2008年重庆房地产市场总结与研究报告（精选五篇）

第一篇：2008年重庆房地产市场总结与研究报告

2008年重庆市场年度总结报告

2008年重庆房地产市场总结与研究年度报告

一、2008年房地产政策分析

房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。

1.1保障民生，刺激内需，楼市调控的天平向着保障住房的方向倾斜

2007年底到2008年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需的政策导向。随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜，以及对整个国民经济下滑担忧，启动保障性住房投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP下滑拉动。2009至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造;根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房562.86万平方米，今年建235.92万平方米，明年建326.94万平方米。加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心 1 2008年重庆市场年度总结报告 的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展。

1.2房贷利率及住房交易税费降低，支持居民购买普通自住房和改善型普通自住房

央行宣布2008年9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，宣布了中国进入减息期，截止到从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1．08个百分点，央行已连续进行了四次降息，一年期人民币存贷款基准利率1．08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。就行业而言，对房地产行业是个重大利好，房地产企业对银行依赖程度较大，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。2008年10月22日经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成，贷款利率下限扩大至0.7倍。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑，针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑，其目的在于增强购房者信心与预期，带动楼市交易回暖，最终促进国内需求的上升。同时重庆市政府出台了扩大楼市地方优惠政策，2008年11月7日起，对个人购买套内面积144平方米以下普通住房，无论是首次购买还是二手房，契税税率统一下调到1%。对购买二手住房建筑面积超过144平方米、二手住房的赠予和交换行为、个人购买二手非住房不享受优惠新政，仍按现行契税政策执行。

1.3二套房贷“有限”松动，减轻住房转让环节营业税负 2008年重庆市场年度总结报告

12月17日国务院常务会议决定加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税;对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。本次会议政策延续了之前中央政府“救市”房地产的精神，但也显示了决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，既要防止投机和炒作，又要促进市场交易量的恢复，仅对二套房贷有限放开，突出满足改善型住房需求，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其因操作层面的难度以及面临群体相对有限，其对市场需求的刺激还需进一步观察。

1.4加大土地清理整顿力度，挤出土地市场泡沫

2008年国家先后出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等政策及启动了新版土地出让合同。我国自2004年8月31日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006 年至2007 年的大牛市，以及资本市场的追捧，终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价，还是地价来看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。

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二、2008年1-10月重庆房地产市场基本情况

2.1重庆市房地产开发经营运行状况

2.1.1重庆房地产开发投资额、施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积增幅大幅下降

以上数据来源：国家统计局中国房地产指数系统(CREIS)4 2008年重庆市场年度总结报告

2008年1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长24.9%，此增幅和2007年比下降10.04个百分点;房地产开发投资占固定资产投资比重为25.4%，该比重较2007年度下降了1.48个百分点;房地产投资额同比增幅明显小于固定资产投资增幅，可见2008年前3季度货币紧缩政策，对房地产开发投资产生较大影响。商品房施工面积为10442.9万平方米，同比增长14.67%，较2007年增幅基本持平;;商品房竣工面积为2620.38万平方米，同比增长2.38%，较2007年增幅上涨了2.07个百分点;商品房新开工面积为2620.38万平方米，同比增长2.38%，较2007年增幅大幅下降28.87个百分点。客观分析，受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产开发投资、施工、竣工面积增幅均放缓，但受2007年市场销售较好影响，因大部分成交商品房为期房，故商品房施工面积和竣工面积均保持一定程度的增长;面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。

2.1.2重庆商品房销售面积大幅回落，商业用房下降幅度最大

数据来源：国家统计局中国房地产指数系统(CREIS)5 2008年重庆市场年度总结报告

2008年1-10月，重庆商品房销售面积为2041.39万平方米，同比下降17.93%;商品房销售额572.32亿元，同比下降16.51%;销售面积增速进一步下降主要原因是去年同期基数较高而今年市场需求不旺，2007年1-10月商品房销售面积达2487.25万平方米，同比增长92.8%;住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降17.8%、1.4%、29.0%，商业营业用房下降幅度最大。

2.1.3重庆商品房价格涨势趋缓

数据来源：国家统计局中国房地产指数系统(CREIS)2008年1-10月，重庆商品房销售价格为2804元/平方米，同比上涨1.73%;住宅、办公楼、商业营业用销售价格同比涨幅分别为0.63%、4.55%、17.71%，从各物业价格走势来看，商业营业用房价格增长较大，而住宅在经济适用房大量成交下，涨幅明显回落，2008年1-10月重庆经济适用房销售面同比增长91.8%，销售价格为1746元/平方米;写字楼价格在2007年大幅增长后，2008年涨幅明显下降。

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2.1.4重庆市土地购臵面积下降近四成，土地开发面积同比增幅大幅回落

数据来源：国家统计局中国房地产指数系统(CREIS)2008年1-10月，土地购臵面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%;土地开发面积为663.79万平方米，与去年同期相比增长8.91%。土地购臵面积大幅下降主要是受2007年底开始房地产二级市场大幅调整的影响，企业放缓扩张步伐;受国家加大土地清理整顿政策影响，各企业加快现有土地开发，土地开发面积依旧保持较高增速，但相对2007年增幅已大幅回落。

2.2重庆市主城区房地产市场运行状况

2.2.1保障性用房大体量入市推动重庆主城区商品房新批准预售量高位运行

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数据来源：重庆网上房地产

2008年1-11月重庆主城区商品房新批准预售面积1820.80万平方米，较去年同期减少了93.35万平方米，同比减幅为4.88%。2007年受整个市场环境的影响，需求旺盛，新批准预售面积也较大，2008年市场逐步回归理性，但随着大量保障性用房入市，拉动整个市场的供应，导致了2008年1-11月新批准预售面积和去年相差不大。

2.2.2重庆主城区商品房销售面积大幅下降，近六成集中在“三北一南”四区域 2008年重庆市场年度总结报告

数据来源：重庆网上房地产

2008年1-11月，重庆主城区商品房成交11884套，较去年同期减少52589套，同比减少30.65%;商品房成交面积1126.14万平方米，较去年同期减少553.82万平方米，同比减幅为32.97%。2007年重庆房地产市场受多重利好影响，购房者对商品房市场的良好预期导致商品房市场供需两旺，但随着国家各项调控政策的出台以及经济环境的变化，市场逐步回归理性，消费者观望情绪浓厚，导致了2008年1-11月商品房成交量大幅下降。

“三北一南”区域(南岸区、江北区、渝北区、北部新区)依旧为成交热点区域，四个区共成交676.48万平方米，占总成交量60.07%。

2.2.3重庆主城区商品房价格依旧高位增长，月度价格同比差别缩小

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数据来源：重庆网上房地产

2008年1-11月重庆主城区商品房成交4024元/平方米，较去年同期每平方米增长了735元，增长幅度为22.36%，2008年重庆主城区房价依旧在高位运行，但从从2008年重庆主城区月度成交均价来看，1-8月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，各楼盘优惠折扣力度加大，同时保障性用房大量上市等因素，导致了8月来成交均价逐步走低，和去年同期价格差距不断缩小。

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2.2.4重庆主城区招拍挂商品房用地成交面积下降近七成，土地价格、楼面地价双双大幅增长，渝中区、沙坪坝区、高新区土地成交价格位居区域前三

数据来源：重庆网上房地产

2008年1-10月重庆主城商品房用地成交62块，较去年同期减少113块，同比减幅为64.57%;成交土地面积324.40万平方米，较去年同期减少818.42万平方米，同比减幅为71.61%;规划建筑面积946.24，较去年同期减少1683.42万平方米，同比减幅为64.02%。2007年受市场供需两旺影响，开发企业拿地积极性较高，地王屡屡出现，而2008年随着国家宏观政策的调控，银根紧缩，同时市 11 2008年重庆市场年度总结报告

场需求不旺，市场观望情绪浓厚，各项目销售量大幅下降，各企业资金链逐步紧张，拿地扩张实力减弱，导致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，将为后期市场供应带来深远的影响。2008年1-10月重庆主城区商品房用地成交价格2966元/平方米，较去年同期每平方米增长1107元/平方米，增长幅度为59.57%;楼面地价为1017元/平方米，较去年同期每平方米增长了209元，增长幅度为25.89%。2008年土地价格高位运行，一是2007年来土地价格上涨惯性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，导致了2008年1-10月土地成交价格较去年同期大幅增长。

三、宏观经济环境分析

3.1重庆GDP保持高位运行的增长态势，高于全国平均水平

数据来源：重庆统计局

2008年前三季度全市实现GDP3419.56亿元，同比增长15.3%，增速比上半年提高0.1个百分点，与去年同期持平。前三个季度全市GDP累计增速逐季走高，分别为13.9%、15.2%和15.3%。不仅如此，前三季度累计增速在全国还处于较高 12 2008年重庆市场年度总结报告

水平，分别高出全国同期平均水平3.3、4.8和5.4个百分点。但受经济正在面临加速下滑和通货紧缩的双重威胁，2008年重庆GDP增速应低于2007年。

3.2固定资产投资稳步上升

1-10月重庆市全社会固定资产投资完成2848.16亿元，同比增长30.6%。其中，城镇完成投资2679.15亿元，增长30.2%;农村完成投资169.01亿元，增长36.3%。在城镇投资中，房地产开发投资完成723.5亿元，增长24.9%，占全社会投资总量的25.4%。

3.3居民消费价格持续回落

10月份，居民消费价格指数同比上涨2.4%，比今年9月回落0.3个百分点。从八大类价格指数看：食品、烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务和医疗保健及个人用品分别上涨8.1%、2.6%、2.3%和1.3%。衣着、娱乐教育文化用品、交通和通信分别下降5.3%、2.3%、0.1%，居住价格持平。八大类价格指数除衣着比9月份略有上升外，其他各类均有不同程度回落。虽然10月物价有所回落，但1-10月累计价格依旧保持较高水平，1-10月，重庆市居民消费价格同比上涨6.6%，涨幅比去年同期上升2.6个百分点。

3.4城乡居民收入稳步提高

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1—9月城市人均可支配收入11653.62元，同比增长14.8%，涨幅较2007年有所回落;农民人均现金收入3334.94元，同比增长20.9%，扣除价格因素，实际增长7.7%。城镇居民人均可支配收入10755.17元，同比增长14.3%，扣除价格因素，实际增长6.7%。

四、2009年房地产市场展望

4.1保障性住房大量入市，继续拉低总体市场价格

根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房562.86万平方米，今年建235.92万平方米，明年建326.94万平方米;其中经济适用住房建设目标为201万平方米，住房建设用地面积68公顷。随着2009年保障性住房大量入市将拉动总体市场成交均价，这种效应已逐步体现出，例如2008年10月、11月重庆主城区商品房成交均价回落至3800元/平方米水平，就是因为经济适用房成交比重增大所致。

我们也要看到，保障性住房政策将对我国房地产市场供应格局发生大的改变，但这将是一个长期的过程，短期内对市场的冲击有限，另外，保障性住房的 2008年重庆市场年度总结报告

主要规划和实施的主体是地方政府，这还涉及到地方政府在具体实施过程中是否有足够的资金和土地来实施或实施的意愿如何，最终供应情况也可能打折扣。

4.2中国2009年房地产市场仍处于调整期中

从宏观环境看，房地产市场环境的根本好转必须依赖于宏观经济大势的好转，经济的繁荣才能支持楼市健康发展。2008年下半年，中国经济出现了加速下滑局面，2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年，整个经济环境的变化给房地产行业带来深远影响。

同时从房地产市场本身规律分析，过去几年成交量增速太快，透支了购房需求;房价涨幅太快，超过了居民可支付能力带来房地产泡沫产生，因而房地产行业调整主要通过成交量的萎缩和房价下跌完成，自2007年年底全国主要城市的房地产市场开始进入调整期，目前经过一年的调整，行业风险已部分释放，但还未完全调整到位，2009年中国房地产市场还就将处于调整期。

4.3房地产利好政策国家层面出台空间已不大，未来地方政府将发挥更大的作用

随着12月17日国务院常务会议决定二套房贷有限松动，减轻住房转让环节营业税负政策出台，对改善性购房群体进一步放大，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其政策是谨慎的，决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延忧虑没有改变，进一步放松二套房贷不加以区隔基本的住房需求和投机需求的政策预计在估计层面出台的空间不大。就目前来看，国家层面出台政策的空间已经不大，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是对过去宏观调控中‘一刀 2008年重庆市场年度总结报告

切’的教训总结。例如重庆市政府正研究将对购买首套商品房用于自己居住的市民返还此前其所缴纳的个人所得税，用于支付首付或偿还按揭贷款。

4.4重庆2009年以后房地产供给将萎缩

先行指标显示：2008年1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长虽然达到24.9%，此增幅和2007年比下降10.04个百分点;土地购臵面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%;重庆主城商品房用地成交面积324.40万平方米，同比减少71.61%，预计此类指标2009年还将低位运行，进而影响到2010 年及2011 年的市场供应量。存量消化大致在一年左右：截至10月底，重庆主城区商品房可售面积达1468.98万平方米，按2008年各月去化速度看看，消化目前可售面积约需1年时间，考虑到建设周期及结构性因素，我们认为再经过09 年一年的消化，2010 年以后可供销售的商品房存量去化率将下降，从而有利于成交量的回升和房价的企稳。

第二篇：2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望(全文)

2011年重庆房地产市场总结 及2012年重庆房地产市场展望（全文）1、2011年影响重庆房地产市场的主要政策

2011年已落下帷幕，纷沓而至的调控政策让2011成为名副其实的“调控年”，更使楼市风云莫测，而无论是开发商还是购房者，在这一年中也都无不随市场变化唏嘘感叹。

1.1央行年内6次上调存款准备金率

央行宣布，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。期间多次上调，到6月20日的再次上调为止，央行年内已六次上调存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率已达到了２１．５％的高位。1.2国务院出台“新国八条”

2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。此次“新国八条”明确提出了“限购政策”，而且将“限购”扩大到了二线、甚至三线城市。政策明确要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

此外，“新国八条”还提出了“制定房价上涨目标”以及“增加保障房供应”等楼市调控措施。1.3重庆上海启动房产税改革试点

重庆和上海作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，1月27日分别发布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，定于1月28日正式启动改革试点工作，开展对部分个人住房征收房产税试点。两地房产税除了税率有差异，征收标准也各不相同，上海侧重人均住房面积，重庆侧重在住房的市场价格，上海房产税以人均60平方米以上住房纳入征税围，重庆则主要针对高档住房进行征税。

1.4各地连下“猛药” 调控细则陆续出台

2月底，重庆“国八条”调控细则出台。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停售房，外地人购房须提供1年纳税证明，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。1.5商品房销售“一房一价”

3月中旬，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。规定同时要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产(论坛)开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。1.6重庆调整土地增值税预征率

5月起，重庆调整土地增值税预征率，普通标准住宅由1%调整为2%，非普通标准住宅由2%调整为3.5%，独栋别墅(论坛)(论坛)为5%，非住宅（商业用房）确定为3.5%。

1.7央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高

7月7日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已经升至最近10年来的最高水平。1.8两部委：同城限1家融资平台承贷公租房贷款

央行、银监会8月5日联合发文，明确对政府投资建设的公共租赁住房项目贷款要求，规定直辖市、计划单列市、省会城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。刊登在银监会网站的通知还称，上述城市融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。1.9新婚姻法:婚前贷款买房离婚归个人

2011年8月12日，最高人民法院召开新闻发布会，通报适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》有关情况。解释指出，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。1.10住房公积金管理条例将修订 重庆住房公积金贷款猛增

8月17日，财政部部长助理王保安指出，要进一步完善住房公积金管理政策，配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。1.11 10月1日起，重庆征存量房房产税

9月25日，重庆市地税局发布个人住房房产税申报缴纳通告。通告显示，10月1日起，重庆将对主城区域内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，外地购房者将不享免税优惠。个人住房房产税税率分为0.5%、1%、1.2%三档，征收期为每年的10月1日—31日。这意味着重庆3400余套存量独栋别墅须申报缴纳房产税。10月8日，重庆地税局发布“重庆市地方税务局欠税公告2011年第2期”。该欠税公告直指房地产企业，在159户欠税企业和14户出逃、失踪纳税户名单中，房产企业超过一半以上。1.12央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1.13国土部12年来首次修订闲置土地处置办法

国土部对《闲置土地处置办法》进行修改，使闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性，对遏制开发商大量囤地也具有重大作用。此番修法过程中，国土部也将土地闲置的板子打在了地方政府身上。征求意见稿规定，政府或者政府有关部门因未履行国有建设用地有偿使用合同和划拨决定书约定、规定的义务或者违法行政行为造成项目动工迟延的，应当依法承担违约责任。2、2011房地产盘点之土地篇：楼面均价高昂 重庆房价必涨

2011 年，由于政府对房地产市场强有力的调控，楼市陷入低谷，由此影响到土地市场。各开发商由于资金链紧张，纷纷取消或推迟拿地计划，造成土地市场冷清。而地方政府为完成财政目标，在下半年又加大土地的推出量，进一步放大了土地的供需矛盾。不少国企和港资企业由于抗风险能力高、资金链雄厚均逆市而行，纷纷果断抄底拿地，为后市做必要的储备。

据重庆土地交易中心公开数据不完全显示，2011 年重庆主城供应土地395 宗，供应面积达到2564.89 万㎡；2011 年重庆主城成交土地301 宗，较去年同期增加41 宗，同比增幅为15.77％；成交土地面积1940.2 ㎡，同比去年上升14.65％；成交金额644.2 亿元。成交均价224 万元亩,同比去年小幅微升0.9%。重庆市主城区土地出让的用途以商住、居住及工业用地为主，其中商住用地为450 万㎡，居住用地258 万㎡，工业用地1059 万方。

2011 土地供应情况：继续近年来的小幅上涨

2011 年重庆土地新增供应月度走势型曲线，年初供应量延续了2010 年年底的高供应情况，“国八条”出台以后，重庆楼市观望情绪变浓，成交下降，因此3-5 月出现了供应量的低谷，5 月以后，土地供应量渐渐回升，尤其是年底时政府为完成土地财政收入开始大规模供应土地。

2011 年土地供应土地共2564 万方，其中工业用地1245.13 万方，占比48.56%，其次是商住和居住用地，其中商住用地供应体量占比27.4%，居住用地占比14.4%。2011 年重庆商业及住宅用地一共供应1197.61 万方，供应依然继续近年来的小幅上涨。虽然2011 年调控政策密集，但中国城市化进程依然在加速，土地供应其中商业、住宅及商住用地全年共供应887 万方，127 宗。在3-5 月时，供应量同样到达了最低水平，12 月的供应量达到全年最高共146 万方。

2011 年成交量情况：渝中区的土地成交均价最高

2011 年商业及住宅成交量最大的是北碚区，在北碚的成交中，大多数为别墅洋房的地块，可以预计，以后的北碚区将出现很多高端居住社区，成为重庆名副其实的“后花园”。另外沙坪坝作为传统大区，商业住宅的成交用地极少，相反却在西永片区成交了大量的工业用地。

2011 年成交金额最高的是江北区、北部新区及渝中区；渝中区的成交均价最高，达到5026 元/平方米，江北区也达到3513 元/平方米，这两个区的成交价格比较突出，主要是因为这两个区的商业金融用地较多。

2011 年重庆工业用地成交体量1059 万方，同比2010 年上涨112%；成交均价56 万/亩，同比2010 年上涨86%。成交量价都有明显的上涨。而商业用地成交均价却有明显的下降，主要是因为11 年成交的顶级商务地块较少，只有一宗观音桥和一宗江北嘴的商业用地，而10 年在观音桥、解放碑等成交了4 宗商业地块。

2012 年土地市场预测：优质地块会成为开发商争夺的重点

2011 年土地市场显得较为冷清，没有达到业界的期望。正因为如此，2012 年的市场形势并不明朗，二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2011 年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的重点。楼面均价高昂 2012房价必涨

2011年的11月之前，业内人士均认为2011年的重庆楼市是缺少地王的一年。12月，凯德中国在朝天门拿地，打造高端商住物业。此物业将由约33 万平米高端住宅、约22 万平米的购物中心、约17 万平米写字楼、约6 万平米酒店以及3 万平米服务公寓构成。这9.18 万方的地块地价高达65.4亿，楼面均价高达8000元/平方米。不少业内人士预测，此物业以后开盘的房价不会低于25000元/平方米。

如果说凯德中国在朝天门的项目是属于个例，但是不得不说，2011年很多项目的楼面均价都相当高。香港置地在照母山下、约克郡旁拿了三块地块，该地块是大量品牌开发商项目落户的地方，周围都是高端楼盘。此地块的楼面均价也达到了5000元/平方米，将来不管是建别墅还是高层，房价都不会太低。

位于石桥铺核心商圈的重啤地块拍卖可谓轰动一时。此地块因为周边有赛博、泰兴、百脑汇等成熟IT 商城，且周围配套齐全，交通发达，地块一经推出便受到了业内外的强烈关注。最终江厦置业以12.75 亿的巨资拿下了这5万方地，其楼盘均价也高达6002元/平方米。

虽然以上三块地仅属于特殊案例，但从统计数据可知，在2011年成交的地块楼面均价都很高，渝中区的土地楼面均价达到5026 元/平方米，江北区3513 元/平方米，大渡口区也达到了3000元/平方米。土地成本+建筑成本+运营成本，开发商没理由在2011年的楼市寒冬下还坚持在2012年“自虐”，房价上涨已弓在弦上。3、2011年重庆房地产市场盘点之高层篇

2011年重庆最难卖的房子是什么？也许有人会认为是别墅，“房产税，多厉害呀！”尽管房产税令别墅销售委实举步维艰，但量少价高的别墅，毕竟“三年不开张，开张顶三年”。日子真正难过的，却是那些高层项目的销售人员。盘点2011年重庆的高层商品房市场，最合适的字眼，恐怕是“苦”——教人如何不苦？调控旷日持久，且愈演愈烈。原因非常简单：提高二套房首付比例、停放三套房贷、加息等政策，对买得起洋房别墅的人，并不致命，但对于志在买一套高层容身的刚需们，却很可能将他们从“买得起房”群体，一竿子打为“买不起房”。高层房源“供大于求”

在严苛政策打压之下，不仅购房者学会了持币观望，连开发企业也逐渐放缓开工和推盘节奏，即便如此，去年重庆高层商品房的总供应建筑面积仍达到了1459.502 万方之巨，成交面积占商品房总体成交的80%以上，达到积1318.44 万方——数据体现，仅2011一年，重庆市高层商品房积压房源就超过百万方，加上以前的存量房源，更蔚为可观，调控经年，高层市场逐渐凸显出的“供大于求”趋势，给予了房价极大压力。

2011年重庆高层销售均价走势图

根据重庆领域机构统计，2011年重庆高层全年建面均价6631 元/平米，比整体平均水平6824元/平米，低了近200元。去年重庆房价增幅较前一年有大幅下降趋势，高层亦然。不少在2010年末和来年年初开盘的项目，都纷纷下挫价格迎合市场，以至于霎时间诸多品质楼盘都纷纷打出“7字头”的房价，让不少购房者按捺不住。

优惠方式“从虚到实”

房价不是一天就降下来的，开发商的就范也不是一夜之间拍脑门决定的，从政策落地，到购房者观望，开发商竞相“花样打折”，或将套内标价改为建面标价、或用“特价房”噱头吸引眼球，到售楼部一问，却远非那么回事。变着方儿地打折不奏效，进入年中，持续的观望风气使得成交量进一步下降，不少开发商迫于资金和任务压力，“变虚为实”，拿出了具有诚意的优惠。

“价格是撬动市场的唯一杠杆。”这话不假，进入第三季度，一些本来就颇有口碑的楼盘调整了自己的售价，只消略为下潜，就赢得市场青睐，创下不少开盘奇迹，在此期间明星房企率先“低姿态促销”的举措，给中小房企带来莫大压力，不得不随行就市，由此，重庆楼市进入“全面实质性降价”阶段，尤以高层为甚，一些在去年年底仍喊价九千的房子，一年不到的时间又重回七千档次。

2012降价要趁早

2011年中后期用优惠轰炸市场的开发商不少，许多楼盘藉此卸下销售重担，因而在2012可以较从容地调整销售策略。根据领域机构的竞品监控报告，2011年给力促销的几个楼盘，在来年都纷纷下调了销售任务。

首当其冲的是招商江湾城，其2011年总推盘体量8.77万方，共成交建面10余万方，成交建面均价7861元，仍高于重庆楼市整体水平不少，但招商江湾城不仅利用价格优势将今年的新产品精装公寓销售一空，更清空了一些存量房源，因此明年的预计推盘体量仅为 1.6万方。

无独有偶，同为“江景房”的华润二十四城在2011年狠狠地用价格刺激了一把市场，总推盘体量达到12.1万方，虽然最终仅售出8万余方，但建面 6960元的均价相比此前算是非常亲民，其2012年的预计推盘体量也下调为9.4万方。类似的楼盘还有保利香雪、鲁能星城。

而一些在2011年没有狠下心促销的楼盘，无论销售情况好坏，纷纷在2012年加大推盘力度，个中典型是国际社区，其2011年销售面积超过15万方，推盘体量却不到4万方，大多时候在卖存量房源，且销售情况不错，但明年的预计推盘体量仍加大到8.6万方，可谓“压力山大”。

重庆部分高层2011年销售及供应情况一览

在2011年销售体量超过推盘体量的还有龙湖春森彼岸，去年仅供应2.63万方新房源，取得了3.3万方的销售业绩，但随着其附属商业进入整体运营阶段，明年的推盘体量也增大至8.9万方。

类似上述情况的楼盘不在少数，较早“跑量”的开发商在2012年将占得先机，获得较为从容的营销空间，而一些在2011年没能适时回笼资金的楼盘，在2012年势必将面临更大的销售压力，而这也将对2012年上半年的楼市走向形成一定影响。2011年重庆楼市盘点之别墅洋房篇：品质与价格是王道

2011年重庆楼市的关键词是什么？“小户型、小户型，还是小户型。”在市场一味强调“刚需盘”“小户型”的同时，重庆楼市高端物业市场似乎并不如预期的热闹。但一系列调控政策的出台，加上重庆“房产税”的出击，调控组合拳也引发重庆别墅洋房市场的波动。回顾2011重庆高端物业市场，关键词逃不脱“房产税”三字。

“房产税”雷声大 雨点小

2011重庆主城别墅成交走势图

2011重庆主城别墅成交均价走势图

据领域机构统计，2011年重庆主城区别墅市场共计备案2636套，新增总供应面积121.98万方，成交建筑面积71.54万平方米。

2011年2月成为全年成交量最低点，主要原因在于2011年1月重庆“房产税”靴子落地与春节小长假，引发了重庆的高端物业市场的不小波动。作为“房产税”的重点征收对象，重庆别墅市场一开始所受波动较大，导致2月成交均价下跌以及成交量下滑。但经过一段时间的执行，当初被认为是调控利器的“房产税”对别墅市场的影响力逐渐减弱，因其征收范围较窄，且对高端客户的心理影响大于实际影响，因此可谓“雷声大雨点小”。

到4月，由于春交会的举办，别墅成交有所回升，达到上半年最高点。同时，别墅4月建面均价也相对下降，以价换量有一定效果。2011下半年，重庆楼市进入调整期，政府与开发商之间展开博弈。在政策持续高压的影响下，开发商不得不采取相应的降价措施，从7月开始，别墅市场均价一路下滑，到10月份达到全年最低点9400元/㎡。开发商以价换量对成交起到一定效果，下半年销量一路在地位保持缓慢上涨。

整体来说，别墅市受调控政策以及大环境的影响较多，购房者观望情绪加重，持币代购想法增多，因此成交并不理想。领域机构认为，预计明年上半年别墅市场持续低位运行，至2012中旬，房地产调控不会放松，但随着通货膨胀的慢慢抑制，预计2012年年底至2013年，别墅市场将会出现一定回暖。

2011别墅成交低迷但亮点不少

受楼市大环境的影响，重庆别墅在2011年的成交并不太理想，但是却不乏亮点。首先是龙湖至德路9号，在“零宣传”“零广告”甚至是售楼部都还未建成的情况下，10月15日，推出86套别墅，开盘当天售罄。11月18日，项目再次开盘，推出46套，开盘当天去化35套。龙湖至德路9号的热销并不是毫无缘由，首先，龙湖的品牌影响力对其有足够强大的支撑，许多龙湖老业主成为了至德路9号的买主。其次，6006元/㎡的起价，在很大程度上低于市场预期，因此造成了哄抢。此外，该盘地处中心，周边一公里范围内，轻轨站、商业中心、中小学、公园等配套一应俱全，这种配套品质对别墅而已极为罕见。加上其95%的房源不收房产税，因此，至德路9号的热销创造了2011重庆别墅市场的奇迹。

另外，远洋高尔夫国际社区所创的“平墅”首次亮相山城重庆，在业界以及重庆楼市也引起不小轰动。“平墅”体现的是对豪宅概念的全新理解，通过对产品设计的优化，创造超越相同别墅面积的空间尺度，提高居住舒适感。“平墅”产品将所有居住空间平铺在一个建筑平面上，从面积到高度，使得空间比普通传统别墅更大。

同时，该项目紧依1800米重庆龙脉南山山脉，并环绕18洞72杆国际山地高尔夫球场而建，保证了景观、视野以及品质，在重庆市场的亮相可谓非常成功。洋房篇：

洋房全年均价波动幅度不大 抗压性较强

重庆历年主城洋房供应走势

随着城市价值跳跃式爆发，从2008年开始重庆主城区的洋房供应量逐年增加。2011年洋房供应建筑面积为153.47万方，为2008年供应量的2倍。2011年初开始，国家通过调整存款准备金率和基准利率，出台“新国八条”等一系列措施对楼市进行宏观调控，导致供应量的增速放缓。

2011年1-12月主城洋房供应走势

1月26日出台“新国八条”，2月9日央行上调存款准备金率0.25个百分点，楼市进入调整期，导致2月份的供应量滑入了谷底。随着春交会遇冷后，购房者观望情绪越发浓重，洋房成为了改善型购房者以及刚需购房者的置业首选。5月供应量增大，6-8月市场进入调整期。四季度传统的“金九银十”及年末促销导致洋房供应市场的回暖。

为求一步到位，许多首次置业者选择购买洋房以减去今后“二套房”所面临的6成首付问题，这位洋房的成交有一定的带动作用；在开发商方面，进入楼市调整期以来，许多开发商纷纷加大宣传力度，实实在在拿出折扣进行促销，增加赠送面积，等一系列动作促进了洋房的成交；另外，大多数洋房的价格定位都在“房产税”征收门槛以下，这也降低了购房者的观望情绪。例如，位于大学城片区的金科廊桥水乡甚至开出“3999+1”元即可买洋房的价格，高层洋房出现倒挂，这一系列促销活动大大带动了洋房的成交。

2011年重庆主城区洋房市场月均成交量9.44万方，整体呈现“高开低走”态势。1月份16.155万方的高位成交是延续2010年的良好势头，2月份由于国家出台上调基准利率、房产税试点等一系列的宏观政策，成交量大幅下行，楼市出现转折。4月份春交会的举行，在特殊的政策背景下，洋房作为刚需置业者一步到位的首选，成交较高。

受一月份“新国八条”以及“房产税”的影响，以及2月份央行上调基准利率，楼市进入调整期，2、3月份的成交均价最低。随着春交会之后，均价回暖，洋房市场进入博弈期，价格较为稳定，一直在7500元/㎡左右波动，说明洋房的抗压性较强。

据领域机构分析，预计明年在宏观调控为主调的大背景下，洋房市场将持续低迷。2012年洋房产品供应量将达到150万方，加剧了洋房市场的竞争。由于同一区域、同一项目，洋房产品与高层产品接近持平，但用低成本远高于高层，成为尴尬鸡肋产品，应该谨慎开发。2011这些洋房为什么热销？

龙湖源著，开盘当天80%的去化率造就了洋房市场的热销标杆。龙湖源著热销原因在于几点原因。首先龙湖地产的品牌给予了极大的支持，其次，该洋房地处黄金地段，位于未来重庆的“首席居住区”，其次自身配套完善，景观设计优美，赠送面积大，加上轻轨的开通以及开发商下半年推出的一系列促销活动，都促成的龙湖源著的热销。

另外，年底重庆洋房市场也出现了许多热销事件。雅居乐国际花园2期花园洋房开盘不到3小时，几近售罄；11月5日，招商·花园城开盘1小时，即告售罄；中渝·梧桐郡3个月连续加推6次，快销速度令人咂舌。接近年关，楼市大冷的情况下，花园洋房销量为何陡增？

记者认为，在波动越大的市场中，高端物业销售的平稳性就更容易体现出来。其中，花园洋房又会比别墅好卖，一方面，花园洋房的品质直逼别墅；另一方面，花园洋房的价格要比别墅便宜许多。相信不少购房者也看到了这点，更愿意选择花园洋房。

产品的优质加上开发商的促销是构成洋房热销的极大原因。首先，花园洋房具有稀缺性、品质高的特点。由于重庆地理环境因素，楼盘大多以高层为主，反而使许多市民心理更向往低层住宅。目前许多花园洋房的品质甚至超过了联排别墅，但价格却是“高层价”。这对于需要改善住房，但是又买不起别墅的购房者，花园洋房确实是很好的选择。

其次是开发商的优惠力度一直在加大，接近年底，金科公园王府推出vip卡，可直接省10万元。协信·城立方正推出花园洋房特惠单位，套内单价低至6000元/㎡；和泓四季花园洋房价格低至5653元/㎡，若团购还可额外再优惠1%；龙湖也推出了具有诱惑力的团购价。因此，品质加上促销，才是洋房热销的真正原因所在。

2012年楼市展望：房价看跌为主黄金十年终结

在限购、差别化信贷和税收政策的多重限制下，2011年中国楼市风雨骤变，让人噤若寒蝉。这一年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；这一年，央行6次加息、上调存款准备金率，这一年，房产税“靴

子”落地，试点重庆、上海。调控如冲击波，对市场杀伤力巨大。而对于已经到来的2012年，中国楼市又将演绎怎样的格局？

2012冷清开局 降价赶不上“预期”

北京市住建委网站网签数据显示，今年第一周(1月1日—7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为2303套，比去年最后一周下跌34%，与去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，创近4年来新低。

据《中国证券报》报道，上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据相关统计，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，2011年几乎所有大中城市的楼市都无可幸免地遭遇寒潮，预计2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行。目前拐点渐显，预期在6-12个月内房价还有可能出现10%到20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。

对于2012年楼市走势，相关人士认为，2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。多位房地产业内人士指出，预计2012年一季度或将有更大幅度的“降价潮”出现。

2012年，“没有最低，只有更低”或一语成谶。如果说，去年降房价，还是少数开发商的先知先觉，还是试探市场，那么，2012年降价已成共识，降价不是本事，降价卖得掉才叫水平。购房者的预期值就是“降到底”，但是底在哪里，却没人知道。

调控从紧 2012楼市“前低后高”？

种种迹象表明，2012年楼市已在冷清中开场。政策层面看，房地产市场一直显示“政策从紧”信号。从高层官员众口一辞强调房地产调控不放松，到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动，显示决策层对房地产的调控不会轻易松手，限购等政策亦难以很快淡出。

去年12月下旬，住房和城乡建设部召开工作会议，会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。而去年12月召开的中央经济工作会议，“坚持房地产调控”亦成为最基本精神。

住建部部长姜伟新在会议上强调，明年将继续执行现有各项调控政策，不动摇、不放松。严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

有专家预计，保障房体系和房产税改革将成为2012年住房政策两大着力点，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。

分析人士表示，上述消息打消了市场对房地产行业的宽松预期，只表明无论宏观政策明年在其他任何行业上宽松，房地产行业也毫无可能。

北京中原市场研究部统计显示，截止1月7日，2011年开始限购的全国46个大中城市，在2012年第一周仍然维持着之前的政策力度。虽然未有继续加强力度的城市，但是也没有一个城市放宽政策。重点城市北京、上海、广州、深圳、等地已经相继明确表态将在今年继续执行住房限购政策，给市场释放出明确信号。

中国银行在2011年12月31日发布的《2012年一季度宏观经济金融展望报告》称，房地产市场调整还将延续，预计2012年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约为15%，将呈现“前低后高”的震荡趋势。

毫无疑问，楼市调控正在考验决策者的智慧，持续调控是否会令中国经济跌入“硬着陆”深渊、保障房能否力挽狂澜、限购令何时全身而退等疑问，都会在2012年见分晓。

房企万亿债务将至 告别“黄金十年”

2011年，限购等调控政策使得中国的房地产市场成交量下滑。对房企而言，2012年依然“流年不利”。经济学家茅于轼表示，中国房价已经大涨至高位，而近期各大城市房价的下跌被视为拐点的开始，2012年有大型房地产企业可能破产。

日前，世联地产[简介 最新动态]董事长陈劲松向媒体透露，房企债务将在2012年中开始逐步到期。

据悉，上市房企长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%集中在2012年偿付，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，还不起债的部分房地产开发商，可能会淹没在债务大潮中。行业洗牌一定会到来。尹伯成称，中小开发商因资金周转困难，开始向大型房企出售其手中开发项目。部分房企则可能会直接面临破产重组。

在众多房企中，绿城[简介 最新动态]目前面临的困境成为一面镜子。资料显示，绿城现金流状况堪忧，综合现金流量为负值。巨大的资金压力下，绿城不得不断臂求生，低价出售项目。1月5日晚间，绿城中国和融创中国联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权，现金代价为5100万元。

分析师认为，如果非要说洗牌，我们可以理解为，目前靠关系拿地与靠砸钱拿地的房地产开发商确实该出局了。

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示：对中国房地产业来说，依靠于恐慌性的需求，依靠于过度占有资源的需求，依靠于为卖而买的需求支撑的关系时代过去了。

分析人士表示，房地产行业正逐步进入去杠杆化和保障性住房和商品住房的“双规制”时代，中国房地行业的黄金十年已经宣告结束，但同时，也意味着白银时代的开始。专家预计，2012年市场份额将会加速向龙头企业集中，大型企业具有更强的融资能力，充足的土地储备和全国性的战略布局，在政策调控和货币紧缩的环境下，竞争优势更加明显。

随着住宅市场调控政策的常态化，2012年，商务公寓、写字楼、市场、商铺等形式的商业地产将面临更多发展机遇，产业地产也是未来最佳的拿地策略，但面临金融杠杆匮乏、投资周期长、投资回报率相对较低等困扰，需要逐步摸索相应的投融资模式、盈利模式和现金流平衡模式。

近日，中央政治局会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。房地产市场仍将在较为严厉的宏观政策环境中继续运行，当前投资建设、市场销售和资金保障增长放缓的市场趋势难以扭转，但2012年重庆市房地产市场或将在以下三个方米的有利因素影响下，仍能保持小幅增长态势。

（一）货币政策在紧缩中的微调

从2011年12月5日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年以来的首次，是货币政策在保持紧缩状态下的一次小幅调整，但2011年全年GDP增速放缓，CPI指数回落的国内宏观经济环境，以及国际经济形势的严峻背景，为货币政策的进一步微调创造了空间。作为资金密集型行业的房地产开发业，资金环境有望较2011年略好，从而为房地产投资建设提供资金保障。

（二）主城区高档住房房产税起征价格标准提高

2012年主城区高档住房房产税起征标准将由2011年的建筑面积9941元/平方米提高至12152元/平方米。在高价位楼盘市场降价预期渐浓的背景下，起征标准的提高进一步强化了房地产税在当前重庆房地产市场的象征意义，且价格空间的提高将有助于释放市场中对中高档住房的刚性需求。

（三）合理释放刚性需求的市场预期

在城乡统筹发展、实现“共富”目标的带动下，城镇居民人口的不断增长，以及城镇居民人均住房面积的不断扩大，合理释放并满足自住性与改善性住房需求务必得到应有的重视。在近期全国人大重庆政府报告中提及，将落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。该政策目标的最终实现，势必有利于刚性需求在一定程度内得以满足，保障房地产市场在改善民生的步伐中健康平稳发展。

第三篇：2012上半年中国房地产市场研究报告

2012上半年中国房地产市场研究报告

2012年国家仍然延续上的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势

土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按分配，纳入中央与地方政府财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。

三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪

圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然2011年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。

二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：

1、房地产业的产品标准化；

2、房地产业产品工艺化；

3、房地产业配套产品标准化；

4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

九、2012年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进

入商品办公用房开发请三思。

2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告的特点

（1）内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消费者到产品等都进行全面的调查。

（2）篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说完。

（3）多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。

2、房地产市场调查报告的内容。

第一部分房地产市场环境调查

（1）政治法律环境调查。

1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

2）有关房地产开发经营的法律规定。

3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2）经济环境调查。

1）国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

4）国民经济产业结构和主导产业。

5）居民收入水平、消费结构和消费水平。

6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

8）财政收支

第二部分社区环境调查

（1）房地产市场需求。

1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2）房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）

（2）消费行为调查。

1）需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

2）购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

第三部分房地产产品调查

（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。

（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（4）本企业产品的销售潜力及市场占有率。

（5）建筑设计及施工企业的有关情况。

第四部分房地产价格调查

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

（2）房地产市场供求情况的变化趋势。

（3）房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。

（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（5）国际、国内相关房地产市场和价格。

（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

（7）价格变动后消费者和开发商的反应。

第五部分房地产促销调查

（1）房地产广告时空分布及广告效果测定。

（2）房地产广告媒体用情况的调查。

（3）房地产广告预算与代理公司调查。

（4）人员促销的配备状况。

（5）各种公关活动对租售绩效的影响。

（6）各种营业推广活动的租售绩效。

第六部分房地产营销渠道调查

（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。

第七部分房地产市场竞争情况调查

（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。

（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

（4）对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。

（5）对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。

（6）对未来竞争者的情况的分析和估计等。

（7）整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

（8）竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

第四篇：2008中山三乡房地产市场研究报告

中山三乡房地产市场研究报告

http://2008-4-8新闻来源:转载新闻录入:房产打折网

（1）、城市经济概况

三乡镇位于中山市南部。它原是一个“五分山地两分田、半分水面分半村”形似聚宝盆的地方，毗邻珠海，105国道贯穿全镇，辖12个村委会，2个社区居委会，人口21.7万人，其中常住人口3.7万，外来人口12万多，港澳台海外同胞6万多。

三乡镇2006年地方生产总值达44亿元；工农业总产值103.1亿元，其中工业产值102亿元，农业产值1.1亿元；税收8.89亿元；固定资产投资19.5亿元；实际利用外资7970万美元；出口总值8.6亿美元；农贸市场成交额1.8亿元；金融机构存款余额60亿元，其中私人存款44.41亿元；农村人均年收入9137元；城镇居民人均年收入10368元，保持连续多年全镇实际利用外资、出口值、工缴费额度收入都名列全市各镇区的前3名，全镇人均GDP近8000美元。

三乡镇2006年GDP与邻近镇区比较，领先南部位居中山市南部第一位，这反映出三乡的经济水平在中山南部处于一个重要的经济区域。近年来，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，较比2006年坦洲镇城乡居民存款的30.5个亿，是其的1.93倍，居民存款余额大幅度领先南部各镇，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大，较之三乡的商业落后形态，中高档次的商业市场存在较大的商机和未来发展前景。

纵观三乡镇的经济发展，至2007年，多项重要经济指标虽然仍然持续增长，但出现了经济增长放缓的特点，反映了近年来三乡镇区经济有过热的的迹象。

（2）、城市规划建设

《三乡镇总体规划（2002－2010）获得审批通过》，将三乡定位为“珠江三角洲地区以外向型经济为主导的中心镇，中山市南部地区的中心”。在这个规划“龙头”的引领下，三乡将城镇规划与建设的重点放在了中心区和平蒲工业区的建设上。为此，三乡专门成立了两区建设协调小组，以加快两区的建设。目前，中心区新规划的景观大道、综合办公大楼、文化中心、商贸中心和会展中心等重点建设项目已相继进入建设阶段；平蒲工业区也已建成了三条主要干道。

（3）、三乡镇交通情况

105国道贯穿全镇，现有一、二级标准公路密度达65公里/百平方公里。镇内设有3个汽车站、班车直通香港、深圳等14个省市。未来有三大市域干道公路过境，西部沿海高速公路、广珠西线高速公路直接通达，港珠澳大桥、广珠城际轨道交通外围接驳，穗、深、港、澳、珠等机场均处在90公里交通圈内，南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港澳地区的多个水运口岸环列，铁路运输经由广州及未来的中山过境线路通达全国各地。

（4）、三乡镇房地产业数据分析

土地供应

据中山市土地交易市场的土地成交数据显示，三乡2004年－2007年共计成交土地近40宗，总成交面积为51.23万平方米，总金额4.4亿元人民币。三乡镇04年土地成交量8.72万㎡；05年成交量达到19.7万㎡。06年土地成交量22.1万㎡；07年土地成交量6357㎡。土地成交单价

从近三年的土地成交单价来看，05年比04年上涨49.4%，达到819元/㎡； 06年比05年上涨20.04%，达到986元/㎡，07年拍得的一块地，地价比06年上涨107％，达到2044元/㎡，比中山市07年上半年土地交易均价1521元/㎡还要超出34％。土地价格的上涨意味着开发商开发成本的上涨，所以三乡镇房价难以出现大的降幅。商品房产品特征

三乡镇普通住宅的户均面积以中小户型为主，面积在75－110㎡，最小的二房为67㎡，明显是针对珠海、澳门人量身定做的。以自住为主的三房的户型面积区间在100－129㎡，在市场中占有的比例接近30％，由此看出，以中小户型为主的产品主导三乡市场。三乡镇别墅产品，分为联排和独立别墅，较受市场青睐的户均面积在220－280㎡之间。

三乡镇住宅销售情况

2004年以来，三乡镇每年销售面积保持在35～40万平方米的销售面积，成交面积大，从供应量来看，三乡房地产逾过高速增长，且出现了平缓发展的迹象。

2007年价格整体呈上升趋势，最高均价达到了4500元/㎡，比06年上涨1000多元/㎡，进入2008年，三乡中高档次产品的价位在3900－4500元/㎡；第二阶梯产品价格普遍在3200－3900元/㎡的幅度。

（5）、三乡镇房地产市场SWOT分析

优势(Strength)

区位优势明显。被中山市定位为珠江三角洲地区以外向型经济为主导的中心镇，中山市南部地区的中心；

价格优势。目前三乡房价将近四千元每平方米，比起珠海与香港澳门还有很大升值空间；

近年来，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大；

城市文化底蕴深厚，一个世纪来，三乡涌现过不少文化名流；三乡镇旅游资源丰富，泉林旅游山庄是中山市最具人气的旅游景点，2006年泉林山庄接待游客100多万人次，自然景观资源丰富，有利于房地产、旅游业的发展；

社会综合治安环境良好，提供了宜居的前提条件。

劣势(Weakness)

城市功能不建全，商务、生活配套较还未达到城市化发展水平；作为便民服务的镇公交系统远远不够完善，许多近年兴建起来的工业区不通公交，出行不便最明显的一个绊脚石便是制约着人们消费水平与购买力。

机会(Opportunity)

三乡市政建设相对齐备，软硬环境俱佳，且房价不贵，是三乡房地产业发展的最佳时期，也是对外推广的最佳时机；

从长远的角度来说，港珠澳大桥的规划建设，以及三乡镇新中心区建设力度不断加大、外资企业不断增多等，三乡镇的房地产业将会迎来新的发展时期和机会，未来将有更多的港澳珠人士移居置业到三乡，购买房产进行投资及度假的趋势逐步明显。

威胁(Threat)

周边镇区（特别是坦洲）不断的发展城市建设和完善城市功能，对三乡的房地产市场形成一定的竞争威胁；

2007年新政带来的影响，一定程度上抑制了市场投资和投机行为，加深了市场的观望，后市走势仍不明朗，加大了市场不可预测性风险。

（6）、三乡镇房地产市场发展的总结与建议

《中山市城市总体规划（2004-2020）》纲要，提出提升三乡为中山南部的城市副中心职能，再加上三乡路网的良好规划，三乡毋庸置疑地成为南部的焦点所在，是近年房地产开发活跃的一个因素所在。三乡镇房地产经过多年的发展，快速发展之后加之受9.27新政影响，已提前进入平缓发展期。但从长远的角度来看，随着广东西部沿海高速公路、城桂公路二期的开通，港珠澳大桥的规划建设，以及三乡镇新中心区建设力度不断加大、外资企业不断增多等，三乡镇未来房地

产市场的发展仍然乐观，发展潜力巨大，最近华发股份10.83亿元拿下中山三乡44万平方米地块，可以从一定程度上看到三乡未来楼市发展的势头。三乡镇的房地产业在调整期后将面临新的发展机遇和挑战。

三乡房地产市场度过快速发展期，已步入平缓期。开发商必须加大加快对外推广步伐和品牌建设来减轻销售压力和提高产品知名度；必须建立有效的房地产市场防风险机制，走整体推广之路是三乡房地产商面对现实利益的最佳选择方案之一，虽然每个楼盘存在差异化，但是作为整体推广，以进一步拓展珠海、澳门的市场，能够给开发商带来更多的机会。

第五篇：重庆市场

重庆灯饰市场

江北区五里店建新东路286号 东方灯饰广场 604公交到 江北区大石坝石门大桥北桥头东海岸广场 齐祥灯饰批发市场 好灯多精品灯饰城 沙坪坝区小龙坎 重庆灯巢灯饰批发市场 江北区北滨路居然之家旁 重庆城外城灯饰批发城 渝中区菜园坝

南坪建玛特灯饰广场 南坪西路149 108 115 121 125 168 301 302 红旗河沟建玛特灯饰广场 江北红旗河沟 临江装饰城 马家岩 盛世金源精品灯饰城 江北 家家喜装饰广场 渝中区

重庆市现有七个灯具市场――南坪建玛特、红旗河沟建玛特、东方灯饰广场、齐祥灯饰批发市场、好灯多精品灯饰城、临江装饰城、升伟精品建材城。有人说，面临拆迁、新市场不断涌出等问题，重庆灯具市场已经开始洗牌。南坪建玛特灯饰广场

建玛特灯饰广场位于重庆南岸区南坪步行街口，业内众多专家考察全国市场后评述道，南坪建玛特灯饰广场不仅是重庆的奇迹，也是全国的奇迹。南坪建玛特灯饰广场被称为全国的奇迹，原因主要有二：一是全国灯具市场中人气指数最高的零售市场;二是唯一一个把生意做上四楼并且四楼生意都非常好的市场。正因为南坪建玛特灯饰广场生意非常红火，有关其面临拆迁的传言更加牵动业内外人的心。由于南坪建玛特灯饰广场居于步行街口，十年来，此地段价值不断升值，灯具所创造的价值已经达不到此黄金地段应有的价值。南坪建玛特灯饰广场的物业属于重庆正扬集团，2008年9月即到期，建玛特与正扬集团能否续签?正扬集团如果收回物业，是继续经营灯饰广场还是拆迁?这都是一个未知数。颇值得人玩味的是，南坪建玛特灯饰广场旁边的邮政大楼不久前已经拆迁，正在开发。

建玛特红旗河沟灯饰广场

建玛特红旗河沟灯饰广场位于重庆市红旗河沟，于2004年底开业，经营面积达1.5万多平方米，是建玛特全力打造的又一精品灯饰广场。开业三年多来，已经成功地成为重庆市第二大品牌灯饰卖场，生意非常红火。

2008年4月底，经过重庆市建委、重庆市建筑装饰协会和装饰建材行业的专家和知名人士一致推荐、评审，建玛特红旗河沟灯饰广场以经营规模大、服务措施全、灯饰商品齐，获得了“重庆市灯饰采购基地”称号，为红旗河沟建玛特灯饰广场在灯饰行业中再次添上浓墨重彩的一笔。目前，建玛特红旗河沟灯饰广场涵盖众多知名品牌，如电工电料类的鸽牌、泰山电线、金德、得亿、顾地管材;电源开关板类的西蒙、tcl、博顿、天基、朗能;照明光源类的飞利浦、三雄极光、欧司朗;工程灯具类的雷士、嘉美以及享誉全国灯饰界的瑞丰、欧风、珍琪、阳光、采光、祥光、东方等灯饰名家。

东方灯饰广场

东方灯饰广场位于重庆市江北区五里店，开业于2001年8月，灯饰区经营面积20000平方米，商户80户左右。东方灯饰广场地理位置优越，公交路线发达，市场门口到市区各主要枢纽都十分方便。难得的是，其市场外观十分壮观，在全国所有灯具市场中数一数二。

齐祥灯饰批发市场

齐祥灯饰批发市场位于重庆市江北区大石坝，是重庆市唯一的一个灯具批发市场，重庆市百分之四十左右的灯具都来自这里。齐祥灯饰批发市场经营面积20000平方米，有商户150户左右。齐祥灯饰批发市场的产品以中低档为主，店面灯具陈列杂乱，是典型的批发市场。好灯多精品灯饰城 好灯多精品灯饰城

位于重庆市沙坪坝区小龙坎，2006年12月开业，经营面积18000平方米，现有商户50家左右。好灯多精品灯饰城灯饰区有三层楼，分别为一楼、负一楼和负二楼，以负一楼的生意最好。好灯多精品灯饰城配套设施完善，购物环境好，就其营销理念和经营理念来说也应该是目前灯具市场中最先进的。好灯多精品灯饰城进入灯饰行业，开创了多个第一。首先，好灯多精品灯饰城是第一个进行统一收银的灯具市场。其次，它是第一个对小区深挖，推行“子母卡”的市场。所谓“子母卡”，即给小区物业经理发放母卡，小区业主发放子卡，只要小区内的业主用子卡来消费，小区物业经理手中持有的母卡将能够显示其金额并从中获取提成，这使得小区物业经理真正地为市场作推广、带来客户。再次，好灯多精品灯饰城是第一个把银行套进来的市场。市场内的统一收银系统由银行免费提供，而统一收银的现金产生的利息，市场可以从中拿到提成。尽管有良好的理念作支持，好灯多精品灯饰城却不得不面对交通不便、无停车位等现实，因而生意清淡、商户更换频繁。