学校图书馆管理信息系统开发的可行性研究报告

第一篇：学校图书馆管理信息系统开发的可行性研究报告

学校图书馆管理信息系统开发的可行性研究报告

一、项目概述：

该次系统开发的对象是银杏酒店管理学院，开发该系统的目的主要是对有关读者，书籍，借书，还书，存书等方面的信息进行统一管理，本系统结构分为读者信息管理模块、书籍信息管理模块、借阅信息管理模块和管理者信息管理模块。图书馆信息化是对信息管理系统化、科学化要求甚高的单位。通过该系统图书馆在很多个方面的效率都得到很大的提高。

二、必要性分析：

学校人数不断增加，学生、老师和工作人员越来越多，图书的种类和数量也不断增加，这造成图书的流通量很大，有时候借书需要排很长的队，需要工作人员花费很大的力气来统筹管理这项工作，为了保证工作的正确性同时提高管理的效率，图书管理系统的开发是很有必要的。

三、可行性分析：

1.经济可行性分析：

作为图书馆这样的商业性质较小的场所，其经济成分相对来说较小，主要是支出的费用，其中包括设备购置费，软件开发费用，管理和维护费，人员工资等，由于图书馆统一操作，其设置购置费，人员工资费用相对较小，建立信息中心，可将来自各方的信息集中管理。

2.技术可行性分析：

主要分析现在技术能否顺利完成开发工作，硬件和软件配置能否满足开发者的需求，各类技术人员的数量，来源和水平，图书馆管理系统的工作主要是在读者和图书馆之间架起一座桥梁，能相互沟通信息和处理信息，这一特点非常适合计算机特点，通过internet技术，发挥计算机的传播速度，准确率高的优势。

3.管理可行性分析：

目前我校图书馆的工作部分还是手工操作，花费的时间长，而且效率低，不能及时的了解学生需要的图书。不能更好的适用学生的借阅需求，并且手工操作还有存在很多的弊端。计算机信息化管理有着存储量大，速度快等许多优点，提供给我们的处理信息及时快捷

四、结论：

综上所述，本图书管理信息系统的开发实施是可行的。

第二篇：图书管理信息系统可行性研究报告2

图书管理信息系统可行性研究报告

1． 引言

当今时代是飞速发展的信息时代。在各行各业都离不开信息处理，这正是计算机被广泛应用于信息管理系统的原因。为了提高图书管理的效率，实现图书检索的速度、可靠性高、存储量大和成本低等特点，为图书管理开发一个信息化、正规化的图书管理系统是必然的趋势。

1.1 编写目的根据对图书馆的日常业务的考察，对所要开发的图书馆信息管理系统进行深入的分析，确定该图书管理信息系统的功能和性能，确定图书管理信息系统设计的可行性和必要性，以及定义软件的其它有效性需求。

读者对象为：最终用户、项目管理人员、系统开发人员、系统测试人员、系统维护人员等。

1.2系统开发背景

随着图书馆规模的不断扩大，技术含量越来越高，图书管的藏书、管理人员、读者的数量也越来越多。图书信息涉及大量的数据处理，如果用手工来完成庞大的数据处理，将费时费力，还容易出错，为了满足图书管理的需要，急需要一套图书管理信息系统来完成这项工作。

经行政班子开会讨论结果得出，图书管理信息系统主要使用对象为管理员和学生，为让各层人员能简单方便的使用，学校决定参考其他各大学图书馆的管理信息系统，以完成适合本校通用的管理信息系统，提高图书馆的管理水平和工作效率。

1.3 参考资料

姚策 主编《基于UML的管理信息系统实训》 北京理工大学出版社 2007.高林 周海燕 主编《管理信息系统与案例分析》 人民邮电出版社 2004.蒋文沛 主编《SQL Server2 000实用教程》人民邮电出版社 2005.陈承欢 编著《管理信息系统开发案例教程》 人民邮电出版社 2009.张友生 主编《软件体系结构》 清华大学出版社；

刘天时 主编《软件案例分析》 清华大学出版社；

卫红春 主编《信息系统分析与设计》西安电子科技大学出版社。

徐竹青 编著《投资信息处理与信息系统》中国经济出版社.2008.吴汉东 编著《知识产权法学》北京大学出版社.2009.2． 可行性研究的前提

2.1 要求

2.1.1功能要求

管理员：查询、增加、修改和删除图书信息，查询、增加、修改和删除读者信息，查询、修

改和删除出版社信息，添加借阅信息等功能。

读者：查询图书信息，查询借书/还书信息，挂失借书证和修改借书证密码等功能。

2.1.2性能要求

能够快速查找到所需内容，并实现与图书馆数据保持同步。

2.1.3输入/输出

条形码英文和汉字输入，英文和汉字输出。

2.1.4 安全与保密要求：

系统有足够的自我保护意识，对于不同访问者的操作权限有不同级别限制。登陆系统时，需验证身份和密码，只有图书管理员和读者的身份才能进入系统进行信息的操作。并且，不能轻易被破坏，不能让管理人员以外的人删改图书信息，对断电、死机、系统崩溃等问题有有力措施以保障数据不受损失。

2.1.5 完成期限

要求新系统在尽快的时间内完成，以便方便图书的管理。

2.2 目标

减少人力与管理费用；

提高信息处理速度和利用率；

提高人员的工作效率；

改进管理系统服务；

建立高效的信息传输和服务平台；

实现系统自动化。

3． 对现有系统的分析

3.1 处理流程和数据流程

3.2工作负荷

3.3费用开支

3.4 人员

3.5设备

3.6 局限性

4． 所建议的系统

4.1 处理流程和数据流程

4.2 改进之处

4.3 影响

4.3.1 对设备的影响

4.3.2 对软件的影响

4.3.3 对用户单位机构的影响

4.3.4 对经费的影响

5． 技术上可行性图书馆管理信息系统的主要工作是在读者和图书馆之间架起一座桥梁，能相互沟通信息和处理信息。这一特点非常适合计算机特点，凭借现有的技术条件，通过网络internet技术，发挥计算机信息传输速度快、准确度高的优势，相信这个图书管理信息系统能顺利完成开发工作。

同时，系统采用SQL2005与Microsoft Visual Studio 2005开发，即使遇到困难，也能从丰富的参考书中找到解决方案。计算机硬件和软件技术的飞速发展，为系统的建设提供了技术条件。

6． 经济上可行性

6.1 成本

开发一个图书管理信息系统的需求较低，加上成熟的软硬件环境、目标系统并不是十分复杂，同时系统开发周期较短，人员经济支出也有限。开发完成运行后，为系统的进一步推广创造了条件，为人工管理服务节省了人员和大量的时间，为使用者带来便利，而便利所带来的经济收益将远超过投资。从经济角度考虑，此系统开发可行。

6.2 收益

假设投入本系统，效率可以提高50%，以现有的工作人员20人计算，可减少10人，每人每月平均工资按2500元计算，每年节约人员工资10×12×0.25=30万元/年。按年利率5%计算，效益计算如下表。系统收益总额为：231.6437万元。

新系统的方便能够吸引更多的社会上阅读者来学校办理阅读业务，每月为学校带来定期的收入。而且使用电子化服务，不但使查询更方便了，而且减少了由于操作失误带来的经济损失。

年份将来收益值（万元）

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

第九年

第十年 301.05现在收益值（万元）累计现在收益值（万元）28.571428.5714 301.102527.210955.7823 301.157625.915181.6974 301.215524.6811106.3785 301.276323.5058129.8843 301.340122.3846152.2689 301.407121.3187173.5876 301.477520.3035193.8911 301.551319.3367213.2278 301.628918.4159231.6437

6.3 相关经济上的参数

在10年期内，系统总成本85.6082万元，系统总收益231.6437万元。

投资回收期：3+（85.6082－81.6974）/24.6811=3.12年；

纯收益：231.6437－85.6082＝146.0355万元。

综上所述，此系统在经济上也是可行的。

7． 社会因素的可行性：

7.1法律方面的可行性

由于整个系统是自行开发,自行使用，所以系统本身不存在版权争议，符合国家各种政策法规。所有软件都用正版，技术资料都由提出方保管，数据信息均可保证合法来源。

7.2用户使用可行性

使用本系统的人员均有一定计算机应用基础，系统维护员由计算机的专业人员担任，所有人员都要经过本系统的使用培训。

综上所述，此系统在社会因素上也是可行的。

8． 结论

综上所述，可以得出下面的结论。结论可以是：

本项目具有方便快捷等优势，投资回报利益大，使得图书管理实现电子化，符合社会信息化发展的需要，技术、经济、社会因素方面都是可行的，可以立即开发本系统。

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第三篇：超市购物管理信息系统可行性研究报告

超市购物管理信息系统可行性研究报告

1、引言1、1编写的目的该超市购物管理信息系统由西安石油大学计算机学院软件工程专业的八位同学承担开发，本报告是对该系统可行性研究的综合报告。

1、2编写背景

该超市是西安市一中小型超市。随着社会的不断发展，人们的生活水平不断提高，对社会的物质需求越来越高，同时人们的生活节奏不断加快，而在大超市购物一般要花费很长时间才能找到满意的商品，而中小型超市，有着货物集中和基本齐全的特点，因而，更多忙碌的人士宁愿选择在中小型超市购物。正因为如此，中小型超市的日销售额有了一定的突破。

而该中小型超市基本上依旧是手工管理，货物的采购，收货，库存等都是手工管理，唯一可用的自动化管理就是POS机（销售时点信息系统），只负责销售时的资金运算情况，相当于一个计算器，大部分还是手工操作。这样虽然满足了客户的暂时需求，但不利于超市的长远发展。为了彻底的改善超市管理的落后局面，特提出开发此系统。“超市购物管理信息系统”的建设，提高了超市的管理效益，是得超市经营中的物品采购，收货，库存，销售等的管理都能够有迹可循，达到真正提高超市日常经营管理效率的目的。1、3参考资料

（1）超市购物的所有业务和管理资料

（2）可行性研究报告编写规范

（3）信息系统分析与设计

2、现行组织系统概况2、1组织目标和战略

超市以可靠的品质保证，优质的服务和具有竞争力的价格，向顾客提供方便的服务，让顾客得到满意的物品，本着“顾客就是上帝”的原则，使该超市能够长远发展。具体目标为：

①方便顾客购物，让忙碌人士将小中型超市购物作为首选之地；

②充分挖掘顾客需求，及时掌握货物的销售和库存情况；

③充分研究市场情况，让中小型超市作为大超市的浓缩精华；

④货物的采购，收货，入库，盘点，销售等工作效率提高30%；

⑤在两年内使本超市在本市内成为有知名度的中小型超市。

为实现超市发展的目标，超市计划采取的重大战略有：

①超市配有送货员，采取货到付款的方式；

②定期调研市场情况，制定出有竞争力的货物价格；

③节假日促销活动，刺激顾客的消费；

④充分对比供货商，采购物美价廉的货品；

⑤建立超市管理系统，全面提高管理水平和工作效率。

2、2业务概况

该超市为中小型超市，在本市有五家连锁店。超市里设有市场部，库存管理部门，销售部门和服务部门。市场部负责调研市场经营情况，对市场价格做到知己知彼，并制定有竞争力的货品价格。库存管理部门提供实时准确的库存信息，使整个库存水平做到较低的状态，根据销售部的销售情况，随时联系供货商，使库存保持一种动态的平衡状态。销售部门负责货物销售并分析总结货物的销售情况，反应给市场部。服务部门是针对超市的人性化经营所设的，为顾客的满意度负责。

2、3主要存在的问题

从该超市成立到现在，该超市的一切业务基本采用手工管理。货物的采购，库存，盘点，销售和核算手工管理工作量大。服务质量差，工作效率低下，耗费人员多，不能及时获得顾客的反馈意见，总体来说经营获得的利润比较低。

3、拟建的信息系统3、1简要说明

为了提高超市的工作效率何管理水平，超市计划投入一定的资金建立起超市管理信息系统，以全面管理超市业务。超市领导以及工作人员对所建的信息系统有以下基本要求：

① 建立对超市业务提供全面管理的超市购物管理信息系统；

②对所有的货物，消费者，工作人员提供全面的管理；

③对市场，供货商提供全面管理；

④对货物的采购，入库，出库，盘点，报损等业务提供全面的管理；

⑤对货物的销售，结算提供全面的管理；

⑥对顾客的意见和建议提供全面的管理。

3、2初步建设计划

项目计划于2009年9月中旬开工建设。开发期3个月，试运行期1个月。系统计划于2010年3月1日正式投入运行。

3、3对组织的意义和影响

本系统的开发能够提高超市的工作和管理效率，提高了该超市的知名度，增加了超市的收入，及时获取市场信息，减少了错误决策，是库存保持一种动态的平衡状态，并提高了现金流的周转速度。并且该系统能及时的反馈顾客的信息和意见，是超市为顾客提供更高质量的服务，真正满足顾客的需求。

4、经济可行性分析4、1支出

1）系统开发费用

（1）人员费用。本系统开发期12个周，试运行期4个周，开发期需要开发人员8人，试运行期需要开发人员2人。开发需要104周，折合3、5人/年，每人每年按8万元计算，人员费用为28万元。

（2）硬件设备费用。本系统所需的硬件设备费用为8.2万元，其中：

服务器一台30000元

微机5台20000元

打印机5台10000元

条形码扫描仪5台9000元

网络设备和布线10000元

不间断电源一台3000元

（3）软件费用。系统所需软件费用为0元，其中：

WindowXP，SQL Sever2000，Java环境，Rose建模工具都是免费的。

（4）调研和资料费。本系统调研和写报告费用估计1000元。

（5）不可预见费用。按开发费用的10%计算。

系统开发总费用为39万元。

2）系统运行费用

假定本系统运行期为6年，每年的运行费用为：

（1）系统维护费用。一年需要0.5人/年进行系统维护，维护费用0.5*8=4.0万元

（2）设备维护费用。设备更新期为3年，且3年后设备价格不变，则设备更新费用为8.2万元。日常维护费用为每年0.5万元，则平均每年设备维护费用为8.2/5+0.5=1.5万元。

则系统每年运行费用为5.5万元，6年累计系统运行费用为33万元。

综上，系统开发和运行总费用为72万。

4、2收益

超市购物管理信息系统获得的直接收益可以从一下几个方面计算：

（1）提高工作效率，减少工作人员

该系统的投入现有15%的工作人员，超市现有人员30人，则可减少4.5人，每人每月平均工资2000元，则节约人员工资0.2*12*4.5=10.8万元/年

（2）扩大服务范围，增加超市收入

提高工作效率后，在原有基础上可以增加10%的销售量，超市每年总利润按500万元计算，则可以增加收入50万元。

（3）及时获得市场和顾客的信息，减少决策的失误，每年可以增收15万元以上。

（4）减少库存积压，加速资金流的周转，减少库存积压浪费20万元以上。

综上，该系统运行每年可获得直接收益为95.8万元，累计6年获经济效益574.8万元。

建设超市购物管理信息系统还可以获得多方面的社会效益，主要有：

（1）提高了工作效率，减少了顾客消费花费的时间；

（2）减少了超市工作人员的劳动量；

（3）提高了工作质量和服务质量，增加了该超市在顾客当中的亲和力。

4、3支出/收益分析

在6年期内，系统总投入72万元，而6年系统的总效益为574.8万元，从经济考虑本系统完全有必要开发。

5、技术可行性分析

本系统开发涉及到得技术因素有：

（1）管理信息系统的开发方法。使用开发人员熟悉的面向对象方法开发软件系统。

（2）数据库技术。开发小组中有应用数据库开发经验。

（3）Java开发技术。开发小组中有系统培训过Java编程并熟练使用的组员。

综上所述，该系统的开发在技术上是可行的。

6、社会可行性分析

目前超市购物管理信息系统已广泛应用于各大，中，小型超市，超市管理需要现代化和信息化，只有合理地运用信息化的管理，才能在市场上立于不败之地。另外，超市购物管理信息系统不仅提高了经营的回报，而且能够随时掌握市场动向，为管理者作出正确的决策奠定的基础，也为提高顾客的满意程度作出了不可磨灭的贡献。因此，该系统的开发具有可行性。

7、可行性研究结论

通过经济可行性，技术可行性和社会可行性等方面的分析，可以确定本系统的开发式必要的，而且是可行的，可以立项开发。

第四篇：学生学籍管理信息系统可行性研究报告

学生学籍管理信息系统——可行性研究报告1 引言

1.1项目背景：随着商学院招生规模的不断扩大，学生数量急剧增加，有关学生的各种信息也成倍增加。面对庞大的信息量，就需要有新的学生学籍管理信息系统来提高学生管理工作的效率。通过这样的系统，可以做到信息的规范管理、科学统计和快速的查询，从而减少管理方面的工作量。

1.2定义：学生学籍管理信息系统是校园网络中一个重要应用系统，它大大改善了学校教学，科研与管理的基础环境，在一定程度上反映出学校管理的现代化水平。本报告对学生信息管理系统在我校的可能性等若干基本问题进行研究，主要包括学校学籍管理信息系统的功能组成，系统开发条件，及其总体规划等内容。

1.3目的:学生学籍不仅是反映学生本质的重要凭证,为社会提供人才的重要参考依据，而且是学生在校期间个人学习、经历、能力及其重要社会实践活动的真实纪录，对该校毕业生参加就业和学生管理工作有着重要作用。用人单位可以通过学生学籍全面了解毕业生的详细情况,掌握毕业生个人素质。在一定程度上，学生学籍也是高校学生管理的有力依据,它有利于促进学生素质的提高，为更好地服务于人才培养这个总目标提供支持, 因此做好学生学籍管理必然具有重要意义。

2学生学籍管理信息系统的功能

（1）.学生档案管理： 学生的一般情况，及奖励，处分情况；

（2）.学生成绩管理： 学习成绩，补考成绩；

（3）.学籍处理： 学生留降级处理，休复学处理，退学处理；

（4）.日常教务管理： 日常报表，如通知书，补考通知书等，学生学成绩的各种分类统计；

（5）.毕业生学籍处理： 结业处理，毕业处理，授位处理，学籍卡片等。

（6）.其他功能：完成一个班级的学期选课，具有数据备份和数据恢复功能。

3.性能要求

2可以让用户简单，方便，有效地运用。

4.项目于其他软件系统的关系：

本应用程序可以适用于windows下的系统。

5.完成期限要求：

期限为2013年1月基本目标是学生档案管理，学生成绩管理，学籍处理，日常教务的管理以及毕业生学籍处理。学校领导对学校系统中存储的信息进行查询，学生所需的成绩等单据可以通过学生处查询并打印输出。整个系统由管理员进行录入，修改，查询，管理。

（1）.实现各级学籍变更智能化，减少管理人员工作量；

（2）.查询统计方便，能随时查询学校学生等相关数据；

（3）.实现学生档案管理信息化，便于档案保存和管理；

（4）.实现各类学生学籍和成绩管理的一体化、科学化；

（5）.保证各级管理部门数据一致，使管理工作规范化；

（6）.自动生成报表，使上报数据准确、及时、方便；

（7）.大大的提高学校的工作效率；

（8）.使敏感文档更加安全，等等。

6.新系统相对于现有系统的优越性：

（1）.实现各级学籍变更智能化，减少管理人员工作量；

（2）.查询统计方便，能随时查询学校学生等相关数据；

（3）.实现学生档案管理信息化，便于档案保存和管理；

（4）.实现各类学生学籍和成绩管理的一体化、科学化；

（5）.保证各级管理部门数据一致，使管理工作规范化；

（6）.自动生成报表，使上报数据准确、及时、方便；

（7）.大大的提高学校的工作效率；

（8）.使敏感文档更加安全，等等。

7．系统经济可行性分析

1支出

（1）在基础建设投资方面，可以利用现有设备，不必添加硬件设备。

（2）其他一次性支出主要是工资：3万

2.效益

通过比较简单的方式达到用户所需要的图形界面。

3投资回收周期

根据算法，收益的累计金额开始超过指出的累计金额的时间为1年

8．技术可行性分析

8.1 对系统的简要描述 学生信息管理系统开发采用Microsoft公司的Visual Basic 6.0，利用其强大的可视化界面功能及对数据库的支持，先构造一个原型，逐步增加功能，最终满足需求。系统中大量采用SQL查询语句，界面友好，功能较强。不足的地方是采用Microsoft Access系统作为数据库，速度较慢。另外因为是单机版本，数据不能共享，在以后改进的版本中应考虑采用SQL SERVER作为数据库，解决访问速度及数据共享的问题。

8.2方便教务处对学生成绩的管理和学生对自己成绩的查询。

9．社会因素可行性分析

9.1法律因素

该项目为独立开发，在技术上没有使用任何现有的软件与方法。所以在法律方面不会存在侵犯专利权、侵犯版权等问题，完全按照合同规定的责任履行。

9.2用户使用可行性

使用方面的可行在没有使用我们该软件前，采取的是人工方式，相对而言耗时大，效率低。而根据现有的硬件条件以及学院的行政管理模式以及工作制度，在办公室中，管理学籍的老师都配备电脑。而且电脑的系统软件都是WINDOWS2000 以上的，所以足够可以来运行我们的软件；从学院老师们的文化素质来看，我们的软件操作简单，运行方便，在用我们的软件来处理学生信息管理系统是没有什么困难的。

10.结论意见

经过了我们整个的可行性研究报告的研究，最终我们得出了一个研究的结论。

结论是：我们可以立即执行我们的软件设计，来达到我们的预期目标。

开发人员：李特 韩发顺 周晓东

第五篇：住宅开发项目可行性研究报告

住宅开发项目可行性研究报告 一 总论

（一）项目背景： 1 项目名称：惠滇花园

承办单位概况：曲靖绅园房地产开发投资有限公司始建于2008年9月，是一个具有独立法人资格的经济实体，公司注册资本为壹仟万元，经营范围为房地产开发经营、建筑材料、装饰材料、金属材料销售等。是一家新兴的房地产开发企业，下设绿化公司、商贸公司、物流公司。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循房地产开发投资有限公司制度的运作方式，现在总经理的领导下，已初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持团结协作、锐意进取、开拓创新、求真务实的精神，以日臻完善的管理体系，严格按照“诚实守信、诚信经营”的开发理念和经营方针，树立品牌的战略目标，坚持追求获取社会良好效应和经济效益双赢的局面。公司曾在昆明投资开发若干大、中、小型楼盘。公司2000年与昆明泰尊祥和房地产开发公司投资开发了“西山别墅”（三期还在开发中）。2006年与昆明宸瑞房地产开发公司合作开发面积约二十万平方米的“官渡工业园区机电城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的绿化公司承建了曲靖南城门的建设和绿化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度评价和市民的广泛赞誉，现二期工程正在建设中。现在的绅园房地产正在健康有序的蓬勃发展，我们不断的积极寻求和探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，始终坚持“人性化”的设计思想，竭诚为业主营造一流的居住和经营环境。我们必将为争创一流品牌房地产企业而努力，积极探索房地产发展的新思路、新理念，拓宽经营领域，以提供优质产品为己任，为曲靖市房地产行业的经济建设做出应有的贡献！3 可行性研究报告编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（二）项目概况： 1 地块环境：

地块面积：净用地面积，近似扇形，周边主要有菜地和村镇建设用地构成。该地块位于麒麟区红庙村二队，远为农田，整个地势呈现南高北低的趋势，站在高处视野很开阔，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。惠滇花园位于城南水务片区，从南城门出发经过官房酒店经麒小线到达。第二工作区离我们只有一路之隔，在第二工作区内将设置幼儿园、游泳馆、羽毛球馆、网球场等各类娱乐运动设施。惠滇花园居住周围有；法院小区、水务小区、惠滇山庄、潇湘水库、桃花湖公园等 位于此地生活方便而多彩。2 建设规模与目标： 土地面积：170亩（约180000）

容积率：1.58（本地块位于曲靖南片区，沿惠滇山庄往前走即达昆曲速公路，是曲靖别墅区重点开发地段，因此为了吸引众多的医疗人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：113253 开发周期：至年

土地价格：万 3 项目周边情况

（1）地形地貌状况（详见附图地形地貌图）（2）物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）（3)局部放大图（详见附图局部放大图）4 项目投入资金及效益情况 项目总投资：33597.28万元 自有资金投入：12400 万元 住宅销售价格：2000 元/平米起 项目销售收入：59104.00万元 项目税后利润总额：16127.14万元 项目毛利润润：27.28％ 项目内部收益率：25.39％

（三）项目建设缘由

项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神

国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。3 项目开发优势所在

世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉 高科集团的相关政策优势和充足的土地储备 融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势

（四）市场分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2000年实际 比上年同期+% 住宅投资（亿元）3318.7 25.8 商品房新开工面积（万平方米）28295 30.6 商品房竣工面积（万平方米）23027.9 16.4 商品房销售建筑面积（万平方米）16984.1 26.9 商品房销售额（亿元）3571.0 30.1 其中：销售给个人（亿元）2840.3 51.9 占总销售额的比重（%）79.5--1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析 1． 2000年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格 指数

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示: 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况

信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。

（2）建筑类型

住宅类建筑其类型现状：

●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。●高层。目前曲靖市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。它们都以高品质树立的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。

●别墅。曲靖特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。

本项目建筑类型：

以别墅（A3)为主干，周围点缀布局（H1/H2/H3/HP型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.58的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：

别墅：A1 户A2 户A3 户A4 户 多层：H1型 户、H2型 户、H3型户、HP型户 高层：G1型 户G2型 户 G3型 户G4型 户

目标市场地位 项目销售目标群如下：

（1）第一期针对市第一人民医院的职工;（2）第二期针对市第一人民医院及其他医疗单位；（3）此后将面对社会销售；（4）其他

（五）结论

本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。

1、投资环境分析结论

曲靖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离昆明仅1.5小时车程，受XX经济区的影响较大，经济发展水平在云南省名列前茅，曲靖市现有人口约72万人，包括外地在XX经商人员共约80万人。按曲靖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于曲靖市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万×15%/3×15%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期（具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。

XX市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如XX广场、步行街、美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，XX作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的XX长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户XX，2003年上半年可实现国内生产总值26亿元，同比增长13.1%，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以上诸多因素，为XX市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升：经济的持续发展支持人们的消费需求；产品质量上升带动成本的上升；大量高层住宅带动房价总体水平的上升；土地转让价格的上升；建安成本的上升。市场竞争加剧：大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品牌化是今后XX市房地产市场发展的必然趋势，XX市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动XX市房地产业发展的重要因素。

2、金融投资环境分析结论

由于2003年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前XX已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的XX房价起到了推波助澜的作用加速XX房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程、人员是势在必行的。

3、项目定位分析结论

曲靖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势。

本项目在，它是XX市地理中心，神山森林公园与一江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离XX街X湖的XX花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为：658.5元/平方米，而该项目的可销售楼面地价成本：520.5元/平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。

XX苑三面临街，2.2万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为XX广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。VIP会员俱乐部、商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年内保持领先，十年内不落伍！”目充分掌握居民的购前楼盘均价定位在2500元/m2，采取房价低开高走的策略，房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的110—160之间，使得整体价格控制在20-40万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进一步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心一道美丽的风景线。