哈密地区物业服务实施细则（合集五篇）

第一篇：哈密地区物业服务实施细则

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哈密地区物业服务实施细则

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的权利和义务，保障物业的有效管理、服务和使用，营造良好的居住生活环境，构建和谐社区，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合地区实际，制定本细则。

第二条 本实施细则适用于在哈密地区行政区域内的普通住宅物业管理活动及其监督管理，未通过物业服务企业提供物业服务的物业，其使用、维修、养护、管理亦适用本细则。

本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。

本细则所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业管理区域委托物业服务企业进行维修、养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

本细则所称物业管理区域，是指业主委托物业服务企业实施物业管理的房屋、配套的设施设备和相关场地的范围。

第三条 地区建设行政主管部门是地区物业管理的行政主管部门，具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。物业管理实行属地管理原则,县（市）政府房地产管理部门（建设行政主管部门）负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会负责指导监督辖区内住宅小区业主大会的成立及其日常运作，负责辖区内物业服务纠纷的调查、调解与处理，协调物业服务活动与社区管理其他活动的关系，协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。

第四条 地区建设行政管理部门物业管理的主要职责：

（一）认真贯彻落实国家、自治区物业管理政策和法规，依据国家、自治区制定的法规政策，制定地区物业管理实施意见和办法，规范物业管理市场行为。

（二）会同地区物价部门提出地区物业服务收费指导性意见。

（三）负责对物业服务企业进行资质管理；

（四）对物业服务企业的经营活动进行监督、检查；

（五）协调解决地区物业管理工作中的重大问题。第五条 县（市）房地产行政管理部门（建设行政主管部门）物业管理的主要职责：

（一）认真贯彻落实国家、自治区和地区物业管理政策和法规，制定本县（市）物业管理具体实施办法，规范本县（市）物业管理市场行为。

（二）依据地区物业服务收费指导性意见，会同县（市）物价部门制定本县（市）具体物业管理服务收费实施办法。

（三）指导及协助成立或更换业主委员会，负责业主委员会的备案工作；

（四）指导和监督业主委员会开展物业自治管理；

（五）协调解决物业管理相关问题。

第六条 实施物业管理的住宅小区（项目），配套设施应完善、齐全。新建住宅小区（项目）和配套设施比较齐全的原有住宅小区（项目）应实行物业管理。配套设施不完善的原有住宅小区（项目），如水、电、供暖、天然气、物管用房、垃圾箱、自行车棚等建设不到位以及地下相关管线严重老化的，由原开发建设（产权）单位及相关供应单位整治完善，经验收合格后实行物业管理。

第七条 各县、市规划、物价、园林、民政、公安、邮政、电信、供电、有线电视、市政、环卫、供水、供暖、供气等部门和单位，按照职责分工，做好与物业管理有关的管理工作。物业服务企业按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定，实施物业管理。业主应自觉遵守管理规约的约定，支持配合物业服务企业对住宅小区实施有效管理。

第二章 业主和业主大会

第八条 业主是指房屋的所有权人。业主依法享有参与物业管理有关事务的权利，并承担相应的义务。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)物业受到侵害时，有请求停止侵害，排除妨碍，清除危险，赔偿损失的权利。

(十一)为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利。(十二)法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；

(六)保持和维护物业管理区域内环境整洁卫生；

（七）配合物业服务企业开展服务活动；

（八）装饰装修房屋提前向物业管理企业告知；

（九）按照物业管理的要求、用途和目的使用物业；

（十）维护物业使用安全和养护；

（十一）法律、法规规定的其他义务。

第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

第十条 物业管理区域划分：

（一）四邻界限明确，附属设施设备产权清晰的住宅小区为独立物业管理区域。

（二）房改房以中心单位与相邻单位联合组成物业管理区域。

（三）零散住户住宅物业管理区域由县（市）房地产行政管理部门（建设行政管理部门）按行政区域界定。

第十一条 业主大会成立的条件：

（一）住宅小区入住率达50％以上或者住宅出售已满两年的；

（二）已划定物业管理区域实行物业管理的。第十二条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）监督公用设施设备、公共场地的使用和维护；

（八）对业主、物业使用违反管理规约的行为，依照规约规定进行处理；

（九）听取和审议业主委员会和物业服务企业的工作报告并监督实施；

（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十三条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会。街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会接到通知后30日内，会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。由筹备组组织召开首次业主大会会议。筹备组由业主代表、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。筹备组组建后的7日内，应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。

建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。

第十四条 筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照物业主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第十五条 业主大会召开必须有物业管理区域持50％以上投票权的业主参加，业主大会可以采用全体业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形成。

第十六条 住宅物业业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套一票。非住宅物业业主的投票权，按物业建筑面积计算，每五十平方米计算为一票；单户不足五十平方米的，计为一票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30％。业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。

第十七条 业主大会会议决定的事项以投票方式表决：

（一）普通多数表决方式，必须有与会业主二分之一以上投票通过；

（二）特别多数表决方式，必须有与会业主三分之二以上投票通过才生效；

第十八条 业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议召开须在15日前通知业主和居委会。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20％以上业主提议；

（二）物业管理企业提议；

（三）街道办事处、社区居委会提议；

（四）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

（五）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。提议召开业主临时会议，应当书面说明理由、目的和提议时间。业主代表应当在会议召开前7日内，向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。以业主代表会议形式，制定或修改管理规约、业主大会议事规则，选聘或解聘物业服务企业，以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，或者对其他事项作出表决的，应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见，业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。

第十九条 首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员的名单和基本情况。

第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(四)监督管理规约的实施；

(五)不得在本物业小区从事经营活动；(六)业主大会赋予的其他职责。

第二十一条 业主委员会委员、副主任和主任必须有： 遵纪守法、热心公益事业、责任心强、有一定组织能力、办事公正、公道、有群众威信和号召力的人员担任。

居民委员会主任经业主委员会聘请，可担任名誉主任。第二十二条 业主委员会办公经费来源，由全体业主负担，业主大会决定。第二十三条 业主委员会任期一般为3年，具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。业主委员会任期届满前2个月，应当向街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会报告。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会应当会同物业管理主管部门，组织做好换届改选工作，组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十四条 管理规约是由业主共同订立的有关物业管理的协议，对全体业主具有约束力。管理规约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。管理规约应就物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出约定;管理规约对全体业主具有约束力。业主转让或出租物业时，应将管理规约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

第二十五条 业主委员会接受属地房地产管理部门（建设行政主管部门）指导和居委会监督。

第三章 前期物业服务

第二十六条 建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经房地产管理主管部门（建设行政主管部门）备案；工程开工后由建设单位选聘物业服务企业，提前介入。

第二十七条 建设单位在销售物业之前，制定临时管理规约，报属地房地产主管部门备案，等业主大会成立后，通过业主大会修订审议再转为管理规约。临时管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、违反公约应承担的责任依法做出约定，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，对建设单位利用职权，拟定不公平条款或霸王条例的，房地产管理主管部门（建设行政主管部门）有权废止。

第二十八条 建设单位制定的临时管理规约在物业销售之前，须向物业买受人明示内容，征得买受人同意，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应在合同中注明临时公约的内容。

第二十九条 建设单位在选聘前期物业服务企业时，应通过招投标方式进行。投标人少于3个，或者住宅规模较少的，经属地县（市）、人民政府房地产管理部门（建设行政主管部门）批准后，可采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位选聘物业服务企业,应签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起止时间等内容。建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。

第三十条 前期物业服务合同可以约定期限，最长不得超过两年（分期建设的物业除外）。前期物业服务合同期限未满，已成立业主大会并选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，物业服务企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续实施物业服务,直至业主大会选聘新的物业服务企业之日起终止。但业主大会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应退出。前期物业服务合同期满不再继续从事物业服务的，物业服务企业应于期满前二个月通知业主。

第三十一条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施、共用设备的所有权或者使用权，建设单位不得转让给他人，建设单位擅自处臵的业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施、共用设备，侵害业主合法财产权力的，应承担相应的法律责任。第三十二条 物业接管验收，物业服务企业应对物业共用部位、共用设施、共用设备进行查验，明确建设单位和物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。

第三十三条 在办理物业承接、验收手续时，建设单位应向物业服务企业提交下列资料：

（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；管网工程竣工图；

（二）物业竣工验收备案文件；物业质量保证书和物业使用说明书；

（三）物业及配套设施的产权清单；业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料；

（四）物业建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料。

（五）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。第三十四条 物业管理用房由建设单位配臵提供，建设单位在开发建设中，应事先预留必要面积的物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。

建设单位在进行小区（项目）规划建设时，应配套建设必要的物业管理用房(含办公室、警卫室、清洁储藏室、业主委员会活动用房）。建筑面积5万平方米以内的物业小区（项目）不少于150平方米，5万平方米以上的物业小区(项目)按总建筑面积的4‰提供。

物业管理用房属全体业主所有。物业服务企业应将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，并负责维护和管理。物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。

第三十五条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业服务合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业服务合同未约定的，由建设单位承担。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。

第四章 物业服务

第三十六条 物业服务企业属于从事经营活动的市场主体。物业服务企业实行市场准入和准出制度；物业服务企业实行资质管理制度；物业管理人员实行资格证书制度；地区内暂定物业服务企业资质审定由各县（市）房地产主管部门（建设行政主管部门）办理，报地区建设局备案。

地区建设局负责地区内三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受自治区建设厅指导和监督。一、二级物业服务企业资质申报、证书颁发和管理按建设部2007年第164号令执行。

地区等级以内的物业服务企业从业人员必须达到国家规定的职业资格标准，人员达不到规定标准的，不得评定企业资质等级。

第三十七条 一个物业管理区域只能委托一家物业服务企业实施管理，物业服务企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。业主委员会应根据业主大会的授权与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。物业服务合同草案应在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。物业管理委托合同应当包括以下内容：

（一）物业的基本情况；

（二）委托管理、服务事项；

（三）物业管理服务质量标准；

（四）物业管理服务费用标准、收费方式；

（五）物业管理酬金标准及支付方式；

（六）合同期限、合同提前终止的约定；

（七）物业、业主及住户资料的管理和移交方式；

（八）委托人与被委托人的责、权、利；

（九）法律责任及解决纠纷的途径；

（十）委托人与被委托人双方约定的其他事项。物业服务企业在实施物业管理中可以进行专业委托管理，费用由物业公司支付。

第三十八条 物业管理服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业公司书面订立。

业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，双方的权利、义务关系，体现在物业服务合同的具体内容中，物业服务合同应对下列内容做出具体约定：

（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维护服务；

（二）公共绿化维护服务；

（三）公共区域清洁卫生服务；

（四）公共秩序维护服务；

（五）车辆停放管理服务；

（六）物业使用中禁止行为的管理措施；

（七）物业档案资料的保管；

（八）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业服务企业要按照物业服务合同约定的内容提供相应的服务，其主要职责是：

（一）履行《物业管理委托合同》，按本细则规定的维护管理内容、标准管理物业；

（二）保管好物业的综合验收资料；

（三）合理收取和使用物业服务费；

（四）对物业范围内的违章和违法行为，依据管理规约及本细则规定进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理；

（五）接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业管理的意见；

（六）接受主管部门的物业管理工作考评。

物业服务企业未履行服务合同约定，应当按合同承担责任，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担民事赔偿责任。

第三十九条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续和资料移交手续。

第四十条 物业服务企业委托服务不得将该管理区域的全部物业管理一并委托他人。

第四十一条 物业服务收费应建立“质价相符”的收费机制，由业主委员会根据地区制定的等级收费标准，选择服务标准与物业服务公司签订服务合同约定，张榜公布执行。

业主应当根据服务合同的约定，交纳物业服务费。业主房屋出租的，可由物业使用人交纳物业服务费，物业使用人不按规定交纳物业服务费的，由业主交纳。

已竣工但未出售或者尚未交给买售人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

第四十二条 物业服务合同以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十三条 物业管理区域内供水、供热、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。前款所列单位不得利用特种垄断经营优势的便利,强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收费用的，双方应签订代收服务合同,但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十四条 在物业管理区内发生违规、违法行为，侵害业主利益，物业服务企业应当及时制止，并向有关行政部门报告，有关行政部门应当及时处理物业服务企业的报告，发生行政不作为行为的，应依法追究行政主管人员的责任。第四十五条 物业服务企业应自觉接受公安机关的监督指导，做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应采取应急措施并及时报告，协助做好救助工作。

物业服务企业聘请保安人员，应当遵守国家规定，从有资质的保安服务公司聘请，不得在社会招聘，保安人员应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十六条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主和物业使用人在法律、法规和业主公约有关范畴中进行约定，物业使用人违规、违法，业主承担连带责任。

第四十七条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾纠纷，由街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会负责调查、调解与处理。

第五章 物业的使用和维护

第四十八条 物业管理的基本内容指建筑物主体外的共用部位、共用设施、设备、共同事务的管理，具体包括：

（一）物业管理区域内的道路、门牌、路灯、排水管道等设施的养护，定期清疏排水管井；

（二）物业管理区域内的树木花草、园林建筑小品和其他园林设施的养护；

（三）物业管理区域内的环境保洁、垃圾清运、公厕保洁及环卫设施的养护；

（四）安全防范服务；

（五）车辆停放及其场地的管理。物业管理的基本标准：

（一）建筑物管理：

1、外墙完好、外观整洁，房屋完好率达98%；

2、建筑物外墙防护设施按规范设臵，统一有序，没有锈蚀；

3、公共通道、楼梯、地下室整洁干净，无障碍物；

4、消防通道畅通无阻；

5、建筑物零修及时率和及格率达100%；

6、建筑物标志明显、规范；

7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂，以及改变建筑物结构、外貌的现象。

（二）设备管理：

1、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘；

3、在电网正常情况下，保证房屋供电系统保证正常运行，出现故障，立即排除；

4、消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用；

5、电梯系统按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设施完好，梯厢、井道清洁；

6、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。

7、中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。窗式及分体式空调的安装位臵统一，排列有序。

（三）市政公用设施管理：

1、管网设施敷设安全，使用正常，没有泄露现象；

2、管线架设安全、整齐规范、统一有序；

3、排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。排水井、盖完好无缺，道路畅通，路面平坦；

4、照明路灯使用正常；

5、公共文体娱乐设施使用正常。

（四）园林绿化管理：

1、绿地内清洁，无黄土裸露，无破坏、占用现象；

2、路树、绿篱无缺株、枯萎；

3、园林建筑小品和其他园林设施完好，整洁。

（五）环境卫生管理：

1、路面、公共场地的保洁率达95%以上；

2、没有乱贴、乱挂、乱画现象；

3、垃圾日产日清；

4、公厕保洁做到无臭味；

5、化粪池使用正常；

6、环境卫生设施完好、整洁。

（六）交通管理：

1、停车场、行车线路标志明显；

2、车辆管理有序，进入物业管理区域的车辆，集中停放到停车场或指定停车点，无乱停、乱放现象。

第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施和公共绿地，不得改变用途和私自占用。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

第五十条 物业管理小区内的公共停车场（位）,停放车辆需要收费的，由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收费的，可委托物业服务企业依照物价部门制定的标准收取。其收入扣除成本外，用于弥补维修资金的不足。车主对车辆有看管要求的，由车主和物业服务企业依照物价部门制定的标准另行签订看管合同。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理小区内停放，不得收费。小区内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第五十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十二条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。责任划分如下：

（一）供水、供热、供气设施：用户室内部分或者用户单独使用的部分，由房屋所有权人负责，区分所有权建筑物以内共用部分，由该栋建筑物区分所有权人分担；用户室外或者区分所有权建筑物以外与城市公共管网连接部分，由该区域内的全体业主分担；其中增加转换、调控设施、设备的，由该设施、设备的所有权人承担；公共管网及其附属设施部分，由经营者承担；供热、供水、供气收费价格中已经包括分户计量表初装费、维修费、更新费的，该部分费用由经营者承担。

（二）排水设施：住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。

（三）供电设施：住宅楼用户电表以内(含电表）由业主负责,电表以外由供电部门负责管理。

（四）通讯设施：由通讯部门负责。

（五）有线电视设施；由有线电视部门负责；

上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应服从物业服务企业的管理和监督。工程完工后应及时恢复原状。造成损失的，应给予相应赔偿。

第五十四条 物业使用禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；

（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备,移动共用设施设备；

（三）擅自改变物业的使用性质，私搭乱建；

（四）践踏、占用绿地、毁坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；占用通道等共用场地；

（五）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；

（七）未经批准摆摊设点；饲养禽畜；

（八）随意停放车辆；

（九）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十一）将不具备居住条件的住宅楼地下室用于居住;

（十二）在消防通道上设臵路障，损坏或者挪用消防设施；

（十三）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。第五十五条 业主或者使用人装饰装修房屋，应事先告知物业服务企业，物业服务企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项以及违反规定的处理办法书面告知业主或者使用人。装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位对装饰装修活动的监督检查。

第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按规定交纳专项维修基金。专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后，物业共用部位、共用设施、共用设备的维修和更新改造，专项维修基金由房地产行政主管部门（建设行政主管部门）设立专款帐号代为管理，专款专用，严禁挪作他用。专项维修基金自存入维修基金专户之日起计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。专项维修基金的使用，先由物业服务企业提出计划，经业主委员会批准，再报主管部门审批。

专项维修资金收取、使用、管理的程序和办法由县、市房地产行政主管部门（建设行政主管部门）会同财政部门按规定制定。

第五十七条 业主房屋在使用中向邻居房屋漏水的,由该业主负责查明原因，属保修期内工程质量问题的，由建设单位负责维修，超过保修期的或业主装修及使用不当造成的，由该业主负责维修，邻居业主要积极配合维修工作。该业主不进行维修或邻居业主不配合维修的，承担由此造成的一切损失。

第五十八条 房屋共用部位和共用设施设备部分,由物业服务企业根据合同的约定定期进行维修养护。物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人应给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或财产损失的，责任人应负责修复或者赔偿。房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，按规定应由业主或使用人及时修缮。

第五十九条 业主或使用人自行聘请进入住宅小区内 进行装修、维修、检修的单位和个人，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并须报经物业服务企业批准，办理进场施工准许证后，方可动工。

第六十条 建筑物的维修责任，如损坏责任明确的，由责任人承担，其他则按下列规定承担：

（一）房屋自有部分由业主或使用人负责；

（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；

（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同承担；

（四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同承担。物业共有部位、共有设施、设备维修更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。

第六章 法律责任

第六十一条 业主、使用人、物业服务企业和建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第六十二条 物业服务企业违反本细则规定，有下列行为之一的，由主管部门责令其限期改正、赔偿损失；并可视情节轻重，由主管部门降低其资质等级或者注销其物业管理资质：

（一）建筑物主体外的共用设备、共用设施不按期修缮或者养护、维修不当，造成业主损失的；

（二）管理制度不健全，管理混乱；

（三）服务管理不当，使公用设施、设备遭受损失的；

（四）乱搭乱建，擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的；

（五）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。第六十三条 物业服务企业有自定收费项目，擅自扩大收费范围，提高收费标准等价格违法行为的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。

第六十四条 建设单位不及时移交物业管理维修基金和物业管理用房的，由主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。

第六十五条 业主或使用者违反本细则规定的，由业主委员会或其授权的物业服务公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由责任人承担。

第六十六条 业主之间发生的有关物业纠纷，物业服务企业有调解责任，调解不成的，由业主自行到法院起诉。

第六十七条 业主不配合房屋本体部位和房屋毗连部位的维修时，物业服务公司可以采用以下办法：

（一）在小区内予以公布；

（二）与有关部门协商，采取相应的必要措施；

（三）向人民法院提起诉讼。

第六十八条 业主、使用人不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业服务企业可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠缴金额1‰的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；

物业服务企业也可与有关部门协商，采取必要的措施协助催缴有关费用或者依法向人民法院起诉。

第六十九条 本细则与法律、法规有抵触的，以法律、法规为准。

第七十条 本实施细则由地区建设行政主管部门负责解释。第七十一条 本细则自公布之日起实施。

第二篇：非金融机构支付服务管理办法及实施细

非金融机构支付服务管理办法

第一章 总

则

第一条 为促进支付服务市场健康发展，规范非金融机构支付服务行为，防范支付风险，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国中国人民银行法》等法律法规，制定本办法。

第二条 本办法所称非金融机构支付服务，是指非金融机构在收付款人之间作为中介机构提供下列部分或全部货币资金转移服务：

（一）网络支付；

（二）预付卡的发行与受理；

（三）银行卡收单；

（四）中国人民银行确定的其他支付服务。

本办法所称网络支付，是指依托公共网络或专用网络在收付款人之间转移货币资金的行为，包括货币汇兑、互联网支付、移动电话支付、固定电话支付、数字电视支付等。

本办法所称预付卡，是指以营利为目的发行的、在发行机构之外购买商品或服务的预付价值，包括采取磁条、芯片等技术以卡片、密码等形式发行的预付卡。

本办法所称银行卡收单，是指通过销售点（POS）终端等为银行卡特约商户代收货币资金的行为。

第三条 非金融机构提供支付服务，应当依据本办法规定取得《支付业务许可证》，成为支付机构。

支付机构依法接受中国人民银行的监督管理。

未经中国人民银行批准，任何非金融机构和个人不得从事或变相从事支付业 1

务。

第四条 支付机构之间的货币资金转移应当委托银行业金融机构办理，不得通过支付机构相互存放货币资金或委托其他支付机构等形式办理。

支付机构不得办理银行业金融机构之间的货币资金转移，经特别许可的除外。

第五条 支付机构应当遵循安全、效率、诚信和公平竞争的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和客户合法权益。

第六条 支付机构应当遵守反洗钱的有关规定，履行反洗钱义务。

第二章 申请与许可

第七条 中国人民银行负责《支付业务许可证》的颁发和管理。

申请《支付业务许可证》的，需经所在地中国人民银行分支机构审查后，报中国人民银行批准。

本办法所称中国人民银行分支机构，是指中国人民银行副省级城市中心支行以上的分支机构。

第八条 《支付业务许可证》的申请人应当具备下列条件：

（一）在中华人民共和国境内依法设立的有限责任公司或股份有限公司，且为非金融机构法人；

（二）有符合本办法规定的注册资本最低限额；

（三）有符合本办法规定的出资人；

（四）有5名以上熟悉支付业务的高级管理人员；

（五）有符合要求的反洗钱措施；

（六）有符合要求的支付业务设施；

（七）有健全的组织机构、内部控制制度和风险管理措施；

（八）有符合要求的营业场所和安全保障措施；

（九）申请人及其高级管理人员最近3年内未因利用支付业务实施违法犯罪活动或为违法犯罪活动办理支付业务等受过处罚。

第九条 申请人拟在全国范围内从事支付业务的，其注册资本最低限额为1亿元人民币；拟在省（自治区、直辖市）范围内从事支付业务的，其注册资本最低限额为3千万元人民币。注册资本最低限额为实缴货币资本。

本办法所称在全国范围内从事支付业务，包括申请人跨省（自治区、直辖市）设立分支机构从事支付业务，或客户可跨省（自治区、直辖市）办理支付业务的情形。

中国人民银行根据国家有关法律法规和政策规定，调整申请人的注册资本最低限额。

外商投资支付机构的业务范围、境外出资人的资格条件和出资比例等，由中国人民银行另行规定，报国务院批准。

第十条 申请人的主要出资人应当符合以下条件：

（一）为依法设立的有限责任公司或股份有限公司；

（二）截至申请日，连续为金融机构提供信息处理支持服务2年以上，或连续为电子商务活动提供信息处理支持服务2年以上；

（三）截至申请日，连续盈利2年以上；

（四）最近3年内未因利用支付业务实施违法犯罪活动或为违法犯罪活动办理支付业务等受过处罚。

本办法所称主要出资人，包括拥有申请人实际控制权的出资人和持有申请人10%以上股权的出资人。

第十一条 申请人应当向所在地中国人民银行分支机构提交下列文件、资料：

（一）书面申请，载明申请人的名称、住所、注册资本、组织机构设置、拟

申请支付业务等；

（二）公司营业执照（副本）复印件；

（三）公司章程；

（四）验资证明；

（五）经会计师事务所审计的财务会计报告；

（六）支付业务可行性研究报告；

（七）反洗钱措施验收材料；

（八）技术安全检测认证证明；

（九）高级管理人员的履历材料；

（十）申请人及其高级管理人员的无犯罪记录证明材料；

（十一）主要出资人的相关材料；

（十二）申请资料真实性声明。

第十二条 申请人应当在收到受理通知后按规定公告下列事项：

（一）申请人的注册资本及股权结构；

（二）主要出资人的名单、持股比例及其财务状况；

（三）拟申请的支付业务；

（四）申请人的营业场所；

（五）支付业务设施的技术安全检测认证证明。

第十三条 中国人民银行分支机构依法受理符合要求的各项申请，并将初审意见和申请资料报送中国人民银行。中国人民银行审查批准的，依法颁发《支付业务许可证》，并予以公告。

《支付业务许可证》自颁发之日起，有效期5年。支付机构拟于《支付业务许可证》期满后继续从事支付业务的，应当在期满前6个月内向所在地中国人民银行分支机构提出续展申请。中国人民银行准予续展的，每次续展的有效期为5年。

第十四条 支付机构变更下列事项之一的，应当在向公司登记机关申请变更登记前报中国人民银行同意：

（一）变更公司名称、注册资本或组织形式；

（二）变更主要出资人；

（三）合并或分立；

（四）调整业务类型或改变业务覆盖范围。

第十五条 支付机构申请终止支付业务的，应当向所在地中国人民银行分支机构提交下列文件、资料：

（一）公司法定代表人签署的书面申请，载明公司名称、支付业务开展情况、拟终止支付业务及终止原因等；

（二）公司营业执照（副本）复印件；

（三）《支付业务许可证》复印件；

（四）客户合法权益保障方案；

（五）支付业务信息处理方案。

准予终止的，支付机构应当按照中国人民银行的批复完成终止工作，交回《支付业务许可证》。

第十六条 本章对许可程序未作规定的事项，适用《中国人民银行行政许可实施办法》（中国人民银行令〔2004〕第3号）。

第三章 监督与管理

第十七条 支付机构应当按照《支付业务许可证》核准的业务范围从事经营活动，不得从事核准范围之外的业务，不得将业务外包。

支付机构不得转让、出租、出借《支付业务许可证》。

第十八条 支付机构应当按照审慎经营的要求，制订支付业务办法及客户权

益保障措施，建立健全风险管理和内部控制制度，并报所在地中国人民银行分支机构备案。

第十九条 支付机构应当确定支付业务的收费项目和收费标准，并报所在地中国人民银行分支机构备案。

支付机构应当公开披露其支付业务的收费项目和收费标准。

第二十条 支付机构应当按规定向所在地中国人民银行分支机构报送支付业务统计报表和财务会计报告等资料。

第二十一条 支付机构应当制定支付服务协议，明确其与客户的权利和义务、纠纷处理原则、违约责任等事项。

支付机构应当公开披露支付服务协议的格式条款，并报所在地中国人民银行分支机构备案。

第二十二条 支付机构的分公司从事支付业务的，支付机构及其分公司应当分别到所在地中国人民银行分支机构备案。

支付机构的分公司终止支付业务的，比照前款办理。

第二十三条 支付机构接受客户备付金时，只能按收取的支付服务费向客户开具发票，不得按接受的客户备付金金额开具发票。

第二十四条 支付机构接受的客户备付金不属于支付机构的自有财产。

支付机构只能根据客户发起的支付指令转移备付金。禁止支付机构以任何形式挪用客户备付金。

第二十五条 支付机构应当在客户发起的支付指令中记载下列事项：

（一）付款人名称；

（二）确定的金额；

（三）收款人名称；

（四）付款人的开户银行名称或支付机构名称；

（五）收款人的开户银行名称或支付机构名称；

（六）支付指令的发起日期。

客户通过银行结算账户进行支付的，支付机构还应当记载相应的银行结算账号。客户通过非银行结算账户进行支付的，支付机构还应当记载客户有效身份证件上的名称和号码。

第二十六条 支付机构接受客户备付金的，应当在商业银行开立备付金专用存款账户存放备付金。中国人民银行另有规定的除外。

支付机构只能选择一家商业银行作为备付金存管银行，且在该商业银行的一个分支机构只能开立一个备付金专用存款账户。

支付机构应当与商业银行的法人机构或授权的分支机构签订备付金存管协议，明确双方的权利、义务和责任。

支付机构应当向所在地中国人民银行分支机构报送备付金存管协议和备付金专用存款账户的信息资料。

第二十七条 支付机构的分公司不得以自己的名义开立备付金专用存款账户，只能将接受的备付金存放在支付机构开立的备付金专用存款账户。

第二十八条 支付机构调整不同备付金专用存款账户头寸的，由备付金存管银行的法人机构对支付机构拟调整的备付金专用存款账户的余额情况进行复核，并将复核意见告知支付机构及有关备付金存管银行。

支付机构应当持备付金存管银行的法人机构出具的复核意见办理有关备付金专用存款账户的头寸调拨。

第二十九条 备付金存管银行应当对存放在本机构的客户备付金的使用情况进行监督，并按规定向备付金存管银行所在地中国人民银行分支机构及备付金存管银行的法人机构报送客户备付金的存管或使用情况等信息资料。

对支付机构违反第二十五条至第二十八条相关规定使用客户备付金的申请或指令，备付金存管银行应当予以拒绝；发现客户备付金被违法使用或有其他异常情况的，应当立即向备付金存管银行所在地中国人民银行分支机构及备付金存

管银行的法人机构报告。

第三十条 支付机构的实缴货币资本与客户备付金日均余额的比例，不得低于10%。

本办法所称客户备付金日均余额，是指备付金存管银行的法人机构根据最近90日内支付机构每日日终的客户备付金总量计算的平均值。

第三十一条 支付机构应当按规定核对客户的有效身份证件或其他有效身份证明文件，并登记客户身份基本信息。

支付机构明知或应知客户利用其支付业务实施违法犯罪活动的，应当停止为其办理支付业务。

第三十二条 支付机构应当具备必要的技术手段，确保支付指令的完整性、一致性和不可抵赖性，支付业务处理的及时性、准确性和支付业务的安全性；具备灾难恢复处理能力和应急处理能力，确保支付业务的连续性。

第三十三条 支付机构应当依法保守客户的商业秘密，不得对外泄露。法律法规另有规定的除外。

第三十四条 支付机构应当按规定妥善保管客户身份基本信息、支付业务信息、会计档案等资料。

第三十五条 支付机构应当接受中国人民银行及其分支机构定期或不定期的现场检查和非现场检查，如实提供有关资料，不得拒绝、阻挠、逃避检查，不得谎报、隐匿、销毁相关证据材料。

第三十六条 中国人民银行及其分支机构依据法律、行政法规、中国人民银行的有关规定对支付机构的公司治理、业务活动、内部控制、风险状况、反洗钱工作等进行定期或不定期现场检查和非现场检查。

中国人民银行及其分支机构依法对支付机构进行现场检查，适用《中国人民银行执法检查程序规定》（中国人民银行令〔2010〕第1号发布）。

第三十七条 中国人民银行及其分支机构可以采取下列措施对支付机构进

行现场检查：

（一）询问支付机构的工作人员，要求其对被检查事项作出解释、说明；

（二）查阅、复制与被检查事项有关的文件、资料，对可能被转移、藏匿或毁损的文件、资料予以封存；

（三）检查支付机构的客户备付金专用存款账户及相关账户；

（四）检查支付业务设施及相关设施。

第三十八条 支付机构有下列情形之一的，中国人民银行及其分支机构有权责令其停止办理部分或全部支付业务：

（一）累计亏损超过其实缴货币资本的50%；

（二）有重大经营风险；

（三）有重大违法违规行为。

第三十九条 支付机构因解散、依法被撤销或被宣告破产而终止的，其清算事宜按照国家有关法律规定办理。

第四章 罚

则

第四十条 中国人民银行及其分支机构的工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反规定审查批准《支付业务许可证》的申请、变更、终止等事项的；

（二）违反规定对支付机构进行检查的；

（三）泄露知悉的国家秘密或商业秘密的；

（四）滥用职权、玩忽职守的其他行为。

第四十一条 商业银行有下列情形之一的，中国人民银行及其分支机构责令其限期改正，并给予警告或处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，中国人民银行责令其暂停或终止客户备付金存管业务：

（一）未按规定报送客户备付金的存管或使用情况等信息资料的；

（二）未按规定对支付机构调整备付金专用存款账户头寸的行为进行复核的；

（三）未对支付机构违反规定使用客户备付金的申请或指令予以拒绝的。

第四十二条 支付机构有下列情形之一的，中国人民银行分支机构责令其限期改正，并给予警告或处1万元以上3万元以下罚款：

（一）未按规定建立有关制度办法或风险管理措施的；

（二）未按规定办理相关备案手续的；

（三）未按规定公开披露相关事项的；

（四）未按规定报送或保管相关资料的；

（五）未按规定办理相关变更事项的；

（六）未按规定向客户开具发票的；

（七）未按规定保守客户商业秘密的。

第四十三条 支付机构有下列情形之一的，中国人民银行分支机构责令其限期改正，并处3万元罚款；情节严重的，中国人民银行注销其《支付业务许可证》；涉嫌犯罪的，依法移送公安机关立案侦查；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）转让、出租、出借《支付业务许可证》的；

（二）超出核准业务范围或将业务外包的；

（三）未按规定存放或使用客户备付金的；

（四）未遵守实缴货币资本与客户备付金比例管理规定的；

（五）无正当理由中断或终止支付业务的；

（六）拒绝或阻碍相关检查监督的；

（七）其他危及支付机构稳健运行、损害客户合法权益或危害支付服务市场的违法违规行为。

第四十四条 支付机构未按规定履行反洗钱义务的，中国人民银行及其分支机构依据国家有关反洗钱法律法规等进行处罚；情节严重的，中国人民银行注销

其《支付业务许可证》。

第四十五条 支付机构超出《支付业务许可证》有效期限继续从事支付业务的，中国人民银行及其分支机构责令其终止支付业务；涉嫌犯罪的，依法移送公安机关立案侦查；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条 以欺骗等不正当手段申请《支付业务许可证》但未获批准的，申请人及持有其5%以上股权的出资人3年内不得再次申请或参与申请《支付业务许可证》。

以欺骗等不正当手段申请《支付业务许可证》且已获批准的，由中国人民银行及其分支机构责令其终止支付业务，注销其《支付业务许可证》；涉嫌犯罪的，依法移送公安机关立案侦查；构成犯罪的，依法追究刑事责任；申请人及持有其5%以上股权的出资人不得再次申请或参与申请《支付业务许可证》。

第四十七条 任何非金融机构和个人未经中国人民银行批准擅自从事或变相从事支付业务的，中国人民银行及其分支机构责令其终止支付业务；涉嫌犯罪的，依法移送公安机关立案侦查；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第四十八条 本办法实施前已经从事支付业务的非金融机构，应当在本办法实施之日起1年内申请取得《支付业务许可证》。逾期未取得的，不得继续从事支付业务。

第四十九条 本办法由中国人民银行负责解释。

第五十条 本办法自2010年9月1日起施行。

非金融机构支付服务管理办法实施细则

第一条 根据《非金融机构支付服务管理办法》（中国人民银行令〔2010〕第2号发布，以下简称《办法》）及有关法律法规，制定本细则。

第二条 《办法》所称预付卡不包括：

（一）仅限于发放社会保障金的预付卡；

（二）仅限于乘坐公共交通工具的预付卡；

（三）仅限于缴纳电话费等通信费用的预付卡；

（四）发行机构与特约商户为同一法人的预付卡。

第三条 《办法》第八条第（四）项所称有5名以上熟悉支付业务的高级管理人员，是指申请人的高级管理人员中至少有5名人员具备下列条件：

（一）具有大学本科以上学历或具有会计、经济、金融、计算机、电子通信、信息安全等专业的中级技术职称；

（二）从事支付结算业务或金融信息处理业务2年以上或从事会计、经济、金融、计算机、电子通信、信息安全工作3年以上。

前款所称高级管理人员，包括总经理、副总经理、财务负责人、技术负责人或实际履行上述职责的人员。

第四条 《办法》第八条第（五）项所称反洗钱措施，包括反洗钱内部控制、客户身份识别、可疑交易报告、客户身份资料和交易记录保存等预防洗钱、恐怖融资等金融犯罪活动的措施。

第五条 《办法》第八条第（六）项所称支付业务设施，包括支付业务处理系统、网络通信系统以及容纳上述系统的专用机房。

第六条 《办法》第八条第（七）项所称组织机构，包括具有合规管理、风险管理、资金管理和系统运行维护职能的部门。

第七条 《办法》第十条第（二）项所称信息处理支持服务，包括信息处理服务和为信息处理提供支持服务。

第八条 《办法》第十条所称拥有申请人实际控制权的出资人，包括：

（一）直接持有申请人的股权超过50%的出资人；

（二）直接持有申请人股权且与其间接持有的申请人股权累计超过50%的出资人；

（三）直接持有申请人股权且与其间接持有的申请人股权累计不足50%，但依其所享有的表决权足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的出资人。

第九条 《办法》第十条所称持有申请人10%以上股权的出资人，包括：

（一）直接持有申请人的股权超过10%的出资人；

（二）直接持有申请人股权且与其间接持有的申请人股权累计超过10%的出资人。

第十条 《办法》第十一条第（一）项所称书面申请应当明确拟申请支付业务的具体类型。

第十一条 《办法》第十一条第（二）项所称营业执照（副本）复印件应当加盖申请人的公章。

第十二条 《办法》第十一条第（五）项所称财务会计报告，是指截至申请日最近1年内的财务会计报告。

申请人设立时间不足1年的，应当提交存续期间的财务会计报告。

第十三条 《办法》第十一条第（六）项所称支付业务可行性研究报告，应当包括下列内容：

（一）拟从事支付业务的市场前景分析；

（二）拟从事支付业务的处理流程，载明从客户发起支付业务到完成客户委托支付业务各环节的业务内容以及相关资金流转情况；

（三）拟从事支付业务的技术实现手段；

（四）拟从事支付业务的风险分析及其管理措施，并区分支付业务各环节分别进行说明；

（五）拟从事支付业务的经济效益分析。

申请人拟申请不同类型支付业务的，应当按照支付业务类型分别提供前款规定内容。

第十四条 《办法》第十一条第（七）项所称反洗钱措施验收材料，是指包括下列内容的报告：

（一）反洗钱内部控制制度文件，载明反洗钱合规管理框架、客户身份识别和资料保存措施、可疑交易报告措施、交易记录保存措施、反洗钱审计和培训措施、协助反洗钱调查的内部程序、反洗钱工作保密措施；

（二）反洗钱岗位设置及职责说明，载明负责反洗钱工作的内设机构、反洗钱高级管理人员和专职反洗钱工作人员及其联系方式；

（三）开展可疑交易监测的技术条件说明。

第十五条 《办法》第十一条第（八）项所称技术安全检测认证证明，是指据以表明支付业务设施符合中国人民银行规定的业务规范、技术标准和安全要求的文件、资料，应当包括检测机构出具的检测报告和认证机构出具的认证证书。

前款所称检测机构和认证机构均应当获得中国合格评定国家认可委员会（CNAS）的认可，并符合中国人民银行关于技术安全检测认证能力的要求。

未按照中国人民银行规定的业务规范、技术标准和安全要求进行技术安全检测认证，或技术安全检测认证的程序、方法存在重大缺陷的，中国人民银行及其分支机构可以要求申请人重新进行检测认证。

第十六条 《办法》第十一条第（九）项所称履历材料，包括高级管理人员的履历说明以及学历、技术职称相关证明材料。

第十七条 《办法》第十一条第（十一）项所称主要出资人的相关材料，应当包括下列文件、资料：

（一）申请人关于出资人之间关联关系的说明材料；

（二）主要出资人的公司营业执照（副本）复印件；

（三）主要出资人的信息处理支持服务合作机构出具的业务合作证明，载明服务内容、服务时间，并加盖合作机构的公章；

（四）主要出资人最近2年经会计师事务所审计的财务会计报告；

（五）主要出资人最近3年内未因利用支付业务实施违法犯罪活动或为违法犯罪活动办理支付业务等受过处罚的证明材料。

主要出资人为金融机构的，还应当提交相关金融业务许可证复印件以及准予其投资支付机构的证明文件。

第十八条 《办法》第十一条第（十二）项所称申请资料真实性声明，是指由申请人出具的、据以表明申请人对所提交的文件、资料的真实性、准确性和完整性承担相应责任的书面文件。

申请资料真实性声明应当由申请人的法定代表人签署并加盖公章。

第十九条 《办法》第十一条、第十三条、第十四条、第十五条所需申请文件、资料均以中文书写为准，并应当提供纸质文档和电子文档（数据光盘）一式三份。

第二十条 申请人应当自收到受理通知之日起10日内在所在地中国人民银行分支机构的网站上连续公告《办法》第十二条所列事项3日。

第二十一条 《支付业务许可证》分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。

支付机构应当将《支付业务许可证》（正本）放置其住所显著位置。支付机构有互联网网站的，还应当在网站主页显著位置公示其《支付业务许可证》（正本）的影像信息。

第二十二条 支付机构申请续展《支付业务许可证》有效期的，应当提交下列文件、资料：

（一）公司法定代表人签署的书面申请，载明公司名称、支付业务开展情况、申请续展的理由；

（二）公司营业执照（副本）复印件；

（三）《支付业务许可证》（副本）复印件。

支付机构申请续展《支付业务许可证》有效期的，不得同时申请变更其他事项。

第二十三条 中国人民银行对支付机构的经营情况进行全面审查和综合评价后作出是否准予续展《支付业务许可证》有效期的决定。

中国人民银行准予续展《支付业务许可证》有效期的，支付机构应当交回原许可证，领取新许可证。

第二十四条 《支付业务许可证》在有效期内非因不可抗力灭失、损毁的，支付机构应当自其确认许可证灭失、损毁之日起10日内，在中国人民银行指定的全国性报纸和所在地中国人民银行分支机构指定的地方性报纸上连续公告3日，声明原许可证作废。

第二十五条 支付机构应当自公告《支付业务许可证》灭失、损毁结束之日起10日内持登载声明向所在地中国人民银行分支机构重新申领许可证。

中国人民银行审核后向支付机构补发《支付业务许可证》。

第二十六条 《支付业务许可证》（副本）在有效期内灭失、损毁的，比照本细则第二十四条、第二十五条办理。

第二十七条 支付机构拟变更《办法》第十四条所列事项的，应当向所在地中国人民银行分支机构提交公司法定代表人签署的书面申请，载明公司名称、拟变更事项及变更原因。

第二十八条 《办法》第十五条第（四）项所称客户合法权益保障方案，应当包括下列内容：

（一）对客户知情权的保护措施，明确告知客户终止支付业务的原因、停止受理客户委托支付业务的时间、拟终止支付业务的后续安排；

（二）对客户隐私权的保护措施，明确客户身份信息的接收机构及其移交安排、销毁方式及其监督安排；

（三）对客户选择权的保护措施，明确可供客户选择的、两个以上客户备付金退还方案。

客户合法权益保障方案涉及其他支付机构的，还应当提交与所涉支付机构签订的客户身份信息移交协议、客户备付金退还安排相关证明文件。

第二十九条 《办法》第十五条第（五）项所称支付业务信息处理方案，应当明确支付业务信息的接收机构及其移交安排、销毁方式及其监督安排。

涉及其他支付机构的，还应当提交与所涉支付机构签订的支付业务信息移交协议相关证明文件。

第三十条 支付机构应当根据法律法规、部门规章的有关规定确定其支付业务的收费项目和收费标准。法律法规、部门规章未明确支付业务的收费项目和收费标准的，支付机构可以按照市场原则合理确定其支付业务的收费项目和收费标准。

支付机构应当在营业场所显著位置披露其支付业务的收费项目和收费标准。支付机构有互联网网站的，还应当在网站主页显著位置进行披露。

支付机构调整支付业务的收费项目或收费标准的，应当在实施新的支付业务收费项目或收费标准之前按照前款规定连续公示30日。

第三十一条 支付机构应当在每个会计结束之日起4个月内向所在地中国人民银行分支机构报送上一会计经会计师事务所审计的财务会计报告。

第三十二条 《办法》第二十一条所称支付服务协议，包括符合法律法规要求、可供调取查用的纸质形式或数据电文形式的合同。

支付机构应当在营业场所显著位置披露其支付服务协议的格式条款内容。支付机构有互联网网站的，还应当在网站主页显著位置进行披露。

第三十三条 支付机构的支付服务协议格式条款应当遵循公平原则，全面、准确界定支付机构与客户之间的权利、义务和责任。

支付机构应当提请客户注意支付服务协议格式条款中免除或者限制其责任的内容，并予以说明。

支付机构拟调整支付服务协议格式条款的，应当在调整前30日告知客户，并提示拟调整的内容。未向客户履行告知义务的，调整后的条款对该客户不具有约束力。

第三十四条 《办法》第二十二条所称支付机构的分公司从事支付业务办理备案手续时，应当提交下列文件、资料：

（一）公司法定代表人签署的书面报告；

（二）《支付业务许可证》（副本）复印件；

（三）分公司营业执照（副本）复印件。

上述文件、资料需提供纸质文档一式两份，由支付机构及其分公司分别报送所在地中国人民银行分支机构。

支付机构可以根据业务需要为备案的分公司申请《支付业务许可证》（副本）。分公司应当将《支付业务许可证》（副本）放置分公司住所显著位置。

第三十五条 《办法》第二十二条所称支付机构的分公司终止支付业务办理备案手续时，应当提交下列文件、资料：

（一）公司法定代表人签署的书面报告；

（二）《支付业务许可证》（副本）复印件；

（三）分公司营业执照（副本）复印件；

（四）客户合法权益保障方案；

（五）中国人民银行要求的其他资料。

前款第（四）项所称客户合法权益保障方案比照本细则第二十八条办理。

上述文件、资料需提供纸质文档一式两份，由支付机构及其分公司分别报送所在地中国人民银行分支机构。

支付机构分公司应当于备案时交回其持有的《支付业务许可证》（副本）。

第三十六条 《办法》第三十二条所称灾难恢复处理能力，是指支付机构应当在支付业务中断后24小时之内恢复支付业务，并至少符合以下要求：

（一）具有应急处理和灾难恢复的制度规定；

（二）具有稳妥的应急处理预案及演练计划；

（三）具有必要的灾难恢复处理人员和应急营业场所；

（四）具有同机房数据备份设施和同城应用级备份设施。

第三十七条 支付机构因突发事件导致支付业务中止超过2小时的，应当立即将有关情况报告所在地中国人民银行分支机构，并在3个工作日内以书面形式报告事故的原因、影响及补救措施。

支付机构的分公司出现上述情形的，支付机构及其分公司应当比照前款分别报告所在地中国人民银行分支机构。

第三十八条 支付机构应当采取必要的管理措施和技术措施，防止客户身份信息和支付业务信息等资料灭失、损毁、泄露。

支付机构不得以任何形式对外提供客户身份信息和支付业务信息等资料。法律法规另有规定的除外。

第三十九条 支付机构对客户身份信息和支付业务信息的保管期限自业务关系结束当年起至少保存5年。

司法部门正在调查的可疑交易或违法犯罪活动涉及客户身份信息和支付业务信息，且相关调查工作在前款规定的最低保存期届满时仍未结束的，支付机构应当将其保存至相关调查工作结束。

第四十条 支付机构对会计档案的保管期限适用《会计档案管理办法》（财会字〔1998〕32号文印发）相关规定。

第四十一条 《办法》第三十八条所称重大违法违规行为，包括：

（一）支付机构的高级管理人员明知他人实施违法犯罪活动仍为其办理支付业务的；

（二）支付机构多次发生工作人员明知他人实施违法犯罪活动仍为其办理支付业务的。

第四十二条 本细则自发布之日起实施。

二〇一〇年十二月一日

第三篇：安全监理实施细

重庆市园博园巴渝园工程

安 全 监 理 实 施 细 则

重庆联盛建设项目管理有限公司

园博园项目监理部

一、安全监理的依据：

1.《建筑工程安全生产管理条例》； 2.已批准的《监理规划》； 3.施工组织设计。

二、安全监理的具体工作：

1.严格执行《建筑工程安全生产管理条例》，贯彻执行国家现行的安全生产的法律、法规，建设行政主管部门的安全生产的规章制度和建设工程强制性标准；

2.督促施工单位落实安全生产的组织保证体系，建立健全安全生产责任制； 3.督促施工单位对工人进行安全生产教育及分部分项工程的安全技术交底；

4.审核施工方案及安全技术措施；

5.检查并督促施工单位，按照建筑施工安全技术标准和规范要求，落实分部、分项工程或各工序的安全防护措施；

6.监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等各项工作；

7.进行质量安全综合检查。发现违章冒险作业的要责令其停止作业，发现安全隐患的应要求施工单位整改，情况严重的，应责令停工整改并及时报告建设单位；

8.施工单位拒不整改或者不停止施工的，监理人员应及时向建设行政主管部门报告。

三、施工阶段安全监理的程序

1.审查施工单位的有关安全生产的文件： ⑴《营业执照》； ⑵《施工许可证》； ⑶《安全资质证书》； ⑷《建筑施工安全监督书》；

⑸ 安全生产管理机构的设置及安全专业人员的配备等； ⑹ 安全生产责任制及管理体系； ⑺ 安全生产规章制度；

⑻ 特种作业人员的上岗证及管理情况； ⑼ 各工种的安全生产操作规程；

⑽ 主要施工机械、设备的技术性能及安全条件。

2.审核施工单位的安全资质和证明文件（总包单位要统一管理分包单位的安全生产工作）；

3.审查施工单位的施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案： ⑴ 审核施工组织设计中安全技术措施的编写、审批： ① 安全技术措施应由施工企业工程技术人员编写；

② 安全技术措施应由施工企业技术、质量、安全、工会、设备等有关部门进行联合会审；

③ 安全技术措施应由具有法人资格的施工企业技术负责人批准； ④ 安全技术措施应由施工企业报建设单位审批认可；

⑤ 安全技术措施变更或修改时，应按原程序由原编制审批人员批准。⑵ 审核施工组织设计中安全技术措施或专项施工方案是否符合工程建设强制性标准： ① 土方工程：

A 地上障碍物的防护措施是否齐全完整； B 地下隐蔽物的保护措施是否齐全完整； C 相临建筑物的保护措施是否齐全完整； D 场区的排水防洪措施是否齐全完整；

E 土方开挖时的施工组织及施工机械的安全生产措施是否齐全完整； F 基坑的边坡的稳定支护措施和计算书是否齐全完整； G 基坑四周的安全防护措施是否齐全完整。② 脚手架：

A 脚手架设计方案（图）是否齐全完整可行； B 脚手架设计验算书是否正确齐全完整； C 脚手架施工方案及验收方案是否齐全完整； D 脚手架使用安全措施是否齐全完整； E 脚手架拆除方案是否齐全完整。③ 模板施工；

A 模板结构设计计算书的荷载取值是否符合工程实际，计算方法是否正确； B 模板设计应包过支撑系统自身及支撑模板的楼、地面承受能力的强度等； C 模板设计图包过结构构件大样及支撑系统体系，连接件等的设计是否安全合理，图纸是否齐全； D 模板设计中安全措施是否周全。④高处作业：

A 临边作业的防护措施是否齐全完整； B 洞口作业的防护措施是否齐全完整； C 悬空作业的安全防护措施是否齐全完整。⑤ 交叉作业：

A 交叉作业时的安全防护措施是否齐全完整； B 安全防护棚的设置是否满足安全要求； C 安全防护棚的搭设方案是否完整齐全。⑥ 临时用电：

A 电源的进线、总配电箱的装设位置和线路走向是否合理； B 负荷计算是否正确完整；

C 选择的导线截面和电气设备的类型规格是否正确； D 电气平面图、接线系统图是否正确完整； E 施工用电是否采用TN-S接零保护系统；

F 是否实行“一机一闸”制，是否满足分级分段漏电保护； G 照明用电措施是否满足安全要求。⑦安全文明管理：

检查现场挂牌制度、封闭管理制度、现场围挡措施、总平面布置、现场宿舍、生活设施、保健急救、垃圾污水、放火、宣传等安全文明施工措施是否符合安全文明施工的要求。

4.审核安全管理体系和安全专业管理人员资格；

5.审核新工艺、新技术、新材料、新结构的使用安全技术方案及安全措施； 6.审核安全设施和施工机械、设备的安全控制措施； 施工单位应提供安全设施的产地、厂址以及出厂合格证书 7.严格依照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理；

8.现场监督与检查，发现安全事故隐患时及时下达监理通知，要求施工单位整改或暂停施工：

① 日常现场跟踪监理，根据工程进展情况，监理人员对各工序安全情况进行跟踪监督、现场检查、验证施工人员是否按照安全技术防范措施和操作规程操作施工，发现安全隐患，及时下达监理通知，责令施工企业整改； ② 对主要结构、关键部位的安全状况，除日常跟踪检查外，视施工情况，必要时可做抽检和检测工作；

③ 每日将安全检查情况记录在《监理日记》；

④ 及时与建设行政主管部门进行沟通，汇报施工现场安全情况，必要时，以书面形式汇报，并作好汇报记录。

9.施工单位拒不整改或者不停止施工，及时向建设单位和建设行政主管部门报告。

四、如遇到下列情况，监理人员要直接下达暂停施工令，并及时向项目总监和建设单位汇报：

1.施工中出现安全异常，经提出后，施工单位未采取改进措施或改进措施不符合要求时；

2.对已发生的工程事故未进行有效处理而继续作业时； 3.安全措施未经自检而擅自使用时； 4.擅自变更设计图纸进行施工时； 5.使用没有合格证明的材料或擅自替换、变更工程材料时； 6.未经安全资质审查的分包单位的施工人员进入施工现场施工时； 7.出现安全事故时。

2010年12月1日

第四篇：江苏省物业服务收费管理办法(2014年实施)

江苏省物业服务收费管理办法

第一章

总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

第二章 物业公共服务收费管理 第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。

第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

第九条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；

（三）清洁卫生费用；

（四）绿化养护费用；

（五）秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）管理费分摊；

（十）经业主大会同意的其它费用；

（十一）法定税费以及合理利润。物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

第十一条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

第三章 汽车停放收费管理

第十四条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。

汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。

第十六条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

第十七条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。

第十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。

第十九条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。

第四章 其他服务收费管理 第二十条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。第二十一条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

第二十四条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

第五章 行为规范管理

第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

第二十六条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。

第二十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

第二十八条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

第二十九条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

第六章 监督管理

第三十条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

第三十一条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）不按照规定提供服务而收取费用的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制或者变相强制服务并收费的；

（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；

（六）不按规定实行明码标价的；

（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；

（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第三十二条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第七章 附 则

第三十三条 各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第三十四条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。第三十五条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

第三十六条 本办法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅2010年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）同时废止。

第五篇：《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

2014年02月14日09:39

车库的物业费怎么收？小区公共空间的经营收益归谁？垃圾清运费到底该不该交？物业费包含二次加压供水费吗？这些长期困扰市民甚至引发纠纷的问题终于有了规范。13日，《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施，《办法》将保洁、公共设施设备的养护等业主最关心的收费标准进行了细化。强化了物业服务的考核标准，让业主在享受质价相符的物业服务同时，更大程度的维护了业主和物业的合法权益。物业服务包含

二次加压费 电子门维护

与过去不同，《办法》将物业服务等级倒置，由原来的一级为最高等级变成最低等级，逐级上升，开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导价格封顶导致的高端物业服务收费困境。

新的物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。其中，基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护等5项服务内容。基础服务不分等级，实行无差别化定价成本，不论其他等级服务高低，这部分统一定价为每月每平方米0.13元。这是所有物业企业必须达到的服务标准。级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、清冰雪、公共区域秩序维护、公共区域维修养护、公共区域绿化养护等四级服务内容，其中一级、二级、三级、四级（不含绿化）分别对应的定价成本为每月每平方米（多层）0.38元、（高层）0.39元；（多层）0.54元、（高层）0.56元；（多层）0.86元、（高层）0.89元；（多层）1.19元、（高层）1.23元。其中，清冰雪服务，一、二级每平方米0.01元，三、四级每平方米0.02元；公共秩序维护，一级和四级之间定价成本相差较大，四级是一级的4倍，主要是小区的封闭和智能化管理程度影响成本差异较大。此外，一级服务标准有所提高，定价成本（不含绿化）与原成本标准相比提高了0.14元，对提升老旧小区物业服务质量，保证基本运营起到保障作用。特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险等4项服务内容。其中，电梯管理服务费保留了原标准规定的每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。室内停车泊位物业服务费按照政府指导价标准，实行平面和立体车位两档价格，平面车位物业费80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位物业费110元/月，有塑胶地膜120元/月。立体车位要求有专业的维保公司定期维修保养，若不能通过相关部门质检，则不允许使用。同时，室内停车场泊位物业费与热费分别收取。近年来，哈市多次发生小区意外责任事故，由于物业企业无法支付赔偿常常引发矛盾。《办法》规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险，费用按照物业服务面积分摊。服务项目侧重

清扫保洁 维修养护 绿化养护

《办法》除了新增加多项服务内容与价格标准外，还强化基础物业服务的比重，“清扫保洁”、“维修养护”两个项目成本在各级服务成本构成比例中均有所提升。屋面维修、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护这4个服务项目，是从原物业服务标准中“共用部位维修养护”部分单设出来的，此标准已高于原四级标准“共用部位维修养护”8项服务成本标准的总和。并将“综合管理”项目成本，在各级服务成本构成比例中均有所降低。

此外，“绿化养护”项目成本也有所改变。以前按建筑面积计算绿化收费，客观上易形成“不够用”或者“用不了”的情况，很难有收支对应的实际问题。《办法》由原来按照建筑面积测算改为按绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜绝收支不合理的问题。公共空间经营收益归全体业主

《办法》第二十条规定，对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。《办法》规定装修管理费按照不超过5元/平方米（建筑面积）标准收取，并明确规定物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的费用。

基于基础物业服务项目在单体车库物业服务中基本不体现，级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则做降价调整。《办法》第十七条规定与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。

未解决小区内停车难问题，《办法》第十九条规定，经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，可利用物业管理区域内的公共空间设置停车泊位，根据《关于印发机动车停放服务收费管理办法的通知》规定，每月每台60元至90元，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。

养护费和电梯基础费专款专用

《办法》第二十三条规定，物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维护费、电梯费中的基础费用，应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。

共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，防止将未发生的定向使用经费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。物业服务与信用挂钩 服务不合格将被清退

《办法》第六条规定，暂时未达到《办法》规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准（不含绿化费），例如，高层每平方米0.52元（0.13元＋高层0.39元）。对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以根据所提供的服务项目执行相应的成本标准，如在提供基础服务的基础上，还提供了一级综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元（0.13元＋0.10元＋0.04元）的定价成本。

《办法》第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考核不合格的物业服务企业，按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。一般设定为半年或一年评定一次。对认真整改达到要求的物业企业，可回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级和收费标准，直至辞退。新规更注重服务结果

“《办法》对物业服务的概念和内容进行了分类，更对价格进行了细化，今后的物业服务就是花多少钱享受什么样的服务。”欧洲新城业主委员会主任张泽仁告诉记者，《办法》新增了诸如车位费用、清雪费用等价格标准，这些细化分类的实施，降低了业主和物业的纠纷。

哈尔滨物业供热集团物业房产部部长戴英波表示，《办法》弥补了以往一些服务项目定价缺失的问题。同时，一些单体楼房或一些不具备级差服务的老旧小区也有具体的服务内容和价格标准，方便日后的服务。

哈市物业办副主任张晓辉介绍，过去的物业服务标准只规定了服务频次，没有规定服务效果，导致业主对物业服务质量难以监督和衡量，缺乏可操作性行。新标准着重对每项服务应达到的效果进行了明确规定，对每项内容都设立了考核分值，并对总体服务情况设立了达标分数，增强了政策的可操作性，便于业主及行政主管部门对物业服务质量的监督考核。为下一步全民开展物业服务质量考评提供了有利依据。哈市住房保障与房产管理局局长孔庆勋强调，物业企业若要依照《办法》调整物业价格，必须先行做好服务，试运行3个月，获得业主的满意及认可的才能调整，业主不满意的一律不能调整，擅自调价的要严厉查处。（记者 梁庚 张博）相关链接

《哈尔滨市物价局关于加强居民进户费和物业服务费管理的通知》、《哈尔滨市物价局<关于加强居民进户费和物业服务费管理的通知>的补充通知》、《关于进一步规范物业服收费工作的通知》同时废止。(责编：邹慧、夏彬彬)