关于小区建设意见（含5篇）

第一篇：关于小区建设意见

海宝西区物业管理意见及建议

一、综合管理方面方面 意见：

１、物业办公室下班后无人值班，业主有事无处反映。２、物业公司管理不规范，服务差，对业主意见置之不理；； ３、部分高层住户水压不够；

４、31号楼的配电室出租给收废品的，造成多次停电，楼下的自行车棚也出租，造成31号楼的卫生差。

５、24号楼和28号楼离锅炉房及垃圾处理站最近，噪声污染特别严重，多次反映甚至投诉都无结果。另外，此两栋楼是运煤车的必经之路，灰尘特大。建议合理安排运煤时间，避免与业主休息时间冲突。如果不能解决，就应对该两栋楼的业主给予采暖费及物业费的优惠，以补偿环境污染造成的损失。

６、锅炉房隔音不达标，并使用工程铲车，噪音特大，从而影响业主休息。

７、小区内捡破烂的太多，垃圾箱翻的周围到处都是垃圾。建议

１、若现物业公司无法满足广大业主的服务需求，应通过招标方式确定物业管理公司，提高物业管理水平。

２、对海宝西区管理现状进行排查，并对现有物业管理公司财务收支情况进行核查，并对小区业主公示。

３、对小区各项物业设施的管理责令物业管理公司制定管理细则，并进行公示接受广大业主监督。如楼门、路灯、草地、道路等，日常维护标准和维修时限等。

４、临时业主委员会应定期选取一定数量的住户进行走访，听取业主意见，不断督导物业管理公司改进服务质量，并及时就收费、服务等方面问题与业主进行沟通，取得业主对委员会工作的支持。

５、按照物业管理规定定期对住宅楼雨漏管、损坏道路、路灯、电路、门禁等进行检修。按照业主委员会的要求对小区进行绿化和日常维护。６、制作物业服务手册，向业主分发。设立24小时值班电话，接受业主关于物业使用方面的投诉，并及时派人处理。

７、小区内的健身器械、儿童游乐设施定期予以维修。８、取消小区内的住户打车入门费； ９、解决小区内部分高层住户水压不够；

10、小区内需增加减速带

11、建议设立值班电话。

12、建立独立封闭的物业小区，由专业的物业公司进行规范管理，而后众一海宝西区分开，便于宁夏银行的管理。

13、面对唐徕渠的方向开立便门，方便锻炼和健身。

14、建议集资在海宝西区楼梯间铺设大理石楼梯踏板，以及楼梯间墙上铺设瓷砖，美化海宝西区内部环境。

二、绿化方面方面 １、三、安全管理方面 意见

１、治安情况不好，有入室盗窃、砸汽车玻璃的情况。２、建议

１、加强小区的保安力度，切实保护住户的人身财产安全。２、加强安全保卫工作，对闲杂人员入内严格登记。３、，增设监控。改善保安的服务质量和水平。

四、卫生管理方面

１、楼道卫生清扫间隔时间长，只扫不拖，楼梯扶手不擦。２、冬天及时清理小区路面的积雪。

２、经常出现大型垃圾堆放现象且堆放时间较长；

五、车辆管理方面 意见

１、小区内的车辆停放无序，道路两侧停放车辆较多，存在安全隐患。

２、停止出租车入内收费，运煤的货车碾压道路损坏有一定的赔偿办法。３、建议对小区业主的车辆发放通行证，禁止非本小区车辆进入，避免其他小区的车辆占用小区的道路和车位。小区内应禁止车辆鸣笛。建议

对进出小区车辆统一进行管理

1、已购买车库、停车位的业主，应办理出入证（卡）；

2、对小区内空闲车位、较宽道路一侧划线车位分类设定出租价格，进行出租。租金收入主要用于保安看管、指挥停车、进出管理和道路维护等。业主委员会应指定专人按年对该项费用的收支情况进行审计，赢余部分除补偿其他物业维护费用外，可以作为小区业主年终福利分发。

3、对于行内接送职工公车，统一免费给印发临时出入证；

4、对于临时停放小区车辆分为过夜和不过夜两种情况按一般规定收取停车费。临时的不超过2元，过夜不超过5元。天然气、电、有限电视、快递等车辆应免费允许进入。给小区锅炉房运送燃煤和煤渣的重载货车，应按年向供热公司收取道路维护费。或禁止大型车辆驶入。

5、物业公司保安要加强对各种车辆进出小区的管理。负责小区内车辆停车的监控、指挥和看管，避免车辆乱停乱放和意外损坏。

6、对小区大门进行必要改造，业主车辆采取刷卡方式进出（只针对第一，二种情形）。

六、道路维护管理方面

七、公用设施的维修及方面管理

１、小区内损坏的路灯，垃圾箱、单元门、对讲门铃、楼道内的照明灯、水暖维修门以及其他公用设施损坏后不维修或维修不及时。２、个别楼的外立面已破坏未及时维修 建议：

１、明确维护责任，及时维修。

第二篇：小区建设前期提供的物业建议及意见

小区建设前期提供的物业建议及意见[原创] 现物业公司考虑到小区后期管理，结合****项目的建设进度和特点，为了后期更好的管理与服务，提升楼盘品质，体现建设精品楼盘的理念，通过综合考虑提出以下建议和意见，请贵公司在设计和施工过程中进行参考！

一、小区智能化方面：

1、监控系统：监控系统是小区安全防范的主要手段，除了考虑监控整个小区外围墙内，还要考虑小区内部管理方面，比如说公共场所人员行为的监控及设备的监控，所以监控要考虑的主要位臵有小区整体围墙、单元出入口、大门出入口、车辆出入口、人员集中活动广场、天台、电梯、车库、车场等，为了使集体活动广场得到更好的监控和管理，建议广场使用旋转式摄像机。车库出入口考虑用图象核对系统放行设备，即车辆进入小区或车库刷卡时有摄像机自动照相取图，出车库或小区时电脑系统自动调出进来时图像，值班人员通过核对无误后手动确认放行，这样可避免以旧车换新车的偷车方式，并避免一卡多车的现象发生。另道闸系统上要有对讲系统，并将监控和对讲系统接入到总监控室。另为了便于管理，中控室和消防室要考虑放在一起。

2、可视对讲系统：对讲系统是为了防止外来人员私自进入和方便业主出入使用的工具，在业主确认人员后才能给其放行，除了各单元安装可视对讲系统外，要考虑在中控室为管理室，安装管理主机，大门口要设立管理分机，便于外来人员在门口就可得到控制。

3、门禁系统：小区门禁系统使用的是小区一卡通，除在各单元刷卡进门外还要考虑车库刷卡进门，因车库门口是直接对外开放，有一定的安全隐患，车库上电梯时考虑进出刷卡系统，防止闲杂人员从小区进车库。

4、红外线对射系统：红外线对射系统是为了防止外人盘爬小区，便于在有人盘爬时值班人员通过报警系统及时发现，所以除了考虑小区外围墙外还要考虑楼体盘爬，比如说楼体有下水管和易盘爬处。

二、小区配套设施：

1、小区路灯：小区路灯从以后实用和费用控制方面考虑建议小区路灯设为两条线路，在平时每个路灯可以只使用一盏，节假日或有需要时全部开启，这样既节约成本又方便操作和使用，并且路灯控制系统建议使用自动定时开关控制系统，确保准时开启并节约人员成本。另草坪灯和景观等也要有不同的线路开关控制。小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

2、车库灯：车库灯要考虑分为不同区域控制，并且是隔盏控制，车库灯有足够照明便可，紧急情况下可全部开启，既节约管理成本又便于操作。

3、小区电梯：电梯主要从以下几个方面考虑，电梯要有排风扇或者空调，确保轿箱内空气流畅和温度适宜，电梯机房要着重考虑通风，因机房都在楼顶，夏天阳光强烈，温度偏高，机房设备在高温下运做容易出现故障和损坏，可建议安装空调，另电梯除了安装监控外还要考虑安装电梯对讲系统，并将对讲系统接到中控室，以便电梯有故障或有人违规操作时及时发现和处理，便于管理和操作。通过完善的管理确保电梯的正常使用并延长其使用寿命。

4、小区绿化：小区绿化品种考虑不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物，另从安全方面考虑墙边不要种高的树木，小区内不要种植有毒有刺的植物。为了使小区设计人性化，绿化中的人行道路也要考虑好，比如单元出入门到活动场所被绿地割开，为了不绕路行走很多业主会选择踩绿化行走，为了避免这样的情况发生，可以考虑做条小的人行道路穿过绿化带。另小区绿化也要考虑到维护保养问题，主要是浇水问题，要占用大量的人力和物力，要考虑多预留水管接口，并且接口处要做好防护和管理，最好采取地下水管接口，便于管理同时也不影响美观。建议最好采用自动喷灌系统。

5、小区大门设计：小区前期设计理念为人车分流，这样能确保小区整体环境和小区业主安全，但为了实行这一理念并体现封闭式管理，小区大门设计尤为重要，小区现阶段整体考虑为三个大门，两面主要为进车门，中间为主通道，以后考虑中间大门作为人行大门，业主可有侧门刷卡进出。所以要设计出小门，以便实行封闭管理。

6、小区车库入口：小区车库为直接对外开放车库，实行的是人车分流，为了节约管理成本及控制管理好车库车辆，车库门考虑用智能栅栏门，即能确保车辆进出车库刷卡又能防止闲杂人员进入车库，并要在车库出入口设立监控镜头，道闸系统考虑使用具有拍照核对功能的系统，即车辆进库进行拍照，出库是通过核对后才能放行。

7、小区信报箱：为了便于业主订阅报纸刊物及收信件，要在每层一楼设计信报箱，考虑到小区业主有定牛奶的需要，信报箱考虑使用带有牛奶箱的一种，即方便业主又能体现出小区设计人性化，并且也不会在后期管理中出现因没有牛奶箱而业主自己乱安装的情况。

8、小区宣传拦：小区竣工时考虑在小区大门口、集中活动场所安装宣传栏，便于对小区内活动和信息的宣传。并靠考虑在每个单元门内做一个小型宣传栏，对通知等文件进行规范宣传，做好信息沟通。

9、各项电表：小区后期管理为公共电费分摊，为了做好计算，使分摊公平合理，电表是唯一的核算依据，所以小区各项不同使用设备要有不同的电表进行计算衡量，比如独立电表应有电梯电表、二次加压电表、每个走廊通道电表、路灯电表、智能化用电电表、消防用电电表、背景音乐电表、车库灯电表、车库抽风机电表、车库污水泵电表等，都要独立设表，独立核算。一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

10、小区车棚：考虑到以后小区有单车摩托车业主的需求，同时为了统一管理，确保车辆安全，建议在小区内设立一个小型封闭式的摩托车自行车车棚，同时也避免在以后的管理中因没有车棚业主将车停放在单元走廊内影响管理和其他业主出入。

11、垃圾桶放臵位臵：在小区外围整体设计和施工时要考虑到每个单元门前垃圾桶位臵摆放的预留，并做出水泥平台放垃圾桶，每个单元一个，避免后期管理中垃圾桶没有合适的位臵摆放，放在绿化中会影响美观和破坏绿化，在路中会影响交通，不利于管理。

12、篮球场和羽毛球场：从小区整体规划图上了解，小区在3#4#楼旁边各有一个篮球场和羽毛球场，这样考虑是为了便于业主建身活动体现人性化小区，整加小区配套娱乐设施，物业从管理的角度考虑，这两个活动场所要施行封闭式管理，考虑周围用铁丝网圈起，实行统一管理，若不封闭将无法控制活动时间，会影响到他人休息，给管理造成一定的难度。

13、小区食堂：小区食堂从规划上来看不但对内还对外开放，又因小区食堂里外都有门，这就形成了一个通向小区的大门，为了确保小区安全，控制闲杂人员，要考虑好门的开放和使用，建议在小区进入食堂的门设计成进出刷卡，这样既不影响对外开放同时也能控制外来人员进入小区，因业主都有卡又能给业主提供便利。另小区食堂要设计隔油池，避免小区管道堵塞。

14、小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护，尽量不要复杂烦琐。

15、小区健身场所和儿童活动场：小区活动场所要考虑安全，尤其是儿童活动场所，地面要考虑使用保护橡胶，避免摔伤碰伤，因为儿童活动时会有很大噪音，所以儿童活动场所考虑在离居民楼比较远的位臵，避免影响他人。或考虑儿童活动场所使用封闭统一的管理。

16、为了避免小区垃圾异味，便于垃圾统一回收和统一堆放，建议在小区设计垃圾回收站，并且最好设计在小区进出口附近，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。另要考虑回收站内有上下水，便于及时清洗垃圾桶和回收站内卫生。（垃圾回收站面积不要小于20平方）

17、单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量），声控开关只有有声音时才能开启，晚归的业主会给已休息的业主带来一定的噪音影响。

18、小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

19、凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）

20、小区外围墙：小区外围墙主要要考虑高度，避免容易攀爬，也可考虑在小区内围种一些高的灌木，即能防止人员攀爬又能美化小区。

蛟河市物业管理工作实施方案

为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。

二、工作任务

（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。

城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

1、街道办事处职责。

组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。

（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。

（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，2、社区居委会职责。

根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。

（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。

（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。

（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。

（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

3、市物业管理办公室职责。

物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。

（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。

1、实施老旧小区自管型物业管理。

开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、实施老旧小区过渡型物业管理。

具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。

3、规范已实施物业管理的小区。

一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。

（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。

对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。

（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。

开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位臵，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。

（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。

各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。

（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。

（七）保证措施。

1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。

要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“十一五”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。

3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。

为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。

加强物业管理规范市场发展 随着房地产业的不断发展，作为房地产产业的一个重要的分支，物业管理的地位日益突出，有道是：“三分建设，七分管理”，优良的物业管理已越来越成为开发商品牌楼盘的热卖点和购房者选房的重要因素，成为行业内外关注的热点。近年来，丽水房地产业蓬勃发展，新的住宅小区也如雨后春笋般冒出来，发展非常迅速，但是我市的小区物业管理起步晚，相关的物业管理条例和实施细则建设跟不上，物业管理严重滞后。突出表现在所有权不明确、物业费收取无章可循而自行定价、相关主体间的法律责任不清、企业经营活动不规范、房屋共用部位和共用设施设备维修管理基金不落实、行业队伍素质明显偏低等。因此，规范我市物业管理市场是亟待解决的问题。

一、建章立制，建立健全物业管理办法

相关部门要认真贯彻落实《浙江省物业管理条例》，除《丽水市物业管理实施细则》外，还要尽快出台收费标准、维修基金和管理用房管理办法等，建立健全物业管理政策法规，规范物业管理中政府、业主、物业管理企业的行为，维护当事人的合法权益，建立物业管理体制，明确物业管理原则，建立物业管理市场竞争机制。

二、明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营

逐步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决建管不分产生的弊端。与此同时，要完善物业管理前期介入和接管验收制度，通过制度的建立和合同的规范，明晰建管双方及业主三方的责、权、利，保障物业管理的健康推进。

三、调控价格，促使物业管理服务质价相符

政府对物业管理收费的定价要进行合理调控，举行听证会，广泛征求社会各界的意见和建议，尽快制定出台与我市实际相适应的物业收费标准，建立合理、公开的服务收费机制，让业主、使用人享受质价相符的服务，避免越权定价、擅自提高收费标准、不按规定实行明码标价、提供服务质价不符、只收费不服务或多收费少服务等现象发生。

四、整顿和规范市场秩序，加强对物业公司的管理

加强物业管理企业资质规范管理，清理整顿和规范物业管理关系到物业管理行业能否健康有序发展。有关部门对物业管理企业资质应统一按建设部《物业管理企业资质试行办法》的规定认真审核，并按核准程序核发资质证书。加强对物业管理服务质量和收费的监管，制定“分等定级、质价相符”的服务质量标准与收费指导标准，由业主自主选择相应的物业管理服务，监督企业提高管理服务水平。通过物业管理企业信用档案系统的运行，自觉接受社会各方面的监督，推动行业诚信建设。建立健全物业管理市场准入制度，清理整顿管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业。

五、加强物业维修基金管理，充分发挥维修基金作用

维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管，专户储存；业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。要建立完善和规范的维修基金制度，加强维修基金的监管和使用，保证住房售后的正常使用和维修,从根本上改变过去那种坏了无人管的现象，保障广大人民群众居住环境的安全。

三、时间安排

（一）2006年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。

（二）2006年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。

（三）2006年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。

（四）2006年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

（五）2006年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

（六）2006年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。

6．规范物业管理服务行为，构建文明和谐社区

针对物业管理服务差、开发建设企业拖欠物业专项维修资金等群众反映强烈的问题，多管齐下，从源头上预防和减少物业管理纠纷的发生。一是建立前期物业管理招投标制度，将落实前期物业管理招投标与核发商品房项目预售证挂钩，从制度上杜绝开发建设单位又建又管损害业主合法权益的行为；二是建立物业服务经理执业信用考核制度，将物业服务经理执业资格与小区服务质量挂钩，促使物业服务企业提高服务水平；三是加强物业服务企业资质管理，及时清理行业中“害群之马”，净化市场环境；四是强力追收开发建设企业拖欠或挪用的专项物业维修资金，2007年归集资金6.9亿元，同比增长34.3%。五是推进老城区物业管理进社区工作，基本完成“惠民66条”确定的2007年实现老城区物业管理覆盖率达到50%的工作任务。

我省物业移交将规范化 退出需提前一月告知

“福建省住宅区物业管理到期移交办法”正在制定当中，物业移交今后将有规范

物业管理合同到期了，可是旧物业赖着不走，导致新物业无法进驻，碰上这样的事真是让人很郁闷。为了规范小区物业管理，一个专门针对新旧物业如何移交的“福建省住宅区物业管理到期移交办法”正在制定当中，这是记者从昨日召开的2007居住小区管理现场经验交流会上获悉的。

市建设局房地产与物业管理处副处长邱永聪透露，全省九地市已经就“办法”讨论过多次，目前还不确定何时可以出台。虽然以往的一些法规对小区的物业管理都有相关规定，但大多是原则性的规定，实际操作起来还是碰到重重困难。这次制定的“办法”就非常注重实务性，可操作性很强。

例如，“办法”初稿中规定，物业合同到期后，如果业主委员会没有通知物业公司离开，物业公司可以在原小区继续负责管理，直到业委会选聘出新的物业公司。“办法”初稿还规定，如果物业公司要离开原小区，必须提前一个月告知业委会，让业委会有充足的准备时间选聘新的物业公司。

邱永聪说，厦门市场上现在出现了不少物业公司主动退出小区管理的情况，以往的法规中没有明确规定应该如何操作，“办法”的出台将填补这一空缺，更好地保护业主和物业公司双方的利益。“办法”出台后，将不会再出现新旧物业“扯不清”的情况，物业管理到期如何移交将有法定的程序。

目前，厦门已有1300多个小区实行了物业管理，物业管理这种模式也逐渐为市民所接受。为了规范小区的物业管理，市委市政府把“规范生活小区物业管理”作为今年为民办实事的项目之一，并选择10个小区作为规范物业管理服务试点。

昨天上午，市文明办、市城管办、市市政园林局、市建设局、市市容考评委、思明区政府共同举办了2007居住小区管理现场经验交流会，并参观了10个试点小区中的东坪山庄和绿家园。邱永聪说，就厦门市场来看，物业管理存在的问题主要来自几个方面：一是开发商遗留问题，如房屋质量、小区配套等；二是管理质量问题，由于业主和物业在评判标准上产生一些纠纷，导致一些业主拒缴物业费，使物业公司效益降低，反过来进一步影响了物业管理的质量；三是一些小区出租的店面存在油烟扰民现象，住户有意见。

针对这些问题，厦门也将在下半年出台一系列规定，对小区物业管理进行进一步的规范。不过，邱永聪也说，要想搞好小区物业管理，光靠物业公司是不够的，还需要广大业主特别是业委会的积极配合和支持。例如东坪山庄和绿家园的物业管理之所以做得好，很大程度上也是得到了业委会的极大支持。

“物业管理的好坏不能单纯从物业管理费的高低来评判。正所谓一分钱一分货，低价钱要求高质量的服务是不现实的。”邱永聪说，现在厦门市场的物业管理还不是很规范，一些市民只认低价，造成了行业内的恶性竞争，影响了物业行业的良性发展，“要提倡质价相符的原则。

市城管办副主任、市市政园林局副局长周昌益还透露，下一步，几个部门准备形成合力，齐抓共管，奖励优秀的物业管理企业，同时建立企业不良记录档案，采用末位淘汰的办法，让不规范的物业管理企业退出厦门市场。

第三篇：智能小区建设

主持人：围绕做好物业管理，建设和谐小区这一话题，今天我们邀请到青岛黄岛区政协常委、青岛恒德置业集团公司董事长赵松德来谈一谈他的看法和建议。

主持人：赵委员你好，据我们了解，恒德物业管理公司也是开发区成立较早的物业管理公司之一，您先向我们介绍下恒德物业的大体情况吧？

赵：主持人你好，各位听众朋友大家好，我是赵松德。恒德物业公司成立于2001年，属三级资质物业管理企业。目前主要承担的管理区域有3个居民小区，分别是官厅小区、碧海蓝天小区、丁家河小区，共计有6万㎡物业面积；还有2个办公大厦：恒德和朝阳大厦，共计有2.4万㎡物业面积。大家都熟悉，这3个小区都已是老旧小区，基础设施比较陈旧，物业的收费标准相对也较低，平均0.3元/㎡,丁家河小区更低一些，只有0.2元/㎡。目前来看，办公大厦的物业管理相对顺畅，也相对规范，而老旧小区的物业管理则有一些问题，这3个小区物业公司与小区居民之间的关系比较融洽，收费也很准时，难点在于小区的设施配备方面。

主持人：那么赵委员，既然你提到老旧小区的物业管理难题，请问你，就我区来说，目前老旧小区物业管理存在哪些问题？

赵：可以。总的来看，目前的物业管理工作是在学习中前进，在探索中发展，总体发展趋势是积极的、健康的，但就老旧小区来说也面临着诸多困难和问题。一是小区整体规划设计相对滞后，规模偏小。从规划设计上看，老旧小区内的整体规划标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等存在不少问题，现在非常突出的一个就是停车难问题，由于历史原因，老小区建设没有考虑到“小康时代”的需要，以前建的老小区基本没有停车场，小区楼下、马路边、绿地里，只要能开进汽车的地方，没有不被占领的，这成了许多小区的一个实际问题。停车问题也成为引发小区内部管理混乱、居民之间发生矛盾的一个主要原因。从规模上看，建筑面积偏小，大部分老旧小区都是这样，规模效益难以发挥，影响了物业服务公司的持续发展。二是物业管理整体水平不高，企业亏损现象不容乐观。由于涉及房屋建设质量、公共配套设施建设不足和个别房屋维修不及时等问题，给实施物业管理带来诸多遗留问题。这些造成了业主因种种不满，个别业主拒交物业服务费，但物业服务公司却无良好对策，只能被动接受的尴尬局面。同时因收费标准较低，使物业服务公司面临亏损经营的境地。三是相关主体关系不顺，职责划分不清。由于老旧小区存在的实际情况，物业服务公司承担着水费、电费的代收工作，且没有任何报酬，物业服务公司既要付出大量的人力、物力，又要承担因管网跑、冒、滴、漏各项损耗费用，给物业服务公司增添了很大的压力。如黄岛碧海蓝天小区的二次供水设施，在实行一户一表改造以后，还没有具体的政策规定这类的公共供水设施应该由哪个部门来承担，所以还只能由物业公司负责，给物业公司也带来一些压力。另外，居民委员会与物业服务公司的关系不是很明确。居民委员会作为政府最基层的办事机构，主要担负着政府授予的社会公共管理职能，物业服务公司作为企业仅承担着业主委托的物业管理服务，但是物业公司有时担负着分派计划生育和人员登记等任务，增加了不少的工作量，没有任何的报酬。

主持人：通过刚才赵委员的介绍，我们了解了目前部分老旧小区物业管理方面的一些难题，那么我们如何来应对这些问题，推动和谐小区的建设呢？请您谈一谈您的看法。

赵：好的。随着城市的不断发展，越来越多的居民迁入我们这座美丽的城市，居民们在拥有温馨之家的同时，也渴望拥有一个居住整洁、舒适、安全、和谐的小区环境。而面对老旧小区物业管理的这一难题，不管是行政管理主管的职能部门还是身处一线的物业公司，我们都有责任来解决这些难题，维护好小区环境。针对目前的一些问题，我感觉可以先从以下几个方面来探索、解决。一是通过有效发挥基层组织作用，将社区管理和物业管理有机结合，对不同条件的居民区实行不同模式的物业管理。首先在规模较小、居民成分相对单一的小区如丁家河小区等进行试点。各街道可确定1个小区进行试点，并对街道、社区居委会和小区业主委员会、物业服务企业负责人进行了培训，通过试点进一步探索和积累经验，力求破解老旧小区物业管理难题。二是加强对小区业主委员会成立和运行的指导。良好的小区环境除了需要高质量的物业管理和服务外，还需要一个全心全意为小区业主当家的业主委员会。业主委员会除了要协调物业公司为居民搞好服务以外，要害重视切实解决物业管理收费中出现的难点，动员社会各界共同研究解决物业管理难问题。三是由相关部门出面，对老旧小区补齐配套设施，不断完善小区整治，争取全区所有住宅小区物业管理实现全覆盖，使小区环境达到有序、和谐、文明。

主持人：谢谢赵委员。通过赵委员的讲解和介绍，我们了解了我区目前老旧小区物业管理方面的一些问题，并就如何搞好这些小区的物业管理工作进行了探讨。相信通过今天的讲解，大家会对目前物业管理工作的难点有了初步的了解，也能理解构建和谐小区中的义务和责任。听众朋友们，不管你身处哪个行业、不管你住在哪个区域，我们都需要一个和平、安详、融洽的居住环境，让我们携手共同努力，为缔造我们美好的家园做出自己的贡献。谢谢。

老旧小区在公共事务管理中存在的问题

事务, 小区, 管理

随着城市建设的不断发展，人们物质生活水平的不断提高，越来越多的北京市民搬进漂亮的新建小区，人们在改善自己生活条件的同时，对所居住的社区环境要求提出了新的需求，一些老旧小区的管理问题更是个老大难问题，因为多年缺少科学管理难免会有这样那样的问题出现，但对于创建和谐社区来说，老小区不能也不应成为被遗忘的角落。在实际工作中发现老小区的居民们也期盼自己的小区处处见到和谐画面、处处听到和谐的声音，由此反映的老旧小区在公共事务管理中产生的矛盾越来越突出。老小区如何在创建和谐社区中走出一条有自己特色的路，是值得各方面认真思考的一个问题。

一部分、现状当前社区中存在的问题: 在社区工作中我们发现老小区的居民们也期盼自己的小区处处见到和谐画面、处处听到和谐的声音，老旧小区如何在创建和谐社区中走出一条有自己特色的路来，是值得各方好好考虑的一个问题。目前老旧小区的产权有由房管局管理的，也有是过去企业为改善职工住房状况自建的，而且现在的企业由于市场经济的发展，大多处于转制、破产的状况。因管理不到位等多种原因造成老旧小区住房、小区周边环境破旧、脏乱，居民对居住环境大为不满，面对老旧小区物业的空白，社区居委会代替了房管所、产权单位的部分物业职能。

具体存在的问题包括：

（1）、老旧小区的停车难问题

根据北京市的最新统计资料显示，北京市的机动车拥有辆呈几何状递增。自去年以来，我市机动车迅速增长。去年全市新增机动车30816辆，仅今年1月，新增注册机动车3190辆，最多一天竟有389辆。在各类新注册的机动车中，以小型汽车居多。预计到今年底，我市机动车将增加38000余辆。机动车增速迅猛，车辆停靠地点少，导致部分车辆乱停乱靠，影响交通秩序同时，造成老旧小区的停车难问题更加突出。

老旧小区硬件条件相对落后在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。老旧小区在规划初期没有预留更多的空间，存在着人员密度大，活动空间小，大部分老旧小区没有绿化带、健身设施的设计。家庭汽车的迅猛增加，占据本来不多的剩余空间，给居民的出行带来诸多不便。同时无车族对停车扰民的意见，成为社区新的矛盾。一方面是人无处停车的困惑，自己买了车却不能停。而另一方面更多无车的社区居民普遍认为：

一是侵占公共空间。在小区地上划车位，占据了本属于居民共有的空间，使小区呈现出“以

车为本”的情形。

二是停车无序。老旧小区没有较大面积的停车场，随意停放的汽车给小区居民的通行带来了麻烦。往往到了上下班的时间，先回家的车主早早就把车停放在了有利地形的地方，后来的车主只有见缝插针。甚至通道的拐角处、人行道边、防火通道也成为停车的地盘。由于下区内到处是横七竖八的车，步行的居民的通行便成为了一个新难题。

三是噪音扰民。个别车主对进出小区的时间早晚无所顾忌。深夜进出的车辆，声音就显得格外刺耳。还有些车稍遇震动，便长时间报警。

四是废气污染。在一些停车密度较高的小区，空气流动差，给小区的空气质量带来了不利

影响。

五是安全隐患。小区内汽车伤人、毁物的情况时有发生。频繁的安全事件，降低了小区居

民的生活质量。

如何对车辆进行有效的管理——成为矛盾的焦点。

由于老旧小区多数没有处理物业管理委员会，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的有关规定，社区居委会无权代替物业对机动车进行管理。停车难的问题、停车位的权属纠纷、停车位的价格等一系列问题都有待解决。

（2）、老旧小区公共设施存在的问题

根据（2003）房改办字第020号文件《关于2003年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》，（97）京房改办字第071号及（99）京改办字第042号等相关文件精神，向已有居住权的合法承租人出售公有住房。

其中包括：

1、公共维修基金的交纳标准按京房地物字[1999]第1088号文件的规定执行。

2、公共部位和公共设施的维修费用，从公共维修基金利息中支付，不足部分产权人按各自

占有房屋面积的比例分摊。但目前根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。比如：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。除此之外，小区的公共财产还包括：购房人交纳的2%的房屋维修基金和小区公共财产的收益。

由于老旧存在的问题较多，加之产权单位的经济状况等多种因素，附属公共设施年久失修。如：小区内的道路坑洼不平、下水管道不通畅、公厕损坏严重。产权单位以房屋已经出售给职工为由，不愿意继续承担维修费用，同时职工在购买住房时交纳的公共设施维修费及房屋维修基金缺乏监督管理力度，资金使用不明确，国家相关的政策滞后，造成较为突出的问题是：

1、社区内餐馆较多，且离居民楼太近，最近处不足1米，油烟、噪声扰民，居民意见大。造成此情况的原因：工商部门在审批商业项目时，没有考虑到附近居民的利益。

2、小区内居民楼一层多用于商用，多数对外开门凿洞，有的甚至破坏承重墙。楼内居民房用于商用。居民楼用于商用，人员复杂，对社区内的治安产生诸多不利因素，楼内住户感觉不安全，同时存在扰民现象，甚至有部分商户没有营业执照。工商部门对居民楼内的商户，疏于检查，对居民举报，不及时处理。

3、高层楼的地下空间用于对外出租，尤其产权是房屋管理所的高层楼，几座楼共用一个经营执照，有的所申请的经营执照与实际不相符，对社区的治安、防火带来隐患。

4、因没有业主委员会，物业与业主之间缺乏沟通机制，虽居委会为其搭建平台，起到桥梁作用，但对物业公司财务收支，很难以起到有效的监督作用。

三部分、改进的措施

从公共事务发展的总体分析，造成目前形状的主要原因是，如何在老旧小区推行物业管理？推行物业管理过程中遇到的困难和问题。主要有以下几个方面：

一、居民观念需转变

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。

二、产权形式多样

老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。

三、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有：单位自管房物业管理公司，房管局直管公房物业管理公司，社区管理单位，居委

会，市政设施单位，商业网点单位等。

四、对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一

个重要问题。

五、物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。老旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%

左右。

六、管委会作用有待进一步发挥

实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。

七、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。

四、针对当前旧住宅小区公共事务工作中存在的主要问题，提出以下建议：

其一、加快、加强物业管理的立法工作

当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。其

二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境

1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个

良好的基础条件。

2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建

设的公众参与方式。

3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。

其三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划

针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。

其四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分

房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

朝阳加大对老旧住宅小区的改造力度

2010-09-10 20:40 来源：中国网

9月1日下午，朝阳市代市长王明玉在视察双塔区营州小区、坝南小区时提出，要按照朝阳市委要求，把发展成果惠及民生，朝阳市政府要加大对老旧住宅小区的改造力度，在“十二五”期间分期分批进行改造，给居民创造良好的居住环境。

9月1日下午，朝阳市代市长王明玉在视察双塔区营州小区、坝南小区时提出，要按照朝阳市委要求，把发展成果惠及民生，朝阳市政府要加大对老旧住宅小区的改造力度，在“十二五”期间分期分批进行改造，给居民创造良好的居住环境。朝阳市常务副市长韩军、副市长李军陪同视察。

当前，市区一些老旧住宅小区物业管理上不去，遗留问题日益突出，已经成为社会关注的焦点。据了解，老旧住宅小区存在的突出问题是一无专项资金，二无专业化物业管理，房屋失修失养问题严重，环境脏乱差，基础设施缺失，已经成为当前迫切需要解决的民生问题，老旧小区居民渴望改变居住环境和面貌。市区老旧小区住宅楼1382栋，住户71950户，建筑面积近1000万平方米，分布在16个街道、62个社区。

本次视察的营州小区隶属于双塔区北塔街道北塔社区，始建于1993年，由朝阳市房产经营公司进行物业管理，小区存在问题是道路坑洼不平，下水管线老化，下水井被简单覆盖，臭气熏人；公共区域乱堆乱放、栽种庄稼、饲养家禽、私搭乱建；顶楼漏水严重等。坝南小区隶属于双塔区光明街道，始建于1992年，居民楼27栋，小区物业由市委机关房产处管理。由于楼房年久失修，楼顶檐风化脱落，下水道堵塞，电路老化，管道老化，菜窖积水无盖，存在安全隐患等诸多问题。

王明玉视察时，看到小区内道路坑洼不平，路表皮脱落；下水井用水泥板简单覆盖、房檐风化掉皮等现象，与当地居民认真交谈，了解他们的困难和苦衷后，对居民的生活处境深表同情，现场提出两住宅小区改造的具体解决办法，要求相关部门立即组织实施。王明玉说，朝阳市委市政府高度重视老旧住宅小区改造工作，要从构建和谐社会的高度出发，以科学发展观为指导，把老旧小区改造作为一项民心工程来抓，分期分批进行改造，列入政府为老百姓办的实事之中，在“十二五”期间，将市区所有老旧小区分批分期、逐年改造完毕。

王明玉说，过去的老旧住宅小区建设起点低、标准低，欠帐多；小区居民下岗失业的多、退休的多，他们是弱势群体，政府更要关心他们的生活，现在已经到了必须解决问题的时候了。改造老旧住宅小区涉及家家户户，需要居民的理解和支持，双塔区要尽快成立业主委员会，把那些素质高、责任心强、愿意为群众办事的人选出来，必须有人组织管理，配合改造工程顺利实施。对老旧住宅小区的楼道要进行粉刷，安装感应灯，楼外道路要硬化，多栽树建绿地，绿地配套健身设施，为居民创造良好的居住环境。小区居民看到朝阳市委、市政府领导深入社区，实地查看他们的生活环境，了解他们的难处，帮助老百姓分忧解愁十分欣慰。居民了解到政府财政很困难时，建议采取政府出一点、居民掏一点、周边企业赞助点的办法，大家的事情大家办。两社区领导表示，一定不辜负政府期望，努力工作支持完成老旧住宅小区的改造任务。从即日开始对营州路小区进行改造，在10月底前完工。坝南小区明年动工，到明年5月前结束。综合执法局将加强老旧小区临违建的管理，对违规搭建的建筑进行拆扒，还公共空间于居民。房产局要深入调查，摸清老旧住宅小区情况，广泛听取群众意见，提出具体改造方案和计划。

第四篇：建设小区监理总结

中房集团淮安分公司建设小区

8#、10#楼工程监理总结

建设小区8#、10#楼工程业主为中房集团淮安分公司，勘察为市水

利勘察院，设计为市广厦设计有限公司，监理市中房工程建设监理务所，施工为中淮中房分公司。

该工程8#楼和10#楼的分别为3200M2和4500M2，6层砖混结构，基础为砼整板基础，7度抗震设防，塑钢窗，进户防盗门，简单水电工程，工程造价8#楼和10#楼分别为170万元和210万元左右，工程开工日期8#楼和10#楼分别为2001年10月10日和2001年9月10日，计划竣工日期分别2002年6月30日和2002年5月30日，实际竣工日期分别为2003年元月7日和2002年6月25日。

我事务所于挖土时进场承担监理任务。在监理工作中，我方始终围绕着三控制两管理一协调等几方面开展工作，以监理合同以及其它有关的建设合同，设计文件，有关建设规范图集为依据进行监理；在监理工作中，我方坚持为业主热情服务，对施工方严格监督的原则。

（一）工程质量控制：（1）首先向有关各方介绍监理程序和有关监理制度，工程施工必须严格按国家规定的监理程序进行，严把质量关；（2）加强质量预控，对施工人员素质、施工组织设计、施工方案、施工机械、进场的材料进行报验审批，对施工中所有的主要材料，均要求有出厂合格证和质保书，并对有关材料见证取样进行检测，检测结果全部合格；（3）加强质量的事中控制，通过旁站、巡视，工序验收加强施工过程的质量控制，严把工序质量报验关，上道工序未经报验或报验不合格的不得进入下道工序施工，出现不合格的工序要求施工方立即进行整改。

在本工程施工中,8#楼监理共查验六个分部123个分项,分项质量均为合格以上：

基础分部，8个分项，根据新验收标准全部合格；

主体分部，32个分项，根据新验收标准全部合格；

屋面分部，6个分项，根据新验收标准全部合格；

装饰分部，45个分项，根据新验收标准全部合格；电器分部，18个分项，根据新验收标准全部合格；

给排水分部，14个分项，根据新验收标准全部合格；

该工程观感得分应为94分，实得方为85分，得分率为90.4%，该工程的砼基础设计标号为C20，砼试块为3组，经非统计法评定符合规范要求，该工程的主体结构砼设计标号为C20，砼试块共14组，经统计法评定符合规范要求，该工程基础和主体一至三层砂浆设计标号为M10，试块共6组，主体四至五层砂浆设计标号为M7.5主体，试块共3组，主体六至搁楼砂浆设计标号为M5，试块共2组，经评定砂浆的标号符合设计和规范规定，本工程沉降观察共7次，设置4个沉降观察点，其沉降基本均匀，该工程施工符合强制性标准、设计图纸和施工规范等的要求，根据新验评标准所以该工程的施工质量合格，可以交付使用。

10#楼监理共查验六个分部151个分项,分项质量均为合格以上： 基础分部，9个分项，根据新验收标准全部合格；

主体分部，31个分项，根据新验收标准全部合格；

屋面分部，6个分项，根据新验收标准全部合格；

装饰分部，75个分项，根据新验收标准全部合格；电器分部，19个分项，根据新验收标准全部合格；

给排水分部，11个分项，根据新验收标准全部合格；

该工程观感得分应为94分，实得方为90.4分，得分率为93%，该工程的砼基础设计标号为C20，砼试块为4组，经非统计法评定符合规范要求，该工程的主体结构砼设计标号为C20，砼试块共16组，经统计法评定符合规范要求，该工程基础和主体一至三层砂浆设计标号为M10，试块共7组，主体四至五层砂浆设计标号为M7.5主体，试块共4组，主体六至搁楼砂浆设计标号为M5，试块共3组，经评定砂浆的标号符合设计和规范规定，本工程沉降观察共8次，设置6个沉降观察点，其沉降基本均匀，该工程施工符合强制性标准、设计图纸和施工规范等的要求，根据新验评标准所以该工程的施工质量合格，可以交付使用。

（二）工程投资控制：工程施工中资金由业主直接控制，没有交付监理控制。

（三）工程进度控制：（1）10#楼在前期主体工程时基本按进度计划施工，装修阶段由于天气的原由及春节工人放假影响了工期近20天，总体拖延工期25天。10#楼总的工期基本满足业主的使用。（2）8#楼工程拖延工程较长，拖延有5个半月，前期土建影响有2个月，后期安装阶段，因业主、施工方、水电安装分包方之间的资金矛盾，影响工期3个半月。在前期的监理工作中对8#楼采取了多种控制措施，多次口头催促其加快速度，监理例会每会必提工程进度，并发出工程进度类面知单2份，后期由于不在监理控制能力内，参与进度协调会2次。

（四）合同管理：在工程监理中，我们坚持以监理合同授予的权力进行监理，以施工合同等为依据进行监督管理，对甲、乙双方均要求必须遵守各有关合同的约定，尽可能不出现违反合同规定的现象发生。

（五）信息管理：从施工开始我们就建立了信息管理体系，收华与本工程有关的各类工程信息和资料，并整理存档。详见有关工程资料。

（六）协调工作：在监理工作中，尽力协调业主、施工、设计、材料供应商等有关各方的关系，有各方之间产生矛盾时，坚持以各合同为准则，站在公正的场上协调或调解，保证各方工作的顺利进展。

市中房监理事务所建设小区工程监理部

二00三年元月七日

第五篇：小区弱电建设建议书

《弱电智能化系统》

建设建议书

至尊敬的公司领导：

尊敬的领导您好！

我做为项目上的水电负责人对与公司的天府香城印象智能化建设有担忧！据我所知现在楼盘为了美观和整洁讲究布线必须是布暗线，而要布暗线就得在土建施工时就预埋好线管。而对于智能化系统（特别是楼宇对讲系统）是要做到每家每户的。具我所知楼宇对讲系统因为要实现的系统功能不同，而布线的条件也不一样，所预埋的线管也就不同。如果我们不提前对智能化系统（特别是楼宇对讲系统）的功能定性的话，有可能预埋的管道不对，导致重复施工，甚至还会影响楼盘的完工日程。同时我们也应该提前对强电,消防,水管管道的走线做好准备,深化设计,以防止准备不充分,导致的不良影响.再一个就是弱电系统做的越复杂，系统的运行就越不稳定，故障率就越高。要想做到复杂系统运行稳定，我们就得选择品质高的产品和施工队伍，工程的造价也将上升许多。我根据网上查找到的资料和专业人士的讨论再结合我以往的工作经验整理了成都各楼盘的智能化建设方面的资料,希望资料能给公司天府香城印象项目的建设带来帮助！

简述：

智能化小区从主要的使用者角度可分为两种：小区智能化（必需考虑安防）和家居智能化。

而人们常常提到的智能化小区往往是指小区智能化。

小区智能化的构建往往是以小区安防为前提来考虑的，这极大地迎合了人们对自身和家人以及财产安全的需求。在受到人们对安全考虑的影响下，宣传小区智能化的构建程度已经成为开发商推荐﹑销售楼盘必不可少的理念！

家居智能化的构建往往是以个人享乐为前提的，这迎合了收入丰足对生活品质有追求的人群。目前在中国这样的楼盘不超出２０个（包含在建中的），而在成都没有一个楼盘有做智能家居的。因为要想做到智能家居，往往对楼盘的成本又极大地影响。目前智能家居系统做的系统可靠的有来自意大利的TCL罗格朗，GST和国内的海尔。

家居智能化系统简介：在住户家庭内部联成局域网，将自家的所有电器进行智能控制，支持多台个人电脑。住户可以远程监视、控制家中的各种设备,如提前打开空调、开关灯、收发传真等一系列内部事务。TCL罗格朗2009年9月，召开全球新品推介会，正式推出“奥特智能家居产品系列”。运用SCS-BUS总线技术及ZigBe无线技术，通过开关面板实现定制的场景—灯光、卷帘、温控、音响、报警、定时系统等

一﹑房地产智能化市场浅析：

近几年的市场上销售的楼盘：小区及家居智能化应用正由“炒作”转为“理性”发展，目前在国内，就居住小区与家居的智能化情况及发展来说，经济还是主要基础，投资还是关键因素。

住宅最要紧的是居住的舒适方便程度，小区建设应当在这方面多下功夫，而不能将其延伸为高度自动化和现代化的办公室。物业管理和社区服务的智能化应是小区智能化的重点。也有些智能小区过分强调安防，安装了太多的摄像机，使小区居民感觉生活得不自在，个人隐私得不到必要的保护和尊重

住宅小区建设直接面向普通百姓，因此必须考虑到普通住户的经济承受能力。智能小区的经济承受能力远低于智能大厦，必须采用成熟的技术和标准化的产品来构建其智能化系统，并尽量节约成本，而不应采用处于实验阶段的超新技术，以免技术的不稳定带来住宅质量问题和经济浪费。

二﹑智能化小区的主要系统构成（安防）

《成都中档及以上品质楼盘考虑的智能化小区》

门禁系统 周界报警系统 楼宇对讲系统 集中监控系统 背景音乐广播系统 电子巡更系统 停车场管理系统

家居布线系统 物业信息管理系统（较高档小区）

门禁系统功用简述：

门禁系统是安全防范的第一道防线。小区应在人行通道设立门禁系统，小区业主刷卡进小区。门禁系统可与楼宇对讲链接，通过三方对讲，放行来客！也可与消防报警链接，当火灾来临时，门禁自动放行（自设权限）。注：门禁系统可与电梯系统链接（通过刷卡启动电梯或限定刷卡到哪层）

低端盘：设不联网门禁（不能查看人员出入记录和个人资料）当使用者卡片遗失以后，不能注销。中档盘：设联网门禁（可通过管理中心查看人员出入记录和个人资料）当使用者卡片遗失以后，可通过管理中心注销。部分楼盘启用三方对讲联动。较少楼盘启用火灾系统和电梯管理系统。

高档盘：设联网门禁（可通过管理中心查看人员出入记录和个人资料）当使用者卡片遗失以后，可通过管理中心注销，启用三方对讲联动和火灾系统，部分启用电梯管理系统。

周界报警系统功用简述：

周界系统也是安全防范的第一防线。当小区外来人员翻墙进入时，监控中心得到报警后可迅速派遣安保人员到达报警现场察看现场，也可同时调用监控系统勘查情况！该系统可以与监控系统链接做到报警后就近摄像机自动切换监控图像。

低端盘：简单报警防区分区不细，常导致报警后安保人员查看范围大。

中档盘：报警防区分区较细，报警后安保人员查看范围不大。大部分启用监控联动（监控联动点位较少）。

高档盘：报警防区分区细，报警后安保人员查看范围小，反应时间快（有部分启用四光束对射或对射栅栏）。启用监控联动（联动点位多）。

楼宇对讲系统功用简述：

楼宇对讲是安全防范的第二防线。当小区访客来到小区，通过三方对讲放行访客进入小区。当访客来到单元门口呼叫，被访人员看清访客样貌后放进。在业主家内可安装（窗磁﹑门磁﹑煤气报警探头﹑报警按钮）来构成第三道防线。可以与小区物管信息中心和消防报警链接，小区的发布信息和消防信息可直接发送到楼宇对讲室内机上（需要可视型对讲），在遇到火警时单元门自动打开。可做到小区业主之间户户沟通．

低端盘：简单的非可视对讲。（除室内报警按钮外，基本没有其他附加功能）

中档盘：主要是做黑白可视对讲，做彩色可视对讲的不足10%。（除做室内报警按钮外，还做了煤气探头报警和消防联动功能）有10%的盘做了户户对讲系统。

高档盘：主要是做彩色可视对讲系统，（基本附带了窗磁﹑门磁﹑煤气报警探头﹑报警按钮，消防联动），30%的做了户户对讲功能、图像抓拍存储功能留影留言功能、通话录音录像功能、，不足20%的做了信息发布系统。

集中监控系统功用简述：

电视监控系统是安全防范技术体系中的一个重要组成部分，是一种先进的、防范能力极强的综合系统，它可以通过控制摄像机及前端辅助设备直接观看被监视场所的情况，做到对监控现场一目了然；监控系统能将被监视现场的图像信息快速、直观地反映给控制中心的工作人员。电视监控系统不但能被工作人员用来观测和监视受控现场，而且能自动地对现场情况进行实时监视与侦察，根据系统的设置对现场情况自动进行处理，如发出声光报警、将现场图像调入控制中心显示并录像等。把被监视场所的图像全部或部分记录下来，这样就为日后对事件的处理提供了方便条件及重要依据，同时，电视监控系统还可以与防盗报警等其它安全技术防范系统联动运行，使防范能力更加强大。监控系统是属于被动防御，它往往不能直接阻止犯罪行为的发生，但是对于它的记录性，却是对犯罪分子最大威慑。同样也可以减轻小区物管安保工作。

低端盘：简单的对进出口做了监控系统，且该系统没有任何联动功能。

中档盘：对进出口和小区围墙（围墙上多为固定摄像机）以及小区院内较空旷的地域做了监控系统。小区院内较空旷的地域。偶有小区做了地下停车场内监控。

高档盘：对小区的进出口，小区围墙（围墙上多为移动云台），小区院内主要的通道，小区院内较空旷的地域，地下停车场内做了监控系统。小区院内较空旷的地域。

背景音乐广播系统功用简述：

在小区内播放音乐，广播物业信息等．可与消防链接，入遇火灾则自动广播！低端盘：没有。

中档盘：做的覆盖点位少，没有消防联动功能。做消防联动的盘大约为50% 高档盘：点位覆盖面广，有消防联动功能。

电子巡更系统功用简述：

主要是监督小区内夜间巡保人员是否到位，加强安保． 低端盘：没有。中档盘：50%没有做。高档盘：100%做了。停车场管理系统功用简述：

主要对小区的进出车辆进行管理。增加物业收入，监督收款人员。计时收费（时间准确），月租车管理（有依有据）监督收款人员。刷卡进出（防止车辆被盗），图像对比（防止调车出入）。外来车辆自动取卡后刷卡进入，语音提示收费金额等。该系统可与门禁和楼宇对讲系统链接做到进门一卡通。

低端盘：基本没有。

中档盘：都有做，但是一般不带自动吞吐卡和语音系统。和门禁做到一卡通的不足30%。高档盘：90%全部都做。

物业信息管理系统：

主要对小区发布各项信息。低端盘：没有。中档盘：基本没有。高档盘：60%的做了。

家居布线系统：

规范布线，方便查找问题，是智能家居的起点。低端盘：90%没有。中档盘：50%没有。高档盘：95%的做了。

三﹑智能小区造价（摘录参考）

青岛地区的智能化小区，平均造价在３５～６0元（每平米），主要根据选择系统多少和产品档次，如果选择超级集成的系统造价可能达到８0～1２0元（可算高档楼盘），某人做过的项目（超过300户）的：100％的做可视对讲，80％做周界防范，60％做闭路监控，20％做巡更管理，60％做小区背景音乐，60％的做停车场管理（有的在大门，有的在内部的地车库入口）。

北京地区的智能化小区，平均造价在５0～７５元。（每平米）上海地区的智能化小区，平均造价在５０～８５元。（每平米）成都地区的智能化小区，平均造价在３０～５５元。（每平米）

这个行业是和城市的生活、水平有关的，这些也反应了各个城市的生活水平上的差据!

四﹑系统照价比例。（摘录参考）

门禁系统约： ４％——８％ 周界报警系统约： ３％——１０％ 楼宇对讲系统约： ２５％——３５％ 集中监控系统约： ２０％——３０％ 背景音乐广播系统约： ５－９％ 电子巡更系统约： ２％——３％ 停车场管理系统约： ５％——１０％ 家居布线系统约： ２５％——３５％ 物业信息管理系统（较高档小区）约： ７％ 五﹑楼宇对讲系统叙述（摘录参考）

楼宇对讲系统是安全防范系统中一个重要的子系统，目前已发展成为集单片机技术、双向对讲技术、摄像及视频显像技术为一体，实现访客识别、电控，信息管理等功能的智能系统。

随着社会的发展，安全·舒适和先进居住环境己成为现代化住宅小区的基础，而住宅小区楼宇对讲系统则是营造基础的一个重要组成部分。楼宇对讲系统主要分可视型与非可视，系统把楼宇的人口，住户及小区物业管理部门三方面的通信包含在同一个网络中，成为防止住宅受非法侵入的重要防线·可以有效地保护住户的人身和财产安全。

可视对讲包括双向呼叫、可视通话，遥控开锁等基本功能，随着产品开发力度的增强和用户对附加功能的需求，现在的对讲系统还衍生出监视功能，图像抓拍存储功能、留影留言功能、通话录音录像功能、户户通功能、远程开锁功能、梯控功能等，并且能与门禁系统集成，融合智能卡感应开锁功能。

楼宇对讲系统在欧美国家、韩国、香港、台湾等地区已采用近30年，自1992年起，国外楼宇对讲系统生产制造商陆续到中国开拓市场，带动了中国楼宇对讲产业的起步和发展。楼宇对讲产业是与房地产业关联性极强的产业，互为依托，又互为促进。我国房地产市场从上世纪90年代未开始起步，经历了10余年的飞速发展，楼宇对讲行业的发展也随之水涨船高。

中国楼宇对讲行业按企业的发展可以分为三个阶段:1993年一1995年是国内楼宇对讲行业的“起步阶段”，像视得安、安居宝、慧锐通、立林、振威等都是在1993年前后成立的，并且抢占先机在市场上掘到了“第一桶金”。这些企业也成为目前国内楼宇对讲行业的市场领导者，业内习惯将他们称为国内楼宇对讲行业“第一阵营”。

我国从1989年开始在楼宇工程应用对讲产品，一开始，楼宇对讲产品的功能比较简单，只是通话、开锁等简单功能，住户主要是通过对讲通话，根据访客的声音来判断和决定是否开门;

2、黑白可视发展阶段(1995-2000 年)，是可视对讲迅猛发展的一个阶段，系统增加了摄像头和显示屏，不但能听到访客的声音，还能看到访客的图像;

3、彩色可视发展阶段(2000-2004 年)，这段时间是可视对讲发展的黄金时期，随着我国房地产行业的热潮，可视对讲迎来了黄金时期，利润普遍很高，为了追求产品的差异化，功能开始向多元化方向发展，图像更逼真、更清晰，4、家庭智能终端(或称数字化可视对讲)发展阶段(2004年至今)，主流厂家的产品除注重外观优美、造型奇特外，研发了信息发布、图像抓拍、图像存储、远程抄表、家电控制、触摸屏等等功能。