第一篇：巴蜀山庄休闲度假村项目开发可行性分析报告1051291476（最终版）
巴蜀山庄休闲度假村项目开发可行性分析报告
标签： 投资 养殖 卫生 四川 餐饮 分类： 项目论证 2007-06-15 17:11
一、项目概述
项目位置：颍东区新华办事处李洼村（阜蚌公路南侧）
位置概况：现有面积80亩左右、平均深度4米的方形洼地（池塘）一块，北距阜蚌公路约200米，东距在建高速公路约150米；洼地东、西、北三面各有10米左右的漫坡废地。投资人：熊云龙 四川省内江市人
项目简介：该项目是集饲料加工、生猪养殖、餐饮、休闲、垂钩为一体的多功能化企业。生猪养殖：投资120万元，兴建一座150间规模的现代化小型生猪养殖场和一个小型饲料加工厂。年计划生产成品猪1800头以上。并以此为实验样板基地，推广四川的先进养殖技术，带动周边农民的养殖积极性，促进当地的新农村建设。争取在三年之内，形成规模化、集团化生产，二期投资300万元建一个中型饲料加工厂，投资500万元建一个肉食品加工厂，实现一条龙的产业链。
特色餐饮：投资100万元建设一座1200平方米的蜀国风情川菜馆，介绍纯正的四川传统美食文化，新派川菜，让地道的川菜产品及服务丰富阜阳市民生活。川菜文化历史悠久，并且很平民文化，讲究简单、朴素的风格，无论休闲娱乐、商务谈判、聚会宴请，这里清新、舒适、优雅、安静的环境都将给人耳目一新，陶然世外的感受。
垂钓中心：投资80万元，把现有的80亩洼地改造成一个环境优美、配套齐全的休闲垂钓中心。置身郊外，远离市内噪音、废气、废水污染，在乡村清新、透明的环境中，缓解身心疲劳，给人怡然自得的精神享受。
休闲俱乐部：投资310万元，采用四川民间传统建筑设计格局，在池塘北岸建设24座独立式庭院建筑，提供自助式休闲度假住宿服务。
二、发展前景
阜阳地处黄淮海平原南端，有着深厚的文化底蕴和浓郁的商业氛围，是重要的优质农产品供应中心，又是全国六大路网性铁路枢纽之一。便利的交通，充足的原料，为项目的后期发展奠定了坚实的物质基础。同时，阜阳经济近年来的快速发展和市民消费观念的与时俱进，也为本项目的发展提供了广阔的市场，阜阳现有常住人口900万人，剩余劳动力有220万人，除外出务工人员外，滞留农村的剩余劳动力有100多万人，对我们投资的实验基地、样板项目的实施有很大的发展空间，对实现我们的具体目标将是一个有力的保障。
三、可行性论证 技术来源：
1、四川有“天府之国”的美誉，地少人多，多年以来都非常重视科学技术的运用，特别在养殖领域，始终走在全国前列，出现了希望、通威等一批超大型养殖、生产、加工一体化的企业集团。随着科技发展的日新月异，我们依托来自四川的养殖经验及科学技术，拥有独到的技术优势和成功保障。
2、四川人也被称最会享受的人，休闲娱乐市场繁荣火爆。四川的美食文化闻名全国，享誉世界，“川菜”更是冠绝美食界，有“吃在广东，味在四川”之说，“百菜百味”之称名不虚传。经营流程：
饲料加工——养殖——技术推广——销售——餐饮——休闲——娱乐。立项依据：
（1）我们掌握了四川最新最先进的猪、鱼饲料加工的优质配方。（2）拥有现成的具有丰富养殖经验的技术人员。（3）传承得天独厚的川菜制作技艺的文化传统。（4）风格独具的四川民间特色建筑设计格局。（5）吃、住、赏、玩一条龙的服务体系。（6）一步到位的投资实力。（7）成熟的市场运作经验。
四、项目工期及投资计划
项目工期为三年，分三期建设。第一期总投资610万元：计划兴建年产1800头生猪的养殖场和饲料加工厂；兴建纯正地道的川菜馆；改造80亩景观垂钓中心；兴建蜀国风情休闲俱乐部。第二期在周边乡镇多点培养一批加盟养殖场，投资300万元建一个中型饲料加工厂。第三期，投资500万元建一个肉食品加工厂，为养殖户提供养殖保障服务。
五、组织机构
项目的实施及组织管理工作由项目建设领导小组负责。组 长：熊云龙 副组长：赵学海 策 划：徐振扬 综合管理：王勤 技术指导：凌朝兰 项目建设领导小组下设：
办公室、基建部、技术培训部、财务部、物资供应部、安保部。各部分别承担各自的职能工作。
六、首期主要建设清单（1）150间各类型猪舍；（2）小型饲料加工厂（3）24幢独栋庭院
（4）80亩水面垂钩中心景观建造（5）1200平方米的餐饮中心
七、劳动用工 定员：48人。
单位 人数 备 注 养殖部 8 饲料厂2人 垂钩中心 6 餐饮中心 18 乡村农家小院式俱乐部 12 保卫部门 4
八、环境保障、消防、卫生、劳动安全与节能
1、环境保障措施：生猪养殖采用绿色养殖技术，养殖产生的污水，修建沼气池进行污水处理，餐饮休闲中心产生的生活污水也要进入污水处理设施，进行处理才能排出。
2、消防，本项目消防重点部位是沼气利用，对此将进行防护措施投资，严格执行消防条例和防火制度。
3、卫生，本项目内产生的污水将建污水处理设施进行处理，员工建立个人卫生健康档案，定期组织卫生健康检查。
4、劳动安全与节能
对职工进劳动安全培训，并对每位职工进行保险制度，利用养殖、生活污水建设沼气池，既改善环境，沼气又能充分供应中心热水、照明、餐饮、燃气供应。
九、投资计划和资金筹措
1、固定资产投资及来源
（1）固定资产投资计划：本项目第一期固定资产投资610万元，其中养殖场及小型饲料厂120万元，餐饮中心100万元，垂钓中心80万元，休闲俱乐部310万元。（2）资金来源：第一期由企业自筹，第二期、第三期申请部分银行贷款。
2、流动资金计划来源（1）流动资金计划
流动资金需求110万元，其中，养殖部分60万元，餐饮休闲部分50万元。（2）流动资金来源：企业自筹。
3、建设进度和资金使用计划（1）建设进度
总体基础设施建设工期计划6个月完成。生猪养殖场、小型饲料厂及餐饮休闲中心同时进行。猪场及饲料加工厂45天完成，餐饮休闲中心计划6个月完成，最后一个月同时进行绿化美化工程建设。（2）资金使用计划
建设进度1-2个月310万，3-4个月300万元。
十、基本财务数据预测
营业收入、养殖收入及税后利润
养殖部分：生猪养殖150×4=600头×3=1800头×250×5 ×20%=45万元 80亩渔养养殖80×1000=80000×2=160000×3=480000×4=1840000×30%=57.6万元 餐饮中心——休闲俱乐部：15000元×360天=540万元×40%=216万元。共计年税后利润：318.6万元整。
十一、财务评价和经济效益分析 固定资产投资收回年限
从年税后利润可看到项目第一期固定资产投资610万，20个月也就是不到2年，第一期固定资产投资就能收回。
十二、评价结论：
1、可行性意见
（1）综合开发农业，符合中央关于建设新农村的主导方向
（2）本项目成本低，周转期短，效益高，符合我国现阶段的国情及条件。并有超前意识示范作用。
（3）本项目可从小到大，可以依托阜阳向周边市、省及走向全国，特别是产品的深加工可以走向全国市场乃至国际市场。
（4）从阜阳起步，将对本市广大农村起到示范带头作用，使阜阳市农村充分利用其优厚的资源，达到迅速致富的目标。
2、存在的问题
首先是观念上差异，一切美好的东西都得要大家来支持，除了政府的支持，特别重要的是广大农村的村民的支持。这是最重要的条件。
3、建议：
（1）综上所述，本项目可行性较佳，请上级领导批准、立项、实施。
（2）鉴于本项目投资不多，影响面宽，对颍东开发区及新农村建设都具有重大意义，恳请领导认真统筹协调筹建工作，确保本项目顺利实施运行。
蜀国风情休闲度假村开发项目小组 二零零七年五月二十日
第二篇：休闲山庄可行性报告
篇一：休闲农庄旅游可行性报告1 休闲农庄旅游可行性报告 宗 旨
创造国内独特的原生态的乡土农庄新群体
三 大 个 性
利用社会资金，迅速营建共青土色土气的农家乐群体 城市人真实感受共青农村人的淳朴，真诚以及新农庄的温馨
多形式宣传，组织游客来享受奇妙的共青山水乐趣
三 大 理 念
生态、参与、养生
三 大 支 柱
乡、村统一推进，培育，管理 多方合作，资源共享，资金共筹
全方位经营，多渠道推广，旅游土产双赢
为了开发共青城农业资源优势，增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加收入，开辟农业增收新途径，推出集养生保健，休闲娱乐，住宿，特色旅游，文化传播与交流一体的新农村建设度假娱乐新模式——农庄连锁经营。一．项目概况 1.项目背景
所谓休闲农庄，就是将科技、文化、知识、人的创造力融入到农庄的开发和建设中去，实现农庄由农业生产用地到简单的观光采摘区，再到集住宿、餐饮、休闲、娱乐、体验、观光、度假、运动于一体的，并且具有特色的旅游景区的转变。都市人面对快节奏的工作、生活，最需要的就是在周末短时间的休息中，可以找到一个地方，满足其各方面的需求，包括娱乐、休闲、养生等等。所以平时忙于工作的成功人士，或者朝九晚五的都市白领，也是休闲农庄的主要针对人群。本项目以具有娱乐休闲价值的农业资源和农产品为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，把新农村建设与体现传统农庄风貌结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型休闲、娱乐新型农庄。2.旅游概况 位于鄱阳湖畔，庐山南麓的共青城，风光秀美，景色怡人。生活在这里的人们不仅可以享受到现代城市文明，还可以领略大城市难以享受到的山水自然风光。这座外表使人感到无比舒适恪静的小城，她内在的运动却像年轻人的心脏一样强健有力地搏动着。这里留下了共青人创业的艰难足迹，凝聚了他们对共产主义事业的崇高信念和理想。从荒滩芜洲中起步，在艰难困苦中发展，共青人以“坚忍不拔、艰苦创业、崇尚科学、开拓奋进”的精神，从垦荒种地，到养猪养鸭，再到创办板鸭厂、羽绒厂，从无到有，走出了一条“板鸭起家，羽毛发家”的富有共青特色的发展之路。
在农业产业结构调整中，共青城结合实际，因地制宜，着力培育以甜柿为主的水果，以珍珠养殖为主的水产，以生猪为主的畜禽、以含笑为主的花卉苗木，以黄姜为主的中药材、以太空白莲为主的高效经济作物等六大生产基地，大力发展特色农业。
1995年12月，山清水秀、林木葱郁、规划合理的共青城，被国家环保总局评为首批国家级生态示范区。共青城以此为契机，开辟了生态农业观光游、工业园参观游、鄱湖候鸟观赏游、古刹宗教文化游等精品旅游路线，大力发展旅游产业，使旅游业成为共青经济发展中的新亮点。富华山景区、庐山国际高尔夫球场、国家网球训练中心、国际钓鱼中心、九仙岭野生动物园和生态农业观光园将成为人们休闲度假、运动健身的好去处。育科投资、航天科技大学、华达医用材料、浙江道道水务、九星涤纶丝厂、体育馆等项目的成功引进，标志着充满青春活力的共青城已成为国内外投资者的乐园。共青城的创建和发展得到了党和国家领导人的关怀与支持，胡耀邦同志生前曾两次亲临共青城，三次为共青城题名。如今，长眠在共青城的耀邦同志，对共青城日新月异的变化一定会感到自豪和欣慰。二．项目重点设计的内容和建设条件的论证
（一）.设计内容
1、农庄将建设一栋集休闲娱乐、餐饮、住宿为一体的多功能建筑，力求让顾客满意。
2、农庄内的数十亩鱼塘将提供给顾客垂钓、水上娱乐.3、农庄以“生态”为根本，加以养生、葡萄酒和花卉的创意，来体现休闲农庄的特色。
（二）.自然资源和自然条件分析： 农庄位于共青城市金湖镇的一个新农村建设村，北靠德安宝塔，东临博阳河，共安大道中心地段，南临共青城市，距市区20公里，远离城市喧嚣，感受酒香肆意，花香满园的世外桃源。
寨下度假农庄总面积15亩，前靠池塘，后临竹林，建筑风格以池塘相映衬，以竹林相协调，拥有餐饮、住宿、娱乐、水上垂钓、卡拉ok、棋牌、花卉、设有健身娱乐（养生、葡萄酒、瑜伽、游泳）等为一体的娱乐场所。电力设施齐备，交通便利，增强了旅游景区的可进入性。
（三）、社会经济条件
a、区位优势。农庄紧靠德安县城和共青城市，交通便利、经济基础较好，而且共青城市有常住人口7万多人，流动人口近2万人，有强大的消费群体做后盾，具有能消售、能带动的优势和消费群体消费层次较高的优势。
b、地理优势。农庄前有数十亩鱼塘，后靠绿树青山，极适合度假休闲。
c、政策优势。共青城在统筹城乡发展的力度明显加大，且又与新农村建设的要求同步，为加快开发迎来了难得的战略机遇期。三．市场调研与定位 ? 农家乐市场情况：
第一，农村基础设施薄弱和长期以来的卫生习惯导致农家乐硬件 条件难以满足游客的要求；
第二，农家乐各户分散经营，经营规模一般较小，难以同时接待 较多游客，比如一个公司全体职员游玩就不能接待，接待能力有限。第三，农家乐服务内容单一，同质化经营严重，千篇一律，对游 客吸引力不断下降。
第四，农家乐一般缺少文化品位，淡旺季差别悬殊，经营收入差距很大。第五，对外宣传不足，守株待兔式经营，可持续性收入和知名度
较低。针对以上说明连锁农家乐对于农家乐市场来说十分必要和迫切。篇二：生态休闲农庄建设可行性报告
新兴镇富山农业产业园区项目 可 研 报 告 一 前言
为了积极响应国家旅游局提出的“中国乡村游”主题目标，切实推进新兴镇乡村旅游业的发展，使“乡村游”成为我镇经济新的增长点。经考察研究论证，通过招商引资引进资金，创办“新兴富山农业产业园区”。在渝昆高速新兴出口段依托得天独厚的地理区位优势开发新建一个风光秀美、山水幽雅、人与自然和谐的集“四季果园、休闲钓鱼、珍禽养殖、花卉园林、品茶文化、农家特色风味小吃”于一体的“富山生态休闲农庄”度假区。二 项目概况
富山生态休闲农庄度假区，位于新兴镇场镇1.2公里，紧邻高速新兴出口，交通便利，自然风光优美，区域面积约有1.37平方公里，区域内耕地面积为215亩，林地面积约为1840亩。区域内现有总人口416余人，该区域周边的乡镇常住人口达27.6万余人，其中新兴镇现有总人口42000余人，邻近乡镇红大、大农等镇乡人口达23.4万余人。1.自然条件
富山生态休闲农庄，占地约有1300亩。该地属于亚热带季风气候，海拔高度约374米，气候适宜，四季分明，年平均气温17.5°c，农庄内以低山丘为主，地势起伏，绿色植被良好，尤其是夏秋的气候更为凉爽，具备良好的旅游开发条件。2.交通环境
富山生态休闲农庄交通条件便利，距渝昆高速新兴出口500米，距新兴场镇1.2公里，距富达县城22公里，北距自贡市19公里，南距宜宾市44公里，公路网络四通八达，高速公路相邻而过，可辐射永兴、黄龙等地，极大地为生态休闲农庄的休闲娱乐提供客源基础。3.乡土风情
新兴具有独特的川西南民俗风情，盛产甜橙、土鸡、驯养野鸡野猪、特种鱼、黑山羊、桑葚等名优特产。当地群众自产的口水鸡、泡酸菜、猪肉大杂烩、土灶酒等极具地方特色，是体验川西南农家生活的好去处。三 项目的必要性 1．当前返璞归真，回归大自然，放飞心情感受，赏农村风景，过农村土生活，摘农田鲜果蔬，吃农家野饭菜，体验农村淳朴的农家生活的自然、健康休闲，已成为现代旅游业发展的必然趋势，以开发新兴富山生态休闲农庄观光旅游为主，以农家乐旅游为辅，既可充分挖掘潜在的旅游资源，又可以促进当地农村经济建设的发展。2．新兴富山生态休闲农庄“观光”、“农家乐”旅游项目的开发建设是促进当地经济发展和农民群众致富奔小康的需要。随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已受到当地党委、政府的高度重视，整合开发利用现有的旅游资源条件，促进了当地经济发展状况，拉动当地的消费水平，同时解决了农村部分剩余劳动力，增加了农民群众收入，也促进了当地农业产业的发展，是一个一举三得的项目。四 项目的可行性
新兴富山生态休闲农庄“观光”、“农家乐”旅游项目的地理位置优越，旅游资源十分丰富，交通优势十分明显，距渝昆高速新兴出口500米，距新兴场镇1.2公里，距富达县城22公里，从富达出发20分钟可到达；北距自贡市19公里，从自贡出发15分钟可到达；南距宜宾市44公里，从宜宾出发30分钟可达到。且当地居民也意识到旅游业所带来的巨大经济效益和社会效益，开发旅游产业的积极性很高。五 项目建设规模与内容
（一）项目设施
1、景区基础设施建设 一是道路设施
包括景区公路、停车场、景区道路、林荫步道等 二是供水工程 三是排水及垃圾处理工程 四是通讯、供电等设施建设
2、景区改造
对原有的自然景点进行修缮，完善景区内的小设施，包括填整草皮、绿化环境等。
3、各功能区的规划与建设 一是休闲农庄 二是生态养殖区 三是人工观光湖
四是梨花园、葡萄园、荷花园、畜禽养殖基地
（二）旅游项目内容
1、观光旅游项目：赏荷、品梨、摘葡萄、林荫小道。
2、农家乐项目：农家一日游、农事体验、客家婚嫁体验、特色
民俗演出、学做独有风味的农家饭、推豆花、用优质的山泉水亲酿美酒等。
3、水上乐园项目：垂钓、游泳、水上游乐、湖中抓鱼、摸泥鳅等。
4、其它娱乐项目：篝火晚会、自助烧烤、下棋、打牌、品茶、k歌等。六 市场预测及分析
1、游客旅游心态分析 中青年市场：旅游者热衷于娱乐性、刺激性同时又具有放松心情，追求回归返璞自然的生活。中老年市场：旅游者热衷于观光、文化、品尝、健身、购物、休闲等内容。
专业市场：旅游者热衷于观光、科研、文化、采风、购物等内容。外来旅游者市场：热衷于民俗、民情、品尝、购物等。
2、项目客源预测
新兴富山生态休闲农庄游客结构主要以川西南地区自贡、宜宾、内江游客为主。旅游方式主要以散客与团队并重，逗留天数为2-4天。旅客的动机以休闲、健身、度假、娱乐、购物等为主，区域内、省县内短途游客将成为景区客源的主要来源。据了解，周边的三多寨、尖山等旅游景点旅游形势日渐火爆，尤其前往紧临永年镇保和寨的各方游客越来越多，在2008—2011年期间，参观旅游人数及旅游收入呈现出急剧增长升温态势。由此预计每年将会有15万以上人次的客源。七 投资估算
项目总投资1.5亿元人民币。共分三期完成：第一期工程到2012 年6月完成投资4500万元；第二期工程从2012年7月——2013年6月完成投资7000万元；第三期工程从2013年7月——2014年6月、2014年7月——2015年6月分别完成投资3500万元。八 经济效益和社会效益分析
（一）经济效益本项目具有较强的旅游优势，经预测和估算，投资回收期约为8年左右，时间为2013年—2020年，从该项目建成第三年开始回收，预计年均游客量可达15万人次以上，根据人均消费300元计算，年营业收入可达4500万元，如按40%的低利润率算，年可获利1800万元（详见表3），则八年即可收回投资。
表3 生态休闲农庄投资及收益预测表单位：万元
（二）社会效益
本项目建成后，有利于解决当地部分农村劳动力的就业问题，将促进当地经济的发展，增加当地群众的收入，有利于调整当地农业产业结构，同时还将带动辐射周边乡村经济、交通及其他相关行业的发展。篇三：xx休闲度假山庄开发建设项目可行性研究报告 xxxx休闲度假山庄开发建设
可行性分析报告
第一章 项目介绍 第二章 项目背景 第三章 核心优势
第四章 功能定位与项目构成 第五章 项目建设规划
第六章 环境影响与保护措施 第七章 市场分析 第八章 投资财务分析 第九章 社会效益
第十章 风险分析与防范对策
第一章 项目介绍
一、项目建设意义
随着社会的发展，人们不断提高生活质量的现实需求也愈加迫切，其中显著的反映就是近年来整个社会的恩格尔系数的持续趋降，而亲近园林羡山慕水、崇尚自然追求环保的消费意识渐成潮流，高品位、纯生态的园林景观和休闲娱乐项目已成为发展区域经济、优化产业结构的战略布局的关键。但由于种种原因，国内园林及旅游产业普遍存在技术含量不高、产业质量低下、发展后劲不足的缺陷。其中技术、资金和市场三大瓶颈更是严重制约了上述两项朝阳产业的发展。如何将现代高新技术、高品位的文化定位、先进的经营管理手段和优质资本导入其中并有效整合利用就成了现阶段业界亟待解决的问题。
xx市岳塘区清水村处于长、株、潭城市金三角核心地带，本地区气候、土壤条件优越、原生及引种品种丰富，园林绿化产业基础具有先天优势，而市场需求的拉动效应强劲，加之低成本优势和政策倾斜的助力，对于绿化园林以及生态休闲产业的发展十分有利。建设集人环科技和休闲娱乐于一体的生态园林山庄具有非常重要的意义和现实价值。而本项目的成功启动，不仅能有效满足人们生态消费的需求，又能在很大程度上带动相关产业群的共同发展，还可以有效配合省市城建规划的建设，促进本地区经济、技术和文化的交流，对于长株潭三市融城具有重大意义和深远影响。
二、项目名称和定位 项目名称：xxxx花卉山庄
项目定位：综合运用现代人环科技打造高品位、纯生态的休闲山庄。
在此，我们将人环科技定义为：有助于人与自然环境之间保持和谐关系并得以良性协调发展的技术手段，其中关键技术包括现代园林绿化科技、生态和环保技术等，并且包括了极为深刻的文化底蕴。
三、项目选址和建设规模
本项目的择建地址为xx市xx区荷塘乡清水村，环绕xx水库占地0.33平方公里（约合500亩）范围内。此处为典型的亚热带气候地区，区域内多为丘陵地貌，植被丰盛，降水充沛，山环水绕，空气清新，自然环境优美，且位于长沙株潭经济圈核心区域，紧邻xx市区环线，距107国道2.9公里，京珠高速2.3公里，往来山庄仅几分钟车程，交通极其便利。
本项目建设用地为43600平方米，拟建宾馆、别墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景观及辅助用房等，建筑面积约为74800平方米，各类绿化园林景观面积为227200平方米，投资总额为18047万元人民币。
四、项目公司简介
xx花卉山庄项目筹建单位为xx市xx花卉山庄有限公司。公司经营范围为各项高科技新产品的研制、生产、经营；种植业；房地产开发；信息服务和文化旅游业的开发引进。公司本部现有职工40人，其中大专以上文化10人，中高级技术职称以上的5人，其余员工均具有中专、中技以上学历。同时还拥有由博士、教授、研究员等业界专家组成的顾问团队，他们在植物分类、生物技术、古树名木栽培和养护、园林生态建设、化学、工程材料、美学和结构力学等学科领域具有深厚的理论功底和丰富的实践经验。此外，为了完善公司的经营管理，确保公司快速、有序地发展，公司还聘请了国内知名的管理咨询专家作为外脑，专业领域涵盖了人力资源、财务和资本运作、市场管理和企业文化建设等各个方面。xxxx花卉山庄有限公司已与xxx投资发展有限公司合作，共同出资发起组建中外合资湖南省xx花卉山庄有限公司。合资公司注册资本1400万美元，其中xxxx花卉山庄有限公司以土地、房产、种植、专利技术及部分资金出资，折算人民币7414万元，占64．3%比例，菲律宾xx投资发展有限公司出资500万美元，占35.7%比例。
菲律宾xx投资发展有限公司（multi-link invest development co.,ltd）是一家致力于不动产、高新技术制造及物流等领域的专业投资公司，在美加、东南亚、港澳台及中国内地已成功运作了一大批投资项目。公司实力雄厚、经营稳健，业绩优良、信誉卓著，并与国际多家企业组建了战略发展联盟。
第二章 项目背景
一、政治与政策环境分析
中国加入wto，政策进一步开放和完善，在挑战的同时也伴随着机遇，省市政府不约而同地作出了做大做强湖南旅游生态产业的决定。本项目的建设既有利于提高xx在湖南旅游产业中的地位，增加旅游湘军的实力和影响，也必将为优化省市城建规划、促进第三产业发展作出积极的贡献。目前，本项目的建设得到省、市、区各级政府的全力支持，xx市政府已批准我公司立项计划。
二、经济和社会环境分析
中国国民经济已连续26年保持持续快速、稳定健康发展，广大人民群众生活水平日益提高，据国家统计局的资料表明，我国城乡居民年均可支配收入以及在第三产业项目上的消费水平增幅长期保持两位数的速率，人民迫切要求进一步提高生活质量，对于文化、娱乐、旅游等休闲项目的需求稳步上升。
经济的升温，不但催生了生态的观念，也强化了环保和绿色
第三篇：休闲豆腐干项目可行性分析报告
可豆行制 品 项 目 性 分 析报张宝江 2011-7-29 告
一 概述
大豆营养丰富，含有蛋白质40%，脂肪20%，碳水化合物20%，水分10%，粗纤维5%，另含多种矿物质和维生素，钙含量（0.02%）是牛肉的20倍，铁含量（0.01%）是牛肉或牛奶的10倍。豆腐干营养丰富，有“植物肉”之美称。据分析，豆腐干具有蛋白质含量高、易被人体消化吸收等特点。豆干所含人体必需氨基酸与动物蛋白相似，同时含有钙、磷、铁等人体需要的矿物质，含有维生素Bl、B2和纤维素。但豆干不含胆固醇，因此提倡肥胖、动脉硬化、高脂血症、高血压、冠心病、癌症等患者多吃豆腐和豆干。豆腐、豆干是平衡膳食的重要组成部分。
豆腐是我国人民的传统菜肴，其加工历史悠久，据载是2000
年前的西汉时期，淮南王刘安门下术士为求仙丹偶然所得。豆腐的发明是中国食品史上的一项伟大创举，被誉为“东方龙脑”、“中华民族的国粹”、“中国第一菜”。自从发明了豆腐后，中华民族凭借着勤劳、智慧与不断创新的精神，在豆腐的基础上衍生出了豆腐乳、干豆腐、卤豆干、内酯豆腐等新的产品形态。但长期以来基本上都是手工作坊式生产，凭传统经验加工，产品更新慢。随着人们生活水平的不断提高，对食品的花色品种提出了新的要求，特别是富含植物蛋白质的食品尤其受到青睐。由此，豆制品生产规模化、产品多样化、技术高端化成为了豆制品行业未来发展的必然趋势。
二 豆制品行业现状及有力分析
目前中国休闲豆干生产主要集中在川渝、安徽、江苏、湖南
等地，在重庆、四川、湖南等地；
再放眼国内休闲豆干行业，生产集中度较低，小型企业占绝大多
数，生产规模小，在一定程度上影响了豆干生产工业化水平的提高，也影响了企业的素质和产品的质量，如食品安全得不到保障、包装落
后、货架期短等等问题。在消费者惯性思维里小型豆干生产企业加工
场所环境脏乱差、设施简陋，不具备食品生产加工的基本条件。所以
说目前充斥在市场上的大部分小作坊、小工厂在不久的将来必然会一
去不复返。目前的豆腐干行业品牌众多，却找不到一个品牌能达到几
个亿的销售额，每个区域内除一两个区域大品牌以外还有很多小规模的企业，整个业态品牌多、小、乱，势必导致了行业市场竞争的激烈，然而目前的竞争均表现为简单的价格竞争。看似混乱复杂的现状恰恰
是一个建立品牌的好时机，关键就在于你是否能跳出简单的价格竞争的圈圈，从自身出发，在提升自己的产品竞争力上下苦功。相信要在一个区域市场内站稳脚跟，建立相对强大的区域品牌，成为一方霸主
并不是件难事。豆干行业也在呼唤行业的领军者出现。
我们再向国际市场看齐，国际豆制品行业也有了突飞猛进的发
展。日本通过改进工艺技术和设计先进的机械设备制造出的豆制品罐
头和即食豆制品行销世界各地。上个世纪90年代以来，美国也出现
了“豆制品热”。美国应用先进的技术手段，研究豆制品凝固机理、豆腐和豆干营养价值。除美、日两国外，英国、加拿大、西德、澳大
利亚等国近年都在生产和消费大量的大豆蛋白食品。全世界大豆蛋白
工业的年增长率为25％，美国一家杂志预言：“未来的十年，最成功并最有市场潜力的并非是汽车、电视和电子产品，而是中国的豆制
品。”
三、未来发展方向
豆腐干从传统的菜肴扩展到休闲、旅游食品，产品品质与技术
含量进一步提高，堪称“第二代豆腐干”。包括“第二代豆腐干”在内的传统豆腐类产品虽含丰富的植物蛋白，但维生素含量较少，为了
弥补第二代豆干的维生素含量不足的缺陷，未来将生产的第三代休闲
豆干是将维生素、矿物质含量丰富及具有某些保健功能的植物活性成分的蔬菜（如胡萝卜、洋葱、生姜等）与蛋白质含量丰富的大豆进行
组合，用现代豆制品加工技术，通过将大豆、蔬菜与现代食品加工工
艺及高新技术的应用，研制新型的植物蛋白和蔬菜的维生素复合营养
食品，解决大豆蛋白与蔬菜中维生素，膳食纤维、微量元素等的有机
结合、营养优势互补，蔬菜与大豆成分相容及蛋白凝胶成型等关键技
术难题。寿光是蔬菜王国，具有丰富的蔬菜资源，蔬菜深加工产业链
还并不完善，蔬菜深加工品与当地特色食品少之又少，第三代豆腐干的投入生产，必然会成为寿光蔬菜深加工产业链上的一颗明珠，并借
助寿光蔬菜的地域品牌及文化，作为当地特色、特产成功走向市场。建立品牌意识，如果在10年前谈论休闲豆干行业的品牌发展问题有
点为时过早。但近年来随着工艺技术改进，自动化程度的提高，加上
这几年休闲豆干市场份额也逐年增加，休闲豆干已成为人们喜爱的休
闲小食品。所以名牌产品和绿色食品等概念都是休闲豆干行业应该追
求的理念和树立产品品牌形象所需要的。企业规模化建设，从一开始我们要本着建设一条自动化生产程度全，技术含量高，规范性强的豆干生产线，力争在硬件上达到行业领先水平。休闲豆干的科技含量与附加值将逐步提高，主要体现在如何开发豆干相关新型产品和提高产品保质期两方面，休闲豆干未来的发展方向将朝着营养、健康、绿色、环保、卫生、方便方向发展。因此，企业品牌的建设、规模化生产、生产机械自动化、产品工艺创新等方面的研究是休闲豆干企业继续生存发展的根本点。
四 配套设施及人员配备
1、黄豆日投产量：20吨
2、电装机容量：340KW(不包括生活用电及冷库用电)
3、锅炉蒸发量：6吨/时（偏大）。
4、用水（干豆：水）1:25 自来水进水管口径2寸管以上。如果进水管口径小，可用备用水池（可以与消防水池合用）
5、生产车间面积：3800-4000㎡包括：生产车间、成品库、原料库、化验室、男女更衣室及员工通道。
6、污水排出1:207、人员配置：
1）、辅助：16人（营销、机修、统计、仓管、锅炉等）
2）、生产线：35人(生产管理、品控、一线工人)
五、大致工艺流程
大豆---挑选---浸泡---磨豆—浆渣分离---煮浆---虑浆----点脑
----压榨----划胚----成型----卤制----成品
六、市场定位
1、传统流通、商超、特通；
2、定为地方特产、礼品；
3、旅游景点、旅游产品
4、休闲食品连锁机构（如来伊份、优之良品）
5、网上购物商城
第四篇：房地产项目开发可行性分析报告
房地产项目可行性报告
房地产项目开发可行性分析报告
一、项目概况................................................................................................................2
（一）、开发项目区位条件.................................................................................2
（二）、规划方案.................................................................................................2
二、建设条件................................................................................................................2
（一）、建设地点条件.........................................................................................2
（二）、建设实施条件.........................................................................................2
三、SWOT分析...............................................................................................................2
（一）、优势分析.................................................................................................2
（二）、劣势分析.................................................................................................3
（三）、机会分析
（四）、威胁分析
四、市场分析与价格预测............................................................................................3
（一）、市场发展前景分析...................................................................................3
（二）、目标客户的定位.......................................................................................4
（三）、价格预测...................................................................................................4
五、项目实施计划........................................................................................................4
（一）、工程建设实施计划...................................................................................4
（二）、销售计划及营销策略...............................................................................5
六、项目财务经济分析................................................................................................6
（一）、投资估算...................................................................................................6（二）、资金筹措.................................................................................................6
（三）、项目经济效益分析...................................................................................6
七、结论........................................................................................................................7
房地产项目可行性报告
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。
（二）、规划方案
该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
房地产项目可行性报告
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
房地产项目可行性报告
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群； 四是致力于威海投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
房地产项目可行性报告
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人
房地产项目可行性报告
气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：
土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析（1）、静态分析
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析
房地产项目可行性报告
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。
经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
第五篇：房地产项目开发可行性分析报告
房地产项目开发可行性分析报告
一、项目概况
（一）、开发项目区位于泰州市海陵区青年桥西南侧。规划用于集办公、购物一体化的综合建筑，是海陵区商业地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案规划总用地面积3000平方米，规划以办公、营业功能为主，充分体现了以人为本的对办公环境、办公类型、办公心理的要求。该建筑规划一至二层为营业区，二层以上为办公区。整体规划充分考虑了与周围毗邻建筑间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的办公、环境和高标准的服务设施。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻坡子街商业广场。
2、临近公路，交通便利。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、电力、电信等基础设施规划配套齐全。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、泰州市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、江苏省、泰州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得泰州市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该用地的商业价值，成为泰州房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、泰州投资环境良好，政策比较优惠，给房地产企业在泰州的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在泰州成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。该规划区的继续开发，将是皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、随着长江三角经济区城市发展一体化的进程，加之商业住宅用地日趋紧张，使得泰州房地产业显示出强劲的发展势头，A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。已建的皇冠花园小区在泰州具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、泰州市场供需状况等方面情况调查表明，泰州地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升近几年，泰州商品房价格与周边沿江城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。
3、二手房市场
活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进泰州这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州购房居住。
5、房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类： 一是大型的具有很强知名度的商业群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民二次置业的购房群； 四是致力于泰州投资置业的购房群体。
（三）、价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、办公区8000元/㎡；
2、营业区均价12000元/㎡；
3、车位均价8万元/个；
4、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按泰州市对该商业区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、拟开发建设期为1年。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略
1、营销策略 秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适
应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算 按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。
（二）、资金筹措 根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提： 土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10
万元；平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析（1）、静态分析 投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析 项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
八、结论 经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
点击咨询 