郴州市老年公寓开发可行性研究报告

第一篇：郴州市老年公寓开发可行性研究报告

郴州市老年公寓开发可行性研究报告 2008-01-06

郴州市北湖区石盖塘镇位于郴州市南郊，距市中心仅9公里，京广铁路、武广高速铁路、107国道贯穿南北，京珠高速公路、资郴桂高等级公路擦肩而过，市内7路车直达，地理位置优越，交通十分便捷。镇旁边有风景秀丽的仙岭水库，湖库容1324万m3，水质清洁，碧波荡漾，四周风景丽人，因而形成了良好的生态环境。经过市场调查，根据石盖塘的地理环境，在靠近仙岭水库旁边建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义。可以开辟一个人和自然充分和谐的老年居住、养老场所。

第一章

项目立项社会背景

一、我市城区机构养老的现状

1.机构养老的需求巨大。我们曾在城区进行了关于养老方式的问卷调查活动。调查结果显示：与儿女同住由儿女养老的占30％；居家养老由社区提供服务占20％；到养老院或老年公寓养老的占50％。在愿意到养老机构养老的人中，他们认为能够接受的收费标准从三百元到一千多元，以享受不同档次的服务。调查结果反映出群众对参加机构养老的迫切需求。在“四二一”结构的独生子女家庭中，年轻的两口子在外忙工作，回到家里既要照顾老人又要管好孩子负担确实很重，一些思想开朗的老人把入住敬老院不拖累儿女当时尚。对于那些儿女孝顺但不在身边的空巢独居老人、孤寡老人和身体不太好的老人，由于生活中无人陪伴，孤独感严重，生活质量下降。他们表示，只要交的钱在自己承受能力之内，愿意到规范化的正规养老机构去安享晚年。

2.中心城区养老机构建设滞后。不包括各县、乡的养老机构，在我市的中心城区目前只有北湖区儿童福利院、苏仙区光荣院、市郊乡中心敬老院、郴江镇敬老院共四所社会福利机构。这些福利机构都是八十年代由政府投入为主兴建的，主要是为了解决全市弃、残儿童和国家供养的《五保》、《三无》老人的集中收养问题。当有多余床位时，也收留了一小部分愿意到这里寄养的老年人。2007年末在院入住共340人，其中为了养老的目的而自费入住的老人只有45人。这几所福利院经费短缺、运转困难、缺少经过培训的专职护理人员而且文化、康复、医疗设施不足，与规范化的养老机构有相当大的差距。尽管如此，市区的老年人和他们的子女到以上“养老机构”咨询和要求入住的老人络绎不绝。

所以从社会化养老角度考虑，我市中心城区还没有一所独立的经营性质的养老机构，不能满足老年人的多种养老需求。

我市中心城区目前在机构养老的，约占老年人口总数的0.14%，远低于全国1%的平均水平。而这一数字与国外社会平均5%－7%的水平相比差距更大。

3.民间资本进入举步维艰。在政府对公办养老机构投入有限的情况下，社会激增的养老需求必须依靠民办机构来满足。

有关资料显示，我国愿意选择机构养老的老人占总数的9%－10%，其中有支付能力的老人占总数的3%－5%。保守估计，按其中3%的老人住进老年公寓，那么全国将形成开发建设10亿平方米的老年公寓市场，达到2万亿元的投资规模。我们郴州市中心城区有60岁以上的老人约三万八千人，按上面的方法推算，在未来几年内，仅在中心城区内老年人公寓的市场投资规模至少应该有2—3个亿。而我市中心城区民间养老机构却是空白。

二、建设老年公寓的必要性

目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。

如果能在石盖塘镇建一老年公寓，可让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。在这种背景下，在石盖塘镇建一所老年公寓有着重要意义。

第二章 石盖塘建立老年公寓的优势

1、仙岭水库鸟语花香，环境相当静谧优雅，自然景观独秀，气候宜人，是休闲、避暑的好去处。这里有丰富的生物资源，以其生态系统之完整性和原始性，将使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真，这一切都有利于身心之健康。老年公寓项目，其形式新颖，内容丰厚，方法可靠，前途广阔，是一项很有发展前途的事业。老年公寓的建成，可带动其他项目的发展，也促进其他相关行业的发展。

2、石盖塘镇虽然远离喧哗的市区，但是又不远离城市中心。目前石盖塘是郴州决无仅有的居住养老的地方，每逢节假日，儿女们可以到老年公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。

第三章 投资估算及经济、社会效益和环境效益

1、投资估算总投资3000万元

2、经济效益分析

2.1生产成本估算

（1）职工工资

固定职工100人，人年均工资及福利9000元，年工资福利共计90万元。（2）行政办公及燃料动力费100万元。

（3）维修费3000万元×3%=90万元

年均总成本280万元

2.2年收入估算

按1000个床位设计，按70％的入住率实际床位收入700个床位，每个老人入住按600元/月，实际年收入为600×12×700＝504万元

2.3资金回收

每年回收资金为504万元－280万元＝224万元

3000万元÷224万元/年＝13.39年

需要13.39年可以收回投资成本。

3、社会效益

3.1直接解决100人的就业问题，另外临时性工作还解决数十人。

3.2带动了周围旅游景点的旅游发展。

郴州市是全国优秀旅游城市，全国现有30家异地养老互动式旅游定点单位，而要成为定点养老院，首先其周边要有旅游景区，满足老人边旅游边养老的目的；养老院所在地交通要便利，附近要有医院，便于老人紧急就诊；养老院本身要具备一定规模，具有一定接待条件，且院内的环境优美，卫生条件好，康复娱乐设施完备，服务质量高。而我们要建成的老年公寓都具备了这些条件。全国老龄工作委员会的数据显示，我国60岁及以上的老年人近1.5亿，占人口总数的10%左右，本世纪中叶这个数字将 超过4亿，老年人有充足的时间去旅游，目前中国每年老年人旅游人数已经占旅游总人数的20%以上。我国老年旅游发展呈现良好的态势，黄金周过后“淡季不淡”的主要原因就是有老年旅游者支撑。所以，老年公寓建好以后，全国各地的老人可以在郴州实行异地养老旅游。

3.3建立郴州第一个“老年公寓”，在社会上会造成重大影响，提高品味。

4、环境效益

老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。

第四章 可行性研究结论

老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。老年公寓项目，按前面论述，开发这一项目是可行的，前途是远大的。如果政府能在土地，税收等方面给予一些优惠政策，可以肯定地说，老年公寓项目是可行的。

第二篇：老年公寓可行性研究报告

**常青老年公寓（暂命名）

项 目 可 行 性 研 究 报 告

一.项目概况 1项目简介 2研究范围 目 录

二.项目背景及可行性分析

1项目背景 2项目建设的可行性 3项目规划及回报计划 三.项目场址与建设条件

1项目场址 2建设条件

四．建设规模和建设方案

1总体设计 2建设规模

五.投资估算和资金筹措方案 1投资估算 2资金筹措 六.项目风险分析

1项目风险分类 2项目风险控制对策 七．可行性研究结论

1养老院建设是必要的 2养老院建设是可行的

一.项目概况 1 项目简介 1.1项目名称

余干常青老年公寓 1.2项目建设地点

项目地点位于，毗邻“上城”居民小区，空气清新、地理位置优越，交通方便。1.3项目法人及法人代表

项目法人： 法人代表： 2 研究范围

本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。

二.项目背景和建设的必要性及可行性分析 1项目背景

1.1进入老龄化社会

根据全国老龄办在今年重阳节前召开的一次全国会议的精神，截至2009年底，中国60岁以上的老年人口已经达到

1.67亿，占全国总人口的12.5%；而从今年起，中国老年人口将进一步呈现加速增长态势。

同时，中国社会科学院不久前发布的一份报告称，到2030年，中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家；到2050年，中国社会将进入深度老龄化阶段。因此，老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题，也是一个关系国计民生的重大社会问题。日益严峻的人口老龄化挑战，更与人口高峰、就业高峰重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，渗透到经济发展和社会生活的各个领域。

目前，**老年人口已达 万人，占全县总人口的 %，老龄化形势十分严峻。截至2009年底，全县共有乡镇敬老院15 所，集中供养“五保”“三无”老人 余人，县城范围只有一所县敬老院（敬老院、光荣院、福利院三院合并），实际可为社会提供不到70张床位的养老服务，远远不能满足城镇居民的需要因此，兴建社会养老机构将引领余干养老事业的快速发展。针对老龄化形势严峻，为完善老年人服务设施，**县政府及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、个人和社会组织参与兴办养老服务机构，探索建立老年服务设施投入多元化机制。

本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有

所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，依托民营资本为主，国家投入为辅在县城范围兴建一所可提供240张床位的民办公助、公助民营的老年公寓。1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。2项目建设的可行性

老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、项目周期回报及资金回笼较稳，因此，作为公用事业的养老机构在所考虑的社会效益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有较好的经济效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。

3项目规划及回报计划

老年公寓是稳利行业，一期3年项目计划：中档的修养护理养老机构，预计投入200万；二期2年项目计划：康复医疗干休所养老机构，预计投入80万；三期1年项目计划：现代

养生科技和建筑科技及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。

回报计划：一期项目建设符合余干县当前政策及老人居住需求，常青具有自己的自身优势，凭借成熟管理经验及完善的服务功能，以在县城范围和100多位固定老人签订意向入住协议，项目上马即有巩固的成本收入；预计1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探讨：

1、股权合营（参与经营）（股权含：干股与分红股）

2、股权合营利益分红（不参与经营）

3、只是针对性风投或资本运作利益分红 三.项目场址与建设条件 1项目场址

项目地点位于，毗邻“上城”居民小区，空气清新、地理位置优越，交通方便。2项目初始条件

紧邻余珠公路，地理位置优越，交通便利有公交直达、离市中心仅10分钟车程，公寓内布置合理‘建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。

政府在投资兴办老年公寓方面也将会给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予

大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

我们常青老年公寓项目，处于城区范围内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。

四．建设规模和建设方案（分三期运营开发）1总体设计

总用地面积约20000平方米，建筑用地面积约7000平方米。

2建设规模（无须重复建设）

具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他 3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫

生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五．投资估算和资金筹措方案（一期项目投资）1 投资估算 1.1建房：80万。1.2设备：30万

1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需50万元。

1.4工资：照顾老人的日常生活约20人，工资900元每月 以上投资共计约200万元。2资金筹措

80-100万元之间 六.项目风险分析

1项目风险分类 1.1建设风险

建设风险是指项目改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险之一。1.2成本超支风险

项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险

项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

2项目风险控制对策 2.1建设风险

在项目实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。

现有项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建筑已无须重复建设，只需改建及个别小区域建设即可，以此可规避本项目的主要风险。七．可行性研究结论 1养老院建设是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底这一比例已经达到%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；余干县城作为一个拥有人口规模接近20万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2养老院建设是可行的

虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但其风险性针

对常青实际的多年运营经验已不是较大的危险项目，并且作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。

第三篇：森林公园老年公寓开发可行性研究报告

森林公园东邻天中大道,北邻练江路,交通位置便利。始建于1994年的森林公园，经过园林部门的全面规划，十年建设，如今已形成706亩林地和108亩水面，森林覆盖率达90％，仅乔木就有银杏、雪松、水杉等30多个品种，有效地改善了局部小气候，形成了良好的生态环境。经过市场调查和有关部门协商，根据森林公园的地理环境和森林资源，按有关

方面的意见，在森林公园院内西北侧建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义。开辟了第一个人和自然充分和谐的老年居住、养老场所。

2、经济效益分析

2.1生产成本估算

固定职工56人，人年均工资及福利8500元，年工资福利共计47.6万元。

(来源：好范文 http://www.xiexiebang.com/）（2）行政办公及燃料动力费50万元。

（3）维修费700万元3%=21万元

年均总成本118.6万元

2.2年收入估算

按500个床位设计，按70％的入住率实际床位收入350个床位，每个老人入住按500元/月，实际年收入为50012350＝210万元

2.3资金回收

每年回收资金为210万元－118.6万元＝91.4万元

700万元÷91.4万元/年＝7.66年

需要7.66年可以收回投资成本。

3、社会效益

3.1直接解决56人的就业问题，另外临时性工作还解决数十人。

3.2带动了周围旅游景点的旅游发展。

3.3建立驻马店第一个“森林老年公寓”，在社会上会造成重大影响，提高的品味。

4、环境效益

森林老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。

第四章可行性研究结论

森林公园老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。森林公园老年公寓项目，按前面论述，开发这一项目是可行的，前途是远大的。

在投资方面，已制定了放宽政策改善投资环境的若干规定，按照“谁投资，谁受益”的原则，经营权归投资者所有，允许以出让经营权等形式回收投资。规定还在税收、土地使用等方面有优惠政策。可以肯定地说，森林公园老年公寓项目是可行的。

森林公园老年公寓开发可行性研究报告

第四篇：老年公寓项目可行性研究报告

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老年公寓项目可行性研究报告

老年公寓市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

“老年公寓”市场潜力巨大

2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很

大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。

老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com 的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…

老年住宅在京、沪两地倍受热宠

最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。

总结：

如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。

对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

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投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

【报告价格】此报告为委托项目报告，价格根据具体的要求协商，欢迎来电。

另：提供国家发改委甲、乙、丙级资质

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 研究概述 第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 研究结论

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一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

第二章 老年公寓项目总论 第一节 老年公寓项目背景

一、老年公寓项目名称

二、老年公寓项目承办单位

三、老年公寓项目主管部门

四、老年公寓项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、老年公寓项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

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七、老年公寓项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、老年公寓项目财务和经济评论

十、老年公寓项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议

第三章 老年公寓项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 老年公寓项目相关政策分析

一、国家政策

二、老年公寓项目行业准入政策

三、老年公寓项目行业技术政策 第三节 地方政策

第四章 老年公寓项目背景和发展概况 第一节 老年公寓项目提出的背景

一、国家及老年公寓项目行业发展规划

二、老年公寓项目发起人和发起缘由 第二节 老年公寓项目发展概况

一、已进行的调查研究老年公寓项目及其成果

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二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、老年公寓项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 老年公寓项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、老年公寓项目建设的必要性

四、老年公寓项目建设的可行性 第四节 投资的必要性

第五章 老年公寓项目行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 老年公寓项目行业财务指标分析参考 第一节 老年公寓项目行业产销状况分析 第二节 老年公寓项目行业资产负债状况分析 第三节 老年公寓项目行业资产运营状况分析 第四节 老年公寓项目行业获利能力分析 第五节 老年公寓项目行业成本费用分析

第七章 老年公寓项目行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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一、拟建 老年公寓项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 老年公寓项目行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 老年公寓项目行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 老年公寓项目产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第五节 老年公寓项目产品销售收入预测

第八章 老年公寓项目建设条件与选址方案

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 老年公寓项目应用技术方案 第一节 老年公寓项目组成 第二节 生产技术方案

一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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六、主要生产车间布置方案 第三节 总平面布置和运输

一、总平面布置原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

第十章 老年公寓项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状

一、老年公寓项目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 老年公寓项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 老年公寓项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、老年公寓项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

二、老年公寓项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、老年公寓项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算

第十二章 老年公寓项目实施进度安排 第一节 老年公寓项目实施的各阶段

一、建立 老年公寓项目实施管理机构

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 老年公寓项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 老年公寓项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购置费

五、勘察设计费

六、其它应支付的费用

第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 老年公寓项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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一、资金来源

二、老年公寓项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、老年公寓项目对国家政治和社会稳定的影响

二、老年公寓项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、老年公寓项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、老年公寓项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、老年公寓项目对合理利用自然资源的影响

六、老年公寓项目的国防效益或影响

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七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 老年公寓项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险

第十六章 老年公寓项目行业发展趋势分析

第一节 我国老年公寓项目行业发展的主要问题及对策研究

一、我国老年公寓项目行业发展的主要问题

二、促进老年公寓项目行业发展的对策 第二节 我国老年公寓项目行业发展趋势分析 第三节 老年公寓项目行业投资机会及发展战略分析

一、老年公寓项目行业投资机会分析

二、老年公寓项目行业总体发展战略分析 第四节 我国 老年公寓项目行业投资风险

一、政策风险

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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二、环境因素

三、市场风险

四、老年公寓项目行业投资风险的规避及对策

第十七章 老年公寓项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国老年公寓项目行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表 第一节 资产负债表 第二节 投资受益分析表 第三节 损益表

第十九章 老年公寓项目投资可行性报告附件

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com、老年公寓项目位置图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、老年公寓项目所需成果转让协议及成果鉴定 5、老年公寓项目总平面布置图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表 8、老年公寓项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、现金流量表 11、现金流量表 12、损益表、资金来源与运用表 14、资产负债表 15、财务外汇平衡表 16、固定资产投资估算表 17、流动资金估算表 18、投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表 20、固定资产折旧费估算表 21、总成本费用估算表

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

第五篇：老年公寓建设项目可行性研究报告

老年公寓建设项目可行性研究报告 简介：

项目占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，可售面积35万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：6317户，总人口：11281人。项目开发总成本91160.9万元，销售总收入101344万元，投资开发总利润10183.1万元，成本利润率11.17%，投资回报率127.29%。

目录：

一、××市房地产市场

（一）××市房地产市场回顾 开发投资额大幅增长

施工面积、新开工面积稳步增加

竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位

消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长

商品房销售价格涨势不止 商品房空置面积大幅度下降

旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长

（二）××市房地产运行的基本特征

国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展

旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正

国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为××市房地产市场注入新的活力

三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一、二级市场的发展

（三）××房地产运行的基本趋势

写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起

产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现

营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，“眼球”经济再上一层楼

购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴

××市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋

房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行 老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化

二、老年人住宅市场分析

（一）老年人住宅市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

市场的发展趋势

高档产品

“老年人住宅市场”潜力巨大 老年人养老逐步向养老院转移 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

（二）××地区老年人住宅市场现状 老年人住宅明显不足

户型设计不合理、功能相对单一 住宅区规模小、配套设施不足 环境质量有待提升 服务人员缺乏专业培训

（三）××地区老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐

三、项目选址（地块）应具备的基本条件

四、项目产品规划

（一）园区规划设计要求

（二）园区规划特征

（三）园区构架

（四）总体平面布置

（五）产品功能组合（六）园区会所设计与布置

（七）园区内环境规划设计

（八）单体建筑设计

（九）户型及户型面积控制

（十）车位、商业配套的设置

五、项目投资成本核算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

2、项目面积规划

3、建设开发成本估算

（二）资金筹措、投资计划及贷款利息

1、资金筹措与投资计划

2、项目开发总量分配

3、项目施工、销售周期控制

（三）项目投入产出与回报

1、销售价格确定

2、销售总收入

3、单方售价

4、项目销售总利润

5、项目投资单方利润

6、成本利润率

7、自有资金投资回报率

六、项目投资方案

（一）项目开发建设总体战略指导思想

（二）项目开发建设方案设想与分析

（三）项目开发建设经营（施工）计划

（四）项目经营期投资分析

七、项目投资经济分析

（一）资金规划

（二）基准折现率i0的计算

（三）投资财务效果评价

八、项目不确定性分析

（一）销售价格的敏感性分析

（二）成本变化的敏感性分析

（三）容积率敏感性分析

九、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间

2、消费群体的特殊性和项目产品归属（产权）的敏感性导致项目具有较大风险

3、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多

十、风险规避与控制措施

十一、结论

附表：

投资计划与资金筹措表

项目经营期成本投资分析

项目建设施工计划完成比例分配表

项目施工进度一览表

一、我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；

全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：

石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括**送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。

五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。

八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。

九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。

十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

十一、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面来风：杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从2001年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在2003年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，2004年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。