江西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题

第一篇：江西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题

江西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、修建性详细规划应当符合__规划。A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区

3、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期__。A．以1次为限，不超过3个月 B．以1次为限，不超过6个月 C．以2次为限，每次不超过3个月 D．以2次为限，每次不超过6个月

4、房地产投资的缺点是__。A．投资回收周期较长 B．投资数额巨大 C．变现性差 D．以上均正确

5、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

6、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。A：20％ B：30％ C：40％ D：50％

E：执行层的组织协调

7、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A．过去 B．潜在 C．相关 D．未来

8、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.66

9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】

A：同一估价原则、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格

10、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

11、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。A：市场法 B：成本法 C：收益法

D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

12、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

13、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用

14、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。A：52％ B：58％ C：62％ D：68％ E：借款合同

15、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。A．估算开发成本 B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值

16、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。A：整体资产或者部分资产 B：整体资产 C：部分资产 D：固定资产

E：工业用地的监测点评估价格

17、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__形式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单项选择 D．书面提问

18、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。A：折旧费 B：审计费

C：金融机构手续费 D：无形资产摊销费 E：借款合同

19、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4 20、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工业用地的监测点评估价格

21、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。A．上级房屋拆迁管理部门 B．人民法院

C．县级以上人民政府 D．同级人民政府

22、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。A．7.59万元 B．7.28万元 C．13.59万元 D．6.05万元

23、房地产估价机构资质有效期是__年。A．1 B．2 C．3 D．5

24、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A．助理 B．决策 C．技术 D．文职

25、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、教育费附加的税率在城市一般为营业税的__%。A．3 B．5 C．7 D．33

2、股票的基本特征包括。A：盈利性 B：无风险性

C：价格的波动性 D：流通性 E：决策参与性

3、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

4、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是__。A．集体土地中的宅基地 B．依法收回的国有土地 C．依法收购的土地

D．依法行使优先购买权取得的土地

5、是现代保险事业经营和发展的科学基础。A：大数法则 B：大数定律 C：小数法则 D：小数定律 E：概率论

6、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为__。A．固定价格合同 B．包工包料合同 C．独立承包合同 D．成本加酬金合同 E．计量估价合同

7、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题)A：查验申请人提供的权厲证明 B：审查申请人提供的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人

D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项

8、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格

(单位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2100 N．2300 O．2500 P．2800 Q．3000 R．

9、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。A：续建前已建成本 B：续建管理费用 C：续建投资利息

D：续建完成后房地产销售费用 E：取得在建工程的税费

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

11、房地产开发项目方案之间没有关系。A：互斥关系 B：独立关系 C：相关关系 D：包含关系 E：借款合同

12、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。A．具有重要价值 B．具有现实价值 C．具有巨大价值 D．具有历史价值

13、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。A： B：6000 C：6475 D：8000 E：执行层的组织协调

14、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。A：比例税率 B：累进税率 C：累退税率 D：定额税率 E：非固定税率

15、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

16、根据有关规定，可以发布房地产广告的是。A：在集体土地上建设的房屋 B：取得预售许可证的商品房 C：经验收不合格的商品房 D：权属有争议的房屋 E：执行层的组织协调

17、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可

C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

18、__是管理中心运作住房公积金的基本要求。A．风险性 B．效益性 C．安全性 D．流动性

19、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。A：路线价 B：深度百分率 C：宗地形状 D：临街状态 E：土地形状

20、建筑物重置价格的求取方法有（）等。A．单位比较法 B．工料测量法 C．指数调整法 D．分部分项法 E．成新折扣法

21、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

22、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有。

A：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

B：所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

C：企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D：企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E：企业所得税税率为25％

23、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。A：价值相对指标 B：结构相对指标 C：强度相对指标 D：动态相对指标 E：时期相对指标

24、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。A．分期付款 B．收取预售款 C．收取定金 D．返本销售

25、建筑与水有关的物理性质有__等。A．孔隙率 B．抗渗性 C．抗冻性

D．弹性和塑性 E．耐磨性

第二篇：2015年上半年青海省房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数考试试卷

2015年上半年青海省房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。

A：18．25万元

B：20．00万元

C：21．58万元

D：22．00万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。

A：资金

B：金融机构

C：房地产项目

D：利率高低

E：借款合同

3、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

4、不属于房地产调整状况的内容是__。

A．经济状况调整

B．区位状况调整

C．实物状况调整

D．权益状况调整

5、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。

A：最佳规模

B：最佳档次

C：最佳用途

D：最佳利用

E：工业用地的监测点评估价格

6、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。A：100 B：150 C：300 D：400 E：执行层的组织协调

7、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润

B：毛收入

C：价值

D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格

8、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。这个人的行为属于__。

A．投机行为

B．房地产开发投资

C．房地产置业投资

D．固定资产投资

9、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。

A．一定增加

B．一定减少

C．不受影响

D．可能增加、减少或不变

10、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程

11、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。

A：房屋权属登记机关

B：县级以上人民政府

C：房屋拆迁管理部门

D：城市规划行政主管部门

E：执行层的组织协调

12、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A．用途

B．建筑规模

C．容积率

D．绿地率

13、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。

A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

E：工业用地的监测点评估价格

14、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年

E：工业用地的监测点评估价格

15、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。

A：房地产平均价格

B：房地产中位数价格

C：房地产价格指数

D：房地产众数价格

E：借款合同

16、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。

A：业主

B：银行

C：市、县房地产行政主管部门

D：市、县财政部门

E：执行层的组织协调

17、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。

A．空置率水平

B．租金清单

C．押金收入

D．欠租清单

18、在__，我国经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A．1992年

B．2000年

C．1978年

D．1987年

19、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。

A．10% B．20% C．30% D．40% 20、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。

A：30％

B：40％

C：50％ D：60％

E：执行层的组织协调

21、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。

A．比较

B．收益现金流

C．利率

D．政策

22、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

23、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。

A．2292 B．2236 C．2240 D．2290

24、下列关于房屋转租，表述错误的是__。

A．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外

B．房屋转租，不必订立转租合同

C．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

D．承租人转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，应征得房屋出租人的同意

25、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】

A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是（）。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率

E．资产负债率

2、间接融资的局限性主要表现在__。

A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融资风险大

3、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

4、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。

A．零售商的财务能力

B．零售商的声誉

C．零售商的组合与位置分配

D．零售商的经营内容

5、下列关于股票与股单的表述正确的是。

A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念

B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别

C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证

D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股

E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分

6、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％。则该家庭的首付款额是元。

A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

7、《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等因素以__确定。

A．重置价格结合成新

B．市场指导价

C．基准地价

D．房地产市场评估价格

8、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。

A．给以行政处分

B．作出停业或开除处理

C．予以处罚

D．要求公开致歉

E．记入其信用档案

9、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是．(2009年试题)A：置业投资 B：设备租赁

C：售后回租

D：权益融资

E：借款合同

10、下列关于商品房销售的说法正确的是。

A：必须按套销售

B：不得分割拆零销售

C：不必按套销售

D：可以分割拆零销售

E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式

11、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。

A：未依法取得房地产产权证书的

B：共有房地产，已经其他共有人书面同意的

C：权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D：权利人对房地产的处分权受到限制的

E：司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的12、合同生效应具备下列条件__。

A．当事人具有相应的民事行为能力

B．应该使用相应的示范文本

C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益

13、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

B．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性

14、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。

A：居住楼

B：居住小区

C：居住组团

D：居住区

E：独立式组团

15、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。

A．城市基础设施

B．经济适用住房

C．商品住宅

D．社区小学

16、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年。

A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同

17、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。

A．9.26% B．10.09% C．11.11% D．12%

18、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。

A．拍卖价格>招标价格>协议价格

B．拍卖价格>协议价格>招标价格

C．招标价格>拍卖价格>协议价格

D．招标价格>协议价格>拍卖价格

19、在建设用地使用权出让时，必须符合。

A：城乡发展规划

B：国土规划

C：土地利用总体规划

D：建设用地计划

E：城市规划

20、拆除租赁房屋时，如果被拆迁入与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是。

A：面积结算

B：货币补偿

C：产权调换

D：货币补偿或产权调换

E：执行层的组织协调

21、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。

A．生产成本高于市场平均成本

B．生产成本低于市场平均成本

C．自由竞争

D．该种商品本身可以大量重复生产

E．生产成本等于市场平均成本

22、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：利润为零时

B：利润最大时

C：允许的最低经济效益指标

D：允许的最高经济效益指标

E：借款合同

23、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。

A：717．50 B：721．00 C：724．50 D：735．00 E：借款合同

24、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。

A．《住宅平面示意图》

B．《住宅立面示意图》

C．《住宅剖面示意图》

D．《住宅质量保证书》

E．《住宅使用说明书》

25、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地。原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

第三篇：2016年房地产估价师《案例与分析》试题

2016年房地产估价师《案例与分析》试题 问答题

(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题

(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。

A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权(二)

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.本次估价的对象应包括()。A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。

A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估

7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。

A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。

A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

第四篇：房地产估价师《案例与分析》

房地产估价师考试当中难度最大的就是案例分析这一科了，许多考生也特别关心这一点。咱们先请老师给大家点评一下，关于这门考试考生怎么应对?

房地产估价案例这门课确实很难，难点主要原因有几个方面：第一，因为他的特点就是开卷考试，这在其他职业资格考试中是没有的，像监理工程师的案例考试是闭卷考试，有时候闭卷考试比开卷考试相比较而言，闭卷考试并不难，因为它有准确、统一的标准答案，而房地产估价师的案例没有统一的答案，没有标准答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。

这就要求我们平时多注重、钻研一些估价报告，再有一个就是多看房地产估价规范，与前面三门课程紧密结合起来有意识的学习，下功夫，只有这样，没有别的捷径。

关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊?咱们需要解决这个问题，我认为案例的难点为什么难呢?可以有四个方面的原因：第一，是由于案例这门课综合性非常强，案例考试是在我们四门课当中综合性最强的一门。要想通过案例考试应该熟悉房地产估价相关知识，要懂得房地产的基本制度和政策方面的一些知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些东西能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是我们房地产的估价理论与方法，这门政策，正是由于案例考试的综合性，它就为广大考生能否对你所学的知识进行综合运用和灵活掌握提出了一种考验，这是它的第一难;

第二“难”，要求考生具有一定的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。

第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢?比如，案例当中的第一题，问答题，占分值的30%，你要在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的，没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很差。因为我参加过阅卷，有的考生前言不搭后语，说的一大篇不知所云，自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书面表达能力。

第四“难”，广大考生普遍存在一种对这门课的轻视和侥幸心理，这不是好象有点儿自相矛盾嘛。刚才我说到了，案例考试很难，通过率很低，那么广大考生为什么会有轻视心理呢?轻视就是因为案例考试是开卷考试，其他三门都是闭卷考试，好让他们觉得案例很简单，开卷考试，其实恰恰就是这个开卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的学生。他们认为这科很容易，心理上首先松了一口气，没事儿，开卷，到时候我拿着教材、辅导书进考场就是了。考试的时候翻番书，这样的话，有了这种心理之后，在后续的学习过程当中动力不足，没有尽最大的努力去准备、复习，结果是还没上战场，已经先输了一场了。在考场当中要想现翻书也是需要时间、成本的，你找到若干个知识点并不难，可以看书啊，但是，难就难在你能够在有限的时间内把你所有的知识点都找全，并且组织好表达准确，这个非常难。所以基于这四点认识，我认为案例考试还是有它的难点的。它应该是通过率低有它的客观原因。

接下来我想谈一谈如何在考试当中或者在学习当中学好这门课，简单说一下，我个人总结的大概有六个方面：

第一，要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。这个道理我就不再多讲了。

第二，要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。所以很多同学忽视对《规范》的学习。

第三，我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。

第四，案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。第五，我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

第六，在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的，基本上就谈这六点吧。

第五篇：2015年下半年江西省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命试题

2015年下半年江西省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。A：弱流动性 B：异质性

C：寿命周期长 D：不可移动性 E：借款合同

2、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

3、初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达__，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．375 B．750 C．214.3 D．166.7

5、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。A：销售收入 B：出租收入 C：利息收入 D：转售收入 E：借款合同

6、商业标准宗地的位置应是__。A．街角地 B．二面临街地 C．一面临街地 D．畸零地

7、信用卡的功能不包括__功能。A．转账结算 B．储蓄 C．汇兑 D．期权

8、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。A：县级以上人民政府

B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

9、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机

E：工业用地的监测点评估价格

10、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A．政治法律环境 B．经济环境 C．人口环境

D．社会文化环境

11、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房 B：公产 C：私产

D：私产(部分产权)E：执行层的组织协调

12、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。A：房地产开发企业自有资金周转的速度 B：估价对象房地产变为现金的速度 C：估价对象房地产带来净收益的速度 D：房地产开发企业流动资金周转的速度 E：工业用地的监测点评估价格

13、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：执行层的组织协调

14、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

15、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。(2007年试题)A：既是外墙也是纵墙 B：既是外墙也是横墙 C：既是山墙也是纵墙 D：既是山墙也是横墙 E：执行层的组织协调

16、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。A．房屋竣工

B．房屋质量验收合格 C．房屋交付用户使用 D．业主委员会成立

17、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。A：估价委托人 B：估价利害关系人

C：承担估价项目的估价师 D：估价对象的权利人

E：工业用地的监测点评估价格

18、修建性详细规划用以指导。

A：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标 B：各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 C：确定空间环境控制的规划要求 D：确定道路和工程管线控制性位置 E：执行层的组织协调

19、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。A．3 B．5 C．6 D．8 20、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

21、人防工程的地下室面积建筑面积。A：属不应分摊的共有 B：属分摊的共有 C：不属共有

D：属物业公司所有 E：执行层的组织协调

22、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。A：全国本类 B：本地区本类 C：全国 D：本地区

E：工业用地的监测点评估价格

23、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工业用地的监测点评估价格

24、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工业用地的监测点评估价格

25、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。

A：长期投资、实物投资和直接投资 B：长期投资、间接投资和实物投资 C：短期投资、实物投资和金融投资 D：短期投资、间接投资和金融投资 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于万元。A：100 B：150 C：300 D：500 E：执行层的组织协调

2、下列关于法的效力的表述中，正确的有。A：行政法规的效力高于地方性法规 B：地方政府规章的效力高于行政法规

C：地方性法规的效力高于本级地方政府规章 D：部门规章与地方政府规章之间具有同等效力 E：部门规章的效力高于地方性法规

3、合同生效应具备下列条件__。A．当事人具有相应的民事行为能力 B．应该使用相应的示范文本 C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益

4、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。A．8571 B．10000 C．13393 D．15625

5、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38 B．42 C．58 D．60 6、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元(含500万元土地使用权出让金)，如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。A：200 B：250 C：400 D：500 E：执行层的组织协调

7、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。A．《建设工程勘察和设计管理条例》 B．《建设工程勘察和设计管理规范》 C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》 D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

8、外汇市场的参与者。A：外汇经纪人 B：客户 C：外汇银行 D：中央银行 E：商业银行

9、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动．合法权益应包括等方面。A：合法交易 B：合法产权 C：合法使用 D：合法处分 E：合法建设

10、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务

11、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A．项目风险越大，风险等级系数值越大 B．贷款期限越长，期限系数值越小

C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

12、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。A．25 B．35 C．40 D．45

13、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。A．30 B．90 C．50 D．60

14、关于运营预算，下列说法错误的是__。

A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C．不需为不可预见费用的支出预留空间

D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会

15、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单

16、下列有关收益法估价的公式中，正确的是（）。A.A B.B C.C D.D E.E

17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制 D．市场集中化

18、实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A：土地购置贷款 B：土地开发 C：建设贷款

D：土地储备贷款 E：借款合同

19、房地产开发项目融资过程包括（）。A．资金筹措 B．直接融资 C．间接融资 D．资金供应

20、下列属于不得转让房地产情況的有。A：司法机关依法决定查封的

B：经过其他共有人书面同意的共有房地产 C：未依法登记领取权属证书的 D：依法登记领取权属证书的 E：权属无争议的

21、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同

22、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。(2006年试题)A：买地一建房一卖房 B：买房一经营

C：买房一出租一转售 D：买房一出租

E：买地一开发一转让

23、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

24、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面

E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

25、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是__。A．全部投资现金流量表 B．资本金现金流量表 C．投资者各方现金流量表 D．资金来源与运用表