房地产前期开发管理制度

第一篇：房地产前期开发管理制度

项目前期开发管理制度 第一章 总则 第1条 目的

为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责

（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。

（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计

第4条 由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。

第5条 由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况 ① 项目名称。

② 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。

③ 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。④ 项目的性质及主要特点。

（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置

① 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。② 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。

③ 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

④ 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。

⑤ 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。

⑥ 如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定 ①市场供给现状分析及预测。②市场需求现状分析及预测。③市场交易的数量与价格。④服务对象分析，制订租售计划。⑤拟建项目建设规模的确定。

第6条 项目开发部负责组织编写《房地产项目可行性研究报告》，报送总经理审核，并送达投资发展部。

第7条 投资发展部根据《房地产开发项目可行性研究报告》，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的《可行性研究报告》报董事会审批。

第8条 项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第9条 土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制《项目开发详细计划书》，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。

（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第10条 前期手续办理

由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。(1)向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领《土地使用证》和《建设用地批准书》。（4）向规划部门申请规划定点，办理《建设用地许可证》。

（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。

第三章 现场施工准备

第11条 由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。

第12条 项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。

第13条 项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制《项目施工组织总设计》，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。

第14条 《项目施工组织总体设计》确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。

第16条 工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。

第四章 工程项目监理

第17条 本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条 工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。

第19条 项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。

第20条 委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。

第五章 附则

第21条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条 本制度 年 月 日起执行。项目用地投标管理制度 第一章 总则 第1条 目的

为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第2条 使用范围

本企业所有项目用地招标活动。第3条 管理职责

（1）投资拓展部负责土地信息的收集与整理。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。

（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。第二章 投标信息的获取

第4条 投资发展部与项目开发部应密切留意当地政府或其他有关机关指定发布的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。

第5条 项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。

第6条 自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标的决定，同时报送总经理。

第7条 总经理在收到参加投标的决定后，应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。

第三章 投标准备

第8条 初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组织投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员成立项目小组。

（1）投标、拍卖公告或者《投标邀请书》。（2）《标书格式申请书》等招标文件。（3）参加投标初步分析。（4）拟需要的资金额度。

第9条 对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘查，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。

第10条 初步决定参加投标的地块，项目小组应立即组织人员完成《项目论证报告》。报告包括但不限于以下内容：

（1）项目概况；（2）市场分析；（3）竞争分析；（4）投资收益分析；

（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。

第11条 根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标最后截止日十日前确定是否参加投标。第12条 确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织答疑会。

第13条 确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。

（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。（3）《×××项目可行性论证报告》。

第14条 项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第四章 投标实施

第15条 确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。

第16条 项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。（1）《标书申请书》。（2）《营业执照副本》。3）《法定代表人证明书》（4）法定代表人身份证复印件。

（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。

第17条 对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，对违法现象须及时向招标人、拍卖委托人或者有其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。

第18条 对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业设定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。

第19条 中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人、土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到《中标通知书》或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标、竞买成功放入分析报告。

第20条 若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。

第21条 因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。

第22条 项目开发部应将《投标书》、《竞买申请书》等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。

第五章 附则

本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。本制度自_______年___月___日。

第二篇：房地产前期开发流程

房地产前期开发流程

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1．所需资料

a．地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b．与地块出让单位签署的用地协议

2．办理程序

a．备齐资料

b．到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1．编制及所需资料

a．开发单位营业执照

b．开发资质证书

c 用地计划审核意见

d．建筑设计方案（总平面图等）

e．其他相关资料

2．报批程序与报批资料

a．将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b．准备《关于项目建议书报批申请报告》

c．将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1．所需资料

a．批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地范围）4份

c．土地权属证（复印件1份）

d．联建协议书（复印件1份）

e．选址论证

f．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2．申办程序

a．准备数份项目建议书批复及数份地形图

b．将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c．将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办

1．所需资料

a．建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c．国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

e．申请报告（红头文件）

f．其他需说明的图纸或文件

2．申办程序

a．备齐上述所有资料

b．送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1．所需资料

a．项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地2份

c．总平面图（3份）

d．建设用地规划许可证及批文

e．申请报告（红头文件）

f．其他需说明的图纸或文件

2．申办程序

a．备齐上述所有资料及1500元支票

b．送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1．所需资料

a．《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）

b．企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c．项目建议书批文原件及复印件

d．银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e．《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f．专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g．《住宅项目配套建设审核申请表》

h．《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1．所需资料

a．报建工程项目IC卡

b．上海市建设工程设计招标项目登记表

c．《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d．《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e．工程设计任务书

f．建设用地规划许可证

g．工程项目选址意见批文

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1．所需资料

a．项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b．会议通知书

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．提前三天分送各评委

c．到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a．设计方案评标会会议纪要b．评委评标意见书

九﹑建设工程规划设计要求申办

1．所需资料

a．上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

b．计划批准文件 1份

c．土地使用权属证件 1份

d．房屋权属证 1份

e．危房鉴定报告

f．地形图（划示用地范围）2份

办理程序a．备齐上述资料b．送区规划局规划科办理

十﹑工程项目设计方案深化﹑修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一﹑设计方案审定会召开

1．所需资料

a．设计方案文本 12份

b．项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份

c．请柬

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c．召开方案审定会

十二﹑设计方案送审报批

1．所需资料

a．选址意见书

b．规划设计要求通知单

c．地形图（划示用地范围）

d．设计方案 2份

e．地名批文

f．项目建议书批文

办理程序a．备齐上述资料b．到区规划局规划科办理

十三﹑可行性研究报告编制与报批

1．所需资料

a．用地计划审核意见书

b．项目建议书批文

c．用地计划许可证及批文

d．区府土文件

e．营业执照

f．开发资质证书

g．住宅项目配套条件审核申请表

h．资本金出资承诺书

i．设计方案文本

j．其他相关文件

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）

c．送计委报批

十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五﹑扩初会召开

1．所需资料

a．扩初设计文本若干份

b．请柬

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c．召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1．所需资料

a扩初会议纪要

b．根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c．关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c．送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1．所需资料

a．《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b．项目建议书或可行性报告研究报告批文

c．地形图和管线图（划示用地范围）

d．总平面图若干份

e．建设用地规划许可证及批文

f．其他相关资料

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1．所需资料

a．上海市建设工程勘察招投项目登记表

b．《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c．《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）

d．设计中标通知书

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1．所需资料

a．上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b．土地出让协议

c．其他相关文件

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到区土地局签署协议

c．付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计

二十一、住宅项目开发计划办理

1．所需资料

a．住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）

b．项目配套建设条件审核意见通知书

c．建设项目立项批准文件

d．建设用地规划许可证或建设使用地批准书

e．申请单位现有空置房情况

f．住宅建设配套费交纳情况

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到区住宅局办理

二

十二、建设项目转正

1．所需资料

a．项目转正申请报告（红头文件）

b．可行性研究与扩初批复

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．送计委办理

二十三A、建筑工程项目规划许可证办理

1．所需资料

a．总平面图 10份

b．建筑图 7套

c．结构图（基础）2套

d．给排水图3套

e．建设项目计划批准文件及项目转正单

f．土地使用权或用地批准书

g．应拆房屋权属证明

h．地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份

i．分层面积表

j．建．筑工程预算书

k．消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c．将意见汇总送至区规划局 二十三B、施工招标办理

1．所需资料

a．市招标办授权管理通知

b．招标项目登记表

c．项目建设有关批复

d．总平面图

e．报建表

f．住宅项目新开工计划

g．住宅项目配套条件审核

h．设计中标通知书

i．法人证明或对其代理人的委托书

j．委托机构招标协议

k．代理机构资质

l．资金落实情况证明

m．监理单位资质

n．监理合同

o．建设单位资质

p．建设单位申请材料

q．公开招标发布信息

r．公开招标报名登记表

s．公开招标入围条件

t．投标单位资质审核

u．招标文件报批表

v．招标文件

w．工程量清单

x．招标文件答疑会会议纪要

y．标底

A1．开标情况汇总表

B1．询标记录

C1．评标方法

D1．评标资料

E1．决标情况汇总表

F1．中标通知书

G1．外地施工企业任务量单

H1．中标单位投标资料

I1．未中标单位投标资料

J1．施工合同

K1．设计监理项目流转表

L1．建设项目IC卡

2．办理程序

a．申请授权

b．发布招标信息

c．接受施工单位报名

d．初选入围施工单位，发标书

e．招标文件答疑会

f．开标

g．准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张

h．办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）

二

十五、施工许可证办理

1．所需资料

a．申请表

b．建设规划许可证

c．资金入账凭证

d．三通一平的有关证明

e．施工合同副本，廉洁协议

f．监理合同，住宅项目监理登记证

g．建设工程项目质量和安全监督申报所需资料

h．项目施工许可证（施工单位）

i．勘察、设计中标通知书

j．设计监理流转表

k．住宅项目建设开工计划

2．办理程序

a．将图纸分送设计监理、质监站审核

b．根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改

c．备齐所有资料

d．送市建官处办理

二

十六、商品房计划申请

1．所需资料

a．开发单位资质证书

b．营业执照

c．规划许可证

d．建设用地批准书

e．固定资产填报表

f．项目转正单

2．办理程序

a．备齐资料

b．送计委办理

二

十七、工程开工

1．所需资料

a．施工图纸

b．建设工程规划许可证

c．建设工程施工许可证

2．办理程序

a．发放图纸

b．技术交底

c．工程开工

第三篇：房地产前期开发工作汇报

前期开发工作情况汇报

尊敬的领导：

我从2010年11月初调到呼市进行开发工作，一个多月来主要负责大黑河项目。

下面就大黑河以北项目情况、营业执照办理及开发商资质申领、工作中遇到的困难等工作情况简要汇报如下：

一、大黑河以北项目情况：

（一）韩区长牵头，玉泉区政府对项目非常重视。亚运会开幕

期间，由玉泉区政府（区委田书记、韩区长、葛区长、云区长、古主任等）牵头，王波市长、主管城建孙建华副市长及规划局长周强亲自带队，对广州恒大总部、御景半岛等项目进行了视察，老板更是用最高规格对考察团进行了接待。这次考察起到了很好的效果。目前，从市政府到玉泉区政府都对项目进行了大力的支持，并与我们建立了良好的关系。但是，针对大黑河项目前期开发工作没有指定详细并可行的工作计划和完成时间表，也么有对市政府、区政府以及个办事部门，进行后期深入的维护工作，导致现阶段工作效率低下，工作盲目。

（二）与市政府、区政府、规划局及相关部门领导关系亟待维

护。前期开了好头，政府各级领导都对恒大、对大黑河项目都非常认可和支持。但目前距离亚运会结束已有一月之余，在各级领导关系维护上没有趁热打铁进行深入 1

维护并出现了断档和缺失，马上新年、农历年就要到了，后期关系维护亟待解决。我们必须对此做周密安排和精心策划，组织一切关系和力量，作出切实可行的性计划，做好关系维护，从而保证后期开发工作的顺利开展。

（三）草签三方协议。材料基本上已经准备完毕，只缺少营业

执照和开发企业资质注册两项材料。营业执照已经完成了增资工作，现正在找会计事务所做验资报告；开发商企业四级资质申领需参加系统操作员、售楼员考试，已经报名，等待考试。

二、营业执照办理及开发商资质申领

（一）营业执照办理相关材料已经准备就绪，现正加紧联系会计

事务所办理验资报告。此次办理不仅对注册资金增资一千万，对经营范围也增加了“房地产经营”项，为后期工作铺平道路。

（二）开发商资质申领材料也已准备就绪，正在等待建设厅主办

考试，考试时间还没有确定。

（三）目前，营业执照办理及开发商资质申领两项工作可控性差，也无法做出完成的时间表，对此建议：借此机会应利用各种渠道对工商局、房管局进行关系维护。进行维护后一方面可以缩短审批时间或者寻找其他捷径；另一方面，打通关系后为后续预售证办理做好准备。

三、工作中遇到的困难

（一）招待资金、公关费用严重不足，应根据项目大小设立特殊

费用。目前，通过前期开发与政府人员的接触及同行的了解，送现金、购物卡、请吃饭、KTV等活动已经是默认的潜规则，而作为新进入的恒大在这方面明显没有作为。对于各领导、各部门负责人、及科长等级别人员的通关费用根本没有展开，也没有深入的了解具体的“行情”，这样干只会耽误时间并没有工作效果。

（二）申请开发车辆。由于各部门在市内分布分散，相距比较远，如果光靠坐公车去办事效率会非常低下（打车也没有交通补助），希望可以给开发部配台车辆。

（三）在利用和维护政府关系时，希望可以让开发部门办事人员

参加。这样不仅可以加快开发人员的成长，也为日后具体办事人员更快更好开展工作做准备。

第四篇：房地产前期开发流程图

迁一协、议公司与棚改办签订拆行迁二公方、告案将进拆《拆迁许可证》用水、电迁移市房管局核发

三、拆迁许可证

五、实施拆迁

六、平整场地 用电，同时对原

三、临时用水、补拆给偿迁予安临置时迁协议，并户签订拆

四、与拆迁

七、政府公告

八、缴纳金摘的牌保证金土地出让

九、参与土地竞价并摘牌地出让金

十、签订土地出让合同交纳土地规划许可证》市规划局用地处核发《建设用

十二、建设用地规划许可证 20% 核定用地地价确认土地评估许可证（白证）

十一、发放建设用地

报建登记

十四、工程项目招标申请

十五、建筑设计合同备案

十六、建筑设计

二十、前期环境评价三三房屋面积前置测绘位发放《知物书业》管理中标通向市房管局申报，建设单三四物业管理招标申请

十三、规划设计招投标十七规划设计方案申报

十八、公告二

一、规划设计方案审定二

二、建筑设计方案二

三、建筑工程规划许可证 三一施工图审查工图审查批准书》市建设交易中心审批，核发《施三二施工图审查批准书《建设项目监理中标通知书》在市建设交易中心办理，发放 三五监理招投标申报 作整体进度计划安排十九项目投资、项目运二建四筑设计招投标二五消防证明二六项目地名审查二七大配套证明公建配套证明二八非经营性二九人防证明段供热证明三十规划许可证阶放《施工中标通知书》在市建设交易中心办理，发三六施工招投标申报 2 登记表》进行质量监督登记 监总站提交《建设工程质量监督理，合同报市招标标合同备案在市建设交易中心办理，向市质在建设交易中心办在房管局办理物业招在市建设交易中心办三七建设工程质量登记四一安全定额保险四五委托测线放线向市交管局占道办申请四六工程占道基基础设施验收通知》办，备案盖章三八施工合同备案三九物业管理备案放《建设工程施工许可证》 向市建设交易中心申请，建交中心发四二建设工程施工许可申报 甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《地四九地基基础设施验收程主体验收通知书》甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《工五一主体验收程装修验收通知书》甲方组织验收，报市质量监督总站，出具《工五四装修验收 放线合格证四七区规划处开工验线四八项目开工建设 申请配套办下达受理通知在竣工前6办备案盖章 理，监理合同报市招标四十监理合同备案材料开发专项基金向墙改办交纳新型墙体四三墙改基金金水泥办交纳散装水泥基向市建设交易中心散装四四散装水泥基金个月向市建委配套办提出配套五十配套设施建设申报企业与燃气、电力和电信部门签定合同五二配套设施 品房销售许可证》向市房管局提交申报，获得《商 五五商品房销售报审 3 进行价格审查物价局对经济适用房五三物价审查 五合《六格规证划》验收五案馆七验出收具合工格程证档写字楼）于高层住宅及 市规划局发有时城建档案收合格证（适用规划验收工程档案验收六三核发国有土地使用证 人防办出据验五八人防验收**室内环境检测明区配套办出具验收合格证六七非经营性公建验收 设具备验和收用水器 地在市建委办理《新建住宅商品房交付使用证》七籍三测量 供热六验八收五九二次供水电梯六验十收收合格证出具环保验筑工程消防验由收六市一环环保保局验 六五工程防雷验收六六建设工程综合验收工程竣工六验九收备案七一新建住宅商品房交付使用申报七二房屋面积竣工七四房屋所有权初始登记 七五申领房屋产权证 收意见书》市消防局发《建六消二防验收4 七十大配套验收 测 量

第五篇：开发工程前期管理制度

开发管理制度

关于开发工程前期管理制度

1总则。

1.1、工程前期管理工作包括：

第一、前期调研。前期调研是指对意向开发的项目进行实地调查，包括：地理环境调查、人文环境调查、社会环境调查、市场环境调查以及根据上述调研情况所进行的项目开发可行性研究等。

第二、证件办理。为实施工程开发、开工所需要办理的所有证件，包括：土地证、项目核准证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等。

第三、工程开发前期准备工作。包括：项目管理组织单位、工程临时设施、前期规划设计、工程预算编制、成本预测等。

上述作业项目属于项目开发的前期管理工作，项目前期工作由地产总公司经营处全面负责，当项目组织单位正式成立后，经营处的工作可转为对项目的管理。1.2、为了加强地产总公司工程开发前期工作的管理，特制定本管理制度。

1、前期调研

当项目意向确定后，由投资发展处以书面报告的形式向经营处进行报告，并经集团公司总裁批准同意，牵头组织项目前期调研工作。

2.1、项目前期调研由地产总公司内部人员组成，必要时可聘请外部人员参加。内部人员参加包括：投资发展处、市场策划处、规划设计处、工程处、成本控制处。上述部门根据本部门所承担的管理职责进行实地情况调查。2.2、外部环境的调研。

第一、生活环境。包括：地理位置和周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。

第二、能源环境。包括：供电、供水、供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。

第三、市政环境。包括：周边道路级别，有否拓路计划，雨水和排污管径，有否改造计划

以及与本地块最理想的接口位置。

第四、地质水文环境。包括：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。第五、土地面积。2.3、内部环境的调研。

第一、地面障碍物。包括：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面和建筑等。如果地形图上没有标记的应予补上。

第二、地面地形。包括：对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。如果有可能的话，对于坡地起伏的地块可向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。

第三、空中障碍物。包括：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。

第四、地下障碍物。包括：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。

第五、河流历史。对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。

第六、初步勘察本小区比较理想的出入口位置。2.4、人文情况调研。第一、当地人口数量。

第二、当地国民生产总值（ＧＤＰ）。第三、当地人均收入情况。

第四、当地文化素质情况。2.5、市场情况调研。

第一、当地竞争对手以及竞争对手的规模、实力和在当地已开发的项目基本 情况、所占有的市场份额。

第二、当地的商品房价格以及销售折让、优惠的力度。第三、当地商品房开发形势以及区域状况和户形等情况。

第四、未来的销售价格的走势和未来的市场远景情况等。

2、对调研情况进行探讨研究。

各业务部门根据本部门的职责和本部门的专业所取得的调查情况进行进一步的探讨研究，并将研究结果以书面的形式报经营处，经经营处审核以后转投资发展处。投资发展处根据

各业务部门所撰写的书面调研进行全面的项目可行性研究，并编写出项目可行性研究报告。

3.1、投资发展处。

投资发展应深入研究所意向开发项目的土地性质、土地变性的可能性以及预计取得土地的面积数量和土地现状所应向政府、当地居民所支付的各项费用等。投资发展处在调研情况报告中应明确如下问题，并为研究可行性的主要课题：

第一、土地性质是否符合我公司开发的先行条件；

第二、土地变性是否可能；

第三、土地变性成本和土地地上成本是否合适开发；

投资发展处所调研的资料转市场策划处、规划设计处、成本控制处和财务处。

同时，参与调研的各业务部门将各自所调研和测算的资料一律结转到投资发展，投资发展处根据各业务部门的调研资料和测算资料撰写项目开发可行性研究。3.2、市场策划处。

市场策划处通过调研应确定我们未来开发的商品房其价格定位、商品房主体风格定位、产品销售人群定位、地区广告和宣传形式的定位以及开发产品的名称确定等。市场策划处必须对上述问题进行思考和进行深入研究，并以此提出意向开发项目的策划方案。

市场策划处所调研的资料转投资发展处、规划设计处、预算管理处、成本控制处和财务处。3.3、规划设计处。

规划设计处根据本部门调研的资料和投资发展处提供的调研资料、市场策划处提供的调研资料进行规划设计。规划设计处在进行实施中应充分考虑到市场策划处提供的市场销售价格，进行有效的限定开发成本价格的规划，并作出整体规划设计图，并将规划资料和总规划图提供给预算管理处。规划设计处向预算管理处所提供的规划图、规划资料应予详细和齐全。

规划设计处所调研的资料转投资发展处、预算管理处、成本控制处和财务处。3.4、预算管理处。

预算管理处根据规划设计处提供的资料和规划草案进行项目估价测算，并将估价测算转报给成本控制处。预算管理处所作的估价测算只局限于土建工程施工部分，包括：土建施工、监理、设备、弱电、强电等部分的费用。其它费用由相关部门按标准进行测算。

预算管理处所进行测算的资料转投资发展处、成本控制处和财务处。3.5、成本控制处。

成本控制处根据投资发展处、规划设计处、市场策划处、预算管理处的资料进行开发成本的测算。成本控制处所测算的成本只是开发成本中的直接费成本部分，而上述资料所测算的成本也只为开发成本的初级阶段，即：估价成本。

成本控制处所测算的、开发项目的“估价成本”转投资发展处和财务处，同时，根据测算资料进行“估价成本”的成本分析。3.6、财务处。

财务处根据上述资料和成本控制处所测算的“估价成本”测算开发成本，并进行项目上的财务分析。财务处所作的开发成本和项目财务分析转投资发展处。

3、组织项目开发可行性论证

4.1、组织项目开发可行性会议由经营处负责。经营处组织由地产总公司各业务部门参加的项目开发可行性论证会议，会议由投资发展处作项目开发可行性主题发言。会议设置会议记录，凡参加会议的人员可对投资发展处的项目可行性发言发表意见，并形成会议决议。4.2、标准内的开发项目，其决议由地产总公司批准，标准之外由集团公司总裁批准，超过集团公司总裁批准权限的，还必须由集团公司董事长批准。

4.3、各业务部门项目开发调研资料、测算资料、可行性研究资料和投资发展处所做的可行性研究报告一律上交到经营处，由经营处进行存档。

4、开发项目准备工作。

开发项目准备工作，包括：组织开发项目的领导班子以及确定该领导班子的性质（即：成立项目分公司或以派驻式形成甲方工作组），进行规划草案设计，进行进一步的工程预算费用估算测算，办理相关开工证件，做好施工现场准备工作，进行业务招标申请等。5.1、组织开发项目的领导班子。

组织开发项目的领导班子由地产总公司经营处负责。经营处根据项目开发的具体情况确定新组成项目班子组织性质，即：组织分公司形式，或组织成派驻的工作小组。如果组织分公司形式必须以书面报告的形式，经总公司总经理审批签字后报集团公司企管部，经企管部、经营部审核后报集团公司总裁批准。如果组织派驻的工作小组，则不履行报告程序。5.2、人员调度：

第一、经营处可由其它项目单位进行调入。

经营处确定从其它项目单位调入人员，以书面报告的形式，经本系统负责人签字后报人事处，人事处按集团公司并于人事管理制度规定履行调动手续和办理相关的人员调动手续。

第二、经营处可从总公司业务部门调入人员。

经营处确定从其它项目单位调入人员，以书面报告的形式，经本系统负责人签字后报人事处，人事处按集团公司并于人事管理制度规定履行调动手续和办理相关的人员调动手续。

第三、经营处可从外部招聘人员。

经营处确定从外部招聘人员，填写“人员需用明细表”，经本系统负责人审批签字、总公司总经理批准签字报人事处。第四、经营处可从集团公司调入人员。

经营处确定从集团公司选定人员，以书面报告的形式报人事处，由人事处与集团公司人力资源部进行沟通。但从集团公司调入人员必须经经营处、总经理审定后方可进行实施。从集团公司调入人员，按集团公司所制定的关于人员调动的管理制度办理相关的人员调动手续。

5.3、项目单位成立后，经营处负责对项目单位进行工作交待和项目介绍，同时，由经营处向项目班子进行前期工作交接，包括：

第一、介绍开发项目的详细情况 第一、前期工作开展的情况进行交接；

第二、前期工作社会机构联系情况进行交接，包括：联系人、联系方式、联系地点等； 第三、涉及到前期工作其它方面业务进行交接。

第四、前期测算资料进行交接，包括：调研资料、研究资料以及测算资料等。项目单位必须按公司保密级别进行存档，不得随意翻阅和随意摆放。

项目管理单位成立后，必须由经营处派专人与项目单位负责人和其它相关人员对开发的项目进行实地勘查、熟悉情况。同时，经营处还必须负责新项目管理单位与总公司其它业务部门的沟通进行协调。

5、项目管理单位先期工作管理

6.1、总公司各业务部门的各项管理工作必须围绕着项目单位的管理工作开展本部门的业务工作，本部门的业务工作也必须与项目管理工作进行接轨、业务工作必须进行接口，不得使项目单位的管理工作有空白、有空岗、有空缺。凡对项目管理工作不配合、故意推托、总公司将对责任部门、责任人、负责人进行严厉的处罚和行政处分。同时，要求项目单位必须将本职工作做到位，严禁有依赖心里和依赖行为。在例行工作检查时，凡发现项目单位该做的工作没有做，所做的工作不没有到位，总公司将依据管理规定给予处分和处罚，连

续检查超过三次没有实质上的改进，对其责任人、负责人一律给予调离工作岗位，或免职、降职、待职等行政处分。

6.2、项目单位成立后，必须在限定日期内作出《项目开发实施方案》和项目工作计划安排，总公司各业务部门必须紧密进行配合。《项目开发实施方案》中应包括：

第一、开发项目的介绍，包括：开发项目坐落地点、开发面积、施工面积、配套设施等。

第二、开发项目的环境介绍，包括：地上、地下、周边等环境方面的介绍。

第三、开发项目所需的必要准备工作。整体开发项目人员需求，包括：先期人员进场日期，高峰时期的人员需求和人员的平均需求。项目开发材料、设备等方面的需求，包括：预计招标时间、进场时间等。项目单位的临时设施规划，包括：员工宿舍、员工食堂、员工办公等

第四、项目开发的预计周期，包括：开工预计日期、预计完工日期以及在开发周期中的工程进度计划等。同时，就如何保证计划的落实所应采取的措施以及对不可抗力因素而导致影响计划所应有的预案。

第五、质量控制，包括：质量保证、质量检查、保证质量所采取的具体措施等。

第六、成本控制，包括：管理费用控制、工程费用控制以及工程签证、设计变更等费用的控制以及制定如何进行控制的具体措施等。

第七、关于项目开发的各种证件办理的具体计划。

项目开发实施方案报总公司经营处，经经营处、工程处审核后报总经理审批、集团公司总裁批准。

6、证件办理。

项目开发证件办理工作由项目单位负责，需要总公司或需要集团公司进行协调、协助时，由项目单位负责人直接与总公司和集团公司相关领导进行联系。但涉及到具体的费用支出和与集团公司、总公司所制定的管理制度、有关规定相违背、相抵触时则必须以书面报告的形式，并附有相关领导的批示。

本管理制度所涉及证件办理程序是按照一般地区、城市所阐述的，特殊情况，可按特殊情况处理。如果，当地政府有其它要求，与本管理制度所设定的程序不相符合，可不按本管理制度所设定的程序进行。

7.1、办理国有土地使用权证，即：土地证。

第一、办理选址意见书，办理选址意见书（即：选址涵）由市规划局出具。办理选址意见书可聘请社会有资质的专业单位进行编写，同时，附有项目总平面图。

第二、土地预审意见。

项目单位提出项目《土地使用申请报告》，土地预支审意见由土地局出具。

第三、环评审查意见。

环境评审意见在现阶段已由政府代办，企业可不再办理该文件手续，但要办理时，可按下列程序进行：

（1）、提供建设项目环境影响报表。

（2）、有专家评审意见。

第四、项目核准证。

（1）、提供项目申请报告；

（2）、提供土地预审意见书；（3）、提供选址意见书；

（4）、提供环境评审意见书；（如果政府代办，可不提供。）（5）、提供资质证书；

上述文件报市发改委项目立项，取得立项书。根据项目立项书和上述文件到土地局并由土地局组织《土地招牌挂》，而后规划局出具用地红线图，单位付清土地出让款，签订土地出让合同，办理国有土地使用权证。7.2、办理建设用地规划许可证

第一、携带办理国有土地使用权证的资料，即：项目立项报告、土地选址意见书、土地预审意见、环评报告、项目核准证及国有土地使用权证。

第二、携带项目总平面图。总平面图可委托设计院制作。

上述文件报市建委。7.3、办理建设工程规划许可证。

第一、携带办理国有土地使用权证和办理建设用地规划许可证的所有文件。

第二、规划设计处进行项目的平、立、剖规划图。

第三、防雷、消防、文物、单位出具审查报告。注：

（1）、防雷。出具检测报告，市气象局出具，由公司提出申请报告。

（2）、消防。向市消防部门提供规划图纸，消防部门出具审查报告。（3）、文物。单位提供申请报告，文物局出具审查意见。

7.4、办理建设工程施工许可证。

第一、携带国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证文件。

第二、提出申请报告，包括：建设意向、建房结构、房屋层数、总建筑面积、投资额、建设周期。

第三、携带总平面图、全套施工图图纸及图审报告，上述文件可委托设计院制作。

第四、质量监查备案。由单位提出申请报告，报送建设局检测站。

第五、监理公司备案。

第六、中标通知书。通知（口头通知）建设局招标办公室组织项目招标。

向建设局招标办提供：项目的基本情况、建筑面积、工程造价等。

7.5、商品房预售许可证。

第一、携带国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程许可证。

第二、由单位编写《商品房预售方案》。注：填写由房产局发的制式表格。

第三、出具开发资金投入证明，达到全部开发造价的２５％证明。

出具向施工单位拨款证明。

形象部位，多层达到三层以上，高层达到三分之二。第四、企业资质及营业执照复印件。第五、公共维修基金约定书。

上述文件报送到市房产局，可办理预售许可证。

7、与办理开发证明文件的同时，还要展开办理其它配套业务的证明文件。办理其它配套文件的工作由项目单位负责。包括：水、电、暖、气、电话、电视以及排水等。8.1、开工前应向电力局办理临时工程用电。开工后办理小区配套民用用电业务手续。8.2、向自来水公司办理小区民用自来水配套业务手续。

8.3、向通讯公司办理小区电话配套业务手续。如：联通、移动等。8.4、向广播电视局办理小区电视配套业务手续。8.5、向建设局办理小区排水配套业务手续。8.6、暖气自理。

办理给水、排水、暖气手续需要单位提供《项目平面图》，并写出书面的申请报告。

办理小区配套的电、电视，需要提供弱电管网平面图，并写出书面的申请报告。

办理小区民用配套用电，需要提供电路平面图，并写出书面的申请报告。

8、总公司各业务部门必须全力配合项目单位的开发工作，不允许由于其它业务部门的自身原因而耽误项目单位实际工作的开展。凡由于业务部门的原因而致使项目单位开发工作停

滞、拖期，公司将对责任人、部门负责人以及系统负责人进行严厉的行政处分和经济处罚。各业务部门在开发项目立项后，必须与项目单位同时展开本部门的工作，包括：规划设计、工程施工、数据统计、工程预算以及成本控制、资金落实等。基础上单位按基础上开发实施方案中的安排逐步展开工作，并以“业务通知单”的形式向总公司各业务部门发出业务通知。同时，项目单位将业务通知的内容向总公司经营处进行通报，经营处必须紧密配合项目单位的工作，并直接对各业务部门进行督促、协调和业务引导。9.1、规划设计处。

制定投标方案、编制设计任务书，包括：景观设计和施工图设计等，在原规划设计方案的基础上进行完善。

前期证件办理、先期开工令的下达、中期工程方面的管理以及后期开发项目的结算，规划设计处起着至关重要的作用，规划设计处的工作后滞极大地影响了项目开发工作的开展。因此，凡由于规划设计处所使项目开发工作受到影响，除地产总公司加大审查、处理的力度，集团公司企管部和经营部也必须参与、并与地产总公司共同进行督促和督查。同时，规划设计处也是降低项目开发成本的源头，规范设计、统一标版更是为后续施工带来不可低估的经济效益。所以，规划设计处必须在成本控制处所测定的成本控制范围内展开项目规划和个体方案的设计，不允许随意突破，更不得在没有得到批准后擅自展开项目实施。

9.2、预算管理处。

预算管理处根据项目单位所做的工作计划，根据规划设计处不断完善的规划设计进行工程预算的编制和计算、测算工作。

预算管理部直接关系到项目的或开发性、项目的可行性；项目实施后所有业务合同、采购合同的签订；工程施工的结算以及项目开发的成本控制、数据统计等，无论是在项目开发前期、中期和后期，预算管理处在项目开发经营、管理工作中都占据着重要的位置。因此，要求预算管理部不能以任何理由延拖项目开发工作的进展，同时，地产总公司、集团公司也将根据责任追诉、责任追究管理规定严查在预算管理方面的各个工作环节，并对责任人、责任部门负责人进行严厉的行政处分和经济处罚。9.3、工程处。

工程处必须详细审查项目单位所做的《项目开发实施方案》，并协助项目单位做好临时设施规划以及开工前的准备工作。工程处负责对项目单位的技术、质量以及工程进度等方面的管理，有责任在上述方面对项目单位给予支持。项目单位在上述方面没有做到位，没有

达到公司所规定的标准，工程处必须负连带责任。9.4、财务处。

财务处应对项目单位各项费用指标进行测算，包括：前期费用包干指标、项目单位管理费用方面各项指标以及开通项目单位的收入帐户和支出帐户等。同时，应结合成本控制处所测算的估算成本、计划成本进行项目单位的管理费用、财务费用、销售费用以及项目成本的测算。财务处所测算和计算的项目单位费用及项目成本转报经营处和项目单位。9.5、成本控制处。

成本控制处根据规划设计处、预算管理处以及工程处核算资料进行项目估算成本、计划成本的测算和计算，同时，建立项目成本管理台帐，按个体项目、按所签订的合同进行成本分解。9.6、经营处。

经营处作为项目单位管理的主管部门必须做好项目单位的调度工作，包括：人员的调度、物资的调度以及对项目单位的工作方案、工作计划的审查和协助实施等。

10、附则。

10.1、办理项目开发证明文件本管理制度只按常规给予制定，由于地区不同，其所履行的办理证件的程序和方式有所不同。因此，要求各项目单位应以当地的规定执行。

10.2、本管理制度适用于地产总公司项目开发前期工作的管理，先前有与本管理制度相违背、相抵触的制度、规定以本管理制度为准。本管理制度以下发之日起执行。