关于中国房价问题的调研报告

第一篇：关于中国房价问题的调研报告

关于中国房价问题的调查报告 伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。本次调查针对中国房地产的现状、直接原因、政府出台的政策以及大众反映，描述和反映当今中国的房价问题。一.房价现状

我们将以房价收入比、房价收益率、空置率、还贷/收入比、房地产投资占GDP比例五个指标作为切入点来分析中国房价现状。1.房价收入比

房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。

2.房租收益率

房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般 都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房 者的消能力 3.空置率

空置率是指一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大 商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大 4.还贷收入比

还贷收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是 28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线.5.房地产投资占 GDP 比例

房地产投资占 GDP 比例指标反映整体经济对房地产的依赖程度。中国从有据可查的记录来看，从 1997 年的 4.02%开始一路上涨，到 2007 年时 这个比例到了 10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对 GDP 的影响将高达 3.15*10.13%=32%中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价，某些人士认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。然而那都是谬论，都是经不起分析的。

二．产生原因分析

（1）供需关系不合理是高房价的重要原因。

供需决定价格是经济学的铁律。第一是住房价格，由住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购房者。没有住房的都是穷人和年轻人，在不违背价格规律的前提下，房价理应由没有住房的人决定。多数普通城镇居民最迫切需要的是与他们收入水平相应的中低价位房。据调查显示，我国银行储蓄存款的80%由20%的持有者持有。这20%的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购置商品住宅。事实上，真正用于住宅消费的居民储蓄并不多。

（2）通货膨胀及预期导致房价继续上涨。

全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政府联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。物价上涨，没有房子的人担心再涨就买，追涨。有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。房地产开发商则利用这种政策效应和消费者心理，制造更多的涨价恐惧以牟利（3）城市化进程是房价攀升的潜在力量。

根据官方数据的统计，每年中国的城市都要涌入至少1300万人，城市居民的住房需求日益迫切，这也是房价能够坚挺的力量。无论是商品房还是政府提供的保障房，都是房地产的潜在需求

（4）大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。

北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值

（5）大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值 三，对策

1.加强商品房结构规划的管理

针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况 2确定政府公共管理绩效的考核标准

必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力 3引导房地产的理论管理

当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求 4积极履行经济调节和市场监管职能

首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡.其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本 四．小结

总体上说，政策严厉，决心坚决，但是控制房价的工作是一项艰苦的持久战。政府政策对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控。我们期待更长期、有效的政策能够颁布实施，从而有效控制房价，正真解决百姓的居家置业之忧。

第二篇：中国房价问题分析

中国房价问题分析

浅析

中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”，等等。现在土地管理办法出台了，尽管中央政府对房价进行了调控，措施多多，效果全无，房价还在继续上涨，老百姓的房子还是遥遥无期。中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。

通过老师的讲说，我大致分析中国房价问题的原因如下：

一、房价问题实质上是土地问题。房价的根源还在土地。房地产的核心是土地，影响房价最核心的因素也是土地。房价只是土地出现问题的表现形式，土地增值是导致中国房价走高的最初动因。由于土地转让的垄断交易，政府通过竞价出让土地获得财政收入，企业通过土地倒卖赚取收益，进一步推高地价，更加剧了房价的上涨。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打着“经营城市”的旗号，通过“收储土地”和高价拍卖，赚取巨额收益。与其他实体投资项目相比，房地产开发往往见效快，对GDP和财政收入的“贡献”显著。部分城市的土地出让的收益，占到地方政府财政收入近一半，成了名副其实的“土地财政”。“土地财政”使政府对于房价的上涨，往往采取姑息的态度。

二、中国市场的流动性过剩以及金融系统创新不足，土地成为最主要的银行抵押品，导致大量资金流向与土地相关的行业，中国金融成为名副其实的“土地金融”，从而使中国房地产业投机盛行，中国的高房价其实是特殊形式的“通货膨胀”。

三、贫富差距是导致中国高房价的又一重要原因，房价的博弈，从一定意义上来说是中国穷人和富人之间的博弈，最终是富人占上风，富人成了房地产市场的主要消费群体，房地产已偏离其本身的居住功能，成为富人的投资工具。房价成为了中国贫富差距是否仍在扩大的“晴雨表”。高房价也暴露出中国收入分配不合理以及资产泡沫等问题。

房价过高对我国经济影响巨大。首先，高房价增加了中国经济的运行成本，中国的国际竞争优势正在丧失。其次，高房价将危及中国经济安全和金融安全。下面提出几点建议：

房价问题政府是关键。应该对传统的土地出让方式进行改革。转变地方政府依托“土地财政”发展经济的现状，逐步降低土地出让金在财政收入中的比例，积极拓展其他收入渠道，减少行政开支。转变地方政府依托“土地财政”发展经济的现状，逐步降低土地出让金在财政收入中的比例，积极拓展其他收入渠道，减少行政开支。密切关注当前经济形势，保障人民生活，促进社会和谐进步，缓解社会矛盾，出台一系列合理有效地土地与房价相结合的措施并切实的贯彻实施。货币政策的适当调整也可有助于缓解房价问题。

对于未来中国房价的走势，结合老师的分析，总结大致如下：未来十年，1.一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。一线城市是调控政策严厉实施的城市，具体涨幅也难预测，大致猜测房价上涨10%左右。

2.二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线。估计二线城市涨幅在每年5%~9%之间。

3.三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没什么投资价值了。估计三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。且绝大多数会以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始跌了。

结语

感谢胡老师的给力分析，为我们年轻一代买房作了一个很好的宏观规划。另外我鄙视一切听了专家的话没买房后来房价却涨了，而去骂专家的人。大家都是成年人，成年人要为自己的行为负责。人家免费给你意见、给你分析，既然你相信了，你就要为你自己的判断负责。那些骂牛刀的人都是活该。虽然我根本不信牛刀，但我更鄙视那些骂牛刀的人。人要为自己的决断负责。

第三篇：关于房价问题的调研报告

科社作业

题目：关于房价问题的调研报告

学校：武汉大学政治与公共管理学院

指导老师：李

楠

成员：徐建娇 2010201150146

李

慧 2010201150147

车

畅 2010201150148

钟

博 2010201150151

当下住房问题的几点思考

——武汉市住房问题调研报告

为实践落实党中央、国务院相关文件的指示精神，切实提高人民生活水平。武汉大学“中国特色社会主义理论与实践研究”调研组从“城市社区基层民主建设”、“ 房价问题”、“ 分配不公问题”、“就业难问题”、“看病难问题”、“农民工生存现状”、“农村基层民主建设”、“新《劳动合同法》对劳动者经济生活影响”、“信仰问题”等九个方面展开问卷调查，以求获得其一手资料。本文主要就房价问题展开调研，对目前武汉市房价状况进行了基本了解，并在此基础上提出几点完善建议。

一、调研对象

本次接受调研的发出问卷200份，回收173份，其中有效问卷168份。在被调查者中，男性83人，女性90人。从调查对象的个人信息来看，其分布主要有以下几点：

第一，本科学历以上者为多数，共有143人，占到总人数的85.1%，其余则主要是高职大专，共25人，占总人数14.9%。从调研对象的学历分布看，基本反应了我国社会目前的学历总体分布状况，抽取的对象具有一定代表性。

第二，在我们的抽样中，未婚人士占据较大比重，有102人，其中31人表示有结婚打算。考虑到结婚产生的新房需求较大，因此，预计会在一定程度上影响调研结果，因此，这点不容忽视。第三，收入水平基本保持在1500-2000之间，共有83人，其中67人工作已有一年工作经验，1500元以下34人，31人属于刚刚参加工作的毕业生，另有54人收入超过两千，但其中29人已经结婚。从收入结构看有较高代表性，但值得注意的是，超过五成的人对自己的收入状况不满意，而且从总体上也反映出武汉市目前的收入水平和消费水平。

第四，在我们的调研对象中，武汉人有113人，占据多数，拥有武汉户口的则有127人。从这一数据至少可以看出，调研对象大多在武汉市有多年生活经验，对武汉市的相关情况有一定了解，能够较为真实、客观地反映出武汉目前的真实状况。

二、对住房问题的调研结果

在住房问题的调研上，我们主要从样本的住房现状和消费倾向两个方面着手，其结果如下。

第一，在住房现状上，呈现以下特点。

首先，拥有住房产权的人数极少，仅37人，只占总人数22.0%，其中还有4人属于单位福利房性质，大多数被调查者没有住房产权，其中82人租住房屋，包括34人与人合租，49人属于有居住权而无所有权，主要是借住亲友家中37人，7人是单位临时安排的住房。所以从这些数据不难看出，从现状来看，大多数人尚未拥有自己的住房，住房需求依旧保持在较高水平上。

其次，在住房条件上，情况相对较为乐观。81.5%的人住房中拥有完备的洗漱条件，55.4%的人住房中有网线和暖气（空调）等设施。可以看出，武汉市总体住房条件还是相对不错。最后，在住房面积上，人均住房空间基本上在30平米以上，有134人，其中57人在60平米以上。

综合以上几点，我们不难作出结论，武汉市目前的住房状况还是较为不错的，但主要问题是大多数人尚难以拥有属于自己的住房，对住房的需求还是较大。

第二，在消费倾向上，具体表现为以下几点。

首先，总体上，大多数人对买房仍持观望态度。有买房倾向的人仅33人，仅占所有人数的19.6%，其中多数是出于准备结婚的打算，有31人。而在持观望态度态度的人中，72.6%的人表示，房价问题是考虑的关键因素。

其次，住房购买力较低。在准备买房的33人中，31人需要亲友的资助或贷款按揭，只有2人是完全依靠自己负担的，而值得注意的是，这两人的购房动机也与其他人不同，一人选择是改善住房条件，另一人选择外地迁入因素。而且从上文对调查对象状况的简介来看，大多数的样本的收入尚无力负担高额房价。

最后，非常明显的一个变化是，多达167人都将价格作为购房考量的最重要因素，其次受人们关注的主要是交通、教育环境等，从这不难看出，被调查这在购房问题上渐趋理性和现实，当然，这也很大程度上是因为，当前房价的飞涨已明显超出普通民众的承受范围。从我们的调查来看，多数民众的预期房价在6000元/平米左右，但事实上武汉市目前的商品房价格显然已经超过了这一标准。

三、现象的阐述 从此次的问卷调查中，我们可以总结出以下几点问题。第一，从市场供求关系层面看，目前武汉市的商品房需求仍旧很大，但同样存在巨大的供需缺口。

一方面，通过调研，我们发现大多数人尽管已经解决了居住问题，但仍没有取得住房产权，换言之，住房问题也没有从根本上得到解决，这本应该为房地产开发商提供巨大的市场；可另一方面，受制于经济能力，除少数有急用的人外，大多数人对买房仍持观望态度，这就导致了较大的缺口。开发商看到了市场的巨大潜力，而往往忽视了这种潜力转化为市场份额的可行性问题，其结果就如同我们通常所言，新项目不断上马，房价不断飙升，可由于市场购买力的缺乏，这种缺口会越来越大，房产的泡沫也会越来越多，最终给我国经济埋下极大隐患，长此以往，很有可能会造成毁灭性的结果，因此，抑制房地产市场过热，提高市场购买力是极为必要的。

第二，房价问题正逐渐改变人们的消费观念，并对整个房地产业产生越拉越大的影响。

在过去十多年中，交通和教育资源一直是人们购房的重要因素，只要翻开那时的楼盘宣传广告，大体上都离不开这两点。但通过调研我们发现，随着房价的上涨，价格因素越来越重要，逐步上升为最为重要的因素，这不仅仅影响着人们消费观念的转变，同时对于房地产业而言，也必须认识到高房价的双重效应，既可能带来巨额利润，也有可能杀鸡取卵，导致资金回笼周期延长，对开发商而言这也是巨大的灾难。第三，从我们的调研结果来看，商品房的需求弹性是比较大的。我们可以看到，由于价格对人们购房动机的巨大影响和人们的负担能力有限，加上二手房市场的兴起和房屋租赁的规范化，大大增强了商品房市场的需求弹性。这也使得更多人可以在这一过程中持观望态度。在调研中我们注意到，82.1%的人预计房价仍将继续上升，但很少有人因此而采取投机行为或通过提前购房来减少损失，而是更多地抱着观望态度，期待着房产市场进一步的变化，尤其是政府的宏观调控。几乎所有接受调研的人都认为政府在房价上涨过程中扮演着十分重要的角色，这从另一方面，也反映出民众对于政府的期望事实上是非常高的。

四、房价上涨的内在机理

综合以上几点，我们不难发现，最终“住房难”问题的落脚点还是回到了房价问题上，因此，弄清房价上涨的内在机理，从而解决房价与市场购买力之间的巨大缺口，也就成为我们解决住房问题的基本思路。

导致房价上涨的因素很复杂，但一般认为存在以下六点原因。

第一，总体需求呈旺盛趋势。随着社会经济的发展。对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，推动了房价的上涨。

第二，人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市。第三，住房供应结构的不合理。国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。为了进一步改善我国的住房供应结构，第四，土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。

第五，建筑开发成本上涨，近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。

第六，住房周边硬件条件的完善，城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

除去以上六点，通过调研，我们还认识到，房价上涨的另一个重要原因在于政府。事实上，在许多地方，近年来房地产市场的火热为政府部门带来的不仅仅只是政绩，通过土地审批，产权租赁等一系列手段，许多地方政府职能部门在这一过程中“寻租”，获得了相当可观的利益，这使得政府一方面沉溺其中难以自拔，另一方面也受制于房产商们，形成了新的“利益团体”，这是极为危险，也是为什么中央宏观政策难以落实的一个重要原因。

因此，解决住房问题，决不能单单依赖于经济手段，相应的法律手段和行政手段是必须的。

五、解决措施

经过调研和学习，我们认为，解决房价问题，应从经济、行政、法律三个层面着手。首先是经济层面。

一方面进一步严格控制土地供应量。按照经济学常识，需求旺盛时增加供给，价格自然会相应下滑。但就商品房这类特殊商品而言，问题不那么简单，要解决这个问题就必须先找到产生问题的关键。产生这个问题的关键，除了商品房供应结构不合理，高价位房供应过多而中低价位房供应偏少以外，主要是进入房地产业的社会资金太多，投资回报率偏高。所以，当前问题的关键不是土地供应量偏紧的问题，而是房地产业的利润率偏高存在投机因素作祟的问题。只有严格控制土地供应量，才能抑制由投机诱发的商品房需求，使房地产开发商，以及公众投资者回归理性。

另一方面完善房地产税制，开征房地产增值税，整顿土地市场。这样既能使炒房

炒地无多少利益可得，进而引导大量社会资金从房地产业中抽出来，达到打破由房地产开发商结成的价格同盟、抑制需求、平抑房价的目的，又能对国有土地进行一次全面清查，摸清家底，严格按有关法规对擅自改变用地方向的行为作出处理，由政府收回逾期不开发的土地扩充政府土地储备。

其次是法律层面，必须建立和完善相关的法律法规。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。同时，建立和健全房地产信息发布制度保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务 最后作为政府，应当充分发挥其作用，合理利用其职权，加强对社会的综合治理，为平抑房价创造良好的外在条件。具体可以采取以下措施。

第一，加强住房需求的管理。对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

第二，加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间。我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。

第三，提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定。当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。当然，要做到这些并不容易，前提是政府必须树立正确的政绩观和发展观，能够从整体布局着眼，立足民生，才能够顺利的从利益联盟的机制下解放出来，较好地履行自身公共职能，从而从根本上解决问题。

第四篇：房价问题论文

湖南科技学院

题目

社会热点之房价

课程名称 学院 专业 班级

中国经济发展改革问题

经济与管理学院 国际经济与贸易 国贸1302 姓名 _________王春颖______________

2016 年 6 月

社会热点之房价

随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。

然而十八届三中全会虽没有明确提出房价问题，但是土地改革、财税改革等将会对房地产市场带来根本性的改变，将对房价产生极大冲击。

关键词：房价房地产十八届三中全会

一、房价上涨的原因

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，导致我国住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（1）中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求

近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

（2）中国的城市化需求

中国正处于经济持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。（3）城市基础设施和公共服务提升

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。（4）成本因素的变化。

房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。（5）不可忽略的收入增长。

在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。

也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因，但只希望房价上涨的速度不要过快，不要超过了收入增长的条件。

二、如何有效减缓房价上涨

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，我认为以下几个方面可以起到减缓房价上涨的作用：（1）加强住房需求的管理

区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理，做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当做出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。（4）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（5）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。三、十八届三中全会对房价的影响

十八届三中全会落幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，引发了媒体、专家“解读热”。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限，只有“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有“房地产调控”的字眼。但还是很多分析人士认为，配合土地的改革、财税体制改革等举措，房地产市场走向将深受影响。

（1）弱化政府调控凸显市场作用

万达集团董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“习李房地产新政”的日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。（2）农地流转不局限于农村城市房价或受冲击

给予农民更多的产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。

（3）房地产泡沫不会马上破裂短期内房价或上涨

中国房地产市场有泡沫，但还没到马上要破裂的程度；《决定》中以“赋予农民更多财产权利”为核心的土地政策，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。在他看来，关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能导致房价更快速的上涨。（4）房地产税法势在必行短期内难开征

《决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进的改革”。此前国务院发展研究中心发布的“383”改革方案中也提到要扩大房产税试点范围。中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。预计房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。（5）小产权房投资有风险转正应是持久战

小产权房长期以来处境的尴尬，十八届三中全会的召开，使其再次进入公众视野。目前小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房是出于投资的心态。对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态并不好。一旦小产权房转正，农村土地可以入市，再加上房产税等种种政策出来，房价未来下跌的可能性就很难说了。

四、结论

可以看出，在短时间内在一线大城市房价不会有所下降，但是上涨步伐可能会减慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去担心房价吧，作为大三的我，告诉自己一句，不惧将来。

第五篇：中国民生问题(房价)

中国民生---房价

中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。

目前国内面临的通胀压力很大，人民币对内贬值的趋势一直没有停止，老百姓也意识到了钱存在银行只会越来越不值钱，他们能想到并且能做到的，让自己的存款保值方式就是房子和黄金。

另一方面，数万亿的地方政府的银行贷款从何而来，都是老百姓存在银行的真金白银，政府借款投资的大多是投入大，回报周期长，回报率低的项目，再加上地方政府的不良信用，银行面临的风险可想而知。

一方面老百姓想把银行的钱取出来，投到房子等保值的东西上，另一方面地方政府的贷款又是一个一时半会儿填不上的窟窿。如果不控制老百姓买房，银行的存量货币有可能无法应付老百姓对现金的需求，一旦某个环节出现问题，就会引起挤兑潮，这才是国家最怕的。所以今年国家频频出招，先是提高准备金率，又出限购令，银监会要求各银行在2011年严格控制地方政府融资平台贷款的增长。

限购令只是楼市暂缓之计，作为商品房在市场中流通，只要具备购买的能力就可以购买，现在规定了购买套数，这跟商品房的性质是相违背的，现在这条措施，可以看出国家对房产的购买又进入了一个“计划性”的阶段。从开发商的角度来看，只要你具备购房的能力，就可以对其销售。现国家出台限定套数的措施，因为其掌握着商品房的各类证件，用国家的手段强制性控制购买力。“限购令”实为无奈之举，只能一时缓和供需平衡，非长久之计。

政府应放弃“敛财式”的宏观调控，其实，最需要关心楼市走向的是商业银行，不是政府，因为这会直接影响商业银行的贷款质量。政府的行政目标如果真的是保障公民的居住权，就应该放弃目前这种“敛财式”的宏观调控，在土地财政、保障房、小产权房等方面下功夫，例如让小产权房合法化，以增加房源的供应。

广州限购令下后，共有措施：一是坚决遏制不合理的住房需求，坚决限制炒房；二是严格贯彻国家差别化住房信贷政策；三是差别化的税收政策实行房地产调控；四是扩大住房保障力度。

限购令“精确打击”投资投机需求，对于抑制投资投机需求，限购令不愧为“精确打击”的武器，真正是遏制住了投资投机的“咽喉”，必将使房地产市场的投资投机气氛显著下降。但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”，表示限购令是临时的，有效时间或为半年、或为几个月等。难道说几个月之后楼市投资投机就没有了？难道说几个月之后楼市就健康了？商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价压制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好的保障“民生”。基于这些意义，应该将限购由暂时变为长期，在相当长的时间内成为我国房地产市场制度的重要内容。