第一篇：老年公寓可行性建议书
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老年公寓可行性建议书
老年公寓可行性报告
如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，与其他行业一样，要办老年公寓，也要进行市场调查，进行可行性分析。养老行业人士普遍认为，开办老年公寓，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也的确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，老年公寓开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
开办老年公寓可行性报告分析如下，仅供参考，不具备针对每一个地区都适合，以深圳为例。（来源：中国敬老院网）
一、申办前可行性
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调研分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。
办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
一、从市场角度
某某城市是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，精心收集
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会有越来越多的人选择到某某城市养老。目前某某城市实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。
从区域角度来看，区和区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。
二、目前深圳市内养老机构发展评价
某某市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，比如广州市寿星大厦、北京寿山福海国际养老服务中心等这样养老行业领军型的养老机构。具体来讲：
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
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演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案 3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是某市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在某市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的老年公寓。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。
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二、收支情况分析（以50张床位，四人间老年公寓为例）
一、开办养老机构前期投入
1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。
2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。
3、基本设施配备。
a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000b)床上用品700×50=35000元
c)室内每人一个圈椅200×50=10000
d)电视每房间一个1000×15=15000
e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。
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f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）
g)洗衣设备，预算2000元。
h)洗澡设备，预算5000元。
i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。280000
4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。
以上租金+装修+设施+宣传=300000元
二、养老机构年度运营投入
1、员工工资。
院长（兼会计）1人计4000×12=48000元
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副院长 兼采购1人计2000×12=24000元
护理员5人计1000×12×5=60000元
厨师2人计1200×12×2=26400元
以上共计9人计158400元。
2．伙食费成本300×50×12=180000元。
3、水电费400×50=20000元
4、取暖费700平米×20=14000元
5、办公费用600×12=7200元
6、设备耗材、维护等2000元
7、租金10万元。
以上投入合计482000元。482000
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三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费
1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。
2、服务费200×12×50×80%=96000元
3、餐费260×12×50×80%=124800元
3、水电费20×12×50×80%=9600元
4、取暖费80×3×50×80%=9600元
以上收入计336000元
四、经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，精心收集
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5000元意外损耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
一、开办养老机构应具备的条件
（一）符合当地养老服务机构发展规划；
（二）有规范的名称；
（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；
（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。
二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
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（一）开办组织或个人的身份证明；
（二）机构章程；
（三）资金状况证明；
（四）场所证明；
（五）消防安全、卫生防疫证明；
（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
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2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续
（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
四、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入
3、可利
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用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。
养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建老年公寓（养老机构）、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。转载自：中国敬老院网，仅供参考！
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第二篇：老年公寓可行性研究报告及项目建议书
老年公寓可行性研究报告及项目建议书
（一）已有 15266 次阅读 2011-4-23 10:44 |个人分类:房地产|系统分类：:营销实战|关键词:老年公寓 项目建议书 可行性研究报告 目 录 第一章 总论
第二章 项目背景 第三章 市场预测
第四章 项目的重要性和必要性 第五章 项目选址及建设条件 第六章 项目建设方案
第七章 投资估算及资金筹措 第八章 投资效益预测
第九章 项目风险分析及规避建议 第十章 结 论
第一章 总论
一、项目名称：
重庆”XXXX”老年公寓
二、项目地点：
重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾
三、项目投资单位：
1、重庆XX职业技术学院：占51%；
2、德国社会福利保障联合会：占49%。
四、建设内容：
1、改建学生公寓4栋、专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套（一期一阶段）；
2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）；
3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米（二期）；
4、环境建设（一期、二期）。
五、建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩；
2、建筑面积：160000平方米（其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米）；
3、床位：4000个（其中：原XX职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个）。
4、人均居住面积：40平方米。
六、项目总投资：
项目预计总投资约为4.7435亿人民币（其中：一期投资约：5185万元；二期投资约：42250万元）。
七、项目筹资方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第二章 项目背景
一、建设单位概况：
1、重庆XX职业技术学院
重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、经重庆市人民政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。
学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要；拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。
学院采取“3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书；与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证；与爱因斯特——中国（IAESTE-CHINA）达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平；与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。
学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷”，拉动GDP，服务地方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣”。
2、德国社会福利保障联合会
德国社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。
二、项目建议书编制依据：
《中华人民共和国老年人权益保障法》； 《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》； 《中国老龄事业的发展》白皮书； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》； 《社会福利机构管理暂行办法》；
《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》； 《老年人建筑设计规范》；
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；
《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》； 《重庆市城乡养老机构服务管理办法》； 《重庆市关于加快发展养老服务业意见》。
三、项目提出的理由与过程：
1、重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用；
2、项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺”、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉，是重庆市建设养老机构最理想之地，目前歌乐山已成为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。
3、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在重庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。
4、重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。
基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白，又满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。该项目的设想提出来以后，得到了重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。
第三章 市场预测
一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：
1、目前重庆市城镇60岁以上的老年人口有190多万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的40%，缺口高达60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上；
2、目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的15%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的一、二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人的养老；
3、目前重庆市城镇民营养老服务机构占85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用；
4、目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求；
5、目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。
二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：
1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建：
1）由国家民政部专项资金投入1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入0.2亿，总投资为1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数900张，使该院总床位数为1500张。2）将在3年内新建和改扩建敬老院600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五保集中供养率达到50%。3）今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式，另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。
但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。
2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。
由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。
据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如：
由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展（有限）公司共同投资，在北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区，联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地4500亩，总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供500多位老人入住；二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。
据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。
三、重庆市养老服务机构需求预测：
1、重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人已经达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。
按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张；
而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。
而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。
2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大
1）据调查，重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。
2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过；80岁以上的，有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。
因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。
3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老
中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。
4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大
1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。
2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（83.8%）、银行（64.7%）、健身场地（56.6%）、农贸市场（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐饮（44.9%）、茶馆/茶楼（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为；
3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（63.5%）、参加老年协会（48.0%）、参与教育和培训（32.4%），参加老年公寓管理工作（15.5%）。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。
第四章 项目的重要性和必要性
一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：
党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：《中华人民共和国老年人权益保障法》，《关于加强老龄工作的决定》，《中国老龄事业的发展》白皮书，《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》，《中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》，《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》，《老年人建筑设计规范》，《中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法》等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。
重庆市委、市府也十分重视重庆市老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》，《重庆市城乡养老机构服务管理办法》，《重庆市关于加快发展养老服务业意见》等一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。
沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设重庆养老服务产业集群。积极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。
二、”XXXX”将成为我市乃至全国老年公寓之典范：
1、该项目为中德合资投建，是重庆市第一家也是唯一一家中外合资养老服务机构。该项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨；
2、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，可为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级；
3、老年公寓办与重庆XX职业技术学院合办，老年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务，与老年人一起开展活动，使老人体验到“隔代亲”的感觉，满足老年人精神生活的需要；
4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。
三、”XXXX”具有较好的社会效益和经济效益：
目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。
1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。
2、投建该高档老年公寓，可以填补重庆市高档老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所为”的养老模式，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
3、该项目是由重庆机电技术职业学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益；另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。
四、”XXXX”将成为重庆市高级护理人才的实训基地：
目前XX学院的家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高级老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，该项目建成后，将成为XX学院家政服务专业的实训基地，家政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为重庆市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。
第五章 项目选址及建设条件
一、项目选址：
（一）拟建地址状况：
项目位于重庆市沙坪坝区歌乐山下天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区。
沙坪坝区地处重庆市区西部，抗日战争时期称沙磁区，是重庆市主城区的重要组成部分，也是重庆市各大高等学府的聚集地，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口81.8万，加上流动人口上百万。
歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸 “林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。烈士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是重庆市最为著名的景区，使歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。
（二）拟建地址的建设条件：
1、基础条件有利：
项目利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。
2、自然环境优越：
歌乐山属缙云山的一只余脉，为重庆市主城区“城市绿肺”，素有“渝西第一峰”的美称，有“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉。歌乐山海拔高度300—600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。
项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公寓不可多得的场地。
3、交通即将改善：
项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。
目前规划了15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于2010年竣工，该路路宽8.5米，双向四车道，全长4.3公里，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。
4、医疗配套完善：
项目周边5公里内有西南医院、精神卫生防控中心；8公里内有新桥医院、肿瘤医院；重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。
5、“五通”条件具备：
项目所在片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
6、发展前景广阔： 项目所在地——歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。
重庆XX职业技术学院周边以小山坡和农业用地为主，可征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发。
第六章 项目建设方案
根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。
一、项目定位：
1、主题定位
中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思： 1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；
2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。
3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。
4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。
2、市场定位：
针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓
3、风格定位：
采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：
后现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局
二、项目设计原则：
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。
1、设计要人性化：
设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。
2、生活要智能化：
配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。
3、环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。
4、户型要合理化
户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
5、精神要丰富化
为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。
6、配套要完善化
为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。
三、建设标准
本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。
1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；
2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；
3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；
4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；
5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；
6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；
7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室；
8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；
9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；
10、拥有标准的停车场。
四、项目建设内容：
（一）总体布局： 酒店占地350亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。
根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。
（二）建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原校区用地15亩，新征土地315亩；
2、建筑面积：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米；
3、床位：4000个。
4、人均居住面积：40平方米。
5、绿地率：＞50%；
6、容积率：＜1；
7、停车位：100个。
（三）建筑项目 A、改建项目：
1、改建4栋学生公寓：
将原4栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积6400平方米，共106套，双人房间，可接收200位老人入住。
增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。
2、改建专家小院：
一期工程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积600平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。B、新建项目：
1、综合大楼：
新征土地15亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中： 1）底层：
为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等； 2）二层：
为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等； 3）三层：为办公、会议区：
老年公寓办公室、各协会办公室、会议室； 4）四层、五层：
为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。客房总计设150间（套）左右，可接收300人入住。
2、老年公寓：
新征300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积137000平方米，可接收3500位老人入住。
（四）项目功能建议
1、老年公寓：
1）4栋学生公寓改建为老年公寓，106套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积60平方米，可接收200位老人入住。
2）新建综合大楼，客房区总计设150间（套）左右，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为80%，套房控制在20%左右（一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房）。
3）新建老年公寓，客房区总计设1750套左右，平均每套面积80平方米，3500张床位，主要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。
2、医疗中心：
建议该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。
3、护理中心：
建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。
4、餐饮中心：
1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务； 2）商务餐厅：
建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。
5、康乐中心：
建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。
5、养生中心：
建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。
6、办公和会议中心： 1）协会办公区：
建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。2）会议中心：
建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。
7、商业中心：
据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。
建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。
8、寓区环境：
建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在XX学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。环境规划包括以下内容： l 沿湖绿化 l 滨水景观 l 休闲广场 l 广场绿化 l 庭院景观 l 园艺小品 l 林荫小道 l 运动场
四、建设周期
该项目分为二期建设（其中一期又分为两个阶段）：
（一）一期工程：容量达到500人，投资达到5185万元 A、第一阶段：容量200人，投资955万元。
1、利用天池校区4栋学生公寓和专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造成106套住房，改造费用635万元 ；
2、房屋配套设施按人均11000元计算，200人，费用为220万元;
3、环境和水电等设施改造维修，预算为100万元。
4、建设周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二阶段：新增容量300人，新增投资4230万元。
1、新增土地15亩，每亩按30万元测算，需要资金450万元；
2、新建房屋综合大楼1栋，面积16000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需要资金3200万元；
3、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；
4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。
5、规划、立项、征地和报建手续费用测算50万元。
6、建设周期：二年，2009年12月至2011年12月期间完成。
（二）二期规模：总容量达到4000人，投资总额达到4.7435亿。其中：新增容量3500人，新增投资42250万元。
1、新征土地300亩，每亩按30万元测算，需新增投资9000万元；
2、新建房屋总面积137000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需新增投资27400万元；
3、室内配套按每人11000元测算，3500人，需要新增投资3850万元；
4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算1700万元。
5、规划、立项、报批手续规费及工作经费300万元。
6、建设周期：三年。2012年10月至2015 年9月。
第七章 投资估算及资金筹措
一、投资估算：
（一）一期投资估算：
1、土地费用：约450万元
新征土地15亩，征地费用15亩×30万元＝450万元
2、土建工程费用：约3835万元
1）原校舍房屋改造7000平方米，635万元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200万元；
3、房屋配套设施建设费用：约550万元
按500个床位，每个床位平均投入1.1万元 4000床位×1.1万元=4400万元
4、公共设施建设配套工程：约300万元
5、其它：约50万元 合计：5185万元
（二）二期投资估算：
1、土地费用：约9450万元
新征土地300亩，征地费用300亩×30万元＝9000万元
2、土建工程费用：约31235万元
新建房屋：137000平方米×2000元＝27400万元；
3、房屋配套设施建设费用：约38500万元
按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元 3500床位×1.1万元=3850万元
4、公共设施建设配套工程：约1700万元
5、其它：约300万元 合计：42250万元。
（三）总投资估算
一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿
二、资金筹措方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第八章 投资效益预测 一、一期投资效益预测：
按该项目一期建成（包括第一阶段和第二阶段）以后进行测算。由于一期以XX学院原15亩土地和新征15亩土地，占地面积较小；房屋为改造学生公寓4栋、专家楼和新建综合楼一栋，环境条件及住房条件与目前重庆市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算。
（一）年均营业收入：
1、客房收入：863.43万元
1）学生公寓改造老年公寓：约288万元
200张床位，按平均每张床位1500元/月（含餐饮），80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：
200张床位×1500元/月×12月×80%＝约288万元； 2）综合楼老年公寓：约288万元
在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓 150张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算： 150张床位×1500元/月×12月×80%＝约288万元； 3）商务客房：287.44万元
在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房： 75套（间），按平均每套（间）150元/天，70%入住率计算： 75套（间）×150元/天×365天×70%＝约287.44万元；
2、护理收入：151.2万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算： 350张床位×1200元/月×12月×30%＝约151.2万元；
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元 按150人，每天每人消费50元，70%入座率计算： 150人×50元/人×365天×70%=约191.63万元
4、商场收入：91.25万元
按平均每天每人产生5元利润计算： 500人×5元/天×365天=约91.25
5、养生收入：116.8万元
按每天有20%的人进行养生，即80人，每人40元计算： 40元/人×80人×365天=约116.8万元
6、会议室收入：36.5万元 按每天2000元，50%利用率计算： 2000元/天×365天×50%=约36.5万元
7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元
按出租6000平方米，每平方米10元/月计算： 10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元
8、护理实训管理费：30万元
按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算： 500元/人×50人×12月=约30万元
9、老年大学：25.2万元
按30%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人×350人×30%×12月=约25.2万元
10、洗衣：33.6万元
按每个老年人，每月80元计算： 80元/人×350人×12月=约33.6万元
11、其他收入：73万元
按每天收入2000元计算： 2000元/天×365天=约73万元
年均营业收入
=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73 =约1684.61万元
（二）年均营业支出：
1、营业费用：596.69万元 1）工资及福利费用：360万元
工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）： 100人×3000元/月×12月＝360万元； 2）管理费用：168.46万元
按营业收入的10%计算：1684.61万元×10%=168.46万元 包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：68.23万元
按营业收入的5%计算：1684.61万元×5%=68.23万元 营业费用合计：360+168.46+68.23=596.69万元
2、营业成本：293.92万元 1）餐饮成本：258.92万元 l 老年餐饮：115.2万元 按老年公寓营业收入的20%计算： 576万元×20%＝115.2万元
l 度假酒店餐饮：143.72万元 按餐饮营业收入的50%计算 287.44万元×50%＝143.72万元 2）养生成本：35万元
按养生营业收入的30%计算： 116.8万元×30%＝35万元
营业成本合计：258.92+35=293.92万元
3、营业税金及附加：941.21万元 1）营业税：68.23万元（5%）1684.61万元×5%=68.23万元 2）城建税：117.92万元（7%）1684.61万元×7%=117.92万元 3）教育费附加税：67.38万元（4%）： 1684.61万元×4%=67.38万元
营业税金及附加合计：68.23+117.92+67.38 =253.53万元 注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=596.69+293.92+253.53=1144.14万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=1684.61－1144.14=540.47万元
（四）项目投资回收期：
一期项目投资约5185万元，年均纯利润约540.47万元，投资回收期：5185万元÷540.47万元/年＝9.6年 预计一期项目投资9.6年收回成本。
二、二期投资效益预测： 按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期增加部分的收入与支出进行测算。由于二期建成以后，该项目占地面积达350亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建筑，所以该项目建成后，无论从环境、硬件设施还是软件各方面都将达到目前重庆市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进行测算。
（一）年均营业收入：
1、客房收入：6720万元 1）老年公寓：
新增3500张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算： 3500张床位×2000元/月×12月×80%＝约8400万元；
2、护理收入：1890万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1500元计算： 3500张床位×1500元/月×12月×30%＝约1890万元；
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元 按新增150人，每天每人消费50元，70%入座率计算： 150人×50元/座×365天×70%=191.63万元
4、商场收入：638.75万元 按平均每天每人产生5元利润计算 3500人×5元/天×365天=约638.75万元
5、养生收入：511万元
按每天有10%的人进行养生，每人40元计算： 3500人×10%×40元/人×365天=约511万元
6、会议室收入：36.5万元 按每天2000元，50%利用率计算： 2000元/天×365天×50%=约36.5万元
7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元
按出租6000平方米，每平方米10元/月计算： 10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元
8、护理实训管理费：60万元
按平均每月接待100人，每人500元实训管理费计算： 500元/人×100人×12月=约60万元
9、老年大学：168万元
按20%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人×3500人×20%×12月=约168万元
10、洗衣：336万元
按每个老年人，每月80元计算： 80元/人×3500人×12月=约336万元
11、其他收入：365万元 按每天收入10000元计算： 10000元/天×365天=约365万元
年均营业收入
=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365 =约11080万元
（二）年均营业支出：
1、营业费用：4254万元 1）工资及福利费用：2520万元
工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）： 700人×3000元/月×12月＝2520万元； 2）管理费用：1108万元
按营业收入的10%计算：11080万元×10%=1108万元
包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：554万元
按营业收入的5%计算：11080万元×5%=554万元 营业费用合计：2520+1108+554=4254万元
2、营业成本：1497.3万元 1）餐饮成本：1344万元 按老年公寓营业收入的20%计算： 6720万元×20%＝1344万元 2）养生成本：153.3万元
按养生营业收入的30%计算： 511万元×30%＝153.3万元
营业成本合计1344+153.3=1497.3万元
3、营业税金及附加：1772.8万元 1）营业税：554万元（5%）11080万元×5%=554万元 2）城建税：775.6万元（7%）11080万元×7%=775.6万元
3）教育费附加税：443.2万元（4%）： 11080万元×4%=443.2万元
营业税金及附加合计：554+775.6+443.2=1772.8万元 注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=4254+1497.3+1772.8=7524万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=11080－7524=3556万元
（四）项目投资回收期：
项目二期投资约42250万元，年均纯利润约3556万元，投资回收期：42250万元÷3556万元/年＝11.9年 预计11.9年收回成本。
该项目一期投资预计在10年内能收回成本，二期投资在12年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。
第九章 项目风险分析及规避建议
一、项目风险分析：
1、观念的风险
中国是一个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有30%以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。
2、价格的风险
目前，重庆市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，重庆市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占90%。当然这也是因为重庆市目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为重庆市第一个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作一定的风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。
3、季节的风险
由于该项目处于重庆市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。
4、交通的风险
该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有一条路通公交车，另一条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于2010年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。
另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假、开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。
5、多元化的风险
该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公、开展活动；能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品；能否吸引重庆市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。
二、风险规避建议：
老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和一定的经济效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议：
1、要找准目标消费群，重点瞄准“三高”老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住；
2、要重点打造项目的“老有所为”的养老模式，要在重庆市独树一帜，为老年人搭建一个老年人发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台，3、要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势；
4、要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假、养生、会议、协会活动、老年大学、老年产品展示、老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险；
5、要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，一是建议引入重庆市的三甲医院，为整个歌乐山养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务；二是打造高级护理中心，为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住；
6、建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金、意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险；
7、本项目每年上缴的各类税金高达1800多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险；
8、要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识、认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。
第十章 结 论
通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是养老服务机构市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造重庆”XXXX”老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。
目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解决4000位老年人入住养老服务机构，有效缓解重庆市养老服务机构欠缺的矛盾，为政府分忧；
本项目建成后将填补重庆市高档老年公寓的空白，解决重庆市没有高档老年公寓的难题，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建了一个发挥余热、实现自我价值，真正的做到老有所为的平台。开创了让老年人“老有所为”的养老服务机构模式，这样既能快速地提升重庆市的城市档次与品位，同时又能有力地促进重庆老年公寓结构调整，从而进一步推动当地老年产业的快速发展，具有相当的社会效应。
本项目是由重庆XX职业技术学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该老年公寓可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金达1800多万元，此外老年公寓还能提供800人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对政府的巨大支持和帮助。
该项目建成后，将打造高级护理中心，一方面作为XX职业技术学院家政专业学生的实训基地，同时也将为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。为重庆市培养高级护理人才作贡献。
老年公寓的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。重庆作为全国城乡统筹的实验区，项目所在地又是全国50个养老产业示范点之一，政府部门高度重视，有宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。
综上所述，我们的结论是：建造”XXXX”老年公寓，具有显著的社会效益和较好的经济效益，因此这是一个建造可行性很强的项目。
第三篇：XXXX老年公寓项目建议书及可行性研究报告范文
XXXX老年公寓项目建议书及可行性研究报告
（二）博乐市银色港湾老年公寓建设项目可行性研究报告第一章 总 论 1.1项目概况 1.2编制依据 1.3项目法人概况 1.4研究范围第二章 项目背景及项目建设的必要性 2.1项目背景 2.2 项目概要 2.3项目建设的必要性 2.4结论第三章 老龄产业和项目建设规模分析 3.1中国老龄化现状及政策分析 3.2博乐市老龄现状及数据分析 3.3当地政府政策支持及措施 3.4发展情况 max.book118.com想 max.book118.com路 max.book118.com标 3.5项目选址分析 3.6项目建设规模第四章 项目建设条件 4.1地理位置与自然条件 max.book118.com置
max.book118.com况 4.2历史沿革 4.3社会经济状况 4.4项目建设配套条件 max.book118.com应及技术保障
max.book118.com地地质情况 max.book118.com施现状 max.book118.com价 4.5政策支持第五章 项目建设方案 5.1项目建设指导思想和目标 max.book118.com 指导思想 max.book118.com则 max.book118.com标 5.2项目建设方案 max.book118.com 设计依据 max.book118.com 设计说明 max.book118.com 设计要求第六章 环境保护措施 6.1项目区环境现状 6.2环境影响分析 6.3环境保护原则 6.4执行标准 6.5措施 max.book118.com护措施 max.book118.com营期环境保护措施 6.6 环境影响评价结论第七章 节能、节水措施 7.1节能 max.book118.com准 max.book118.com施 7.2 节水 max.book118.com准 max.book118.com施 7.3节能、节水管理第八章 项目管理和实施进度安排 8.1组织机构 8.2机构职责 8.3人员配置 8.4劳动安全 8.5招标方案 max.book118.com制依据 max.book118.com则 max.book118.com围
max.book118.com案 8.6管理工作流程 8.7项目运营期管理 8.8项目实施进度安排第九章 项目资金筹措与管理 9.1项目投资估算 max.book118.com资估算 max.book118.com算 9.2项目资金筹措 9.3资金管理第十章 效益评价 10.1财务评价依据 10.2财务评价基础数据选取 max.book118.com格
max.book118.com与运营负荷 max.book118.com准收益率设定 max.book118.com算参数 10.3利润分析 10.4国民经济分析 10.5盈亏平衡分析 10.6财务评价结论 10.7社会效益 10.8生态效益分析第十一章 结论与建议 11.1结论 11.2 建议第一章 总 论 1.1项目概况 max.book118.com 项目名称：博乐市银色港湾老年公寓建设项目 max.book118.com 项目承办单位： 法人代表： max.book118.com 项目主管单位：
max.book118.com 建设地点： max.book118.com 建设内容：老年公寓（医疗保健中心、活动中心、公寓等配套设施）max.book118.com 建设总投资： 万元 max.book118.com 建设期限： 年 月-年 月 1.2编制依据 max.book118.com复资料及文件 max.book118.com.1《关于全面推进居家养老服务工作的意见》； max.book118.com.2《农村敬老院管理暂行办法》； max.book118.com.3《老年权益保障法》； max.book118.com.4《工程建筑设计规范》； max.book118.com.5《老年人建筑设计规范》； max.book118.com.6《无障碍设施设计规范》 max.book118.com.7国家与地方政府公布的有关法规、条例等； max.book118.com.8博州州委、政府、博乐市委、政府及相关专家、领导对项目的要求与构想。1.3项目法人概况（加入贵企业简介）1.4研究范围通过对项目建设背景必要性的分析论证，结合博州人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时对项目实施的外部条件、环境保护、项目组织管理、实施进度、招标采购等方面进行研究。第二章 项目背景及项目建设的必要性 2.1项目背景人口老龄化是人类面对21世纪的挑战。目前，我国60岁以上的老人已达到1.4亿。全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。博乐市位于新疆维吾尔自治区西北部，艾比湖西，天山西段北麓，准噶尔盆地西南部。东部和东北部临精河县、托里县，西濒温泉县，南滨尼勒克县、霍城县，北以阿拉套山分水岭为界与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长150。市区距乌鲁木齐市公路里程524。全市总面积7956平方公里，辖三镇两乡两个国营牧场和四个街道，有蒙、汉、维、哈等31个民族，总人口25.77万人（2008年），地方人口15.9万人，城市人口10.12万人，少数民族人口6.2万人。是博尔塔拉蒙古自治州首府、新疆生产建设兵团农五师师部所在地，居民调查显示，35[%]的家庭要赡养4位老人，49[%]的家庭要赡养2-3位老人；各类老年社会福利机构张养老床位，远远不能满足需要。老年人的养老、安居的重要社会问题。制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11[%]，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2[%]的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分max.book118.com，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》[[]2000]97号）中，提出“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”。3.2博乐市老龄现状及数据分析截止20年底，60岁以上老年人口达万人，占全市总人口的[%]；“十五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过[%]。而集老年人颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的依照老年人的特点和需求，适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓低层小院落平房，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。博乐市历史悠久，山水雄奇，早在公元658年，唐代中央政权就在博乐设置了双河都督府，与中原一直保持着密切的联系，是“丝绸之路”北道通往中亚和欧洲的重镇之一。县名源于博尔塔拉河名。博尔塔拉，为蒙古语，意为“银色的草原”。1920年置博乐县。1985年撤销博乐县，成立博乐市。博乐一名历史久远，最早的记载是公元12世纪耶律大石建西辽后所建的“勃罗城（在”今博乐西南）。元代有“不剌”、“普剌”、“孛罗”等。旧为准噶尔策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈尔左营驻此，设领队大臣，俗称大营盘。《西域图志》称博罗塔拉。光绪十四年（1888年）属精河直隶厅。1920年由精河县析置博乐县，博乐市1985年撤县建市。1989年被国务院列为对外开放城市。1990年境内的阿拉山口经批准对外开放，成为中国西部地区唯一的铁路、公路并举的国家一类口岸，中国与哈萨克斯坦共和国铁路在阿拉山口接轨，标志着第二座亚欧大陆桥的全线贯通。1990年博乐市又被中国国务院批准为沿边进一步开放城市，1992年国务院批准成立博乐边境经济合作区。博乐市是中国西部的一个重要沿边开放城市和第二座亚欧大陆桥的西桥头堡。2000年，博乐市辖3个街道、3个镇、2个乡。其中:总人口为42.3万人，民族35个，其中蒙古族2.6万人，汉族27万人，维吾尔族5.2万人，哈萨克族3.98万人，回族1.4万人。乡镇:小营盘镇 23510人、达勒特镇 15457人、乌图布拉格镇 14936人、青得里乡 26067人、贝林哈日莫墩乡 7663人、阿拉山口虚拟镇 3010人、阿热勒托海牧场虚拟乡 7263人、兵团81团场虚拟乡 11557人、兵团84团场虚拟乡 8530人、兵团85团场虚拟乡 4437人、兵匝86团场虚拟乡 10905人、兵团89团场虚拟乡 14162人、兵团90团场虚拟乡 10244人。博乐市通过争取国债项目、引进外国银行贷款、广泛招商引资、吸纳民间资金投入等途径，投入2.7亿元用于城市建设。加大城市规划力度，投资271万元，先后完成了城市总体规划修编大纲、城市近期建设规划、南城区规划、商业网点规划、城市消防规划、万亩生态园区等12项规划的编制工作，为推进城市化进程奠定了基础。城市道路建设步伐加快，完成了北环路、长城路、顾里木图路、文化路、建国路、前进路、沿河路、迎春路等16条道路的新建改建工程，新增城市道路18.6公里，市区已拥有道路38条65公里。市政公用事业蓬勃发展，完成了三期供水、垃圾填埋处理厂、污水处理厂一期工程、3号热源建设项目，新增供排水和供热管网56.9公里，供水普及率、垃圾无害化处理率、污水处理率、集中供热普及率分别达到99.15[%]、100[%]、80[%]和41[%]。公园广场建设迈出坚实步伐，新建改建了中心广场、滨河公园、人民公园、西部文化广场、赛马场、博尔塔拉纪念园、博物馆、体育馆。重点招商引资建设工程完成总投资1.26亿元，亚中商城、商业步行街、东风商厦、家和精品街、西郊客运综合市场相继竣工并投入使用。房地产开发达到历史最高水平，共完成房地产投资3.11亿元，开发建设住宅楼30余万平方米。尤其是今年，还将投资1.56亿元建设市政道路、供水、排水、供热、绿化、垃圾处理等城市基础设施，安排195万元专项资金用于城市各类规划的编制，可以说是历年来城市建设和规划编制项目最多，投入最大的一年。博乐市城市基础设施建设步伐的不断加快，使城市功能不断完善，人居环境不断改善，对经营城市、拉动消费、营造城市景观、提高城市品位、丰富群众文化生活等起到了极大的促进作用。“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则/建设部881003颁，890101实施）《无障碍设计规范》《老年建筑设计规范》 max.book118.com.4建设场地的
1楼
发表于 2011-4-2 15:21:57 | 查看: 341| 回复: 0 第六章 项目建设方案
根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。
一、项目定位：
1、主题定位 中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思： 1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；
2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。
3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。
4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。
2、市场定位：
针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓
3、风格定位：
采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：
后现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局
二、项目设计原则：
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。
1、设计要人性化：
设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。
2、生活要智能化：
配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。
3、环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。
4、户型要合理化
户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
5、精神要丰富化
为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。
6、配套要完善化
为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。
三、建设标准
项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。
1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；
2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；
3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；
4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；
5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；
6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；
7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室；
8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；
9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；
10、拥有标准的停车场。
四、项目建设内容：
（一）总体布局：
酒店占地350亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。
根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。
（二）建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原校区用地15亩，新征土地315亩；
2、建筑面积：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米；
3、床位：4000个。
4、人均居住面积：40平方米。
5、绿地率：＞50%；
6、容积率：＜1；
7、停车位：100个。
（三）建筑项目 A、改建项目：
1、改建4栋学生公寓：
将原4栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积6400平方米，共106套，双人房间，可接收200位老人入住。
增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。
2、改建专家小院：
一期工程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积600平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。
B、新建项目：
1、综合大楼：
新征土地15亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中： 1）底层：
为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等； 2）二层：
为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等； 3）三层：为办公、会议区：
老年公寓办公室、各协会办公室、会议室； 4）四层、五层：
为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。客房总计设150间（套）左右，可接收300人入住。
2、老年公寓：
新征300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积137000平方米，可接收3500位老人入住。
（四）项目功能建议
1、老年公寓：
1）4栋学生公寓改建为老年公寓，106套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积60平方米，可接收200位老人入住。
2）新建综合大楼，客房区总计设150间（套）左右，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为80%，套房控制在20%左右（一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房）。
3）新建老年公寓，客房区总计设1750套左右，平均每套面积80平方米，3500张床位，主要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。
2、医疗中心：
建议该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。
3、护理中心：
建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。
4、餐饮中心：
1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务；
2）商务餐厅：
建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。
5、康乐中心：
建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。
5、养生中心：
建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。
6、办公和会议中心： 1）协会办公区：
建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。
2）会议中心：
建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。
7、商业中心：
据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。
建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。
8、寓区环境：
建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在XX学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。环境规划包括以下内容：
沿湖绿化
滨水景观
休闲广场
广场绿化
庭院景观
园艺小品
林荫小道
运动场
四、建设周期
该项目分为二期建设（其中一期又分为两个阶段）：
（一）一期工程：
容量达到500人，投资达到5185万元 A、第一阶段：容量200人，投资955万元。
1、利用天池校区4栋学生公寓和专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造成106套住房，改造费用635万元 ；
2、房屋配套设施按人均11000元计算，200人，费用为220万元;
3、环境和水电等设施改造维修，预算为100万元。
4、建设周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二阶段：新增容量300人，新增投资4230万元。
1、新增土地15亩，每亩按30万元测算，需要资金450万元；
2、新建房屋综合大楼1栋，面积16000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需要资金3200万元；
3、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；
4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。
5、规划、立项、征地和报建手续费用测算50万元。
6、建设周期：二年，2009年12月至2011年12月期间完成。
（二）二期规模：
总容量达到4000人，投资总额达到4.7435亿。其中：新增容量3500人，新增投资42250万元。
1、新征土地300亩，每亩按30万元测算，需新增投资9000万元；
2、新建房屋总面积137000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需新增投资27400万元；
3、室内配套按每人11000元测算，3500人，需要新增投资3850万元；
4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算1700万元。
5、规划、立项、报批手续规费及工作经费300万元。
6、建设周期：三年。2012年10月至2015 年9月。
第七章 投资估算及资金筹措
一、投资估算：
（一）一期投资估算：
1、土地费用：约450万元
新征土地15亩，征地费用15亩×30万元＝450万元
2、土建工程费用：约3835万元
1）原校舍房屋改造7000平方米，635万元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200万元；
3、房屋配套设施建设费用：约550万元
按500个床位，每个床位平均投入1.1万元 4000床位×1.1万元=4400万元
4、公共设施建设配套工程：约300万元
5、其它：约50万元 合计：5185万元
（二）二期投资估算：
1、土地费用：约9450万元
新征土地300亩，征地费用300亩×30万元＝9000万元
2、土建工程费用：约31235万元
新建房屋：137000平方米×2000元＝27400万元；
3、房屋配套设施建设费用：约38500万元
按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元 3500床位×1.1万元=3850万元
4、公共设施建设配套工程：约1700万元
5、其它：约300万元 合计：42250万元。
（三）总投资估算
一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿
二、资金筹措方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第四篇：老年公寓项目建议书
一、市场分析
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析
我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。“老年公寓”市场潜力巨大
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。
国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…
国内老年公寓的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
第五篇：老年公寓建设项目建议书
金山老年公寓项目建议书
二0一三年九月
目录
一、项目名称、二、项目地点
三、项目提出的依据
四、建设内容与规模
五、投资估算及资金来源
六、社会效益和经济效益分析
七、结论
一、项目名称
1、项目名称：金山老年公寓
2、项目发起人：XXXXXX置业有限公司
二、项目地点
项目建设地址位于XXXX镇XX村前岗组，该地块属前岗村民组废荒地。
三、项目提出的政策依据
1、中共“十八大”报告明确指出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。近日，李克强总理由明确指出要“推动社会力量成为发展养老服务业的主角”，通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
2、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（豫政办[2006]105号）
3、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福[1998]19号
4、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）
5、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）
6、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号
7、《中华人民共和国土地管理法》
四、建设规模、建设内容和设计理念
（一）建设规模
项目占地100亩，规划建筑总面积5万平方米；以干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体组成建筑景观群，分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每25亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积1.25万㎡。每个小区建设2层单体公寓8栋，每栋建筑面积260㎡，每栋配套餐厅50㎡，共计建筑面积2480㎡。6层集体宿舍式公寓2栋，每栋约4100㎡，每栋配套餐厅300㎡个小区，综合娱乐活动室300㎡，共计9400㎡。社区中心建设大型文化活动中心2480㎡。每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体，四个小区总建筑面积约50000㎡。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内,设置2个出入通道。
（二）建设内容
1、主体建筑:二层单体公寓32栋,6层集体宿舍式公寓8栋，大型配套餐厅8个，小型配套餐厅32个，小型综合娱乐活动室4个，大型综合娱乐活动室1个。
2、图书馆1个,用以满足老年人读书需求。
3、诊所、药房各1个为老年人提供健康保障。
4、垂钓园：依托该区域三面环水的特点建设垂钓场。
5、蔬菜种植园：在周边租用耕地兴建5-10亩菜园，老年人自愿参与种植活 4
动，同时可为老年人提供绿色、健康、新鲜的蔬菜。
6、风雨走廊：连接于各个建筑物之间建设风雨走廊。
7、院内道路、地坪均为混凝土。
8、社区绿化不低于50%。
9、停车场和大巴车：为探亲家属提供停车位，并配备大巴车2辆，每周2、4、6定点接送老年人进城探亲、购物、访友等。
10、社区超市：满足老年人日常必备消费。
11、其他附属设施。
建设内容低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，有相应的配套服务设施；整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。
（三）总体平面布置
所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。
（四）产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。
（五）项目社区文化活动室设计与布置
社区文化活动分两大块，一是整个社区的大型文化活动室，一是各小区的小型文化活动室。所有文化活动室都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。文化活动室配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。
（六）社区内环境规划设计
园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别 是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。
园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观 6
功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。
整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。
（七）单体建筑设计
建筑结构：低层和多层均为框架结构；楼层：低层为2层，多层为6层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。
采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。
隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗 7
敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。
房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。
（八）户型面积控制及户内设施
户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房占总套数的50%。低层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。
阳光是健康生活不可或缺的。薄山湖畔老年公寓所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。
（九）车位、商业配套的设置
在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。
商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。
五、投资估算与资金来源
(一)投资估算依据
1、河南省建设工程造价标准。
2、本项目的建设规模、占地面积及各单项工程的建设内容和工程量。
3、相类似建筑近年的投资估算指标。
（二）投资估算范围
投资范围包括本项目的建筑工程、设备及安装工程、绿化和水土保持工程、给排水工程和配套附属设施费用及运营成本等。
1、项目投资估算
经估算，项目总投资为7620万元，全部为固定资产投资。具体如下：
（1）主体楼建筑工程费和土地成本核算5500万元。
（2）主体楼安装工程费2000万元。(3）图书馆50万元。(4)诊所、药房30万元。(5)、垂钓园200万元。(6)蔬菜种植园50万元。(7)风雨走廊150万元。(8)院内道路、地坪190万元。(9)社区绿化300万元。(10)停车场和大巴车150万元。
（11）周转资金1000万元。
2、资金筹措
本项目建设投资7620万元，全部由项目实施单位自行出资。
七 经济效益分析
该项目属公益福利事业，投资属一次性投入，而收益具有长期性、慈善性。数千名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物3.9万斤，鸡蛋6.6万个，肉类
1.69万斤，蔬菜6.6万斤，水果2.3万斤。需要服务人员1000余人。有效地拉动了地方经济。
（一）成本估算
1、职工工资，服务管理人员按1000人计算，每人工资福利按30000元/年计算，年工资福利共计3000万元。
2、管理办公及取暖费900万元/年
3、固定资产消耗成本900万元/年
4、其他不可预计费用100万元/年。
5、年均总成本4900万元。
（二）年收入估算
入住人（含饮食保健活动）人均收费17000元/年，以3000人计，年收益为5100万元。
（三）资金回收
每年回收资金为5100-4900=200万元，基本属于福利慈善性项目。
八社会效益分析
1、提高周边地区居民的生活水平和生活质量
该项目建成的服务宗旨是“全心全意为入住老年人服务”，使每一位入住的
老年人都能在这里感受到大家庭的温暖。因此本项目可以提高周边地区居民的
生活水平和生活质量。
2、增加就业渠道
项目建成后需要一定数量的护理人员，可直接解决1000人的就业问题，另外可提供30个人以上的临时性工作。
3、按每4个老人需一个劳动力照顾计算，可节约劳动力750个，每年可为社会创造1500万元以上财力。
4、解决部分老年人的养老问题
来此居住的老年人不仅可以很好体会到老有所养，还可以充分体会到老有所乐的愉悦，做到人与社会的和谐相处，高质量的安度晚年。
5、解决部分社会矛盾，促进社会和谐
子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化进而招致老人的抱怨，同时由于生活方式、生活习惯及思想观念不同也常常会产生冲突，由此导致家庭矛盾。居住在本中心敬老院，可以缓和家庭矛盾，促进社会和谐。
6、形成良好的社会影响和示范效应
能够在社会上会造成很大影响，吸引各界对于社会化养老的重视、关注和积极探索，同时通过良好的示范，在全社会树立起良好的尊老敬老的风尚。
九 结 论
以上报告分析表明,本项目的建设可改善当地养老状况，改善养老院老年人居住条件和环境，促进城镇整体水平提高，有利于和谐社会的建设，具有良好的社会效益，因此，建设本项目很有必要，并且是可行的。
驻马店市恒基置业有限公司
2013年9月25日
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