第一篇：xx区优质蔬菜基地建设项目的可行性研究报告
项目概况
1.1项目名称：xx区优质蔬菜基地建设
1.2项目申报单位：xx区财政局、扶贫办
1.3项目承担单位：xx区农牧局
1.4项目类型：新建
1.5项目地点范围：xx区xx个乡镇xx个行政村xxx户。
1.6项目建设规模及内容：建设夏季优质蔬菜基地10个，面积12600亩，调运蔬菜良种10个。甜椒、西芹、大白菜育苗1900万株，育苗移栽面积5600亩，直播蔬菜7000亩；建工厂化育苗温室20栋；年培训农民1万人（次）。
1.7建设期限：2007年3月－10月
1.8投资估算及资金筹措：项目总投资602万元，其中申请国家投资150.8万元，地方配套及农民自筹451.2万元。项目背景
2.1项目由来
X区露地蔬菜面积年稳定在3万亩以上，蔬菜品种有西红柿、黄瓜、辣椒、甜椒、西芹、南瓜、大白菜、葱头等，年产各种蔬菜1亿公斤，产值4300万元左右；其中已建成日光温室2580栋，1240余亩，年产反季节蔬菜997.6万公斤，产值890.7万元。蔬菜种植业逐步成为X区农民收入的重要来源，但由于种植区域分散，种植品种混杂，标准化栽培管理技术程度低，规模化经营效益差，营销组织不健全，导致蔬菜产业发展缓慢。与国内同类地区甘肃榆中县比较，我区蔬菜产业水平差距甚远，榆中县气候条件、农业生产条件与我区相当，1997年榆中县蔬菜面积仅有4500亩，采取多点示范，以点带面引导农民发展种植蔬菜。抓基地建设，建立营销组织，采取公司、基地、农户产供销一条龙生产经营体系，目前榆中县蔬菜面积达到15万亩，总产值2.2亿元，占农业收入的45%，占人均纯收入的32%，借鉴榆中蔬菜产业发展成功的经验，在X区现有蔬菜产业的基础上，向前推进，故申请X区优质蔬菜基地建设，运用先进的育苗、良种、生物、微生态工程等技术手段为切入点，全面提升蔬菜示范基地生产水平，采用现代市场化营销手段，打通市场渠道，利用蔬菜示范基地的带动功能，逐步向规模、品种规模、优势品种规模化发展，提高蔬菜产业化水平，促进项目区和农村经济可持续发展。
2.2项目建设的必要性及有利条件
2.2.1建设优质蔬菜基地是合理利用水资源，提高水资源利用效益的需要。
项目区现有中小型水库7座，因水土流失严重，多年淤积造成库容不足设计贮水能力的三分之一，项目区以机井水来发展灌溉，由于打井缺乏统一规划，机井布局不合理，致使灌区地下水过量开采，地下水得不到及时补给，水位明显下降，“1236”扬黄扩灌成本高；另一方面，种植粮食或胡麻、葵花等经济作物，大田漫灌造成水资源浪费严重。而种植蔬菜，实施保护地栽培和小畦灌溉技术，合理利用灌水资源，大幅度提高灌溉水利用率和灌水生产效益。
2.2.2建设优质蔬菜基地是战略性调整种植结构、提高农民收入的需要。
固原市X区是全国贫困县之一，建设优质蔬菜基地是实施退耕还林、封山禁牧耕地面积减少后，进一步调整产业结构、发展劳动密集型和技术密集型生产的需要，是巩固X区生态建设成果措施之一。加之X区粮食生产没明显的优势，虽然土地面积大，但粮食生产水平效益低下，农民收入微薄。所以以蔬菜产业发展为突破口，优化产业结构，提高单位土地面积产量和种植经济效益，促进项目区农业和农村经济的快速发展，提高项目区农民收入和生活水平、改善生态环境是十分必要的。
2.2.3提早上市，提高经济效益的需要
通过设施提前育苗，在露地气温、地温等条件适宜时移栽定植，可提前上市，也可通过育苗移栽技术达到一年两茬种植，提高经济效益。根据2004年、2005年我区对脱水甜椒、西芹的试验，分别可提前采收上市27天、17天，育苗移栽麦后复种大白菜获得双重效益。
2.2.4建设优质蔬菜基地是培育品牌产品，增强蔬菜产品市场竞争力的需要。
近年来，X区蔬菜产业虽有长足的发展，种植面积已达3万亩，温棚总量已发展到2580栋，年产各种蔬菜近1亿公斤，产值约4300万元。但本区蔬菜以初级产品上市，大部分销售在本地市场，没有品牌，市场竞争力差，很难占领区外市场。另外，我国加入WTO后，特别是大中城市对农产品实行食品安全、市场准入制度以后，给X区蔬菜产业发展带来了良好的发展机遇，也带来了强烈的挑战。因此，建设优质蔬菜基地，实施标准化生产，提高蔬菜产量和品质，培育我区蔬菜品牌，提高知名度，增强蔬菜产品市场竞争力，有利于蔬菜产业的快速发展。
2.2.5自然条件优越
X区年平均气温6.8℃，无霜期145—160天，光照充足，气候凉爽，昼夜温差大，蔬菜品质较好，果菜类作物能通过越夏延至深秋，叶菜类作物7—8月上市，加之我区属西部贫困地区，经济基础差，工业化程度低，化肥施用量相对较少，无土壤污染和灌水污染，土壤有机质含量1.3%左右，矿化度1.18g/kg，pH值7.6—8.3，地下水矿化度0.9—1.1g/L，pH值7.5，符合优质蔬菜生产的要求，具备发展优质蔬菜的优越环境条件。
2.2.6技术成熟有保障
X区农业技术部门经过几年的试验、示范和研究，参照我国《无公害农产品农产品规范化管理与生产标准》，结合当地的生产条件，总结出无公害蔬菜栽培技术规程，并且根据区内外市场需要，筛选出区域优势明显、市场前景看好的蔬菜新品种，运用育苗、节灌、微生物等技术，试验成功了西芹、绿菜花、甜椒等无公害化栽培。
2.2.7生产过程能够得到较好控制
由于当地土地面积较多，农民多年来广种薄收，靠天而种的习惯，对化肥、农药的投入较低。随着近几年畜牧业的快速发展，家庭养殖得到进一步扩大，肥源充足，农家肥投入较高，只要指导农民正确运用化肥，推广生物肥料、生物制剂和高效低残留农药，严格轮作倒茬制度，就能减少病虫害的发生，生产出符合部颁标准的无公害蔬菜产品。
X区农技推广中心现有技术干部43人，其中：高级农艺师7人、农艺师14人、助理农艺师17人，技术员5人，技术力量雄厚，先后承担过头营马园园区，杨郎蒋河园区，城郊北塬、东红“四位一体”生态项目等较大项目的建设，积累了成功的项目建设和管理经验。另外，聘请自治区蔬菜产业化协会姜黛珠农技推广研究员、兰州大学干旱农业国家重点实验室王静教授作高级技术顾问，从技术服务功能、技术先进性上能确保较大规模农业项目的完成。
2.2.8市场前景广阔
固原撤地设市，给城市发展注入了新的活力。随着城市建设步伐加快，规模的扩大，城市人口总量将不断增加。依托城市，服务市民，主动抢占本地市场，满足市民对各种新鲜蔬菜的需求，就可销售我区蔬菜产量的50%以上。
随着国家农业产业政策的调整，鼓励粮食主产区省市加大了粮食种植面积，压缩了蔬菜种植面积，这样为我区蔬菜产业发展提供了良好的机遇。加之X区地处六盘山东麓，气候相对冷凉，大部分蔬菜在本地能越夏种植，并于7、8、9、10月份成熟上市，此时正值华北、华南高温、梅雨季节，蔬菜生产处于淡季。近年来，外地菜商在此期纷纷来X区调运蔬菜，本区的部分蔬菜已进入了大的流通领域，若在蔬菜产品上，进一步抓好品质，做好产地包装和预冷处理，钻市场空档，打蔬菜销售时间差，组织营销人员和农产品经纪人，以高品位优质蔬菜占领外地市场是完全可行的。
2.2.9固原市X区各级党委、政府对蔬菜产业发展特别重视，X区区委2004年初出台了“关于扩大蔬菜产业基地的意见”，要求各涉农部门和蔬菜种植乡（镇）在组织协调、资金配套方面给蔬菜生产给予大力支持。加之项目区农民有多年蔬菜种植管理经验，有优质蔬菜生产的投资能力，建设优质蔬菜基地的困难和阻力较小，也是顺利实施本项目的有利条件之一。
2.2.10运输条件方便，区位优势明显
X区是宁南山区经济、文化、商贸中心，地处陕、甘、宁三省区交汇处，区位优势明显。银平公路、兰宜公路、宝中铁路、银武高速公路穿境而过，交通条件十分方便，有利于蔬菜产品快速度流通和外销，有利于外向型农业经济的发展。项目区的选择
3.1项目建设地点
项目建在清河镇、彭堡镇、头营镇、三营镇、黑城镇、寨科乡、河川乡，涉及7个乡镇的20个行政村4594户，人口22970人。区域内总耕地面积62.7万亩，其中水浇地21.6万亩(详见表1)。
3.2基本概况
3.2.1地理位置
项目区位于X区北部清水河河谷平川区及东部丘陵区。
3.2.2气候、土壤条件
项目区属清水河谷平川区，海拔1518—1530m，气候属温带半干旱气候区，冬季寒冷漫长，以西北风为主，夏季干燥温凉，以东南风为主，春季气候多变，秋季降温迅速，年最高气温34℃，极端最低气温-28℃，项目区年平均气温6.8℃，大于等于0℃积温2750℃，年平均日照时数2520小时，全年太阳总辐射为127.6千卡/cm2•年，生理辐射67.78千卡/cm2•年，多年平均降水量380mm，主要集中在七、八、九三个月，约占全年降水量的62%，多年平均土壤蒸发量1316mm，干旱指数2.0，无霜期145—160天，土壤为淡黑垆土及轻度侵蚀缃黄土，有机质含量1.3—1.6%，pH值7.6—8.3，最大冻土层深度1.2m，地下水深度50—130m，地下水量较丰富，以旱灾、雹灾、沙尘暴、冻害等为主的各种自然灾害频繁发生。
3.2.3灌水条件
项目区为X区的老灌区，区内有中、小型水库7座，灌溉用机井263眼，单井出水量50—80m3/h，地势平坦
者提供安全、吃得放心优质蔬菜，同时也为X区蔬菜产业开拓新的市场。另外，秋季复种可提高单位土地面积的利用率和产出率，增加农民收入。能解决项目区剩余劳动力3000人，提高项目区农民科技文化水平和综合素质，对促进农村经济持续、稳定、协调发展和脱贫致富具有非常重要的作用。
8.3生态效益
X区蔬菜生产均以农户为基本经营单位，规模小，随意性大，部分农民种植蔬菜使用过量农药、化肥来获得高产，导致农田生态环境恶化，土壤肥力减退。项目建成后以示范区作为样板，总结完善无公害蔬菜栽培规程，大力推广无公害蔬菜生产，可促进农田生态环境的良性循环和农业可持续发展，具有十分显著的生态效益。结论与建议
项目立项依据充分，技术路线科学，目标明确，完全符合国家发展农业生产政策和区域经济特色，组织管理机构健全，实施措施有力，项目实施有基础、有原料，产品有市场，经济效益及社会效益明显。项目实施后能带动地方经济的发展和农民收入的增加。所以，实施该项目是可行必要的。
建设优质蔬菜基地，农民收入增加，项目区菜农良种意识、市场经济意识明显增强，栽培管理技术明显提高。实施本项目具有显著的社会、经济、生态效益，可加速项目区社会、经济、科技、文化的快速全面发展。
第二篇：蔬菜基地建设项目可行性研究报告.
蔬菜基地建设项目可行性研究报告 1项目概况
1.1项目名称:X区优质蔬菜基地建设 1.2项目申报单位:X区财政局、扶贫办 1.3项目承担单位:X区农牧局 1.4项目类型:新建
1.5项目地点范围:X区7个乡镇20个行政村4594户。
1.6项目建设规模及内容:建设夏季优质蔬菜基地10个,面积12600亩,调运蔬菜良种10个。甜椒、西芹、大白菜育苗1900万株,育苗移栽面积5600亩,直播蔬菜7000亩;建工厂化育苗温室20栋;年培训农民1万人(次。
1.7建设期限:2007年3月-10月
1.8投资估算及资金筹措:项目总投资602万元,其中申请国家投资150.8万元,地方配套及农民自筹451.2万元。
2项目背景 2.1项目由来
X区露地蔬菜面积年稳定在3万亩以上,蔬菜品种有西红柿、黄瓜、辣椒、甜椒、西芹、南瓜、大白菜、葱头等,年产各种蔬菜1亿公斤,产值4300万元左右;其中已建成日光温室2580栋,1240余亩,年产反季节蔬菜997.6万公斤,产值890.7万元。蔬菜种植业逐步成为X区农民收入的重要来源,但由于种植区域分散,种植品种混杂,标准化栽培管理技术程度低,规模化经营效益差,营销组织不健全,导致蔬菜产业发展缓慢。与国内同类地区甘肃榆中县比较,我区蔬菜产业水平差距甚远,榆中县气候条件、农业生产条件与我区相当,1997年榆中县蔬菜面积仅有4500亩,采取多点
示范,以点带面引导农民发展种植蔬菜。抓基地建设,建立营销组织,采取公司、基地、农户产供销一条龙生产经营体系,目前榆中县蔬菜面积达到15万亩,总产值2.2亿元,占农业收入的45%,占人均纯收入的32%,借鉴榆中蔬菜产业发展成功的经验,在X区现有蔬菜产业的基础上,向前推进,故申请X区优质蔬菜基地建设,运用先进的育苗、良种、生物、微生态工程等技术手段为切入点,全面提升蔬菜示范基地生产水平,采用现代市场化营销手段,打通市场渠道,利用蔬菜示范基地的带动功能,逐步向规模、品种规模、优势品种规模化发展,提高蔬菜产业化水平,促进项目区和农村经济可持续发展。
2.2项目建设的必要性及有利条件
2.2.1建设优质蔬菜基地是战略性调整种植结构、提高农民收入的需要。固原市X区是全国贫困县之一,建设优质蔬菜基地是实施退耕还林、封山禁牧耕地面积减少后,进一步调整产业结构、发展劳动密集型和技术密集型生产的需要,是巩固X区生态建设成果措施之一。加之X区粮食生产没明显的优势,虽然土地面积大,但粮食生产水平效益低下,农民收入微薄。所以以蔬菜产业发展为突破口,优化产业结构,提高单位土地面积产量和种植经济效益,促进项目区农业和农村经济的快速发展,提高项目区农民收入和生活水平、改善生态环境是十分必要的。
2.2.2建设优质蔬菜基地是合理利用水资源,提高水资源利用效益的需要。项目区现有中小型水库7座,因水土流失严重,多年淤积造成库容不足设计贮水能力的三分之一,项目区以机井水来发展灌溉,由于打井缺乏统一规划,机井布局不合理,致使灌区地下水过量开采,地下水得不到及时补给,水位明显下降,“1236”扬黄扩灌成本高;另一方面,种植粮食或胡麻、葵花等经济作物,大田漫灌造成水资源浪费严重。而种植蔬菜,实施保护地栽培和小畦灌溉技术,合理利用灌水资源,大幅度提高灌溉水利用率和灌水生产效益。
2.2.3建设优质蔬菜基地是培育品牌产品,增强蔬菜产品市场竞争力的需要。
近年来,X区蔬菜产业虽有长足的发展,种植面积已达3万亩,温棚总量已发展到2580栋,年产各种蔬菜近1亿公斤,产值约4300万元。但本区蔬菜以初级产品上市,大部分销售在本地市场,没有品牌,市场竞争力差,很难占领区外市场。另外,我国加入WTO后,特别是大中城市对农产品实行食品安全、市场准入制度以后,给X区蔬菜产业发展带来了良好的发展机遇,也带来了强烈的挑战。因此,建设优质蔬菜基地,实施标准化生产,提高蔬菜产量和品质,培育我区蔬菜品牌,提高知名度,增强蔬菜产品市场竞争力,有利于蔬菜产业的快速发展。
2.2.4提早上市,提高经济效益的需要
通过设施提前育苗,在露地气温、地温等条件适宜时移栽定植,可提前上市,也可通过育苗移栽技术达到一年两茬种植,提高经济效益。根据2004年、2005年我区对脱水甜椒、西芹的试验,分别可提前采收上市27天、17天,育苗移栽麦后复种大白菜获得双重效益。
2.2.5自然条件优越
X区年平均气温6.8℃,无霜期145—160天,光照充足,气候凉爽,昼夜温差大,蔬菜品质较好,果菜类作物能通过越夏延至深秋,叶菜类作物7—8月上市,加之我区属西部贫困地区,经济基础差,工业化程度低,化肥施用量相对较少,无土壤污染和灌水污染,土壤有机质含量1.3%左右,矿化度1.18g/kg,PH 值7.6—8.3,地下水矿化度0.9—1.1g/L,PH值7.5,符合优质蔬菜生产的要求,具备发展优质蔬菜的优越环境条件。
2.2.6生产过程能够得到较好控制
由于当地土地面积较多,农民多年来广种薄收,靠天而种的习惯,对化肥、农药的投入较低。随着近几年畜牧业的快速发展,家庭养殖得到进一步扩大,肥源充足,农家肥投入较高,只要指导农民正确运用化肥,推广生物肥料、生物制剂和高效低残留农药,严格轮作倒茬制度,就能减少病虫害的发生,生产出符合部颁标准的无公害蔬菜产品。
2.2.7技术成熟有保障
X区农业技术部门经过几年的试验、示范和研究,参照我国《无公害农产品农产品规范化管理与生产标准》,结合当地的生产条件,总结出无公害蔬菜栽培技术规程,并且根据区内外市场需要,筛选出区域优势明显、市场前景看好的蔬菜新品种,运用育苗、节灌、微生物等技术,试验成功了西芹、绿菜花、甜椒等无公害化栽培。
X区农技推广中心现有技术干部43人,其中:高级农艺师7人、农艺师14人、助理农艺师17人,技术员5人,技术力量雄厚,先后承担过头营马园园区,杨郎蒋河园区,城郊北塬、东红“四位一体”生态项目等较大项目的建设,积累了成功的项目建设和管理经验。另外,聘请自治区蔬菜产业化协会姜黛珠农技推广研究员、兰州大学干旱农业国家重点实验室王静教授作高级技术顾问,从技术服务功能、技术先进性上能确保较大规模农业项目的完成。
2.2.8市场前景广阔
固原撤地设市,给城市发展注入了新的活力。随着城市建设步伐加快,规模的扩大,城市人口总量将不断增加。依托城市,服务市民,主动抢占本地市场,满足市民对各种新鲜蔬菜的需求,就可销售我区蔬菜产量的50%以上。
随着国家农业产业政策的调整,鼓励粮食主产区省市加大了粮食种植面积,压缩了蔬菜种植面积,这样为我区蔬菜产业发展提供了良好的机遇。加之X区地处六盘山东麓,气候相对冷凉,大部分蔬菜在本地能越夏种植,并于7、8、9、10月份成熟上市,此时正值华北、华南高温、梅雨季节,蔬菜生产处于淡季。近年来,外地菜商在此期纷纷来X区调运蔬菜,本区的部分蔬菜已进入了大的流通领域,若在蔬菜产品上,进一步抓好品质,做好产地包装和预冷处理,钻市场空档,打蔬菜销售时间差,组织营销人员和农产品经纪人,以高品位优质蔬菜占领外地市场是完全可行的。
2.2.9运输条件方便,区位优势明显
X区是宁南山区经济、文化、商贸中心,地处陕、甘、宁三省区交汇处,区位优势明显。银平公路、兰宜公路、宝中铁路、银武高速公路穿境而过,交通条件十分方便,有利于蔬菜产品快速度流通和外销,有利于外向型农业经济的发展。
2.2.10固原市X区各级党委、政府对蔬菜产业发展特别重视,X区区委2004年初出台了“关于扩大蔬菜产业基地的意见”,要求各涉农部门和蔬菜种植乡(镇在组织协调、资金配套方面给蔬菜生产给予大力支持。加之项目区农民有多年蔬菜种植管理经验,有优质蔬菜生产的投资能力,建设优质蔬菜基地的困难和阻力较小,也是顺利实施本项目的有利条件之一。
3项目区的选择 3.1项目建设地点
项目建在清河镇、彭堡镇、头营镇、三营镇、黑城镇、寨科乡、河川乡,涉及7个乡镇的20个行政村4594户,人口22970人。区域内总耕地面积62.7万亩,其中水浇地21.6万亩(详见表1。
3.2基本概况 3.2.1地理位置
项目区位于X区北部清水河河谷平川区及东部丘陵区。3.2.2气候、土壤条件
项目区属清水河谷平川区,海拔1518—1530m,气候属温带半干旱气候区,冬季寒冷漫长,以西北风为主,夏季干燥温凉,以东南风为主,春季气候多变,秋季降温迅速,年最高气温34℃,极端最低气温-28℃,项目区年平均气温6.8℃,大于等于0℃积温2750℃,年平均日照时数2520小时,全年太阳总辐射为127.6千卡/cm2?年,生理辐射67.78千卡/cm2?年,多年平均降水量380mm,主要集中在七、八、九三个月,约占全年降水量的62%,多年平均土壤蒸发量1316mm,干旱指数2.0,无霜期145—160天,土壤为淡黑垆土及轻度侵蚀缃黄土,有机质含量1.3—1.6%,PH值7.6—8.3,最大冻土层深度1.2m,地下水深度50—130m,地下水量较丰富,以旱灾、雹灾、沙尘暴、冻害等为主的各种自然灾害频繁发生。
3.2.3灌水条件
项目区为X区的老灌区,区内有中、小型水库7座,灌溉用机井263眼,单井出水量50—80m3/h,地势平坦,配套有支、斗、毛渠灌溉系统,“1236”引黄扩灌渠穿境而过,新增灌溉面积5万亩,农民有多年灌溉种植的经验,灌溉条件方便,适宜发展蔬菜种植业。但灌水资源浪费严重,灌水生产效益不高。
整理3.2.4运输、电力、通讯条件
项目区在银平公路两侧,宝中铁路、银武高速公路纵贯南北,加之每个乡村全部通等级公路,已形成以银平、宝中、银武三条国省道为主干线,10多条县、乡公路为分支的运输网络,运输条件非常优越。电力形成了以330KV输变电工程为中心,连接紧密的5座110KV和15座35KV送变电网络,电力供应充沛。程控
电话、长途数字传输、移动电话覆盖全境,可视图像、远程教育、计算机等现代通讯手段和信息设施得到了普遍应用,基本实现了村村通电话、村村通广播电视,通讯条件比较发达。
3.2.5社会经济条件
项目区包括清河镇、彭堡镇、头营镇、三营镇、黑城镇、寨科乡、河川乡共20个行政村,总耕地面积62.7万亩,其中水浇地21.6万亩,总人口17.3万人,人均耕地面积3.8亩,有大家畜4.36万头,羊11.2万只。2003年,项目区农业生产总值1.58亿元,人均有粮380公斤,人均纯收入970元。项目区种植业以粮食(小麦、玉米、马铃薯为主,其次为经济作物(胡麻、西瓜、葵花、蔬菜,再次为林草类。粮:经:饲比例为5:3:2,项目区农业及农村经济发展缓慢,种植结构有待进一步调整,蔬菜、瓜果产业潜力有待进一步开发。
4项目产品市场供需预测及销售策略
4.1X区的自然条件适合夏季反季节露地蔬菜生产,7—9月份是我国华北、华中及东南沿海地区蔬菜生产的淡季,市场大量需求甘蓝、菜花、白菜、萝卜、西芹等蔬菜,而相喜凉蔬菜能够夏季正常生产,茄果蔬菜能够越夏生产。充分利用了气候资源优势,形成了夏季反季节露地蔬菜基地,加之运用先进的设施农业技术,适期播种、育苗移栽,可以错开上市,7、8、9、10四个月的蔬菜可源源不断的补给华北、华南等地,可稳定提高经济效益。目前X区夏季瓜果菜面积达到3万亩左右,年总产量8750万公斤,部分瓜果菜如南瓜、西芹、夏季大白菜、胡萝卜、番茄、辣椒等外销陕西、甘肃、武汉、河南等省市,市场前景看好。
4.2宁夏的脱水菜以其优良的品质享誉国内外,近几年出口量平均以30%的速度递增,出品量占世界总量的2/3。目前宁夏脱水蔬菜企业有百余家,年销售脱水蔬菜9800吨,年种植面积约11.5万亩,银南、银北等老种植区因病害严重已无法规模化生产,致使生产原料不足,企业严重受损。2004年宁夏蔬菜产业化协会、宁夏农技推广总站计划将脱水菜基地南移,在我区推广种植脱水甜椒1804亩,其经济效益是其它经济作物收入的1倍以上,而且有利于企业带基地、基地连农户的利益共同体的形成。
4.3无公害化生产是蔬菜产业发展必然趋势。我国加入世贸组织后,给我们带来机遇的同时,面临新的挑战,面对国内外市场对蔬菜无公害化严格要求,无公害化将成为蔬菜准入市场的首要条件。X区是传统的农业区,绝大部分地区不存在“三废”污染,加之经济条件的限制,施用化肥、农药的水平较低,完全适合从事有机、绿色及无公害蔬菜的生产。根据区内外市场需求,筛选出具有一定区域优势,适合当地生产条件、市场前景看好的蔬菜品种,组织无公害化生产,尽快培育出自已的蔬菜品牌,提高国内市场的占有率,并尽快与国际市场接轨,进一步促进农业结构调整,达到农民增收的目的,实现农业可持续发展。
5项目建设内容、规模及技术路线 5.1项目建设内容、规模
5.1.1 建设时间：2007 年 3—10 月。5.1.2 建设地点：X 区清河镇什里、郑磨村、头营镇二营、徐河、马店、马 园村，三营镇马路、孙家河村，黑城镇黑城村，彭堡镇里沟、姚磨、闫堡、吴磨、河东村，河川乡康沟、寨洼、明川、骆驼河、黄河村，寨科乡蔡川等 20 个行政 村。5.1.3 建设内容 5.1.3.1 品种：示范品种有甜椒、西芹、辣椒、大白菜、西红柿、保健南瓜、葱头、夏季萝卜、菊芋、无
籽西瓜。5.1.3.2 基地面积：建设夏季优质蔬菜基地 12600 亩，主要为甜椒 1000 亩，西芹 1000 亩、辣椒 4500 亩、大白菜 2500 亩(春夏大白菜 1000 亩，麦后复种 1500 亩、西红柿 1000 亩、南瓜 500 亩、南韩萝卜 300 亩、葱头 1000 亩、菊芋 300 亩、无籽西瓜 400 亩。5.1.3.3 育苗温室建造：建设日光温室育苗中心，占地面积 60 亩，建温室 20 栋，每栋占地 2 亩，温室净面积 0.8 亩。温室育苗设备、育苗穴盘、喷灌、基质；甜椒、西芹、大白菜总育苗是 1900 万株，其它蔬菜采取直播。5.1.3.4 科技培训：年培训农民 1 万人（次）。5.1.4 建设工期 本项目建设期限为 2007 年 3 月－10 月。5.2 项目技术路线 突出抓好蔬菜产前环境质量控制、产中物质投入和栽培关键技术管理，推广 育苗移栽，高垄地膜覆盖栽培，平衡施肥，以有机肥源为主，应用生物制剂防治 病虫害等多项综合农艺技术体系。以优质蔬菜基地为依托，积极推行无公害生产，通过培训提高农民素质，规范无公害化生产技术规程，扩大社会性宣传，推动全 社会重视和支持无公害蔬菜的生产和发展。6 管理机构及运行方式 6.1 组织管理 项目监督单位：X 区财政局、扶贫办 项目管理单位：X 区农牧局 项目实施单位：X 区农技推广中心 项目协作单位：有关乡（镇）政府
技术依托单位：宁夏蔬菜产业化协会 自治区农技推广总站 兰州大学干旱农业实验室 成立项目领导小组，由主管农业区长任组长。项目管理单位负责督促、检查、协调项目实施； 项目监督单位负责资金的拨入，并对实施单位资金使用进行监督、检查验收； 项目实施单位负责项目内容建设及技术指导；项目协作单位组织协调 所属农户，解决实施过程遇到的问题。6.2 资金管理 资金设专帐管理，严格遵守国家有关财务规定，按实施方案进行资金使用，实行财务报帐制度，按进度定期在 X 区扶贫办报帐，接受审计部门的审计。6.3 运行机制 实行“三位一体”，一步到位的技术推广机制，即由乡镇政府、推广机构与 基地农户共同发展。乡镇政府负责基地面积的落实，使任务落实到实处。技术部 门结合 X 区“科特派“创业行动，技术人员与农户签订优质蔬菜生产技术承包合 同，建立利益共同体，进行全程技术服务。农户严格按照技术规程和要求进行实 施。政府支持基地农户积极参加农村合作化组织和蔬菜产业化协会组织，负责执 行蔬菜产业化的有关政策和法规，联系技术人员推广先进的管理技术，建立营销 窗口，联络农村经济
人，真正担负起基地牵动两头的运行机制，即示范生产基地 和市场营销的义务。7 投资估算及资金筹措 7.1 投资估算 项目总需投资 602 万元，其中：优质蔬菜基地建设（包括蔬菜种子、育苗、生物肥料、生物制剂、高效低毒农药应用等）费用 514.2 万元；育苗温室建造及 育苗设备配套费用 74.3 万元；技术培训费 11.5 万元，不可预见费 2.0 万元。7.2 资金筹措 资金筹措：总投资 602 万元，申请国家投资 150.8 万元，主要用于基地建设 引种、育苗、化肥、地膜等补贴及培训费、服务费投资；地方配套及农民自筹 451.2 万元，主要用于蔬菜基地建设中的化肥、农药、水费等投入(详见建设内 容及投资计划表 2。7.3 主要支持环节
财政扶贫资金主要支持蔬菜种子补贴 34.0 万元、育苗补助 35.5 万元、育苗 温室建造费 38.1 万元、育苗设备（穴盘、喷灌、基质）配套费 36.2 万元、科技 培训 5 万元、不可预见费 2.0 万元，总计 150.8 万元。8 项目效益评价 8.1 经济效益 2004 年建设 1.26 万亩优质蔬菜基地，可向市场提供各类鲜菜 4505 万公斤，平均亩产 3575.4 公斤，平均亩产值 1595.3 元，总产值达 2010.1 万元，扣除各 类直接生产费用投入 602 万元，增加纯收入达 1408.1 万元，投产比为 1∶3，一 年内可收回全部投入成本，项目区种植蔬菜的农户人均新增纯收入 613 元，从而 达到人均纯收入 1583 元，较项目实施前经济收入提高 63.2%，经济效益十分可 观。（详见投资效益表 3）8.1.1 公斤成本核算 总成本=800 元/栋×20 栋+260 元/亩×1.26 万亩（人工）+592.5 万元=921.7 万元 单位产品成本 0.19 元 投资估算
78.3+514.2=592.5(万元 产品利润 0.26 元 投资回收期=592.5/1191.3=0.5(年,即 6 个月可收回投资 投资利润率=1191.3/921.7×100%=129.3% 财务净现值=(1191.3-592.5/(1+3.2%=580.2（万元）财务内部报酬率=3.2%+580.2/(580.2-568.1×2.2%=108.7% 8.1.2 亩成本核算（亩）总成本=921.7 万元/1.26 万亩=731.5 元/亩（亩）总投资=592.5 万元/1.26 万亩=470.2 元/亩 亩销售费=1595.3 元×5%=79.8 元 亩锐金=（1595.3-79.8）×5%=75.8 元 亩年纯收入=1595.3-79.8-731.5-75.8=708.2 元
整理 BEP=731.5/(1595.3-75.8×100%=48% EBP=(1595.3-731.5/1595.3×100%=54% 8.2 社会效益 建设蔬菜基地 12600 亩，进一步推动蔬菜无
公害化生产，全面提高蔬菜品质，为广大消费者提供安全、吃得放心优质蔬菜，同时也为 X 区蔬菜产业开拓新的市 场。另外，秋季复种可提高单位土地面积的利用率和产出率，增加农民收入。能 解决项目区剩余劳动力 3000 人，提高项目区农民科技文化水平和综合素质，对 促进农村经济持续、稳定、协调发展和脱贫致富具有非常重要的作用。8.3 生态效益 X 区蔬菜生产均以农户为基本经营单位，规模小，随意性大，部分农民种植 蔬菜使用过量农药、化肥来获得高产，导致农田生态环境恶化，土壤肥力减退。项目建成后以示范区作为样板，总结完善无公害蔬菜栽培规程，大力推广无公害 蔬菜生产，可促进农田生态环境的良性循环和农业可持续发展，具有十分显著的 生态效益。9 结论与建议 项目立项依据充分，技术路线科学，目标明确，完全符合国家发展农业生产 政策和区域经济特色，组织管理机构健全，实施措施有力，项目实施有基础、有 原料，产品有市场，经济效益及社会效益明显。项目实施后能带动地方经济的发 展和农民收入的增加。所以，实施该项目是可行必要的。建设优质蔬菜基地，农民收入增加，项目区菜农良种意识、市场经济意识明 显增强，栽培管理技术明显提高。实施本项目具有显著的社会、经济、生态效益，可加速项目区社会、经济、科技、文化的快速全面发展。附：
1、X 区 2004 年优质蔬菜生产示范基地落实表 1
2、优质蔬菜基地项目建设内容及投资计划表 2
3、优质蔬菜基地建设投资效益表 3
4、X 区马园育苗温室建设内容及资金计划表 4
5、日光温室切面图
6、日光温室立体结构图 X 区 2004 年优质蔬菜生产示范基地落实表
第三篇：蔬菜基地建设项目可行性研究报告
蔬菜基地建设项目可行性研究报告
1项目概况
1.1项目名称：X区优质蔬菜基地建设
1.2项目申报单位：X区财政局、扶贫办
1.3项目承担单位：X区农牧局
1.4项目类型：新建
1.5项目地点范围：X区7个乡镇20个行政村4594户。
1.6项目建设规模及内容：建设夏季优质蔬菜基地10个，面积12600亩，调运蔬菜良种10个。甜椒、西芹、大白菜育苗1900万株，育苗移栽面积5600亩，直播蔬菜7000亩；建工厂化育苗温室20栋；年培训农民1万人（次）。
1.7建设期限：2007年3月－10月
1.8投资估算及资金筹措：项目总投资602万元，其中申请国家投资150.8万元，地方配套及农民自筹451.2万元。
2项目背景
2.1项目由来
X区露地蔬菜面积年稳定在3万亩以上，蔬菜品种有西红柿、黄瓜、辣椒、甜椒、西芹、南瓜、大白菜、葱头等，年产各种蔬菜1亿公斤，产值4300万元左右；其中已建成日光温室2580栋，1240余亩，年产反季节蔬菜997.6万公斤，产值890.7万元。蔬菜种植业逐步成为X区农民收入的重要来源，但由于种植区域分散，种植品种混杂，标准化栽培管理技术程度低，规模化经营效益差，营销组织不健全，导致蔬菜产业发展缓慢。与国内同类地区甘肃榆中县比较，我区蔬菜产业水平差距甚远，榆中县气候条件、农业生产条件与我区相当，1997年榆中县蔬菜面积仅有4500亩，采取多点示范，以点带面引导农民发展种植蔬菜。抓基地建设，建立营销组织，采取公司、基地、农户产供销一条龙生产经营体系，目前榆中县蔬菜面积达到15万亩，总产值2.2亿元，占农业收入的45%，占人均纯收入的32%，借鉴榆中蔬菜产业发展成功的经验，在X区现有蔬菜产业的基础上，向前推进，故申请X区优质蔬菜基地建设，运用先进的育苗、良种、生物、微生态工程等技术手段为切入点，全面提升蔬菜示范基地生产水平，采用现代市场化营销手段，打通市场渠道，利用蔬菜示范基地的带动功能，逐步向规模、品种规模、优势品种规模化发展，提高蔬菜产业化水平，促进项目区和农村经济可持续发展。
2.2项目建设的必要性及有利条件
2.2.1建设优质蔬菜基地是战略性调整种植结构、提高农民收入的需要。
固原市X区是全国贫困县之一，建设优质蔬菜基地是实施退耕还林、封山禁牧耕地面积减少后，进一步调整产业结构、发展劳动密集型和技术密集型生产的需要，是巩固X区生态建设成果措施之一。加之X区粮食生产没明显的优势，虽然土地面积大，但粮食生产水平效益低下，农民收入微薄。所以以蔬菜产业发展为突破口，优化产业结构，提高单位土地面积产量和种植经济效益，促进项目区农业和农村经济的快速发展，提高项目区农民收入和生活水平、改善生态环境是十分必要的。
2.2.2建设优质蔬菜基地是合理利用水资源，提高水资源利用效益的需要。
项目区现有中小型水库7座，因水土流失严重，多年淤积造成库容不足设计贮水能力的三分之一，项目区以机井水来发展灌溉，由于打井缺乏统一规划，机井布局不合理，致使灌区地下水过量开采，地下水得不到及时补给，水位明显下降，“1236”扬黄扩灌成本高；另一方面，种植粮食或胡麻、葵花等经济作物，大田漫灌造成水资源浪费严重。而种植蔬菜，实施保护地栽培和小畦灌溉技术，合理利用灌水资源，大幅度提高灌溉水利用率和灌水生产效益。
2.2.3建设优质蔬菜基地是培育品牌产品，增强蔬菜产品市场竞争力的需要。
近年来，X区蔬菜产业虽有长足的发展，种植面积已达3万亩，温棚总量已发展到2580栋，年产各种蔬菜近1亿公斤，产值约4300万元。但本区蔬菜以初级产品上市，大部分销售在本地市场，没有品牌，市场竞争力差，很难占领区外市场。另外，我国加入WTO后，特别是大中城市对农产品实行食品安全、市场准入制度以后，给X区蔬菜产业发展带来了良好的发展机遇，也带来了强烈的挑战。因此，建设优质蔬菜基地，实施标准化生产，提高蔬菜产量和品质，培育我区蔬菜品牌，提高知名度，增强蔬菜产品市场竞争力，有利于蔬菜产业的快速发展。
2.2.4提早上市，提高经济效益的需要
通过设施提前育苗，在露地气温、地温等条件适宜时移栽定植，可提前上市，也可通过育苗移栽技术达到一年两茬种植，提高经济效益。根据2004年、2005年我区对脱水甜椒、西芹的试验，分别可提前采收上市27天、17天，育苗移栽麦后复种大白菜获得双重效益。
2.2.5自然条件优越
X区年平均气温6.8℃，无霜期145—160天，光照充足，气候凉爽，昼夜温差大，蔬菜品质较好，果菜类作物能通过越夏延至深秋，叶菜类作物7—8月上市，加之我区属西部贫困地区，经济基础差，工业化程度低，化肥施用量相对较少，无土壤污染和灌水污染，土壤有机质含量1.3%左右，矿化度1.18g/kg，PH值7.6—8.3，地下水矿化度0.9—1.1g/L，PH值7.5，符合优质蔬菜生产的要求，具备发展优质蔬菜的优越环境条件。
2.2.6生产过程能够得到较好控制
由于当地土地面积较多，农民多年来广种薄收，靠天而种的习惯，对化肥、农药的投入较低。随着近几年畜牧业的快速发展，家庭养殖得到进一步扩大，肥源充足，农家肥投入较高，只要指导农民正确运用化肥，推广生物肥料、生物制剂和高效低残留农药，严格轮作倒茬制度，就能减少病虫害的发生，生产出符合部颁标准的无公害蔬菜产品。
2.2.7技术成熟有保障
X区农业技术部门经过几年的试验、示范和研究，参照我国《无公害农产品农产品规范化管理与生产标准》，结合当地的生产条件，总结出无公害蔬菜栽培技术规程，并且根据区内外市场需要，筛选出区域优势明显、市场前景看好的蔬菜新品种，运用育苗、节灌、微生物等技术，试验成功了西芹、绿菜花、甜椒等无公害化栽培。
X区农技推广中心现有技术干部43人，其中：高级农艺师7人、农艺师14人、助理农艺师17人，技术员5人，技术力量雄厚，先后承担过头营马园园区，杨郎蒋河园区，城郊北塬、东红“四位一体”生态项目等较大项目的建设，积累了成功的项目建设和管理经验。另外，聘请自治区蔬菜产业化协会姜黛珠农技推广研究员、兰州大学干旱农业国家重点实验室王静教授作高级技术顾问，从技术服务功能、技术先进性上能确保较大规模农业项目的完成。
2.2.8市场前景广阔
固原撤地设市，给城市发展注入了新的活力。随着城市建设步伐加快，规模的扩大，城市人口总量将不断增加。依托城市，服务市民，主动抢占本地市场，满足市民对各种新鲜蔬菜的需求，就可销售我区蔬菜产量的50%以上。
随着国家农业产业政策的调整，鼓励粮食主产区省市加大了粮食种植面积，压缩了蔬菜种植面积，这样为我区蔬菜产业发展提供了良好的机遇。加之X区地处六盘山东麓，气候相对冷凉，大部分蔬菜在本地能越夏种植，并于7、8、9、10月份成熟上市，此时正值华北、华南高温、梅雨季节，蔬菜生产处于淡季。近年来，外地菜商在此期纷纷来X区调运蔬菜，本区的部分蔬菜已进入了大的流通领域，若在蔬菜产品上，进一步抓好品质，做好产地包装和预冷处理，钻市场空档，打蔬菜销售时间差，组织营销人员和农产品经纪人，以高品位优质蔬菜占领外地市场是完全可行的。
2.2.9运输条件方便，区位优势明显
X区是宁南山区经济、文化、商贸中心，地处陕、甘、宁三省区交汇处，区位优势明显。银平公路、兰宜公路、宝中铁路、银武高速公路穿境而过，交通条件十分方便，有利于蔬菜产品快速度流通和外销，有利于外向型农业经济的发展。
2.2.10固原市X区各级党委、政府对蔬菜产业发展特别重视，X区区委2004年初出台了“关于扩大蔬菜产业基地的意见”，要求各涉农部门和蔬菜种植乡（镇）在组织协调、资金配套方面给蔬菜生产给予大力支持。加之项目区农民有多年蔬菜种植管理经验，有优质蔬菜生产的投资能力，建设优质蔬菜基地的困难和阻力较小，也是顺利实施本项目的有利条件之一。
3项目区的选择
3.1项目建设地点
项目建在清河镇、彭堡镇、头营镇、三营镇、黑城镇、寨科乡、河川乡，涉及7个乡镇的20个行政村4594户，人口22970人。区域内总耕地面积62.7万亩，其中水浇地21.6万亩(详见表1)。3.2基本概况
3.2.1地理位置
项目区位于X区北部清水河河谷平川区及东部丘陵区。
3.2.2气候、土壤条件
项目区属清水河谷平川区，海拔1518—1530m，气候属温带半干旱气候区，冬季寒冷漫长，以西北风为主，夏季干燥温凉，以东南风为主，春季气候多变，秋季降温迅速，年最高气温34℃，极端最低气温-28℃，项目区年平均气温6.8℃，大于等于0℃积温2750℃，年平均日照时数2520小时，全年太阳总辐射为127.6千卡/cm2?年，生理辐射67.78千卡/cm2?年，多年平均降水量380mm，主要集中在七、八、九三个月，约占全年降水量的62%，多年平均土壤蒸发量1316mm，干旱指数2.0，无霜期145—160天，土壤为淡黑垆土及轻度侵蚀缃黄土，有机质含量1.3—1.6%，PH值7.6—8.3，最大冻土层深度1.2m，地下水深度50—130m，地下水量较丰富，以旱灾、雹灾、沙尘暴、冻害等为主的各种自然灾害频繁发生。
3.2.3灌水条件
项目区为X区的老灌区，区内有中、小型水库7座，灌溉用机井263眼，单井出水量50—80m3/h，地势平坦，配套有支、斗、毛渠灌溉系统，“1236”引黄扩灌渠穿境而过，新增灌溉面积5万亩，农民有多年灌溉种植的经验，灌溉条件方便，适宜发展蔬菜种植业。但灌水资源浪费严重，灌水生产效益不高。
整理3.2.4运输、电力、通讯条件
项目区在银平公路两侧，宝中铁路、银武高速公路纵贯南北，加之每个乡村全部通等级公路，已形成以银平、宝中、银武三条国省道为主干线，10多条县、乡公路为分支的运输网络，运输条件非常优越。电力形成了以330KV输变电工程为中心，连接紧密的5座110KV和15座35KV送变电网络，电力供应充沛。程控电话、长途数字传输、移动电话覆盖全境，可视图像、远程教育、计算机等现代通讯手段和信息设施得到了普遍应用，基本实现了村村通电话、村村通广播电视，通讯条件比较发达。
3.2.5社会经济条件
项目区包括清河镇、彭堡镇、头营镇、三营镇、黑城镇、寨科乡、河川乡共20个行政村，总耕地面积62.7万亩，其中水浇地21.6万亩，总人口17.3万人，人均耕地面积3.8亩，有大家畜4.36万头，羊11.2万只。2003年，项目区农业生产总值1.58亿元，人均有粮380公斤，人均纯收入970元。项目区种植业以粮食（小麦、玉米、马铃薯）为主，其次为经济作物（胡麻、西瓜、葵花、蔬菜），再次为林草类。粮：经：饲比例为5：3：2，项目区农业及农村经济发展缓慢，种植结构有待进一步调整，蔬菜、瓜果产业潜力有待进一步开发。
4项目产品市场供需预测及销售策略
4.1X区的自然条件适合夏季反季节露地蔬菜生产，7—9月份是我国华北、华中及东南沿海地区蔬菜生产的淡季，市场大量需求甘蓝、菜花、白菜、萝卜、西芹等蔬菜，而相喜凉蔬菜能够夏季正常生产，茄果蔬菜能够越夏生产。充分利用了气候资源优势，形成了夏季反季节露地蔬菜基地，加之运用先进的设施农业技术，适期播种、育苗移栽，可以错开上市，7、8、9、10四个月的蔬菜可源源不断的补给华北、华南等地，可稳定提高经济效益。目前X区夏季瓜果菜面积达到3万亩左右，年总产量8750万公斤，部分瓜果菜如南瓜、西芹、夏季大白菜、胡萝卜、番茄、辣椒等外销陕西、甘肃、武汉、河南等省市，市场前景看好。
4.2宁夏的脱水菜以其优良的品质享誉国内外，近几年出口量平均以30%的速度递增，出品量占世界总量的2/3。目前宁夏脱水蔬菜企业有百余家，年销售脱水蔬菜9800吨，年种植面积约11.5万亩，银南、银北等老种植区因病害严重已无法规模化生产，致使生产原料不足，企业严重受损。2004年宁夏蔬菜产业化协会、宁夏农技推广总站计划将脱水菜基地南移，在我区推广种植脱水甜椒1804亩，其经济效益是其它经济作物收入的1倍以上，而且有利于企业带基地、基地连农户的利益共同体的形成。
4.3无公害化生产是蔬菜产业发展必然趋势。我国加入世贸组织后，给我们带来机遇的同时，面临新的挑战，面对国内外市场对蔬菜无公害化严格要求，无公害化将成为蔬菜准入市场的首要条件。X区是传统的农业区，绝大部分地区不存在“三废”污染，加之经济条件的限制，施用化肥、农药的水平较低，完全适合从事有机、绿色及无公害蔬菜的生产。根据区内外市场需求，筛选出具有一定区域优势，适合当地生产条件、市场前景看好的蔬菜品种，组织无公害化生产，尽快培育出自已的蔬菜品牌，提高国内市场的占有率，并尽快与国际市场接轨，进一步促进农业结构调整，达到农民增收的目的，实现农业可持续发展。5项目建设内容、规模及技术路线
5.1项目建设内容、规模
5.1.1建设时间：2007年3—10月。
5.1.2建设地点：X区清河镇什里、郑磨村、头营镇二营、徐河、马店、马园村，三营镇马路、孙家河村，黑城镇黑城村，彭堡镇里沟、姚磨、闫堡、吴磨、河东村，河川乡康沟、寨洼、明川、骆驼河、黄河村，寨科乡蔡川等20个行政村。
5.1.3建设内容
5.1.3.1品种：示范品种有甜椒、西芹、辣椒、大白菜、西红柿、保健南瓜、葱头、夏季萝卜、菊芋、无籽西瓜。
5.1.3.2基地面积：建设夏季优质蔬菜基地12600亩，主要为甜椒1000亩，西芹1000亩、辣椒4500亩、大白菜2500亩(春夏大白菜1000亩，麦后复种1500亩)、西红柿1000亩、南瓜500亩、南韩萝卜300亩、葱头1000亩、菊芋300亩、无籽西瓜400亩。
5.1.3.3育苗温室建造：建设日光温室育苗中心，占地面积60亩，建温室20栋，每栋占地2亩，温室净面积0.8亩。温室育苗设备、育苗穴盘、喷灌、基质；甜椒、西芹、大白菜总育苗是1900万株，其它蔬菜采取直播。
5.1.3.4科技培训：年培训农民1万人（次）。
5.1.4建设工期
本项目建设期限为2007年3月－10月。
5.2项目技术路线
突出抓好蔬菜产前环境质量控制、产中物质投入和栽培关键技术管理，推广育苗移栽，高垄地膜覆盖栽培，平衡施肥，以有机肥源为主，应用生物制剂防治病虫害等多项综合农艺技术体系。以优质蔬菜基地为依托，积极推行无公害生产，通过培训提高农民素质，规范无公害化生产技术规程，扩大社会性宣传，推动全社会重视和支持无公害蔬菜的生产和发展。
6管理机构及运行方式
6.1组织管理
项目监督单位：X区财政局、扶贫办
项目管理单位：X区农牧局
项目实施单位：X区农技推广中心
项目协作单位：有关乡（镇）政府
技术依托单位：宁夏蔬菜产业化协会
自治区农技推广总站
兰州大学干旱农业实验室
成立项目领导小组，由主管农业区长任组长。项目管理单位负责督促、检查、协调项目实施；项目监督单位负责资金的拨入，并对实施单位资金使用进行监督、检查验收；项目实施单位负责项目内容建设及技术指导；项目协作单位组织协调所属农户，解决实施过程遇到的问题。
6.2资金管理
资金设专帐管理，严格遵守国家有关财务规定，按实施方案进行资金使用，实行财务报帐制度，按进度定期在X区扶贫办报帐，接受审计部门的审计。6.3运行机制
实行“三位一体”，一步到位的技术推广机制，即由乡镇政府、推广机构与基地农户共同发展。乡镇政府负责基地面积的落实，使任务落实到实处。技术部门结合X区“科特派“创业行动，技术人员与农户签订优质蔬菜生产技术承包合同，建立利益共同体，进行全程技术服务。农户严格按照技术规程和要求进行实施。政府支持基地农户积极参加农村合作化组织和蔬菜产业化协会组织，负责执行蔬菜产业化的有关政策和法规，联系技术人员推广先进的管理技术，建立营销窗口，联络农村经济人，真正担负起基地牵动两头的运行机制，即示范生产基地和市场营销的义务。
7投资估算及资金筹措
7.1投资估算
项目总需投资602万元，其中：优质蔬菜基地建设（包括蔬菜种子、育苗、生物肥料、生物制剂、高效低毒农药应用等）费用514.2万元；育苗温室建造及育苗设备配套费用74.3万元；技术培训费11.5万元，不可预见费2.0万元。
7.2资金筹措
资金筹措：总投资602万元，申请国家投资150.8万元，主要用于基地建设引种、育苗、化肥、地膜等补贴及培训费、服务费投资；地方配套及农民自筹451.2万元，主要用于蔬菜基地建设中的化肥、农药、水费等投入(详见建设内容及投资计划表2)。
7.3主要支持环节
财政扶贫资金主要支持蔬菜种子补贴34.0万元、育苗补助35.5万元、育苗温室建造费38.1万元、育苗设备（穴盘、喷灌、基质）配套费36.2万元、科技培训5万元、不可预见费2.0万元，总计150.8万元。
8项目效益评价
8.1经济效益
2004年建设1.26万亩优质蔬菜基地，可向市场提供各类鲜菜4505万公斤，平均亩产3575.4公斤，平均亩产值1595.3元，总产值达2010.1万元，扣除各类直接生产费用投入602万元，增加纯收入达1408.1万元，投产比为1∶3，一年内可收回全部投入成本，项目区种植蔬菜的农户人均新增纯收入613元，从而达到人均纯收入1583元，较项目实施前经济收入提高63.2%，经济效益十分可观。（详见投资效益表3）
8.1.1公斤成本核算
总成本=800元/栋×20栋+260元/亩×1.26万亩（人工）+592.5万元=921.7万元
单位产品成本0.19元
投资估算78.3+514.2=592.5(万元)
产品利润0.26元
投资回收期=592.5/1191.3=0.5(年),即6个月可收回投资
投资利润率=1191.3/921.7×100%=129.3%
财务净现值=(1191.3-592.5)/(1+3.2%)=580.2（万元）
财务内部报酬率=3.2%+580.2/(580.2-568.1)×2.2%=108.7%
8.1.2亩成本核算
（亩）总成本=921.7万元/1.26万亩=731.5元/亩
（亩）总投资=592.5万元/1.26万亩=470.2元/亩
亩销售费=1595.3元×5%=79.8元
亩锐金=（1595.3-79.8）×5%=75.8元
亩年纯收入=1595.3-79.8-731.5-75.8=708.2元
整理BEP=731.5/(1595.3-75.8)×100%=48%
EBP=(1595.3-731.5)/1595.3×100%=54%
8.2社会效益
建设蔬菜基地12600亩，进一步推动蔬菜无公害化生产，全面提高蔬菜品质，为广大消费者提供安全、吃得放心优质蔬菜，同时也为X区蔬菜产业开拓新的市场。另外，秋季复种可提高单位土地面积的利用率和产出率，增加农民收入。能解决项目区剩余劳动力3000人，提高项目区农民科技文化水平和综合素质，对促进农村经济持续、稳定、协调发展和脱贫致富具有非常重要的作用。
8.3生态效益
X区蔬菜生产均以农户为基本经营单位，规模小，随意性大，部分农民种植蔬菜使用过量农药、化肥来获得高产，导致农田生态环境恶化，土壤肥力减退。项目建成后以示范区作为样板，总结完善无公害蔬菜栽培规程，大力推广无公害蔬菜生产，可促进农田生态环境的良性循环和农业可持续发展，具有十分显著的生态效益。
9结论与建议
项目立项依据充分，技术路线科学，目标明确，完全符合国家发展农业生产政策和区域经济特色，组织管理机构健全，实施措施有力，项目实施有基础、有原料，产品有市场，经济效益及社会效益明显。项目实施后能带动地方经济的发展和农民收入的增加。所以，实施该项目是可行必要的。
建设优质蔬菜基地，农民收入增加，项目区菜农良种意识、市场经济意识明显增强，栽培管理技术明显提高。实施本项目具有显著的社会、经济、生态效益，可加速项目区社会、经济、科技、文化的快速全面发展。
附：
1、X区2004年优质蔬菜生产示范基地落实表1
2、优质蔬菜基地项目建设内容及投资计划表2
3、优质蔬菜基地建设投资效益表3
4、X区马园育苗温室建设内容及资金计划表4
5、日光温室切面图
6、日光温室立体结构图
X区2004年优质蔬菜生产示范基地落实表
第四篇：蔬菜基地项目可行性研究报告
兰州市有机高效农产品种植示范基地项目
可行性研究报告
项目建设单位：兰州市人民政府 项目实施单位：兰州市农委 兰州市
站
技术引进单位：日本KJS可持续方案株式会社
二○一二年二月
中国事业部
目 录
第一章 项目概述...............................第二章
项目背景...............................1、项目的由来..................................2、项目建设的重要性与必要性....................3、项目区域基本情况.............................4、技术提供暨技术引进单位的基本情况............第三章
市场预测与风险分析....................1、内外市场蔬菜供需情况预测....................2、产品市场风险分析............................第四章 项目总体方案设计.......................1、项目建设的指导思想..........................2、项目建设总体方案............................3、项目技术内容介绍...........................4、技术提供暨技术引进单位的基本情况............5、项目未来发展思路............................6、项目建设内容与投资........................第六章
技术引进及设备采购.....................第七章
项目投资估算与资金筹措.................1、投资估算....................................2、资金筹措方式与渠道..........................3、投资使用计划................................第八章 经济和社会效益分析......................1、经济效益分析................................2、社会效益分析................................第九章 附件....................................3
兰州市有机高效农产品种植示范基地项目
第一章
项目概述
兰州市有机高效农产品种植示范基地，该项目的建设理念为：引进日本先进的农业种植技术，在我市发展一种完全无化学物品和农药的高效种植方式，实现通年栽培，全年生产高产量、高质量、健康蔬菜瓜果。特别是对于西北地区，气候干旱，降水量少，大部分为黄土丘陵沟壑地形，且土壤质量及立地条件较差，千百年来，人们始终是面朝黄土背朝天，但我们此次引进的该技术所采用的水栽培方式，无论在任何地方，任何气候都可以种植多种蔬菜、水果，更是极大的弥补了些问题。该项目由于采用的是温室种植栽培，不限制地型地域，初期项目建设1230平方米（一栋温室），项目建设周期
年，项目计划投资
万元，每年可产30000公斤新鲜、优质、无公害蔬菜。
项目建成后，可逐步扩大项目建设规模，形成具有规模性的兰州市有机高效农产品种植示范基地，采取“基地（蔬菜种植示范、技术服务指导+公司(蔬菜种植示范、蔬菜深加工)＋农户”的模式，带动本市农户发展农产品种植。建成后基地同时依托“高原夏菜”市场，提升高原夏菜品质打造“绿色高原夏菜”，发展蔬菜出口贸易，将兰州“高原夏菜”推向日本、韩国和欧美等发达国家。第二章 项目背景
1、项目的由来
兰州地处黄土高原，属中温带半干旱地区，大陆性季风气候明显，夏季凉爽，是得天独厚的天然良棚，事适宜种植夏秋蔬菜，产品成本低、质量好，优势明显。《全国蔬菜重点区域发展规划》确定兰州为黄土高原夏秋蔬菜重点区域基地，榆中县被列为全国蔬菜生产重点县。每年5--10月，我国东部、中部、难度的大部分地区气候炎热，台风和暴雨等灾害性天气比较频繁，蔬菜生产受到抑制，供给严重不足，价格上涨。而此时正是兰州市蔬菜大批量集中上市的季节，从空间和时间上弥补了南方市场的需求。兰州市多年来在蔬菜产业方面坚持城市农业定位，紧扣市场需求，已成功打造了兰州高原夏菜品牌，建成了甘肃最大的蔬菜生产基地和全国重要的“西菜东调”生产基地。
今年中央一号文件，突出强调农业科技创新，把推进农业科技创新作为农产品生产保供和现代农业发展的支撑，因而为实现兰州经济又好又快地发展，全面建设小康社会，按照省、市“十二五”发展规划和农业发展总体规划的总体要求，以不断培育新的农业经济增长点，适应高效农业、现代农业、都市农业发展为目标，促进农业增效，农民增收、农业可持续发展。为此，兰州市有机高效农产品种植示范基地的建立，将示范带动广大农户发展高质量绿色有机蔬菜种植，进一步打造兰州高原夏菜品牌，并以此为基础，发展蔬菜深加工，进行出口贸易，逐步形成产业化 生产加工链，从而促进我市农业种植结构战略性调整，将兰州打造成全省甚至全国绿色有机无公害蔬菜基地，实现我市农业经济健康、协调、可持续发展。
2、项目建设的重要性与必要性
“宁可三日无荤，不可一日无蔬”，蔬菜与人们生活关系十分密切。随着生活质量的不断提高，人们的健康消费意识越来越强烈，吃菜问题更被寻常百姓所重视。主要表现在，一是叶菜价格波动大，特别是在重大节假日以及冬、雨季节价格波动较大；二是蔬菜的质量安全问题，随着近年来“三聚氰胺”、“瘦肉精”、“假鸡蛋”百姓对于食品安全的问题越来越关注，特别是近期网上“蜡苹果”的出现，蔬菜、瓜果等这些天天可食、不可或缺的食品安全，大家尤为担心，农产品质量安全也将被推到一个新的浪尖。近年来随着健康意识的增强，人们对青菜、小白菜、生菜等速生叶菜及水果特别偏爱。而这些叶菜不耐贮存，不适宜长途运输，异地供应损耗太大；瓜果为了便于运输可以长久贮存也同样面临着需要提前采摘，售前药物催熟等问题，同时，蔬菜水果上市的高温季节虫害较多，安全生产难度较大，原本想寻求健康饮食的人们，不仅在感叹蔬菜、瓜果在口感、营养方面大打折扣，吃不到记忆中瓜果的味道，还得面临农药残留，是味同嚼蜡还是真的在嚼蜡等食品安全问题。如何给大家打造一个安全、健康、绿色的种植环境，如何将绿色、健康、有机、天然成熟的蔬菜瓜果带到大家手中，已成了新一代农业人需要思考的新的难题。兰州市位于甘肃省中部，是全省政治、经济和文化的中心，是西部地区的交通要道。从而使兰州的高原夏菜成了甘肃最大的蔬菜生产基地和全国重要的“西菜东调”生产基地。但是，随着经济社会发展和人民生活水平提高，追求无公害、绿色食品已成为人们的共识。该项目建成后，将推广无公害高效新型栽培技术，为市场提供优质安全放心蔬菜瓜果，这对于促进人们身体健康具有十分重要的意义。同时，通过改善新的种植基地生产条件，完善配套设施，提高新基地农户的蔬菜种植技术水平，这对于提升高原夏菜品牌、发展生态、高效农业、推动社会主义新农村建设具有重要的现实意义。
如何建设社会主义新农村，重点是如何寻求农业的快速发展，发展高效农业、设施农业是重要举措之一；如何促进农民增收，最大化利用土地资源，发展高效农业是重点。引进日本先进的农业种植技术，在我市发展一种完全无化学物品和农药的高效种植方式，实现通年栽培，全年生产高产量、高质量、健康蔬菜瓜果高效栽培，不仅可以有效地促进兰州地区农业结构调整，能够大大提高亩均效益，同时，在保障我市人民绿色有机农业自供应需求的同时，将兰州市“瓜果城”贴上绿色、有机的标签推向全国甚至海外都将有着巨大的推动作用。
3、项目区域基本情况
兰州市位于甘肃省中部，是全省政治、经济和文化的中心。市区南北群山环抱，东西黄河穿城而过，具有带状盆地城市的特 征，地处黄河上游，属中温带大陆性气候。年平均降水量360mm，年平均气温9.3℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上，面积13085.6平方公里，大部分为黄土丘陵沟壑地形，海拔在1500-2000之间，属温带半干旱气候，年均气温11℃，降雨量400mm。现辖三县五区，总面积1.32万平方公里。主要农作物有小麦、豆类、蔬菜、瓜果、油料等。其中由于瓜果品种多，质量好，兰州又被称为“瓜果城”。近年来，为了提高农民收入，转变农村产业结构，兰州市大力开展以优质蔬菜、果品为中心的农业产业结构调整，兰州市蔬菜、瓜果依托省会城市在信息、科技、市场、人才等方面的优势，瞄准国内国际大市场，加大新品种、新技术的推广力度，积极培育和发展优势产业，加快基地和龙头企业的建设，推进农业产业化进程，菜、瓜、果、花基本实现总量充足、品种丰富、周年生产、均衡上市、外销扩大的生产格局。
兰州农业气候条件
兰州市气候类型属于北温带半干旱大陆性季风气候。最大特点是水热同季，光能富裕，冷暖分明，温差较大，由于地形复杂，相对高差大，造成垂直和地域气候差异显著。
光能：全市各地光照丰富，全年日照时数长，总日照时数为(2352-2769)小时，其中皋兰县最多，2768.7小时。一年中5月至7月最多，2月和9月最少，中部、西南部河川地区，日均实照8小时至9小时，太阳辐射强，日平均气温大于等于0摄氏度期 间的总辐射为(84-108)千卡/平方厘米，占全年的 73%-83%；日平均气温大于等于10摄氏度期间总辐射(49-80)千卡/平方厘米，占全年的43%-61%。因此，可满足各种蔬菜作物生长发育的需要。一年内不同时期，光能分布不平衡，一般5月-7月光照充足，对长日照蔬菜作物如白菜、甘蓝、芥菜、萝卜、胡萝卜、芹菜、菠菜、莴苣、大葱、洋葱等作物营养物质的积累很有利。
热能：热量条件是蔬菜生产的必要条件之一从地带性气候来看，兰州市属北纬温凉带，境内各地年平均气温一般在6-9摄氏度，7月最热，月平均气温18-23度，1月最冷，月平均气温-7至-9度。年极端最高气温34-39度，最低-23至-28度。生长季(日均气温大于等于0度的持续天数)230-370天，农作物活跃生长季(日平均气候大于等于10度的持续天数)140-180天。年平均气温及积温以永登县最低(少)。市内黄河流域的河谷川地大于等于10度的活动积温80%的保证率一般在2700摄氏度至3300摄氏度之间，一年两熟，完全可以满足各种蔬菜作物对积温的要求。在蔬菜生长期的3月月，全市平均日较差10-15度，最大日较差22.2-26.9度。有利于蔬菜作物营养物质的积累，能有效地提高各种蔬菜的质量和产量。
降水：全市年平均降水量300毫米左右，由于地形复杂，受季风影响，季节分配极不均匀。夏半年(4-9月)各地降水量占全年总降水量的87-91%，其中52%-66%集中于7-9月；冬半年(10月至翌年3月)仅占全年总降水量的 9-13%。市区年平均降水量 327.7毫米，其中春季(3-5月)61.9毫米，冬季(12月至翌年2月)5.1毫米。7月-9月降水量达198.2毫米，是市区降雨的高峰。对蔬菜生长发育很有利。
第三章
市场预测与风险分析
1、国内外市场蔬菜供需情况预测
蔬菜在我国的农产品贸易中优势明显，历来是出口业绩显著的产品之一。据了解，我国蔬菜主要出口到日本、韩国、俄罗斯、东南亚各国，其中日本是我国蔬菜的最大进口国，平均每年需从我国进口各类蔬菜 万吨，价值 美元。目前，我国对外出口的新鲜蔬菜品种主要有 等。项目建设后，将根据蔬菜出口的需求，种植相应的品种。
高原夏菜近年来主要销往 等市，农副产品消费需求量大，年蔬菜交易量 吨，大部分主要依靠 市、市等地供应，其中兰州市供应量占 ％左右。叶菜和时令水果不适合长距离运输，因此，我们在发展以叶菜为主的蔬菜及水果种植的同时，也可考虑引进先进的农产品保鲜贮存、运输以及优秀的果蔬保鲜深加工包装技术，以高原夏菜为平台将我市特有的白粉桃、白兰瓜、百合等农产品销往全国及海外市场。
2、产品市场风险分析
以往传统的种植手段，种植的普通、常规蔬菜，不仅很难达到出口蔬菜所需达到的技术、质量标准，而且质量标准不稳定，难以长期有效控制，尤其是在蔬菜药物残留方面，经常会造成蔬 菜品质参差不齐。我们此次从日本引进的新技术，通过完全无农药叶菜栽培、减农药果实栽培从根本上避免了以上的问题。但也存在市场销售价格、长途运输的损耗等原因，这些都是影响经济效益主要原因。
第四章 项目总体方案设计
1、项目建设的指导思想
通过引进日本先进的农业种植技术，在我市发展一种完全无化学物品和农药的高效种植方式，实现通年栽培，全年生产高产量、高质量、健康蔬菜瓜果。发展蔬菜高效规模栽培、蔬菜深加工，推广无公害蔬菜栽培技术，逐步引导农户大规模发展新型蔬菜种植技术，重点以种植达出口标准的绿色有机叶菜瓜果为主，另外配套种植部分特色瓜果类和特色蔬菜，供应国内外市场，促进我市绿色有机无公害农产品种植形成规模效益，同时在政府带动引导下，形成种植、加工、销售产业链，促进我市高效有机农业的发展，实现农业增效、农民增收。
2、项目建设总体方案
项目计划建设面积10000平方米，目标建成5-6个标准温室，其中：初期核心示范温室1栋建设面积1230平方米（为蔬菜瓜果新品种示范区），后续建设发芽、育苗区1栋、水果种植区1-2栋、蔬菜种植区2栋。初期示范主要试种叶菜类和水果栽培品种有：西洋菜（生菜？）、芥菜？、小菠菜（菠菜？）、芝麻菜？、草莓、桃子味草莓等5-6个品种；在示范基地的带动下，根据情 况逐年扩大发展种植种类：叶菜类草莓、水果味草莓，蕃茄（普通蕃茄、高糖度水果蕃茄、迷你蕃茄）、葡萄、西瓜、苹果、奇异果（猕猴桃？）、橘子（兰州可否种植“江南为桔江北为枳”）。
3、项目技术内容介绍（介绍内容可否？）
3.1专利技术名称：超促成发芽系统和超促成栽培系统 3.2专利发明人：冈村和夫
3.3技术引进单位：日本KJS可持续方案株式会社
负责人？：马晓浚 3.4技术与普通农业对比优势：
A．栽培方法：水耕栽培，普通农业采用田地栽培； B．收获期数：一年15-24茬收成，通过专有控温技术草莓等品种可实现通年生产，普通农业年均5茬（个别种类6-7茬）；
C．安全性：独特的水耕栽培系统，水里添加乳酸菌，实现无农药叶菜类，减农药果实种植，达到绿色、有机、无公害，普通农业使用农药或有机肥料，安全标准无法有效掌控；
D．营养价值、品质、口感均高于普通种植方法，如：通年生产的夏秋草莓甜度最高达17.8，并培育出桃子口味的草莓；
E．经济效益：绿色无公害有机农产品无论是市场销售还是批发价格本来因高于普通方式种植，由于收获茬数是普通种植方式的3-4倍，产量也多于普通种植，经济效益收入远高于普通种植方式。
F．同普通水培技术相比，该技术优点有：特有技术提升发 芽率，加快成长速度，实现通年栽培达到通年稳定出货，叶菜类可达到完全无农药栽培，采用特有冷（热）管控温技术燃料成本可节省一半，营养液采用循环型利用不排放废液更省力更环保。
G．该技术在日本已有多处直销农园，兼备尖端农业生产技术示范和农业工厂作用，可提供各种农业咨询服务，便于旅游参观学习考察。
4、技术提供暨技术引进单位的基本情况（合适不？）日本KJS可持续方案株式会社
2009年成立于日本循环经济中心千叶，会社在日本业务涉及农业、电力、钢铁及新能源等行业包括水处理、大气治理、固废物以及污泥处理、有机肥料转换等节能环保技术与产品贸易和工程咨询等。2010年进入中国市场，利用在欧美和中日之间的资源，开展上述技术与产品的进出口，工程承包与设计的咨询和合同能源管理的实施运营。在日本，德国以及北美有丰富的技术资源和合作伙伴。
负责人：马晓浚，（是否加个人简介？）
5、项目未来发展思路
基地示范---推广实施---依托农民合作社或有意发展有机农业的企业（负责基地今后的管理运行）---实施订单作业与农户签订订单（基地提供品种、技术）---农户种植（按照基地提供的标准和规范生产）--蔬菜种植过程中基地全程提供技术服务---企业或合作社按照与农户签订的保护价进行收购---送入企业深加工 基地进行深加工。
4.2蔬菜加工销售技术路线
送入果蔬初次处理---进入冷库存储---清洗、保鲜等深加工包装---出口及国内市场销售。
6、项目建设内容与投资（见附表）
第六章
相关设备采购
1、基础建设
温室土木工程建设：由 负责
温室建设技术指导：由 负责
2、技术建设
相关技术设备采购：由 负责
技术设备安装：由 负责
种植技术培训：
第七章 项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
项目概算总投资
万元。
2、资金筹措方式与渠道
项目总投资
万元，其中市级财政资金投资
万元，省上项目扶持投资
万元，万元。
3、投资使用计划
第十一章 经济和社会效益分析
1、经济效益分析
传统农业，农户种植绿叶菜，亩产3000斤×5茬=15,000斤，单价0.6元/斤，亩收入9000元，扣除农药、化肥等农本，亩均纯收入在6000元左右；
使用该技术种植蔬菜，怎么计算，按技术提供资料1230平方米=2亩，产量30000千克=60000斤，亩产约30000斤？产量翻一倍？
上面的产量我再核实，问题是这个产量或者效益应该怎么算
综上分析，经济效益十分明显。
2、社会效益分析
该项目的实施，将有力的推动我市蔬菜产业的发展，促进我市农业产业的结构调整，能够充分发挥我市悠久的蔬菜生产传统及气候条件和地理优势，形成新的农业支柱、高效产业。可以较 大幅度的提高内农户的人均收入，改善农民生产生活条件。兰州市有机高效农产品种植示范基地的建立，将示范带动广大农户发展高质量绿色有机蔬菜种植，进一步打造兰州高原夏菜品牌，并以此为基础，发展蔬菜深加工，进行出口贸易，逐步形成产业化生产加工链，从而促进我市农业种植结构战略性调整，将兰州打造成全省甚至全国绿色有机无公害蔬菜基地，实现我市农业经济健康、协调、可持续发展。
第九章 附 件
第五篇：##市##区老年公寓建设项目可行性研究报告
**市**区晚韵春晖 老年公寓建设项目 可行性研究报告报告
项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目 项目法人：**市**区晚韵春晖老年公寓 法人代表：
报告编写：
编写时间：
**市**区老年公寓
目 录
第一章 总论..............................................................1 第一节 项目背景............................................................1 第二节 项目概况............................................................3 第二章 市场分析........................................................5 第一节 老年公寓发展的社会基础....................................5 第二节 全国老年公寓现状..............................................5 第三节 全国老年公寓发展的预测....................................6 第四节 **区老年公寓建设市场分析................................8 第三章 建设条件评价................................................12 第一节 项目建设社会条件评价.....................................12 第二节 场址建设条件评价............................................13 第四章 建设方案......................................................15 第一节 建设地点及建设规模.........................................15 第二节 **区老年公寓的建设模式..................................16 第三节 建筑设备方案...................................................17 第四节 护理方案..........................................................19 第五章 环境保护及安全.............................................21 第一节 环境保护..........................................................21 第二节 安全..................................................................23 第六章 组织管理及实施进度.......................................25 第一节 组织管理..........................................................25 第二节 组织机构设置...................................................26 可行性研究报告
**市**区老年公寓
第三节 实施进度..........................................................27 第七章 投资估算及资金筹措.......................................29 第一节 估算依据..........................................................29 第二节 工程费用..........................................................29 第三节 流动资金估算...................................................36 第四节 总投资..............................................................36 第五节 资金筹措..........................................................36 第八章 财务评价......................................................38 第一节 运行费用..........................................................38 第二节 年运行收入.......................................................41 第三节 财务评价..........................................................41 第四节 不确定性分析...................................................43 第九章 结论及建议...................................................45 第一节 结 论................................................................45 第二节 建 议................................................................45
附 图
**市**区老年公寓平面布置图
附 表
附表一：**市**区老年公寓建设投资估算表 附表二：**市**区老年公寓投资计划与资金筹措表 附表三：**市**区老年公寓建设项目总成本计算表
可行性研究报告
**市**区老年公寓
附表四：**市**区老年公寓建设项目预计损益表
附表五：**市**区老年公寓建设项目现金流量表（自有资金）附表六：**市**区老年公寓建设项目敏感性分析汇总表
可行性研究报告 3
**市**区老年公寓
第一章 总论
第一节 项目背景
一、项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目
二、承办单位概况：
1、承办主管部门：**市**区民政局
2、承办人简况：
法人代表。***：女、现年50岁，原**锅炉厂工会主席。本人是一位有责任心、工作积极的退休企业管理干部，对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有一定筹集老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年人公寓。
合资人。***：男，为**建筑公司项目经理。本人长期以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。曾以优良工程完成了**市民政侨务局综合楼、**市农业银行营业部职工宿舍、**地区公安局警官培训中心综合楼等十余项工程。目前还进行着**师专、保八中等处工程的施工。自己筹资400多万元建了二星级**酒店，由自家经营，在**宾馆行业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设老年公寓。
可行性研究报告
**市**区老年公寓
三、可行性研究报告编制依据
《中华人民共和国老年人权益保障法》。
中办发„2003‟16号《关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见》的通知。
中共中央、国务院中发„2000‟8号《加强老龄工作的决定》。
**市**区各届人大及政协代表大会《关于加强**区老年工作》的提案。
**市**区区委及政府关于加强**区老年公寓建设的指示。
**市**区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表对《**区老年公寓建设项目》进行前期工作的要求。
四、项目提出的理由与过程
中共中央、国务院加强老龄工作的决定指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。”**市**区截至2003年底城区内老年人就达10128人，占城区人口的10.8%,人口结构已进入老年化。同时城市独生子女政策已执行十多年，独生子女夫妇要赡养四位老人的社会问题已逐渐突现。另一方面子女在工作上则面对日以急剧的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在**区
可行性研究报告
**市**区老年公寓
人大及政协大会上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多，区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建**区老年公寓。**区民政局于2005年年初委托**市工程咨询中心完成**区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核后，决定让原**锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓前期工作后列项建设。
第二节 项目概况
一、拟建地点：**市**区城区北五环路中段北侧
二、建设规模与目标
1、建设规模：占地20亩。能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐的老年公寓。
2、建设目标：为适应**市隆阳城区人口老龄化，确保本区社会和谐、进步，依靠国家、社会力量建设一所符合本区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美“老有所养、老有所学、老有所乐”的场所。
三、主要建设条件
区委、区政府对**区老年公寓的建设十分重视，已将老年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设适合**老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有一定经
可行性研究报告
**市**区老年公寓
济实力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因此**市**区老年人公寓建设的条件已成熟。
四、项目投入总资金及效益情况
项目建设需投入总资金1029.7 万元，其中建设投资1014.7 万元，流动资金15万元。建设投资中工程费用为746.8万元,是该项目建设投资的73.60%。土地费用160万元，占建设投资的15.77%。其它费用67.2万元,占建设投资的6.62%。预备费用40.7万元, 占建设投资的4.01%。
在总投资1029.7万元中,业主筹329.7万元,业主自有资金比例占32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。
自有资金投入年收益29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。
可行性研究报告 4
**市**区老年公寓
第二章 市场分析
第一节 老年公寓发展的社会基础
根据国际惯例，世界上将60岁以上人口占总人口比例大于10%，或65岁以上人口比例超过总人口7%的国家称为老年型国家。我国在1999年就成为老年型国家，2000年60岁以上老年人口就达到了1.3亿,是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执行城市独生子女政策十多年，各城市中一对夫妇要赡养四位老人的社会问题逐渐增多。另一方面子女工作则面对日以急剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养老的问题已逐渐得到重视。据预测，到21世纪中叶，我国60岁以上的老人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每四个人中就有一位老年人，而65岁以上老人数将从0.94亿增加到3.34亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是城市基础设施改善的重要内容之一，也是我国建设和谐社会的需要。
第二节 全国老年公寓现状
老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供
可行性研究报告
**市**区老年公寓
老年人生活的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受各方面社会化服务。老年公寓在欧美经济发达的国家建设较多，在我国随着经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求不断增长，老年公寓已是一个城市的重要基础设施。
上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早，1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当老年人口的1%。
北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓，它建于北京北部的小汤山，环境优美、设施先进、服务较好，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。
天津夕阳红国际老年公寓总建设面积13万平方米。昆明建设有黄土坡红十字协会老年公寓、白鱼口老年公寓、长青老年公寓，并且入住率高。
全国各大中小城市均发展有不同所有制及不同档次的老年公寓，而地区级以下小城市的老年公寓多是规模小、环境差、设施不齐全的私立老年公寓。
第三节 全国老年公寓发展的预测
一、“养儿防老”的观念正在发生变化。随着我国经济社会的发展，目前“四二一”的供养关系不断增加，中间一代
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**市**区老年公寓
承受的工作及赡养压力较大，家庭矛盾随之增加。同时，随着老年人消费观念的变化，需要提高生活质量。据我国中部某城市的系统调查：老人有47%的人希望与子女共同生活，有53%的人希望与子女分开居住；现在与子女同住的老人中，有35.2%的人想改变现状分开居住;现已与子女分开居住的老人中,有84.6%仍愿与子女分开居住,仅有15.4%的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化，这种变化在东部及中部发达地区尤其明显，在西部欠发达区也已逐步显露。这种变化以文化程度较高、收入中等以上、身体健康、生活自理者的老人居多。因此随着观念的变化，老年公寓的需求逐步增加。
二、社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女在外工作，老年人又留恋家乡等原因，家中只有一对老年夫妇或只有一位老年人占的比重在逐渐增加。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭已近30%。随着“空巢家庭”的增多，对老年公寓的需求在逐步增加。
三、现在中年对未来老年人居住方式的选择发生变化。据我国中部地区某城市的调查：现在的中年人（40—50岁）有57.2%的人不希望与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构基础设施的改善，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求逐渐增长。
根据各地区经济社会的发展水平，老年公寓和养老机构中的老年人占老年人总数的比例有所不同。在国外发达国家，可行性研究报告
**市**区老年公寓
进住老年人的比例占5%左右；在我国东部经济发达的城市比例预测在1%—3%，在西部地区大中城市进住老年人的比例预测在1%；而西部地级市以下小城市老年人进住比例则在0.5%以下。
第四节 **区老年公寓建设市场分析
一、**市**区老年人养老机构情况：随着**区社会经济的发展及老年型社会的来临。在**市**区已先后由投资者创办了小规模的老年养老机构，经过调查情况如下。
1、**市老年康复中心：于2001年12月**市红十字医院（**市精神病医院）开办了**市老年康复中心。医院利用本院西南角单身宿舍改建，占地约3亩，绿化面积约450平方米，床位30个，配备有老年人健身器材及按摩器材，医护人员及护理人员7人。对老年人的服务以护理为主，在没得到老年人及家属的同意下，一般不对重病进行治疗，仅对身体进行常规检查及一般病的简单治疗。基本服务属老年公寓范畴。在运行的一年半时间内最多时老年人11人（约一个月的时间），最少仅两人。于2003年6月因亏损而停办。经过调查，老年康复中心以医务人员为主服务于老人，工作人员服务档次及水平到位。承办失败的原因分析：
①取费平均在800元/月（不含医药费）以上，超出了**
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**市**区老年公寓
市**区现有老年人的经济承受能力。
②本康复中心处于精神病医院内，部分老年人认为进入康复中心可能会被误认为有精神病。
③老年人房间属单身宿舍改建，没有卫生间，房间较阴暗、采阳及透风差。
④康复中心运行机制不活成本高。康复中心属国有事业单位，运行成本高，工作人员除一人为临时护理人员外其它为医务工作人员，月工资在1400元以上。
因上述原因，到康复中心观看的老年人多，但决心住下的少。
2、**区**镇**疗养院：本疗养院创办于2000年3月，至今仍在运行中。属个体私营，占地约3亩，设有约20多个床位，原有绿地约300平方米（后部分改建为食品加工晒场），进住老人最多为6人（全部为**城区老年人），最少为1人。半自立老人收费600元，全护理老人收费在900元以上。经过调查：老年人房间内设有卫生间，但设备简单，老年人伙食调配的较好，还定时给老年人洗澡。兴办的不很景气，原因分析如下。
①离城区较远：离城区约10公里，家属看望十分不方便。②环境不十分理想：环境一般，难以让老年人感到舒服。③居住设施较差：床、卫生间等均属较低档次。④服务护理挡次低：护理人员没培训过，老年人对护理的满意度较低。
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**市**区老年公寓
因**没有更好的收费合理的老年公寓，必须送老人到老年公寓的家属（不送没有别的办法），只好较远的将老人送于此处。能自力的老年人就难以接受此处的环境。
3、其它老年养老机构：此外****区在上巷街、象山路、东门等地由个体办过托老院、养老院等，但均属不规范、纯营利性、低档次的老年公寓，基本无老年人进住，已全部停办。
二、**区老年公寓市场分析预测
1、入住老年公寓人数预测
**市**区属地级市所在地。**市在经济上处于云南省16个地州第九位，因此属云南省经济中偏下的地州，老年人进住老年公寓的数量与当地社会经济发展相关。在西部地级市以下的小城市入住比例在0.5%以下,而**市**区老年人入住率只能预测在0.2%左右。按**市城区老人数10128人，则入住人数预测在200人左右。
2、入住老年公寓老人类型预测
进入老年公寓的老人需靠自己或家属支付消费费用，对失去支付能力的“五保户”老人需国家代支付费用后才可能进入。
根据**社会经济分析及**试办经验分析：在**近期以家庭收入处于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作难以照料的老年人，退休费在1000元左右的退休公务员及效益较好单位的退休人员。退休费在500元以上的健康老
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**市**区老年公寓
人也可进住基本自理区。
在近期以半自理及丧失自力能力的老人为主。若本公寓具有良好的居住环境，则全自理的老年人会大量进入。
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第三章 建设条件评价
第一节 项目建设社会条件评价
一、**市**区人口年龄结构已进入老年型。
**市**区2003年底，60岁以上的老年人已达到93968人，占全区总人口84.58万人的11.11%，并且按0.5%的速度递增,预计到2010年**区60岁以上的老年人将达到9万7千多人。在城区内2003年底，60岁以上的老年人10128人，占城区人口的10.8%,说明我区人口结构已进入老年化。**区老年公寓建设的社会基础条件已具备。
二、**市**区社会经济条件已基本具备。
**市属地级市，近年来在城市基础设施建设方面已有较大改观。私有经济在教育、医疗、旅游等社会事业方面投资运作，并且取得较好的社会效益及经济效益。目前私有经济看重了老年公寓开发的前景，愿意在政府扶持下投资建设。另一方面群众生活水平有了明显的改善，虽然城市居民经济收入与发达的大中城市相比还相当差，但已有相当数量的家庭老人已有经济能力支付收费不是很高的老年公寓的收费。说明**城区社会经济发展水平已基本具备对老年公寓的消费要求。
三、**市**区政府高度重视老年公寓建设。
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**市**区老年公寓
从中国国情分析，领导重视是事业成功的重要基础条件。**区老年公寓得到区委及区政府领导的重视，多次指示加快**区老年公寓建设项目的前期工作，并且在前期费上给予支持，表态在开发政策上给予优惠。
第二节 场址建设条件评价
按**市**区城市规划布局，老年公寓场址选择在**区城区北五环路中段北侧。
交通：北五环路从预选场址旁经过，北五环路是**市区道路开发规格最好的一条城市干道，有五个绿化带、八车道（6个机动车道及2个非机动车道）、2个人行车道。交通通过能力较大，不仅环境优而且交通也十分便利。
环境：预选场址周围为行政开发区、文体开发区及居民住宅区，场址四周无工业加工企业，没有严重的粉尘、有害气体及其它扩散性污染源。符合老年公寓不远离家庭和亲友、空气新鲜、交通方便、环境优美的条件。
城市基础设施条件：场址属**城区自来水网及城市供电网的覆盖区内，供水供电条件统一由城市规划解决。场址排水可归入**市区排水管网系统。公寓离**市第一人民医院距离约4公里，离最近的医院仅1.5公里,方便老年人急病后的送治及抢救。
工程地质：场址所在地地势平坦开阔干燥，坡度小于1%，可行性研究报告
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地基土层为湖积、冲积洪积层，无不良工程地质条件。
气候：场址处年平均气温: 15.6℃，年均降雨量为974.2mm，平均相对湿度:75%，冬无严寒、夏无酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳适宜气候区。
通信及生活：程控电话和移动电话、宽带信息网已覆盖，通信条件优越。场址处于**市区，公寓职工居住可不由老年公寓解决，同时有利于职工个人照料家庭。
综上所述，预选场址位置合适、交通方便、建设基础条件好、无环境污染，是理想的老年公寓建设场址。
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第四章 建设方案
第一节 建设地点及建设规模
一、建设地点：依照老年人的特点和需求，**区老年公寓须不远离城区，有利于家庭及亲友探望，因此**区老年公寓建设地点选择在**城北五环路中段北侧。此处空气新鲜、交通方便、五环路绿化带设置较好。
二、建设规模：能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐。
房屋建设5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62%；附属用房262平方米，占5%；老年活动休闲娱乐用房1901平方米，占33%。
场院及道路4900平方米。门球、羽毛球场1000平方米。绿化4428平方米（绿化率33.2%）。
老年公寓基本生活及娱乐器材设备购置及安装。占地20亩，用地规划如下。
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保山市老年公寓用地规划表 单位：平方米老年住宅附属建筑娱乐综合建筑道路及院场球场绿化围墙及其它合计******3333
第二节 **区老年公寓的建设模式
**市**区老年公寓是专供**区老年人集中居住，符合老年人体能心态特征的公寓式老年住宅，不仅具备居住，而且具备餐饮、文化娱乐、生活护理服务体系，是综合管理的老年服务性机构。
一、按服务对象划分
根据国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑标准分为7类，**市**区老年公寓建设的模式对应于1—6类，其中1—3类归属基本自理住宅区；4—5类归属半自理区；6类归属全护理区。而7类需具有注册医疗机构的医院才能完成，因此暂不考虑。
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二、按住宅形式划分：按住宅形式一般划分为：独立式老年住宅、集合式老年住宅、护理型老年住宅。**市**区老年公寓按护理型集合式老年公寓建设。
三、服务经营模式划分：按服务经营模式划分为三类：纯社会福利养老院、经营营利性老年公寓、社会服务性老年公寓。**市**区老年公寓属国家、社会资助下个人投资建设的社会服务性公寓。其不同于社会福利院，也不是营利性公寓，属保本经营、业主投入可以回收的服务性公寓。
第三节 建筑设备方案
按中华人民共和国行业标准JGJ122—99《老年人建筑设计规范》进行居住及公用建筑的设计建设。
一、总图规划布局
见**市**区老年公寓平面布置图。场址占地20亩，南北长140.35米,东西宽95米。北部为公寓居住区占地75.35米×95米=7158.25平方米,约占总用地的54%。由北向南布置公寓一区、二区、三区。南部为卫生室、综合楼（含餐饮大厅、小卖部、健身室、文化娱乐室、康体按摩室、办公室等）、共用卫生室、洗衣室、活动亭等。占地65×95米=6175平方米，约占总用地的46%。
建筑系数66.8%,绿化率33.2%,建筑容积率42.7%。
二、房屋建筑方案
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老年居住房屋设计两层（按规范需三层及三层以下），坐北向南，每一幢楼房与前面的房屋需留有18米的间隔，以保证有充足的采光、自然通风和绿化面积，房屋内外要无障碍设计，在一区（全护理）一层至二层需设坡道保证轮椅上下。
80%的居室为单人间，20%的居室为双人间。单人间每间不小于14平方米，双人间每间不小于20平方米。居室内设卫生间及封闭阳台（不设伙房）。卫生间不小于5平方米，阳台净深不小于1.5米。开启窗口设防蚊蝇纱窗。墙面为中级粉刷，卧室地面设实木地板条，卫生间设防滑地砖。
三、设施配置方案
老人的床铺需精心设置，在二区及三区设木板床、攀枝花厚床垫；在一区设置特殊的床，需易换洗及注意老人卧床休息的舒适性。
在居室内需设内部电话，在居室及卫生间厕位旁应设紧急呼叫按钮。
居室中设贮藏柜、写字桌椅、茶几、软椅、矿泉热水器、电控床头柜等家具，并且要求家具圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。
配一定数量的轮椅，卫生室需配置基本医疗器具、洗衣房需配置洗涤消毒设备、伙房需配置餐具冷藏设备、热水供应设备等。娱乐健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足疗器、乒乓桌、羽毛球场、门球场等。
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**市**区老年公寓
第四节 护理方案
按服务对象老人的情况，**市**区老年公寓的护理方案确定为三个级别，基本健康老人的基本自理级、半自理级、全护理级。
一、基本自理级：能全自理、基本自理的健康老人的服务，内容如下。
老人自己进餐厅用餐、在护理人员关护下自己洗澡。值班室24小时有人，可随时呼叫。每天负责打扫老人房间卫生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床单、枕巾。每天为老人做基本身体的检查（血压、体温等），协助老人对小病、小痛的治疗（费用老年人自负）。协助老年人完成老年人自己难完成的杂事。组织老年人文体活动，还可组织全健康的老人到区内外旅游（费用自负）。
二、半自理级：属体力虚弱而智力健全或体力尚健全而智力衰退的老年人的服务，除自理级的服务内容外增加内容如下。
值班室24小时有人外每隔1小时就有护理员视查老人住房。在护理人员关护下，自己起床穿衣。护理人员送餐进宿舍，为老年人提供冷热水到身边。定期理发帮助洗头、修剪指甲，半月或一月为老人洗一次澡，每天护助老人洗脚。搀扶或关护老人上厕所。搀扶或养护老人到室外散步。每天记
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**市**区老年公寓
录老年人身体状况数据，每天均需记录老年人血压、及大小便情况，从医疗及饮食上调理老人的进食及大小便。随时主动向老人询问及提供帮助。
三、全护理级：休力和智力均衰退，基本卧床护理的人员。除半自理级的服务内容外增加内容如下。
喂水、喂饭、喂药。随时更换尿垫及倒大便、清洗，定期为老人翻身。冬、春、秋季每周换洗两次内衣，夏季随时换洗。隔天为老人擦浴一次。帮助老人洗脸、漱口、洗脚、穿衣、脱衣。随时观察老人健康，必要时实施抢救。天气暖和的情况下，在轮椅的帮助下每天到室外散步一次。
除上述的基本护理外，尤其对老人的进食及大小便要因人而易做精细的调整。
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第五章 环境保护及安全
第一节 环境保护
本项目建设属污染较小的投资项目，主要污染物为生活废水和生活垃圾，环保主要采取以下措施。
一、项目场址环境现状
场址处于城区北片新开发区内，在场址南为北五环路，道路绿化较好，本片为行政开发区和住宅开发区，没有产生污染的工业企业，符合老年公寓需安静而又没远离城市、交通方便的环境条件。场址处于城区污水管网覆盖区，污水排放后可纳入城市污水处理系统，污水排放较方便。
二、建设期环境保护
项目在施工中会产生噪声及粉尘污染。施工单位应作好施工方案设计，做到文明施工、科学组织施工，将噪声、粉尘控制在最小程度，力争做到不破坏城市环境。
三、运行期环境保护
公寓的三废主要有生活废水、生活垃圾，粪便，而废气仅只有食堂伙房排出。不会产生较大噪声。公寓本身即需要环境优美，因此保护环境尤其重要。
1、废水:公寓的排水系统采用雨、污分流制，正常的生
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活废水按用水量的95%排放，则年废水排放量1.11万立方米,可经过公寓内污水管网收集后汇入城市污水管。公寓粪便需经过化粪池后再排入城市污水管。
2、废碴:公寓达设计规模后长住老人158人,工作人员95人,每天进入活动人员60人,总人数在313人,每人每天产生生活垃圾0.5公斤计,则每天产生垃圾量156.5公斤,年则产生57.12吨。生活锅炉年耗煤152吨，按30%的产煤灰量计，则年产生45.5吨废碴。合计公寓年产生废碴约103吨。生活垃圾应当天运至城市垃圾收集点，不在公寓过夜。
3、废气：公寓厨房需配置抽油烟机，0.2吨的生活锅炉应选用含硫小的燃煤,将废气排放的影响降到最低。
4、噪声:公寓活动中心因娱乐会产生一定的噪声,而在住宅区内则需要环境幽静,噪声级不应大于45dB。因此部分娱乐室应采取隔声设计，在中午及夜晚9点以后不再开放声响娱乐室。同时住宅区和产生噪声的活动室应尽可能的保持距离在50米以上。
5、绿化:绿化是公寓建设的重要项目，本项目规划绿化面积在33.2%,在设计中应进一步做好环境设计,确保公寓建成一所生态环境幽静的花园式公寓。
项目建设严格执行“三同时”制度，在设计、施工中认真落实批准的《环境影响登记表》的要求及各项环保措施。
加强环境卫生管理。公寓制定完整的制度，专人负责，可行性研究报告
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值班人员监督检查环境卫生。每星期公布，月末，年终作为工作人员、管理人员考核，奖惩的重要依据。
四、环保投资
环保设施投资 单位:万元绿化40排水8.92公用厕所消毒设备器具合计40.253.12
项目环保投资53.12万元,占工程费用746.81的7.1%。
第二节 安全
一、安全
老年人抗御各类事故能力低，因此安全问题十分重要。首先从安全防范设施上加强，并且制定各类安全防范的规章制度，以减低安全风险。在老人住房的卫生间、浴室、走廊、进出门道均有扶手及无障碍设施，家具设计需圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。院内的道路和活动场地需平整、防滑安全。为防止老人摔倒、坠床，使用床栏或约束设施。
二、消防
老年公寓一旦发生火灾，应对能力十分低。公寓需严格按照《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)，《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)等消防技术规范要求配置消防设备。护理人员需强化消防意识，建立消防安全制度。在半自理护理
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区及全护理区严格控制“火源”，老人用火需有护理人员在场监视。制定本公寓的消防预警方案，一旦发生火灾，要能及时疏散老人至安全的地方。
三、避雷
按照《建筑防雷规范》(GB50075-94)要求，建筑物设避雷网、防雷接地、保护接地等。综合楼还配相应设备，防感应雷。
四、抗震
房屋按8度进行抗震设计。平时就做好地震知识宣传，当遇到地震情况时，教育老人不要忙乱而错误应对，应按情况在护理人员安排下应对。
积极与消防、防震、防雷、公安部门联系，得到有关部门的指导及支持公寓的安全工作，将意外事故的发生降到零。
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第六章 组织管理及实施进度
第一节 组织管理
老年公寓的管理是项目实施成功的重要保障。国家至今还没出台关于老年公寓的管理规程。据区内外老年养老机构运作经验总结，**市**区老年公寓在管理上需做到如下几方面。
一、老人入住前需老人本人或老人家属与公寓业主签订合同，明确双方的责任及注意事项。
二、明确制定岗位职责。对主要岗位明确职则，制定具体操作流程及监督检查机制。严格按规程有序的运行。
三、加强档案工作。对每位老人的健康及护理需建立档案管理，天天有记录、事事有交待、有监督。
四、突出和谐及人性化管理。管理层领导爱护职工，职工具有为福利事业做贡献的思想，老人在公寓内受到充分的关爱，家属积极支持配合，建立和谐的人性化管理的养老机构，让老人在方便、愉快、健康地文明环境中生活。
五、做好职工队伍的建设。执行培训上岗的制度，所招收的员工需对养老事业有爱心的人，上岗前需对公寓规章制度、岗位职则、工作流程进行培训，获得合格证后方能上岗实习一至三个月，才能分配至正式岗位上。对具有医务知识
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**市**区老年公寓 的卫校毕业生可优先录用。培养出一只“具有养老服务事业心、态度和蔼、服务技能精的职工队伍。”
第二节 组织机构设置
本老年公寓员工95人，其中护理人员70人，服务人员18人、管理及医生7人。
公寓经理经理办公室 文体部 洗衣部 餐饮部卫生医疗室一住宅区二住宅区三住宅区
机构网络见上图。
人员编制管理医务人员7人：公寓经理1人，经理办公室4（含会计）人，医生2人。
服务人员18人：餐饮部12人，洗衣部2人，娱乐部3人，保卫1人。
护理人员70人：一区46人,老人人数与护理人员比例1 ：1;二区16人，老人人数与护理人员比例3.5:1;三区8人,老
可行性研究报告
**市**区老年公寓
人与护理人员比例7:1。
工作人员按8小时工作,服务人员及护理人员每月工资500元,管理人员及医务人员工资每月600元。管理人员工资偏低，应以社会福利贡献及聘请义务人员来弥补。
第三节 实施进度
项目需建设老年住宅六幢及配套的活动中心。项目采取一次规划，分三步实施，第一期完成两幢，第二期完成两幢，第三期完成两幢。第一期完成总固定资产投资的45%，第二期完成总固定资产投资的34%，第三期完成总固定资产投资的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。
工程实施进度见下页项目实施进度横线图。
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**市**区老年公寓
项目实施进度横线图2006年项目列项前期工作场地平整老年公寓住宅综合楼伙房洗衣房公用卫生间卫生室活动亭门卫场院及道路门球场及羽毛球场外围墙内外区隔离大门、门墩绿化供排水及消防、防雷供电电讯设备购置及安装12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月
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第七章 投资估算及资金筹措
第一节 估算依据
本项目土建工程量根据老年公寓建设技术方案需要的工程量计算,单位价值据**建筑工程目前同类建筑的造价综合平衡后确定。设备购置据老年公寓建设技术方案确定的项目及**消费市场的价格确定，需安装的主体设备的安装费用按设备费用的20%确定。
第二节 工程费用
工程费用为746.81万元,是该项目建设投资的73.60%。其中土建工程费用550.51万元,设备购置费用191.36万元，安装费用4.94万元。见附一：**市**区老年公寓建设投资估算表。
一、土建工程费用
土建工程费用550.51万元,占建设投资的54.25%。由如下16项组成。
1、场地平整费： 20亩场地,平均需回填土方1.2米,全场址需回填土方16000立方米,每立方米单价为15元,需场地
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**市**区老年公寓
平整费用24万元。
2、老年公寓住宅：二层砖混结构住宅6幢，每幢588平方米，共计3528平方米，每平方米造价800元，需投资282.24万元。
3、综合楼：框架结构四层，建筑面积为1760平方米，每平方米造价平均为850元，则需投资149.60万元。
4、厨房：一层框架结构，建筑面积60平方米，每平方米造价750元，需投资4.5万元。
5、洗衣房：为一层轻型钢屋架结构，每平方米造价350元，需投资1.75万元。
6、公用卫生间：砖混结构。建筑面积40平方米,单位造价1000元,需投资4万元。
7、卫生室: 砖混结构一层,建筑面积100平方米,单位造价650元,需投资6.5万元。
8、活动亭：木结构。建筑面积141平方米,单位造价300元,需投资4.23万元。
9、门卫房：砖混结构，建筑面积12平方米，单位造价600元,需投资0.72万元。
10、场院及道路：砼场院及道路面积4900平方米，为C20砼面层及弹石垫层，每平方米造价为60元，则需投资29.4万元。
11、门球场及羽毛球场：门球场为细砂面层，羽毛球场为C20砼面层，建设1000平方米，每平方米造价为60元，可行性研究报告
**市**区老年公寓
需投资6万元。
12、外围墙：单面粉刷砖墙：毛石基础，埋深1米，36墙，高2.3米，每米造价220元，围墙总长465米，需投资10.23万元。
13、内外区隔离墙：下部24砖墙,上部铁件,并且用藤本植物攀避的半开放式围墙，隔墙长95米，每米造价300元，需投资2.85万元。
14、大门及门墩：造价3万元。
15、排水沟：为毛石排水沟，在入口需设“隔拦栅”，隔挡排水杂物，排水沟总长755米，每米造价50元，需投资3.78万元。
16、绿化：绿化面积4428平方米，每平方米40元，需投资17.71万元。
二、设备购置及安装费用
本项目设备购置费191.36万元,安装费用4.94万元，合计196.3万元。组成如下
1、供排水及消防、防雷：投资14.36万元。供水主管150米，支管475米，材料购置及安装费用3.36万元；消防消火栓4套投资0.86万元；污水管535米，投资5.14万元；灭火器材4万元，防雷设施1万元。
2、供电及电讯：投资7.30万元。包括开关柜2台、电缆380米，路灯25盏，闭路电视电话的接入。
3、公寓设施：投资127.50万元。组成如下。
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**市**区老年公寓
①公寓单人间内设施：118间投资98.29万元，组成见下表。
单人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量***80070010080******0301***1***1***1***118118472金额（万元）备注0.591.181.189.44环保型14.16含龙头及喷头9.448.26含脸盆及龙头、吹风1.180.9417.70木板攀枝花厚床垫1.772.36实木制品2.36实木制品0.592.360.949.4412.98真丝棉被、纯毛毯1.4298.29每间0.833万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏
②公寓双人间内设施: 20间双人间投资23.02万元,见双人间设备设置投资明细表。
③公寓值班室内设施：6间值班室及进入一区全护理老人房间内的设施投资6.19万元,见值班室及一级护理设备设施投资明细表。
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**市**区老年公寓
双人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量***080070010080************040202040100金额（万元）备注0.100.200.202.00环保型2.40含龙头及喷头1.601.40含脸盆、龙头及吹风0.200.166.00木板攀枝花床垫0.600.80实木制品0.40实木制品0.100.400.161.604.40真丝棉被、纯毛毯0.3023.02每间1.151万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏
值班室及一级护理设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器5彩电11床12电控柜14电视机台及写字台17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具单位把个台张个张把全套全套盏单价（元）数量50801000500******63535金额（万元）备注0.030.050.601.75含进一区护理人员0.53含进一区护理人员0.120.100.122.80含进一区护理人员0.11含进一区护理人员6.19
可行性研究报告 33
**市**区老年公寓
4、公寓及活动中心附属设施。投资47.14万元。
附属设备设施投资估算表序号1设备名称厨房设施1.1餐桌1.2冰柜1.3消毒餐具柜锅盆、碗筷、贷架、灶1.4具、吸油烟机1.5天燃气开户1.6锅炉（0.2T)1.7太阳能台套2800012000套台台***单位单价(元)数量金额(万元)16.401.500.200.202.502.00162.807.202休闲娱乐设施2.1休闲四人桌椅2.2音响设施2.3休闲器具2.4老年自动按摩器具2.5老年健身器材套套套套套3008000120***306125.360.900.800.360.902.403洗衣房设施3.1高温蒸气消毒锅3.2洗涤脱水机3.3熨板、熨头设施台台2500030000116.502.503.001.004老年护理设施4.1紧急呼叫系统4.2轮椅套辆20008006464.881.203.685卫生设施卫生室医疗器具及药品公寓内卫生器具7.006.001.0067车辆办公设施合计辆5000015.002.0047.14
可行性研究报告 34
**市**区老年公寓
土地费用及其它费用
一、土地费用
本项目用地按**区公益性用地成本地价计，用地20亩，每亩地价8万元。需土地费用160万元。占建设投资的15.77%。
二、其它费用
1、勘察设计费：包括工程项目前期费用（可行性研究、环境影响评价等）、勘察设计费及和施工图概、预算编制费用、施工图审查费、招标代理费、竣工图编制费、按工程费用的6%计取，为44.81万元；
2、建设单位管理费用：包括建设期建设单位参于建设管理人员工资福利费、合同公正契约公证费、竣工验收费等。按工程费用的1%计，需7.47万元。
3、质量监测、监理费：建设单位委托工程质量监督及监理的费用。按工程费用的2%计，需14.94万元。
上述3项费用合计67.21万元,占建设投资的6.62%。
三、预备费用
基本预备费用提取工程费用、其它费用之和的5%，为40.7万元,用于目前计划外需建设工程的费用。涨价预备费用按国家规定暂不提取。预备费用占建设投资的4.01%。
四、建设期利息
该项目不向商业银行贷款,不发生贷款利息。
上述工程费用、土地费用、其它费用、预备费用四项之和为建设投资1014.73万元。
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**市**区老年公寓
第三节 流动资金估算
老年公寓在运行中流动资金需要的较少。约按年经营收入的10%估算为15万元，在投入试运行的第一年5万元，第二年再增加5万元，正常运行现增加5万元。
第四节 总投资
固定资产投资=工程费用+土地费用+其它费用+预备费用 =746.811 + 160.00 + 67.213 + 40.701 =1014.73(万元)建设投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息
= 878.37+ 0 + 0 = 1014.73(万元)总投资=建设投资+流动资金 =1014.73 + 15 =1029.73(万元)
第五节 资金筹措
老年公寓为社会公益性质项目，不以营利为目的，因此不可能向商业银行申请贷款，年需总投资需业主投资外，更
可行性研究报告 36
**市**区老年公寓
多的需由各级政府及社会的无偿投资。计划总投资1029.73万元中,业主筹329.73万元,自有资金比例在32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。
项目建设第一年需投资460万元，其中业主投140万元，国家补助300万元，社会捐赠20万元。
项目建设第有求于年需投资345万元，其中业主投115万元，国家补助200万元，社会捐赠30万元。
项目建设第三年需投资219.73万元，其中业主投69.73万元，国家补助100万元，社会捐赠50万元。
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第八章 财务评价
第一节 运行费用
一、年总成本费用
年总成本费用计算是依据**当前物价水平及企业人员工资水平的基础上调整后确定。
1、老年人伙食费用
①公寓内老年人伙食费用：公寓满员有老人158人，每人每天伙食费用按6元计，则年需34.60万元。
②老年中心伙食费用：按每天平均60人到中心娱乐活动，每人每天伙食费用8元计，则年需17.52万元。
上述两项年需伙食物资采购费用52.12万元。
2、水电燃料费用 ①水费：
公寓年耗水估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用水合计人数（人）1586095单位耗水（升）1502550日耗水（升）23700***032150年耗水（吨）8650.5547.51733.7580311734.75
公寓日耗水约32.2吨，每吨水费为1.5元,则年需水费
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1.76万元。
②电费
公寓年耗电估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用电合计人数（人）1586095单位耗电（度）0.50.20.2日耗电（度）791219126236年耗电（万度）2.88350.4380.69354.5998.614
公寓日耗电236度，每度电费0.3元,则年电费2.58万元。
③天然气费及燃煤费
日耗天然气10立方米，年耗天然气3650立方米，每方天然气1.2元,年需天然气费用0.44万元;锅炉日耗煤416公斤,年耗煤152吨,每吨煤价为120元,则年燃煤费用为1.82万元。
合计年水电煤料费用为6.6万元。
3、工资福利
护理人员工资福利费：70名护理人员，每人每月工资按500元计，年需费用42万元。
服务人员工资福利费：餐饮部、洗衣部、医务室、娱乐部服务人员18人，每人每月工资按500元计，年需10.8万元。
管理技术人员工资福利费：餐饮部主厨、医务室医生、会计出纳、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需5.0
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万元。
上述三项需工资福利费用57.84万元。
4、其它材料费用：洗涤等卫生材料费用年4.38万元。
4、管理费用：按管理人员工资福利费用的50%计，年需2.52万元。
5、折旧摊销及修理费用：本项目属公益性项目，建设需靠国家及社会捐助资金无偿投入，因此在总成本中不提折旧及摊销费，仅提修理费用维持运转。年约提固定资产投资中工程费用的10%，年提8万元。
上述各项合计组成总成本费用，试运行第一年总成本费用为38.15万元,第二年总成本费用为81.11万元。达设计规模后总成本费用为131.46万元。其中固定成本15.56万元,可变成本115.90万元。经营成本即等于总成本为131.46万元。
二、总成本构成分析
项目达设计能力总成本构成分析表 单位:万元伙食费用动力燃料费护理费用服务费用管理费用修理费合计52.126.6042.0015.187.568.00131.4639.65%5.02%31.95%11.55%5.75%6.09%
老年公寓达预期运行能力后，年总成本需131.46万元。在总成本费用中：老年人伙食年开支52.12万元,比例最高达39.65%;老年人护理费用(护理人员工资)42万元,占31.95%;服务费用(服务人员工资及其它材料费)15.18万元,占11.55%;管理费用(管理人员工资及管理费)7.56万元,占
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5.75%;动力燃料年消耗6.6万元,占5.02%;房屋修理费用8万元,占6.09%。
第二节 年运行收入
全护理的老人收费900元/月，半护理的老人收费600元/月，老人能全自立的收费400元/月。达预计规模后全护理老人46人，年收费49.68万元;半护理老人56人,年收费40.32万元;自立老人56人,年收费26.88万元。另外老年活动中心，每天平均接待60人，每人每天娱乐活动及伙食收费20元，年收费43.80万元。
四项合计收费160.68万元。
第三节 财务评价
一、财务评价参数
1、基准收益率指标值：项目属公益性项目，投入资金有国家社会的无偿资金及业主投入的自有资金，国家及社会投入部分只需获得社会效益不需得到回报。而业主投入部分则应获得必要的收益，因此本项目仅评价自有资金内部收益率。目前银行存款最高利息（5年定期存款）为年息3.7%,自有资金基准收益率却定为4%,略高于银行存款利息,保证业主投入资金获得高于银行存款的收益。
可行性研究报告 41
**市**区老年公寓
2、税收指标：老年公寓属社会公益性项目，应免除营业税、附加费、所得税等各种税费，以保证老年公寓能正常运转。
3、计算期
项目建设期1年,建设试运行期2年,运行期15年,共计项目期18年。
二、自有资金投入的回收
1、自有资金投入年收益：在附表四：**市老年公寓建设项目预计损益表计算中，其一总成本不含折旧及摊销费，其二不缴各种税及费，在上述两条件的支持下老年公寓年盈余有29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。
2、自有资金财务内部收益率
根据附表五: **市**区老年公寓现金流量表(自有资金)计算。所得自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。
3、自有资金财务净现值
当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。
4、静态投资回收期
项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长
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**市**区老年公寓
但投入公益事业可对社会做出贡献。
第四节 不确定性分析
一、盈亏平衡分析
以达预定规模年计算达生产能力盈亏平衡点。BEP=年固定成本/年销售收入-年可变成本 =15.56/160.68-115.90 =35% 由图及计算可知项目达到预定运行能力的35%时项目不亏不盈。项目盈亏平衡点低，说明项目在运行能力方面抗风险能力较高。
三、敏感性分析
从附表六：**市老年公寓建设项目敏感性分析数据汇总表及敏感性分析图可知：收入及经营成本两因素单项变化时对内部收益率等指标的影响敏感。而运行能力减少及投资增加对项目的效益影响较不敏感。并且收入及经营成本的影响能力相近,结合盈亏平衡点考虑,项目只要保证投入资金不折旧回收,项目的投入风险较少。
可行性研究报告 43
**市**区老年公寓
可行性研究报告
**市**区老年公寓
第九章 结论及建议
第一节 结 论
我区社会人口结构已老龄化，老龄问题已是我区建设和谐社会的重大社会问题之一，建设老年公寓又是重视和切实加强老龄工作的具体事项。**市老年公寓在**区民政局领导下，在国家各级资金引导下利用社会资金及私营经济资金筹建的以社会福利为主的投资项目，其具有公益性及成本经营相结合的性质。其建设档次符合**市**区社会经济水平及老年人的生活特点。其收费标准能使本区中低收入老人家庭接受。建设及技术方案充分为老年人提供了和蔼、温情、舒服、适用的服务，可操作性强。在政府及社会资金的支持下，业主投入资金的收益比银行存款利息好。项目的实施充分的体现了社会的进步，可带来社会和谐稳定。
第二节 建 议
一、应将老年公寓建设作为老龄工作的重要内容。
老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题，老龄工作已得到党中央国务院领导的高度重视。在我区建设老年
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