大连市物业服务企业退出项目管理办法

第一篇：大连市物业服务企业退出项目管理办法

大连市国土资源和房屋局关于印发《大连市物业服务企业退出项目管理办法》的通知（大国土房屋发[2010]88号）

各有关单位：

根据国家、省《物业管理条例》和《大连市实施〈物业管理条例〉办法》的有关规定，制定了《大连市物业服务企业退出项目管理办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年四月二十六日

大连市物业服务企业退出项目管理办法

第一条 为了规范物业服务企业退出物业管理项目行为，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《大连市实施<`物业管理条例>办法》（以下简称“实施办法”）的有关规定，制定本办法。

第二条 大连市行政区域内，因物业服务合同期满、不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业管理项目的适用本办法。

第三条 双方当事人应当坚持诚信守法的原则，认真做好物业的交接工作，保证物业管理正常秩序依法有序、平稳过渡，不得损害当事人的合法权益。

第四条 市及县（市）区房地产行政主管部门负责对住宅区物业服务企业退出管理项目的监督、指导工作。

第五条 物业服务企业退出物业管理项目的，应接受物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、辖区居民委员会和相关职能部门的监督、指导。

第六条 业主大会、业主委员会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，以维护社会的稳定和业主的正常生活秩序。

第七条 物业服务合同期满，合同双方不再续签物业服务合同的，应当按照下列程序做好物业管理项目退出工作：

（一）在合同期满两个月前，物业服务企业应将退出原因、退出时间及相关善后事宜，以书面形式告知业主委员会，就退出的事宜与业主委员会进行协商，并在物业管理区域内公告15日。同时，物业服务企业应将公告内容，以书面形式报送物业项目所在地的县（市）区物业管理行政主管部门备案，并书面告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和公安派出所。

（二）业主委员会自接到物业服务企业书面告知书后，应当在原物业服务合同到期一个月以前，组织召开业主大会，依法重新选聘物业服务企业。

（三）物业服务企业应当在合同期满一个月前，向全体业主公布预收的物业管理服务费、利用物业共用部位、共用设施、设备以及停车场进行经营管理的收入、支出状况，并与业主委员会协商清退事宜。

（四）在未正式退出前，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定继续按服务标准提供物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当按时交纳物业管理服务费，直至物业服务合同终止日或双方确认的实际服务终止日。

（五）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会完成下列移交事宜：

1、受聘时接管的各种资料及财产等物品。

2、受聘期间购置的应属于业主所有的资产及物品。

3、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等技术资料。

（六）新物业服务企业接管后，业主委员会或者原物业服务企业，应当将前款所列资料及物品移交新物业服务企业。

第八条 前期物业服务合同期满，双方当事人不再续约的，应当按照下列程序做好物业管理项目退出工作：

（一）物业服务企业或开发建设单位应当在前期物业服务合同期满二个月前，书面告知对方，并就退出物业管理区域相关事项进行协商。

（二）不具备成立业主大会条件的物业管理项目，开发建设单位应当及时按规定选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。

（三）开发建设单位已不存在，物业服务企业应当在合同期满二个月前，书面向辖区物业管理行政主管部门和街道办事处报告，并向业主公示，按本办法第七条第（三）、（四）项规定退出，并负责保管第（五）项规定的有关资料。

第九条 物业服务合同期满前，物业服务企业、业主委员会和开发建设单位无正当理由不得单方面提前解除合同。确需提前解除的，应当按照以下程序解除合同：

（一）需要提前解除合同的一方，应当提前二个月将解除合同的理由、时间、相关事宜的处理意见等书面告知对方。

（二）被告知一方应在接到告知书15日内，就对方提出的要求作出反应；

（三）被告知一方同意提前解除合同的，合同双方可以按本办法第七条规定的程序，做好移交工作，并按双方约定的时间，退出物业管理项目。

被告知一方不同意提前解除合同的，应当告知对方不同意理由。

（四）物业服务合同各方对提前解除合同的要求无法达成一致的，可以邀请辖区房地产行政主管部门和街道、居（村）民委员会协调；协调不成的，应当通过司法程序予以解决。

（五）提前解除合同的要求未经双方协商同意，或未经法院裁定解除的，物业服务企业应当按照合同的约定，履行合同，业主应当按时交纳物业服务费用。

第十条 物业服务合同单方提前解除退出物业管理项目的，按以下规定处理：

（一）物业服务企业单方解除合同的：

1、当年考核为不合格企业，记入该企业诚信档案。同时，按照建设部《物业管理企业资质管理办法》的有关规定进行处理。

2、停止参加物业管理项目投标资格一年。

3、自退出物业管理项目之日起一年内接管新的物业管理项目不予备案。

（二）业主大会、业主委员会提前单方解除合同的：

1、物业管理项目所在地房地产行政主管部门会同街道责令业主大会和业主委员会撤销终止物业服务合同的决定。

2、业主大会、业主委员会提前单方解除合同，已对物业服务企业造成损失的，物业服务企业可以通过司法程序要求赔偿；业主委员会未经业主大会的同意，擅自做出提前解除合同决定的，由同意该决定的人员负责赔偿，并不得再担任业主委员会成员。

（三）开发建设单位提前解除合同的：

1、由市房地产行政主管部门建议市建设主管部门予以处理，并记入该企业诚信档案。

2、物业服务企业可以通过司法程序，要求撤消提前解除合同的决定，或者要求赔偿由此产生的损失。

第十一条 物业服务企业退出管理项目，应当及时按规定成立业主大会，选聘物业服务企业。尚未选聘出新物业服务企业的，应按照下列程序做好衔接工作：

（一）业主委员会要书面告知物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和公安派出所。

（二）在业主大会重新选定物业服务企业之前，可以由业主委员会组织业主对物业管理项目实施自我管理，或委托一个物业服务企业临时代管，由业主交纳相关费用。

（三）业主大会尚未选聘出物业服务企业的由业主委员会负责，没有业主委员会的，由社区居民委员会负责，按“实施办法”第三十九条的规定，协调城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作；物业共用设施设备、场地需要维修养护的，组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，组织利益相关的业主自筹。需要用物业费支付的费用，业主据实交纳，直至新的物业服务企业进入。

第十二条 物业服务企业不履行合同约定，未按本办法规定程序退出的，市物业管理行政主管部门可记入企业诚信档案，并将不良行为记录向社会公布。业主委员会可以依法起诉，要求退出管理。给业主造成损失的，应承担相应的法律责任。

第十三条 业主大会、业主委员会不按本办法规定的程序解聘物业服务企业，物业所在地的县（市）区物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府），应当责令限期改正或撤销其决定，并告知全体业主，导致物业服务企业受损失的，由物业服务企业通过司法程序追究相应的法律责任。

第十四条 本办法由大连市国土资源和房屋局负责解释。

第十五条 本办法自印发之日起施行。

建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定 中华人民共和国建设部令第164号

《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》已于2007年10月30日经建设部第142次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

建设部部长 汪光焘 二○○七年十一月二十六日

建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定

建设部决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)作如下修改：

一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。

二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。

此外，对条文顺序作相应的调整。

本决定自发布之日起施行。《物业管理企业资质管理办法》根据本决定作相应的修改，重新发布。

物业服务企业资质管理办法

（2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据 《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正）

第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申报表；

（二）营业执照；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

（五）物业服务合同复印件；

（六）物业管理业绩材料。

第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。

第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；

（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；

（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；

（五）依法可以撤销审批的其他情形。

第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；

（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；

（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；

（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；

（五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

第二十三条 本办法自2004年5月1日起施行。

第二篇：天津市物业服务企业退出项目管理办法

天津市物业服务企业退出项目管理办法

市国土房管局

第一条 为了规范物业服务企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好物业项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本管理办法。

第二条 本市行政区域内，因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同，物业服务企业退出项目管理活动，适用本办法。

第三条 物业服务企业退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条 市国土房管局负责本市物业服务企业退出项目管理活动的监督。

市建设、市容园林、交通运输、公安、消防和市场监管等部门要按照各自工作职责，指导区县所属部门配合有关部门做好物业服务企业退出项目管理活动的监督管理工作。

区县房管部门负责本辖区内物业服务企业退出项目管理活动的指导和监督管理。

第五条 区县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目管理的具体行为实施监督。

街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出项目管理阶段出现的问题。

第六条 各区县建设、市容园林、环卫、交通运输、公安、消防和市场监管等部门要按照属地管理原则，加强与街道办事处（乡镇人民政府）、区县房管部门的协调配合，协助做好本辖区内物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作，并依照各自职责做好监督管理和检查工作。

第七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，协助区县人民政府和有关部门做好物业服务企业退出项目管理阶段的工作。

第八条 开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。

第九条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应义务，协助解决项目遗留问题，做好衔接工作，保证项目管理的连续性。

第十条 业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证物业项目的正常秩序。

选聘和解聘物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

——

第十一条 本市实行物业服务企业退出项目预警报告制度。物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作：

（一）业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业；物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出项目时间、交接事宜进行协商。

（二）物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内，应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会），并到物业所在地的区县房管部门办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。

（三）业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作。

（四）区县房管部门接到物业服务企业预警报告后5个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主大会选聘物业服务企业。

第十二条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，— 3 —

业主大会重新选聘新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

（一）原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，并积极协助业主大会选聘新物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或者双方约定之日。

（二）业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。

（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

1．预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

2．物业管理项目的档案资料；

3．物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

4．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

5．物业竣工验收资料；

6．共用设施设备安装、使用、维护、保养和出厂技术资料；

7．物业质量保证书和使用说明书；

8．物业管理需要的其他资料；

9．实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

——

（四）原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第（三）项所列事项转交新物业服务企业。

（五）新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区县房管部门办理备案手续。

第十三条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，暂时选聘不到新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

（一）物业服务企业退出项目管理1个月前业主大会未选聘到新物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）牵头组织，区县房管部门实施业务指导，居民委员会（村民委员会）、物业服务企业和业主委员会共同就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，拟定管理预案报街道办事处（乡镇人民政府）审定。街道办事处（乡镇人民政府）应当在征询市容园林、环卫等行政主管部门意见后，将确定的管理预案等有关情况书面报送区县人民政府，并及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。

（二）物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，在区县人民政府组织领导下,由街道办事处（乡镇人民政府）牵头负责按照确定的管理预案做好门岗执勤、清扫保洁、垃圾清运、绿化维护、车辆管理、秩序维护、共用设

施设备运行养护等工作。物业项目配置电梯等机电设施设备的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织居民委托具有专业资质的管理服务单位进行养护管理、专业维修。

所发生的费用由业主交纳，居民委员会（村民委员会）协助业主委员会收取。

（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第十二条第（三）项有关规定向业主委员会办理移交事宜。

第十四条 物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第十五条 业主委员会在物业服务企业退出项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的,街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

第十六条 业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地的区县房管部门或者街道办事处（乡镇人民政府），应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十七条 业主委员会和新老物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。

——

第十八条 原物业服务企业退出项目管理时，未成立业主委员会的，区县房管部门应当指导其向街道办事处（乡镇人民政府）办理移交手续。

新物业服务企业确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当将代为保管的该项目资金、物品和资料，转交给新物业服务企业。

第十九条 物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的，按照《天津市物业管理条例》的有关规定处理。同时，作为企业信用等级评定的重要依据，记入企业诚信档案，向社会公布。

第二十条 本办法自2015年3月1日起施行，至2020年2月29日废止。

第三篇：宁波市物业项目服务退出办法

宁波市物业项目服务退出

管理暂行办法

第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业项目，是指开发建设单位或业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

第三条 本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。

第四条 退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第五条 市房产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责全市物业项目服务退出管理的政策制定、业务指导和监督工作。

各县（市）、区房产行政主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责本辖区内物业项目服务退出管理过程的业务指导、监督工作。

各县（市）、区人民政府负责制定本辖区物业管理应急预案，指导街道办事处（乡镇人民政府）对辖区内物业项目-2务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理 ；

（二）前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理；

（三）同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理；

（四）物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

第十条 建设单位或物业服务企业明确前期合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

（一）建设单位或物业服务企业合同期满不再续约或提前解约的，合同当事人一方应于拟解除合同3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门，并填写《物业项目服务退出管理情况登记表》。辖区街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门接到报告后，应在10个工作日内进行调查处理。经调查确需退出的，应明确退出有关事项。并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

（二）建设单位应当按照《宁波市物业管理招标投标实-4

（二）对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后5日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于15日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。退管协议应当就物业服务交接时间、内容、查验、交接前后的责任等事项进行明确。

退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会备案。

（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。

（四）物业服务企业提前解除合同的，公告期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，或双方未能达成退管协议的，按照本办法第二十一条有关规定执行。

第十二条 物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务企业提前解除合同的，适用以下程序：

（一）持有20％以上且按合同约定按时交物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同的，业主委员会在收到提议之日后1个月内应召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管-6

（二）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会，督促业主大会及时选聘物业服务企业。

（三）物业服务企业向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门书面报告后3个月，业主大会仍不选聘新物业服务企业的，原物业服务合同视作继续有效，有效期限至新签定的物业服务合同生效之日止。

第十四条 物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业未接收服务前，原物业服务企业应当继续做好服务工作，业主应当按合同约定继续交纳物业服务费至合同解除之日。

第十五条 物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业根据物业项目服务实际，需留任或聘用原物业服务人员的，可与原物业服务企业进行协商。

第十六条 物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务帐目应聘请中介审计单位进行审计，并将审计结果向全体业主公布。审计费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。财务审计内容：

（一）实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务各项资金的收支情况；

（二）实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为-8第十八条 新选聘的物业服务企业接收物业项目服务时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验和交接，并制作查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章，存在争议的，应当在查验记录载明。

第十九条 物业项目服务退出过程中，双方有争议的，可向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会申请调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。

第二十条 物业服务合同终止，业主欠交的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交。

第二十一条 物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，在物业服务合同终止前15日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加3个月时间的缓冲期。同时辖区人民政府物业管理协调领导小组应在7个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、规划、城管、劳动、价格、社区居民委员会及业主委员会等相关部门召开联席会议，按照市政府《关于当前形势下推行老小区保安保洁企业化运作的通知》（甬政发〔2009〕49号）的规定，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。

第二十二条 因物业项目规模较小，导致物业服务企业退出服务的项目，辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合的管理办法进行管理。

第二十三条 物业服务企业不按本办法规定程序退出的，将作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。同时自社会公示之日起取消该企业1年内参与物业服务项目招投标的资格，其服务的物业项目1年内不得参与物业项目示范或优秀评选活动。

第二十四条 本办法自2010年8月1日起施行。

第四篇：浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》的通知

关于印发《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的通知》

（浙建房市[2010]20号）

为加强物业项目服务退出管理,规范物业服务企业退出行为, 维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，引导物业服务行业健康有序发展，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规的规定，在调查研究和广泛征求意见的基础上，我厅制定了《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》，现印发给你们，请认真组织物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会等单位以及相关部门进行学习和贯彻实施。实施中如遇问题请及时反馈我厅房地产市场监管处。

附件：《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》

二〇一〇年三月九日

浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）

第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。

第三条 退出物业项目服务管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业项目服务退出的指导、监督和管理。

县级以上人民政府房产行政主管部门(以下简称“物业主管部门”)负责本行政区域内物业项目服务退出的指导、监督和管理。

第五条 业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，要保证业主的正常生活秩序。

物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。

开发建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提供保障。

第六条 前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：

（一）建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业管理招标投标有关规定，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。

（二）物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。

（三）建设单位应当在新选聘的物业服务企业（以下统称“新受托物业服务企业”）确定后10日内，将新受托物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

（四）建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。

第七条 前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：

（一）业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

（二）物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。

（三）业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业管理区域内公告，并报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

（四）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促业主大会及时选聘物业服务企业。

第八条 物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出项目服务管理的，应依情形分别适用下列程序：

（一）前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业招标投标有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时,建设单位、物业服务企业和物业主管部门应分别履行本办法第六条

（二）至

（四）项相关规定。

（二）物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员并以书

面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。

业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。

未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。

（三）物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。

物业服务企业应当将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。

（四）当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请物业项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

第九条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。

第十条 在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业；原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定，及时补缴。

第十一条 原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供该管理办法第九条、第十条规定的资料。

第十二条 新受托物业服务企业接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。

查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。

经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业

服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。

第十三条 物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费；新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。

第十四条 物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按照下列程序做好衔接工作：

（一）在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向物业项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报告。

（二）物业主管部门接到物业服务企业报告后7个日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。

（三）物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。

（四）对拒不选聘新的物业服务企业的，物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)将有关情况书面报送物业项目所在地县（市、区）人民政府。根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，及时制定管理预案，并组织社区居委会、环卫、园林、供电、供水等部门做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。

第十五条 物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关的规定，可给予降低企业资质等级或取消企业资质。

第十六条 因物业规模较小导致物业服务企业退出项目服务管理的，所在地县（市、区）物业主管部门应从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合。

第十七条 各设区的市、县物业主管部门可依据本办法结合当地实际，制定具体实施细则。

第十八条 本办法自发布之日起施行。

第五篇：大连市城市住宅区物业管理办法

大连市人民政府关于印发《大连市城市住宅区物业管理办法》的通知

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发文字号：大政发[1999]123号

颁布时间：1999.12.23 实施时间：2000.01.01

效力级别：地方法规和规章

效力状态：现行有效

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大连市人民政府关于印发《大连市城市

住宅区物业管理办法》的通知

（大政发〔１９９９〕１２３号）各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：

现将《大连市城市住宅区物业管理办法》印发给你们，请遵照执行。

大连市人民政府

一九九九年十二月二十三日

大连市城市住宅区物业管理办法

第一章 总则

第一条 为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。

本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物为物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。

第四条 大连市房地产管理局以及县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。

市及县（市）、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 物业产权人大会和委员会

第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会（以下统称物业产权人大会）选举产生。

第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成；物业产权人较多的，可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。

公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。

第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到４０％以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数５０％以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后３个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。

第八条 物业产权人大会应当由超过２／３的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

第九条 物业产权人大会每年召开１次。经２０％以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。

召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。

第十条 物业产权人大会的职权：

（一）审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》；

（二）选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委员；

（三）听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定；

（四）审议物业管理企业的委托办法；

（五）决定物业管理的其他有关事项。

第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由７至１３人组成，设主任１人、副主任１至２人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

物业产权人委员会每届任期３年，主任、副主任、委员可以连选连任。

物业产权人委员会任期届满１个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。

第十二条 物业产权人委员会的权利：

（一）选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；

（二）审议物业管理企业工作计划和费用预算；

（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；

（四）审议物业管理服务收费标准及使用情况；

（五）负责维修资金的筹集和使用管理；

（六）监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；

（七）物业产权人大会赋予的其他权利。

第十三条 物业产权人委员会的义务：

（一）向物业产权人大会报告工作；

（二）执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人监督；

（三）监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；

（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；

（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

第十四条 物业产权人委员会每个季度例会１次。有２／３以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。

物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。

第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起１５日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案：

（一）登记备案申请；

（二）《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》；

（三）《物业产权人委员会组成人员登记表》；

（四）物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起１５日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。

第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。

第三章 物业管理企业

第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理和社区服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。

第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后１个月内，持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》：

（一）营业执照副本；

（二）企业章程；

（三）企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；

（四）专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同；

（五）物业管理行政主管部门规定的其他资料。

第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度，具体办法按国家有关规定执行。

第二十条 物业管理企业变更登记或被撤销时，应于工商行政管理部门批准之日起１５日内，到物业管理行政主管部门备案。

第二十一条 物业管理企业的权利：

（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理；

（二）制止违反物业管理制度的行为；

（三）请求物业产权人委员会协助管理；

（四）选聘专业公司承担专项工程，但不得将物业管理权转让给第三人。

第二十二条 物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法经营；

（二）接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督；

（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

（四）定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目；

（五）法律、法规和规章规定的其他义务。

第四章 物业管理与收费

第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

新建住宅区物业产权人委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后，由其选定的物业管理企业实施物业管理。

委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容：

（一）对物业的规划设计提出意见和建议；

（二）对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督；

（三）配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收；

（四）管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料；

（五）为物业产权人、使用人办理入住手续，对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理；

（六）本办法第二十八条第（一）至

（四）项规定的内容；

（七）前期物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十五条 购买（承租）物业的单位和个人，应在签订购房（租赁）合同的同时，与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。

第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后，负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的期限内，将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业：

（一）政府主管部门的项目批准文件；

（二）规划图和竣工总平面图；

（三）单体建筑、结构、设施设备竣工图以及工程质量验收资料；

（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；

（五）竣工综合验收合格证书；

（六）各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书；

（七）环保、绿化等相关工程验收资料；

（八）其他必要的资料。

第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。１个物业管理区域，只能选聘１个物业管理企业。

第二十八条 物业管理服务内容一般应包括：

（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；

（二）环境卫生及生活垃圾的收集；

（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；

（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；

（五）非市政管理部门的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理；

（六）维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理；

（七）开展社区服务，参与社区文化建设；

（八）物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十九条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前，由物业产权人委员会对物业实行自我管理，或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

代管物业的物业管理企业，在竞聘对该物业的管理时，享有优先受聘权。

第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后７日内，应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。

第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费〔１９９９〕２６６号）执行。

收取物业管理服务费用（含前期物业管理服务费用），必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。

第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。

前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的，经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后，可按合同约定执行；没有约定的，由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。

第三十三条 物业管理服务收费标准，由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商，经物业管理行政主管部门审核，报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的，须按规定执行。

物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务，没有收费标准的，由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。

第三十五条 城市新建住宅区，开发建设单位应按房屋造价（成本价）１％的比例缴纳物业管理专项资金，用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积１％的比例，以成本价在临街房屋首层提供。

物业管理专项资金，市内四区交市物业管理办公室专项存储；其他县（市）、区交当地物业管理办公室专项存储。

物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于补充维修基金的不足。

第三十六条 建筑面积在５万平方米以下的住宅区，开发建设单位应无偿提供１５０平方米的物业管理办公用房。每增加５万平方米，增加５０平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房，应充分考虑办公及群众办事方便。

第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时，应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。

第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有，不得分割、抵押、交换、买卖。

第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度，接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人，应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌；

（二）擅自建设建筑物、构筑物；

（三）占用、损坏共用部位和共用设施、设备；

（四）安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备；

（五）乱设摊亭、集贸市场；

（六）随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物；

（七）践踏、占用绿地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，发出超过规定标准的噪音；

（九）乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架；

（十）法律、法规、规章规定的其他违法行为。

第四十二条 物业产权人、使用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，必须按规定经有关部门批准并告知物业管理企业。对未经批准擅自装修的，物业管理企业、其他物业产权人和使用人，有权制止并报告有关部门。

第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的，应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的，应征得相邻物业产权人、使用人的同意。

第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、供热、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造的，应向物业管理企业通报，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由物业产权人委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。其中，占用由城建行行政主管部门建设和维护道路的，应事先到城建行政主管部门办理有关手续。

第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的，应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后，方可到户外广告管理部门办理手续。

第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收入，扣除成本后结余部分的６０％用于物业维修和绿地养护；４０％用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。

第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到用户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

第四十九条 物业产权人转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

物业转让合同或租赁合同签订之日起１周内，受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。

第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定，加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

第五十二条 物业维修时，相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的，由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。

物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修，造成相关物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。

第六章 法律责任

第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的，物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉，物业行政主管部门可责令其限期改正；情节严重的，物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同，造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五十五条 物业管理企业违反本办法规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理，其所签订的物业管理合同无效，物价行政主管部门不予办理收费许可证；擅自设立收费项目、提高收费标准的，由物价行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定处罚。

第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的，由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。

第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体物业产权人、使用人。

物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的，由物业产权人大会予以撤销，并由责任人承担相应的责任。

第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人，物业管理企业可以按照应交金额的０．３％按日加收滞纳金；拖欠物业管理服务费的，物业管理企业可按双方协议，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法，损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失并可处以５００元以上５０００元以下的罚款。

违反本办法第四十一条规定的，由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。

第六十条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在规定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本，由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本，由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。

第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到４０％的城市原有住宅区，物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位，参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。

第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。

第六十五条 本办法自２０００年１月１日起施行。大连市人民政府１９９５年７月２１日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。