法规-《北京市物业管理办法实施中若干问题的通知》政策解读

第一篇：法规-《北京市物业管理办法实施中若干问题的通知》政策解读

《北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》政策解读

(一)《通知》明确了前期物业管理的期限。

长期以来，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的重要因素。为解决这一问题，《通知》将《北京市物业管理办法》中关于前期物业管理制度的创新进行了细化，进一步明确了建设单位的前期物业责任，把与全体业主完成物业共用部分交接作为前期开发与后期管理的分界点。《通知》规定了前期物业管理期限为首户业主入住至业主与建设单位完成物业共用部分交接。这一规定有利于厘清前期开发与后期管理的责任，更好的保护相关各方的合法权益，将前期开发遗留问题解决在全体业主承接共用部分之前。

(二)《通知》规定了前期物业管理阶段建设单位应当履行的义务

《通知》规定，《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位在销售房屋前应当履行以下义务：

1、在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准；

2、委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算

3、将测算结果在销售场所进行公示；

4、将测算出的服务费用标准和服务标准写入房屋买卖合同和前期物业服务合同；

5、按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务；

6、在交付房屋前，向业主发放该套房屋的“业主一卡通”；

7、向业主收费前应当履行必要的通知义务，并将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

以上规定，体现了前期物业管理阶段，建设单位承担物业管理责任的具体要求。建设单位为全体业主提供的物业服务事项、标准应当公开透明，物业服务价格的确定过程应当客观公正。这一规定有利于明确建设单位的责任和义务，进一步明晰了前期物业管理阶段的法律关系。

(三)《通知》规定了前期物业管理阶段业主的权利和义务

《物权法》规定，“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这说明，业主是物业管理区域内共有部分的权利主体，而全体业主基于建筑物区分所有权，围绕共有部分行使共同管理权利的组织，是业主大会。因此，业主入住以后，在符合法定条件时，应当积极组织成立业主大会，并从建设单位手中接管物业共用部分，行使共同事项的决定权。

为了推动业主积极成立业主大会，及时对物业行使共同决定权，《通知》规定在前期物业管理阶段，业主应当积极成立业主大会。并规定了筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的，业主应当按照前期物业服务合同的约定向建设单位缴纳物业服务费。以此推动业主积极成立业主大会。

(四)《通知》明确了前期物业管理期间是否收取物业服务费

为了明确前期物业管理期间建设单位责任，同时兼顾建设单位和业主双方权益，《通知》按照权责一致的法制原则明确规定前期物业管理期间建设单位不得向业主收取物业服务费，但同时为了防止业主怠于行使权利，在符合相应条件的前提下，以不召开业主大会、故意不确定物业管理方式、拒绝配合建设单位查验交接共用部位等方式，逃避物业管理里责任和义务，《通知》规定了业主应当缴纳物业服务费的四种情形：

1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

这一规定体现了建设单位和业主作为民事法律关系平等主体之间基于诚实信用原则形成的权利义务双向制约机制，符合《北京市物业管理办法》的立法本意。

(五)《通知》确定了房屋管理“业主一卡通”制度

本市将实行房屋管理“业主一卡通”制度。每套房屋对应一张“业主一卡通”，“业主一卡通”同时具备银行端的金融功能和在北京市业主决定共同事项公共决策平台的使用功能。

业主在入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，向“业主一卡通”中预存不超过12个月的物业服务费，发生业主应当缴纳物业服务费情形是，按照约定由建设单位划转前期物业服务费。

目前，北京市业主决定共同事项公共决策平台已开发完毕，并将于10月1日与《北京市物业管理办法》施行同步上线。届时，业主即可使用“业主一卡通”实现公共事项决策。

(六)《通知》规定了建设单位提供前期物业服务的方式

《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业，受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

(七)《通知》规定了分期开发建设的小区如何缴纳前期物业服务费

为解决实践中常见的同一物业管理区域内分期开发的住宅项目横跨《北京市物业管理办法》实施前后，如何适用《北京市物业管理办法》的问题，《通知》明确了《北京市物业管理办法》实施前，分期开发建设的住宅物业项目属于同一物业管理区域的，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照原合同约定执行。这一规定避免了同一物业管理区域内因为分期开发的原因而导致物业服务事项、服务标准、收费标准不一致的情形，以及因为分期开发导致的物业服务收费混乱的情况。

(八)《通知》规定了物业管理用房的配建核查

《北京市物业管理办法》规定了新建住宅物业，建设单位应当按照标准配建物业服务用房，为了推动建设单位履行配建义务，《通知》明确要求测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。同时，房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及《北京市物业管理办法》规定的标准。

第二篇：关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知

关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知

来源： 北京市住房和城乡建设委员会网站 日期： 2010-09-09

【字号 大 中 小】

京建发[2010]506号

各区县住房城乡建设委、房管局、各有关单位：

为贯彻实施《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)，进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益，推动物业管理行业健康有序发展，现就《办法》实施中的有关问题通知如下：

一、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。

二、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。

三、业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。

街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。

四、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

五、在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。

业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。

建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

六、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业，受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

七、《办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行。

八、《办法》实施后，规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，建设单位应当按标准配建物业服务用房。测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及《办法》第七条规定的标准。

二〇一〇年九月八日

第三篇：关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知_京建发[2010]506号

京建发[2010]506号

关于《北京市物业管理办法》实施中

若干问题的通知

各区县建委、房管局、各有关单位：

为贯彻实施《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》），进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益，推动物业管理行业健康有序发展，现就《办法》实施中的有关问题通知如下：

一、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。

二、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。

三、业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。

街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。

四、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同 的约定缴纳物业服务费：

1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的； 2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3．首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4．物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务项目交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

五、在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。

业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。

建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

六、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业。受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

七、《办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行。

八、《办法》实施后，规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，建设单位应当按标准配建物业服务用房。测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及《办法》第七条规定的标准。

二〇一〇年九月四日

主题词：物业管理 实施 通知

抄送：北京市物业管理行业协会。

北京市住房和城乡建设委员会办公室

2010年9月8日印发

第四篇：关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知 京建发[2010]506号（范文模版）

北京市住房和城乡建设委员会文件

京建发[2010]506号

关于《北京市物业管理办法》实施中

若干问题的通知

各区县建委、房管局、各有关单位：

为贯彻实施《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》），进一步保障物业管理活动中各方主体的合法权益，推动物业管理行业健康有序发展，现就《办法》实施中的有关问题通知如下：

一、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。

二、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。

三、业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方 式，并做好物业共用部分的查验和交接。

街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。

四、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的； 2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3．首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4．物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

五、在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。

业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物 业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。

建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

六、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业，受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

七、《办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行。

八、《办法》实施后，规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，建设单位应当按标准配建物业服务用房。测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可 及《办法》第七条规定的标准。

二〇一〇年九月八日

主题词：物业管理 实施 通知

抄送：北京市物业管理行业协会。

北京市住房和城乡建设委员会办公室

2010年9月8日印发

第五篇：建设单位实施《北京市物业管理办法》相关业务指引

建设单位实施《北京市物业管理办法》相关业务指引

北京市物业管理办法》施行后，按照规章以及相关政策规定，建设单位在销售房屋及前期物业服务阶段应当承担以下义务：

一、严格按照《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》及《北京市物业管理办法》的相关规定，在编制的建设方案中明确物业管理用房的坐落和面积。《北京市物业管理办法》中规定，对于新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

建设单位应当结合物业的共用设施设备、建筑物规模、项目建设计划、分期销售计划等情况，合理划分物业管理区域。一方面由于小区业主成立业主大会可以按照物业管理1域划分选聘物业服务企业，小区可能存在不同物业管理区域由不同物业服务企业提供物业服务的现象：另一方面，建设单位申请成立业主大会筹备组，需要物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积的50gro以上。由此，前期物业管理区域划分既要符合相关法律法规的规定又要方便住宅小区入住后管理。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则卜应当划分为不同的物业管理区域。物业管理区域的划分要与建设方案相衔接。

二、前期物业管理阶段，建设单位承担前期物业服务责任，严格按照前期物业服务合同约定的标准提供物业服务。

1、前期物业管理阶段，建设单位可以白行提供前期物业服务、将全部专项服务委托给物业服务企业或者将专项服务委托给专、盼降服务企业。建设单位应当指定本企业的人员担任项目负责人，项目负责人应当通过考试取得《项目负责人考试合格证书》方可上岗。

2、前期物业服务费用评估以物业管理区域为单位，评估住宅等其他物业类型的物业服务费用。2010年10月1日起，建设单位应当按照《北京市物业管理办法》及《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》（京建发[20101506号]、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发[2010]383号）的相关规定。在办理商品房预售许可前，建设单位应参照北京市地方标准DBII/T 751-2010《住宅物业服务标准》确定本物业管理区域的物业服务事项和服务标准，随机抽取物业服务评估监理机构测算出的服务费用，并写入前期物业服务合同，评估报告摘要文本在销售场所进行公示。将测算出的服务费用标准和服务标准写入前期物业服务合同，并在销售场所进行公示。

3、对2010年10月1日前已通过前期物业管理招投标确定了物业服务企业、10月1日后申请办理预售许可或现房销售的物业项目，建设单位应当按照《北京市物业管理办法》及《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》（京建发[2010]506号）、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发

[20101383号]的要求委托物业服务评估监理机构重新对服务费用进行测算，已中标的物业服务企业视为建设单位选聘的物业服务企业。