各类型物业的管理服务内容分类标准

第一篇：各类型物业的管理服务内容分类标准

各类型物业的管理服务内容分类标准

（一）物业管理的类型 物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物 业的类别、物业的性质等标准分类。

按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。

按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。

对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。

应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。

（二）物业管理的内容 物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体内容又会有所差异，因此若想非常全面地总结物业管理的内容并非易事。这里，我们根据国内外现行物业管理的内容，对其简单地进行归纳。

1．管理方面的内容：

（1）物业开发建设的协调与管理；（2）公共设施及设备的运行管理。”（3）物业产权、产籍及业主、使用者管理；（4）绿化环卫管理；

（5）车辆、道路、停车等方面的管理；（6）房屋租赁管理；（7）物业装修管理。

2．服务方面的内容：

（l）房屋及附属设备的维修养护；（2）治安保卫及消防；（3）清扫保洁；（4）委托性服务。

3．经营方面的内容：

（1）物业租赁、销售及购置；

（2）场区停车场、空地广告及招牌的经营；（3）场区康乐及其相关设施的经营；（4）其它经营活动。

上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点，在内容上做适当的增减。

住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成

住宅小区公共性服务费用由九个部分构成：

(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

(2)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修(小修)及保养费；

(3)绿化管理费；

(4)清洁卫生费;

(5)保安费；

(6)办公费：

(7)物业管理单位固定资产折旧费；

(8)法定税费；

(9)合理利润

关于物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。一般而言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。总的来说，考查物业管理费主要应从物业管理部门所提供服务的范围、内容、服务标准和深度等方面来考虑。还有，一般情况下，物业管理费中不包含电梯费。

另外，需要说明的是，上述物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用 3

设施设备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含在内。当然，业主若需要个别的专项服务，可与物业管理部门联系，协商解决，业主应承担相应的管理服务费。

交通车辆、停车场管理规定

一、车辆的管理

1、在摩托车、自行车停车场存放车辆的业主，必须遵守本规定，服从车管员的管理。

2、需停放在小区内的自行车、摩托车，应存放在指定的地点，不得在小区内随便乱放。

3、凡在收费停车场停放的自行车（指本小区业主的车辆），必须办理手续和按规定交纳停放费。

4、凡在收费停车场保管的摩托车必须购买车辆综合保险。

5、当车辆进入保管范围时，车主应向车管员领取存车牌号；当车辆离开时，必须将存车牌交还车管员，没有交还或存牌号与车上号码不符时，该车不得离开保管范围，违者车管员有权扣留该车或扭送派出所处理。

6、无执照的自行车丢失时，管理处不负责赔偿。

7、车管员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要及时整理。

二、地面停车场管理规定

1、地面停车场由管理处负责维护管理，接受公安交通管理部门的检查，指导。

2、固定使用车位的车主可到管理处办理停车场停车证，并将停车证放在挡风玻璃左侧醒目处，以便识别。按政府主管部门规定的标准交纳费用。

3、车辆进入停车场应领取停车出入卡，出场时交回出入卡。车管员对进出停车场的车牌号码、进出时间，所发出入卡号等进行登记。认真执行规定，对可疑情况及时报告。

4、车主的停车出入卡请随身携带，认真保管，作为出场凭证，若有遗失，要立即向管理处申明、补办。否则，后果自负。

5、停放在停车场的所有车辆，车主必须锁好车门、车窗，贵重物品请勿留在车里。

6、停车场若有交通违章，管理处将报请公安交通管理部门处理。

7、若车主在停车场停车与管理处发生纠纷，应由双方协商解决，协商不成，可请仲裁机构予以仲裁或向小区所属人民法院提起诉讼。

物品搬出／入管理规定

为加强小区治安和公共秩序的管理，保障业主财产安全，制定本规定：

一、业主填写《业主搬出／入登记表》。

二、业主若将物品搬出小区，需提前到管理处办理手续，填写《业主搬出／入登记表》，由管理处签署放行条。

三、业主若搬出小区居住，应提前三天到管理处结清有关的费用，填写《业主 5

搬出／入登记表》，由管理处签署放行条。

四、业主搬运物品时，请勿将物品堆放于过道上，以免影响他人。

五、搬运物品的车辆严禁停于消防通道上。

六、搬运过程中，必须小心爱护公共财产设施，防止磕碰损坏，否则，照价赔偿。

七、搬运过程中，应注意保持环境卫生，不大声喧哗，以免影响小区的整洁和其它业主的正常生活。

八、为配合辖区民警和居委会的工作，对人口进行有效控制，居住区业主搬出／入的登记内容可供辖区警、居委会在必要时参考。

二次装修管理规定

为了加强房屋二次装修的管理，保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序，制定如下

装修管理规定：

一、承重结构

大楼承重结构（如：承重墙、柱、梁、板等）的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。

二、液化气管道

大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的。6

严禁随意改动或进行掩盖。如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改并验收后开通点火。业主应向管理处提供相关证明。

三、电气线路

电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大于原设计的负荷。

四、给排水

给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。业主装修时应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承担一切费用。在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。

五、防水

业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工原因造成房屋渗漏水，由业主负责修复并承担一切费用。

六、装修材料

1、装修一律采用防火材料。

2、外墙门窗、防盗网、空调架等选用材料应以经过一段时间后不污染外墙为原则。

七、外部装修

1、安装防盗网．底层允许安装防盗网，但业主必须按管理处规定的统一式样、材料、安装方法安装。

2、进户门可以加装防盗金属门，但业主不得改变原有门洞的设计，不得妨碍楼道通行及违反消防管理规定。

3、外墙门窗不得随意改动。

八、施工场地

业主装修期间，不得占用公用地方加工或堆放材料。

九、垃圾装运及清理

业主的装修垃圾须用袋装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放，须及时运走，防止阻塞公共通道和影响小区美观。

十、装修时间

1、业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息，施工时应尽量降低噪音（如关好门窗等）。

2、小区内装修时间为早上8:00～12:00，下午2:00～6:00。

3、如业主装修工期紧，征得管理处同意后，装修时间可延长至晚上9:00但在晚上6:00～9:00间，禁止使用电动机械，禁止在楼内喷油漆，烤漆。

4、装修工期一般不超过30天。

十一、防火

业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线 8

直接插入插座中，严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。

十二、其它

1、业主应在申请获管理处正式批准后，方可派施工人员进入现场施工。

2、业主在装修过程中临时增加装修项目，须报管理处审核批准。

十三、处罚

1、业主若不按第一、第二项要求进行施工，经管理处检查发现，限其修复，情节严重的管理处有权向有关机构提出诉讼。

2、业主若不按第三至十二项要求施工，管理处有权采取没收工具等强制性措施暂停业主的装修。

3、业主装修完毕须由管理处进行验收，验收合格后方可入住。

十四、施工队伍

1、业主应确保所有进入小区内装修的施工人员到管理处办理登记手续、签订《装修责任书》并领取临时出入证和施工许可证，如管理处检查中发现无证施工人员，将强制其离开楼宇。

2、业主应确保进入楼宇装修的施工队伍服从管理处管理，遵守小区内一切管理规定。如施工人员不服从管理或经教育仍然不改者，管理处有权拒绝该施工队伍进入小区。

出租屋管理规定

一、出租屋业主要到管理处登记出租情况实行备案，承租人入住后一星期内要办理户籍资料，留下工作单位、联系电话、身份证复印件等。

二、只准将房屋出租给有正当职业或办理了暂住证的外地人居住。

三、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。

四、出租屋内不得进行违法行为，承租人不得有妨碍邻里正常生活的行为。

五、出租屋的水、电、气管理费等费用业主和承租人协商，任何一方支付均可，但若有拖欠或承租人下落不明，最终要由业主支付。

六、业主应经常了解承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知管理处或派出所。

七、承租人搬出物品时，必须遵守搬出／人管理规定，提前通知管理处，管理处可视情况联系业主进行复核。

暂住人员管理规定

为了加强对暂住人员的管理，保证小区居住环境的安定，确保业主权益，特制定本规定：

一、遵守国家法律、法规，接受公安机关等职能管理部门的检查指导，不得利用出租屋从事非法活动。

二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所户籍管理办公室申报暂住临时户口。

三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区所签发的暂住证。

四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。

五、投靠亲友的外来人员，按时间要求到派出所申报临时户口。

六、凡暂住人员须持有合法证件并自觉到管理处进行登记。

七、暂住人员必须遵守小区的有关管理规定。

八、暂住人员不得在小内从事非法活动。

社区文化娱乐场所管理规定

一、使用娱乐设施必须遵守管理规章制度和管理人员的安排。

二、爱护文化娱乐场所内部的各种设施，切实遵守设施的使用、操作规程，不得损坏。人为原因造成损坏的应照价赔偿。

三、在文化娱乐场所内，互相尊重、理解、和睦共处，不得抢场、占场，更不得高声喧哗、打架斗殴、违反规定，情节严重者交由公安部门处理。

四、共同维护公共娱乐场所卫生，不准乱丢、乱吐、乱涂画、乱张贴，违者马上纠正。

五、允许外借之物必须经管理人员允许并登记，同时交一定押金后方能带走，不得私自带出。

六、节约用水、用电，严防火灾隐患，共同维护公共环境安全。

七、在文化娱乐场所中不得进行非法的活动。

八、使用有偿娱乐场所应按价交费。

商业网点管理规定

为提升公司的整体物业管理水平和档次，为小区业主提供一个舒适典雅的居住环境，保障商户、业主的合法利益，特制定本规定。

一、凡在小区内从事经营活动的经营者，按《租赁合同》明确权利和义务，服从管理处的管理。

二、任何商业网点不得占用公共场所，不得将物品摆放在门外扩大经营场地，未经管理处批准不得在门外进行加工作业。

三、凡在住宅区内营业网点进行装修，应严格遵守装修管理规定，特别强调不得随意更改房屋结构，加大用电负荷。

四、任何营业网点，不得产生影响居民生活的噪音，饮食摊点所产生的油烟应符合环保部门的排放标准。

五、店主应保持店容店貌和门前环境的清洁，做好门前三包，如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重，报请有关部门责令停业整顿或中止租赁合同。

六、凡购买、租赁的房屋不属于经营性质的不得从事经营活动。

七、商业网点不得容留与经营无关的人员，商场夜间留宿人员数目须报管理处。

八、任何单位和个人不得进入小区摆卖、推销，但如属于公益性质的活动，由当事单位申请，管理处审核同意后，在管理处指定的地点，按管理处规定的时间开展活动，事后清理好现场。

九、所有商业网点均应文明经商，合法经营，不得出售伪劣、变质有害健康的商品、食物，不得强买强卖，欺行霸市，违者交由工商部门处理。

十、所有商业网点应自觉遵守消防规定，配备消防部门所要求的消防器材。

十一、经营者要搬出小区时，必须将垃圾清理干净，由管理处人员进行检查，铺位有受损的，要进行修复或赔偿

临时用水、用电管理规定

为了加强小区的水、电管理，防止出现浪费水、电的现象。确保小区水、电正常供应，特制定 此规定：

一、前来联系临时用水、用电者，必须是合格的水工、电工，向管理处提交书面用水、用电申请，写明用水、用电量的多少，时间长短，预付用水、用电押金。

二、临时用水、用电，不得影响业主的正常用水、用电。

三、临地用水、用电必须安装由主管部门检验合格的水表、电表。若私自启动改变水表、电表封印或运行回程，影响准确计量的，参照供水、供电部门的有关规定给予处理。

四、临时用水管道，不应给小区的车辆或行人带来不便。临时用电最长使用期七天，需要继续使用的，必须提前一天，续办延长使用手续，报管理处审核、批准，13

但延长时间最长不得超过一个月，否则必须拆除。

五、临时用电线路如发生危险，并证实是由装置不良引起，由承装部门负责。

六、未经申请批准的临时用水、用电管道或线路，管理处有权令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理处强制拆除。

七、装置临时用电线路的技术要求：

1、装置临时用电线，需用绝缘线，采用悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于2.5 米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。

2、全部临时线装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。

3、所有电气设备，金属外壳必须良好接地或接零。

4、分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。

5、临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处设硬质的套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。

6、安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。

7、临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外，与道路交叉处不低于6米。

八、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。

九、电焊作业必须由合格焊工进行，作业前检查周围是否有可燃物，配备灭火器材。作业完成后，仔细检查是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。

安全用气管理规定

为保证业主安全使用燃气，制定本规定：

一、燃气管道设施不得私自改动，确需改动，必须提出申请由供气企业的专业队伍或主管部门批准的具有施工资格的施工队进行。

二、橡胶管与灶前旋塞、橡胶管与燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。燃气用胶管长度不应超过2米，不得穿墙越室，并定期检查，发现老化或损坏需及时更换。

三、每次使用燃器具时必须确认其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。

四、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀（瓶装气关闭钢瓶角阀，管道气关闭用户球阀）。

五、日常检漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检查。

六、管道煤气的用户不准将阀门、流量表、减压阀密闭安装，不准在管道上悬挂杂物。

七、如遇突然停气，请将燃器具开关及用户球阀同时关闭，直至接到正常供气通知，方可继续使用。

安全用水、用电管理规定

为保证业主正常用水，安全用电，遵照本规定：

一、接到市政供水、供电部门的停水、停电通知后或小区计划内停水、停电，管理处应及时以书面形式通知业主，通知中注明停水、停电的时间、范围、原因。

二、对于突发性停水、停电，管理处人员应立即赶到现场，查明原因，若为市政停电，要及时与供电部门联系，若为事故性停电，应迅速组织人员排除故障，恢复供电，并向业主及时做好解释工作。

三、威胁设备和人身安全的紧急停水、停电，应立即断开有关闸阀或开关，修复后恢复水、电供应，事后要向业主做好解释工作。

四、住宅区内业主或商铺，施工队需接用水、电时，应向管理处申请，经查核获准后由技工监督实施。

五、住宅区内任何单位或个人未经管理处同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。

六、室内装修时，电线的敷设应由专业人员施工，符合安全要求，不得将电线直接埋入墙内、地下。线路的改动要在装修申请表中注明，批准后方可施工。

七、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室内用电负荷不得超过楼房设计时分配给每户的负荷。提倡业主在室内配备漏电保护开关，因业主违反安全用水、用电的规定而造成事故，业主应承担责任。

八、室内电线不得乱拉乱接，开关跳闸、保险丝熔断时应查明原因，不得强行合闸或加大熔丝容量。

九、使用电热器具，如电熨斗、电烙铁等时，要特别小心，防止短路，同时使 16

其远离易燃物，人要离开时，注意断开电源。

十、业主长时间外出时要关闭房间内电闸和水阀，或知会管理处。

十一、业主应爱护公共用水、用电设施。不得有意损坏水表或电表。

十二、对公共管道、线路和业主房屋内管道、线路进行维修时，业主有义务提供方便，对因装修或业主使用不当而导致的管道阻塞或线路损坏，管理处有权要求责任者疏通或修复。

环境保护管理规定

为保持居住区内良好的生态环境，加强环保建设，制定本规定：

一、严格遵守国家和北京市有关环境保护的各项政策、法规、法令以及本小区制定的有关规章制度，树立环保意识。

二、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

三、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建，使住宅区整洁有序。

四、小区内各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

五、小区内严禁滥捕滥杀鸟类。

六、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息之噪音。

七、车辆停放在停车场内，整齐有序。小区内车辆不得鸣笛。

八、凭证饲养宠物，带宠物在小区散步时，不污染环境。

九、不在房屋中使用燃煤式采暖、取暖设备。

十、共同努力营造一个环境优美，秩序良好，安全舒适，健康文明的居住环境。防止垃圾对环境造成污染，请按下列方法处理垃圾：

1、可回收垃圾箱－－请投入废纸、塑料制品、玻璃制品、橡胶、皮革、金属、纺织物。

2、生活垃圾箱－－请投入厨余、果皮、竹木、陶瓷、渣土等。

3、有害垃圾－－请投入各种废电池、废光管、药剂罐、气体罐及各种药剂、药品。

4、大件垃圾－－如沙发、床垫、废家私、废电器等，请通知管理处协助处理。

消防安全管理规定

为加强小区的防火管理，保障业主生命财产安全，根据国家的有关消防法规，制订本规定：

一、小区的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，本着自救的原则，依靠业主实行综

合治理，并接受上级领导监督。

二、小区的防火管理实行分工负责制，物业管理处具体负责。

三、管理处加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，所有物业管理人员 18

必须培训上岗，并对业主进行经常性的防火安全宣传教育。

四、管理处制订防火管理制度，定期组织防火安全检查，以及掌握本小区物业的防火情况，协调有关方面采取相应措施，并监督实施。

五、管理处负责组织业主开展防火自查，督促整改火险隐患。

六、管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。

七、管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前应提前通知业主加强防范，如遇消防设施故障，应及时报告有关部门，并采取有效的防范措施。

八、任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。

九、管理处积极组织义务消防队员及业主进行初期火灾扑救和安全疏散演练。

十、严禁外来装有危险品车辆进入小区停放，制止儿童在住宅区内玩火。

十一、管理处员工及业主有责任发现初期火灾后按规范进行处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

十二、业主应自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

十三、遵守市政府禁止燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

十四、业主进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

十五、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

十六、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

十七、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。

十八、管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，应及时制止或向有关部 门报告 清洁卫生管理规定

为保持小区的清洁卫生，管理处设有保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给予全力支持和配合，共同遵守以下公约：

一、请自觉维护小区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

二、垃圾分类装袋，分别置于不同的垃圾桶内，以便及时分类收集。

三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

四、饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。

五、业主装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊及公共场所。

六、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用并在公告栏予以爆光。

七、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地。

八、请提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

九、管理处负责小区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

治安管理规定

为了搞好小区安全防范工作，创造安全的生活环境，维护全体业主的公共利益，制订本规定，敬请遵守：

一、管理处对小区来访人员实行有效的控制，来访人员必须说明要访房号、业主姓名，由值班护卫员核准登记后方可进入。乞丐、流动商贩等闲杂人员不得进入小区。

二、装修施工人员凭管理处发放的临时出入证进入小区。

三、管理处负责小区的机动车辆、摩托车、自行车的管理；所有进出收费机动停车场的机动车辆一律发卡、登记；自行车停放在指定位置。车辆不得乱停放，维护小区交通秩序，保障小区车辆 安全。

四、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，应有放行条或确认是业主同行，登记后放行。

五、小区发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，护卫员要挺身而出，依法维护住户的合

法权益，及时采取措施，维护现场秩序，及时通知有关部门，并做好善后工作。

六、维护天鸿集团、管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

七、发动群众参与治安防范，业主应“看好自己门，守好自己物”增加防范意识。

八、业主要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事，不得让陌生人尾随跟进住宅楼。发现紧急情况，及时与管理处联系或告知当班护卫员。

九、小区内的经营单位须依法经营，遵守国家政策、法规，服从管理处的管理，不得从事非法经营活动。

十、对下列行为，护卫员将给予劝阻，不听劝阻的，采取强制措施坚决制止：

1、随意停放车辆；

2、占用消防通道或其它公共区域；

3、损坏公共设施；

4、聚众喧闹，酗酒闹事；

5、侵入他人住宅，损毁他人财物；

6、发出超标准的噪音，影响他人休息和生活；

7、用汽枪在住宅区内射击。

交通车辆、停车场管理规定

一、车辆的管理

1、在摩托车、自行车停车场存放车辆的业主，必须遵守本规定，服从车管员的管理。

2、需停放在小区内的自行车、摩托车，应存放在指定的地点，不得在小区内随便乱放。

3、凡在收费停车场停放的自行车（指本小区业主的车辆），必须办理手续和按规定交纳停放 费。

4、凡在收费停车场保管的摩托车必须购买车辆综合保险。

5、当车辆进入保管范围时，车主应向车管员领取存车牌号；当车辆离开时，必须将存车牌交还车管员，没有交还或存牌号与车上号码不符时，该车不得离开保管范围，违者车管员有权扣留该车或扭送派出所处理。

6、无执照的自行车丢失时，管理处不负责赔偿。

7、车管员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要及时整理。

二、地面停车场管理规定

1、地面停车场由管理处负责维护管理，接受公安交通管理部门的检查，指导。

2、固定使用车位的车主可到管理处办理停车场停车证，并将停车证放在挡风玻璃左侧醒目处，以便识别。按政府主管部门规定的标准交纳费用。

3、车辆进入停车场应领取停车出入卡，出场时交回出入卡。车管员对进出停车场的车牌号码、进出时间，所发出入卡号等进行登记。认真执行规定，对可疑情况及时报告。

4、车主的停车出入卡请随身携带，认真保管，作为出场凭证，若有遗失，要立即向管理处申明、补办。否则，后果自负。

5、停放在停车场的所有车辆，车主必须锁好车门、车窗，贵重物品请勿留在车里。

6、停车场若有交通违章，管理处将报请公安交通管理部门处理。

7、若车主在停车场停车与管理处发生纠纷，应由双方协商解决，协商不成，可请仲裁机构予以仲裁或向小区所属人民法院提起诉讼。

楼宇使用及维护管理的规定

为使小区环境整洁，实现物业管理使物业保值、增值，延长房屋使用期限的目的，不降低原房屋设计时对房屋防风、防震、防雷暴等自然灾害的能力，保证房屋的安全使用，制定本规定：

一、房屋外观应完好、整洁，不妨碍市容和观瞻，允许封闭的阳台统一有序，不允许封闭的阳台不得自行封闭。

二、防盗网、空调架的安装统一美观，不得在指定位置以外，用非统一材料安装，不允许安装防盗网的楼层，请勿安装。

三、室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，安装牢固，无安全隐患，电线按安全标准铺设，没有破损。

四、若改变房屋用途的，要报有关部门批准。

五、室内装修时，楼房的承重结构（承重墙、柱、梁、板等）不得随意凿打，更不能开洞或开门。

六、楼房原设计的燃气、消防等设施、管道，不得私自改动。

七、不得占用或损坏楼梯通道、屋面等公共场所，不得进行乱搭建、乱张贴。

八、房屋内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得饲养家禽。

九、房屋自交付使用时起（以竣工验收日为准），根据有关规定，凡因施工原因引起的质量问题（不包括人为损坏），由发展商负责对土木建筑保修一年，水电设施保修半年，管理处可代为业主进行联系。

十、由于属自然灾害，自然损耗，或业主使用不当所致的质量问题需维修，不在保修范围内，管理处将尽力为业主提供有偿服务。

十一、保修期之后的日常房屋维修，根据北京市的有关规定。业主室内部分费用由业主负责，毗邻部分费用由相关业主分摊，公用部分费用由管理处负责。

十二、房屋的公有部位凡属人为损坏的，由损坏者负责修复，并承担有关费用。

十三、严禁高空抛垃圾、杂物，倾倒污水，若导致楼下人员受到伤害的，追究肇事者的责任。

十四、禁止将垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水管，如导致堵塞、损坏，住户应负担修理费。

库房物资管理规程

1.目的

为了加强对物资的管理、核算、监督物资的入库验收、在库养护、出库复核,特制定本管理规程.2.范围

本规程对库房物资管理作了具体规定,适用于物资库管员.3.职责

3.1 库管员负责库房物资的验收、养护、复核工作.3.2.物资调拨员协助工作.3.3.部门经理负责监督.4.程序

4.1物资的验收入库

4.1.1 采购员购回所需的物资后,应及时地把《请购单》、发货票和必要的规格型号数据、质量合格证、保修卡等连同物资一并交于库管员进行把关验收.4.1.2 库管员应从数量、规格、型号、质量包装、产地及价格等方面详细核对,对一些贵重物品,质量要求系数严、规格型号细的物品,可由库管员直接请工程技术人员验物.4.1.3 对一些确实无法提供合格证的产品,为了确保产品质量,库管员应填写《产品质量检验合格证明》,经技术员或使用人认可,部门经理核准方可入库.4.1.4物资验收合格后,把发货票转交物资调拨员填写《入库单》.4.1.5 库管员在办理完入库手续后,应及时反馈于请购部门,以备及时领用.4.2 在库养护

4.2.1 库管员应熟悉掌握物资的性能、特性、分类情况,妥善保管各种物资,并要分类上架存放,做到摆放整齐,仓位通畅,对不宜架存的物资要堆垛整齐,并采取防潮措施,便于发放.4.2.2 对所管物资要熟悉存放位置,经常检查,防止霉变、生锈、虫蛀、鼠咬及差错事故.4.2.3 实行物卡管理制度,卡物相符对位.26

4.2.4 每天上班后要清扫库房卫生,做到物架、物资、地面无尘土、无污迹、无杂物.4.2.5 对返回的废旧物资及时填《废旧物资回收清单》,以便统一处理.对库存的物资,要经常分析库存结构,掌握库存动态,对超储积压物资要定期填列《超储积压物资报告单》,注明原因,呈报大厦总经理酌情处理.4.2.6 对库存短缺的常规备4.2.7 用物品,按月列出《请购单》,补充库存.4.3 出库核实

4.3.1 物资出库必须凭物资调拨员开据的《出库单》,凭票发物.4.3.2 物品出库时,应对品名、数量、规格、型号再次核实,防止错发.4.3.3 因工作急需,对“物到票未到”的无价格物品,经经理认可后,可由对方打欠条,暂领走,待办理入库手续后及时转办出库手续.4.3.4 库管员对逐项业务票据,对照核实无误后及时记入保管明细帐,如发现差错及时找有关人员纠正处理.4.3.5 每月25日为月终结帐盘点日,必须逐类逐项实际盘查,物资调拨员协助并监督执行 ,如发生差错，及时查找原因,落实纠正.4.3.6 物资出入库单据,按月分类装订成册、编制号码,妥善保存备查.5.监督执行 部门经理监督执行

物资请购、申领管理规程

1.目的

为加强物资购买、领用的管理,保障各部门工作正常运行,特制定本规程.2.范围

本程序对物资的请购、申领作了具体规定,适用于项目部各部室.3.职责

3.1 各部室派专人负责本部门的物资请购.3.2 各部室经理负责本部门请购工作的监督执行.3.3 采供部负责物资的采购及发放.4.程序

4.1 各部门对本部门日常办公事务、保洁及工程维修保养所需的物资,要按月填报 27

《请购单》.4.2 各部门填列《请购单》,要本着计划性、节约性的原则，预估易损易耗配件及常规消耗物料, 分类、分项标明规格、型号及用途等认真填列,各部门经理要严格把关,防止重复、超量购买,造成人为积压.4.3 《请购单》于每月20日部门经理审核签字后报采供部,经采供部询价初审后,25日报财务部复 审,呈大厦总经理批示,再由采供部统筹安排购买.4.4如遇突发性等特殊情况,急需购买配件物料时,可随急报《请购单》,急转采供部后呈大厦总经理批复,及时安排购买.4.5为保证大厦内工程部管理的主要机械设备的正常运转,对前属的易损配件等,部门经理要责成技术人员详细列出所需配件的产地、型号、规格等技术数据,申报采供部,统筹安排备用件的购买.4.6申领

4.6.1 各部门领用所需要物品,必须填列统一印制的《申领单》.《申领单》由各部门班组领班或

领用人按表列项目要求,认真填列,并有领班或主管签字,呈部门经理批示签发后,凭单到采供部库房办理出库手续后领取.4.6.2 鉴于工程部维修任务急促、频繁的实际情况,为保证工程部各班组维修任务的及时完成,方便维修材料的领取,故对一般替换配件,维修材料及小型工具等,由领班填列所需物品的《申领单》,调度室办理登记或建卡手续后,主管审查签发,采供部库房即可凭单办理出库手续,但对办公设备、办公用品、贵重零配件、工具、劳保清洁用品,必须由部门经理掌握签发.4.6.3 工程部调度室签发《申领单》,必须严格掌握维修所需用量,要依据工程维修单所列维修任务所需的配件及材料签发《申领单》,防止人为流失、浪费、营私舞弊,一经发现严肃处理.4.6.4 除工程部以外的其它部门,应按本部门的实际情况,以周、旬、月的需要量,填报《申领单》.4.6.5 对工程部各班组所需物品的领用,实行“以旧领新”的规定,即在签发的《申领单》上注明, 回收废品的件数和有无回收物,采供部物资调拨员,才可办理出库手续,如遇暂不能交回的替换品, 必须在24小时内送交库房,采供部及工程部应严格执行,对有废物利 28

用的物品,定期通知工程部,安排技术工人拆件维修.4.6.6 采供部库房要严格按上述规定执行,手续不符,表列不明的拒发,严禁私自借用,白条出库.5.监督执行

各部门经理监督执行

物资采购管理规程 1.目的

为保证大厦设备维修保养,日常办公事务及保洁工作的物资需要,提高采购工作的质量管理, 特制定本管理规程.2.范围

各部门工作所需的办公设备、办公用品、清洁用品、工服劳保用品及工程所需的配件材料 和印制表格标牌等.3.职责

3.1 采购员负责对各类物资的采购工作.3.2 财务部派专人负责需采购物资的复审工作.4.程序

4.1根据各部门月请购所需常规或急购物资填列的请购单的品名、数量、规格、型号等,及时与相关的业务单位联系,落实物资和价格后,反馈采供部主管初审后,报大厦财务部复审,再呈大厦总经理批示后及时组织物品的购入,物资到位后,及时通知有关部门领用.4.2对急购物品,要按使用部门要求的时间及时采购.(特殊情况先购后批),确保大厦设备的正常运转.4.3 对一些规格、型号强的特殊配件和购买,可请示工程部经理,委派工程技术人员共同外出购买, 以便确认规格、型号、鉴别质量.4.4 严格按照《合格分供方名册》选择采购渠道,不得擅自变更.4.5 对一些单一品种物资的选择,也要本着质量好、价格合理、服务优良的原则,签订供物意向,以保证长期稳定的关系.4.6对常规物品尽可能参照周期使用需求量,做到计划购买,防止库存积压.29

4.7对一些大宗物资要索取“三包”手续,签订三包条款以保证包修退换的执行,必要时留10%尾款.4.8对大宗物资的采购,必须由二人操作,从询价到落实,从质量到价格均由二人共同负责.4.9采购员要负责对物资使用随时回访,了解物资的使用情况,质量是否合格、优良,如发现质量问题,及时与分供方联系退换,对确不守信誉、质量无保证的渠道,不再合作.4.10为提高资金利用率,便于质量低劣物品的退换,对采购的物品尽可能采取延期付款的方式来制约.4.11库管员要对物资质量把关,对不合格物品的退换起监督作用.4.12采购员要及时报帐,核销物品采买的手续,不许拖拉压票影响财务部结帐.4.13对采购工作要有高度的责任感和事业心,对所分配的采买任务要认真负责、吃苦耐劳，提高工作效率,当日的工作当日完成,不拖拉,不借外出购物办私事,否则一经发现严肃处理.4.14 采购员要刻苦钻研有关业务知识,全面掌握各种物资的使用性能、使用部位、规格型号等,分析掌握市场行情,做到心中有数、业务熟练.4.15 采购员要认真填报《物资结算统计表》.4.16 树立敬业爱岗精神,遵守财经纪律,对所购进物品的质量、数量、价格等认真负责.4.17 杜绝损公肥私、中饱私囊,对营私舞弊、收受回扣或工作不负责任造成重大失误、经济损失

者,由当事人悉赔,并处于二倍罚款,同时申报人事部立即开除.5.监督执行 部门经理监督执行

停车场(库)管理规定

1.目的

确保停车场(库)内的设备、设施和停放车辆的安全,保证车场(库)内整齐有序.2.范围

适用于理工科技大厦停车场(库).3.职责

3.1 交通班负责指挥车场(库)内的车辆整齐停放、存放、监护和并在《 值班日志》、《停车库车辆进出登记表》和《B2车库停车证登记表》上做好记录。3.2 交通班长和警卫班长负责车场管理、监督、指导.4.程序

4.1 停车场(库)管理

4.1.1 停车场(库)设保安岗,工作时间为停车场8:00-17:00,停车库7:30-19:00.4.1.2大厦内所有客户的机动车辆必须在保安部登记备案.4.2 停车库

4.2.1 当有车辆驶入地下车库时,值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上,并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走.无车辆停放许可证的车辆不得停放在车位上.4.2.2 每隔半小时或临时详细检查车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主.4.2.3 严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,并报告班长及时处理,避免交通意外事故发生.4.2.4 禁止司机(车主)用消防水源洗车,经劝阻不听者按有关规定处理.4.2.5 车辆出库时,仔细核对出库之车和驾驶员(车主),有疑问时,应立即到车挡面前向司机敬礼,再有礼貌盘问.A.若是车主的亲友,和车主联系认可,并有驾驶证方可放行.B.若盘问时发现有问题,应立即扣留车辆,并及时通知班长和巡逻保安,机警地做好应急准备,以防不法分子盗车行凶.4.2.6 当发现无关人员或可疑人员到车库时,保安岗应按如下程序进行处理.A.当车库发现无关人员时,保安岗应劝导其离开车库,对于不听从劝导的人员应立即通知交通班长及警卫班长,前往处理.B.当停车库发现可疑人员时,保安岗应急时前往对可疑人员进行查问,同时用对讲机通知交通班长, 由其他警队人员及时巡视检查停车所有车辆,有 无丢标志,车辆有无损伤,车门、车窗、后备箱有无撬痕.如未发现问题, 可把可疑人员放行.当发现可疑物品及车辆有 31

损时,应立即送交保安部进行处理,并进行事件的记录.4.3 地面停车场

4.3.1 指挥进入车辆慢行,按规定行驶方向行驶,停放车辆位置适当,使车场车辆停放整齐.4.3.2指挥开出车辆按规定方向行驶,慢行开出停车场.4.3.3 随时巡检地面车辆情况,发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主,并做好记录.4.3.4 夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记,以保证车辆的安全状况.4.3.5 留意进入大厦车场的车辆情况,对带有危险品车辆,禁止进入车场.4.3.6 如有特殊情况及时上报有关部门.5.监督执行

保安部经理.自行车楼的管理规定 1.目的

为保证自行车楼的安全秩序,保证车辆的摆放规范、合理,保证客户存放车辆的安全、完好,特 制定本规定.2.范围

适用于理工大厦自行车楼的管理.3.职责

3.1 保安部警卫队负责自行车楼安全的管理.3.2 保安内勤负责发放存车牌,并在《自行车牌发放登记表》上做好记录.3.3 保安部经理负责监督、检查.4.程序

4.1 客户需存放自行车时,到保安部领取自行车牌,保安内勤在《自行车牌发放登记表》上做好记录,并收取押金10元.4.2 自行车存车牌分大小两种,大牌由客户保存,可固定在车上,存车时将车存至于指定区域.小牌交值勤保安员,挂于值班室内自行车牌的悬挂板上.4.3 值勤保安员负责指挥、摆放自行车车辆,做到整齐划

一、存取方便.4.4 客户存车后保安员负责将同号小牌交于顾客,以备取车之用.32

4.5 客户取车时必须将相应号码的小牌交与保安员,方可取车.4.6 值勤保安员负责、监督禁止将无自行车牌照的车辆存入自行车棚。5.监督执行

保安部经理监督执行

紧急备份钥匙管理规定 1.目的

为保障大厦及各公司安全和一旦发生紧急突发事件时,把损失减少到最低程度.2.范围

适用于入驻理工科技大厦的.3.职责

3.1 保安部中控室值班人员收取备份钥匙,并在《钥匙接收单》、《紧急备份钥匙使用记录》上做好记录.3.2 保安部经理负责备份钥匙使用的批准.4.程序

4.1 保安部备存各公司办公区大门钥匙,由保安部中控室值班人员收取,双方签字盖章封存,以备发生紧急情况时使用.4.2 备份钥匙只在发生紧急情况时使用（如火灾、火情、火警、跑水、漏电或有异味等可能造成灾害事故的征兆）.4.3 白天须经保安部经理批准后方可使用；夜间及非正常办公时间（指节假日等）须经大厦值班经理批准后方可使用.4.4 使用紧急备份钥匙时,由批准使用人及时通知该公司负责人到场.4.5 各公司备份钥匙存放在保安部中控室的专用钥匙柜内（贴封条、打铅封）.4.6 设立专用登记本,每使用一次须严格登记,使用后的封存执行4.1.4.7 各公司如更换门锁或加锁,须及时到保安部办理封存手续,否则,当发生紧急情况时,现场处置人员有权依据法律采取紧急避险措施,由此造成的损失由该公司自行承担.4.8 特殊情况可由总经理文字批示.33

5.监督执行

保安部经理

工服管理规程 1.目的

为体现均豪管理公司的整体形象，规范员工统一着装，特制定本管理规程.2.范围

适用于项目部员工工服的管理 3.职责

3.1 工服管理员负责大厦工服的更换、进行统筹管理及工服制作,统一安排,包括:保管、更换、制作、洗涤、修补等． 3.2 后勤主管负责工服房的管理工作 3.3 部门经理负责监督执行 4.程序

4.1 工服的管理

4.1.1 公司统一为每位员工定期制做的两套工服,工服管理员以人事部的入职单及押金收据为依据,填写《员工工服押金单据收取登记表》.负责发一备一套,采取以脏换净,一换一的换洗制度;更衣柜钥匙、工鞋、领带等按大厦的规定进行换领.4.1.2 工服管理员应建立各类员工领用工服的《工服卡》,标明员工姓名、性别、部门、工种、工牌号及工服原值领用时间等.4.1.3 工服管理员应以部门为单位,分类摆挂,并编号妥善保管,建立各类工服明细帐,月终结出余存数量,上报后勤主管,对丢失或需要报废的工服应明原因,填写报损单,批准后下帐处理.4.1.4 工服管理员收回需洗涤的脏工服要填写洗涤清单,定期送交洗衣店洗涤,返回后照单接收,验收洗涤质量,对洗涤不干净的工服退回返洗.4.1.5 管理员应按部门编制工服洗涤明细记录,月终汇总,按计费标准核计洗涤费用,一式两份,审核签字,以便厂家结算洗涤费用.4.1.6 员工及工服管理员因个人原因或工作马虎丢失工服者应根据具体情况折价赔偿.34

4.1.7 员工变动职务或辞职应主动更换或如数交回工服、钥匙等由工服管理员收后签字.4.2 工服的洗涤

4.2.1工服的换洗周转:对不同级别,岗位及工服的材料区别规定.4.2.1.1 外装、经理、主管、文员,客务的套装一个月换一次,保安服半个月换洗一次,工程、管业工服一周换洗一次.4.2.1.2 衬衫,白色的三天换洗一次,保安、客务衬衫冬季一周,夏季三天.4.2.2 换洗时间为每周一、三、五8:00AM-4:00PM(不分部门,随时提供换装服务).二、四办理工服缝补修改、整理清点及帐务处理工作.4.2.3 如因特殊工种,特殊情况致使工作服过脏确需临时换装须注明原因,经本部门经理同意后签单工服管理员方可更换.4.2.4 任何员工不可在工服房内换工服,如有违反规定,无故刁难工服管理员或不听劝阻到工服房试衣、换装,管理员记下工牌号,报人事部按违纪处理.4.2.5 员工换洗工服前应把衣内物品掏干净,以免丢失洗坏,如因个人原因造成不良后果,损失自负.4.2.6 员工在工作中不慎损坏工服,应及时向工服管理员声明,进行修补,对确属有意损坏工服的员工,要上报予以严肃处理.5.监督执行

部门经理监督执行

保安部标识管理规定 1.目的

为了保证客户识别,便于规范管理,防止混淆.2.范围

适用于理工科技大厦保安部的消防标识及交通标识的管理.3.职责

3.1 保安部巡视人员负责检查标识的完好状况.3.2 保安部内保主管负责管理标识台账.并在《标识台账》上做登记记录。3.3 保安部经理负责监督检查实施情况.35

4.程序

4.1 保安部标识分为消防标识和交通标识两类.保安部内保主管要做好标识台

账管理工作。

4.2 巡视人员在巡视时检查标识是否正确清晰.如有问题及时补贴和更换,或通

知有关部门及人员.4.3 使用者要爱护标识,时刻保持标识的完整性.4.4 当标识变更时,要及时在台账上做好变更记录.5.监督执行

保安部经理监督执行

中控室管理规定

1.目的

保证大厦的消防安全,治安状况良好,保障公司、客户的利益.2.范围

适用于理工科技大厦项目部.3.职责

3.1 保安部消防主管负责中控室管理活动的实施、检查.3.2 各班组组长负责本班次的值勤安排与职责分工.并在《中控室值班工作日志》上做好记录。4.程序

4.1 保持高度警惕、了解社会治安动态,熟知设防部位状况、明确设防目的、要求.4.2 忠于职守、坚守岗位、严禁脱岗、酒后值勤.4.3 非中控室值勤人员、消防主管、警卫主管、保安部经理、工程部维修人员,无关人员不得进入,需进入时必须有保安部经理、消防主管、警卫主管批准后方可进入，中控室值班人员在《非中控室人员进出登记表》上做好记录。

4.4 值班期间,要按规定与巡逻人员保持密切联系,互相沟通有关安全信息.4.5 消防设备、设施,监控设备、设施需要或报警设备,维修需停机时按有关单位(部门)负责人签署的通知书停机,不得用口头通知代替,停机时间的安全工作由签署通 36

知的负责人组织落实.4.6 值机人员要熟练掌握控制设备的操作规程及操作技术,能排除简单的设备故障.4.7 报警监控设备发生故障时,值机人员应立即向消防主管汇报,由消防主管向工程部汇报维修,不得擅自处理.4.8 监控设备的录像机、电视屏幕,不得移用于看录像,做电子游戏等娱乐消遣.4.9 发生报警时要保持冷静,判明报警的部位和种类,查验清楚后,应作好记录.4.10 发生入侵需要做出反应时,值勤人员应立即向应急处置指挥人员,备勤人员及其他有关人员报告.4.11 应急处置人员出动后应继续利用监视设备了解发案现场及其周围的动态,随时向应急处置人员通报情况,事后作好记录.4.12 认真做好工作记录.5.监督执行

由保安部经理监督执行.保安员值勤巡逻指导书 1.目的

保证安全服务质量,提高保安人员值勤能力.2.范围

适用于理工大厦保安员值勤巡逻的管理.3.职责

3.1 保安部经理负责监督检查保安员服务质量,并制定工作计划.3.2 保安部警卫主管、警卫队长负责监督各岗位值勤情况,检查批阅值班日志,并检查巡视记录、日报表、加班登记、出入登记的记录情况与实施情况,协助班长处理疑难情况，并做《保安部工作日报表》上做好记录

3.3 警卫班长、交通班长负责本班的班次安排与定人定岗,记录本班次所发生的情况、问题及处理方法,协助本班队员处理问题,检查各岗位工作情况,并作出讲评,汇报警卫队长与警卫主管.并在 《 值班日志》上做好记录。4.程序

4.1 上岗文明用语及要求

4.1.1 上前先向客人敬礼, 然后问先生/小姐您好,再提出问题或服务内容： A.请您„„,谢谢合作.B.我能为您做些什么？ C.请您稍候.D.请问您有出门条吗？没有请您补办,谢谢.E.对不起,这里不能„„,请您„„,谢谢合作.F.请您使用货梯,谢谢.4.1.2 执勤要求: A.警员在执勤时,应精神饱满、集中精力,待客要文明、热情、礼貌、主动，严禁与无关人员闲聊、说笑、打闹和做其它与岗上无关的事项.B.站立标准:一律两手背后,左手握右手,两脚分开与肩同宽,挺胸收腹,上体保持正直,严禁靠墙扶物.C.警员除正常处理情况外,严禁在执勤区域内来回走动.处理情况后,应立即回到原站立点.4.1.3警员在前台执勤时,要注意以下事项.A.要严格登记.B.宾客登记时,严禁出现双手扶值班台与他人说笑、打闹,有不礼貌不尊

重宾客的行为.C.遇有违反大厦规定的情况和人员时,应采取相应的措施立即制止,同时

应讲究方法政策.遇有处理不了的情况,应立即上报,禁止出现处理问题

时所产生的不利影响大于所发生问题的影响,必要时采用迂回方法处理.4.2 警卫班工作程序.4.2.1 上岗提前十五分钟整队,整理着装、仪容.由班长主持开班前会,分配勤务,安排岗位,提出要求.警卫队长监督此活动实施过程,并下达上岗指令.4.2.2 班长接到指令后,下达口令,将队伍按部队齐步行进标准带到各岗位,逐一接岗.警卫队员在交接岗时应互相敬礼,问候“您好”,同时交接值勤设备、用具及其它需要交接的事项,如上级通知、要求、未办事宜.4.2.3 交接完毕,下岗队员由班长统一带步,齐步行进到指定地点,讲评当班工作情况,指出存在问题,并向接班班长移交质量记录表格、值勤用品,向队长汇报值勤情况, 38

由队长下达“解散”口令后方可解散.4.2.4 各岗工作标准.4.2.4.1 一号岗 1)职责及要求

A.负责维护招商银行门前、大门的安全秩序,并负责疏导门前交通,车辆停放,保证顾客出行,进入畅通有序.工作时间为早7:00至晚18:30.B.值勤人员要站姿端正,精神饱满,精力集中,不与无关人员闲聊,不为他人存放私人物品.C.严禁无关人员在门口逗留、打闹,严禁易燃易爆物品进入大厦,严禁在门前存放自行车.D.顾客向外搬出物品时需收取《物品持出证》方可放行.2)容易发生的问题及处理方法

A.机动车停放在台阶上,请其将车停放在台阶下.B.当有衣着不整的人员进入大厦时,警员上前阻拦,请其在楼外等侯,由警员负责联系要找的客户到楼外接待.C.携物出门,无物品持出证,请其补办.D.有自行车停放时,劝其将车存在自行车棚内.4.2.4.2 二号岗 1)职责及要求

A.二号岗负责维护大门正门门前及大厅秩序,做到顾客出行、进入畅通无阻,负责疏导出租

车、邮政、快递车辆停放,保证门前车辆畅通无拥堵,无摆放不整齐现象.工作时间为24小时制.B.在员工门岗开放时间,除总经理、大厦经理或其它部门需迎送客人外严禁本公司员工由此 出入.C.严禁易燃、易爆等危险物品进入大厦.D.休息日、节假日及非工作时间对宾客实施验证登记制度,由客人在《理工大厦出入人员登记表》上进行登记.对由此出货的顾客收取《物品持出证》.E.大厅内做到秩序井然,沙发上无躺卧、吸烟、吃饭、嘻笑打闹,夜间值勤警卫 39

严禁在沙发上躺卧.2)二号岗容易发生的问题及处理方法

A.出租车下客时,将车辆停放在路中,造成交通堵褰,警员立即上前疏导.B.大厦出租车不按规定停放,应立即上前纠正.C.非大厦出租车停于出租车排队处待客,劝其离开.D.机动车停放不到位,有时停到出租车位,造成车队人员纠纷,应立即上前纠正.E.在正门搬出货物,出货无出门条,告其补办.4.2.4.3 五号岗职责及要求

A.负责维护顾客进出货物车辆的停放、搬运秩序,保证畅通.B.检查施工人员出入证,施工人员凭证进入大厦施工.并督促施工人员按规定时间向内、向外搬运施工材料及垃圾.C.严禁易燃、易爆等危险物品在未经保安部经理同意进入大厦.D.高峰期11:00至13:00、16:30分至18:00禁止使用货梯.客户向内搬运货物,警员必须指引客户用货梯禁止使用客梯.E.对到大厦公司内送餐者,收送餐证,否则不准进入.F.非拉运货物的车辆,禁止停到五号岗.G.不准停放自行车和摩托车.4.3 交通班工作程序

4.3.1 交通班工作时间为1号岗早8:00至晚17:30,2号岗早8:00至晚17:30,地库早7:30至19:00, 自行车楼7:30至19:30,上岗程序与警卫班一致.4.3.2 各岗位工作标准.4.3.2.1 交通1号岗

A.负责大厦北边进口的交通指挥工作.工作范围:西到地下车库入口处,南到大门口,东到招商行外楼梯口一线.B.工作标准:①手势准确,指挥有序,保证畅通无阻.②所辖区域内无乱停、乱放,整齐明了.③及时发现问题,保证无逆行、拥填现象.4.3.2.2 交通2号岗⑤⑥

A.负责大厦东边进口处交通指挥工作,工作范围：微型汽车停车场,出租车停放区,大厦西侧 一线停车区,自行车停车处东半部.B.工作标准:①交通手势准确正规,指挥有序,保证畅通无阻.②出租车停放区 40

无外来车辆停放,微型车场无大车停放,自行车摆放整齐.③所辖区域车辆摆放整齐,无乱停乱放,无拥堵,无逆行现象.④出现问题能及时发现,妥善处理,事后报告.4.3.2.3 地下车库岗

A.负责大厦地下车库的车辆停放工作.B.工作标准:①熟悉每个车位所在公司名称、停放车辆的车型、车号、颜色,车辆进入车库要验证,指挥停放到指定车位,做到整齐有序,严禁无证车辆进入车库私自停放,严禁占用他人车位.②严禁自行车、三轮车、摩托车进入地下车库停车场.③保证车辆停放的安全,并作好记录.④ 当客户存车时,必须仔细检查,如有划伤痕迹,及时报告车主,查明情况原因,时间,地点及时做好登记,让车主签字.⑤发现车门车窗、后背箱没锁情况,及时,与客户车主取得联系,将其关好.4.4 保安员巡逻工作标准.4.4.1 保安员巡逻时不得少于两人,白天不得少于三次,夜间不得少于四次,并将每次巡视作好记录,填写在值班日志上.23点后巡视,要记录加班客户,填写《客户23点后加班登记表》,并由加班人代表签字确认.4.4.2 巡逻方式可由上至下,也可由下至上,交叉进行,发现有未锁门,门未锁严应立即报班长,班长核实后,报值班经理处理.严禁私自进入顾客房间,发现楼内设施有损坏情况应及时上报,并通知相关部门进行维修.4.4.3 对休息日和非工作时间施工的单位,要查看是否持有经批准的《施工加

班申请表》.4.4.4 发现有反常情况和意外情况时,除及时报告外,要采取必要措施,防止火灾、重大事故和破坏 行为的发生.A.处理案件和事故时,要保护现场,迅速上报保安部,积极向有关部门提供情况,协助调查侦破.B.发现有盗窃、滋事、殴斗、谋杀、破坏、放火等犯罪现象,要挺身而出,坚决果断地采取措施,抓获犯罪分子.4.4.5 对重点部位要勤查、勤看、细查、细看,掌握消防器材的性能和消防常识,会扑灭初期火灾.4.5 取、送款警卫人员工作程序.4.5.1 警卫接到财务部门提、送款通知后,带好警具赶到该部门,护送携款人员出大厦,待携款人员进入专用车内关门后警卫再上车坐在司机旁,提醒司机将车门保险关 41

好.4.5.2 在行进途中要求司机选择宽敞的大街驶、途中不许无故停车,严禁搭乘,做到专车专用,请司机将车停至距银行门口最近处,仔细观察周围情况,持警具护送携款人员至银行柜台处.4.5.3 携款人员办理完取、送款任务后,按4.5.1、4.5.2操作到大厦,警卫人员应将押送情况登记在记录本上.4.6 对讲机的使用程序.4.6.1 需呼号时,应将对讲机握住,中指按下按钮,距嘴部10cm,“XXX收到请讲”对方应答后,应将听叫内容流畅说出,后说“完毕”,对方答“明白”后听叫完成.4.6.2 接收人员在应答时应讲“XX岗收到请讲”待对方呼叫完毕后应回答“明白”不清楚时应说“请重复一遍”待完全清楚后说明明白.4.7 警卫队员应妥善保管值勤用品,质量记录表格.5.监督执行

由保安部经理监督执行.物业管理委托合同示范文本

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

受托方（以下简称乙方）：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：

座落位置： 市 区 路（街道）号

四 至： 东 南 西 北

占地面积：平方米

建筑面积：平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、搂内消防设施设备、电梯。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1．物业管理服务费；

2.；

3.；

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、等措施。

第十七条 其它委托事项

1.；

2.；

3.；

第三章 委托管理期限

第十八条 委托管理期限为 年。自 年 月 日 时起至 年 月 日 时止。

第四章 双方权利义务

第十九条 A 甲方权利义务（适用于业主委员会）

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

3、审定乙方拟定的物业管理制度；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

6、在合同生效之日起 内向乙方提供平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ；

7、在合同生效之日起 日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方接下列第 项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于。

8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方移交；

9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）；

（2）；

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、。

B 甲方权利义务（适用于房地产开发企业）

1、在为主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2、审定乙方拟定的物业管理制度；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）负责返修；

（2）委托乙方返修，支出全部费用；

（3）。

6、在合同生效之日起 日内向乙方提供平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租用收入用于 ；

7、在合同生效之日起 日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方接下列第 项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月第平方米 元租用，其租金收入用于。

8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方移交。

9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付；

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）；

（2）。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、。

第二十条 乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

8、每 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、46

扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

11、。

第五章 物业管理服务质量

第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观：

2、设备运行：

3、房屋及设施、设备的维修、养护：

4、公共环境：

5、绿化：

6、交通秩序：

7、保安：

8、急修： 小修：

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到： 具体的物业管理服务质量要求见附件二。

第六章 物业管理服务费用

第二十二条 物业管理服务费

1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取。

2、管理服务费标准的调整，按 调整。

3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米 元向 收取。

4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第 项处理：

（1）从逾期之日起按每天 元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之 交纳滞纳金；

（3）。

第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：

2、车库：

3、第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；

2、3、第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。

2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。

4、公共绿地的养护费用，由 承担；改造、更新费用，由 承担。

5、附属配套建筑和设施的小修、养护引用，由 承担；大中修纲用，由 承担；更新费用，由 承担。

第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经 48

济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章 附 则

第三十一条 自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办量完交接验收手续。

第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订初充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由 仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约这仲裁机构，事后又未达到书同仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。

第四十条 本合同自签字之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

日期：

日期：

附件：

一、物业构成细目

二、物业管理质量目标

车辆管理工作标准

1.道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调； 2.车行道通至每幢住宅楼单元入口处； 3.外来车辆未经许可，不可进入辖区；

4.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；

5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；

第二篇：物业管理服务内容、标准及质量保证措施

物业服务内容、标准及质量保证措施

为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：

一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤；

11、监控室实行24小时监控；

12、别墅区设立专职保安员；

13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期清除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全； 30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80％

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

三、便民服务

物业公司提供的无偿服务（共计24项）

物业提供的********（共计62项）

四、服务承诺标准

管理总体目标与分项目标

为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：

自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。以上所有内容出自智能楼宇管理师培训网：http://www.xiexiebang.com敬请浏览学习！

第三篇：物业管理服务内容

物业管理服务内容

专业的物业管理

作为国内最早从事物业管理的机构之一，万科物业一直致力于通过自己的实践推动物业管理行业的发展，并不断开辟新的业务服务领域，更加丰富物业管理的内涵。目前公司业务已涵盖如下诸多方面：

大厦（小区）设计、规划、建设评估

小区交通规划评估

楼宇接收服务

物业保险服务

物业规划

保安、清洁及绿化规划服务

设施维修服务

财务及租户管理

园艺保养及节日布置

管理运作进程跟进服务

新建筑和原建筑的改造更新等

严密的治安防范服务

根据每个小区（大厦）的实际情况，规划、设计出严密、高效的安全防范体系，辅以先进的安全监控系统、超前的安全管理理念、严格的管理制度、高素质的安全管理队伍，确保

[周正友]----学习专用----文集

住户生活的安全舒适。同时，家具智能化技术互联网技术的有机结合，更使住户无论身处何地都能及时了解小区（大厦）及家中情况，时刻放心。

高效的清洁绿化服务

专业的清洁、消杀和绿化规划设计队伍，精心打理、修饰每一寸空间，确保居家卫生清洁，小区草常绿、数常青、花常开，着力为业主创造一个亲近自然的社区环境。

周到的家政服务

训练有素的家政服务队伍向住户提供周到细致的各类家政服务：室内清洁、家务助理、“美食通”、四点半学校……直至为每一个需要的家庭制定“个性化服务计划”，将您从琐碎的事务中解放出来，全身心投入到事业、工作中，尽享舒适生活。

完善的设施管理服务

科学、严格的设备管理和高素质的专业技术人员，为小区（大厦）提供全天候24小时公共设施保障服务，确保住户出行、休闲便利。快捷的各类家庭维修服务，时刻保证住户家庭设施的运行顺畅。

专业的小区工程完善服务

凭借工程技术优势，提供专业化小区完善工程服务，以人为本，从处处方便物业使用人的角度出发，协助发展商进行物业的前期规划设计及后期配套设施的改造服务，在社区智能化的综合策划、安装调试、运行维护方面积累了丰富的经验，是万科社区智能化不断提升的推动者。

尊贵高尚的会所管理

高级会所管理为众多追求高尚生活的住户提供理想的活动和交往空间，既是现代生活时尚的象征，更是“万科物业人”为住户营造高质量生活素质愿望的体现。会所为小区居民提供相识、交往、信息沟通的机会和氛围，成为工作繁忙的都市人一个绝好的能量补充地。

专业的汽车美容服务

万科汽车美容中心秉承万科人规范化管理理念和专业化服务精神，在中国大陆率先打破传统洗车方式，引进电脑洗车机服务，现已发展成为深圳市知名的汽车美容专业服务机构，在深圳已拥有十多家连锁分店，并将借助物业管理主营业务遍及各大中城市的优势，继续拓展其他城市汽车美容业务。中心现有汽车美容服务项目四十余种、汽车精品千余种，并成为日本最大的汽车精品生产商快美特（CARMATE）汽车精品制造有限公司深圳总代理。万科汽车美容中心愿成为“爱车族”的朋友！

专业的物业销售、租售代理

万科房屋租赁中心是经政府批准之代理房地产转让、租售、租赁的专业服务部门，中心遵循平等互利原则，以维护交易双方的利益为宗旨，结合公司超前的管理理念，创新的管理思维，科学管理程序，使地产代理、销售和租赁业务日趋专业化和规范化，选择拥有最多客户的万科房屋租售中心，当然可以迅速成交。

公众活动服务

公众活动服务

提供展览会、沙龙、艺术节等信息预告。

家庭保险

提供家庭各类财产及人身保险咨询服务，并提供代办保险、协助办理理赔等手续。室内绿化设计、节日装饰

提供室内绿化设计、节日装饰、业主家居绿化设计，鲜花搭配、节日灯饰设计服务。旅行服务

定期提供主要旅行社旅游信息，以及旅游团手续代办服务。

PARTY策划服务

为需在会所或私家举行派对的业主，提供策划及布置服务。

四点半学校

解除业主子女放学后无人照顾之后顾之忧。

家教聘请

根据业主之需要，帮助联系聘请各类家教。

VIP商务秘书

提供打字、传真、复印服务，商务会议服务，商务礼仪、代订车船票、酒店定房、社会信息委托查询等多种服务。

万科TAXI

万科物业发展公司提供豪华房车、吉普车、面包车、人货车等十数款车辆的短时租用服务，有专配司机，并可安排专人接送服务，商务用车等。

家政助理服务

业主私家物业管理

跟踪管理业主私家物业的使用情况，建立私家物业的管理分类分档、居家设施设备的维修保养记录档案、定期进行房屋健康诊断和评估，提交屋宇健康管理报告，为业主提供私家屋宇安居管理服务。

特别家庭安全服务

为长期外出或其他原因需要加强安全防卫的业主家庭，通过单独安装智能化安防设备，提供特别安全服务。

业主健康关注档案

为业主建立业主健康档案、跟踪业主家庭成员健康动态、组织业主心理及身体健康状况评估服务，定期组织体检及体质测定，根据业主身体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。

居家环境质量检测服务

定期对大厦之主要公共区域、业主家庭居室环境进行空气质量监测、检测空气的温度、湿度、纯净度以及有害气体含量，并对业主家庭居室内送排风管卫生情况进行监控，保证业主高品质生活质素。

美食通

会所为业主提供西式早点、下午茶、精美饮品等多项美食服务，并有专人提供早餐订送和烹饪服务。

电脑维修

专业电脑维修人员将及时排除业主家庭电脑故障，“网虫”业主永无烦恼。

家政助理

由“专业家务专员”，为业主提供各类家庭琐事之钟点服务。

代客泊车

大堂服务生代为泊车，业主出入皆享受备至关怀。

汽车护理档案

万科汽车美容中心为所管理物业的业主提供优惠服务，并为其设立汽车护理跟踪档案。

第四篇：物业管理服务标准

物业管理服务标准

三、物业管理服务标准

为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》的具体规定如下：一级服务标准：

(一)基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

(6)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。．

(9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。

(二)房屋管理

(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)载人电梯24小时正常运行。

(6)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

(8)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

(9)路灯、楼道灯完好率不低于95％。

(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

(1)小区主出人口24小时站岗值勤。

(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

(3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

(4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

(1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

(3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查。1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

(5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化养护管理。

(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(5)定期喷洒药物，预防病虫害。

二级三级服务标准参见教材

物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：

(1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

(3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

(4)选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

第五篇：物业管理服务内容与标准(工程)

工程技术员服务内容与标准 接待

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。值守 有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。服务时限（五级）普通住宅的急修服务15分钟内到位，酒店式公寓及SOHO公寓的急修服务10分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。档案资料 档案资

料齐全完整；分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。巡检

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视 1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告

与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出

问题的部位重点检查；每半年检查清除 1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视 1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修 1次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视 1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2装修管理

2.1 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

2.2 对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；

2.3 业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；

2.4 装修结束组织验

收；

2.5 验收合格2个月后组织复验；

2.6 复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

2.7 对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

3普通住宅、酒店

式公寓及SOHO公寓油漆粉饰（五级）

木门窗、百叶门窗、封檐

板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰； 5年油饰 1次；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后

再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应 3年油饰 1次；

楼梯间、共用走廊的室内墙面每 5年应粉刷 1次。

3-5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修基金。建筑物外立面

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗 1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每 5年粉饰 1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行。

5普通住宅给水设

施（四级）

饮用水水池（箱）半年消毒 1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施； 水质每 3个月化验 1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补；每月检查保养 2次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每 3个月（结合清洗水池）清洗 1次泵房；水泵运行正常，每 2小时巡查泵房 1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1次，保持水泵能正常运行，每月检查 1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转 部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养 1次；泵房内设备 2年后，每年翻新 1次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查；

每年对共用明装给水管道进行 1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。排水设施（五级）

化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；

每周清扫1次以上排水明

沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；

每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行 1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行 2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测 1次保安接地电阻；每年检测 1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测 2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测 1次；

潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测 1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

每日填写运行记录，建档备查。弱电系统

操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。避雷接地系统

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。电梯运行与管理 10.1 安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

10.2 安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。

10.3 与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将 电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。10.4 电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

10.5 保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。10.6 确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加

强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

10.7 电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

10.8 制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。

10.9 使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改

造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。10.10 按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。共用空调系统

物业管理企业承担小区共用空调系统及其配套设施的操作与维护的，应保持设备完好，运转正常；保持主机房及主机清洁，至少每周清洁 1次，要求主机和控制柜表面无污渍；根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；每年清洁 2次出风口机，每年全面检查 2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制

柜内线路每年吸尘 2次；空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。道路、停车场

（车棚、车库）及配套设施

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场棚、房完好无损，有大、中、小修计划；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。消防

每月 1次巡查、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备 24小时正常运转；

每日检测 1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；

每年模拟火灾操作 1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；

每日填写工作记录，建档备查。文明用语

A.1 因人称呼（如老伯、大妈、同志、师傅、女士、小姐、小朋友）A.2 您好

A.3 请进、请坐、请讲、请问 A.4 请稍等 A.5 谢谢 A.6 对不起 A.7 请原谅 A.8 很报歉 A.9 没关系 A.10 不客气 A.11 请您排队等侯 A.12 请不要着急

A.13 很高兴能为您服务 A.14 请您先看一下须知 A.15 您有什么愿望，请告诉我 A.16 对不起，请注意保持环境（室内）卫生（请您不要吸烟）A.17 请把您的需求告诉我 A.18 我能为您提供什么帮助吗？

A.19 我理解您的心情 A.20 我会尽量帮助您 A.21 请您按规定填写表格 A.22 有不懂的地方您尽管问 A.23 很抱歉，让您久等了 A.24 不用谢 A.25 请放心 A.26 我们帮您办 A.27 请留下保贵意见 A.28 您慢走 A.29 请走好 ,再见

A.30 为您服务是我应该做的！A.31 您的需求就是我的职责 A.32 对待业主（业主（使用人））语言应该表达恰当、声调温和、亲切自然。服务忌语

B.1 带有蔑视性、侮辱性的称谓，如：老头、老太婆、神经病等等

B.2 喂 ,干什么 B.3 喊什么 ,等一会儿 B.4 少啰嗦，快点讲

B.5 你管不着（你少管闲事）B.6 喂，叫你呢 B.7 不关我的事

B.8 急什么，还没上班呢 B.9 找别人去，我管不着 B.10 墙上贴着，自己看 B.11 就你急，怎么不早来 B.12 给你讲过几遍了，怎么还拎不清

B.13 急什么，没看我正忙着吗？

B.14 你能怎么样（你看着办）B.15 没看快下班了吗，早干什么了 B.16 烦不烦

B.17 这么晚了明天来 B.18 你问我，我问谁？ B.19 这事我管不了，你去找我们领导。

B.20 你这人是不是有毛病？ B.21 你这人真啰嗦。B.22 你找谁，他不在，跟你说过了，他不在，你耳聋啦？ B.23 有意见，找领导。B.24 我就这态度。有本事你告去

B.25 叫什么，等一下。B.26 我就这种态度，怎么啦？ B.27 不是我管，我不晓得。B.28 不知道，你问我，我问谁。B.29 对待业主（业主（使用人））不应用任何使其不知所措的语言。