2015年重庆房地产总结[精选5篇]

第一篇：2015年重庆房地产总结

2015年重庆房地产市场量价齐跌 2016大量政策刺激下有望企稳

一、重庆商品房市场分析

2015年，在房地产政策、信贷政策均不断放松的背景下，由于重庆库存面积仍然较大，且2015年新增供应面积仍然处于高位，今年重庆（指重庆主城区，下同）房地产市场呈现出量价齐跌的局面。

具体来看：2015年，重庆商品房新增供应2021.73万方，同比减少8.7%；商品房成交2127.7万方，同比减少4.72%；商品房销售均价7467元/平方米，同比下跌2.17%；商品房成交金额1588.73亿元，同比减少6.79%。

分业态来看，商品住宅市场量跌价涨，但销售价格涨幅有限；写字楼市场量价齐跌，成交仍然集中于渝中、渝北和江北三个区域，具体集中于解放碑、大坪、江北嘴和新牌坊四大核心商圈；商业市场则整体变化不大，成交价格小幅下跌，成交面积小幅上涨。

1、商品房市场供需双降，写字楼成交降幅最大

a）商品房新增供应下滑8.7%，商品住宅新增供应下滑16.54% 2015年，重庆商品房总体新增供应2021.73万方，同比去年下降8.7%。月均供应面积由196.77万方下降至168.48万方。具体来看，3月为全年供应最高峰，供应面积226万方；9月为供应最低点，供应面积127.72万方。

2015年，重庆商品住宅总体新增供应1377.91万方，同比去年下降16.54%。月均供应面积由137.58万方下降至114.83万方。具体来看，12月为全年供应最高峰，供应面积177.92万方；11月为供应最低点，供应面积83.15万方。

b）商品房销售面积同比下跌12.6%，沙坪坝销售面积夺魁

总体来看，重庆商品房销售面积自2013年见顶后逐步回落，2015年，重庆商品房销售面积2127.7万方，同比去年下降4.7%。今年商品房成交量小幅下滑的原因主要为1、2月销量过低，均为超过百万方。但随着330新政的出台，重庆房地产市场逐步企稳，4、5月成交量均超过了两百万方。

分区域来看，沙坪坝区销售面积263.41万方，居主城第一，沙坪坝区能够销量居首的原因主要为占比较大的西永区域成交量稳定增长；高新区销售面积34.78万方，是主城销售面积最少的区域。相比2014年，仅渝中区、巴南区同比

增加，增幅分别为32.16%和4.2%；其余区域均同比减少，其中，北碚区降幅最大，为38.41%。另外，南岸区、北部新区、江北区和九龙坡区年销售面积难分伯仲，均在250万方左右。

c）商品房成交价格微跌，渝中区成交价格最高

总体来看，2015年重庆商品房销售价格7467元/平方米，同比去年微跌2.17%，为历史第二高位，但销售价格增速为近6年最低。近三年，重庆商品房销售价格整体波动不大，一直在7500元/平方米左右小幅震荡。

分区域来看，渝中、江北和北部新区三区域整体销售价格较高，均接近或超过9000元/平方米，而排名第四的渝北区和排名第三的江北区差距近1500元/平方米，可见重庆高端项目仍然集中在渝中、江北和北部新区。具体来看，渝中区销售均价10256元/平方米，为所有区域最高；沙坪坝区销售均价最低，仅为582

3元/平方米。同比去年，各区域销售均价涨跌不一。其中，北碚区涨幅最大，为11.33%；渝中区降幅最大，为下降16.91%。

d）商品房待售面积减少8.31%，去化周期小幅增加0.2个月

截止12月26日，重庆商品房待售面积2930.6万方，同比减少8.78%。但由于今年月均销售面积同比去年减少12.6%，因此重庆商品房去化周期相比去年12月底小幅增加0.2个月。

2、商品住宅市场量跌价涨，沙坪坝区居销售面积第一 a）商品住宅成交面积大幅下跌，沙坪坝区成交面积第一

总体来看，重庆商品住宅销售面积最近两年不断回落，2015年，重庆商品房销售面积1622.53万方，同比去年下降8.53%，比商品房降幅有所扩大。具体来看，2015年1、2月，及7、8、9月销售面积相对较少，第四季度则放量成交460余万方。

分区域来看，沙坪坝区销售面积252.96万方，居主城第一；高新区销售面积28.26万方，是主城销售面积最少的区域。相比2014年，仅渝中区同比大幅增长，增幅为73.26%；其余区域均同比减少，其中，北碚区降幅最大，为30.01%。

分项目来看，金融街融景城、融汇半岛和金科廊桥水乡占据商品住宅销售面积前三名，销售面积分别为22.13万方、21.73万方和20.23万方。销售面积前十项目总计成交182.83万方，占重庆商品住宅销售面积总额12.3%。

b）商品住宅成交均价微升，北部新区成交均价居首

总体来看，2015年重庆商品住宅销售价格6820元/平方米，同比去年微涨0.95%。具体来看，近五年重庆商品住宅销售价格变化不大，一直围绕6800元/平方米波动。

分区域来看，北部新区销售价格最高，达8948元/平方米。另外渝中区销售价格也超过8千，其余区域销售价格均在8000元/平方米以下，其中沙坪坝区销售价格仅为5366元/平方米，是主城区商品住宅销售价格最低的区域。相比2014年，各个区域销售价格涨跌不一，其中，南岸区降幅最大，为7.8%；江北区涨幅最大，涨幅为14.99%。

分项目来看，万科悦府、中海峰墅和融科橡树澜湾占据商品住宅销售价格前三名，销售价格分别为22744元/平方米、20152元/平方米和19526元/平方米。中安翡翠湖销售价格仅为第10名，但其价格已经是重庆商品住宅销售均价2倍有余。

3、写字楼市场量价齐跌，渝中区占据写字楼成交面积、成交均价头把交椅 a）写字楼成交面积下跌5.2%，渝中区成交面积遥遥领先

总体来看，2015年重庆写字楼市场销售面积136.19万方，同比去年小幅下降4.53%。另外，即使今年写字楼市场销售状况有所下滑，但仍然比2013年增长了50%。

分区域来看，渝中区仍然占据写字楼市场头把交椅，销售面积高达38.18万方，比南岸等7个区域成交面积之和还多；北碚区销售面积0.53万方，是主城写字楼销售面积最少的区域。相比2014年，大渡口区写字楼成交面积同比暴涨465.12%，是增幅最大的区域；北部新区则是写字楼销售面积降幅最大的区域，降幅为70.49%。

分项目来看，SFC协信中心、重庆总部城和拓新时代占据写字楼销售面积三甲，销售面积分别为14.29万方、11.7万方和7.48万方。销售面积前十项目总计成交64.3万方，占重庆写字楼销售面积总额的47.21%。具体来看，解放碑商圈、江北嘴、大坪以及新牌坊商圈仍然是写字楼成交的主力区域。

b）写字楼成交价格下跌近2成，渝中区成交均价最高

总体来看，2015年重庆写字楼销售价格9909元/平方米，同比去年下降近2成，同比2013年也出现了一定幅度的下降。

分区域来看，渝中区写字楼销售价格最高，达11779元/平方米。另外江北区、北部新区销售价格也超过10000元/平方米，其余区域销售价格均在9000元/平方米以下，其中北碚区销售价格为6550元/平方米，是主城区写字楼销售价格最低的区域。相比2014年，仅巴南区成交价格有所上涨，涨幅为8.46%；其余区域均同比下跌，其中江北区跌幅最大，为32.46%。

分项目来看，力帆中心、重庆环球金融中心和万汇中心占据写字楼销售价格前三名，销售价格分别为25167元/平方米、23611元/平方米和22405元/平方米。

4、商业市场量价均小幅波动，整体走势平稳 a）商业市场成交面积小幅上涨，南岸区成交面积最多

总体来看，重庆商业市场销售面积小幅上涨，2015年，重庆商业市场销售面积140.05万方，同比去年微涨0.24%，是所有物业类型中唯一上涨的。

分区域来看，南岸区商业销售面积24.07万方，居主城第一；高新区销售面积2.85万方，是主城销售面积最少的区域。相比2014年，各区域商业成交面积涨跌不一。具体来看，渝中区同比增加91.35%，是增幅最大的区域；北部新区降幅最大，降幅为45.12%。

分项目来看，朝天门国际商贸城、观音桥龙湖新一街和华岩(国际)酒店用品城项目占据商业销售面积前三名，销售面积分别为12.8万方、4.15万方和3.19万方。商业销售面积前十项目总计成交36.66万方，占重庆商业销售面积总额24.09%。

b）商业市场成交均价小幅下跌，江北区成交均价最高

总体来看，2015年重庆商业销售价格17604元/平方米，同比去年小幅下跌2.3%。具体来看，近3年重庆商业销售价格变化不大，一直围绕17000元/平方米波动。

分区域来看，江北区商业销售价格最高，达23657元/平方米。另外渝中区销售价格也超过20000元/平方米，其余区域销售价格均在20000元/平方米以下，其中北碚区销售价格仅为11378元/平方米，是主城区商业销售价格最低的区域，不到江北区商业销售价格的一半。相比2014年，各个区域销售价格涨跌不一，其中，大渡口区降幅最大，为37.54%；渝北区涨幅最大，涨幅为11.66%。

分项目来看，世纪财富星座、中冶北麓原和富悦阳光占据商业销售价格前三名，销售价格分别为62197元/平方米、51401元/平方米和46821元/平方米。中安翡翠湖销售价格仅为第10名，但其价格已经是重庆商业销售均价2倍有余。

二、土地市场持续低迷，恒大拿下成交总价地王

2015年，重庆商住用地成交规划建筑面积2836.83万方，同比去年下降11.97%，与2013年相比，成交规划建筑面积接近腰斩。

分区域来看，渝北区成交规划建筑面积868.43万方，沙坪坝区成交规划建筑面积866.6万方，渝北和沙坪坝两个区域成交占比近主城区成交量三分之二；渝中区成交规划建筑面积23.1万方，是主城销售面积最少的区域。相比2014年，仅沙坪坝区和南岸区成交规划建筑面积有所增加，其余区域均下降。具体来看，沙坪坝区同比增加139.17%，是增幅最大的区域；大渡口区降幅最大，降幅为94.44%。

分地块来看，江北区观音桥（溉澜溪南部片区）组团G标准分区G18/04、G20-1/04、G26-1/05号宗地成交金额最大，为41.34亿元，该地块被恒大地产底价摘得；南岸区茶园-鹿角组团A分区A17-2/05、A12-1/03、A13-1/05、A19-6/05、A16/04、A11-1/03、A20-1/03、A20-3/03、A22-1/04、A23-2/05、A19-2/04号宗地成交建筑规划面积最多，达144.27万方，该地块被金隅大成摘得。

三、宽松政策环境助力房地产市场良性发展，2016年重庆房地产市场有望再赢升势

宏观环境将更宽松。中央经济工作会议提出，要为结构性改革营造稳定的宏观经济环境，并特别指出积极的财政政策要加大力度，实行减税政策，阶段性提高财政赤字率，稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。未来有货币政策和财税政策进一步放松有利于市场供求两端的可能性较大。在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构、结构性减免税费等更多形式为房地产企业缓解资金压力，在此背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化，房地产金融整合的大格局将持续升级。

新市民需求受鼓励。当前房地产市场库存压力依然较大，房地产开发投资增速持续回落，后续需求乏力，年末高层提出化解房地产市场库存之后，刺激消费、加快库存去化将继续是未来一段时间房地产市场特别是高库存城市房地产市场重点。中央提出通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。另外，在鼓励农民购房的同时，政府也将同步推进农业转移人口市民化，加大对农民工在城镇的实时性福利待遇，加快户籍制度改革，保障农民工户籍改化，进一步更多农民工就地购房，促进房地产库存去化。

供应端发力推进改革。中央经济工作会议指出，要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革。房地产方面则更要在供应端发力，加大对供应端调节力度，控制土地供给规模和节奏，从源头调整市场面供应。同时，也要提高保

障房货币化比例，加大安置房货币化及公租房货币化推进力度，通过打通商品房库存与保障房源渠道，在更好发挥社会保障的同时，将有效推动商品房源去化。明年通过市场筹集公租房源，由政府给予租金补贴将成为重要特点。

随着中央针对稳定房地产政策的不断推出，以及《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》等地方政策的继续实施，我们预计2016年重庆房地产市场有望再赢升势。

第二篇：重庆房地产政策

重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知

颁布时间：2010-12-6

各区县(自治县)人民政府，市政府各部门，有关单位：

为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)要求，巩固房地产调控成果，大力构建“市场+保障”的住房供应体系，实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的差别化调控目标，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关工作通知如下：

一、努力增加保障性住房和普通商品住房供应

(一)加快保障性住房建设。大力推进公共租赁住房建设，到2012年，全市建设4000万平方米公共租赁住房，建成后可解决60多万户中低收入家庭住房困难问题，加上各类保障性安置房建设，力争解决

占城镇人口30%的中低收入群众住房困难问题。

(二)继续加大普通商品住房供应。加强项目规划、建设、预售许可管理，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，采取促开工、促上市措施。鼓励金融机构对

中低价位、中小套型房地产开发项目提供贷款支持。

二、进一步加强土地供应及监管

(一)严格执行住房建设用地供应计划。积极增加住房用地供应量，确保公共租赁住房、廉租住房、棚户区改造住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住房用地供应总量的比例在70%以上。加快公共

租赁住房、廉租住房、棚户区改造住房用地供应审批。

(二)严格住房建设用地出让管理。规范编制拟供应地块出让方案，严格制定土地出让规划和建设条件，列入土地出让合同。加强住房用地供后监管，严格查处囤地、炒地、闲置土地行为。

三、严格执行差别化住房信贷政策

(一)对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发

放住房贷款。

(二)各商业银行对居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)贷款购买第一套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放住房贷款。房管部门要加快房屋登记信息系统建设，开展住房信息查询。金融部门应加强消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。

四、强化房地产行业税收管理

(一)个人购买建筑面积90平方米以下普通商品住房，且属于家庭唯一住房的，契税减按1%征收。个人购买建筑面积90―144平方米普通商品住房，且属于家庭唯一住房的，契税减按1.5%征收。个人购买

住房，不符合上述规定的，不得享受减免政策，契税按3%征收。

(二)对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。个人将购买不足5年的高档住房对外销售的，按照销售收入的5%征收营业税；个人将购买不足5年的普通商品住房对外销售的，按

照销售收入减去购买房屋价款后差额的5%征收营业税。

(三)加强房地产开发项目土地增值税征收管理，对销售高档住房按2%预征，对销售普通商品住房仍按1%预征。强化房地产开发项目土地增值税清结算管理，对定价明显过高、涨幅明显过快、早期拿地、开发周期明显过长的项目实施重点清算和稽查。对按规定应核定征收土地增值税的项目，销售高档住房按

6%核定征收，销售普通商品住房按5%核定征收。

(四)按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

五、严厉查处违法违规行为

进一步加强市场动态监管，建立集土地、预售、中介于一体的房地产企业诚信体系，严查闲置土地、无故拖延开竣工时间、捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传以及房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。按照国家有关规定，对存在违法违规行为的企业采

取禁止参加土地竞买活动、停止发放新开发项目贷款和贷款展期等惩处措施。

六、积极发挥舆论引导作用

各区县(自治县)人民政府和有关部门要认真做好房地产市场调控政策的贯彻落实工作，新闻媒体要大力宣传房地产调控政策及成效、保障性住房建设规划及进度，客观、正面报道当前房地产市场状况，引导

居民住房理性消费，营造有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

二O一O年十二月六日

第三篇：重庆房地产调查报告

重庆房地产市场调查报告

经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。

一、目前购房群体的基本状况

1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高

2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高

随着外地的房地产开发商进军重庆房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。

消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。

3、置业消费盲区与企业品牌建立

置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为今后的纠纷带来了隐患。、二、消费者住房需求特点与趋势

1、消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向发展 调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现：从购房者生活空间的居室数量变化来看，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加。具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升，较小套内建筑面积的比例有所下降，同时，人均建筑面积也有很大的提高。购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加

2、消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向。在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。

伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域的选择上向

城市边缘或郊区县地区扩散。

三、购房者置业特点与趋势

1、绝大多数购房者为自住型购房者

从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。

2、交通配套是购房者最为关注的基础配套设施

工作是人们最重要的生活内容，调查表明，他们不希望被居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通配套的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段在很大程度上影响着购房者的选择。因此于开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。

除此之外，对学校配套、医务配套、和自然景观的关注程度也较高。

3、投资型购房者的置业特点及购买权衡

购房者的投资意识已经有所提升。从意向进行房地产投资者占的比例与已进行房地产投资者占的比例之间存在一定的差距，这又说明可能存在相当一部分人群有投资房地产的倾向，但经济条件的限制使得他们又无法涉足该领域，但是可以预见今后随着个人经济实力的加强，一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。

四、房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群

1、投资型购房者

投资型购房者的年龄大多在26—45岁之间，并且处于事业的发展阶段或已经取得了一定成功。他们的收入水平较高，总体家庭平均月收入约为4150元，比所有购房者的平均收入高出1000元。同时投资型购房者有相当一部分有两处居所，相对于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已购房屋，这又进一步说明投资者的具有相当强的经济实力。

多数投资型购房者认为购物和休闲娱乐是自己生活的主要内容，而且认为房地产投资在投资理财中，成为超越储蓄而处于第一重要的方式。他们的生活方式以个性的、简单的、隐秘的、舒适的、现代的而非豪华的、多元的生活方式为主。

2、郊区型购房者

我们暂且将意向购买市区边缘地带或郊区县地区居所的购房者称为郊区型购房者。调查表明，郊区型购房者主要由两部分人群组成。一部分是年轻人，他们的事业处于刚刚起步的阶段或者发展的初期阶段，他们的收入水平较低或者一般，家庭平均月收入水平在2000—4000元占一半左右的比例，而4001—6000元的比例约为30%。他们一般只拥有一处居所，并且多是单位租用房或租用私人房。这部分年轻人将自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娱乐。他们认为自

己的事业发展仍需要一定的钱财，他们认为有必要进行一定的积蓄，所以储蓄是他们最重要的投资理财方式。他们推崇的生活方式是简单的、朴素的、宁静的、温馨的，但同时又是开放的而又不乏现代气息的生活方式。

另外一部分郊区购房者是中老年人，他们中的多数人在事业上已经取得了一定成功，并且收入水平比较高。他们目前都拥有一处或两处居所，并且基本都是自己已经购买的。这部分人的主要生活内容是购物、健身、出游和休闲娱乐，他们很看重生活是质量，他们的生活方式是朴素的、简单的、温馨的、宁静的、自然的，同时还希望是稳定的，所以他们的投资理财方式倾向于风险最小的储蓄。

3、享受型购房者

享受型购房者与其他购房者相比，他们更加关注生活质量、生活品位的提高。享受型购房者在年龄分不上没有什么明显的特征，大多数人在事业上已经取得了一定成功。收入水平较高，家庭平均月收入约为4292元，而且他们现有的居所基本上都是自己购买的。

享受型购房者追求的是宁静的、温馨的、隐秘的、自然的、稳定的生活方式，他们非常看重低密度、低容积率以及优美的园林带来的生活舒适感。除了工作以外，休闲娱乐和购物是他们重要的生活内容。在投资理财方面，他们不喜欢进行风险较大的投资方式，而是更多采用地储蓄和保险。

消费者是房地产住宅市场的主导力量，而消费者的住房需求在一定时期必然会呈现不同的特点与趋势，所以，对于要以“需求为导向”来

开发房地产产品的房地产开发商来说，准确研究购房群体的特征、及时把握消费者的住房特点与趋势的变化具有至关重要的作用。而 房地产行业研究咨询部仍将继续致力于跟踪具有购房意向的消费者，研究他们的群体特征、住房需求及置业特点，为房地产开发商提供最及时、最准确的市场需求信息。

第四篇：关于重庆房地产市场调研报告

开盘仅8个月 1.6万的江景房打四折卖

来源：橙网-重庆时报

2012年05月05日06:51 我来说两句(0)

估价11亿的中驰领寓，4.2亿整体转让 不为别的,只为能快速把钱盘回来

2011年9月11日，解放碑白象街，中驰领寓开盘，解放碑CBD核心，近邻轻轨这些优越的地理配套位置，吸引了不少购买者前来咨询。8个月后，2012年5月3日，一则公告挂在重庆联合产权交易所的官

方网站上，“解放碑CBD核心区域中驰领寓预售房整体转让”。

整体价值11亿的楼盘，4.2亿就转让，只求能快速回收资金。这是调控两年来，重庆地产首现整栋“打折”甩卖。业内人士认为，对于资金密集型的房地产行业来说打击不小，重庆中小房企的压力已然有所显现，“快跑”正成为未来重庆地产的主流。

这本是个收获的季节

渝中解放碑人民公园旁（白象宾馆对面），曾是重庆最繁华的地区。尽管周边环境有些破旧，但大街

上熙熙攘攘的人群依旧透露出昔日的繁华，中驰领寓，就坐落于此。

这是一个由江景小户型构成的40层高端公寓，总建筑面积45000平米，套内面积在43~102平方米，算下来，套内均价约16000元/平方米。

2011年11月，中驰领寓开盘，并销售出一部分房产，根据建设进度，今年11月楼盘将完工，明年3

月30日，该楼盘的业主们就能住进新房。

套内均价1.6万元/平方米、寸土寸金的解放碑核心地段，对于中驰领寓来说，今年本该是一个收获的季节。但就是在这一关键的时间点上，开发商重庆市中驰置业有限公司（以下简称“中驰置业”）却忽然将

其整体打包出让。

来自联合产权交易所的消息，该楼盘为预售房整体转让，挂牌价4.2亿，挂牌期限为一个月。此外，有一项特别要求，买家必须5天内一次性付清。

当记者以咨询者的身份咨询时，联合产权交易所负责这一项目的人士表示，“按照中驰房屋销售价格，这个楼盘整体的估值在10亿~11亿之间。”照此计算，中驰领寓相当于打四折出售。

3%的销售率为转让埋伏笔？

“地段、地段还是地段。”出自华人首富李嘉诚的这句论断，早已成为国内房地产投资开发乃至普通百

姓安家置业的“金科玉律”。无论从哪方面看，中驰领寓都符合这一标准。

这里紧邻人民公园；距离临江门轻轨站仅10分钟的路程；周边是重庆市政府着力打造的高端商业风情

街，从精品专卖到知名百货、从品牌餐馆到星级酒店、从便捷交通到子女教育一应俱全。

去年9月11日开盘至今，近8个月来，中驰领寓总户数419户，销售13套，销售率仅为3%。核心地段，并不离谱的价格，与楼盘本身素质并不相称的销售情况。“中驰置业”似乎并没有将心思放在楼盘的营

销上，这为5月3日的“整体打折出让”一事埋下伏笔。

“中驰置业”为何选择将楼盘“团体打包”而不是“零售”？就此，记者多方联系开发商未果。“开发商另外有一个更大的项目将要开发，亟需尽快回笼资金，这个项目位置很好，容易转让，资金也能迅速回收。”

重庆联合产权交易所工作人员一语道破天机。

“既然已经开盘销售，为什么不通过销售的方式回收资金？这样能少受损失。”该人士表示，通过销售

毕竟慢，周期也很长，没有整体转让来得快。

重庆楼市还有多少“小鸡”会快跑

开发商的世界，很精彩，也很残酷。

在地产业界，“中驰置业”颇有资历，早在2004年便成立，但蹊跷的是，8年来，公开资料查询得知，其名下开发的楼盘仅有两个，均位于解放碑附近，总建筑面积也只有24.5万方。

重庆大学房地产系副主任黄正军认为，“中驰置业”整体转让背后，是中小开发商的“小鸡快跑”策略。从去年下半年开始贷款就越来越难，小开发商基本贷不到款，项目贷款成数也有所降低，有的贷款利率要

比基准利率上浮20%以上。

目前，该开发商的项目通过和某金融公司合作的房地产信托维持资金运转。

黄正军认为，2009年以后，凡“冲动消费”的开发商，资金链都很紧张。手头没钱，怎么办？两种对策占主流：一是全线收缩，苦等；二是加速卖楼，希望快速销售回笼资金。但诸如像中驰领寓这般整体转让的楼盘，在重庆还是第一起。

第五篇：2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望(全文)

2011年重庆房地产市场总结 及2012年重庆房地产市场展望（全文）1、2011年影响重庆房地产市场的主要政策

2011年已落下帷幕，纷沓而至的调控政策让2011成为名副其实的“调控年”，更使楼市风云莫测，而无论是开发商还是购房者，在这一年中也都无不随市场变化唏嘘感叹。

1.1央行年内6次上调存款准备金率

央行宣布，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。期间多次上调，到6月20日的再次上调为止，央行年内已六次上调存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率已达到了２１．５％的高位。1.2国务院出台“新国八条”

2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。此次“新国八条”明确提出了“限购政策”，而且将“限购”扩大到了二线、甚至三线城市。政策明确要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

此外，“新国八条”还提出了“制定房价上涨目标”以及“增加保障房供应”等楼市调控措施。1.3重庆上海启动房产税改革试点

重庆和上海作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，1月27日分别发布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，定于1月28日正式启动改革试点工作，开展对部分个人住房征收房产税试点。两地房产税除了税率有差异，征收标准也各不相同，上海侧重人均住房面积，重庆侧重在住房的市场价格，上海房产税以人均60平方米以上住房纳入征税围，重庆则主要针对高档住房进行征税。

1.4各地连下“猛药” 调控细则陆续出台

2月底，重庆“国八条”调控细则出台。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停售房，外地人购房须提供1年纳税证明，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。1.5商品房销售“一房一价”

3月中旬，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。规定同时要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产(论坛)开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。1.6重庆调整土地增值税预征率

5月起，重庆调整土地增值税预征率，普通标准住宅由1%调整为2%，非普通标准住宅由2%调整为3.5%，独栋别墅(论坛)(论坛)为5%，非住宅（商业用房）确定为3.5%。

1.7央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高

7月7日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已经升至最近10年来的最高水平。1.8两部委：同城限1家融资平台承贷公租房贷款

央行、银监会8月5日联合发文，明确对政府投资建设的公共租赁住房项目贷款要求，规定直辖市、计划单列市、省会城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。刊登在银监会网站的通知还称，上述城市融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。1.9新婚姻法:婚前贷款买房离婚归个人

2011年8月12日，最高人民法院召开新闻发布会，通报适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》有关情况。解释指出，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。1.10住房公积金管理条例将修订 重庆住房公积金贷款猛增

8月17日，财政部部长助理王保安指出，要进一步完善住房公积金管理政策，配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。1.11 10月1日起，重庆征存量房房产税

9月25日，重庆市地税局发布个人住房房产税申报缴纳通告。通告显示，10月1日起，重庆将对主城区域内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，外地购房者将不享免税优惠。个人住房房产税税率分为0.5%、1%、1.2%三档，征收期为每年的10月1日—31日。这意味着重庆3400余套存量独栋别墅须申报缴纳房产税。10月8日，重庆地税局发布“重庆市地方税务局欠税公告2011年第2期”。该欠税公告直指房地产企业，在159户欠税企业和14户出逃、失踪纳税户名单中，房产企业超过一半以上。1.12央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1.13国土部12年来首次修订闲置土地处置办法

国土部对《闲置土地处置办法》进行修改，使闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性，对遏制开发商大量囤地也具有重大作用。此番修法过程中，国土部也将土地闲置的板子打在了地方政府身上。征求意见稿规定，政府或者政府有关部门因未履行国有建设用地有偿使用合同和划拨决定书约定、规定的义务或者违法行政行为造成项目动工迟延的，应当依法承担违约责任。2、2011房地产盘点之土地篇：楼面均价高昂 重庆房价必涨

2011 年，由于政府对房地产市场强有力的调控，楼市陷入低谷，由此影响到土地市场。各开发商由于资金链紧张，纷纷取消或推迟拿地计划，造成土地市场冷清。而地方政府为完成财政目标，在下半年又加大土地的推出量，进一步放大了土地的供需矛盾。不少国企和港资企业由于抗风险能力高、资金链雄厚均逆市而行，纷纷果断抄底拿地，为后市做必要的储备。

据重庆土地交易中心公开数据不完全显示，2011 年重庆主城供应土地395 宗，供应面积达到2564.89 万㎡；2011 年重庆主城成交土地301 宗，较去年同期增加41 宗，同比增幅为15.77％；成交土地面积1940.2 ㎡，同比去年上升14.65％；成交金额644.2 亿元。成交均价224 万元亩,同比去年小幅微升0.9%。重庆市主城区土地出让的用途以商住、居住及工业用地为主，其中商住用地为450 万㎡，居住用地258 万㎡，工业用地1059 万方。

2011 土地供应情况：继续近年来的小幅上涨

2011 年重庆土地新增供应月度走势型曲线，年初供应量延续了2010 年年底的高供应情况，“国八条”出台以后，重庆楼市观望情绪变浓，成交下降，因此3-5 月出现了供应量的低谷，5 月以后，土地供应量渐渐回升，尤其是年底时政府为完成土地财政收入开始大规模供应土地。

2011 年土地供应土地共2564 万方，其中工业用地1245.13 万方，占比48.56%，其次是商住和居住用地，其中商住用地供应体量占比27.4%，居住用地占比14.4%。2011 年重庆商业及住宅用地一共供应1197.61 万方，供应依然继续近年来的小幅上涨。虽然2011 年调控政策密集，但中国城市化进程依然在加速，土地供应其中商业、住宅及商住用地全年共供应887 万方，127 宗。在3-5 月时，供应量同样到达了最低水平，12 月的供应量达到全年最高共146 万方。

2011 年成交量情况：渝中区的土地成交均价最高

2011 年商业及住宅成交量最大的是北碚区，在北碚的成交中，大多数为别墅洋房的地块，可以预计，以后的北碚区将出现很多高端居住社区，成为重庆名副其实的“后花园”。另外沙坪坝作为传统大区，商业住宅的成交用地极少，相反却在西永片区成交了大量的工业用地。

2011 年成交金额最高的是江北区、北部新区及渝中区；渝中区的成交均价最高，达到5026 元/平方米，江北区也达到3513 元/平方米，这两个区的成交价格比较突出，主要是因为这两个区的商业金融用地较多。

2011 年重庆工业用地成交体量1059 万方，同比2010 年上涨112%；成交均价56 万/亩，同比2010 年上涨86%。成交量价都有明显的上涨。而商业用地成交均价却有明显的下降，主要是因为11 年成交的顶级商务地块较少，只有一宗观音桥和一宗江北嘴的商业用地，而10 年在观音桥、解放碑等成交了4 宗商业地块。

2012 年土地市场预测：优质地块会成为开发商争夺的重点

2011 年土地市场显得较为冷清，没有达到业界的期望。正因为如此，2012 年的市场形势并不明朗，二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2011 年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的重点。楼面均价高昂 2012房价必涨

2011年的11月之前，业内人士均认为2011年的重庆楼市是缺少地王的一年。12月，凯德中国在朝天门拿地，打造高端商住物业。此物业将由约33 万平米高端住宅、约22 万平米的购物中心、约17 万平米写字楼、约6 万平米酒店以及3 万平米服务公寓构成。这9.18 万方的地块地价高达65.4亿，楼面均价高达8000元/平方米。不少业内人士预测，此物业以后开盘的房价不会低于25000元/平方米。

如果说凯德中国在朝天门的项目是属于个例，但是不得不说，2011年很多项目的楼面均价都相当高。香港置地在照母山下、约克郡旁拿了三块地块，该地块是大量品牌开发商项目落户的地方，周围都是高端楼盘。此地块的楼面均价也达到了5000元/平方米，将来不管是建别墅还是高层，房价都不会太低。

位于石桥铺核心商圈的重啤地块拍卖可谓轰动一时。此地块因为周边有赛博、泰兴、百脑汇等成熟IT 商城，且周围配套齐全，交通发达，地块一经推出便受到了业内外的强烈关注。最终江厦置业以12.75 亿的巨资拿下了这5万方地，其楼盘均价也高达6002元/平方米。

虽然以上三块地仅属于特殊案例，但从统计数据可知，在2011年成交的地块楼面均价都很高，渝中区的土地楼面均价达到5026 元/平方米，江北区3513 元/平方米，大渡口区也达到了3000元/平方米。土地成本+建筑成本+运营成本，开发商没理由在2011年的楼市寒冬下还坚持在2012年“自虐”，房价上涨已弓在弦上。3、2011年重庆房地产市场盘点之高层篇

2011年重庆最难卖的房子是什么？也许有人会认为是别墅，“房产税，多厉害呀！”尽管房产税令别墅销售委实举步维艰，但量少价高的别墅，毕竟“三年不开张，开张顶三年”。日子真正难过的，却是那些高层项目的销售人员。盘点2011年重庆的高层商品房市场，最合适的字眼，恐怕是“苦”——教人如何不苦？调控旷日持久，且愈演愈烈。原因非常简单：提高二套房首付比例、停放三套房贷、加息等政策，对买得起洋房别墅的人，并不致命，但对于志在买一套高层容身的刚需们，却很可能将他们从“买得起房”群体，一竿子打为“买不起房”。高层房源“供大于求”

在严苛政策打压之下，不仅购房者学会了持币观望，连开发企业也逐渐放缓开工和推盘节奏，即便如此，去年重庆高层商品房的总供应建筑面积仍达到了1459.502 万方之巨，成交面积占商品房总体成交的80%以上，达到积1318.44 万方——数据体现，仅2011一年，重庆市高层商品房积压房源就超过百万方，加上以前的存量房源，更蔚为可观，调控经年，高层市场逐渐凸显出的“供大于求”趋势，给予了房价极大压力。

2011年重庆高层销售均价走势图

根据重庆领域机构统计，2011年重庆高层全年建面均价6631 元/平米，比整体平均水平6824元/平米，低了近200元。去年重庆房价增幅较前一年有大幅下降趋势，高层亦然。不少在2010年末和来年年初开盘的项目，都纷纷下挫价格迎合市场，以至于霎时间诸多品质楼盘都纷纷打出“7字头”的房价，让不少购房者按捺不住。

优惠方式“从虚到实”

房价不是一天就降下来的，开发商的就范也不是一夜之间拍脑门决定的，从政策落地，到购房者观望，开发商竞相“花样打折”，或将套内标价改为建面标价、或用“特价房”噱头吸引眼球，到售楼部一问，却远非那么回事。变着方儿地打折不奏效，进入年中，持续的观望风气使得成交量进一步下降，不少开发商迫于资金和任务压力，“变虚为实”，拿出了具有诚意的优惠。

“价格是撬动市场的唯一杠杆。”这话不假，进入第三季度，一些本来就颇有口碑的楼盘调整了自己的售价，只消略为下潜，就赢得市场青睐，创下不少开盘奇迹，在此期间明星房企率先“低姿态促销”的举措，给中小房企带来莫大压力，不得不随行就市，由此，重庆楼市进入“全面实质性降价”阶段，尤以高层为甚，一些在去年年底仍喊价九千的房子，一年不到的时间又重回七千档次。

2012降价要趁早

2011年中后期用优惠轰炸市场的开发商不少，许多楼盘藉此卸下销售重担，因而在2012可以较从容地调整销售策略。根据领域机构的竞品监控报告，2011年给力促销的几个楼盘，在来年都纷纷下调了销售任务。

首当其冲的是招商江湾城，其2011年总推盘体量8.77万方，共成交建面10余万方，成交建面均价7861元，仍高于重庆楼市整体水平不少，但招商江湾城不仅利用价格优势将今年的新产品精装公寓销售一空，更清空了一些存量房源，因此明年的预计推盘体量仅为 1.6万方。

无独有偶，同为“江景房”的华润二十四城在2011年狠狠地用价格刺激了一把市场，总推盘体量达到12.1万方，虽然最终仅售出8万余方，但建面 6960元的均价相比此前算是非常亲民，其2012年的预计推盘体量也下调为9.4万方。类似的楼盘还有保利香雪、鲁能星城。

而一些在2011年没有狠下心促销的楼盘，无论销售情况好坏，纷纷在2012年加大推盘力度，个中典型是国际社区，其2011年销售面积超过15万方，推盘体量却不到4万方，大多时候在卖存量房源，且销售情况不错，但明年的预计推盘体量仍加大到8.6万方，可谓“压力山大”。

重庆部分高层2011年销售及供应情况一览

在2011年销售体量超过推盘体量的还有龙湖春森彼岸，去年仅供应2.63万方新房源，取得了3.3万方的销售业绩，但随着其附属商业进入整体运营阶段，明年的推盘体量也增大至8.9万方。

类似上述情况的楼盘不在少数，较早“跑量”的开发商在2012年将占得先机，获得较为从容的营销空间，而一些在2011年没能适时回笼资金的楼盘，在2012年势必将面临更大的销售压力，而这也将对2012年上半年的楼市走向形成一定影响。2011年重庆楼市盘点之别墅洋房篇：品质与价格是王道

2011年重庆楼市的关键词是什么？“小户型、小户型，还是小户型。”在市场一味强调“刚需盘”“小户型”的同时，重庆楼市高端物业市场似乎并不如预期的热闹。但一系列调控政策的出台，加上重庆“房产税”的出击，调控组合拳也引发重庆别墅洋房市场的波动。回顾2011重庆高端物业市场，关键词逃不脱“房产税”三字。

“房产税”雷声大 雨点小

2011重庆主城别墅成交走势图

2011重庆主城别墅成交均价走势图

据领域机构统计，2011年重庆主城区别墅市场共计备案2636套，新增总供应面积121.98万方，成交建筑面积71.54万平方米。

2011年2月成为全年成交量最低点，主要原因在于2011年1月重庆“房产税”靴子落地与春节小长假，引发了重庆的高端物业市场的不小波动。作为“房产税”的重点征收对象，重庆别墅市场一开始所受波动较大，导致2月成交均价下跌以及成交量下滑。但经过一段时间的执行，当初被认为是调控利器的“房产税”对别墅市场的影响力逐渐减弱，因其征收范围较窄，且对高端客户的心理影响大于实际影响，因此可谓“雷声大雨点小”。

到4月，由于春交会的举办，别墅成交有所回升，达到上半年最高点。同时，别墅4月建面均价也相对下降，以价换量有一定效果。2011下半年，重庆楼市进入调整期，政府与开发商之间展开博弈。在政策持续高压的影响下，开发商不得不采取相应的降价措施，从7月开始，别墅市场均价一路下滑，到10月份达到全年最低点9400元/㎡。开发商以价换量对成交起到一定效果，下半年销量一路在地位保持缓慢上涨。

整体来说，别墅市受调控政策以及大环境的影响较多，购房者观望情绪加重，持币代购想法增多，因此成交并不理想。领域机构认为，预计明年上半年别墅市场持续低位运行，至2012中旬，房地产调控不会放松，但随着通货膨胀的慢慢抑制，预计2012年年底至2013年，别墅市场将会出现一定回暖。

2011别墅成交低迷但亮点不少

受楼市大环境的影响，重庆别墅在2011年的成交并不太理想，但是却不乏亮点。首先是龙湖至德路9号，在“零宣传”“零广告”甚至是售楼部都还未建成的情况下，10月15日，推出86套别墅，开盘当天售罄。11月18日，项目再次开盘，推出46套，开盘当天去化35套。龙湖至德路9号的热销并不是毫无缘由，首先，龙湖的品牌影响力对其有足够强大的支撑，许多龙湖老业主成为了至德路9号的买主。其次，6006元/㎡的起价，在很大程度上低于市场预期，因此造成了哄抢。此外，该盘地处中心，周边一公里范围内，轻轨站、商业中心、中小学、公园等配套一应俱全，这种配套品质对别墅而已极为罕见。加上其95%的房源不收房产税，因此，至德路9号的热销创造了2011重庆别墅市场的奇迹。

另外，远洋高尔夫国际社区所创的“平墅”首次亮相山城重庆，在业界以及重庆楼市也引起不小轰动。“平墅”体现的是对豪宅概念的全新理解，通过对产品设计的优化，创造超越相同别墅面积的空间尺度，提高居住舒适感。“平墅”产品将所有居住空间平铺在一个建筑平面上，从面积到高度，使得空间比普通传统别墅更大。

同时，该项目紧依1800米重庆龙脉南山山脉，并环绕18洞72杆国际山地高尔夫球场而建，保证了景观、视野以及品质，在重庆市场的亮相可谓非常成功。洋房篇：

洋房全年均价波动幅度不大 抗压性较强

重庆历年主城洋房供应走势

随着城市价值跳跃式爆发，从2008年开始重庆主城区的洋房供应量逐年增加。2011年洋房供应建筑面积为153.47万方，为2008年供应量的2倍。2011年初开始，国家通过调整存款准备金率和基准利率，出台“新国八条”等一系列措施对楼市进行宏观调控，导致供应量的增速放缓。

2011年1-12月主城洋房供应走势

1月26日出台“新国八条”，2月9日央行上调存款准备金率0.25个百分点，楼市进入调整期，导致2月份的供应量滑入了谷底。随着春交会遇冷后，购房者观望情绪越发浓重，洋房成为了改善型购房者以及刚需购房者的置业首选。5月供应量增大，6-8月市场进入调整期。四季度传统的“金九银十”及年末促销导致洋房供应市场的回暖。

为求一步到位，许多首次置业者选择购买洋房以减去今后“二套房”所面临的6成首付问题，这位洋房的成交有一定的带动作用；在开发商方面，进入楼市调整期以来，许多开发商纷纷加大宣传力度，实实在在拿出折扣进行促销，增加赠送面积，等一系列动作促进了洋房的成交；另外，大多数洋房的价格定位都在“房产税”征收门槛以下，这也降低了购房者的观望情绪。例如，位于大学城片区的金科廊桥水乡甚至开出“3999+1”元即可买洋房的价格，高层洋房出现倒挂，这一系列促销活动大大带动了洋房的成交。

2011年重庆主城区洋房市场月均成交量9.44万方，整体呈现“高开低走”态势。1月份16.155万方的高位成交是延续2010年的良好势头，2月份由于国家出台上调基准利率、房产税试点等一系列的宏观政策，成交量大幅下行，楼市出现转折。4月份春交会的举行，在特殊的政策背景下，洋房作为刚需置业者一步到位的首选，成交较高。

受一月份“新国八条”以及“房产税”的影响，以及2月份央行上调基准利率，楼市进入调整期，2、3月份的成交均价最低。随着春交会之后，均价回暖，洋房市场进入博弈期，价格较为稳定，一直在7500元/㎡左右波动，说明洋房的抗压性较强。

据领域机构分析，预计明年在宏观调控为主调的大背景下，洋房市场将持续低迷。2012年洋房产品供应量将达到150万方，加剧了洋房市场的竞争。由于同一区域、同一项目，洋房产品与高层产品接近持平，但用低成本远高于高层，成为尴尬鸡肋产品，应该谨慎开发。2011这些洋房为什么热销？

龙湖源著，开盘当天80%的去化率造就了洋房市场的热销标杆。龙湖源著热销原因在于几点原因。首先龙湖地产的品牌给予了极大的支持，其次，该洋房地处黄金地段，位于未来重庆的“首席居住区”，其次自身配套完善，景观设计优美，赠送面积大，加上轻轨的开通以及开发商下半年推出的一系列促销活动，都促成的龙湖源著的热销。

另外，年底重庆洋房市场也出现了许多热销事件。雅居乐国际花园2期花园洋房开盘不到3小时，几近售罄；11月5日，招商·花园城开盘1小时，即告售罄；中渝·梧桐郡3个月连续加推6次，快销速度令人咂舌。接近年关，楼市大冷的情况下，花园洋房销量为何陡增？

记者认为，在波动越大的市场中，高端物业销售的平稳性就更容易体现出来。其中，花园洋房又会比别墅好卖，一方面，花园洋房的品质直逼别墅；另一方面，花园洋房的价格要比别墅便宜许多。相信不少购房者也看到了这点，更愿意选择花园洋房。

产品的优质加上开发商的促销是构成洋房热销的极大原因。首先，花园洋房具有稀缺性、品质高的特点。由于重庆地理环境因素，楼盘大多以高层为主，反而使许多市民心理更向往低层住宅。目前许多花园洋房的品质甚至超过了联排别墅，但价格却是“高层价”。这对于需要改善住房，但是又买不起别墅的购房者，花园洋房确实是很好的选择。

其次是开发商的优惠力度一直在加大，接近年底，金科公园王府推出vip卡，可直接省10万元。协信·城立方正推出花园洋房特惠单位，套内单价低至6000元/㎡；和泓四季花园洋房价格低至5653元/㎡，若团购还可额外再优惠1%；龙湖也推出了具有诱惑力的团购价。因此，品质加上促销，才是洋房热销的真正原因所在。

2012年楼市展望：房价看跌为主黄金十年终结

在限购、差别化信贷和税收政策的多重限制下，2011年中国楼市风雨骤变，让人噤若寒蝉。这一年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；这一年，央行6次加息、上调存款准备金率，这一年，房产税“靴

子”落地，试点重庆、上海。调控如冲击波，对市场杀伤力巨大。而对于已经到来的2012年，中国楼市又将演绎怎样的格局？

2012冷清开局 降价赶不上“预期”

北京市住建委网站网签数据显示，今年第一周(1月1日—7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为2303套，比去年最后一周下跌34%，与去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，创近4年来新低。

据《中国证券报》报道，上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据相关统计，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，2011年几乎所有大中城市的楼市都无可幸免地遭遇寒潮，预计2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行。目前拐点渐显，预期在6-12个月内房价还有可能出现10%到20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。

对于2012年楼市走势，相关人士认为，2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。多位房地产业内人士指出，预计2012年一季度或将有更大幅度的“降价潮”出现。

2012年，“没有最低，只有更低”或一语成谶。如果说，去年降房价，还是少数开发商的先知先觉，还是试探市场，那么，2012年降价已成共识，降价不是本事，降价卖得掉才叫水平。购房者的预期值就是“降到底”，但是底在哪里，却没人知道。

调控从紧 2012楼市“前低后高”？

种种迹象表明，2012年楼市已在冷清中开场。政策层面看，房地产市场一直显示“政策从紧”信号。从高层官员众口一辞强调房地产调控不放松，到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动，显示决策层对房地产的调控不会轻易松手，限购等政策亦难以很快淡出。

去年12月下旬，住房和城乡建设部召开工作会议，会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。而去年12月召开的中央经济工作会议，“坚持房地产调控”亦成为最基本精神。

住建部部长姜伟新在会议上强调，明年将继续执行现有各项调控政策，不动摇、不放松。严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

有专家预计，保障房体系和房产税改革将成为2012年住房政策两大着力点，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。

分析人士表示，上述消息打消了市场对房地产行业的宽松预期，只表明无论宏观政策明年在其他任何行业上宽松，房地产行业也毫无可能。

北京中原市场研究部统计显示，截止1月7日，2011年开始限购的全国46个大中城市，在2012年第一周仍然维持着之前的政策力度。虽然未有继续加强力度的城市，但是也没有一个城市放宽政策。重点城市北京、上海、广州、深圳、等地已经相继明确表态将在今年继续执行住房限购政策，给市场释放出明确信号。

中国银行在2011年12月31日发布的《2012年一季度宏观经济金融展望报告》称，房地产市场调整还将延续，预计2012年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约为15%，将呈现“前低后高”的震荡趋势。

毫无疑问，楼市调控正在考验决策者的智慧，持续调控是否会令中国经济跌入“硬着陆”深渊、保障房能否力挽狂澜、限购令何时全身而退等疑问，都会在2012年见分晓。

房企万亿债务将至 告别“黄金十年”

2011年，限购等调控政策使得中国的房地产市场成交量下滑。对房企而言，2012年依然“流年不利”。经济学家茅于轼表示，中国房价已经大涨至高位，而近期各大城市房价的下跌被视为拐点的开始，2012年有大型房地产企业可能破产。

日前，世联地产[简介 最新动态]董事长陈劲松向媒体透露，房企债务将在2012年中开始逐步到期。

据悉，上市房企长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%集中在2012年偿付，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，还不起债的部分房地产开发商，可能会淹没在债务大潮中。行业洗牌一定会到来。尹伯成称，中小开发商因资金周转困难，开始向大型房企出售其手中开发项目。部分房企则可能会直接面临破产重组。

在众多房企中，绿城[简介 最新动态]目前面临的困境成为一面镜子。资料显示，绿城现金流状况堪忧，综合现金流量为负值。巨大的资金压力下，绿城不得不断臂求生，低价出售项目。1月5日晚间，绿城中国和融创中国联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权，现金代价为5100万元。

分析师认为，如果非要说洗牌，我们可以理解为，目前靠关系拿地与靠砸钱拿地的房地产开发商确实该出局了。

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示：对中国房地产业来说，依靠于恐慌性的需求，依靠于过度占有资源的需求，依靠于为卖而买的需求支撑的关系时代过去了。

分析人士表示，房地产行业正逐步进入去杠杆化和保障性住房和商品住房的“双规制”时代，中国房地行业的黄金十年已经宣告结束，但同时，也意味着白银时代的开始。专家预计，2012年市场份额将会加速向龙头企业集中，大型企业具有更强的融资能力，充足的土地储备和全国性的战略布局，在政策调控和货币紧缩的环境下，竞争优势更加明显。

随着住宅市场调控政策的常态化，2012年，商务公寓、写字楼、市场、商铺等形式的商业地产将面临更多发展机遇，产业地产也是未来最佳的拿地策略，但面临金融杠杆匮乏、投资周期长、投资回报率相对较低等困扰，需要逐步摸索相应的投融资模式、盈利模式和现金流平衡模式。

近日，中央政治局会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。房地产市场仍将在较为严厉的宏观政策环境中继续运行，当前投资建设、市场销售和资金保障增长放缓的市场趋势难以扭转，但2012年重庆市房地产市场或将在以下三个方米的有利因素影响下，仍能保持小幅增长态势。

（一）货币政策在紧缩中的微调

从2011年12月5日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年以来的首次，是货币政策在保持紧缩状态下的一次小幅调整，但2011年全年GDP增速放缓，CPI指数回落的国内宏观经济环境，以及国际经济形势的严峻背景，为货币政策的进一步微调创造了空间。作为资金密集型行业的房地产开发业，资金环境有望较2011年略好，从而为房地产投资建设提供资金保障。

（二）主城区高档住房房产税起征价格标准提高

2012年主城区高档住房房产税起征标准将由2011年的建筑面积9941元/平方米提高至12152元/平方米。在高价位楼盘市场降价预期渐浓的背景下，起征标准的提高进一步强化了房地产税在当前重庆房地产市场的象征意义，且价格空间的提高将有助于释放市场中对中高档住房的刚性需求。

（三）合理释放刚性需求的市场预期

在城乡统筹发展、实现“共富”目标的带动下，城镇居民人口的不断增长，以及城镇居民人均住房面积的不断扩大，合理释放并满足自住性与改善性住房需求务必得到应有的重视。在近期全国人大重庆政府报告中提及，将落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。该政策目标的最终实现，势必有利于刚性需求在一定程度内得以满足，保障房地产市场在改善民生的步伐中健康平稳发展。