土地建设流程-青岛

第一篇：土地建设流程-青岛

建设工程手续流程

1、预登记申请：拟纳入储备的土地，由原地单位到市土地储备整理中心办理储备土地登记手续

办理部门：储备中心总工室

需要准备的材料：① 1：500地形图；② 书面申请表③土地证（审原件留复印件）④⑤⑥⑦

办理时限：一周

2、规划计划：原用地单位持储备土地预登记审查意见书等有关资料到计划和规划部门分别办理储备备案和规划手续

办理部门：市规划局或规划李沧分局（不需要办理计划备案）

需要准备的材料：①预登记申请的批复（审原件留复印件）②定界地形图③净空批复意见④规划申请条件表⑤参考性的规划方案⑥⑦ 办理时限：一个月，快则两个周3、储备申请：符合土地储备条件的用地，在办理完土地储备备案和规划有关手续后，由原用地单位向土地储备中心提出申请。

办理部门：储备中心综合处转征地处或者储备处

需要准备的材料①批复的正式规划条件②土地权属单位书面申请③定界地形图、位置图、管线图④预登记批复⑤⑥⑦

办理时限：准备好材料后即可进行勘察和委托评估

4、权属注销：根据原用的单位的申请，向市国土资源和房屋管理局申请注销土地、房屋权属证书原用的单位持注销批复到是房地产登记中心和分局办理注销手续

本项事物办理由储备中心在接受正式储备申请后，向局拟文提出申请，待局批复后，用地单位可持批复到分局办理，然后到交易中心进行权属注销。本项工作不影响招拍挂进程。

5、土地勘查：市土地储备整理中心委托勘测部门进行测绘和勘查。办理部门：青岛市勘察测绘研究院

需要准备的材料：在完成第三步后，持储备中心的勘察委托办理即可。

办理时限：根据项目大小一般一个周内应该可以完成（勘察费用由土地单位支付）

6、评估备案：市土地储备整理中心委托土地估价机构进行土地价格评估，并将结果报市国土资源房管局备案

办理部门：由储备中心采用内部抽签的办理确定土地评估事务所

需要准备的材料：在完成第三步后，由储备中心直接委托给评估事务所

办理时限：评估报告一般在10日左右出具，然后要报国土局市场处进行审批备案，市场 处审批后报市局办公会审批，最快一个周完成

7、签订协议：市土地储备整理中心与原用地单位签订收回国有土地使用权协议书，约定土地补偿和土地交接等有关事项。办理部门：储备中心征地处

需要准备的材料：由征地处经办人员拟定征地协议，待储备中心审批后即可签订 办理时限：一个周

8、上报审批：根据有关法规组织材料，报市政府审批。

办理部门：储备中心征地处报市局国土处，国土处报局长，局长审批后转国土处报市政府

需要准备的材料：①土地征收补偿协议②评估报告和备案表③土地出让方案（储备中心审批后报市局批准）④预登记批复⑤勘察报告⑥权属确认书（分局出具报市局地籍处审批）⑦规划条件⑧人防对是否有人防设施的意见（由储备中心向人防征求意见）⑨ 办理时限：最快一个月，获得市政府批文

9、土地交接：市政府批准后，按照协议约定进行土地交接和补偿费支付等工作。办理部门：储备中心征地处

土地补偿费用在土地招拍挂后，土地获得者缴纳土地出让金后，到储备中心办理财政返还程序并签订征地补偿的补充协议后给予支付。

10、土地供应：整理材料做好土地供应前期准备工作 办理部门：储备中心总工室

需要准备的材料：由征地处向总工室交接材料。然后进行招拍挂文件的拟定工作，并由储备中心确定招拍挂时间。

办理时限：文件拟定工作一个周就可以完成，但是具体能够确定招拍挂的时间需要积极的协调储备中心。

发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始前20天发布挂牌公告，公布出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

出售挂牌公告：在挂牌公告规定的时间内，竞买人按照挂牌文件要求提报相关资料。

审查挂牌资格：根据挂牌文件的要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，通知参加挂牌活动。

挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地快的地块情况最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价，更新显示挂牌报价。揭牌：在挂牌公告规定的挂牌截至日期确定竞得人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时交纳订金。

公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌结果在土地有形市场指定场所、媒介公布，并退回竞买保证金。

签订出让合同：按照成交确认书约定的时间。签订国有土地使用出让合同书。

第二篇：土地流程

将集体土地转化为房地产建设用地的程序？

一、房地产开发企业向土地、规划和建设部门提出农用地征收申请，申请必

须符合土地利用总体规划、土地利用计划和城市建设总体规划。

二、土地、规划和建设部门审查符合条件的，颁发建设项目选址意见书。

三、房地产开发企业向同级国土资源局提出用地预审申请，由国土资源局核

发《建设项目用地预审报告书》。

四、房地产开发企业凭《建设项目用地预审报告书》向建设、环保等部门办

理立项、规划、环保许可等手续。

五、房地产开发企业持以上审判文件，向国土资源管理部门提出项目用地正

式申请。

六、国土资源管理局根据有关土地规划拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，分不同类型交上级人民政府审批。

七、上级政府依法审批后，由县级以上地方人民政府予以征收公告，国土资

源管理部门组织实施补偿安置。其中征收土地各项补偿应在往地补偿安置方案批准之日起3个月内由房地产开发企业全额支付。

八、补偿安置完成后，国土资源部门向房地产开发企业发出批准用地文件和

《建设用地批准书》，被征地单位应在规定期限内交出土地。

九、被征收单位交出土地的，国土资源部门与房地产开发企业签订国有土地

有偿使用出让土地合同或向土地使用者核发划拨土地决定书，房地产开发企业按约定缴纳费用。其中经营性土地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，房地产开发企业只有中标才依法取得该地的国有土地使用权。

十、国有土地使用权出让后受让方向规划主管部门申请，规划主管部门对出

让合同中规定规划设计条件核验无误后，发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，受让方依出让合同付清全部土地出让价款后，申请土地登记领取国有建设用地使用权证书。

第三篇：土地报批流程

土地报批流程

勘测定界→调整用地规划→用地预审→立项→制作报件上报→用地招拍挂工作→办理用地手续、供地

一、前置审查：需由项目单位提供《项目建议书》及《申请用地报告》。

二、立项或备案：需由项目单位填写《立项申请表》及《立项报告》，和《项目准入会议记要》一起在发改局办理立项或备案手续。

三、由招商局负责与项目单位签定《商务合同》

四、项目选址后，1、规划选址意见书

2、规划局出规划用地红线

3、规划局等有设计资质的单位出平面设计（视情况由规划局出具设计要点）

4、规划局办理规划许可证

5、国土局测绘队做斟测定界，确定用地范围及面积。

6、规划地籍出土地利用现状图,对于已确定用地范围的用地项目由国土局进行用地规划审核，对不符合用地规划的用

地项目按要求进行用地规划的调整。

7、发改局对可行性研究报告进行批复的请示

8、环保局出具环境评估报告

9、环保局出对环评的批复

10、如有林地，林业局办理林业许可证

11、国土局规划股申请预审。

1、用地预审申请表;

2、预审的申请报告(内容包括拟建设项目用地基本情况、拟选址情况、拟用地规模和拟用地类型、补充耕地基本方案);

3、勘测定界技术报告书。

4、用地规划调整报告。

5、项目可行性研究报告。

6、标注用地范围的土地利用总体规划图;

7、企业营业执照或法人单位代码证;

8、法人委托书。

12、用地股进行资料审核（提交与县签的合同，内容包括地价、已到位资金、总投资概算）

五、预审

市国土局或省国土厅预审（到项目用地进行实地审查）

六、四)立项（发改局）

用地单位须提供下列资料：

1、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

2、建设项目选址意见书。

3、建设项目总平面布置图。

4、用地单位出具环评报告、矿产压覆报告、水保方案、地质灾

害评估报告及城建、旅游、交通等相关部门对项目用地的审核文件。

六、预审后制作用地报件上报省政府审批

1、完善资料

①会审表（国土局）

②一书四方案（国土局）

③空白红线（规划局信息中心）

④斟界（国土局测绘科）

⑤申请用地报告

2、由所在乡镇、政府牵头召开被征地集体村民听证会，做好征地工作;国土部门落实补充耕地方案，并根据实际情况安排用地报批批次，协助用地单位制作用地报件报市国土资源局审核;用地单位足额缴纳相关费用后，由市局将报件报省国土资源厅审批。

七、获得省国土资源厅批准的项目用地，项目用地单位须向省厅足额缴纳新增建设用地有偿使用费，然后由县国土局统征中心按程序对获批用地进行招拍挂工作。

1、评估土地价格

2、配合市场科完善资料

3、挂牌

4、公示

5、拍卖

八、办理用地手续、供地

摘牌的用地单位在缴纳完相关税费后，携用地批复、合同等相关资料到县国土局地籍股办理用地手续，正式供地。

九、拍到土地后，1、报建

2、规划局进窗，办建设工程许可证、放线

3、建设局进窗

第四篇：土地报批流程

土地报批流程

项目征用土地报批程序来源：未知 作者： 基本路线图：

勘测定界→调整用地规划→用地预审→立项→制作报件上报→用地招拍挂工作→办理用地手续、供地

具体操作步骤：

(一)勘测定界(到市国土资源信息中心办理)用地单位请市国土资源信息中心进行勘测定界，确定用地范围及面积。

(二)调整规划(到县国土局办理)对于已确定用地范围的用地项目由国土局进行用地规划审核，对不符合用地规划的用地项目按要求进行用地规划的调整。

(三)用地预审(到市国土局土地利用科办理)用地单位须提供下列材料：

1、用地预审申请表;

2、预审的申请报告(内容包括拟建设项目用地基本情况、拟选址情况、拟用地规模和拟用地类型、补充耕地基本方案);

3、勘测定界技术报告书。

4、用地规划调整报告。

5、项目可行性研究报告。

6、标注用地范围的土地利用总体规划图;

7、企业营业执照或法人单位代码证;

8、法人委托书。

(四)立项(到省、市发改委或县计划局办理)用地项目属于省级立项项目到省发改委立项、市级立项项目到市发改委立项、县级立项项目到县计划局立项。用地单位须提供下列资料：

1、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

2、建设项目选址意见书。

3、建设项目总平面布置图。

4、用地单位出具环评报告、矿产压覆报告、水保方案、地质灾害评估报告及城建、旅游、交通等相关部门对项目用地的审核文件。

(五)、制作用地报件上报省政府审批(到县国土局、市国土局办理)土地统征中心对已完成勘测定界、调整规划以及立项工作的用地项目进行审核，由所在乡镇、政府牵头召开被征地集体村民听证会，做好征地工作;国土部门落实补充耕地方案，并根据实际情况安排用地报批批次，协助用地单位制作用地报件报市国土资源局审核;用地单位足额缴纳相关费用后，由市局将报件报省国土资源厅审批。

(六)、获得批准项目用地的招拍挂工作(到县国土局统征中心办理)

第五篇：土地获取流程

）土地使用权交易可采用下列方式：

1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。

2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。

（二）招标、拍卖委员会的组成与职责

1、组成：

以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。

2、招标委员会主要职责：

审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。

3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人 又称场地使用权。我国政府土地管理部门授予的使用土地的专门权利。

土地使用权是我国的一项特殊的无形资产。我国《宪法》规定，土地为国家所有，任何单位和个人都无权拥有土地。长期以来，我国国有企业占用使用的土地均未在会计上反映。1988年修订后的《宪法》和《土地管理法》允许有偿出让或转让土地使用权。随后，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。土地使用权有偿出让是指政府将国家或集体所有的土地，按照指定地块、用途和其他条件，有偿地供土地使用权受让人开发经营，土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金，出让金是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付的价款，使用金是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳的费用。土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移给其他单位或个人的行为，后者应向前者支付转让金。

土地使用权成本包括支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等。如果国家以土地使用权向股份有限公司作价入股，则以评估的价值为依据。

定期向政府交纳的土地使用金于支付时作为当期费用处理，不予资本化。

如果土地使用权有期限，则在规定的期限内摊销其成本；如果无期限，可以不摊销。提问人的追问 2010-11-23 09:29 能较详细说明从第一步开始具体怎么做的操作流程吗？ 回答人的补充 2010-11-23 09:30 第一步：房地产开发项目土地获取 一．土地获取工作流程

1、确定目标城市

在公司发展战略方针的指导下，结合我国各地区房地产市场发展特征，制定公司房地产业发展计划，确定公司房地产业发展的目标城市。

2、项目获取途径 项目获取主要分为以下两种途径： ① 直接购买土地获取项目

通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况和土地市场交易情况。通过对当地房地产市场分析和对当地政府部门公布的国有土地使用权出让公告，初步估计出让土地成交价格，结合公司实际情况，确定目标地块。② 通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。

3、确定土地价格及报价策略

在确定房地产报价策略时可采用以下两种方式：

① 公司组织人员现场调研：根据目标城市以往国有土地交易情况和房地产市场情况，预测目标地块可能成交的最低价格和最高价格，并根据目标地块使用权的出让方式确定报价策略。② 房地产专业公司介入：报价策略可以说是项目获取过程中较为关键的一步，报价高低直接影响到本项目最终开发利润。因此在确定报价前可考虑请专业的房地产代理公司介入，对本地块进行详细的现场调研工作，并编写完整的《市场调研报告》。准确的确定本地块可能成交的价格和报价策略。

4、办理相关竞买手续

根据土地使用权出让部门规定，准备有关资料，实地办理竞买手续。需准备资料如下： ①保证金以及进帐单（各地可能不一样，杭州标准为100万元）

②身份证明材料主要包括：企业法人营业执照，公司法人营业执照，法人代码证等证件原件，法定代表人身份证（原件）及公章。

③需委托别人代理参与国有土地使用权出让的，需委托书原件何身份证原件。

5、现场竞买 组织人员现场竞买。

6、签订合同

如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让的有关合同。二．土地取得所需费用

1、保证金

2、国有土地使用权出让费用

3、其它费用（地块调研费用等）

三．土地取得所需资料

1、公司营业执照

2、法定代表身份证明

3、委托书

4、企业公章

第二步：项目公司成立 一．项目公司成立

1、公司成立准备工作。

2、申请主管部门同意进行房地产开发。

3、申请资质等级审批。

4、申请办理企业名称预先核准。

5、办理工商注册登记。

6、办理税务登记。

7、房地产开发主管部门备案 二．项目公司成立所需的相关费用

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、领证照费

三、项目公司成立涉及到主要资料

1、房地产开发主管部门意见书

2、企业章程和内设机构

3、验资证明和办公场地证明

4、公司名称预先审核申请书

5、法人资格证明和身份证明

6、企业名称预先核准通知书

7、公司专业技术人员资质证明和员工名单

第三步：房地产开发项目审批

一、审批前准备工作

1、办理土地出让手续——国土资源局

2、项目概念方案设计——设计院

项目概念方案设计必须附有项目详细的规划设计参数和效果图

3、落实足够的开发资金

二、项目立项

1、项目定位

项目定位准确与否是该项目开发成败的关键点所在，因此在确定项目定位时可考虑请专业房地产代理公司进行咨询或者组织公司人员进行现场调研，并编制《项目定位报告》。如果面对较为熟悉的房地产市场也可考虑组织公司员工进行现场调研即可。

2、确定开发方案——设计院

3、申报、审批项目建议书——计委或建委 ①拟写申请立项的请示 ②编写项目建议书 ③准备其它材料

项目建议书是基本建设程序中最初阶段的一个初始文件，它是投资决策前对拟建项目的轮廓设想，影响着项目建设全过程和各个方面，是整个项目发展周期中的一个重要环节。项目建议书批准后，才可进行可行性研究工作，但并不表明该项目非上不可，项目建议书不是项目是否决定建设的最终文件。

4、项目可行性研究——计委 ①拟写申请可行性研究的请示。②编写可行性研究报告

③项目建议书批复及有效的计划文件 ④规划局出具的可行性研究红线图。⑤环保局的环境评估报告的批复

⑥分别委托做上下水、电、气、热、电讯供给咨询方案。⑦银行贷款意向书

⑧国土资源局用地预审意见书 ⑨准备其他相关材料 ⑩可行性研究报告审批

三、项目选址定点

1、测绘地形图和网管现状图——测绘院

2、办理选址意见书——规划局 需提交材料如下： ①申报表 ②立项文件 ③申请用地函件

④工程简要说明和选址要求 ⑤意向位置的1:1000的地形图 ⑥其它相关资料

3、申请用地红线和用地准备通知书——规划局

4、办理建设用地规划许可证——规划局 ①建设用地规划许可证申请表。②计划部门批准征用地的计划任务书。③1：1000地形图。④定点、规划设计条件通知书中要求的取得的有关协议文件。⑤建设项目选址意见书（勘测红线）、规划设计方案通知书。⑥其它相关资料

5、办理建设用地许可证——国土局 办理建设用地许可证需提交材料如下： ①建设用地规划许可证申请表 ②计划部门批准征用土地计划任务书 ③1：1000地形图二份

④定点、规划设计条件通知书中要求取得的有关协议文件 ⑤项目选址意见书（堪设红线）、规划设计方案通知书。

6、申请正式红线和规划要点——规划局

7、环境影响评估的批复—环保局 办理环境影响评估批复需提交如下材料： ①环评单位的建设项目环评申报表

②环境影响评估报告书（符相应的磁盘拷贝）③环境影响登记表（环保局办事窗口领取）④立项批文

⑤专家审批意见（经专家评审的环评报告）⑥建设项目总平蓝图

⑦修改对照表（经修改的送审稿）

⑧建设单位主管部门或建设单位在环评书上按章并签署意见。⑨环评单位的资质证书

四、办理市政工程规划许可证

1、初步设计方案——设计院

2、申请市政设计要点——市政处

3、综合网管设计——设计院

4、审批意见——市政管理部门

自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、路灯管理处等市政管理部门。

5、方案审批——规划局

6、综合网管施工图设计——设计院

7、办理市政工程规划许可证——市政处

五、办理单项工程规划许可证

1、申请排水设计要点——规划局

2、排水施工图设计——设计院

3、综合管线设计要点——规划局

4、管线施工图设计——设计院

供电、电信、有线电视路灯煤气等管线施工图设计

5、申请给水设计要点——规划局

6、给水方案论证——自来水公司

7、给水施工图设计——自来水公司

8、申报单项工程施工图——市政处

9、给水施工图设计修改——自来水公司

10、各管线施工图设计修改——设计院

11、排水施工图修改——设计院

12、市政竣工测算委托书——测量单位

13、办理单项工程规划许可证——规划局

六、办理投资许可证

1、申报审计——审计局

2、办理投资许可证——计委

3、开工前成本测算——项目公司

4、办理开工许可证——计委

七、办理建设工程规划许可证

1、初步设计方案——设计院

2、初步方案报批——规划局

3、征询消防、教育、交警、人防等部门书面意见

4、修改方案单体图——设计院

5、单体方案审批——规划局

6、施工图设计——设计院

7、施工图消防审批——消防局

8、建委面积核定——建委

9、灰线检验——规划局

10、办理建设工程规划许可证——规划局

9、古建园林工程设计费

10、其它费用

八、白蚁防治手续——白蚁防治所

九、施工报建登记——建委 施工报建登记所需资料：

①建设项目批准文件；

②建设工程项目土地使用合法证明文件；

③施工图设计文件审查批准书；

④资金证明（银行出具的审计报告）。

十、房地产开发项目工程建设招投标——招标办

1、办理招标登记、招标申请

2、招标准备

3、招标通告

4、编制招标文件并核准

5、编制招标工程标底

6、标底送审合同预算审查处确认

7、标底送招标办核准，正式申请招标

8、投标单位资格审批

9、编制投标书并送达

10、召开招标会，勘察现场

12、评标、决标

13、发中标通知书

14、签订工程承包合同

15、工程承包合同的？