##市##区老年公寓建设项目可行性研究报告

第一篇：##市##区老年公寓建设项目可行性研究报告

**市**区晚韵春晖 老年公寓建设项目 可行性研究报告报告

项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目 项目法人：**市**区晚韵春晖老年公寓 法人代表：

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**市**区老年公寓

目 录

第一章 总论..............................................................1 第一节 项目背景............................................................1 第二节 项目概况............................................................3 第二章 市场分析........................................................5 第一节 老年公寓发展的社会基础....................................5 第二节 全国老年公寓现状..............................................5 第三节 全国老年公寓发展的预测....................................6 第四节 **区老年公寓建设市场分析................................8 第三章 建设条件评价................................................12 第一节 项目建设社会条件评价.....................................12 第二节 场址建设条件评价............................................13 第四章 建设方案......................................................15 第一节 建设地点及建设规模.........................................15 第二节 **区老年公寓的建设模式..................................16 第三节 建筑设备方案...................................................17 第四节 护理方案..........................................................19 第五章 环境保护及安全.............................................21 第一节 环境保护..........................................................21 第二节 安全..................................................................23 第六章 组织管理及实施进度.......................................25 第一节 组织管理..........................................................25 第二节 组织机构设置...................................................26 可行性研究报告

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第三节 实施进度..........................................................27 第七章 投资估算及资金筹措.......................................29 第一节 估算依据..........................................................29 第二节 工程费用..........................................................29 第三节 流动资金估算...................................................36 第四节 总投资..............................................................36 第五节 资金筹措..........................................................36 第八章 财务评价......................................................38 第一节 运行费用..........................................................38 第二节 年运行收入.......................................................41 第三节 财务评价..........................................................41 第四节 不确定性分析...................................................43 第九章 结论及建议...................................................45 第一节 结 论................................................................45 第二节 建 议................................................................45

附 图

**市**区老年公寓平面布置图

附 表

附表一：**市**区老年公寓建设投资估算表 附表二：**市**区老年公寓投资计划与资金筹措表 附表三：**市**区老年公寓建设项目总成本计算表

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附表四：**市**区老年公寓建设项目预计损益表

附表五：**市**区老年公寓建设项目现金流量表（自有资金）附表六：**市**区老年公寓建设项目敏感性分析汇总表

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第一章 总论

第一节 项目背景

一、项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目

二、承办单位概况：

1、承办主管部门：**市**区民政局

2、承办人简况：

法人代表。***：女、现年50岁，原**锅炉厂工会主席。本人是一位有责任心、工作积极的退休企业管理干部，对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有一定筹集老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年人公寓。

合资人。***：男，为**建筑公司项目经理。本人长期以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。曾以优良工程完成了**市民政侨务局综合楼、**市农业银行营业部职工宿舍、**地区公安局警官培训中心综合楼等十余项工程。目前还进行着**师专、保八中等处工程的施工。自己筹资400多万元建了二星级**酒店，由自家经营，在**宾馆行业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设老年公寓。

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三、可行性研究报告编制依据

《中华人民共和国老年人权益保障法》。

中办发„2003‟16号《关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见》的通知。

中共中央、国务院中发„2000‟8号《加强老龄工作的决定》。

**市**区各届人大及政协代表大会《关于加强**区老年工作》的提案。

**市**区区委及政府关于加强**区老年公寓建设的指示。

**市**区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表对《**区老年公寓建设项目》进行前期工作的要求。

四、项目提出的理由与过程

中共中央、国务院加强老龄工作的决定指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。”**市**区截至2003年底城区内老年人就达10128人，占城区人口的10.8%,人口结构已进入老年化。同时城市独生子女政策已执行十多年，独生子女夫妇要赡养四位老人的社会问题已逐渐突现。另一方面子女在工作上则面对日以急剧的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在**区

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**市**区老年公寓

人大及政协大会上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多，区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建**区老年公寓。**区民政局于2005年年初委托**市工程咨询中心完成**区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核后，决定让原**锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓前期工作后列项建设。

第二节 项目概况

一、拟建地点：**市**区城区北五环路中段北侧

二、建设规模与目标

1、建设规模：占地20亩。能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐的老年公寓。

2、建设目标：为适应**市隆阳城区人口老龄化，确保本区社会和谐、进步，依靠国家、社会力量建设一所符合本区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美“老有所养、老有所学、老有所乐”的场所。

三、主要建设条件

区委、区政府对**区老年公寓的建设十分重视，已将老年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设适合**老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有一定经

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济实力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因此**市**区老年人公寓建设的条件已成熟。

四、项目投入总资金及效益情况

项目建设需投入总资金1029.7 万元，其中建设投资1014.7 万元，流动资金15万元。建设投资中工程费用为746.8万元,是该项目建设投资的73.60%。土地费用160万元，占建设投资的15.77%。其它费用67.2万元,占建设投资的6.62%。预备费用40.7万元, 占建设投资的4.01%。

在总投资1029.7万元中,业主筹329.7万元,业主自有资金比例占32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。

自有资金投入年收益29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。

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第二章 市场分析

第一节 老年公寓发展的社会基础

根据国际惯例，世界上将60岁以上人口占总人口比例大于10%，或65岁以上人口比例超过总人口7%的国家称为老年型国家。我国在1999年就成为老年型国家，2000年60岁以上老年人口就达到了1.3亿,是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执行城市独生子女政策十多年，各城市中一对夫妇要赡养四位老人的社会问题逐渐增多。另一方面子女工作则面对日以急剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养老的问题已逐渐得到重视。据预测，到21世纪中叶，我国60岁以上的老人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每四个人中就有一位老年人，而65岁以上老人数将从0.94亿增加到3.34亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是城市基础设施改善的重要内容之一，也是我国建设和谐社会的需要。

第二节 全国老年公寓现状

老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供

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老年人生活的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受各方面社会化服务。老年公寓在欧美经济发达的国家建设较多，在我国随着经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求不断增长，老年公寓已是一个城市的重要基础设施。

上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早，1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当老年人口的1%。

北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓，它建于北京北部的小汤山，环境优美、设施先进、服务较好，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。

天津夕阳红国际老年公寓总建设面积13万平方米。昆明建设有黄土坡红十字协会老年公寓、白鱼口老年公寓、长青老年公寓，并且入住率高。

全国各大中小城市均发展有不同所有制及不同档次的老年公寓，而地区级以下小城市的老年公寓多是规模小、环境差、设施不齐全的私立老年公寓。

第三节 全国老年公寓发展的预测

一、“养儿防老”的观念正在发生变化。随着我国经济社会的发展，目前“四二一”的供养关系不断增加，中间一代

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承受的工作及赡养压力较大，家庭矛盾随之增加。同时，随着老年人消费观念的变化，需要提高生活质量。据我国中部某城市的系统调查：老人有47%的人希望与子女共同生活，有53%的人希望与子女分开居住；现在与子女同住的老人中，有35.2%的人想改变现状分开居住;现已与子女分开居住的老人中,有84.6%仍愿与子女分开居住,仅有15.4%的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化，这种变化在东部及中部发达地区尤其明显，在西部欠发达区也已逐步显露。这种变化以文化程度较高、收入中等以上、身体健康、生活自理者的老人居多。因此随着观念的变化，老年公寓的需求逐步增加。

二、社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女在外工作，老年人又留恋家乡等原因，家中只有一对老年夫妇或只有一位老年人占的比重在逐渐增加。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭已近30%。随着“空巢家庭”的增多，对老年公寓的需求在逐步增加。

三、现在中年对未来老年人居住方式的选择发生变化。据我国中部地区某城市的调查：现在的中年人（40—50岁）有57.2%的人不希望与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构基础设施的改善，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求逐渐增长。

根据各地区经济社会的发展水平，老年公寓和养老机构中的老年人占老年人总数的比例有所不同。在国外发达国家，可行性研究报告

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进住老年人的比例占5%左右；在我国东部经济发达的城市比例预测在1%—3%，在西部地区大中城市进住老年人的比例预测在1%；而西部地级市以下小城市老年人进住比例则在0.5%以下。

第四节 **区老年公寓建设市场分析

一、**市**区老年人养老机构情况：随着**区社会经济的发展及老年型社会的来临。在**市**区已先后由投资者创办了小规模的老年养老机构，经过调查情况如下。

1、**市老年康复中心：于2001年12月**市红十字医院（**市精神病医院）开办了**市老年康复中心。医院利用本院西南角单身宿舍改建，占地约3亩，绿化面积约450平方米，床位30个，配备有老年人健身器材及按摩器材，医护人员及护理人员7人。对老年人的服务以护理为主，在没得到老年人及家属的同意下，一般不对重病进行治疗，仅对身体进行常规检查及一般病的简单治疗。基本服务属老年公寓范畴。在运行的一年半时间内最多时老年人11人（约一个月的时间），最少仅两人。于2003年6月因亏损而停办。经过调查，老年康复中心以医务人员为主服务于老人，工作人员服务档次及水平到位。承办失败的原因分析：

①取费平均在800元/月（不含医药费）以上，超出了**

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市**区现有老年人的经济承受能力。

②本康复中心处于精神病医院内，部分老年人认为进入康复中心可能会被误认为有精神病。

③老年人房间属单身宿舍改建，没有卫生间，房间较阴暗、采阳及透风差。

④康复中心运行机制不活成本高。康复中心属国有事业单位，运行成本高，工作人员除一人为临时护理人员外其它为医务工作人员，月工资在1400元以上。

因上述原因，到康复中心观看的老年人多，但决心住下的少。

2、**区**镇**疗养院：本疗养院创办于2000年3月，至今仍在运行中。属个体私营，占地约3亩，设有约20多个床位，原有绿地约300平方米（后部分改建为食品加工晒场），进住老人最多为6人（全部为**城区老年人），最少为1人。半自立老人收费600元，全护理老人收费在900元以上。经过调查：老年人房间内设有卫生间，但设备简单，老年人伙食调配的较好，还定时给老年人洗澡。兴办的不很景气，原因分析如下。

①离城区较远：离城区约10公里，家属看望十分不方便。②环境不十分理想：环境一般，难以让老年人感到舒服。③居住设施较差：床、卫生间等均属较低档次。④服务护理挡次低：护理人员没培训过，老年人对护理的满意度较低。

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因**没有更好的收费合理的老年公寓，必须送老人到老年公寓的家属（不送没有别的办法），只好较远的将老人送于此处。能自力的老年人就难以接受此处的环境。

3、其它老年养老机构：此外****区在上巷街、象山路、东门等地由个体办过托老院、养老院等，但均属不规范、纯营利性、低档次的老年公寓，基本无老年人进住，已全部停办。

二、**区老年公寓市场分析预测

1、入住老年公寓人数预测

**市**区属地级市所在地。**市在经济上处于云南省16个地州第九位，因此属云南省经济中偏下的地州，老年人进住老年公寓的数量与当地社会经济发展相关。在西部地级市以下的小城市入住比例在0.5%以下,而**市**区老年人入住率只能预测在0.2%左右。按**市城区老人数10128人，则入住人数预测在200人左右。

2、入住老年公寓老人类型预测

进入老年公寓的老人需靠自己或家属支付消费费用，对失去支付能力的“五保户”老人需国家代支付费用后才可能进入。

根据**社会经济分析及**试办经验分析：在**近期以家庭收入处于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作难以照料的老年人，退休费在1000元左右的退休公务员及效益较好单位的退休人员。退休费在500元以上的健康老

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人也可进住基本自理区。

在近期以半自理及丧失自力能力的老人为主。若本公寓具有良好的居住环境，则全自理的老年人会大量进入。

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第三章 建设条件评价

第一节 项目建设社会条件评价

一、**市**区人口年龄结构已进入老年型。

**市**区2003年底，60岁以上的老年人已达到93968人，占全区总人口84.58万人的11.11%，并且按0.5%的速度递增,预计到2010年**区60岁以上的老年人将达到9万7千多人。在城区内2003年底，60岁以上的老年人10128人，占城区人口的10.8%,说明我区人口结构已进入老年化。**区老年公寓建设的社会基础条件已具备。

二、**市**区社会经济条件已基本具备。

**市属地级市，近年来在城市基础设施建设方面已有较大改观。私有经济在教育、医疗、旅游等社会事业方面投资运作，并且取得较好的社会效益及经济效益。目前私有经济看重了老年公寓开发的前景，愿意在政府扶持下投资建设。另一方面群众生活水平有了明显的改善，虽然城市居民经济收入与发达的大中城市相比还相当差，但已有相当数量的家庭老人已有经济能力支付收费不是很高的老年公寓的收费。说明**城区社会经济发展水平已基本具备对老年公寓的消费要求。

三、**市**区政府高度重视老年公寓建设。

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从中国国情分析，领导重视是事业成功的重要基础条件。**区老年公寓得到区委及区政府领导的重视，多次指示加快**区老年公寓建设项目的前期工作，并且在前期费上给予支持，表态在开发政策上给予优惠。

第二节 场址建设条件评价

按**市**区城市规划布局，老年公寓场址选择在**区城区北五环路中段北侧。

交通：北五环路从预选场址旁经过，北五环路是**市区道路开发规格最好的一条城市干道，有五个绿化带、八车道（6个机动车道及2个非机动车道）、2个人行车道。交通通过能力较大，不仅环境优而且交通也十分便利。

环境：预选场址周围为行政开发区、文体开发区及居民住宅区，场址四周无工业加工企业，没有严重的粉尘、有害气体及其它扩散性污染源。符合老年公寓不远离家庭和亲友、空气新鲜、交通方便、环境优美的条件。

城市基础设施条件：场址属**城区自来水网及城市供电网的覆盖区内，供水供电条件统一由城市规划解决。场址排水可归入**市区排水管网系统。公寓离**市第一人民医院距离约4公里，离最近的医院仅1.5公里,方便老年人急病后的送治及抢救。

工程地质：场址所在地地势平坦开阔干燥，坡度小于1%，可行性研究报告

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地基土层为湖积、冲积洪积层，无不良工程地质条件。

气候：场址处年平均气温: 15.6℃，年均降雨量为974.2mm，平均相对湿度:75%，冬无严寒、夏无酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳适宜气候区。

通信及生活：程控电话和移动电话、宽带信息网已覆盖，通信条件优越。场址处于**市区，公寓职工居住可不由老年公寓解决，同时有利于职工个人照料家庭。

综上所述，预选场址位置合适、交通方便、建设基础条件好、无环境污染，是理想的老年公寓建设场址。

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第四章 建设方案

第一节 建设地点及建设规模

一、建设地点：依照老年人的特点和需求，**区老年公寓须不远离城区，有利于家庭及亲友探望，因此**区老年公寓建设地点选择在**城北五环路中段北侧。此处空气新鲜、交通方便、五环路绿化带设置较好。

二、建设规模：能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐。

房屋建设5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62%；附属用房262平方米，占5%；老年活动休闲娱乐用房1901平方米，占33%。

场院及道路4900平方米。门球、羽毛球场1000平方米。绿化4428平方米（绿化率33.2%）。

老年公寓基本生活及娱乐器材设备购置及安装。占地20亩，用地规划如下。

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保山市老年公寓用地规划表 单位：平方米老年住宅附属建筑娱乐综合建筑道路及院场球场绿化围墙及其它合计******3333

第二节 **区老年公寓的建设模式

**市**区老年公寓是专供**区老年人集中居住，符合老年人体能心态特征的公寓式老年住宅，不仅具备居住，而且具备餐饮、文化娱乐、生活护理服务体系，是综合管理的老年服务性机构。

一、按服务对象划分

根据国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑标准分为7类，**市**区老年公寓建设的模式对应于1—6类，其中1—3类归属基本自理住宅区；4—5类归属半自理区；6类归属全护理区。而7类需具有注册医疗机构的医院才能完成，因此暂不考虑。

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二、按住宅形式划分：按住宅形式一般划分为：独立式老年住宅、集合式老年住宅、护理型老年住宅。**市**区老年公寓按护理型集合式老年公寓建设。

三、服务经营模式划分：按服务经营模式划分为三类：纯社会福利养老院、经营营利性老年公寓、社会服务性老年公寓。**市**区老年公寓属国家、社会资助下个人投资建设的社会服务性公寓。其不同于社会福利院，也不是营利性公寓，属保本经营、业主投入可以回收的服务性公寓。

第三节 建筑设备方案

按中华人民共和国行业标准JGJ122—99《老年人建筑设计规范》进行居住及公用建筑的设计建设。

一、总图规划布局

见**市**区老年公寓平面布置图。场址占地20亩，南北长140.35米,东西宽95米。北部为公寓居住区占地75.35米×95米=7158.25平方米,约占总用地的54%。由北向南布置公寓一区、二区、三区。南部为卫生室、综合楼（含餐饮大厅、小卖部、健身室、文化娱乐室、康体按摩室、办公室等）、共用卫生室、洗衣室、活动亭等。占地65×95米=6175平方米，约占总用地的46%。

建筑系数66.8%,绿化率33.2%,建筑容积率42.7%。

二、房屋建筑方案

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老年居住房屋设计两层（按规范需三层及三层以下），坐北向南，每一幢楼房与前面的房屋需留有18米的间隔，以保证有充足的采光、自然通风和绿化面积，房屋内外要无障碍设计，在一区（全护理）一层至二层需设坡道保证轮椅上下。

80%的居室为单人间，20%的居室为双人间。单人间每间不小于14平方米，双人间每间不小于20平方米。居室内设卫生间及封闭阳台（不设伙房）。卫生间不小于5平方米，阳台净深不小于1.5米。开启窗口设防蚊蝇纱窗。墙面为中级粉刷，卧室地面设实木地板条，卫生间设防滑地砖。

三、设施配置方案

老人的床铺需精心设置，在二区及三区设木板床、攀枝花厚床垫；在一区设置特殊的床，需易换洗及注意老人卧床休息的舒适性。

在居室内需设内部电话，在居室及卫生间厕位旁应设紧急呼叫按钮。

居室中设贮藏柜、写字桌椅、茶几、软椅、矿泉热水器、电控床头柜等家具，并且要求家具圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。

配一定数量的轮椅，卫生室需配置基本医疗器具、洗衣房需配置洗涤消毒设备、伙房需配置餐具冷藏设备、热水供应设备等。娱乐健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足疗器、乒乓桌、羽毛球场、门球场等。

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第四节 护理方案

按服务对象老人的情况，**市**区老年公寓的护理方案确定为三个级别，基本健康老人的基本自理级、半自理级、全护理级。

一、基本自理级：能全自理、基本自理的健康老人的服务，内容如下。

老人自己进餐厅用餐、在护理人员关护下自己洗澡。值班室24小时有人，可随时呼叫。每天负责打扫老人房间卫生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床单、枕巾。每天为老人做基本身体的检查（血压、体温等），协助老人对小病、小痛的治疗（费用老年人自负）。协助老年人完成老年人自己难完成的杂事。组织老年人文体活动，还可组织全健康的老人到区内外旅游（费用自负）。

二、半自理级：属体力虚弱而智力健全或体力尚健全而智力衰退的老年人的服务，除自理级的服务内容外增加内容如下。

值班室24小时有人外每隔1小时就有护理员视查老人住房。在护理人员关护下，自己起床穿衣。护理人员送餐进宿舍，为老年人提供冷热水到身边。定期理发帮助洗头、修剪指甲，半月或一月为老人洗一次澡，每天护助老人洗脚。搀扶或关护老人上厕所。搀扶或养护老人到室外散步。每天记

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录老年人身体状况数据，每天均需记录老年人血压、及大小便情况，从医疗及饮食上调理老人的进食及大小便。随时主动向老人询问及提供帮助。

三、全护理级：休力和智力均衰退，基本卧床护理的人员。除半自理级的服务内容外增加内容如下。

喂水、喂饭、喂药。随时更换尿垫及倒大便、清洗，定期为老人翻身。冬、春、秋季每周换洗两次内衣，夏季随时换洗。隔天为老人擦浴一次。帮助老人洗脸、漱口、洗脚、穿衣、脱衣。随时观察老人健康，必要时实施抢救。天气暖和的情况下，在轮椅的帮助下每天到室外散步一次。

除上述的基本护理外，尤其对老人的进食及大小便要因人而易做精细的调整。

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第五章 环境保护及安全

第一节 环境保护

本项目建设属污染较小的投资项目，主要污染物为生活废水和生活垃圾，环保主要采取以下措施。

一、项目场址环境现状

场址处于城区北片新开发区内，在场址南为北五环路，道路绿化较好，本片为行政开发区和住宅开发区，没有产生污染的工业企业，符合老年公寓需安静而又没远离城市、交通方便的环境条件。场址处于城区污水管网覆盖区，污水排放后可纳入城市污水处理系统，污水排放较方便。

二、建设期环境保护

项目在施工中会产生噪声及粉尘污染。施工单位应作好施工方案设计，做到文明施工、科学组织施工，将噪声、粉尘控制在最小程度，力争做到不破坏城市环境。

三、运行期环境保护

公寓的三废主要有生活废水、生活垃圾，粪便，而废气仅只有食堂伙房排出。不会产生较大噪声。公寓本身即需要环境优美，因此保护环境尤其重要。

1、废水:公寓的排水系统采用雨、污分流制，正常的生

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活废水按用水量的95%排放，则年废水排放量1.11万立方米,可经过公寓内污水管网收集后汇入城市污水管。公寓粪便需经过化粪池后再排入城市污水管。

2、废碴:公寓达设计规模后长住老人158人,工作人员95人,每天进入活动人员60人,总人数在313人,每人每天产生生活垃圾0.5公斤计,则每天产生垃圾量156.5公斤,年则产生57.12吨。生活锅炉年耗煤152吨，按30%的产煤灰量计，则年产生45.5吨废碴。合计公寓年产生废碴约103吨。生活垃圾应当天运至城市垃圾收集点，不在公寓过夜。

3、废气：公寓厨房需配置抽油烟机，0.2吨的生活锅炉应选用含硫小的燃煤,将废气排放的影响降到最低。

4、噪声:公寓活动中心因娱乐会产生一定的噪声,而在住宅区内则需要环境幽静,噪声级不应大于45dB。因此部分娱乐室应采取隔声设计，在中午及夜晚9点以后不再开放声响娱乐室。同时住宅区和产生噪声的活动室应尽可能的保持距离在50米以上。

5、绿化:绿化是公寓建设的重要项目，本项目规划绿化面积在33.2%,在设计中应进一步做好环境设计,确保公寓建成一所生态环境幽静的花园式公寓。

项目建设严格执行“三同时”制度，在设计、施工中认真落实批准的《环境影响登记表》的要求及各项环保措施。

加强环境卫生管理。公寓制定完整的制度，专人负责，可行性研究报告

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值班人员监督检查环境卫生。每星期公布，月末，年终作为工作人员、管理人员考核，奖惩的重要依据。

四、环保投资

环保设施投资 单位:万元绿化40排水8.92公用厕所消毒设备器具合计40.253.12

项目环保投资53.12万元,占工程费用746.81的7.1%。

第二节 安全

一、安全

老年人抗御各类事故能力低，因此安全问题十分重要。首先从安全防范设施上加强，并且制定各类安全防范的规章制度，以减低安全风险。在老人住房的卫生间、浴室、走廊、进出门道均有扶手及无障碍设施，家具设计需圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。院内的道路和活动场地需平整、防滑安全。为防止老人摔倒、坠床，使用床栏或约束设施。

二、消防

老年公寓一旦发生火灾，应对能力十分低。公寓需严格按照《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)，《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)等消防技术规范要求配置消防设备。护理人员需强化消防意识，建立消防安全制度。在半自理护理

可行性研究报告

**市**区老年公寓

区及全护理区严格控制“火源”，老人用火需有护理人员在场监视。制定本公寓的消防预警方案，一旦发生火灾，要能及时疏散老人至安全的地方。

三、避雷

按照《建筑防雷规范》(GB50075-94)要求，建筑物设避雷网、防雷接地、保护接地等。综合楼还配相应设备，防感应雷。

四、抗震

房屋按8度进行抗震设计。平时就做好地震知识宣传，当遇到地震情况时，教育老人不要忙乱而错误应对，应按情况在护理人员安排下应对。

积极与消防、防震、防雷、公安部门联系，得到有关部门的指导及支持公寓的安全工作，将意外事故的发生降到零。

可行性研究报告 24

**市**区老年公寓

第六章 组织管理及实施进度

第一节 组织管理

老年公寓的管理是项目实施成功的重要保障。国家至今还没出台关于老年公寓的管理规程。据区内外老年养老机构运作经验总结，**市**区老年公寓在管理上需做到如下几方面。

一、老人入住前需老人本人或老人家属与公寓业主签订合同，明确双方的责任及注意事项。

二、明确制定岗位职责。对主要岗位明确职则，制定具体操作流程及监督检查机制。严格按规程有序的运行。

三、加强档案工作。对每位老人的健康及护理需建立档案管理，天天有记录、事事有交待、有监督。

四、突出和谐及人性化管理。管理层领导爱护职工，职工具有为福利事业做贡献的思想，老人在公寓内受到充分的关爱，家属积极支持配合，建立和谐的人性化管理的养老机构，让老人在方便、愉快、健康地文明环境中生活。

五、做好职工队伍的建设。执行培训上岗的制度，所招收的员工需对养老事业有爱心的人，上岗前需对公寓规章制度、岗位职则、工作流程进行培训，获得合格证后方能上岗实习一至三个月，才能分配至正式岗位上。对具有医务知识

可行性研究报告

**市**区老年公寓 的卫校毕业生可优先录用。培养出一只“具有养老服务事业心、态度和蔼、服务技能精的职工队伍。”

第二节 组织机构设置

本老年公寓员工95人，其中护理人员70人，服务人员18人、管理及医生7人。

公寓经理经理办公室 文体部 洗衣部 餐饮部卫生医疗室一住宅区二住宅区三住宅区

机构网络见上图。

人员编制管理医务人员7人：公寓经理1人，经理办公室4（含会计）人，医生2人。

服务人员18人：餐饮部12人，洗衣部2人，娱乐部3人，保卫1人。

护理人员70人：一区46人,老人人数与护理人员比例1 ：1;二区16人，老人人数与护理人员比例3.5:1;三区8人,老

可行性研究报告

**市**区老年公寓

人与护理人员比例7:1。

工作人员按8小时工作,服务人员及护理人员每月工资500元,管理人员及医务人员工资每月600元。管理人员工资偏低，应以社会福利贡献及聘请义务人员来弥补。

第三节 实施进度

项目需建设老年住宅六幢及配套的活动中心。项目采取一次规划，分三步实施，第一期完成两幢，第二期完成两幢，第三期完成两幢。第一期完成总固定资产投资的45%，第二期完成总固定资产投资的34%，第三期完成总固定资产投资的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。

工程实施进度见下页项目实施进度横线图。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

项目实施进度横线图2006年项目列项前期工作场地平整老年公寓住宅综合楼伙房洗衣房公用卫生间卫生室活动亭门卫场院及道路门球场及羽毛球场外围墙内外区隔离大门、门墩绿化供排水及消防、防雷供电电讯设备购置及安装12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月

可行性研究报告 28

**市**区老年公寓

第七章 投资估算及资金筹措

第一节 估算依据

本项目土建工程量根据老年公寓建设技术方案需要的工程量计算,单位价值据**建筑工程目前同类建筑的造价综合平衡后确定。设备购置据老年公寓建设技术方案确定的项目及**消费市场的价格确定，需安装的主体设备的安装费用按设备费用的20%确定。

第二节 工程费用

工程费用为746.81万元,是该项目建设投资的73.60%。其中土建工程费用550.51万元,设备购置费用191.36万元，安装费用4.94万元。见附一：**市**区老年公寓建设投资估算表。

一、土建工程费用

土建工程费用550.51万元,占建设投资的54.25%。由如下16项组成。

1、场地平整费： 20亩场地,平均需回填土方1.2米,全场址需回填土方16000立方米,每立方米单价为15元,需场地

可行性研究报告 29

**市**区老年公寓

平整费用24万元。

2、老年公寓住宅：二层砖混结构住宅6幢，每幢588平方米，共计3528平方米，每平方米造价800元，需投资282.24万元。

3、综合楼：框架结构四层，建筑面积为1760平方米，每平方米造价平均为850元，则需投资149.60万元。

4、厨房：一层框架结构，建筑面积60平方米，每平方米造价750元，需投资4.5万元。

5、洗衣房：为一层轻型钢屋架结构，每平方米造价350元，需投资1.75万元。

6、公用卫生间：砖混结构。建筑面积40平方米,单位造价1000元,需投资4万元。

7、卫生室: 砖混结构一层,建筑面积100平方米,单位造价650元,需投资6.5万元。

8、活动亭：木结构。建筑面积141平方米,单位造价300元,需投资4.23万元。

9、门卫房：砖混结构，建筑面积12平方米，单位造价600元,需投资0.72万元。

10、场院及道路：砼场院及道路面积4900平方米，为C20砼面层及弹石垫层，每平方米造价为60元，则需投资29.4万元。

11、门球场及羽毛球场：门球场为细砂面层，羽毛球场为C20砼面层，建设1000平方米，每平方米造价为60元，可行性研究报告

**市**区老年公寓

需投资6万元。

12、外围墙：单面粉刷砖墙：毛石基础，埋深1米，36墙，高2.3米，每米造价220元，围墙总长465米，需投资10.23万元。

13、内外区隔离墙：下部24砖墙,上部铁件,并且用藤本植物攀避的半开放式围墙，隔墙长95米，每米造价300元，需投资2.85万元。

14、大门及门墩：造价3万元。

15、排水沟：为毛石排水沟，在入口需设“隔拦栅”，隔挡排水杂物，排水沟总长755米，每米造价50元，需投资3.78万元。

16、绿化：绿化面积4428平方米，每平方米40元，需投资17.71万元。

二、设备购置及安装费用

本项目设备购置费191.36万元,安装费用4.94万元，合计196.3万元。组成如下

1、供排水及消防、防雷：投资14.36万元。供水主管150米，支管475米，材料购置及安装费用3.36万元；消防消火栓4套投资0.86万元；污水管535米，投资5.14万元；灭火器材4万元，防雷设施1万元。

2、供电及电讯：投资7.30万元。包括开关柜2台、电缆380米，路灯25盏，闭路电视电话的接入。

3、公寓设施：投资127.50万元。组成如下。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

①公寓单人间内设施：118间投资98.29万元，组成见下表。

单人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量***80070010080******0301***1***1***1***118118472金额（万元）备注0.591.181.189.44环保型14.16含龙头及喷头9.448.26含脸盆及龙头、吹风1.180.9417.70木板攀枝花厚床垫1.772.36实木制品2.36实木制品0.592.360.949.4412.98真丝棉被、纯毛毯1.4298.29每间0.833万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏

②公寓双人间内设施: 20间双人间投资23.02万元,见双人间设备设置投资明细表。

③公寓值班室内设施：6间值班室及进入一区全护理老人房间内的设施投资6.19万元,见值班室及一级护理设备设施投资明细表。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

双人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量***080070010080************040202040100金额（万元）备注0.100.200.202.00环保型2.40含龙头及喷头1.601.40含脸盆、龙头及吹风0.200.166.00木板攀枝花床垫0.600.80实木制品0.40实木制品0.100.400.161.604.40真丝棉被、纯毛毯0.3023.02每间1.151万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏

值班室及一级护理设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器5彩电11床12电控柜14电视机台及写字台17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具单位把个台张个张把全套全套盏单价（元）数量50801000500******63535金额（万元）备注0.030.050.601.75含进一区护理人员0.53含进一区护理人员0.120.100.122.80含进一区护理人员0.11含进一区护理人员6.19

可行性研究报告 33

**市**区老年公寓

4、公寓及活动中心附属设施。投资47.14万元。

附属设备设施投资估算表序号1设备名称厨房设施1.1餐桌1.2冰柜1.3消毒餐具柜锅盆、碗筷、贷架、灶1.4具、吸油烟机1.5天燃气开户1.6锅炉（0.2T)1.7太阳能台套2800012000套台台***单位单价(元)数量金额(万元)16.401.500.200.202.502.00162.807.202休闲娱乐设施2.1休闲四人桌椅2.2音响设施2.3休闲器具2.4老年自动按摩器具2.5老年健身器材套套套套套3008000120***306125.360.900.800.360.902.403洗衣房设施3.1高温蒸气消毒锅3.2洗涤脱水机3.3熨板、熨头设施台台2500030000116.502.503.001.004老年护理设施4.1紧急呼叫系统4.2轮椅套辆20008006464.881.203.685卫生设施卫生室医疗器具及药品公寓内卫生器具7.006.001.0067车辆办公设施合计辆5000015.002.0047.14

可行性研究报告 34

**市**区老年公寓

土地费用及其它费用

一、土地费用

本项目用地按**区公益性用地成本地价计，用地20亩，每亩地价8万元。需土地费用160万元。占建设投资的15.77%。

二、其它费用

1、勘察设计费：包括工程项目前期费用（可行性研究、环境影响评价等）、勘察设计费及和施工图概、预算编制费用、施工图审查费、招标代理费、竣工图编制费、按工程费用的6%计取，为44.81万元；

2、建设单位管理费用：包括建设期建设单位参于建设管理人员工资福利费、合同公正契约公证费、竣工验收费等。按工程费用的1%计，需7.47万元。

3、质量监测、监理费：建设单位委托工程质量监督及监理的费用。按工程费用的2%计，需14.94万元。

上述3项费用合计67.21万元,占建设投资的6.62%。

三、预备费用

基本预备费用提取工程费用、其它费用之和的5%，为40.7万元,用于目前计划外需建设工程的费用。涨价预备费用按国家规定暂不提取。预备费用占建设投资的4.01%。

四、建设期利息

该项目不向商业银行贷款,不发生贷款利息。

上述工程费用、土地费用、其它费用、预备费用四项之和为建设投资1014.73万元。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

第三节 流动资金估算

老年公寓在运行中流动资金需要的较少。约按年经营收入的10%估算为15万元，在投入试运行的第一年5万元，第二年再增加5万元，正常运行现增加5万元。

第四节 总投资

固定资产投资=工程费用+土地费用+其它费用+预备费用 =746.811 + 160.00 + 67.213 + 40.701 =1014.73(万元)建设投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息

= 878.37+ 0 + 0 = 1014.73(万元)总投资=建设投资+流动资金 =1014.73 + 15 =1029.73(万元)

第五节 资金筹措

老年公寓为社会公益性质项目，不以营利为目的，因此不可能向商业银行申请贷款，年需总投资需业主投资外，更

可行性研究报告 36

**市**区老年公寓

多的需由各级政府及社会的无偿投资。计划总投资1029.73万元中,业主筹329.73万元,自有资金比例在32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。

项目建设第一年需投资460万元，其中业主投140万元，国家补助300万元，社会捐赠20万元。

项目建设第有求于年需投资345万元，其中业主投115万元，国家补助200万元，社会捐赠30万元。

项目建设第三年需投资219.73万元，其中业主投69.73万元，国家补助100万元，社会捐赠50万元。

可行性研究报告 37

**市**区老年公寓

第八章 财务评价

第一节 运行费用

一、年总成本费用

年总成本费用计算是依据**当前物价水平及企业人员工资水平的基础上调整后确定。

1、老年人伙食费用

①公寓内老年人伙食费用：公寓满员有老人158人，每人每天伙食费用按6元计，则年需34.60万元。

②老年中心伙食费用：按每天平均60人到中心娱乐活动，每人每天伙食费用8元计，则年需17.52万元。

上述两项年需伙食物资采购费用52.12万元。

2、水电燃料费用 ①水费：

公寓年耗水估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用水合计人数（人）1586095单位耗水（升）1502550日耗水（升）23700***032150年耗水（吨）8650.5547.51733.7580311734.75

公寓日耗水约32.2吨，每吨水费为1.5元,则年需水费

可行性研究报告

**市**区老年公寓

1.76万元。

②电费

公寓年耗电估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用电合计人数（人）1586095单位耗电（度）0.50.20.2日耗电（度）791219126236年耗电（万度）2.88350.4380.69354.5998.614

公寓日耗电236度，每度电费0.3元,则年电费2.58万元。

③天然气费及燃煤费

日耗天然气10立方米，年耗天然气3650立方米，每方天然气1.2元,年需天然气费用0.44万元;锅炉日耗煤416公斤,年耗煤152吨,每吨煤价为120元,则年燃煤费用为1.82万元。

合计年水电煤料费用为6.6万元。

3、工资福利

护理人员工资福利费：70名护理人员，每人每月工资按500元计，年需费用42万元。

服务人员工资福利费：餐饮部、洗衣部、医务室、娱乐部服务人员18人，每人每月工资按500元计，年需10.8万元。

管理技术人员工资福利费：餐饮部主厨、医务室医生、会计出纳、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需5.0

4可行性研究报告

**市**区老年公寓

万元。

上述三项需工资福利费用57.84万元。

4、其它材料费用：洗涤等卫生材料费用年4.38万元。

4、管理费用：按管理人员工资福利费用的50%计，年需2.52万元。

5、折旧摊销及修理费用：本项目属公益性项目，建设需靠国家及社会捐助资金无偿投入，因此在总成本中不提折旧及摊销费，仅提修理费用维持运转。年约提固定资产投资中工程费用的10%，年提8万元。

上述各项合计组成总成本费用，试运行第一年总成本费用为38.15万元,第二年总成本费用为81.11万元。达设计规模后总成本费用为131.46万元。其中固定成本15.56万元,可变成本115.90万元。经营成本即等于总成本为131.46万元。

二、总成本构成分析

项目达设计能力总成本构成分析表 单位:万元伙食费用动力燃料费护理费用服务费用管理费用修理费合计52.126.6042.0015.187.568.00131.4639.65%5.02%31.95%11.55%5.75%6.09%

老年公寓达预期运行能力后，年总成本需131.46万元。在总成本费用中：老年人伙食年开支52.12万元,比例最高达39.65%;老年人护理费用(护理人员工资)42万元,占31.95%;服务费用(服务人员工资及其它材料费)15.18万元,占11.55%;管理费用(管理人员工资及管理费)7.56万元,占

可行性研究报告

**市**区老年公寓

5.75%;动力燃料年消耗6.6万元,占5.02%;房屋修理费用8万元,占6.09%。

第二节 年运行收入

全护理的老人收费900元/月，半护理的老人收费600元/月，老人能全自立的收费400元/月。达预计规模后全护理老人46人，年收费49.68万元;半护理老人56人,年收费40.32万元;自立老人56人,年收费26.88万元。另外老年活动中心，每天平均接待60人，每人每天娱乐活动及伙食收费20元，年收费43.80万元。

四项合计收费160.68万元。

第三节 财务评价

一、财务评价参数

1、基准收益率指标值：项目属公益性项目，投入资金有国家社会的无偿资金及业主投入的自有资金，国家及社会投入部分只需获得社会效益不需得到回报。而业主投入部分则应获得必要的收益，因此本项目仅评价自有资金内部收益率。目前银行存款最高利息（5年定期存款）为年息3.7%,自有资金基准收益率却定为4%,略高于银行存款利息,保证业主投入资金获得高于银行存款的收益。

可行性研究报告 41

**市**区老年公寓

2、税收指标：老年公寓属社会公益性项目，应免除营业税、附加费、所得税等各种税费，以保证老年公寓能正常运转。

3、计算期

项目建设期1年,建设试运行期2年,运行期15年,共计项目期18年。

二、自有资金投入的回收

1、自有资金投入年收益：在附表四：**市老年公寓建设项目预计损益表计算中，其一总成本不含折旧及摊销费，其二不缴各种税及费，在上述两条件的支持下老年公寓年盈余有29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。

2、自有资金财务内部收益率

根据附表五: **市**区老年公寓现金流量表(自有资金)计算。所得自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。

3、自有资金财务净现值

当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。

4、静态投资回收期

项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长

可行性研究报告

**市**区老年公寓

但投入公益事业可对社会做出贡献。

第四节 不确定性分析

一、盈亏平衡分析

以达预定规模年计算达生产能力盈亏平衡点。BEP=年固定成本/年销售收入-年可变成本 =15.56/160.68-115.90 =35% 由图及计算可知项目达到预定运行能力的35%时项目不亏不盈。项目盈亏平衡点低，说明项目在运行能力方面抗风险能力较高。

三、敏感性分析

从附表六：**市老年公寓建设项目敏感性分析数据汇总表及敏感性分析图可知：收入及经营成本两因素单项变化时对内部收益率等指标的影响敏感。而运行能力减少及投资增加对项目的效益影响较不敏感。并且收入及经营成本的影响能力相近,结合盈亏平衡点考虑,项目只要保证投入资金不折旧回收,项目的投入风险较少。

可行性研究报告 43

**市**区老年公寓

可行性研究报告

**市**区老年公寓

第九章 结论及建议

第一节 结 论

我区社会人口结构已老龄化，老龄问题已是我区建设和谐社会的重大社会问题之一，建设老年公寓又是重视和切实加强老龄工作的具体事项。**市老年公寓在**区民政局领导下，在国家各级资金引导下利用社会资金及私营经济资金筹建的以社会福利为主的投资项目，其具有公益性及成本经营相结合的性质。其建设档次符合**市**区社会经济水平及老年人的生活特点。其收费标准能使本区中低收入老人家庭接受。建设及技术方案充分为老年人提供了和蔼、温情、舒服、适用的服务，可操作性强。在政府及社会资金的支持下，业主投入资金的收益比银行存款利息好。项目的实施充分的体现了社会的进步，可带来社会和谐稳定。

第二节 建 议

一、应将老年公寓建设作为老龄工作的重要内容。

老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题，老龄工作已得到党中央国务院领导的高度重视。在我区建设老年

可行性研究报告

第二篇：老年公寓建设项目可行性研究报告

老年公寓建设项目可行性研究报告 简介：

项目占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，可售面积35万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：6317户，总人口：11281人。项目开发总成本91160.9万元，销售总收入101344万元，投资开发总利润10183.1万元，成本利润率11.17%，投资回报率127.29%。

目录：

一、××市房地产市场

（一）××市房地产市场回顾 开发投资额大幅增长

施工面积、新开工面积稳步增加

竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位

消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长

商品房销售价格涨势不止 商品房空置面积大幅度下降

旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长

（二）××市房地产运行的基本特征

国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展

旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正

国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为××市房地产市场注入新的活力

三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一、二级市场的发展

（三）××房地产运行的基本趋势

写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起

产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现

营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，“眼球”经济再上一层楼

购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴

××市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋

房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行 老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化

二、老年人住宅市场分析

（一）老年人住宅市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

市场的发展趋势

高档产品

“老年人住宅市场”潜力巨大 老年人养老逐步向养老院转移 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

（二）××地区老年人住宅市场现状 老年人住宅明显不足

户型设计不合理、功能相对单一 住宅区规模小、配套设施不足 环境质量有待提升 服务人员缺乏专业培训

（三）××地区老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐

三、项目选址（地块）应具备的基本条件

四、项目产品规划

（一）园区规划设计要求

（二）园区规划特征

（三）园区构架

（四）总体平面布置

（五）产品功能组合（六）园区会所设计与布置

（七）园区内环境规划设计

（八）单体建筑设计

（九）户型及户型面积控制

（十）车位、商业配套的设置

五、项目投资成本核算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

2、项目面积规划

3、建设开发成本估算

（二）资金筹措、投资计划及贷款利息

1、资金筹措与投资计划

2、项目开发总量分配

3、项目施工、销售周期控制

（三）项目投入产出与回报

1、销售价格确定

2、销售总收入

3、单方售价

4、项目销售总利润

5、项目投资单方利润

6、成本利润率

7、自有资金投资回报率

六、项目投资方案

（一）项目开发建设总体战略指导思想

（二）项目开发建设方案设想与分析

（三）项目开发建设经营（施工）计划

（四）项目经营期投资分析

七、项目投资经济分析

（一）资金规划

（二）基准折现率i0的计算

（三）投资财务效果评价

八、项目不确定性分析

（一）销售价格的敏感性分析

（二）成本变化的敏感性分析

（三）容积率敏感性分析

九、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间

2、消费群体的特殊性和项目产品归属（产权）的敏感性导致项目具有较大风险

3、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多

十、风险规避与控制措施

十一、结论

附表：

投资计划与资金筹措表

项目经营期成本投资分析

项目建设施工计划完成比例分配表

项目施工进度一览表

一、我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；

全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：

石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括**送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。

五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。

八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。

九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。

十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

十一、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面来风：杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从2001年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在2003年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，2004年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。

第三篇：老年公寓可行性研究报告

**常青老年公寓（暂命名）

项 目 可 行 性 研 究 报 告

一.项目概况 1项目简介 2研究范围 目 录

二.项目背景及可行性分析

1项目背景 2项目建设的可行性 3项目规划及回报计划 三.项目场址与建设条件

1项目场址 2建设条件

四．建设规模和建设方案

1总体设计 2建设规模

五.投资估算和资金筹措方案 1投资估算 2资金筹措 六.项目风险分析

1项目风险分类 2项目风险控制对策 七．可行性研究结论

1养老院建设是必要的 2养老院建设是可行的

一.项目概况 1 项目简介 1.1项目名称

余干常青老年公寓 1.2项目建设地点

项目地点位于，毗邻“上城”居民小区，空气清新、地理位置优越，交通方便。1.3项目法人及法人代表

项目法人： 法人代表： 2 研究范围

本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。

二.项目背景和建设的必要性及可行性分析 1项目背景

1.1进入老龄化社会

根据全国老龄办在今年重阳节前召开的一次全国会议的精神，截至2009年底，中国60岁以上的老年人口已经达到

1.67亿，占全国总人口的12.5%；而从今年起，中国老年人口将进一步呈现加速增长态势。

同时，中国社会科学院不久前发布的一份报告称，到2030年，中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家；到2050年，中国社会将进入深度老龄化阶段。因此，老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题，也是一个关系国计民生的重大社会问题。日益严峻的人口老龄化挑战，更与人口高峰、就业高峰重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，渗透到经济发展和社会生活的各个领域。

目前，**老年人口已达 万人，占全县总人口的 %，老龄化形势十分严峻。截至2009年底，全县共有乡镇敬老院15 所，集中供养“五保”“三无”老人 余人，县城范围只有一所县敬老院（敬老院、光荣院、福利院三院合并），实际可为社会提供不到70张床位的养老服务，远远不能满足城镇居民的需要因此，兴建社会养老机构将引领余干养老事业的快速发展。针对老龄化形势严峻，为完善老年人服务设施，**县政府及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、个人和社会组织参与兴办养老服务机构，探索建立老年服务设施投入多元化机制。

本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有

所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，依托民营资本为主，国家投入为辅在县城范围兴建一所可提供240张床位的民办公助、公助民营的老年公寓。1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。2项目建设的可行性

老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、项目周期回报及资金回笼较稳，因此，作为公用事业的养老机构在所考虑的社会效益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有较好的经济效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。

3项目规划及回报计划

老年公寓是稳利行业，一期3年项目计划：中档的修养护理养老机构，预计投入200万；二期2年项目计划：康复医疗干休所养老机构，预计投入80万；三期1年项目计划：现代

养生科技和建筑科技及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。

回报计划：一期项目建设符合余干县当前政策及老人居住需求，常青具有自己的自身优势，凭借成熟管理经验及完善的服务功能，以在县城范围和100多位固定老人签订意向入住协议，项目上马即有巩固的成本收入；预计1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探讨：

1、股权合营（参与经营）（股权含：干股与分红股）

2、股权合营利益分红（不参与经营）

3、只是针对性风投或资本运作利益分红 三.项目场址与建设条件 1项目场址

项目地点位于，毗邻“上城”居民小区，空气清新、地理位置优越，交通方便。2项目初始条件

紧邻余珠公路，地理位置优越，交通便利有公交直达、离市中心仅10分钟车程，公寓内布置合理‘建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。

政府在投资兴办老年公寓方面也将会给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予

大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

我们常青老年公寓项目，处于城区范围内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。

四．建设规模和建设方案（分三期运营开发）1总体设计

总用地面积约20000平方米，建筑用地面积约7000平方米。

2建设规模（无须重复建设）

具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他 3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫

生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五．投资估算和资金筹措方案（一期项目投资）1 投资估算 1.1建房：80万。1.2设备：30万

1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需50万元。

1.4工资：照顾老人的日常生活约20人，工资900元每月 以上投资共计约200万元。2资金筹措

80-100万元之间 六.项目风险分析

1项目风险分类 1.1建设风险

建设风险是指项目改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险之一。1.2成本超支风险

项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险

项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

2项目风险控制对策 2.1建设风险

在项目实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。

现有项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建筑已无须重复建设，只需改建及个别小区域建设即可，以此可规避本项目的主要风险。七．可行性研究结论 1养老院建设是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底这一比例已经达到%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；余干县城作为一个拥有人口规模接近20万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2养老院建设是可行的

虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但其风险性针

对常青实际的多年运营经验已不是较大的危险项目，并且作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。

第四篇：老年公寓项目可行性研究报告

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老年公寓项目可行性研究报告

老年公寓市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

“老年公寓”市场潜力巨大

2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很

大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。

老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com 的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…

老年住宅在京、沪两地倍受热宠

最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。

总结：

如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。

对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

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投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

【报告价格】此报告为委托项目报告，价格根据具体的要求协商，欢迎来电。

另：提供国家发改委甲、乙、丙级资质

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 研究概述 第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 研究结论

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

第二章 老年公寓项目总论 第一节 老年公寓项目背景

一、老年公寓项目名称

二、老年公寓项目承办单位

三、老年公寓项目主管部门

四、老年公寓项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、老年公寓项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

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七、老年公寓项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、老年公寓项目财务和经济评论

十、老年公寓项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议

第三章 老年公寓项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 老年公寓项目相关政策分析

一、国家政策

二、老年公寓项目行业准入政策

三、老年公寓项目行业技术政策 第三节 地方政策

第四章 老年公寓项目背景和发展概况 第一节 老年公寓项目提出的背景

一、国家及老年公寓项目行业发展规划

二、老年公寓项目发起人和发起缘由 第二节 老年公寓项目发展概况

一、已进行的调查研究老年公寓项目及其成果

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、老年公寓项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 老年公寓项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、老年公寓项目建设的必要性

四、老年公寓项目建设的可行性 第四节 投资的必要性

第五章 老年公寓项目行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 老年公寓项目行业财务指标分析参考 第一节 老年公寓项目行业产销状况分析 第二节 老年公寓项目行业资产负债状况分析 第三节 老年公寓项目行业资产运营状况分析 第四节 老年公寓项目行业获利能力分析 第五节 老年公寓项目行业成本费用分析

第七章 老年公寓项目行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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一、拟建 老年公寓项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 老年公寓项目行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 老年公寓项目行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 老年公寓项目产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第五节 老年公寓项目产品销售收入预测

第八章 老年公寓项目建设条件与选址方案

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 老年公寓项目应用技术方案 第一节 老年公寓项目组成 第二节 生产技术方案

一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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六、主要生产车间布置方案 第三节 总平面布置和运输

一、总平面布置原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

第十章 老年公寓项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状

一、老年公寓项目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 老年公寓项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 老年公寓项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、老年公寓项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

二、老年公寓项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、老年公寓项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算

第十二章 老年公寓项目实施进度安排 第一节 老年公寓项目实施的各阶段

一、建立 老年公寓项目实施管理机构

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 老年公寓项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 老年公寓项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购置费

五、勘察设计费

六、其它应支付的费用

第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 老年公寓项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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一、资金来源

二、老年公寓项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、老年公寓项目对国家政治和社会稳定的影响

二、老年公寓项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、老年公寓项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、老年公寓项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、老年公寓项目对合理利用自然资源的影响

六、老年公寓项目的国防效益或影响

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 老年公寓项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险

第十六章 老年公寓项目行业发展趋势分析

第一节 我国老年公寓项目行业发展的主要问题及对策研究

一、我国老年公寓项目行业发展的主要问题

二、促进老年公寓项目行业发展的对策 第二节 我国老年公寓项目行业发展趋势分析 第三节 老年公寓项目行业投资机会及发展战略分析

一、老年公寓项目行业投资机会分析

二、老年公寓项目行业总体发展战略分析 第四节 我国 老年公寓项目行业投资风险

一、政策风险

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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二、环境因素

三、市场风险

四、老年公寓项目行业投资风险的规避及对策

第十七章 老年公寓项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国老年公寓项目行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表 第一节 资产负债表 第二节 投资受益分析表 第三节 损益表

第十九章 老年公寓项目投资可行性报告附件

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com、老年公寓项目位置图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、老年公寓项目所需成果转让协议及成果鉴定 5、老年公寓项目总平面布置图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表 8、老年公寓项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、现金流量表 11、现金流量表 12、损益表、资金来源与运用表 14、资产负债表 15、财务外汇平衡表 16、固定资产投资估算表 17、流动资金估算表 18、投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表 20、固定资产折旧费估算表 21、总成本费用估算表

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

第五篇：老年公寓建设项目可行性研究报告代编写

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老年公寓建设项目可行性研究报告

编制大纲

编写单位：河南助阵投资咨询有限公司

二〇一六年七月

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目录

一、什么是可行性研究报告..........................................................................................1

二、哪些项目需要编报项目可行性研究报告................................................................1

三、可行性研究报告主要用途有哪些...........................................................................1

1、用于企业融资、对外招商合作.................................................................................1

2、用于国家发展和改革委立项.....................................................................................1

3、用于银行贷款.............................................................................................................2

4、用于企业上市的募投项目.........................................................................................2

5、用于申请政府资金.....................................................................................................2

6、用于申请进口设备免税.............................................................................................2

四、国家发改委甲级资质的意义...................................................................................2

五、老年公寓建设项目可行性研究报告编制大纲及范文目录.......................................3 第一章 老年公寓建设项目总论.....................................................................................3 第二章 法人基本情况.....................................................................................................3 第三章 老年公寓建设市场需求预测.............................................................................4 第四章 老年公寓建设项目建设规模与生产方案.........................................................4 第五章 老年公寓建设项目建设选址及土建工程.........................................................4 第六章 老年公寓建设项目环境保护.............................................................................4 第七章 老年公寓建设项目劳动保护安全卫生及消防.................................................5 第八章 老年公寓建设项目节能分析.............................................................................5 第九章 老年公寓建设项目风险分析及风险防控.........................................................6 第十章 老年公寓建设项目实施管理和劳动定员.........................................................6 第十一章 实施进度计划.................................................................................................6 第十二章 老年公寓建设项目投资估算与资金筹措.....................................................6 第十三章 老年公寓建设项目经济评价.........................................................................7 第十四章 老年公寓建设项目综合评价及投资建议.....................................................8 第十五章 老年公寓建设项目附表及附图.....................................................................8

六、可行性研究报告编制要求......................................................................................8

I

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七、可行性研究报告的编制依据...................................................................................9

八、可行性研究报告编制时间及费用........................................................................10

九、工程咨询服务流程...............................................................................................10

十、助阵的优势..........................................................................................................11

十一、助阵的收费标准...............................................................................................12

II

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【报告导读】

本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、批地、融资提供全程指引服务。

一、什么是可行性研究报告

可行性研究报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，作为决策依据。

二、哪些项目需要编报项目可行性研究报告

根据国家发改委的相关规定，“投资体制改革之后，可行性研究报告的主要功能是满足企业自主投资决策的需要，其内容和深度可由企业根据决策需要和项目情况相应确定。”这样，项目可行性研究报告的功能和作用发生了重大变化。目前各地发改委对此的要求也不尽一样，根据助阵投资咨询掌握的情况是，1、政府投资项目需要报批项目可行性研究报告，2、国家鼓励类内资进口设备申请免税的项目需要提供项目可行性研究报告。但是在很多地区，在进行项目核准时，发改委仍然要求提供可行性研究报告。这就需要项目单位及时咨询发改委的相关人员，明确具体要求，以免影响项目核准。

三、可行性研究报告主要用途有哪些

可研报告的用途可分为审批性可研报告和决策性可研报告。审批性可研报告主要是项目立项时向政府审批部门申报的书面材料。根据国家投资体制改革要求，我国大部分地区，企业投资类项目采取项目备案制和项目核准制（编制项目申请报告）；政府性项目，使用财政资金的编制可研报告。可以细分为：

1、用于企业融资、对外招商合作

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、用于国家发展和改革委立项

此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究

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报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、用于银行贷款

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

4、用于企业上市的募投项目

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。中研普华为多家创业板和中小板企业提供募投项目可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。

5、用于申请政府资金

用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告：这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

6、用于申请进口设备免税

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

在上述六种可研中，其中用于立项、企业上市、银行贷款、申请政府资金和申请进口设备免税的可行性研究报告准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，其中甲级最高。

四、国家发改委甲级资质的意义

用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

资质专业范围涉及农业、林业、轻工、电子、机械、纺织、化纤、化工、医药、水电、钢铁、公路、建筑、建筑材料、水利工程、综合经济、通信信息、有色冶金、石油天然气、www.xiexiebang.com

城市规划、城市轨道交通、广播电影电视、港口河海工程、市政公用工程（给排水、环境卫生、风景园林、燃气热力、公共交通、桥隧、道路）、生态建设和环境工程、其他（节能、旅游、商物粮）等领域。

可提供国家发改委颁发的甲级、乙级、丙级工程咨询资质证书

五、老年公寓建设项目可行性研究报告编制大纲及范文目录

以下为参考目录，具体可根据项目情况做出调整。

目 录

第一章 老年公寓建设项目总论

1.1名称及承办单位 1.2拟建地址

1.3 可行性研究的目的

1.4 可行性研究报告编制依据和范围

1.4.1 可行性报告编制依据 1.4.2可行性研究报告编制范围 1.5 研究的主要过程

1.6 老年公寓建设建设规模与产品方案 1.7 总投资估算

1.8老年公寓建设工艺技术装备方案的选择 1.9 项目建设期限 1.10投资备案数据备

案数据一览表 1.11 研究结论 1.12主要经济技术指标

主要经济技术指标一览表

第二章 法人基本情况

2.1法人概况 2.1承办单位概况

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第三章 老年公寓建设市场需求预测

第四章 老年公寓建设项目建设规模与生产方案

4.1 建设规模的确定原则 4.2 建设规模 4.3生产纲领

产品纲领规划一览表

第五章 老年公寓建设项目建设选址及土建工程

5.1 建设地选择原则 5.2 建设地概况 5.3 建设选址方案

5.4 选址用地权属性质类别及占地面积 5.5 用地利用指标

占地及建筑工程投资一览表 5.6 建筑工程方案

5.6.1建筑工程概况 5.6.2建筑结构设计 5.6.3标准化厂房设计 5.7 选址综合评价

总图布置主要技术经济指标一览表

第六章 老年公寓建设项目环境保护

8.1 环境保护设计依据 8.2 污染物的来源 8.2.1建设期污染源 8.2.2 运营期污染源 8.3 污染物的治理

8.3.1施工期环境影响简要分析及治理措施

施工机械在不同距离处的贡献值一览表 8.3.2营运期环境影响分析及治理措施

办公及生活废水处理流程图

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生活及办公废水治理效果一览表 8.4 环境保护分析 8.5 厂区绿化工程 8.6 环境保护结论

第七章 老年公寓建设项目劳动保护安全卫生及消防

9.1 劳动保护和安全卫生

9.1.1 设计标准及规定

9.1.2 主要不安全因素及职业危害因素 9.1.3采取的主要防范措施 9.2 安全生产措施 9.3 消防

9.3.1 设计原则 9.3.2 主要防范措施

第八章 老年公寓建设项目节能分析

10.1 建设的节能方向 10.2 设计依据及用能标准

10.2.1 节能政策依据

10.2.2 老年公寓建设行业标准、规范、技术规定和技术指导 10.3 节能背景及目标 10.4 能源消耗种类和数量分析

10.4.1 生产主要耗能装置及能耗种类和数量

主要能源和含耗能工质年需量测算表 10.4.2 单位产品能耗指标测算

单位能耗估算一览表

10.5 用能品种选择的可靠性分析 10.6 老年公寓建设工艺设备节能措施 10.7 电力节能措施 10.8 节水措施 10.9运营期节能原则

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10.10 运营期主要节能措施 10.11能源管理

10.11.1管理组织和制度 10.11.2 能源计量管理

10.12 老年公寓建设节能建议及效果分析

10.12.1节能建议 10.12.2节能效果分析 主要能耗指标一览表

第九章 老年公寓建设项目风险分析及风险防控

11.1政策风险分析及风险防控 11.2用地及工程建设配套风险分析 11.3市场风险分析及风险防控 11.4资金风险分析及风险防控 11.5原材料采购风险分析及风险防控 11.6环保因素风险分析及风险防控 11.7风险评价结论

风险因素和风险程度分析表

第十章 老年公寓建设项目实施管理和劳动定员

12.1 建设期管理组织 12.2 建设期管理 12.3 工作制度 12.4 劳动定员

劳动定员一览表

第十一章 实施进度计划

第十二章 老年公寓建设项目投资估算与资金筹措

14.1 投资估算依据和说明

14.1.1 总投资估算编制依据 14.1.2 投资费用分析

14.1.3 固定资产投资（固定资产）

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14.1.4 固定资产投资估算

固定资产投资估算表 14.1.5流动资金估算

老年公寓建设流动资金估算一览表 14.1.6总投资估算

老年公寓建设总投资构成分析一览表

14.2资金筹措方案

资金筹措方案 资金筹措与投资计划表 14.3 投资使用方案

14.3.1 建设投资使用计划 14.3.2 流动资金使用计划

老年公寓建设资金使用计划与运用表

第十三章 老年公寓建设项目经济评价

15.1 经济评价的依据和范围 15.2 费用估算与财务效益

15.2.1销售收入估算

老年公寓建设产品销售收入及税金估算一览表 15.2.2综合总成本估算

综合总成本费用估算表 15.2.3 利润总额估算 15.2.4 所得税及税后利润 15.2.5投资收益率测算

老年公寓建设综合损益表

15.3 财务分析

15.3.1 全部投资财务分析

财务现金流量表（全部投资）15.3.2 固定资产投资财务分析

财务现金流量表（固定投资）

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15.4 盈亏平衡分析

老年公寓建设生产盈亏平衡分析表 15.5 敏感性分析

单因素敏感性分析表

第十四章 老年公寓建设项目综合评价及投资建议

16.1 综合评价 16.2 投资建议

第十五章 老年公寓建设项目附表及附图

固定资产投资估算一览表 流动资金估算一览表 固定资产折旧和摊销一览表 综合总成本费用估算一览表 产品销售收入及税金估算一览表 综合损益估算一览表 资金筹措与投资计划一览表 资金来源与运用一览表

财务现金流量一览表（全部投资）财务现金流量一览表（固定资产投资）资产负债表

建设招标方案和不招标申请表 盈亏平衡分析一览表 盈亏平衡分析图 借款还本付息估算一览表

六、可行性研究报告编制要求

因为各行业及项目性质不同，具体项目的可行性研究报告内容也有区别，具体可以参考编制大纲对各行业项目可行性研究报告内容的介绍：

投资必要性：主要根据市场调查及分析预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性；技术的可行性：主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

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财务可行性：主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体（企业）的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。

组织可行性：制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。

经济可行性：主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。

社会可行性：主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。

风险因素及对策：主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

许多投资项目的可行性研究不重视项目投资风险预测，仅局限于不确定性分析中简单的风险技术分析，甚至只凭借经验和直觉主观臆断，对项目建成后可能出现的风险因素预测不够，为项目的实施留下安全隐患、因此，强化投资风险意识，做好建设项目前期工作中可行性研究的风险预测，制定防范和化解措施，是避免决策失误，为建设项目科学化、民主化决策提供可靠依据的根本保证。

七、可行性研究报告的编制依据

 国家有关的发展规划、计划文件，包括对该行业的鼓励、特许、限制、标上等有关规定；  项目主管部门对项目建设要请求的批复；  项目审批文件；

 项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议；  企业的初步选择报告；  主要工艺和装置的技术资料；  拟建地区的环境现状资料；

 项目承办单位与有关方面签订的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议；

 国家和地区关于工业建设的法令、法规。如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条

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例等；

 国家有关经济法规、规定。如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定；国家关于建设方面的标准、规范及定额资料等。

在项目可行性研究报告编制过程中，尤其是对项目做账务、经济评价时，还需要参考如下相关文件：

 《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施；  《企业会计准则》，[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施；

 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施；  《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总管局令第50号]2009年1月1日起实施；

 《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；

 项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件等。

八、可行性研究报告编制时间及费用

编写时间：一般为5-7个工作日（不含评审时间），可根据客户要求，按时出稿。收费标准：按项目的行业分类、报告用途、投资总额、提供的资料、撰写的深度和出稿时间来计费。

九、工程咨询服务流程

助阵投资公司有严格的策划编制流程，从资料收集整理到最后的修改完善、排版，都具有详细的作业标准。

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十、助阵的优势

人员优势：拥有庞大的行业专家及顾问团队，公司管理团队成员均从事项目咨询及资质认证工作多年，取得国家统一考试的注册咨询（投资）工程师资格证书，大部分来自于研究院所与设计院,不仅拥有高级职称或博士硕士学位,而且拥有十几年的项目策划与管理经验。

专业优势：拥有一支兼具调查统计、行业分析和市场研究与管理咨询经验的专业队伍，注重客户差异化需求，有利于把握专业领域的运作特点，能够提供并能满足客户的个性化、专业化需求。

经验优势：拥有多年积聚的庞大的行业专家及顾问团队，具有上千个可查询的完整的投资分析报告。庞大的顾问团队可以迅速为您的项目工程组成专项服务小组，专项小组人才集专业性、投资策划、财务、项目管理与市场营销以及实践经验于一体。

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服务优势：本着“诚信、专业、权威、时效”的服务理念，以客户为中心，对项目实行了解、沟通、审稿、修改、定稿的全过程、全方位服务。公司承诺：由我公司编制的技术报告提供终生免费修改服务（不改变项目规模和建设内容）。

十一、助阵的收费标准

建设项目文件编制撰写费用根据项目所属的行业、投资规模、能耗大小、项目单位提供的基础资料详细程度、项目文件的用途、难易程度以及是否需要附资质盖章有关。

老年公寓建设项目可行性研究报告是由河南助阵投资咨询有限公司原创，用个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律的规定，不得侵犯本网站及相关权利人的合法权利。如果转载本文内容请注明出处，并征得本网站及相关权利人的许可。

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