养老项目报告

第一篇：养老项目报告

XXXXXXXXX限公司

关于XX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目

情 况 汇 报

XX省民政厅：

随着我国社会老龄化现状来临，经济模式转型，家庭机构变化，人才流动等因素，依靠原有的居家养老、机构养老和公立机构养老模式已不能完全满足社会养老的需求。为了响应国家有关鼓励社会资源参与养老产业，多种渠道兴办养老机构的政策精神，我公司拟建设遵义国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目工程。现将项目的有关情况汇报如下：

一、公司简介

XXXXXX限公司成立于2005年，公司发展至今，已有员工近130人。公司成立之初就致力于向贵州省各医疗卫生机构引进国内外一流的体外诊断产品和服务。公司主要经营范围：日本SYSMEX的三分类、五分类血球仪、尿沉渣分析仪、全自动血凝仪、日本OLYMPUS全自动生化分析仪、美国NOVA全自动血气分析仪、雅培免疫发光分析仪、美国BD微生物鉴定药敏分析系统和全自动血培养仪等；代理经营OLYMPUS原装优质生化试剂，中生北控生化试剂，宁美康生化试剂，日本积水医疗株式会社（原日本第一化学）生化试剂和美国德灵优质血凝试剂。

公司设有销售部、售后服务部、物流部、财务部、行政部等 部门。经过多年的磨合，具有丰富内涵的企业文化正在形成之中，全体员工上下一心，凝聚成XXX省检验界一颗璀烂的明珠。

在公司多年的经营中，我们接触了养老行业养生保健行业，同时在国家提倡社会资源进入养老产业的政策精神倡导下，我们也希望进入养老行业，为社会恭喜绵薄之力。

二、国内养老基本概况 1）人口老龄化

自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多

2）现有养老模式简介

目前，我国的养老模式主要有三种：一是居家养老；二是社区养老；三是机构养老，机构养老又分为公立机构和社会机构。

长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，人才流动区域增大，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多，所以家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化。

社区养老由于硬件设施较弱，从事养老的专业人员严重不 足，导致社区养老规模和质量一直徘徊不前，有待提高。

2010年，全国60岁以上的人口1.78亿，占总人口的13.26%，参照发达国家养老床位在5%-7%，同时考虑我国传统居家养老实际国情，理论养老床位数按2.5%-4%计算，全国各类养老床位数应在534万左右较为合理。但截至2010年底，在全国4万个各类收养性养老机构中，养老床位仅达314.9万张，养老床位缺口巨大。在养老床位数最高的北京市，现有养老服务床位数不到4万张，只占60岁以上老年人口的1.8％，养老床位也同样不足。

三、XXX市养老情况概述

XX市位于XX省北部，面积30762平方公里，辖二区二市十县，是XX省第二大城市。根据遵义市统计局2011年5月20日发布的《XXX市2010年第六次人口普查主要数据公布》，全市常驻人口612.7 万人，65岁以上人口为56.8.万人，占总人口9.27%。

全市有各类养老服务机构236个，其中，农村敬老院223个，民办养老机构4个，老年公寓9个。各类养老服务机构总床位数7458张，其中，中心城区仅有460余张床位。

根据向XX市民政有关部门的咨询情况来看，目前的情况是“一床难求”，到2015年年底XX市养老床位缺口高达20000张，形势较为严峻。

四、项目基本情况

项目业主：XX公司。工程名称：XXX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目。项目建设地址：XXXXX区 村。项目占地：33455m。建筑占地面积：10350.5 m。建筑总面积：

3357185.6m。项目建设期：1年。项目服务范围：XX市市域范围。

项目总投资：17514.475万元 其中：

体检中心：5993.7m，土建投资1498.425万元，设备3000.00万元；

康复会所：4813.9m，土建投资1498.425万元，设备800.00万元；

疗养（养老）住宅：19397.5m，土建投资4267.45万元；

商业建筑（中医养生）、办公室等附属建筑：26980.5m，土建投资6745.125万元。

项目收益估算：6978万元/年

其中：

体检中心年收益： 4950.00万元 康复会所年收益： 500.00万元 疗养（养老公寓）住宅年收益： 378.00万元 中医养生年收业年收益： 1100.00万元

项目净利润估算：1814.28万元

项目净利润暂按项目总收入的26%计算，项目每年净利润1814.28万元。

投资回报期：17514.475万元/1814.28万元=9.65年。XX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目的养老疗养公寓以50m-65m为主，房间设置以2室1厅带厨卫，给老人们居家 3

33333的感觉和专业机构的双重感觉。这种公寓设计还能满足老人亲属探望时暂住要求，更多的给予老人精神抚慰。项目中的体检中心、康复会所、中医养生堂在对外服务的同时，更多的也是养老疗养公寓的老人们服务，实现了养老和医疗康复（服务）有机结合。

五、项目存在困难

1、项目收益较低风险大

根据测算，项目预期收益较低，投资回报期长，经营风险较大。根据测算，项目的投资回报期为9.65年，远高于一般项目的回收年限，经济评价较低。疗养（养老住宅）住宅建筑面积占总建筑面积的33.92%，投资占投资的24.36%，但收入仅占总收入5.42%，所以在投入和产出经济性较差，2、商业经营规模小

由于项目主要的疗养（养老公寓）产业板块经济性较差，自我运营能力弱，所以需要其它商业收入来补贴。项目商业经营部分由于规模较小，同时考虑市场风险等因素，因此商业经营收入贴补疗养（养老公寓）板块也存在一定的困难。

六、下一步工作安排

1、尽快完成项目的可研、环评等前期工作；

2、尽快完成项目施工设计等工作；

3、完成前期工作后，力争在2014年第一季度，开始项目现场的平场工作，第二季度开始基础设施建设工作。

4、鉴于项目收益低和运营风险较大的实际情况，公司积极向 有关领导部门汇报，争取把本项目纳入新型养老机构建设试点范围和扩大商业建设规模，以降低项目运行成本和增加项目自主造血能力。

二零一三年十二月十七日

第二篇：养老机构项目可行性报告

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------养老机构项目可行性报告

国统调查报告网（即中金企信国际咨询公司）拥有10余年项目可行性报告撰写经验，拥有一批高素质编写团队，卓立打造一流的可行性研究报告服务平台为各界提供专业可行的报告（注：可出具各类项目的甲级资质）。

项目可行性报告用途（企业投融资、国家发改委立项、银行贷款申请、申请进口设备免税、境外投资项目核准、政府资金项目申报）

可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

由于可行性研究报告属于订制报告，以下报告目录仅供参考，成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。

第一章 养老机构项目总论 第一节 养老机构项目背景

一、养老机构项目名称

二、养老机构项目承办单位

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三、养老机构项目主管部门

四、可行性研究工作的编制单位

五、研究工作概况 第二节 编制依据与原则

一、编制依据

二、编制原则 第三节

研究范围

一、建设内容与规模

二、养老机构项目建设地点

三、养老机构项目性质

四、建设总投资及资金筹措

五、投资计划与还款计划

六、养老机构项目建设进度

七、养老机构项目财务和经济评论

八、养老机构项目综合评价结论 第四节 主要技术经济指标表 第五节 结论及建议

一、专家意见与结论

二、专家建议

第二章 养老机构项目背景和发展概况 第一节 养老机构项目提出的背景

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一、国家或行业发展规划

二、养老机构项目发起人和发起缘由 第二节养老机构项目发展概况

一、已进行的调查研究养老机构项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、养老机构项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 投资的必要性

第三章 养老机构项目市场分析与预测 第一节 市场调查 第二节 市场预测 第三节 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略 第一节 产品方案和建设规模 第二节 市场推销战略

一、推销方式 二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测 第五章 建设条件与厂址选择 第二节 建设地区的选择

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--------第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第六章 养老机构项目技术、设备与工程方案 第一节 养老机构项目组成 第二节 生产技术方案 第三节 总平面布置和运输 第四节 土建工程 第五节 其他工程

第七章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 第一节 养老机构项目选址及用地方案 第二节 土地利用合理性分析 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 第一节 资源利用分析

一、土地资源利用分析

二、水资源利用分析

三、电能源利用分析 第二节 节能措施分析

一、土地资源节约措施

二、水资源节约措施

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三、电能源节约措施

第九章 养老机构项目原材料供应及外部配套条件 第十章 养老机构项目进度与管理 第一节 工程建设管理 第二节 养老机构项目进度规划 第三节 养老机构项目招标 第十一章 环境影响评价 第一节 建设地区的环境现状

第二节 养老机构项目主要污染源和污染物 第三节 养老机构项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第十二章 劳动保护与安全卫生 第一节 生产过程中职业危害因素的分析 第二节 职业安全卫生主要设施 第三节 劳动安全与职业卫生机构 第四节 消防措施和设施方案建议 第十三章 企业组织和劳动定员 第一节

企业组织

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一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算 第十四章 投资估算与资金筹措 第一节

养老机构项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、养老机构项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算

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--------第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、养老机构项目对国家政治和社会稳定的影响

二、养老机构项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、养老机构项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、养老机构项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、养老机构项目对合理利用自然资源的影响

六、养老机构项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响 第十六章 风险分析 第一节 风险影响因素

一、可能面临的风险因素

二、主要风险因素识别

第二节 风险影响程度及规避措施

一、风险影响程度评价

二、风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议 第一节 对推荐的拟建方案的结论性意见 第二节 对主要的对比方案进行说明

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--------第三节 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 第四节 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

第五节 对不可行的养老机构项目，提出不可行的主要问题及处理意见

第六节 可行性研究中主要争议问题的结论 第十八章 财务报表 第十九章 附件

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第三篇：养老服务中心项目可行性报告

赤水市养老服务中心 项目编制单位：赤水市正康服务有限责任公司

项 目

可 行 性 报 告

二0一五年二月

目录

一、项目提出的依据

二、目标客户需求及应对分析

三、基本情况

四、项目风险分析

五、项目实施

六、结论

一、项目提出的依据

（一）政策依据

1、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发[2006]6号文件）

2、《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》（国办发〔2010〕58号文件）

3、卫生部关于印发《护理院基本标准（2011版）》的通知（卫医政发〔2011〕21号文件）

4、《贵州省人民政府办公厅关于加快发展养老服务机构的意见》（黔府办发[2008]29号）

5、《省人民政府办公厅关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（黔府办发〔2011〕99号文件）

6、省民政厅、省财政厅联合下发《关于印发<贵州省资助民办养老服务机构暂行办法>的通知》（黔民发[2012]58号文件）。

7、国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发〔2013〕35号）

（二）市场机遇

 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，2011年60岁以上的老龄人口约为1.43亿，占我国总人口的11%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。



老年人养老逐步向集中养老转移 3

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

 家庭因素催生老年住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年护理院呼声高涨，呼之欲出。

总结：

如果说1.43亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励京、沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年护理院、老年公寓等建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。

（三）老年护理院发展趋势

纵观赤水老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，同时达到“养、治、乐”并举的方针。并为长期卧床患者、晚期姑息治疗患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要长期护理服务的患者提供医疗护理、康复促进、临终关怀等服务。

老年人进入老年护理院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

二、老年护理院目标客户需求及应对分析

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的1／5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出

经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。

我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。

三、基本情况

（一）基本条件

项目以老年人护理为主，集休闲、娱乐、医疗、康复为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：应满足老年人的养身、养心、养性、养情，安度晚年。

（二）项目投资规模

选址：赤水市人民南路（原泰安公寓），建筑面积2100平方米，总投资500万元。

（三）主要功能

产品主要功能：老年人疗养、医疗、康复为主。

四、项目风险分析

老年人及其子女对老年护理院、公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间

赤水市属于县级城市，有31万人口，人均收入较低，市场潜力不大，但就老年人护理院市场而言，会得到老年人及其子女认知、认可。但因现在一个老年人住院，如果完全由子女护理，至少需要1-2个才能完成，聘请专业人护理人员，每天服务费至少80元以上，危重老年人和身体肥胖的老年人，还需聘请2个护理人员，每天就要花费160-200元的护理费，每月就近4800-6000元，还不包括老年人的住院治疗费。因此，老年护理院“为社会解忧，替儿女尽孝”为服务宗旨，会有很大发展空间的。

五、项目实施

（一）项目概况

1、项目发起单位：赤水市正康服务有限责任公司（原赤水市温馨家园托养院）

2、养老服务机构名称：赤水正康老年护理院

3、项目名称：赤水正康老年护理院项目

（二）项目发起单位简介：

赤水市正康服务有限责任公司，于2012年7月经赤水市工商行政管理局批准成立的社会服务企业单位，公司经营项目为：残疾人托养、老年护理医院、老年公寓。现公司正在经营的赤水市温馨家园托养院（残疾人托养中心），已营业3年多。赤水市社会福利院已于2010年10月委托我公司管理，现入住老年人，智力、精神以及重度残疾疾人已达80余人。

（三）项目投资预算

1、总投资：500万元，资金来源：公司股东集资200万元，贷款：300万元。

2、固定资产投资预算支出情况（见附件8）

六、结论

老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.43亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到2015年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，拟在赤水市城郊结合部建设赤水市正康老年护理院，旨在“为社会解忧，替儿女尽孝”为服务宗旨，大力倡导社会爱老、敬老，实行“医、养”结合的全新养老模式，为我市老年福利事业的发展作出贡献。

该项目采用的是“民办公助”的形式，政府省民政厅、财政厅按设置床位给予一定建设补助经费，市民政局按入住老年人情况，给予运行补助经费。

赤水正康老年护理院的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给社会造福，促福利事业的发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。

我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造低成本老年护理院，以满足更多老年人的需要。

附件：

1、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发[2006]6号文件）

2、《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》（国办发〔2010〕58号文件）

3、卫生部关于印发《护理院基本标准（2011版）》的通知（卫医政发〔2011〕21号文件）

4、《省人民政府办公厅关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（黔府办发〔2011〕99号文件）

5、省民政厅、省财政厅联合下发《关于印发<贵州省资助民办养老服务机构暂行办法>的通知》（黔民发[2012]58号文件）。

6、国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发〔2013〕35号）

赤水市正康服务有限责任公司

二〇一五年二月十二日

第四篇：养老项目2

一.养老保险制度:

1.弊端:有相当部分企业不按规定进行养老保险进行登记注册，逃避参保政策;

部分退休人员已死亡或失去享受养老保险资格后，其亲属冒领养老金，致使养老保险基金的流失，加剧养老保险基金的缺口。

当前养老保险领域的困境在于制度设计上存在缺陷，体现不出权利与义务相统一原则，即体现不出缴费与享受养老待遇挂钩。

有冒领等投机行为。

2.对策：建立严格的法律追究责任体系（监管部门要定期检查养老保险领域的投机行为要求社会保险机构定期将发生的投机行为呈报给监管部门…）；

加强法律宣传力度，提高法律意识；

建立健全内外监督机制；

我想的是有的人没有参保对于个人以后养老问题没有保障，养老保险这块儿的改进利于解决中国现代人以后的养老的部分资金问题，养老保险制度规范利于政府的福利实施吧？语言组织能力不够。

二．中国的养老现状令人堪忧，私人养老院费用昂贵，公立养老院严重不足，家庭养老问题诸多。住不起、住不进、住哪里，正成为城市老年人的养老心病。

1.政府要促进老龄产业的发展。

2.政府拉动当地大型企业向当地老龄产业投资，建立日托养老院(由政府与企业合作，专项

拨款、补贴、减免收费等等）、税收政策（优惠与减免等）、信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）、价格政策（价格保护、价格限制等）)。产业由企业投资运营，而政府对企业起到监督和扶植的作用。政府对养老院设施、服务提出明确的硬性要求，而收费情况，在保证企业盈利，但是不会太过高昂的情况由政府监控。

3.根据老人亲属的要求，提供相对应的服务比如：自助型、陪住型、特护型。在白天老人

可以再院内享受老人院提供的服务、设施等。到了晚间子女可以趁下班的之际将老人接回家或者在有条件的情况下，可以由老人院派专车接送。或者有自愿全天都在老人院生活的老人可以选择全托。

4.当地学校（大学、小学、中学）都可以组织学生去老人院看望老人，给他们的生活带来

了不一样的乐趣，这样也有利于弘扬中华传统美德。而其中的大学生或是高中生除了看望老人之外还可以去当义工。

总结：这样一来企业相当于做了又回报的公益事业，有利用树立企业形象。对于政府来说也解决了社会福利在老人这一面的压力。对于老人来说，在白天既可以和同龄人一块沟通，享受晚年之乐，晚上又可以回到子女的家享受天伦之乐。而对于老人的子女来说，将老人白天送到老人院之后，他们可以安心工作，晚上又可以和老人交流，而在经费这一方面与之前的民营老人院能大大的减少。

为什么能有希望小学，却不能有希望小学模式的敬老院？为什么能有幼儿园，而不能有幼儿园模式的敬老院。

第五篇：养老地产项目可行性分析报告

养老地产项目可行性分析报告

我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间J20。8年由美围次贷危机引发的全球金融危机对中囡经济增长模式挺出了严峻考验，国家采取多种措施‚保增长、保民生、保稳定‛，(鼓励和引导社会机构投资养老产业，)为某某投资养老产业提供了难得的战略机遇√投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于某某形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配臵、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。

以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老杜区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。

规划中的某某养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使‚候鸟式‛养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化体闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以‚大思路、大智慧、大决心‛的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与某某国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。

把握宏观经济形势变化趋势，某某利用最佳的投资‚窗口‛期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我园养老市场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。

从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹瓷管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。

养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以某某项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22．5％，税后投资收回期为8．3年，税后净现值达到28。43亿元。

在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，某某投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来‚养儿防老‛观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握‚舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理‛等关键成功要素。

报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以某某项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。投资布局打开了一扇机遇之门。

我国己进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大的现金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解决当前我国经济发展中的结构问题，形成以‚银发经济‛为特色的新经济增长点。某某以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配臵渠道和资源整合手段，发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升某某的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。

资料来源：Recent Social Trends in the United States

3、医疗市场成熟度

养老和医疗是老人两个最基本的需求，从某种意义上讲，老年人是医疗资源最大的需求对象。因此，养老市场的发展也与医疗市场的成熟度密切相关。医护资源的丰富，医护市场的成熟，都将有力的推动养老社区的发展。

从美国的发展情况来看，1990年到2008年，美国每千人中医生的数量由平均1．8人增加至2．7人，相应的美囝每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数由50．1张增加至79．9张，表现出较强的关联性。

图3：美国医护市场成熟度与养老需求的关联性分析 第一章背景及意义

随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励保险机构投资养老产业，为公司开展养老产业投资提供了政策支持。因此，某某投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促进和谐社会建设；有利于公司完善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利司的重要举措。

一、发展养老产业的背景(一)社会背景

我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1．53亿人，占总人显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1．53亿人，占总人口的儿．6％，超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过lo％即为老龄化社会的标准，事实上我国已经进入了老龄化社会。当前，我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将达到4．2亿左右，约占到全国总人口的25％以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的四二一家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩)，使中国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16．7％的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至2007年底，我国各类社会养老机构仅有3。9万多个，养老床位只有149．7万多张，是老龄人口总数的1％，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50—70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代养老产业。朝阳产业。

(二)经济背景

2008年至今，始于美国的．次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月n日发布

(三)政策背景

党和政府历来支持和鼓励杜会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说：‚尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优受传统，也是一个国家进步文明的标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。‛围务院在《关于加强老龄工作的决定》中指出：‚老龄问题是关系园计民生和囡家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作‛。‚老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。‛全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家鼓励杜会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大圜家对老年服务机构减免税政策的浯实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多种形式予以扶持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。此次全球金融危机爆发届，为应对危机对我国经济的冲击，我国政府及时出台了一系列保增长的政策措施并颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出‚支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。‛新修订的保险法规定，保险机构可投资不动产；保监会吴定富主席在2009年全国保险工作会议上提出保险机构可择机投资与保险业务相关的医疗机构和养老实体。宏观经济政策和保险资金运用监管政策的调整，为公司保险资金运用提供了宽松的政策环境，有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，尽快进入养老产业领域，通过投资养老产业形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，提升某某特有的核心竞争能力，推动公司可持续发展。

二、发展养老产业的意义

(一)有利于拉动内需，促进经济发展

l、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行业发展，符合国家‚保增长、保民生、保稳定‛的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。

2、发展养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一园经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家6DP：~营长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老杜区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDPf曾长结构，进一步提高我围经济发展质量。

3、发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为l：l，和间接辅助工作人员比例为l：4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老杜区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。

(二)有利于改善民生，促进和谐社会建设

L、发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的‚安全网‛、经济运行的‚调节器‛，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我围的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保5章体系。

2、发展养老产业为解决人口老龄化阔题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的。四加二加一’家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。

3、发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。

4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市入口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。

4、发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型国有企业，公司具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是某某以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形象。

5、发展养老产业能极大提升某某品牌价值。发展养老产业，抢占我国养老市场发展的主导地位，通过制定高标准的养老市场经营、管理和服务规范，为客户提供高附加值的增值服务，引领行业的发展，将造成良好的社会效应，极大提升某某的品牌价值。

第二章国内外养老市场概况

通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极弓}进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。

一、国外养老市场概况(一)养老市场发展因素分析

从全球范围来看，人口老龄化率的不断提高、收入增长的不断提升和医护市场的日趋成熟是推动养老市场发展的关键因素。

1．、人口老龄化

在推进养老市场快速发展的诸多因素中，人口老龄化是最为重要的推动因素之一。以美国为例，美国的老龄化率由1980年的6．2％增长至2008年的10．3％，65岁以上的老年人达到了3630万人。与之相适应，美国养老社区产业的床位数也持续增加。在1967年，美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数仅为29．1。在1986年，此数字则达到了48．5。而在2008年更达到了79。9。

2、收入增长

收入增长也是推进养老市场快速发展的主要因素之一。个人收入的不断增长，增加了老龄人口的购买力，使其可以享受更为专业化、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动了养老市场的发展。仍以美国为例，1967年至2008年，美国的人均收入由3．3万美元增长至5万美元，与养老需求也呈现出较强的关联性。

图l：美国人口老龄化与养老需求的关联性分析

资料来源：Recent Social。rrends in the Uni。ted Sta‘tes 图2：美国居民人均收入与养老需求的关联性分析

资料来源：Recent Social Trends in the IJn]ted States(二)养老需求内容分析

由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。

以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步衰老届，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括如厕、洗澡、穿衣等。当老人步入生命的夕阳阶段时，则需要看护人员提供24小时的看护服务。

l、预防性需求：主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，身体状况较 好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。

2、支持性需求：主要是能正常行动但需要一定帮助的老人，其主要需求表现为支持性服务和非专业的生活协助。

3、长期看护需求：主要是行动不便的老人，其主要需求表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。

4、精细护理需求：主要是患病较为严重的老人，主要需求表现为专业性的医疗护理以及24小时的生活看护。

图4：美国55．岁以上老人的养老需求类型誊艺窜釉盍爹淼≯ 资料来源：Greystone Communi~ies Con％inum of Care Chart(三)养老市场供给种类分析(三)养老市场供给种类分析

发达国家的养老市场较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。

根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的发展经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。

l、活力居住杜区：活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或针对55岁或以上的成年人。居民普遍拥有一种独立的生活方式。社区一般包括的设施有俱乐部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月的管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。

2、独立居住社区：独立居住社区主要为生活可以完全自理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮服务的社区。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供的服务包括餐饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包括在每月的管理费中。一般来说，独立居住社区不需要政府有关部门的执照，但很多这样的住宅包含有协助居住的成分，从而需要住宅所在地的政府的批准和许可。

图5：美国养老社区的种类

资料来源：Greystone Communities Continum 0f Care Chart

3、协助居住社区：协助居住社区是受国家管制的租赁物业，一般要持有州政府的许可执照。其主要为生活可半自理的老人设计，通过受过训练的员工为老人提供日常的生活起居服务，包括药品管理、洗澡、穿衣、如厕、搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药、需要24小时看护服务、有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症的老人提供服务。提供协助的程度和水平是由多种因素决定的，如入住老人的需求、机构自身的能力、所在州的法律等。

4、护理居住社区：护理居住社区为生活不可自理的老人设计，提供24小时护理和医疗保健服务。护理居住社区是拥有SNF(专业护理设施)或者NF(护理设施)执照，为大多数需要24小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格收费的物业。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足标准，有适当的工作人员，其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护工和其他人员。

绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项目，因此一般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和医疗保险报销。但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。即使不参加医疗补助和医疗保险，护理院也必须满足州政府的执照标准。在美国人们认为护理居住社区是仅次于核电站的规定最多的行业。

5、持续看护社区：持续看护社区为高收入老人提供全方位或定制化的保健和医疗服务。持续看护社区是由活力居住物业、独立生活物业、协助居住物业和护理居住物业共同组成的。对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转移就行。各个持续看护社区的收费标准也不一样，但一般包括入住费，公寓费和租金。许多社区每月还收取维护费，以换取居住单元、餐饮服务和一些保健服务。一股持续看护社区需要州政府的许可。

(四)养老市场竞争状况分析

发达国家在商业养老市场中，行业集中度相对较高。以美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老杜区共有23家，其资产总额达到482．1亿美元，净资产额为206．77亿美元。以上市公司的收入计算，排名前5名的上市养老社区的收入，占到整个行业收入的55．‘79％。而以资产总额计算，排名前5名的上市养老社区的资产总额，占到整个行业资产总额的65．80％。

造成行业集中度相对较高的主要原因是由于政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。由于如此严格的管制，为达到政府的要求，而造成了养老社区行业的收购兼并较为频繁，造就了相对集中的行业竞争状况。

图6：美国各大养老社区运营商市场份额占比(以收入计算)资料来源：美国各大养老社区运营商2008年年报

图7：美国各大养老社区运营商市场份额占比(以资产计算)相对严格的行业进入门槛，同时也造就了美国养老社区相对较高的入住率。根据2008年3月31日，美国老年人家居及服务联合会对主要养老社区的经营者抽样调查数据，美国主要养老社区类型的入住率基本在85％以上。

资料来源：美国老年人家居及服务联合会(五)政府监管

发达国家，政府对商业养老市场的监管较为严格。对于除有自理能力的活力居住社区以外，一般均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。

前面提到，美国政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的

执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机

构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规章制度，政府通过这些制度对养老社区市场进行有效管理。这些制度主要包括关于行业参与者的规章制度、关于供应的规章制度、关于客户的规章制度以及关于价格的规章制度。这些制度的实施，提高了行业的准入门槛，限制了恶性竞争，提升了服务标准，保障了养老社区的良性发展。

二、国内养老市场概况(一)国内养老需求市场概况 l、总体需求规模庞大

我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化杜会lo％的标准，整 体进入老龄化社会。据全国老龄委权威数据，2004年底，中国60岁 以上老年人口达到1．43亿人，占总人口的lO．97％。2005年底，中国 60岁以上老年人口近1．44亿人，占总人口的比例达11％，65岁以上老 年人口达到l。Ol亿人，占全国总人口的7．7％。2006年中国60岁以上 老年人口接近1．5,fz,。2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1．53亿人，占总人口的l 1．6％。预计我国老年人口将以平均每年净增596万的速度增长，2051年达到最高峰4．37亿人，占到当时总人口的31％。

规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的‚4+2+l‛家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩)，使中圜社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有16．7％的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。

2、高端养老需求强劲

中国社会经过30多年的改革开放，人民的经济状况已经有了栖大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询公司麦肯锡研究报告，截至2008年，中国富裕家庭数量为160万个，且未来五到七年将以每年15．996的速度递增，到20 15年，这个数字龋达到440万个：而同期美国、日本富裕家庭数量年均增速只有2．1％署lL．7％。中国即将成为仅次于美国、日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30％生活在北京、上海、广州和深可【这四个大都市中，居住在最富裕的lO个城市中的富裕消费者占全匡总数的50％。这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在j；f境优美，设施完备、服务周到的高端养老机构。针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。

(二)我国养老市场的供给概况

1、养老机构供给种类分析

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1、养老机构供给种类分析

我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和老年社区等。

社会福利院。社会福利院主要面向城镇‚三无‛老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。

敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，基本自负盈亏。

老年社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日闻看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。

2、养老机构供给总量

2、养老机构供给总量

当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149．7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8．6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50一70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到实现，养老产业的发展空间十分广阔。

(三)北京、上海养老市场概况

1、北京市养老市场概况(1)北京市人口老龄化状况

2007年，北京市60岁以上的老人己超过200万，如按囝家老龄委抽样调查结果，约有16．7嘘年人表示愿意到养老机构安度晚年，以此推算，北京约有33。4万老人的机构养老需求，但现在北京的老年福利设施床位总数仅有3万余张。随着‚4+2+l‛家庭增多，人口寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多的老人从家中走出来，选择‚机构养老‛。

(2)北京养老机构供给状况

北京市的主要养老机构是各城区街道办事处、社会企事业单位和个人兴办的养老院、敬老院和托老所。这些养老机构规模都不大，一般床位都在100张以内，住宿及设施条件比较简陋，服务和管理水平不高，主要服务对象是附近区域的老人。这部分养老机构从设施条件，收费水平，服务和管理情况衡量，基本可以定位于中、低档；其次是市属及各区政府兴办的养老机构，这部分养老机构数量较少，一般床位在200—500张左右，每人每月收费在1500—2500元左右，由于设施条件稍好，服务和管理也比较规范，老人入住率比较高，市属的养老院均己住满，且均有数千人的排队。具体分析如下：

根据规模、收费、管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型：

第一类是直属市民政局的养老机构。一般规模在200—500张床左右，月人均收费1500一-3000元(单人间1800元／月、豪华套间5000元／月)。具有较好的住宿、医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为100％，目前仍有上千人排队等候入住。

第二类是各城区街道办事处设立的养老院，是北京的主要养老机构。一般规模在lOO张床以内，月人均收费1000_2500元。具有区域优势，贴近社区，老人可以就近入住，交通方便，家人可以随时探肇，收费合理，管理比较规范，且有政府背景，老人和亲属比较放心，具有较高的入住率。

第三类是各乡镇政府设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000_2000元，条件较好的入住率还可以；但一些条件简陋，服务较差，管理欠缺的养老机构，入住率比较低。

第四类是一些社会企事业单位设立的养老机构，一般规模在lOO张床以内，月人均收费1000一1500元，设施条件一般，收费合理，服务和管理水平不高。主要是为照顾本单位职工入住；而面对社会服务的机构则入住率相对较低。

第五类是民营企业投资的老年公寓、国际敬老院等具有一定规模的养老机构，一般都在200张床位以上。具有较好的居住环境和医疗配套设施，管理也比较规范。其月人均收费为3000元一5000元(包括单人间的收费)，是公办养老院的卜2倍。像北京太申祥和国际礅老院、东方综合养老院等投资较大，具有较好的设施和管理水平的，一般入住率可达到80一9596。

从以上五类养老机构的基本情况分析，具有一定的投资规模，交通便利，有较好的住宿条件，能接待不同类型的老人(自理、半自理、不能自理)，有医疗配套设施，具有良好服务和管理水平的养老机构，不论是公办或民办都比较受欢迎。即使收费偏高也拥有较高的入住率；而一些投资规模不大、远离城区、设施条件差、服务和管理水平低、缺乏医疗配套的养老机构，即便收费低廉，老人前往入住的意愿也较低。

北京市养老机构供应缺口很大，尤其是定位在高档并提供专业护理服务的养老机构。主要原因在于目前从事安养服务的机构或个人在经济实力以及专业经验上尚不具备从事高档康复护理的市场开拓。

但从市场的需求来说，呈现‚两头大，中间小’’的态势，即由政府提供的福利性安养和由社会机构提供的高端安养是渴求度最高的需求方向。

2、上海市养老市场概况(1)上海市人口老龄化状况

上海是中国最早进入老龄化的城市之一，人口老龄化呈现出程度高、速度快、高龄化突出等特点，独居老人、空巢家庭等急需照顾的人群逐年扩大。据上海市人口计生委报告，2007年上海60岁及以上户籍老年人口总数己达286．83万人，占总人口的20。8096；高龄老人／~507j。预测到2025年，上海人口老龄化比例将高达3596左右。

(2)上海市养老机构供给状况

截止2006年，上海全市共有养老机构505家，养老床位总数达59735张，占60岁及以上户籍老年人口的2．2％，养老设施存在着较大缺口。2006年，上海市新增养老床位lO，206张，增长率为20．6％，表明上海市的养老产业正处于快速发展状态。表2：上海市年老年事业基本情况统计

±b士； 个数 面积(平床位数 收养人数 瑁乍‛(个)方米)(张)(人)

三、国内外养老市场比较分析(一)需求比较分析

从养老市场的推动因素来看，我国养老市场与国外发达国家并无较大差异。人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护资源的不断丰富也是我国养老市场需求不断增长的主要动力。

从需求内容来看，由于发达国家居民收入水平较高，养老需求也更为丰富。近年来，随着我国居民收入水平的不断提高，消费能力的不断增强，老年人的养老需求内容也目益丰富，呈现出逐步细化并向高端市场集中的趋势，针对中高端人群的养老产业，孕育着巨大的市场空间。

与国外市场比较，我国人口基数较大，导致我国老龄人口的绝对数量庞大。同时由于实施计划生育政策的现实国情，导致国内养老市场的需求总量和增速都明显高于国外市场，且增速不断加快。

(二)供给比较分析

从养老服务供给的内容来看，发达国家的养老市场较为成熟，其养老服务的供给形式多样、内容丰富、功能齐全、服务专业。仅从养老社区发展来看，针对老年人自理能力和经济能力的不同，已住社区及持续看护社区为代表的五大类成熟业态，可以针对老年人的需求特点，提供全面的服务。

与发达圜家相比，我国养老市场还不成熟，养老产品供给数量和种类均较少，养老社区建设主要针对生活可自理的老年人，对于生活半自理或不可自理的老年人缺乏专业化的机构进行照顾，无法满足不同类型老年人的养老需求。与国外成熟养老社区相比，国内养老杜区在发展理念、管理水平和服务方式等方面也存在较大差距，表现为开发理念较为落后，管理水平较低，服务功能不完善。

(三)监管比较分析

在监管方面，发达国家对于除有自理能力的老年人社区以外，均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老杜区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。

而我国目前还没有相关法律对养老市场予以规范，对于养老机构的医疗保障、医疗护理体系也没有资质认定和监管，没有明确特定的监管机构。由于缺乏政府对市场的有效监管和明确的行业标准，导致市场处于一种无序竞争的状态，对于未来养老机构的规范化、标准化运作产生了不利的影响。

在政府补贴方面，发达国家由于养老机构普遍带有公益性质，大多数老人在养老机构生活的最低生活费用由政府或社会慈善机构支付。比如，在澳大利亚，政府补贴的收入占到整个养老社区收入的4096—70％。而我国政府对养老机构建设的支持力度较小，除了每月每床位50元的补贴外，没有直接对入住老人进行资助，仅提供营业税减免等优惠措施。

通过对国内外养老市场的综合比较，针对我围养老市场存在的不足，我国未来养老社区的发展，必须加强政府的监管和政策扶持，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。

第三章总体规划

某某养老养生项目将本着‚关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学‛的经营理念，在市场定位上以中高端市场为目标市场；在区域规划和选址上要充分考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，建立差异化有代表性的养老养生基地，使候鸟式养老成为可能；在功能设计上，参照国内步}成功模式设计休闲居住社区、康复居住社区和医疗看护社区三个相对独立的功能区；在配套服务上，根据老年人不同需求特点和需求层次，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合配套体系；在发展思路上，通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学的某某的养老养生网络体系，走品牌化、产业化、规模化、连锁化、规范化、专业化的发展道路，打造中国养老养生第一品牌，建立中国养老养老产业行业标准，并最终推动我围养老产业的快速发展。

一、市场定位与经营理念

一、市场定位与经营理念(一)市场定位

发达围家的经验表明，商业养老社区的主要定位基本均是针对中高端客户，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West养老社区为例，其在美国20多个州开发的50多个老年人社区中，其客户的人均收入均高于美国平均水平。

从国内养老市场状况来看，随着我国居民收入水平的不断提高，客观上已经形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。这部分人群消费意愿高、消费能力强、受教育程度高、观念更为开放，在考虑养老安排时更容易接受环境优美，设施完备、服务周到的中高端养老产品。

而目前国内养老产品供给主要集中于低端市场，针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，不利于社会的和谐与稳定，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间。

因此，某某养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，因此，采莱养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，目标客户锁定为中高收入人群，其整体上处于社会中上层，具有较高的社会地位，收入较为宽裕，有较为丰实的家底以及稳定的养老金和其他收入来源。

学‛为理念，着力打造一个充满人文关怀、尊重生命价值、服务社会和谐、环境自然优美、生态平衡持续、功能服务完备、管理专业科学的老年幸福家园，使老年人真正实现‚老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用‛。

‚关爱老人‚： 老年人作为一个特殊的社会群体，一个相对弱势且迅速扩大的群体，在社会生活中的位臵会越来越突出。关爱老年人，提供生态和谐、环境优美、功能完善、配套齐全的养老产品，满足老年人的养老需求，提高他们的生命生活质量，是某某坚持以人为本、履行社会责任、恪守‛双成‚理念的现实体现，对于发展经济、构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。

‚奉献社会‚：奉献社会既体现为某某对社会和老年人的奉献，也体现为老年人对社会的奉献。老年人是我国小康社会的建设者，也是小康社会的共享者。某某针对老年入的特点，提供功能完善的养老产品和多层次、全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套服务，是对老年人生命的尊重与关爱，也是对社会的奉献与回馈。而通过搭建社区志愿者平台，使老年人有机会发挥自身的潜能余热，继续奉献、参与社会发展。

‚共建和谐‚：老年人是中华民族优秀文化的坚定守护者和传播者，也是维护社会和谐的重要力量。养老服务工作是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是一个社会是否和谐的重要标志。某某将通过合理规划和功能设计，打造出一个人与人、人与自然、人与社会自然和谐的养老社区。这里生态平衡、环境优美，老人可尽享自然之美；这里功能完善，多姿多彩，老人可尽享生活之乐；这里平台多样，活动丰富，老人可发挥余热，实现人生价值。某某养老社区将向社会和公众展现出一幅幅‚最美不过夕阳红，温馨又从容‚的动人画面。

‚管理科学‚：某某养老养生项目将引入和贯彻最先进服务理念，整合各个领域中的优秀团队，把菜某的资源优势同专业机构的人才优势、技术优势和经验进行有效结合，从而对养老养生项目进行全方位、专业化、科学化的管理。从而为老年人提供高标准、高质量的服务内容，丰富周到的服务种类，完善齐全的服务设施，使老年人产生家的归属感。

二、区域规划及选址原则(一)区域规划

某某养老养生项目的目标市场为中高端市场，目标客户为中高收入人群。有数据表明，我国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30％生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50％。这些群体在考虑养老安排的标准较高，更能接受在气候宜人、环境优美、生态平衡、地理优越的地区建设的高端养老机构。因此，某某养老养生项目在区规划方面要综合考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，同时要有一定的代表性。

按照上述标准，在某某养老养生项目发展的第一阶段，我们初步规划在环渤海京津冀区域、长三角江浙区域、珠三角区域、亚热带气候区域、亚寒带气候区域以及中西部地区选择若干交通条件较好、自然景观较佳、辐射力较强的合适地块，建立6个具有标杆效应的‚新型养老养生基地‛。

由于某某养老养生基地具有经济条件好、地域分布广、气候变化大、自然景观佳、生态环境优的特点，同时又很注重差异性和代这种区域布局就为老年人选择养老地点提供了更为宽泛的选择空间。老年人可根据自身偏好与需要，游走流动于某某各个养老养生基地，使老年人候鸟式‛的应时移居、‚休养式‛的暂居、‚度假式‛的借居和长期定居等不同需求均可以得到有效的满足。

(二)具体项目选址原则

某某养老养生项目在具体选址上应遵循以下原则：

l、市场可行性。为使未来潜在客户资源相对集中，应充分考虑客户 群体来源的支撑力和有效性，尽量选择经济中心城市的周边区 域，以降低项目操作风险，确保整体收益。

2、成本可行性。为使开发成本具有竞争优势，应充分利用大城市和 周边区域在养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，提升 生活居住质量的同时，大幅降低养老成本。

3、交通可行性。应考虑到老年人不愿远离所在城市交往生态圈的习惯特点，基地选址应争取考虑在中心城区外部，交通通达的地点。

图9：养老基地与养老中心分布图

4、环境可行性。要避开市区商业繁华喧闹的市镇区域，避开有工业 污染的区域(包括其沿河下游及常年主导风向下风口区域)，避 开铁路及高架交通沿线及有辐射及噪音超标的区域。

5、地域可行性。要在适宜健身、疗养、度假有气候差异及特色环境 的优势地域发展养老社区，特色环境例如热带海岸，森林氧吧，温泉地热，湿地湖泊及特色生态农庄等。

6、规划可行性。要依照国家有关城市规划法律法规、规划设计规范 及各地方标准，保护生态环境，保护耕地，节约使用土地，尽可能减少对环境的影响，规划根据不同地区气候环境制定尽可能高 的绿化标准，控制容积率和建筑高度，降低热岛强度。

三、项目功能设计

由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年入养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。针对老年人在不同生理阶段的需求特点，发达国家也相应提供了不同的养老产品，主要包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护退休社区五种业态。

借鉴发达国家的成熟经验，结合我国具体国情，某某养老养生项目根据老年人休闲养老、康复养老和医疗养老的基本需求，在功能设计上将养老社区划分为休闲居住社区、康复居住社区及医疗看护社区三大相对独立的功能区。

图1 O：某某养老养生中心功能设计图(一)休闲居住社区

老年人退休后大都身体康健，愿意游览观光，游走流动于全国城乡各地，浏览大好河山。国外为此类老年人提供了活力居住社区和独立居住社区，以满足老年人休闲、旅游的需求。而某某在各地打造的各具特色的休闲居住社区，将可以满足老人为了避暑、避寒、避闹等目的的‚候鸟式‛的应时移居；休闲、旅游、调节生活等目的‚休养式‛的暂居、‚度假式‛的借居、长期定居等不同需求。

休闲居住社区，其形式多样，包括家庭式的养老公寓及酒店式的养老酒店。老年人可以根据自己的经济能力、意愿爱好等，做自主选择，使老人充分享受老年休闲时光。

(二)康复居住社区

一些年龄较高以及疗后和术届身体活动不便的老年人，其洗澡、穿衣、饮食、如厕、病后看护等活动均需经过专业化培训的服务人员为其提供贴心的服务。国外为此类老年人提供了协助看护社区以满足其康复需求。而某某的康复居住社区将为此类老人提供健身、看护、养生等点对点的护理服务，达到顾养生命，提高生命质量的目标。

(三)医疗看护社区

一些老年人身体极度虚弱或患有特殊疾病如老年痴呆症，生活完全不能自理，为使这部分老年人得到专业性的医疗护理，医疗看护社区为老人提供了24小时的生活看护、临终关怀等服务。使其在生命的最艰难的阶段，体会到社会对于其的关怀，能够安度晚年。

四、配套服务

某某养老养生项目将根据老年人不同的需求特点和需求层次，建造相应的配套设施，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套体系，使住某某养老养生基地的老年人可以真正做到‚老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用‛。

(一)医疗卫生

为满足老年人的的医疗养老需求，养老社区将在提供日常医疗服务和康复医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立针对各类老年病的‚产、研、学‛一体化的老年病的医疗主题公园。

基础医疗：老年人随着年龄增长，各种老年人常见病均处于多发状态，养老社区本着‚早发现、早治疗‛的精神，为入住养老社区的老年人提供了包括定期健康评估、个人护理规划、常见病治疗等基础医疗服务，使老年人足不出户即可满足预防性的医疗需求。

康复医疗：针对老年人术后和病后的看护需要，我们为其提供了包括24小时看护、中医按摩、针灸等在内的医疗服务，使入住社区的老年人能都得到比较及时和周到的康复医疗服务，使其可以尽快的康复。

特殊医疗：为满足老年人的的医疗养老需求，同时为促进各地及治疗机构入住。如设立心血管专科、呼吸疾病专科、癌症专科、皮肤病专科、老年痴呆症专科等，如此有各类老年病治疗需求的老年人将根据自己的病情，在各个养老社区间流动，促使‚候鸟式‛养老的实现。

健康管理：对于‚候鸟式‛养老的老年人，为方便其外出就医，养老社区将为入住的老年人建立动态的健康档案，老年人健康档案将由数据管理中心集中管理，养老社区医院的医生将根据健康档案中老年人的身体状况，为其提供合适的健康服务，使其得到动态的健康管理。

(二)基础服务

针对老年人基础衣食住行的需求，杜区为老年人提供了不同风味的饮食服务和体贴周到的家政服务。

饮食服务：针对老年人不同口味的饮食需求，养老社区将为老年人提供各种特色风味的饮食服务，同时格配备有专门的营养师对一日三餐制定营养食谱，针对老年人的健康状况进行搭配和设计，并由专业的厨师主理，使其达到餐餐美昧、安全、营养。

家政服务：针对老年人特别是单身老人和体弱多病的老人，不愿为料理家务、打扫卫生花费很多时间，养老社区将提供其提供体贴周到的家政服务，帮助老人料理日常生活，如清洁卫生服务、商品代购服务和专车接送服务等。

(三)文化休闲

为丰富老年人的文化休闲生活，社区为老年人提供的丰富多彩的文化娱乐生活，包括体育活动、教育服务、旅游服务及文化娱乐服务等等，使老年人扩大社交范围，充分享受老年休闲时光。

体育运动：为丰富老年人的生活，满足其强身健体的需要，养老社区将为入住社区的老年人提供各类适宜老年人进行的体育活动所需的场所，如高尔夫球场(低于标准杆)、网球场、设臵带有标示的不同长度的散步道等。同时，养老社区还将在运动场所为老年人提供免费的医药用品、饮料等。老年人将通过体育锻炼，可以促进其身体健康，有助于老年人延年益寿。

教育服务：为充实老年人的文化生活，针对老年人求知的需求，社区将通过广播、电视、网络、集中授课等多种方式，举办各类讲座，如养生讲座，以满足老年人求知、社交的需求。

旅游服务：为满足老年人休闲娱乐的需要，养老社区将引入专业旅游机构为老年人提供旅游服务，并通过社区内各类配套的旅游服务，如酒店服务、专车接送服务等，以便使老年人达到‚候鸟式‛的养老，使老人充分享受老年休闲时光。

文化娱乐服务：为满足老年人的各类兴趣爱好，社区将针对老年的不同的爱好，成立各类俱乐部如电影俱乐部、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等以丰富他们的生活，增加他们的乐趣，使他们的晚年生活幸福快乐。这些文化娱乐活动，也将增加老年人的社会联系，扩大社交范围，陶冶思想情操。

(四)增值服务

除基本服务与文化娱乐服务以外，为满足老年人诸如财富管理、法律援助及心理辅导等方面的需求，养老社区为其提供了理财服务、法律服务及心理服务等多方面的增值服务，使其安度晚年。

理财服务：为满足老年人财富管理的需求，社区将针对老年入财产较为丰厚的特点，提供特色理财服务，一方面通过专业的金融机构和专业人士，为老年人提供理财知识培训和点对点的理财代理服务；另一方面由养老社区为老年人在市区的房产提供出租管理服务，帮助其实现财产的保值和增值。

法律服务：为帮助老年人解决诸如家庭财产分割问题、丧偶离异后再婚问题、无子女及亲人瞻养问题等，社区将开展各类老人法律援助、咨询、调解、庇护等服务活动，以维护和保障老年人权益，使其安度晚年。

心理服务：对于老年人孤独、寂寞的心理特征，社区将设立老年心里辅导中心，为鳏寡、孤独的老人提供心里咨询，以达到使老年人身心舒畅的目标。

(五)自身价值

入住养老社区的老年人中，蕴含着各类人才，其经验与能力均是不可多得的。为此，养老社区为其提供了多样化得平台，使老人发挥余热，继续参与社会发展，实现人生价值。

潜能余热服务：老年群体是一个蕴含着极大开发价值的人才资源群体，尤其是离退休的老干部、老科技工作者，是国家的宝贵财富。社区将设立潜能余热服务平台，使老年人中的各类人才通过平台找到发挥余热的场所，以自己的优势继续奉献，参与社会发展，体现老年价值。

志愿者服务：为加强老年人与外部的交流，增加杜区内部活力，社区将搭建志愿者服务平台，使入住的老年人参与杜区各项设施的运营、社区管理和服务，愿为社区建设贡献自己的时间和精力。同时也可以让社区外的志愿者为社区内的老年提供服务，培养年轻人高尚的道德情操。另外，由于社区内聚集了大量中高端客户，因此社区将设立慈善基金和慈善项目，为老年人提供向社会捐赠的平台，以满足老年人的自尊。

五、项目发展思路

在深入研究国内外养老市场的发展现状，并吸收案例成功经验的基础上，某某养老养生项目建设养老基地树立品牌、通过品牌管理建立连锁网络和将网络渗透社区、覆盖全国的三步走战略计划，逐步推进。

品牌建设阶段。某某在我国毗邻大城市的周边选择若干生态环境优越、依山傍水、区位地段好，适于养老的地域，建立大规模的养老养生基地。用全新的理念、全新的操作为老年人提供更领先、更专业、更贴近和更周到的服务，着力打造运行顺畅、服务专业、功能齐全、管理科学、收益稳定的综合型养老社区，在探索适合老年人群的社区发展模式的同时，建设某某的养老品牌。

品牌渗透阶段。在养老养生基地发展较为成熟后，某某将在国内主要旅游风景区，通过少量输出、参与管理的方式，完善品牌建设，营造自己的养老连锁网络。由于此时某某养老品牌己具有一定的影响力，养老社区管理经验也较为丰富，已经具备了一定资源整合的能力。在风景环境资源丰富的地区吸收条件适宜的养老机构，加盟某某连锁养老社区。在不需要投入大量资金的条件下，可以不断扩大某某养老网络的规模，并进一步提升某某养老品牌的市场影响力。