联合国际：重庆房地产市场报告[五篇材料]

第一篇：联合国际：重庆房地产市场报告

联合国际：重庆房地产市场报告

“国五条”实施已过百日，房地产市场初显平稳，但值得注意的是，房价依旧坚挺。6月份70大中城市房价统计数据显示，69城房价同比均涨。其中，一线城市房价继续领涨全国，且涨幅都超过14.4%，有业内人士透露，房地产调控将转向长效机制。房企方面，中冶置业56亿元地王被南京国土局收回，11.3亿元保证金却“毫发无伤”，远洋地产继被投诉“虚假宣传”后，业主举报其合同中手印造假。

7月15日 证券日报：中冶置业失56亿元地王 11.3亿元保证金毫发无伤与雅戈尔损失4.84亿元主动退地王不同，中冶置业56亿元地王被南京国土局收回，11.3亿元保证金却“毫发无伤”！

2013年7月3日，南京市国土资源局致函项目公司，称终止中冶置业2012年11月30日拍得的2号地出让程序，“请来办理竞买保证金退还事宜”。

值得注意的是，2013年7月8日，中冶置业称已向南京市国土资源局致函，要求其3日内归还此前交纳的2号地土地投标保证金11.3亿元，并要求其退还相应的财务费用等。

7月12日，中冶置业称，11.3亿元竞买保证金及相关财务费用已到账。但是，公司一直未披露该笔竞买保证金相应财务费用的具体数额。

此外，中冶置业还表示，“终止交易是南京市国土局包括其来函所称因素在内的各种单方原因所致，公司在整个过程中不存在任何责任。2号地终止出让程序对项目公司南京下关滨江1、3

号地块的开发会造成重大影响”。

值得一提的是，记者近日在滨江项目实地调查过程中发现，目前属于中冶置业的近200亿元1号地大部分地块和3号地块依然未有任何子项目动工。对此，不少业内人士一致认为，中冶置业母公司中国中冶大幅亏损无力支援地王项目是其未动工的主要原因。“一方是缺钱无法动工，一方是有意对该地块重新规划，中冶置业未损失一分一毫竞买保证金安全退出，就变得不难理解了。”

第二篇：联合国际：重庆楼市区域分析报告

联合国际：重庆楼市区域分析报告

继7月11日“重庆楼市上半年冠军榜”在联合国际发布之后，上半年的楼市英雄们被读者所认识，上半年单盘销冠香港置地约克郡等楼市黑马异军突起，掀起楼市下半年的战争。本周晨报继续发布区域销冠，梳理今年各大区域的市场。

区域大战

三北区占了半壁江山

“三北”依旧是重庆成交的最热门区域。

根据数据统计，2013上半年，包括江北、渝北、北部新区在内的“三北”共成交商品房51620套，而重庆主城区商品房总成交量为130142套。也就是说，三北区的成交量几乎占据了半壁江山。其中，渝北区上半年更以20590套夺得区域成交冠军，总成交量达到了区域平均成交量的1.9倍，接近总体成交量的16%。

复合型楼盘业绩飘红

从2013半年报的10大区域冠军楼盘榜上可以看到，融汇半岛、龙湖紫云台、香港置地约克郡、中交丽景、华润二十四城、鲁能星城分别问鼎各区域冠军。

价格是影响客户下叉的最直接因素？但事实上，对比可以发现，一些区域销冠的售价甚至还高于所在区域竞品楼盘。

以中交丽景为例，其单价高于竞品500元/平方米左右，而华润二十四城，目前大户型已经卖到了12500元/平方米，小户型均价为16000—17000元/平方米，均价高于区域竞品楼盘。

“总体来看，2013上半年区域冠军楼盘有三大共同点。”铭腾房地产机构总经理吴小飞概括说，首先它们都是复合型楼盘；其次，几乎都是多物业同时销售；再有，它们都可以凭借自身的规模优势，形成区域小型辐射商圈。

据悉，金科廊桥天都之所以能问鼎沙区销冠，就源于其在商业和住宅领域所取得的双丰收。而约克郡通过香港置地品牌的市场认可，以及营销手法上的圈层营销、精准营销而问鼎区域销冠。

区域 项目名称 成交金额（亿元）

北部新区 香港置地约克郡 13.29

南岸区 国际社区 13.20

渝中区 龙湖时代天街 12.65

九龙坡区 华润二十四城 12.21沙坪坝区 金科廊桥水乡 11.2

4江北区 龙湖源著 10.97

巴南区 融汇半岛 9.26

渝北区 鲁能星城 6.98

大渡口区 中交丽景 6.3

5北碚区 龙湖紫云台 5.71

十大区域楼盘销售冠军榜（2013年1月1日—6月30日）

（以上均为2013.1.1—2013.6.30重庆主城备案数据）

数据提供：铭腾汇景市场信息咨询公司

联合发布

下半年热门区域展望

A

照母山

C

华岩

“照母山作为主城核心位置的典型区域，当属2013年重庆最热门区域之一。”华宇营销总监凌鸿直言。

根据铭腾报告显示，照母山作为高端住区代表，其中，别墅产品占了总体量的10%，洋房产品的供应量则占到了23%。而放眼重庆主城来看，别墅和洋房产品供应量分别只占总体量的5%和10%。

随着2013上半年东原和恒大纷纷在照母山“圈地”，未来3年照母山将迎来爆发期。铭腾统计数据显示，截至目前，照母山区域未开发量有826万平方米，存销比为12.7年。

2013年华岩片区利好消息不断：政府和各界投资者将投入超过318亿元打造华岩新城，华

岩新城将蜕变为“三北”之后的集高新技术产业、商贸物流、生态旅游、休闲度假、居住生活等综合功能于一体的“第二住区”；重庆西站明年正式开建。

此外，金科、恒大、奥园、华宇、美每家、和泓等项目向前推进，区域正在不断聚集人气。以奥园国际城为例，继西班牙风情街轻轨临街商铺之后，其套内约97—126平方米西班牙风情洋房也即将启幕，产品更是首创了双地下室设计。

B

二郎

D

沙坪坝西永

二郎早在几年前便被重庆政府纳入了重点发展区域，二郎立交的建成并投入使其交通已经告别了之前闭塞的状态。现在的重庆西城二郎片区，已经发展成了重庆中心的第二住区。

“下半年二郎片区值得期待。”重庆晟城地产市场部经理李飞表示，随着晋愉、康田、渝高的商业面市，二郎片区配套将进一步成熟。

宫和4.1亿元西永拿地、国盛地产2.7亿元沙坪坝西永拿地、龙湖西永拿地354亩„„沙坪坝西永升温正当时。

根据今年2月，市政府发布加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见称，到2017年，全市50个城市核心商圈基本建成。主城区礼嘉、西永等5大新建商圈的定位悉数出炉，并开工建设。西永新商圈时代正跑步到来。

第三篇：关于重庆房地产市场调研报告

开盘仅8个月 1.6万的江景房打四折卖

来源：橙网-重庆时报

2012年05月05日06:51 我来说两句(0)

估价11亿的中驰领寓，4.2亿整体转让 不为别的,只为能快速把钱盘回来

2011年9月11日，解放碑白象街，中驰领寓开盘，解放碑CBD核心，近邻轻轨这些优越的地理配套位置，吸引了不少购买者前来咨询。8个月后，2012年5月3日，一则公告挂在重庆联合产权交易所的官

方网站上，“解放碑CBD核心区域中驰领寓预售房整体转让”。

整体价值11亿的楼盘，4.2亿就转让，只求能快速回收资金。这是调控两年来，重庆地产首现整栋“打折”甩卖。业内人士认为，对于资金密集型的房地产行业来说打击不小，重庆中小房企的压力已然有所显现，“快跑”正成为未来重庆地产的主流。

这本是个收获的季节

渝中解放碑人民公园旁（白象宾馆对面），曾是重庆最繁华的地区。尽管周边环境有些破旧，但大街

上熙熙攘攘的人群依旧透露出昔日的繁华，中驰领寓，就坐落于此。

这是一个由江景小户型构成的40层高端公寓，总建筑面积45000平米，套内面积在43~102平方米，算下来，套内均价约16000元/平方米。

2011年11月，中驰领寓开盘，并销售出一部分房产，根据建设进度，今年11月楼盘将完工，明年3

月30日，该楼盘的业主们就能住进新房。

套内均价1.6万元/平方米、寸土寸金的解放碑核心地段，对于中驰领寓来说，今年本该是一个收获的季节。但就是在这一关键的时间点上，开发商重庆市中驰置业有限公司（以下简称“中驰置业”）却忽然将

其整体打包出让。

来自联合产权交易所的消息，该楼盘为预售房整体转让，挂牌价4.2亿，挂牌期限为一个月。此外，有一项特别要求，买家必须5天内一次性付清。

当记者以咨询者的身份咨询时，联合产权交易所负责这一项目的人士表示，“按照中驰房屋销售价格，这个楼盘整体的估值在10亿~11亿之间。”照此计算，中驰领寓相当于打四折出售。

3%的销售率为转让埋伏笔？

“地段、地段还是地段。”出自华人首富李嘉诚的这句论断，早已成为国内房地产投资开发乃至普通百

姓安家置业的“金科玉律”。无论从哪方面看，中驰领寓都符合这一标准。

这里紧邻人民公园；距离临江门轻轨站仅10分钟的路程；周边是重庆市政府着力打造的高端商业风情

街，从精品专卖到知名百货、从品牌餐馆到星级酒店、从便捷交通到子女教育一应俱全。

去年9月11日开盘至今，近8个月来，中驰领寓总户数419户，销售13套，销售率仅为3%。核心地段，并不离谱的价格，与楼盘本身素质并不相称的销售情况。“中驰置业”似乎并没有将心思放在楼盘的营

销上，这为5月3日的“整体打折出让”一事埋下伏笔。

“中驰置业”为何选择将楼盘“团体打包”而不是“零售”？就此，记者多方联系开发商未果。“开发商另外有一个更大的项目将要开发，亟需尽快回笼资金，这个项目位置很好，容易转让，资金也能迅速回收。”

重庆联合产权交易所工作人员一语道破天机。

“既然已经开盘销售，为什么不通过销售的方式回收资金？这样能少受损失。”该人士表示，通过销售

毕竟慢，周期也很长，没有整体转让来得快。

重庆楼市还有多少“小鸡”会快跑

开发商的世界，很精彩，也很残酷。

在地产业界，“中驰置业”颇有资历，早在2004年便成立，但蹊跷的是，8年来，公开资料查询得知，其名下开发的楼盘仅有两个，均位于解放碑附近，总建筑面积也只有24.5万方。

重庆大学房地产系副主任黄正军认为，“中驰置业”整体转让背后，是中小开发商的“小鸡快跑”策略。从去年下半年开始贷款就越来越难，小开发商基本贷不到款，项目贷款成数也有所降低，有的贷款利率要

比基准利率上浮20%以上。

目前，该开发商的项目通过和某金融公司合作的房地产信托维持资金运转。

黄正军认为，2009年以后，凡“冲动消费”的开发商，资金链都很紧张。手头没钱，怎么办？两种对策占主流：一是全线收缩，苦等；二是加速卖楼，希望快速销售回笼资金。但诸如像中驰领寓这般整体转让的楼盘，在重庆还是第一起。

第四篇：重庆市场

重庆灯饰市场

江北区五里店建新东路286号 东方灯饰广场 604公交到 江北区大石坝石门大桥北桥头东海岸广场 齐祥灯饰批发市场 好灯多精品灯饰城 沙坪坝区小龙坎 重庆灯巢灯饰批发市场 江北区北滨路居然之家旁 重庆城外城灯饰批发城 渝中区菜园坝

南坪建玛特灯饰广场 南坪西路149 108 115 121 125 168 301 302 红旗河沟建玛特灯饰广场 江北红旗河沟 临江装饰城 马家岩 盛世金源精品灯饰城 江北 家家喜装饰广场 渝中区

重庆市现有七个灯具市场――南坪建玛特、红旗河沟建玛特、东方灯饰广场、齐祥灯饰批发市场、好灯多精品灯饰城、临江装饰城、升伟精品建材城。有人说，面临拆迁、新市场不断涌出等问题，重庆灯具市场已经开始洗牌。南坪建玛特灯饰广场

建玛特灯饰广场位于重庆南岸区南坪步行街口，业内众多专家考察全国市场后评述道，南坪建玛特灯饰广场不仅是重庆的奇迹，也是全国的奇迹。南坪建玛特灯饰广场被称为全国的奇迹，原因主要有二：一是全国灯具市场中人气指数最高的零售市场;二是唯一一个把生意做上四楼并且四楼生意都非常好的市场。正因为南坪建玛特灯饰广场生意非常红火，有关其面临拆迁的传言更加牵动业内外人的心。由于南坪建玛特灯饰广场居于步行街口，十年来，此地段价值不断升值，灯具所创造的价值已经达不到此黄金地段应有的价值。南坪建玛特灯饰广场的物业属于重庆正扬集团，2008年9月即到期，建玛特与正扬集团能否续签?正扬集团如果收回物业，是继续经营灯饰广场还是拆迁?这都是一个未知数。颇值得人玩味的是，南坪建玛特灯饰广场旁边的邮政大楼不久前已经拆迁，正在开发。

建玛特红旗河沟灯饰广场

建玛特红旗河沟灯饰广场位于重庆市红旗河沟，于2004年底开业，经营面积达1.5万多平方米，是建玛特全力打造的又一精品灯饰广场。开业三年多来，已经成功地成为重庆市第二大品牌灯饰卖场，生意非常红火。

2008年4月底，经过重庆市建委、重庆市建筑装饰协会和装饰建材行业的专家和知名人士一致推荐、评审，建玛特红旗河沟灯饰广场以经营规模大、服务措施全、灯饰商品齐，获得了“重庆市灯饰采购基地”称号，为红旗河沟建玛特灯饰广场在灯饰行业中再次添上浓墨重彩的一笔。目前，建玛特红旗河沟灯饰广场涵盖众多知名品牌，如电工电料类的鸽牌、泰山电线、金德、得亿、顾地管材;电源开关板类的西蒙、tcl、博顿、天基、朗能;照明光源类的飞利浦、三雄极光、欧司朗;工程灯具类的雷士、嘉美以及享誉全国灯饰界的瑞丰、欧风、珍琪、阳光、采光、祥光、东方等灯饰名家。

东方灯饰广场

东方灯饰广场位于重庆市江北区五里店，开业于2001年8月，灯饰区经营面积20000平方米，商户80户左右。东方灯饰广场地理位置优越，公交路线发达，市场门口到市区各主要枢纽都十分方便。难得的是，其市场外观十分壮观，在全国所有灯具市场中数一数二。

齐祥灯饰批发市场

齐祥灯饰批发市场位于重庆市江北区大石坝，是重庆市唯一的一个灯具批发市场，重庆市百分之四十左右的灯具都来自这里。齐祥灯饰批发市场经营面积20000平方米，有商户150户左右。齐祥灯饰批发市场的产品以中低档为主，店面灯具陈列杂乱，是典型的批发市场。好灯多精品灯饰城 好灯多精品灯饰城

位于重庆市沙坪坝区小龙坎，2006年12月开业，经营面积18000平方米，现有商户50家左右。好灯多精品灯饰城灯饰区有三层楼，分别为一楼、负一楼和负二楼，以负一楼的生意最好。好灯多精品灯饰城配套设施完善，购物环境好，就其营销理念和经营理念来说也应该是目前灯具市场中最先进的。好灯多精品灯饰城进入灯饰行业，开创了多个第一。首先，好灯多精品灯饰城是第一个进行统一收银的灯具市场。其次，它是第一个对小区深挖，推行“子母卡”的市场。所谓“子母卡”，即给小区物业经理发放母卡，小区业主发放子卡，只要小区内的业主用子卡来消费，小区物业经理手中持有的母卡将能够显示其金额并从中获取提成，这使得小区物业经理真正地为市场作推广、带来客户。再次，好灯多精品灯饰城是第一个把银行套进来的市场。市场内的统一收银系统由银行免费提供，而统一收银的现金产生的利息，市场可以从中拿到提成。尽管有良好的理念作支持，好灯多精品灯饰城却不得不面对交通不便、无停车位等现实，因而生意清淡、商户更换频繁。

第五篇：昆明房地产市场报告2016

昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告

一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行

【全国经济环境】经济运行总体平稳，PPI同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。

【全国经济环境】M2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。

【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。

【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。

【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。

【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。

1.2 【经济小结】

全国GDP增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。

1.3 政策环境

【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。

【2016年1-6月全国重要政策节点】

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。

解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。

政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。

【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。

解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。

2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一览表】

【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规

2016年1月1日起施行《云南省商品房销售明码标价实施细则》 锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。

2016年2月1日推行《商品房买卖合同示范文本》

锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。

2016年1月1日起施行《昆明市电梯安全管理办法(修订)》

锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。

2016年2月1日实行《昆明市物业管理办法》

锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利

益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。

【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准

摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。

锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。

此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。

【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施

亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。

锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存的目的；通过多达9

项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。

【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。

摘要：《昆明市供给侧结构性改革实施方案》明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。

锐评：《方案》提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。

【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减少25%。摘要：昆明市通过了《昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿)》,方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对2016~2018年商品房销售面积年均值提出要求。

1.4 锐评：

1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。

2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。

3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。

4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。

1.5 【全国政策小结】

1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；

2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；

3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；

4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与

购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。

1.6 【昆明政策小结】

1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；

2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；

4、政府出台一系列政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万㎡以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。

二、市场·奋勇前行

【昆明-供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。

市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。

商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位

商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积

【昆明-存量】商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。

供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。

截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。

昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。

【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。

除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。

【主城区-供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。

注：

1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与

空港区域

【主城区-存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。

2016上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。

【主城区-月度供销】月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。

剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。

【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。

【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。

【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房企排名】2016年TOP20房企销售增加，市场份额进一步提高。

注：销售金额包含住、商、办与车位

2.1 锐理数据解析（商品房）1.昆明整体市场稳中有升，价格下行

2.上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪

3.依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长

5.定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。

6.上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代

总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判

1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑

2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行 根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势

3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展

4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额。

三、土地供求失调

【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。

上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。

【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。

【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。

上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%； 供应用地性质以纯住宅与商业为主，约占总供应面积的90%。

上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。

【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。

【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。

【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。

【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。

【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区持续有地块供应。

上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；

东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。

上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；

本成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。

【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。

【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。

【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面价为3771元/㎡。

3.1 【成交总价排行】

3.2 【锐理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9%。

2.土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。

3.土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。

5.成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。

3.3 【未来预判】

1.整体态势：供求不匹配的矛盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。

2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。

3.供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。

4.热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。

3.4 【总评】

1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；

2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；

3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；

4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；

5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。