房地产联合代理管理制度

第一篇：房地产联合代理管理制度

联合代理管理制度

【制度目的】通过规范对代理公司的管理，确保代理公司能够贯彻落实甲方的各项要求，并在销售接待过程中遵循甲方的规章制度、维护甲方的品牌形象。

【适用范围】代理公司项目销售组全体成员

第一部分 职业规范

一、职业形象

1、着装：在销售现场工作时间内，应穿着整洁的统一制服，并佩戴工牌；

2、服饰配件：男士――黑色正装皮鞋，配深色袜子；女士――黑色皮鞋，夏天裙装时配长丝袜，夏天裤装时配浅肤色短袜，冬天配深色袜子；

3、发式：男士——短发（标准：最少露出一半额头），不得蓄发、染发或光头；女士——短发或束发为宜，不得染过于前卫的颜色或光头；

4、首饰及化妆：不得佩戴式样、材料夸张或不宜在办公场合佩戴的饰品（如：鼻环、唇环等）；女士要求上班期间必须化淡妆；

5、个人卫生：男士需每日剃须，不得留长指甲，保持指甲干净；女士不得留长指甲或涂指甲油。食用有异味刺激性的食品后，应尽快清除口腔异味。

二、职业操守

1、以热情、专业、诚实、负责的工作态度完成本职工作；

2、在职期间，不得组织或参与任何竞争企业的组建及运作（签约前的代理项目除外）；

3、无论在职或离职，不得以任何方式披露、使用公司及个案的商业秘密，包括但不限于客户名单、客户个人信息、客户买卖合同等相关文件或复印件、公司在行业运作中的专业技能及信息等；

4、在对购房客户进行销售服务及相关工作过程中，对于购房客户提出的有关产品规划及认购签约流程等事宜，进行实事求是的介绍，不做虚假不实的回答，不乱承诺；

5、对于自己不了解的问题，不得主观臆断，须请示上级或甲方销售负责人方可答复客

流程1）站位——服务标准：

1、站位迎宾位置为销售大厅大门入口处；

2、站姿端正，合手放于身前，微笑平视前方；

3、置业顾问应按各代理公司规定顺序轮流站位，并始终保持2名置业顾问站位（各代理公司/组1名），进行客户接待准备工作；

4、站位时不得聊天，不得玩手机或用手机通话超过1分钟（如遇客户电话须长时间交谈，立即示意下一位站位同事到位，自己到站位岗以外位置通话），违者罚款50元/次；

5、注意站位人员的衔接，不得出现空位现象，如出现空位则处罚相关代理公司50元/次。流程2）迎宾——服务标准：

1、站位置业顾问应随时关注是否有客户走近，如有客户走近，微笑相迎，立即主动上前；

2、平手指引客户进入销售大厅，标准用语：“您好，欢迎光临万豪·水晶湾”；

3、B位置业顾问应先询问客户情况，看是否为其他同事邀约或者是其他代理公司客户资源，并根据实际情况安排相应置业顾问接待或者告知相应销售经理，如客户为首次上访客户且之前与另一代理公司或置业顾问无任何联系，才能由A位置业顾问接待；

4、轮到接待的置业顾问应主动、迅速、积极地接待到访客户，不得拖拉推诿，违者罚款200元/次；

5、客户进门，严禁站位置业顾问抢客挑客，严格按照接待顺序上前接待；违者罚款100元/次；

6、严禁以貌取人，或以任何方式冷落客户；违者罚款200元/次；

7、当值的置业顾问，应在接待前在轮序签到本上替本公司前一位已接待的置业顾问如实填写轮序表（需注明接待时间、接待人），以便于确认接待客户的次序。违者罚轮岗空位一次。

流程3）沙盘区介绍——服务标准：

项目区位→沙盘→户型模型（根据项目不同情况，可增加介绍项）

1、区位、沙盘、户型模型介绍均须按照交接的销售资料进行，说辞范围不得超出销售资料范围；

2、介绍中严禁乱夸大，乱承诺，或与事实不符；

用打印纸：

 注明－－项目名称、房号、面积、标准单价及总价、优惠说明、成交单价及总价、按揭付该代理公司明细；

 告知－－该房源具体位置、按揭费用、办证费用等；

 每张交予客户的《置业计划表》必须署上该名置业顾问的名字，以便后期查证  凡来访者必须发放宣传资料，宣传资料、计价表等装袋，双手递到客户手中；

3、交谈中，保持中等语速，语气亲切；

4、严禁与客户争吵、厮打或使用侮辱性语言。

流程8）送客户离开——服务标准：

1、客户表示要起身离开时，再次将放置一旁的销售资料双手递到客户手中；

2、送客户至销售大厅大门外，目送客户离开了方可返回售房部；

3、客户离开后，10分钟之内必须发送本项目统一短信答谢：XXX 先生/女士，您好，我是万豪水晶湾置业顾问 XXX，感谢您的光临！如果您有任何关于本项目的问题请与我联系，或再次亲临销售中心咨询，为您服务是我的荣幸，祝您愉快。

（二）来访接待管理细则

1、首访客户按照两家代理公司的接待顺序（A-B-A-B）轮流接待（首访客户是指之前没有来过项目现场、没有与任何代理公司和置业顾问有接触、非代理公司渠道客户、非外展点客户），甲方负责监管代理公司的接待顺序，各公司内部的接待顺序由其销售经理自行安排；

2、客户进门时，B位置业顾问第一时间确定客户是否首访，如是老客户，应主动询问第一接待人，如在，则由第一接待人接待；如第一接待人不在，则由该方同事协助接待；如当日成交，业绩分配由该方代理公司内部协调；如当日没成交，且接待情况特殊，则业绩分配由该方代理公司内部协调，其他则属义务接待； 备注：

 开盘或周末等集中接待期间，新客户有效接待判断原则：接触置业顾问即视为有效接待；

平销期，新客户有效接待判断原则：门口辨客后即视为有效接待，若辨客接待后发现实际为另一方老客户，客户当即归还，轮接顺序不做更改；

3、只要问及项目情况的都视为客户，（如在辨客时即表明是同行踩盘、媒体或者非购房

量增加等，责任及后续工作跟进由各代理公司项目销售组承担；

（3）各代理公司无权预留任何房源，所有预留房源均由开发商销售负责人以书面或电子邮件形式知会。各代理公司不得以任何理由对已推出房源不进行推荐。

2、销控：

（1）各代理公司每天安排1名销售助理作为联合销控，销控本不得离开大前台（便于监督，如发现或举报一方有私自销控等相关违规行为，则罚该代理公司5000 元/次）；

（2）双方以客户本人到达财务处交款为标准，客户落定前一定要与销控人员（各自公司销售助理）即时核对销控，取得《房源确认单》由开发商客服签字后明确该房号可售；

（3）客户缴该款后第一时间持客户缴款收据或刷卡凭证手填公共销控，并口头报双方销售助理，各代理公司销售助理分别告知现场置业顾问该房屋已进入认购状态。

3、定金缴纳：

定金必须要交予甲方公司财务，代理公司置业顾问不得通过任何方式私自收取定金；否则一切责任由置业顾问承担，销售经理最终确定销控房源以收到定金收据为准。

4、办理按揭贷：

置业顾问应在客户选择按揭付款方式后，明确告知并协助客户办理按揭贷款手续，并递交全部按揭资料。

5、缴纳首付：

置业顾问应该提前约请客户交首付，如客户因特殊情况要求延期，请其书写延期交款申请。

6、签订《商品房买卖合同》及补充协议：

置业顾问须陪同客户完成买卖合同的签署，缴纳应付房款，开具房款收据。

7、程序遵守：

要求置业顾问严格按照认购程序为客户办理认购手续，如因接待及认购流程操作不完整或不规范，而造成的一切损失（如卖重房号等），皆由当事人承担，并视其情节严重程度，相应予以罚款、赔偿、警告、甚至开除等处理。

8、额外优惠要求：

客户如要求额外折扣或提前选房置业顾问必须委婉明确回绝（如开发公司有与此条款相抵触的相关逼定政策，经统一培训后实行），乙方置业顾问不得直接打电话给开发商相关负责人或怂恿客户向开发商相关负责人申请折扣或提前选房。违者给予停岗处理，并且乙方须向甲方支付违约金500元/次；

9、未完接待排轮请求：

置业顾问接待完送客户离开销售现场后方可参与新的轮序，确因客户原因（如想在售楼处休息或等人等），在不引起客户投诉的情况下可重新轮序接待下一批客户。

10、客户拒绝置业顾问接待：

由销售经理指定人员接待并调查客户拒绝原因，视情况是否追究当事人责任。客户的归属权属于新置业顾问。

上述要求及规定如有违反一经发现，甲方将视情况的严重性追究当事人的责任，并停发该代理公司当月佣金。

（四）接待细则补充及客户权属说明

1、接待顺序：

A位的接待顺序按两家代理公司每周互换的方式轮序。上班时间任何时候，都应有双方公司共两名置业顾问同时排位，双方公司各自安排自己团队的补位工作，如一方无足够人员接待时，按轮位顺序进行补充。任何由于排位影响售楼部的正常销售秩序的行为，经甲方销售负责人指出并经确认，视情况给予一方或两方各300元/次的处罚。

2、询问与接待：

（1）、询问客户来访次数：客户进入售楼部，B位置业顾问必须第一时间礼貌地询问客户是否第一次来访。所有接待及确认需在销售中心门岗处（或者指定位置）确认，不允许于其他地方私接客户。

（2）、客户到访，由A位置业顾问负责销售接待工作，B位置业顾问在指定地点（客户进门处）第一时间询问客人是否第一次到访，客户确定为首次到访，又未指定置业顾问，则视为新客户由A正常接待。A位接待B位补位，以此类推。询问只能进行三句问话：

① 请问您是第一次到我们楼盘来吗？

② 之前有没有来电或在外展场了解过我们项目吗？ ③ 有收到我们短信或有熟悉的置业顾问吗？

（3）如在标准问话后，客户不能明确指出找XX接待，则由A位接待。如遇老客户回访，应向客户表明现场销售是一对一接待的，立即询问客户以前是哪位置业顾问接待的，如客户记不清置业顾问姓名，则B位置业顾问礼貌问询客户名字和电话，交由销售助理查询销售管理系统，（查询期间A应该有礼貌地与客户进行关于楼盘情况的互动和谈话，避免客户产生等待的不快）待查询到原置业顾问后，由原置业顾问接待；如系统没有，则由站A位的置业顾问继续接待。（4）、如置业顾问问岗超过以上问题，罚款50元/次。

3、客户接待中发现权属异议：

（1）在A置业顾问接待到访新客户后如该客户并未坐下在洽谈桌进行洽谈或未离开销售中心进行参观时，如有置业顾问认出该客户是其所属公司的同事接待过，需知会双方公司销售经理，任何一方的置业顾问或销售经理不得以任何形式私自上前与客户相认中断接待来确认客户权属，违反者罚该代理公司500元/次；（2）待客户离开后，经过每天报备至开发商的报备记录及客户跟踪卡确认，凡超过7天未跟进追踪的老客户，客户再次来现场如未直接点名原置业顾问的情况下作新客户处理，以客户跟踪卡上的追踪记录为准(外展场无销售软件的情况以客户追访记录为准，具体操作模式见第4条)。对于来访追踪记录由开发商客服人员不定期抽查。若有违规，取消该置业顾问对此客户的跟踪权利，该客户视为新客户。如在 7日内有跟进追踪的老客户，该客户则归属原置业顾问，由原置业顾问进行跟进。

4、来访登记：

现场销售人员在接待客户后，必须在接待客户期间带客到前台将客户来访情况录入《客户来访登记表》；开发商客服人员、营销人员及策划人员处均每日备份一份《客户来访登记表》电子档，作为现场辨客归属的辅助参考。

 如A置业顾问的客户在有效跟进期内的情况下，B公司置业顾问第一次跟进当天成交该客户，业绩各占50%；

 如A置业顾问的客户过了有效跟进期的情况下，B成交该客户，业绩归B置业顾问；

 如A置业顾问过了有效跟进期，B接待且可自行跟进客户，有效跟进期由B跟进的当天日期计算有效期；如A顾问没过有效跟进期，则B归还客户给A。如客户同一天由多个置业顾问接待，则以前台登记录入的首接为准。

 如A置业顾问成交超过48小时，B发现是自己旧客户，不论有没过七天保护期，客户归属为A。

5、询客规定：

在排位的双方置业顾问担负着监督问位方人员的责任，如在客户入场时，发觉对方违反，需第一时间向本公司现场销售经理提出。抗议方在客户入场时发觉对方违反询客规定而又未及时提出抗议的，事后因此产生争议的，抗议不再成立。

6、发生业务交叉后，如果双方协商不成，上升到甲方销售负责人处，由甲方作裁决；如双方均对裁决不服，则双方都不算业绩，该套房屋销售佣金予以扣除；

7、登记人与最终购买人是直系亲属（父母、未成年子女、夫妻）的，视为同一批客户，以第一登记为准；

8、已购买客户带新客户或已归属客户带新客户到销售现场的情况：指定某位置业顾问接待时，应由所指定置业顾问接待，指定置业顾问不在时，由该方销售经理安排人员接待。如指定置业顾问在现场又刚好轮到接待，此种情况算接待指标。如指定置业顾问在现场而未轮到接待，可优先接待并不算接待指标，仍可参与之后的排序。已购房客户来访，原置业顾问不在现场，如客户有疑问，则由所属代理公司销售经理安排置业顾问接待；

9、老客户来访的情况：在正常销售期，原置业顾问在可接待状态下，由原置业顾问接待，不算接待指标；接待完老客户后，仍可参加排序，如被跳过则不补；

10、接听电话的置业顾问须在来电客户登记本上做好记录，可由该置业顾问进行客户跟进，原则上电话登记的客户不做归属判定。在电话中可自我推荐姓名，若客户到售楼现场看楼指定接听电话的置业顾问接待，该置业顾问有优先接待权且不算A位，如该置业顾问不在，则安排该指定顾问公司的其他顾问，按接待次序接待。电话客户的业绩归属以首接待和成交来计；

11、老客户带新客户，除新、老客户指认外，不论任何情况（如：新客户先到，后老客户才到场，并指明由原置业顾问接待；）都视为新客户接待；

12、专人带来或指定接待的渠道客户，均作为该公司客户，不算作AB位轮位；

13、当客户进入销售大厅，置业顾问不得以任何理由拒绝接待客户，一经发现，取消当天接待客户的资格，情节严重者调离该项目并扣除该名置业顾问所属公司当月销售佣金；

14、在有置业顾问等待接待的情况下，同时带几批新客户的，取消当天接待客户资格，警告一次，如成交为公佣（特殊情况现场经理同意例外）；

15、弄虚作假、涂改客户登记本的，罚该代理公司500元/次，并将该名置业顾问调离项目；

16、单位团购客户出现拆分的情况后，若该客人想再购买房屋，按成交方既得原则，首接待该客户置业顾问不做拆分，再带新客户的情况，参照老带新制度执行。客户归属认定：

1、原则上，所有客户的归属认定均以签订认购书为准，即客户与乙方签订认购书的，则属于乙方成功销售的客户（佣金支付及成交业绩以交付首期及签署合同为准），但具有下列情形之一的除外：

（1）在售楼部开放之日前甲方进行针对关系人士的内部认购客户，均与乙方无关（双方另行约定除外）。内部认购将在售楼部开放前截止，具体日期以甲方通知的实际日期为准；

（2）在取得预售证之后将开展公开认筹活动及团购活动：

A、公开发售之日前：属于乙方采取企事单位团购拓展的客户，在拓展活动结束之日起30天内，亲临甲方销售中心领取筹号并提供甲方指定银行验资证明及客户属于乙方拓展的企事业单位相关证明的，若该客户在高层洋房公开发售之日成功认购的，则均属于乙方成功销售的客户；

B、公开发售之日后：属于乙方采取企事单位团购拓展的客户，在拓展活动结束之日起30天内签定认购书，则均属于乙方成功销售的客户；若客户在拓展活动结束之日起30天后签订认购书的，则属于与客户签订认购书一方的客户； C、上述两种情况下，乙方必须拓展活动展开前向甲方提交拓展的具体企事业单位名单以及拓展计划，并在拓展活动结束后2日内向甲方提交拓展活动总结（含拓展活动现场照片）。

2、第三方来源客户：

属于甲方或第三方采取拓客活动(含二三级市场联动及电商渠道)或外展点招揽的客户，到销售现场分配于乙方跟进的，则上述客户所购商品房业绩不计入乙方任务量，也不计入佣金结算销售总额，甲方或第三方按该类成交销售额的0.3%支付佣金给乙方跟进的相关销售。

3、拓客重叠归属：

属于乙方或第三方采取拓客活动或外展点招揽的客户，若客户在首次登记30天内并由乙方签订认购书的，则上述客户所购商品房的业绩计入乙方；30天内若由另外一方带客成交，双方任务及佣金各50%；若客户在30天后签订认购书的，则所购商品房的业绩及佣金均计入签订认购一方；上述采取拓客活动或外展点招揽的客户，甲乙或第三方必须在次日中午十二点前录入《客户报备登记表》，方可界定为甲乙方或第三方的首接客户。

4、若购房者为甲方员工、甲方关系客户、甲方合作伙伴的，则不属于乙方成功销售的客户，上述特殊情况客户归属的界定，均以甲方项目营销负责人及项目总经理最终签字确认为准。

5、在乙方代理销售的房屋交付之前，若出现购房者置换单位情况的，则此部分单位在发生上述行为的当月予以计算，并在当月销售总金额中扣除原销售单位实现的金额，且按照置换后的单位合同价格对佣金进行多退少补。

6、在双方结清款项前，若非因甲方原因导致购房者与甲方解除购房买卖关系的，则在上述行为发生的当月销售指标中予以扣除原销售房源实现的指标，并在当月须发放的佣金或其他尚未结算的款项中扣除该部分房源已结算的佣金。

第三部分 销售现场管理

一、轮值经理制度

轮值经理由各代理公司销售经理轮流担任，轮值周期为一周，当周值班经理须对销售现场的纪律、销售道具和销售文件进行检查，并将问题记录下来，跟进整改情况，同时负责巡视销售大厅区域，查看各项设备是否正常可用（电话、电脑、灯等等），清洁情况是否良好（包括卫生间），如发现影响到销售接待上的硬件或软件问题应立即与甲方销售负责人联系、协调解决。当周的大A位由该销售经理所属代理公司担当，每周相应轮换。

二、前台管理

1、坐在前台候客的置业顾问，要求坐姿端正，不得埋头；

2、不得在前台聊天打闹，有客户在场时不得谈论客户或谈论内部工作事宜；

3、不得在前台进食、吸烟、化妆、伏案睡觉；

4、保持前台桌面整洁，资料文件摆放整齐，前台不得放置任何与项目无关的资料或水杯；

5、下班前应将桌面收拾干净，椅子整齐摆放好；

6、不得在前台阅读任何与销售无关的报刊杂志、书籍及网络；

7、不得以任何理由在前台玩手机；

8、不得在前台两人或者多人共坐一张凳子；

9、各销售团队前台接听电话各轮值一周。

三、销售大厅管理

1、销售大厅内不得高声喧哗、打闹、进食、吸烟、化妆、伏案睡觉；

2、销售大厅内不得阅读任何与销售无关的报刊杂志、书籍及网络；

3、在客户离开后，及时将桌椅归位，摆放整齐。

四、办公区域管理

1、不得让客户进入办公区域；

2、注意保管好办公区域的工作文件、客户资料；

3、办公区域同样不得高声喧哗、打闹、伏案睡觉，不得阅读任何与销售无关的报刊杂志、书籍及网络，不得用电脑或其他播放器播放音乐；

4、下班前应将桌面收拾干净，椅子整齐摆放好。

五、销售道具管理

1、平面宣传品

1）日常所用的楼书、户型单张、签约须知等应整理成套、整齐划一地摆放于开发商销售负责人指定的展架内；

2）各代理公司指定专门人员负责对平面宣传品及活动礼品等进行《物品出、入仓登记表》的记录，该人员如发现宣传资料不足，应及时向代理公司销售经理汇报，由各代理公司销售经理联系甲方项目策划主管加以补充；

3）集中销售期或营销活动结束后，回收的宣传品由各代理公司负责宣传品的专人作记录，并放回指定仓库内。

2、模型、展板等立体宣传品

1）固定于销售现场的模型、展板等宣传品，未经甲方销售负责人同意禁止随意挪动； 2）如发现模型、展板等有损坏或与部分展示实际不符、与销售口径不符的情况，立即知会甲方销售负责人予以核实，联系修护或更改；

3）集中销售期或营销活动期间所用的宣传品在摆放到位后，未经甲方销售负责人的同意禁止随意挪动；

4）集中销售期或营销活动结束后，模型、展板等由各代理公司销售经理负责放回开发商销售负责人指定的仓库内，同时作好记录。

六、销售文件管理

1、置业顾问可查阅销控表，但不得带出柜台；

2、所有销售文件应认真阅读、妥善保管，不可随意摆放；

3、发现资料有不清楚或错误时，应及时知会代理公司销售经理，不能在客户面前直接指出错误；

4、认购书由销售助理管理，置业顾问领用认购书需经过销售助理同意；

5、客户资料务必保密，不得泄露客户信息（如：姓名、年龄、职业、联系方式、家庭状况、成交单位、成交价格、折扣等）。

七、销售文件交接

1、交接文件由开发商项目对接人签字，注明交接日期，发放时由代理公司销售经理签收；双方签字后，交接原件由代理公司存档，复印件由首创置业存档；

2交接文件未经开发商项目对接人同意不得私自复印；如遇销售资料更新，或项目结束，代理公司销售经理应统一归还上述资料，不得遗失。

项目中的各种表格、档案、文件等资料各代理公司均需安排1名销售助理负责保存归档。

备注：上述第三部份的二、三、四条，如乙方人员未按要求做到，每次处以罚款50-100元；如乙方未做到第五、六、七条，每次处以罚款500-1000元。

第四部分 考勤制度及人员管理

一、考勤制度

1、置业顾问应严格遵守各代理公司的考勤制度，各代理公司销售经理应于每月28号下班前将下月的置业顾问排班表提交给开发商营销部；

2、工作时间应坚守岗位，若因工作需要，需暂时离开，应经代理公司销售经理批准后，将工作交接清楚后，方可离开，且须保持手机畅通；

3、置业顾问应在开发商指定区域内用餐，个人用餐时间为50分钟，用餐完毕后应及时进行个人的餐后清洁工作；销售助理负责调配各人员的用餐时间，保证销售大厅留有充足的销售接待人员。

4、销售人员因接待客户延误用餐，同事帮助打包回办公室用餐的，相关餐具需在用餐完毕后及时送回食堂，如有违反罚款30元/次。

二、代理公司管理人员的工作时间要求

1、各代理公司项目总监：每个项目的项目总监每周在销售现场工作时间不少于4天，否则视为旷工；

2、各代理公司销售经理、销售助理：每周在销售现场工作时间不得少于5天，并确保周六和周日均在销售现场，否则视为旷工；

3、各代理公司驻场策划师每周在销售现场工作时间不得少于5天，并确保周六周日均在销售现场，否则视为旷工；需要外出拓展客户的，需提前申请，拓展完成后照片归档。

4、各代理公司策划经理每周在销售现场工作时间不得少于4天，并确保在有活动的周六周日均在销售现场，否则视为旷工。如有特殊情况确需请假，可提前3天报甲方相关负责人，经批准后方可休假。

三、工作联络

1、各代理公司项目销售组手机保证24小时畅通；

2、陪同客户到工地现场或暂时离开时应带上手机，时刻保持畅通；

3、工作联系函为各代理公司与开发商的书面沟通方式。

四、人员固定制度及人员调动

1、一经确定的项目代理小组所有成员，在项目销售开始后，不得随意单方面更换或在代理公司所代理的其他项目之间串岗。

2、人员调动：

1)若代理公司需要调动项目营销总监、销售经理、销售助理或策划经理、策划师，须提前 30天书面知会甲方项目负责人，在征得甲方项目负责人书面同意后，代理公司按1：2的比例提出备选的替换人员（即如需更换1名工作人员，则需提出2名备选的替换人员）；代理公司应安排备选的替换人员参加甲方考核。在备选的替换人员通过考核后，由开发公司营销部最终决定替换人员，代理公司安排拟调动人员与此替换人员完成工作交接。

2)若代理公司需要调动置业顾问或销售助理，须提前15天书面知会甲方项目负责人，在征得甲方项目负责人书面同意后，代理公司按1：2的比例提出备选的替换人员（即如需更换1名工作人员，则需提出2名备选的替换人员）。代理公司应安排备选的替换人员按照新进人员上岗制度通过代理公司培训、参加甲方考核。备选的替换人员通过考核后，由甲方项目负责人最终决定替换人员，代理公司安排拟调动人员与此替换人员完成工作交接。

3、置业顾问若出现客户投诉、怠慢本职工作等工作质量问题，甲方可以随时单方面以书面形式要求换人，代理公司须在3日内给出替换人选，经甲方考核后上岗。

五、人员离职制度

1、在置业顾问提出离职并经代理公司同意的当天，代理公司销售经理须将此事知会甲方销售负责人；

2、代理公司按1：2的比例提出备选的顶替人员（即如有1名置业顾问离职，则需提出2名备选的顶替人员），代理公司应安排备选的替换人员参加甲方考核，由开发商销售负责人考核决定替换人员，由代理公司安排替换人员与离职人员完成工作交接后，离职人员方可撤离案场；

3、离职人员须留下未来使用的电话联系号码，保持电话畅通，不得以交回集群号为由拒接案场或客户电话；

4、离职人员的客户由各代理公司销售经理负责分配给指定人员，该指定人员须对离职人员的客户积极维护，做好跟踪、售后服务；

5、各代理公司销售助理负责对离职人员的客户通知：

1)短信，通知所有意向客户； 2)电话，通知近期高意向客户； 3)书面快递，通知所有已成交客户。

第五部分 罚款制度

1、以上提到的罚款，在制度中不全部赘述，按以上提到的执行。

2、接电话，无论新客、旧客、业主或踩盘，无论留不留电话，都当接电话指标。接起一次电话就要在接电表打勾记录，违者罚该代理公司50元/次。

3、中午用餐时间为12:00-13:00，前台留守各2人，接待岗留守各1人，违反者按100元/人处罚，任何情况下接待岗空岗，两家公司各罚100元/次。

4、双方置业顾问不能在对方接待过程中擅自上前认客，不得在客户面前讨论客户归属问题，不得在未经双方确认客户归属的情况下上前抢客或与对方置业顾问正在接待的客户交谈，必须由双方销售经理对接确认且在有效跟进期内，确认规则详见细则，违反者所属代理公司处罚1000元/次。

5、双方公司策划不得参与现场客户接待或问岗，不得围观客户，不得在销售现场或当着客户面争吵，不得在客户面前讨论客户归属问题（客户归属问题的讨论由销售经理负责），违反者所属代理公司处罚1000元/次。

6、双方销售助理在非各自人手不足情况下，不得参与问岗及围观置业顾问问岗，不得围观客户，不得在销售现场或当着客户面前争吵，不得在客户面前讨论客户归属问题，不得在未经双方确认客户归属的情况下上前抢客或与对方置业顾问正在接待的客户交谈，违反者所属代理公司处罚1000元/次。

7、双方公司只允许各自派一名置业顾问问岗，其他人员不得参与围观客户或争吵，不得在销售现场或当着客户面前吵架，违反者所属代理公司处罚2000元/次。

8、双方公司严禁在销售大厅以外1000米以内地方拦截客户，违反者所属代理公司处罚5000元/次。

9、如因任何一方接待有问题或双方联合代理有问题，引发客户投诉或在销售回访、暗访反映问题，视情节严重情况，罚所属代理公司5000元/次/方。

10、如遇到未在本现场制度下所列的违规问题，由甲方界定，视情节的轻重给予处罚，最少有 100 元/次起，不设上限。罚款“既往都咎”（即“新情况”第一次发生，只要甲方认定这种情况要罚款，不得以之前不清楚或不知道等类似的理由推脱）。

11、销售将印台、计算机、户型单张、折页等销售工具和资料遗落接待台，按20元/份罚款，单张折页2元/张，如能辨识是属于哪个销售团队的罚相关销售团队，如不能辨识则现场所有团队平均承担。

12、销售案场如发现销售人员将价格表、销控等重要资料随意丢放，涉及泄密的，按500元/份罚款，如能辨识是属于哪个销售团队的罚相关销售团队，如不能辨识则现场所有团队平均承担。

13、销售团队对客户银行按揭资料提交不严谨，且为自动审核过滤的，处罚款100元/份。

14、开发商要求销售团队提交的相关文件、方案、报表等，须按时按约提交，否则处以每次100元罚款。

第六部分 其他

一、销售例会制度

1、日例会制（早会）。各代理公司销售经理负责召集日例会（早会）：

例会召开时间：每日9:00——9:15 例会出席人员：各销售团队全体人员 例会内容：

1)新闻咨询分享； 2)前日销售简要回顾； 3)今日销售目标分解； 4）置业顾问激励。

2、日例会制（晚会）：各代理公司销售经理负责召集日例会（晚会）：

例会召开时间：每日下班前

例会出席人员：各销售团队全体人员 例会内容：

1)当日销售业绩总结、客户分析及对策； 2)次日客户邀约情况及策略； 3)销售活动和销售口径确认； 4)当日客户归属确认及特殊情况汇总。

3、周例会制：

例会召开时间：每周一上午10:00 例会出席人员：开发商项目团队、代理公司项目总监、项目销售经理、项目策划经理、项目策划师 列会内容：

1)上周销售情况总结； 2)上周来访来电分析；

8 月度市场调查及分析：每月5 号前；

 月度项目与主要竞争项目的月度对比报告：每月5号前；

 片区典型项目报告：每年2月、4月、6月、8月、10月、12月的5日前；  季度市场调查及分析：每年1月、4月、7月、10月的5日前；  阶段性市场调查及分析：随时；

 项目所在区域主要竞争对手动态研究报告及区域市场报告（含各片区市场专题研究报告：每年1月、7月的5日前；

三、沟通原则

1、开发商项目销售总监为现场销售管理的第一负责人，营销部负责人为项目负责人，销售案场经理为现场管理负责人；

2、各代理公司如对现场销售管理有任何意见或建议，应直接向开发商项目案场经理反映，如开发商项目案场经理和代理公司之间对代理公司关于现场销售管理的意见或建议存在争议，经代理公司要求，可由开发商项目营销部负责人出面，向开发商相关领导逐级请示汇报，说明争议的内容和自己的处理建议等，以供决策。

四、最终判别权

1、以上所述及本细则未载明的事务的最终判别权归甲方所有；

2、如遇到未在现场制度下所列的违规问题,由甲方界定，视情节的轻重给予处罚，最少1000元/次起，不设上限；

3、本管理制度罚该代理公司所得作为项目集体活动之经费或作为奖励经费，如串通隐瞒违规行为者须共同处罚。

第二篇：房地产联合代理客户界定规则

项目客户认定管理制度

●成交原则

一、有好协商原则

出现撞单后，应事先进行友好协商，成交后按事先达成一致的意见分单，公司鼓励销售人员的友好合作精神。

二、公平竞争原则

1、在竞争中，甲方将对损害甲方利益、声誉者进行处罚（包括但不限于实际或暗示使用高折扣、返佣金给客户等统称竞争性返佣行为）。

2、在竞争中，公司将保护销售人员的辛勤工作，但仅限于阶段性对客户的约访、客户确认单、申请折扣、缴纳诚意金、签约谈判等环节进行保护。

三、第一接待原则（首确认制）

1、两家公司按照项目渠道工作安排，在无临时接待点时，采用首确认制（即首先拓展接触方获得该客户资源存档跟进资格）方式进行客户确认及界定。即以将客户资料报备予甲方的时间先后作为客户界定的依据。报备以客户情况记录表为核心依据。确认后客户有效期为3个月，若三个月仍未成交：

1>重新进入初始报备流程。

2>若由甲方出资，则按轮位接待报备。

4、置业顾问完成对客户的讲解并为客户办理VIP卡时，须核实客户是否曾办理过VIP卡：

1>若未办理过VIP卡，则要求客户详细填写登记表，并为之办理。2>若已经办理VIP卡，则不再办理。

3>若遗失VIP卡，客户要求补办时，则告知客户VIP卡信息已录入系统，届时可查询，无需补办。（注：与VIP卡类似的缴纳诚意金、资金证明等也被视作同一情况）。购买人与VIP卡所用实名一致，不得更名（除非是直系亲属）。

5、已被A公司确认并处于有效期的客户明确指定由B公司人员或销售顾问员接待或认购时：

1>若A公司可提供详细跟进记录且无工作过失行为，则客户界定及业绩佣金分配方式不因此改变。

2>若A公司无法提供详细跟进记录或有工作过失行为，则业绩及佣金归B公司。

6、若有归属暂未清晰的客户，无法立即界定的：

1>原则上以第一次外展场接待的置业顾问首接或按轮位先为接待，待

听取A、B陈述——评判团出具裁判结论 A评判团成员

甲方负责人、非当事人销售总监意见一致，为最终结论；不一致的甲方总监介入出具最终裁决意见。B公正性监督

由销售部随机选择两人，听取评判团裁决全过程。

●严控不正当竞争

1、对虚假业绩的处罚

无论公司何时发现销售人员有虚假业绩，视情节将给予罚款5000元以上或除名处理；无论何种情况发现总监为保组、销售人员为冲冠而造假业绩，一经查明相关人将立即免职或除名，并给予主要当事人10000元以上罚款；

2．销售人员黄牌与红牌规定: 黄牌为甲方内部警告。违反甲方规定，影响甲方利益，比较严重；销售周期内两次黄牌将转为红牌；每个黄牌扣除置业顾问300万业绩，公司同时扣减业绩。

红牌为开除处理。破坏甲方形象，严重影响甲方利益，以各种名义收取回扣，后果恶劣。红牌并没收所有未付的佣金。

3、销售人员换组规定：

③带客户、介绍客户签约性质偶尔出现在销售现场的，不包括在编外销售人员之内，但该公司销售经理或销售主管应事先需通知前台，在前台登记备案，同时带客户也应由销售经理或销售主管陪同，否则将按编外销售人员认定和处罚。

二、销售流程管理

●前台分配新来电来访客户

1、甲方职责

1>负责客户首问：派出一名专职人员，在置业顾问接待来访客户之前，对于客户归属进行确认。标准用语：请问您与哪位置业顾问联系过？前台应设置电脑一台，供随时利用信息系统确认客户。

2>于每次客户活动前确定客户归属原则和方式；

3>产生业务交叉，并不能依照原则解决的，如各方意见不能统一，客户的最终归属方由甲方进行统一协调。

2、正常接电、来访客户：

销售前台要明确客户来电来访目的，有无销售人员，只要客户称是购房或中介公司（非市调类）且未明确销售人员则一律视为准客户，由前台按当日值班表分配，分配后无论何种情况不再重新分配，即使该客户与其他置业顾问B曾有过联系，该客户仍归新分配置业顾问A所有，置业顾问

1、营销中心每个人都有义务和责任接听来电电话，来电铃声不能超过三声。

2、所有置业顾问接听电话时必须按照标准统一说辞。接听来电可报姓名，但电话客户登记不做客户归属依据，如电话客户到访现场，并在第一时间报出接听电话置业顾问的名字，可由该销售人员优先接待，且不计接待名额（前台轮值人员必须第一时间电话通知原接听电话置业顾问，并同时通知负责人做好备案工作，如有违反停盘一天），如该置业顾问不在现场或在接待客户，则由所属公司轮序业务员接待，不计接待名额。

3、不允许在接听顾客电话时与其它人搭话，严禁接听电话时对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、嬉笑等不礼貌的动作。

4、当客户所找的置业顾问不在现场时，应客气询问对方有事由，可否代为传话，或记录下来转告该同事或其所属公司。转叫同事接听电话时，不允许远距离大声喊叫，应近身轻语，放话筒时动作要轻缓。

●客户登记管理规范

1、来访客户的登记必须按照《客户来访登记表》要求填写，内容包括有效联系电话及全名、获知信息渠道等，内容详细真实以《客户来访登记表》内之客户第一次登记为准，销售人员有责任跟进已登记并属其跟进之客户，促成交易。

2、电话咨询客户或客户未亲自前来一律不准在《来访客户登记本》上

0

名额。

3、当值的置业顾问，应在接待前在轮序签到本上替前一位已接待的销售人员在轮序本上作一记号，以便于确认接待客户的次序。

4、午餐时间，置业顾问必须轮流用餐，用餐时间不能超过45分钟，前台应留守两名销售人员，由当值的置业顾问和即将接待的置业顾问在前台做准备，如离开则轮空。

5、置业顾问不得同时接待两组不同的新客户，如发现是两批新客户（备注：客户不包含来电转来访客户(能直接叫出置业顾问姓名的)或老带新客户，如果出现以上情况，由原置业顾问代理公司协调接待，此类客户不计入接待名额），置业顾问需主动告知轮排前台，并将其中一组客户转交给A位销售人员负责接待。若因与客户发生冲突，客户对该置业顾问不满意，客户提出更换置业顾问，由轮排置业顾问A位接待，接待之客户无帮忙或分单一说。

6、置业顾问不得以任何理由中断正在接待中的客户，而转接待其它客户，在原置业顾问已经在接待客户的情况下，其它任何置业顾问在未经该置业顾问同意的情况下不得上前接待客户，或与客户搭讪，但如果是置业顾问的老客户，被置业顾问认出除外，需要经过双方主管以上领导同意才可，违者按《案场管理处罚条例》处罚，并记过一次。

7、接待客户期间，任何置业顾问不得主动给其他同事的客户递名片，（除非得到该销售同事的同意）否则视为抢客；在销售同事进行接待客户

业顾问必须将此客户归还于原置业顾问，接待置业顾问必须即刻返回轮排前台补接新客户；原置业顾问未当场认出，以成交期限进行客户界定及归属问题（一次到访即成交除外）。

①客户一但判定，非判定之置业顾问需自动放弃对此客户的跟进权利，若由于该置业顾问个人行为导致此客户未购买，严肃处理。

②若出现客户对原接待置业顾问不认可情况，则由原销售代理公司领导进行统一安排。

12、对于推广期的产品，已调离、辞退、劝退的销售同事，需在离开本项目组前做好交接：

①若出现客户对原接待销售人员不认可情况，则由原销售代理公司领导进行统一安排。

②推广期的方式为认筹的:已离开的置业顾问有已认筹客户，则此类客户由其本人做好与销售经理的交接工作，并统一由销售经理分配至原代理公司其它置业顾问进行跟进，成交后提成比例按公司佣金分配标准执行。

③推广期的方式为非认筹的：则此类客户属于原代理公司指定交接置业顾问之资源，由交接后的在职置业顾问进行接待及跟进。

13、当客户进入销售大厅，置业顾问不得以任何理由拒绝接待客户，一经发现，取消当天接待客户的资格，情节严重者调离岗位或解聘。

14、客户离开售楼现场前，置业顾问应准备完整的销售资料交给客户，并双手递上名片或将名片事先订在资料封面，告诉客户自己的联络方式。

近期工作计划及安排

一、针对销售环节（置业顾问）工作重点：

1、团队成员特质解读、团队磨合、团队意识的塑造。

2、工作方式及职业操守规范、专业基础知识培训、重庆楼市尤其写字楼市场状况概述及分析。

3、熟悉本案现有资料。

4、了解本案直接、间接可参性竞品及踩盘。

5、外拓延展。（待定）

二、内容覆盖：

1、了解成员特质及现状，以发挥个人最大化能动性为出发点，以此带动个人积极性、促进团队意识，营造和谐氛围。

2、养成良好的工作习惯及职业操守，提升专业度，对楼市及写字楼市场状态有一定认知。

3、渗透至对本案的了解与概念的养成。

4、通过培训对行业及本案有框架了解并产生制定计划意识。竞品调研的过程将对市场进一步认知。产生归纳、总结概念。

5、带着一定掌握量的信息储备进行有针对性、有原则、有调性的拓展行为，开拓思路。

由于项目处于前期蓄水及拓展期，对于新进员工的持久性及工作底线有着一定考验，在渠道外拓过程中可能会表现的尤为突出。因外拓行为关乎项目调性、入市形象、联合竞争、人员稳定等重点问题，若以现目前销售人员为主力单纯性拓展，存在明显风险及隐患，有待商榷。需结合甲方与公司相关部门的信息整合、通路的强有力支撑，得到最为安全、有效的推广及拓展方案。

七、临时性工作安排：

以轻重缓急原则进行及时调整实施。

第三篇：联合代理合同范本

商品房分销带客合同

委托方（甲方）： 受托方（乙方）：

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《房地产经纪管理办法》及商品房销售相关法律、法规之规定，就乙方为甲方开发的 地产项目（以下简称“本项目”）提供分销服务事宜达成下述约定：双方确认，本合同内容系双方协商一致，不构成任何一方的格式条款。

第一条 委托销售项目概况 1.1名 称： ；

1.2位 置： ； 1.3占地面积：约 亩；

1.4建筑面积：总建筑面积约为 万平方米；

第二条 委托销售范围

委托销售范围为：本项目目前所有可售面积约为平米（以房屋产权登记机构最终确定的面积为准），可销售套数约 套(不包括商业、地下室、车位)，受托物业类型：

第三条 销售分销期限

自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四条 销售分销方式

4.1乙方采用下述分销带客方式：

乙方负责整合销售渠道，为甲方输送房屋买受方，交由甲方销售。4.2其他约定：上述销售方式为非独家分销带客，甲方有权委托第三方分销商另行开展分销带客工作。4.3乙方不得以自己名义与商品房买受人签订商品房买卖合同，不得自行向商品房买受人收取认购定金、房款。

第五条 乙方经营信息备案、销售负责人及售楼代表

5.1乙方应根据《房地产经纪管理办法》规定在县级以上人民政府房地产主管部门办理备案手续，并向甲方提供已备案证明。

5.2乙方法人为: ；其权限为:代表乙方签署与履行本合同有关的书面文件。

5.3本合同签订后 日内，乙方应向甲方提供乙方分销辨客名册清单（加盖乙方公章）作为本合同附件。

5.4本合同履行中，乙方分销负责人或分销辨客人员发生变更的，应及时通知甲方并经甲方许可，乙方应于变更发生之日起 日内向甲方出具分销负责人授权委托书或分销辨客人员变更名册清单。

第六条 乙方分销工作内容

乙方分销工作内容包括以下内容，双方可就乙方具体分销工作内容另行约定并作为合同附件：

6.1分销带客

（一）成立本项目销售体

委派具备丰富销售经验的分销经理实行现场分销管理工作。(二)销售实施工作

1、本项目在每期开盘前经甲方认为可销售时，乙方在经过系统、专业培训的基础上，由经甲方考核合格的分销辨客人员实施内部认购及正式开盘销售工作；

2、充分利用乙方现有的丰富客户资源，促进本项目带客工作；

3、由甲方销售人员负责客户接待、项目介绍、购房合同洽谈及签署认购及销售合同，并完成购房合同（包括网签）签署及按揭贷款的办理等事宜。

4、乙方分销辨客人员可协助甲方洽谈及后期客户维护，但不可参与直接销售等环节。

第七条 乙方义务

7.1 建立本项目分销带客体系：结合乙方累积的分销管理经验，制定分销团队的建设方案和各项分销管理制度；组建分销辨客团队完成对分销团队的管理和控制。

7.2 乙方在提供服务过程中，需以书面形式根据不同阶段向甲方提供项目市场调研、分销策略等，经甲方书面确认后负责具体组织执行工作。

7.3不得擅自更改计划、任意放盘或加价销售、不得向客户收取未经甲方同意的其他任何费用，不得任意增加、删除或者修改经甲方审定的与房屋销售有关的合同条款。保证销售过程真实，不对客户做未经甲方允许之承诺，对乙方越权承诺所引起的纠纷由乙方承担全部责任，并且甲方有权对乙方进行经济处罚。

7.4乙方在本协议规定的时限内为甲方进行带客工作，如因乙方过错（包括但不限于处理失当、错误引导或工作疏忽）而引起仲裁、诉讼或其他任何方式的索偿要求时，须由乙方承担相应的法律责任。

7.5乙方全权负责其委派全部人员的安全和法律保障，并承担因其派出人员行为违法或者不当给甲方或者第三方引发的一切法律责任。

7.6对甲方提供的资料及在工作中知悉的甲方及本项目的信息负有保密责任。未经甲方同意，不得将本项目的工作成果擅自发表或提供给第三方。

7.7乙方应按照现场管理制度严格进行卖场管理，符合甲方专人巡查要求。7.8乙方项目组核心（分销经理）人员要参加早班会，并将问题处理意见制定统一应对措施，及时培训分销人员。

7.9由甲方提供或支付的物品（包括但不限于图纸资料、文件、样品等），都属于甲方的财产，当工作完成或终止时，乙方应将履行服务中使用或是未使用的物品清单提交给甲方，并按甲方的指示移交此类物品至甲方指定的适当地点。

7.10乙方负责承担以下费用：乙方自备项目销售人员必需的电脑、打印机、服装及日常办公用品等，并自行解决有关销售和管理人员的工资、福利、保险、交通、餐饮等事宜，承担销售现场乙方办公的电话费、上网费等日常办公支出费用。

7.11甲方对乙方的各种方案建议和计划有审核批准权，经甲方书面批准后方可实施。7.12乙方应接受甲方监督、检查，根据甲方整改意见修正分销销售管理制度（包括但不限于案场销售管理制度、业绩考核制度等）。

7.13甲方有权参与乙方组织的有关工作会议，审阅有关文件资料。7.14接受甲方自有销售队伍或甲方委托的第三方销分销商与乙方共同进行分销带客工作。

第八条 甲方义务

8.1为保证营销策划工作的按时完成，需及时向乙方提供本项目有关资料； 8.2保证本项目按既定计划准时开工，并按正常工程进度施工，及按国家房屋质量相关标准交付使用；

8.3按规定办理本项目开发及销售法律手续。

8.4及时确定按揭银行，为按揭客户提供按揭贷款机会。

8.5甲方负责销售合同签署盖章、房屋销售款的收取（包括：定金、首付款、按揭贷款等），负责协调售楼现场其他相关事宜。

8.6按合同约定向乙方支付分销带客佣金； 第九条 销售价格及销售日期

9.1商品房销售价格：乙方可提供销售价格建议，并以书面形式报甲方，经甲方确认后按照甲方批复价格执行。为保证总体销售进展顺利，销售过程中的价格调整，甲乙双方应友好协商，最终按照甲方意见执行并作为本合同附件。

第十条 销售指标或任务

具体带客指标及任务由双方以合同附件形式确认。

1、甲方以周度或月度为周期进行带客任务考核，具体考核办法。第十一条 分销佣金标准及计算方法 11.1同时具备如下条件视为乙方成功销售：（1）购房者签订了《商品房买卖合同》。

（2）购房者已向甲方支付商品房全部价款或支付首付款并完成银行面签。

11.2分销佣金计算标准及方法： 成功销售后，分销佣金按照下述方式计提： 1.高层部分佣金计提标准为： 万元/套 2.洋房部分佣金计提标准为： 万元/套 3.别墅部分佣金计提标准为： 万元/套。

乙方在收取佣金时，应向购房者开具相应收据。11.3关于分销佣金计算的特别说明：

（1）如购房客户在支付房款后悔约或违约而导致《商品房买卖合同》解除的，该套房屋不计算带客佣金；由甲方实际收取违约金或赔偿金。

（2）如乙方在带客过程中存在过错行为而致使购房客户退房的，该套房屋不计算带客佣金，如因此致使购房客户及甲方经济损失和其他法律纠纷的，均由乙方承担相应的责任。

（3）因设计变更、面积误差、逾期交房等原因导致《商品房买卖合同》解除的，带客佣金按以下标准及方法计算：该套房屋不计算带客佣金，如因此致使购房客户及甲方经济损失和其他法律纠纷的，均由甲方承担相应的责任。

（4）非甲乙方及买受人的原因或不可抗力因素导致《商品房买卖合同》解除的，带客佣金按以下标准及方法计算：该套房屋不计算带客佣金，如因此致使购房客户及甲方经济损失和其他法律纠纷的，均由甲方承担相应的责任。

（5）因甲方原因导致《商品房买卖合同》解除的，带客佣金按以下标准及方法计算：该套房屋不计算带客佣金，如因此致使购房客户及甲方经济损失和其他法律纠纷的，均由甲方承担相应的责任。

第十二条 带客佣金支付 12.1分销佣金结算及支付：

（1）带客佣金分一部分，购房者已向甲方支付商品房首付款后，佣金总额的100%以电商款的方式直接由乙方收取；

（2）根据结算期间内成功销售商品房实际结果按照 %标准给乙方结算带客佣金。

第十三条 违约责任

13.1乙方不得以乙方名义与买受人签订商品房买卖合同，不得自行收取房款。发生上述违约行为的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付其擅自签约金额或收取房款金额 一倍 的违约金，且该套商品房不予计算带客佣金。

13.2乙方不得向客户作虚假承诺、宣传，因此而引发客户投诉或退房的，该套商品房带客佣金不予计算，且乙方应向甲方支付相当于该套房带客佣金金额的违约金，违约金不足以弥补损失的，甲方有权继续追偿。

13.3因甲方原因或甲方违约而导致本合同无法履行的，乙方有权解除合同并要求甲方根据实际签约及收款情况支付应付带客佣金。

13.4未经甲方书面同意，乙方擅自更换项目组核心人员的（分销经理），每更换1人次，向甲方支付违约金人民币贰万元；更换超过三人次的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方向甲方支付违约金人民币壹拾万元，并赔偿因此给甲方造成的损失。

13.5本合同有效期内，乙方未经甲方书面同意不得将合作权转让给第三方，否则甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。

13.6在本合同有效期内，乙方连续或累计 3 次未完成甲方下达的销售指标的，或乙方及其工作人员违反甲方销售管理制度且经甲方累计三次以上（含三次）书面警告的，甲方有权无条件解除合同。

13.7任何一方根据法律规定及合同约定解除合同的，乙方应在合同解除之日起 15 日内撤场并向甲方交接相关资料，双方撤场后 30 日内按合同约定结算带客佣金。因乙方延迟撤场影响甲方销售计划给甲方造成损失的，该损失由乙方承担。

第十四条 保密条款

14.1乙方应保守本合同履行过程中相关商业秘密，包括数据、图纸、客户名单、经营策略等，乙方未经甲方允许不得将其用于本项目以外其他用途。

13.2本合同有关报告均由乙方受甲方委托而出具，甲方享有上述报告及相关成果的知识产权，乙方未经甲方许可，不得将上述报告及相关工作成果用于本项目以外的其他用途，也不得提供给任何第三方。

本保密条款具有独立性，甲乙双方不因本合同的终止而导致保密义务解除。

第十五条 争议解决

因履行本合同发生的争议，由双方友好协商解决，协商解决不成的，由甲方住所地人民法院管辖。第十六条 本合同一式陆份，甲方 份，乙方 份。本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议。

第十七条 合同附件

1、乙方分销代表名册清单

2、乙方营业执照复印件及组织机构代码复印件

3、分销带客现场管理制度

4、带客业绩目标

5、报表制度和格式、甲方的销售流程

甲方： 法定代表人： 授权代表：

日期： 年 月 日 7

法定代表人：授权代表： 日期： 年 月 日

乙方：

第四篇：房地产分销代理（范文）

房地产分销代理

市场分析房地产产品和分销渠道一个房地产一般有几个代理商？一或两年？错了，答案是n.近年来，随着房地产市场，“购买”连续挤压，合格的房地产买家购买越来越少。锁意向客户已成为竞争的焦点的主要开发者在茫茫人海。反映在市场上，这是一个“广撒网”、“撒大网””已成为流行的分布模型。只有15，今年已与海南

一些开发商签订分销协议，帮助开发商出售通过外围通道。”只有上月签署了一三个地产代理佣金的销售网站保持在同一水平。”这位官员说，上个月一个党组织了一个攀枝花的旅游，现场房地产交易超过10单位，房地产开发商都相当满意。

二手房中介在海南已成为众多开发商一手房销售渠道，分布格局的房地产超过的性质，前者是完全相同的。”台湾交通大学徐敏，主任房地产营销代理在销售领域或项目的主要渠道销售，经销实际上相当于周围的渠道，开发商应尝试市场压力增加。

折射物业销售压力分布纳入主流模式

委托代理独家代理来自房地产开发商出售给联合代理，和多个机构，发展 联合代理商和经销商的模式的时候，事实上，反映了越来越大的压力，我国的房地产市场。”对出现的分布格局，现在基本上已经买房子合格买房子，房地产市场的买家，有资格的人越来越少，在这种情况下传统的“场外”的销售模式不再适用，采取主动铸造广泛净分布模型的出现。

房地产销售的下降将是不可逆转的时间，以及如何有效对接的对接有效买家买家，发展是一个系统工程。本钦地产营销总监戎夷认为，在短期内不太可能扭转局势的房地产市场。建立了广泛的销售渠道，相当于布下大网交流项目信息更广泛，涵盖范围更广的屏幕上找到潜在客户，“人海战术的“跑赢市场的趋势，“未来的这种多参与分配或将成为主流模型的房地产经纪人。”

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第五篇：房地产代理工作计划

房地产代理工作计划

一年复始，万象更新。2007年已成为历史，这个历史令我失去很多，也使我在实际环境中取得了非常宝贵的经验。可以说是在失败中历练，在逆境中成长！07年目标及完成情况如下：

目标

业绩达到336万，培养1-2名经理。在年内开设两间分行。

完成情况

07年实际完成业绩267.1911万。完成比率为81%！培养了一名业务经理朱洁片，3月份荔湾分行由荔湾广场成功迁移至文昌南路，10月份开设了新光场市广场分行，因市场主观因素及人力方面客观因素于12月关闭。

纵贯整个07年是非常失败的。除了市场环境影响以外，区域整个营运情况也是不理想的，归纳失败原因有以下几点：

1.欠缺执行力。有计划，没有好的执行细则方案；

2.对主管职能要求不清晰，工作效率低，造成生产力低下；

3.人员补给青黄不接，急速的发展令区域整体竞争力低下；

4.培训不系统，作战散兵游勇。

吸取教训，总结经验，畜势迎接新的一年。在此，对08年的工作开展计划。

市场形势的分析

07年年中开始，广州市楼市以至全国各大城市以投资风为主流在豪宅、商用物业的市场的带动下，楼价以周为时间阶段性地往上飚升。业界称之为“疯狂”！随着楼价的疯狂上升，成交量却逐步下降。继10月份人民银行“二套房按揭”、限价房、经适房措施的出台，成交量便急速下降。至12月，出现了前所未有的楼市“严寒”。楼市短短一两个月的时间出现非常明显的拐点。一系列政策的洗礼，相信市场将出现一段较为长期的调整。业界预测08年为“调整年”。

08年业绩及区域发展目标

区域全年业绩目标：330万；

发展目标：培养至少两名业务经理、开设两间新分行

目标分解

按现时区域的荔湾分行、富力分行、百灵分行总人数20人（含主管），每月人均业绩9000元计算，全年业绩为216万元。须在3月份开始逐步补充人员，估计6月份市场开始复苏，预计在康王中路世纪广场与新光城市广场附近、站前路一带增设区域服务网点各一，扩大市场份额。并培养至少二名业务经理，发展人选：朱洁片组潘涛、马中原组张家恩、杨文华组何婉欣。必须完成目标余下的114万！

业务开展思路

1.因市场环境限制，估计住宅买卖的成交在上半年甚至到8、9月份都不会十

分乐观，业绩很大程度受制。因此，租赁市场不容错失。

2.公司在荔湾区除上下九商业步行街以外的商铺及写字楼业务一直处于空白

状态。因而，08年我们应以最大的资源开展商业物业的租售业务。

3.公司提倡的“五标”，要求主管大和监督，务求100%地完成。

4.提高服和素质，增加培训力度。二手中介行业日趋成熟，只有优质的服质才

是争胜的关键。

5.品牌战在旧城区各大行家优势并不明显，预计在08年区域在品牌推广方面

将举行3-5次的“爱心捐助活动”。令公司在区域的形象方面有一定的提升。具体完成措施

1.针对抢占租赁市场方面，首要完成的工作就是令各层员工重视租单。除在各

大小会议不断宣传外，还应在区域制度方面作附加规定。例如：“每个季度必需完成三张租单，才有资格参加晋升评核”，“每月须完成一张租单，否则职位指标上调一定比例”等。重视租单，加大租单的业绩份额，无论市场如何变化业绩都有一定程度的保障。更何况，成交量增加，对业务员的经验累积和工作热情提高都有很大的帮助，对在本公司成交过的业主和客都会形成一定的信心保证，从而衍生日后的买卖成交机会。

2.同样，在空白的商业物业方面，我们错失了较大的业绩份额。这也是须令到

各层员工重视的。一直开展住宅业务对商业物业的业务可以说是老鼠拉龟—

—无从入手。一方面，须诚邀商铺部及写字楼部资深的同事向区域的同事传授经验，另一方面，须在市场上适当引进商业物业的经验从业人员。弥补业务开展的不足。

3.对“五标”的要求也应是作为工作的指标。坚持早会安排布置、晚会汇报检

查，对“五标”求质求量。并制定相应的措施保证“五标”质量。

4.培训除令员工认识业务技巧的重要之外，更要认识的是业务的性质。我们是

服务性行业，卖的是服务。凡事以帮人的心态服务。所以，开展业务培训的概念应有所转变。除在早会晚会中添加培训元素，每月至少有基础和进阶培训各一次，导师为区域资深员工及公司各区经验丰富之员工。

5.品牌推广的“爱心捐赠活动”经费由区域成员个人自发捐款，除向捐赠对象

送赠物口和少量金钱外，还将安排分行员工为其做做家务。计划两个月以上举行一次。捐赠对象为区域的孤寡老人。此活动坚持举办三至五次，对公司的内外形象方面有一定的帮助，口碑该由我们自己去争取。

踏入08年，大环境虽然不容乐观。这并不影响本人在工作中的热情，能在逆境中昂首阔步前进的称之为勇者，更能体现出其自身价值。俗语有云，好玉需遇巧匠。德诚行和宋生就是后者，在严厉的市场环境敢为人先作出英名的决策可谓笑看风云，万人叹息。身处这般的平台，追随这样的领导，信心已是一股势如破竹的劲。相信奔腾区（荔湾区+百灵朱洁片组）在本人的带动下，对公司对前景将充满希望，在新的一年里超额完成任务。