿城调整产品结构，加大适销产品比例保利、绿城积极合理定价，加快销售恒大、碧桂园、绿城升级IT系统，加强存货管理碧桂园、龙湖对不合格的区域进行裁减世茂、碧桂园

所以结合中国国情，房价存在着刚性，伴随着国家去库存的战略选择，一线城市房价更是呈现疯涨趋势，二线城市小阳春，三线四线城市保持稳定，“去库存”战略在房价上涨的进程中主要起推动作用。以上是对“去库存”战略背景下，房价的变动分析。

换句话说，在一系列政策都无法阻挡房地产前进的步伐的时候，我国目前还是宽松的货币环境、贷款利率的降低这样的环境，通货膨胀间接导致了房价上涨。“蒜”你狠、“豆”你玩等新名词的出现，无一不直接反射到房价上。经济下行，物价与需求的不同步上升，让人担忧中国会不会形成滞胀。有学者称在国际比较中，中国城市化水平偏低而且远远落后于工业化水平，如果政策调整到位，中国完全有可能进入一个快速城市化的时期。伴随着快速城市化进程，大量进入城市的移民能够推动住房需求持续上升，那么，中国的高房价就可能在一定程度上因为城市化水平的持续提高而被消化，避免房价泡沫破灭。

那么国家颁布的“去库存”政策到底有何具体作用，会不会引发房价泡沫呢？通过以下分析，本文一步步揭开“去库存”的神秘面纱。

2015年12月的中央经济工作会议中，将“去库存”纳入我国五大经济任务之中，以缓解经济下行的趋势。产能过剩来自于2006年、2007年经济一片大好的形势，生产者为获得更多利益，大量生产，导致生产过剩。

中央经济工作会议提出了六条化解房地产高库存的措施，本文简化为四条：一是降房价；二是鼓励本地就业的非户籍人口落户买房或租房；三是取消限购；四是完善租房制度。

结合图2图3，可以发现国家的房地产“去库存”战略起到了一定效果，房地产开发土地购置面积和投资增速的双双回落，表现房地产开发商对开发新楼盘的热情在下降。国家鼓励房价下降，从而达到促进消费、刺激经济的效果。然而前文所述，一二线城市和三四线城市要区别待遇。

就第一条降房价来说，结合前文所述，房价有其刚性，政府要采取措施降价是存在很大困难，要考虑到多方利益，是复杂的。

而第三条个人认为并不可取，取消限购释放更多的需求，根据需求定律，价格会随之上升。与第一条降房价是冲突的。

第二条主要是鼓励住房难的人们提供支持，鼓励农民工就地买房，深化户籍制度改革。一方面这是关注民生，缓和社会矛盾的民心措施；但另一方面，需求的增长促进房价的上升，也有不妥之处。

第四条是租赁市场，回报率不高，推动起来困难较大。

经过以上分析，“去库存”战略看似不大妥当。个人以为，中央颁布去库存措施，地方政府要把握分寸，地域区域化的去库存至关重要。一二线城市房价疯涨的情况下，鼓励购房、放宽购房限制，尤其在经济下行的当下，不少专家担忧中国出现房价泡沫的情况，不加区分的刺激需求，显然会导致不好的效果。有区别地在三四线城市，多加鼓励购房，减轻买房者负担，让更多人拥有优良的生活环境，才能使中央政策发挥最大化效用。

同时配合去库存手段，在一二线城市，适当采取财政政策，个人占有多套房子的消费者进行征税，抑制住房消费的奢靡之风。

房地产行业属于支柱性产业，涉及房地产的政策措施都应当谨慎对待。

首先，房价不能继续疯涨。一是要求政府抵御利益诱惑，在保证拥有支持政府发挥正常职能的前提下，减少卖地行为；二是政府在城市化进程中采取的策略要适度，不能一味地扩张城市面积，为了城市化而城市化，这就是不得中央政策的要义了；三是政府要正确引导房地产商。

其次，房地产商也不应该总是将利益放在首位，要有一定的企业社会责任感。而且，一二线城市房价一再疯涨，必将会导致房市泡沫，最终也会作用于房地产商，让其自食恶果。

最后，“去库存”战略要因地制宜，各地方政府要有实行有中国特色的“去库存”，即仔细分析本地区的经济发展状况，而不是各地方之间互相跟风，要有自主性，切实领会中央政策。

参考文献：

[1]刘芳标杆房企去库存化绝招[J].地产案例，2016（1）

[2]陆铭理性还是泡沫――对城市化、移民和房价的经验研究[J].世界经济，2014（1）

[3]宋慧芳政府喊话：去库存――房价走势成谜[J].经济信息，2016（2）

[4]刘志彪房地产去库存：政策发力还需要提交精准度[EB/OL].（2016-02-06）百度文库

第四篇：房地产税对房价的影响机理分析大纲

房地产税对房价的影响机理分析大纲

1绪论

1.1研究背景与选题依据

1.1.1理论背景

1.1.2现实背景

1.2研究目的与意义

1.2.1研究目的1.2.2研究意义

1.3国内外研究综述

1.3.1国外相关研究

1.3.2国内相关研究

1.3.3国内外研究评述

1.4研究内容及方法

1.4.1研究内容

1.4.2研究方法

2我国房地产税政策演进与我国房地产概况

2.1我国房地产税收政策回顾

2.1.1我国房地产税收政策历程

2.1.2我国房地产税的基本内容

2.1.3我国房地产税的功能与影响

2.2我国房地产税政策现状

2.2.1我国房地产税现状概述

2.2.2我国房地产税存在的问题

2.3我国房地产市场现状

3我国房地产税对房地产价格的影响机理分析

3.1我国房地产税收对房地产市场的作用过程

3.2我国房地产税对房价的作用机理

4我国房地产税对房地产价格影响的计量分析

4.1房地产税对房地产市场交易量影响的计量分析

4.2房价，地方公共支出与税收的计量分析 5总结

5.1主要结论

5.2政策建议

5.3进一步研究方向

第五篇：政协委员对政府管理分析思考

去年，中国取得了辉煌的成绩：在全球经济不景气的情况下，中国经济持续增长；北京申奥成功；中国在去年11月10日的多哈会议上，被正式接纳为世贸组织成员……显示了在中国共产党领导下的中国政府和人民，将在世界舞台上发挥更大的作用，中国人民将在新的世纪中继续努力，使中国屹立在世界强国之林及祖国统一的理想早日实现。

为了配合形势的发展，配合加入世界贸易组织之后社会对政府管理提出的更高要求，本人在社会调查的基础上，提出以下的问题和意见，供有关部门参考。

铁道部既是一个政府部门，同时又是铁路企业的上级领导部门，它作为春运价格的决策人提出听证申请，可以说是既当裁判，又当运动员。

中国于1998年正式颁布实施了《价格法》，规定在政府定价和政府指导价的制定过程中引入听证程序。2001年8月中国正式实施《政府价格决策听证暂行办法》。例如2002年1月12日，国家计委就铁路春运价格问题举行了首场全国性的价格听证会。

应该说，中国政府有关部门举行垄断行业的价格听证，这是走出计划经济的旧框框，发挥社会主义市场经济条件下，政府运用其本身的职能调节市场的重要作用，在新世纪具有重大意义。但问题是听证会的公正性和有效性受到社会的质疑：铁道部既是一个政府部门，同时又是铁路企业的上级领导部门，它作为春运价格的决策人提出听证申请，可以说是既当裁判，又当运动员。针对这种情况，建议今后的听证活动作出以下的改革：

1.为了保持听证活动的公正性和有效性，由行业协会或社会团体提出听证的申请，由各级政协的各专门委员会主持听证，而不是政府部门。

2.拓展听证的范围。所有垄断行业的定价和调价均须进行听证，以保障消费者的利益。其他如地方政府的财政支出、及其他的公共政策也需进行听证。

3.在各级政协的主持下举行听证，而不是由政府部门，这既避免了“既当裁判，又当运动员”的尴尬局面和政府各部门之间的利益冲突，同时也为政协委员了解社会各界对民生问题的看法，积极参政议政，进行民主监督增添了有效的途径和手段。

企业所得税税前扣除办法中规定，从2001年开始，企业每年用于广告的费用最多为销售额的2%，超过部分不能计入成本。这一办法是否可行有效?是否会有负面效果?

江西省政府鉴于近年来烟花爆竹行业安全隐患太多，严重危及人民群众生命和财产安全的现状，已决心加快将全省各地的烟花爆竹的生产从生产领域退出去。但政府部门应该研究的是如何加强监管力度、制定安全生产规章制度并真正落实，而不是用“堵”的方法。应克服政府政策条例中的因噎废食现象。

在其他的政府管理部门也有类似的现象，如为了防止娱乐场所的火灾问题，公安部门颁布有关的规定：三楼以上不能建大型的娱乐场所。以一个大型购物中心的设计为例，鉴于娱乐为大型购物中心的重要功能，因此在购物中心的各个层面，均要考虑娱乐设施，包括电影院等。但是，按公安部门的规定，这些设施只能设在三楼以下。从以前的历次娱乐场所发生的火灾中，发生事故的重要原因是安全门被锁或走火通道被堵塞所造成，而非楼层问题。只要在走火通道等方面有充分的安全保障，较高的楼层也应该可以设立娱乐场所。

以上所举仅仅是两个例子，只是希望这两个例子所揭示的问题，能够引起各级政府的重视，并因此提出以下的建议：

1.积极推进对政府官员实行问责制。少数的政府领导可能从其政治前途考虑(例如地方发生重大事故，领导人要负有责任)，同时又缺乏行政管理的能力，因此，唯有将问题简单化，一禁了之。对于这样的问题，应该广泛听取社会的意见，同时对因为禁止某项事情(而事先没有禁止)所造成的损失(如上述提到的禁止烟花爆竹的生产)，要给予有关当事人补助和赔偿。对政府有关领导要实行问责制度，通过有效的管理来克服种种不确定因素带来的风险，而不是一味禁止。这样，他们就要为自己的政策范畴作出全面的承担，同时，可以使政府的服务和对居民的责任更加全面化，使之更专注、更迅速、更准确地掌握政策的制订和推行。对能力欠佳的领导要调整，不能让“无为而治”的官员继续做下去。

2.各种政策出台前充分听取群众的意见。

类似的政府各项政策措施的出台，必须充分听取社会的意见，可以实行我们前面提到的听证会制度，将政策实施、或不实施的利弊辩清楚，这就会减少决策的失误。例如从国家税务总局在2000年12月中旬的《企业所得税税前扣除办法》中关于限制广告费用的规定，可以看出，政府有关部门并没有对此进行认真考虑和研究。大家知道，中国企业的品牌正在成长之中，需要相当的广告费用来支撑，政府有关部门这样的做法，无疑是抑制了中国企业正在萌芽中的品牌的成长，尤其是外国品牌大量进入中国，不计血本地在中国培养其品牌的时候。如果在此政策出台之前，能够举行相应的听证活动，倾听国内企业的意见，倾听有关专家学者的意见，相信可以有更佳的解决办法。

因此，以听证活动听取群众的意见，相信是使我们政府更有效、更科学地制定政策的一个行之有效的方法。