物业管理服务知识问答

第一篇：物业管理服务知识问答

物业管理服务知识问答

10、业主办理入住手续后空置不住，是否需要交纳物业管理服务费？

答：根据《物业管理条例》第42条规定，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主在开发建设单位将房屋竣工交付后，不管是否居住，都应承担共同管理和维护的责任。因此，空置房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。

11、物业服务企业在与建设单位签订前期物业服务合同时，应当如何约定合同期限？

答：《物业管理条例》第26条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，小区业主委员会组织业主召开业主大会会议，并作出关于解聘前期物业服务企业，同时选聘新的物业服务企业的决议。业主委员会与新物业服务企业之间的物业服务合同生效时，开发商与原物业服务企业之间签订的前期物业服务合同关系自行终止。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求原物业服务企业退出物业服务区域，并移交物业服务用房、相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，人民法院应予支持。因此，原物业服务企业应当退出小区，并与业主委员会进行物业项目交接的相关工作。

物业服务企业在与开发商签订前期物业服务合同时，应当特别注意前期物业服务合同关于期限的特别规定。按照《物业管理条例》关于前期物业服务合同的规定，前期物业服务合同属于终止期限的合同。此类合同，自期限届满时失效。

12、什么是物业服务收费？物业服务收费有哪些内容？

答：物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务收费内容包括综合管理服务费、停车服务费和特约服务费。

综合服务管理费：包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原材料费用等。（物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本）。

停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原材料费用等。

特约服务费：指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。

13、业主与物业服务企业之间是什么关系？当双方发生争议时通过什么渠道解决？

答：物业服务企业通过业主大会选聘，按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等，双方是合同委托关系。

当业主、业主大会和物业服务企业之间因物业管理发生争议时，双方可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向所属社区居委会或街道办事处（乡镇人民政府）申请调解；也可以向区、县物业管理行政主管部门申请调解，并可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

14、业主在露天的公用场地（无固定车位）停车，需向物业服务企业缴纳停车费用吗？

答：物价管理部门对小区露天共用场地车辆停放收费有明确规定：利用小区共用道路或共有场地停放车辆的，须经业主大会和相关业主同意收费。具体收费处理办法是：场地占用费或租赁费标准由业主大会制定。车辆停放服务费由业主委员会与物业服务企业按照物价部门规定的指导价，约定具体收费标准。

占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

占用业主共有的道路或者其它场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示，未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同执行。

15、业主购买或租用地下车位后，为什么还要交纳有关服务费？ 答：业主购买或租用地下车位后，物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，所发生费用由物业服务企业据实测算，并与业主签订协议，费用由业主交纳。

16、物业服务企业追讨业主欠费的诉讼时效是多长时间？

答：根据《民法通则》的规定，追索物业服务费案件应当适用普通诉讼时效，即两年。同时，诉讼时效还存在中断的情形，即诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

17、商品住宅小区成立业主大会条件？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第八条之规定：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位向物业所在的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会申请资料。

18、什么是业主大会？

答：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务，是物业管理的权利和责任主体。其职责包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及附属设施等有关共有和共同管理权利的事项等。

19、成立业主大会由谁牵头组织？筹备组由哪些人员组成？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第九条之规定，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居民委员会代表组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任，筹备组成员为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

20、业主委员会是一个什么样的机构？履行哪些职责？

答：根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。业主委员会履行下列职责：⑴执行业主大会的决定及决议；⑵召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；⑶代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；⑷及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；⑸监督管理规约的实施；⑹督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；⑺组织和监督专项维修资金的筹集和使用；⑻调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；⑼业主大会赋予的其它职责。

21、参加业主委员会成员选举应当具备什么条件？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条之规定，业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：⑴具有完全民事行为能力；⑵遵守国家有关法律、法规；⑶遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务；⑷热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑸具有一定的组织能力和协调沟通能力；⑹能保证必要的工作时间。

22、业主大会和业主委员会的办公经费应该如何解决？主要用途是什么？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条之规定，业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公布，并接受业主监督。工作经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

23、业主居住在商品房小区，为什么要自觉履行交纳物业费义务？

根据《中华人民共和国物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分，每位业主享有占有、使用、收益和处分的权利，并履行日常的管理、维修、养护义务。对于共有部分，如电梯、楼道、道路、绿地、围墙、消防设备、监控设备等共用部位和共用设施设备均由小区里的全体业主共有，应由全体业主共同履行管理义务。每位业主对共有部分享有权利，承担义务，且不得以放弃权利不履行义务。选聘专业化物业服务企业对小区共有部分实施管理，需要双方签订合同，就服务内容、服务标准和收费标准等进行详细约定，物业服务企业要按照合同约定为业主提供质价相符的服务，自觉接受业主、业主大会和业主委员会的监督，同时，业主委员会也要依法履行职责，监督和协助物业服务企业履行合同，每位业主在享受服务的同时，也要履行合同义务，按时交纳物业服务费。

24、业主委员会有权利解除聘物业服务企业吗？

答：业主委员会无权决定解聘物业服务企业。首先，按照《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。可见，解聘物业服务企业属于业主大会的职责范围，应当通过全体业主表决或授权业主委员会来行使相应权利。在无业主大会决定或授权的情况下，业主委员会无权决定解聘物业服务企业。其次，业主委员会是业主大会的执行机构，当它越权行使了权力机构的职权时，这个行为必然是不能生效的。

25、欠费业主能进业主委员会吗？

答：根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中，业主权利包含“依法享有选举业主委员会成员，并享有被选举权”。业主在物业管理活动中，业主义务包含“按时交纳物业服务费用”。而建设部《业主大会和业主委员会指导》同时规定，业主委员会委员应当符合“遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务”的条件。欠费业主并没有充分履行业主义务，允许其参选业主委员会确实有违立法精神。

26、楼房墙皮脱落砸坏汽车，物业服务企业应当赔偿吗？

答：《侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”小区楼房的墙体脱落砸损业主车辆，属于建筑物发生脱落造成他人损害的情况。“所有人、管理人或者使用人”应当承担责任。同时，应当分清不同情况下的不同责任主体。比如，房屋如果处于保修期内，那么，外墙脱落则极有可能与房屋质量有关，应由建设单位承担保修责任，并承担损害赔偿责任。

27、楼上跑水楼下被淹，物业服务企业应否担责？

答：关于相邻关系，按照《物权法》，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。从物业管理角度看，物业服务企业在接到业主报修后，及时赶到现场，报警并采取了关闭进水阀的应急措施，应当认定其履行了合理的物业管理职责。因此，物业服务企业不应承担赔偿责任。

判断物业服务企业应否承担侵权赔偿责任的关键在于是否有证据证明物业服务企业在跑水事件中存在未履行物业管理职责的行为。建议物业服务企业建立突发事件应急预案，制定水、电类急修工作规程，以提高物业服务企业的应急处置能力。

28、业主装饰装修房屋，是否应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议？

答：按照《住宅室内装饰装修管理办法》规定，在住宅室内装饰装修工程开工前，业主应当向物业服务企业申报登记。因为装饰装修管理属于一项重要的物业管理服务内容，物业服务企业需要告知业主在装修过程中的禁止行为和注意事项。

29、业主装修房屋期间，物业服务企业可以收取哪些费用？

答：业主对房屋进行装修时，应与物业服务企业签订装修协议，约定有关责任义务及注意事项，可收取的费用：⑴按建筑面积收取不超过2元/m2的垃圾清运费；⑵每户不超过1000元的装修保证金（物业服务企业在装修完工后180天内退还装修保证金）；⑶装修工人出入证工本费10元。

30、装修管理费、装修押金应怎样收取和返还？

答：目前，装修管理和装修押金的标准并无明确规定，一般通过业主（装修人）与物业服务企业之间通过合同约定进行收取和返还。装修押金也称作装修保证金。按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，装修人，或者装修人和装饰装修专业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括管理服务费用、违约责任等事项。

关于装修押金问题，对于家装，目前一般都是业主和物业服务企业参与验收，而政府相关部门不参与。因此，物业服务企业应当以《装修管理协议》约定的时间及要求返还业主的装修押金。

31、住宅小区地面停车位归谁所有？

答：《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

32、停车位能否出租给其他小区业主使用？

答：小区内的地面停车位可能属于建筑区划内的，也可能属于建筑区划以外的。如果属于建筑区划内的停车位，那么应当首先满足本小区业主的需要。本小区业主停车需求尚未满足的情况下，不能出租给其他小区的业主。本小区业主停车需求已经满足的情况下，如尚有富余的停车位，经产权人同意可以将这些富余的停车位出租给其他小区的业主使用。如果属于建筑区划以外的停车位，那么权属属于业主共有，能否出租给其他小区的业主使用，则应当由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，可以出租给其他小区的业主使用。

33、机动车在物业区域范围内被划刮，物业服务企业是否需要承担责任？

答：物业服务企业是否要承担赔偿责任，主要应当看物业服务合同或停车服务合同中是否有对车辆划伤方面的约定。如果违反了合同中关于车位使用服务的约定，物业服务企业应负违约赔偿责任。从侵权责任角度分析，应当由实施划伤、扎胎行为的责任人承担主要责任，物业服务企业只要尽到了基本的注意义务，就不应当承担赔偿责任。同时需要注意的是，小区业主与物业服务企业之间的机动车停放服务关系，并非属于财产保管合同关系，出现业主车辆损坏，物业服务企业不承担保管责任。

34、业主买了车位，还要交纳管理服务费吗？

答：业主买房后，需要物业管理；同样，虽然有了车位，对车辆也需要管理。车位管理会产生一部分费用，一般包括：车位的清洁卫生、秩序维护、出入口管理、照明入排水等设施设备的管理、维护等。物业服务企业收取相关费用，一要遵守价格部门关于收费的政策，二要与业主协商一致，签订管理服务合同。因此，业主应当交纳停车管理服务费。

35、住宅专项维修资金具体用途是什么？

答：《住宅专项维修资金管理办法》第18条规定：住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

36、住宅专项维修资金使用需征求业主的意见吗？

答：住宅专项维修资金管理办法》第22条第2款规定：住宅专项维修资金列支范围内专用部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主讨论通过使用建议。

37、小区内发生入室盗窃，物业服务企业是否承担责任？

答：物业管理服务是一种基于合同委托的民事法律行为。双方约定在不违反法律强制性规定的情况下应当是合法有效的。当然，双方也可以在此基础上约定特约服务，物业服务企业可以选择与业主约定承担此类赔偿责任。再者，物业管理服务本质上是一种专业服务，并不能承担社会管理的职能。物业管理服务内容虽然包括秩序维护服务，但仅指物业管理区域内的一般秩序维护。发生治安及刑事案件，物业服务企业仅具有及时向有关部门报告之义务和配合调查的义务。由公安部门及检察部门介入调查处理。业主的损失应由不法行为人承担。

38、住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、摆摊设点占用或堵塞消防疏散通道等问题，应当由谁负责执法？

答：住宅商品房中出现上述违法违规行为时，业主、物业服务企业、社区居民委员会、社区物业管理专职工作人员都有权及时进行劝阻制止。当劝阻制止无效时，应当及时向辖区乡镇人民政府或相关职能部门报告，由相关职能部门依法处理。

第二篇：物业管理从业人员知识问答

物业管理从业人员知识问答

Q：物业公司何时开始收取物业管理费？

A：物业公司收取物业管理费一般分两种方式：①从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；②物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费。

Q：开发商的空置房是否应交纳物业管理费？

A：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。Q：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

A：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

Q：公共区域的照明费用，谁来负担？

A：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

五、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？

答：住户对房屋进行装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在办理入住手续时与物业公司双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。

六、如何划分物业管理公司和业主的维修范围？

物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务；另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。（注：本小区属第二种情况）

物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。

一般情况下，业主应对其所有的物业承担维修养护责任。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自

用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修，但委托他人维修需支付相应费用。

七、什么是物业？

答：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以使住宅区，也可以使单位的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、工业厂房、仓库、宾馆和饭店等。以之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路等。

八、什么是物业管理？

答：所谓物业管理，就其广义而言，是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。包括房屋及其设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的秩序维护、环卫、交通、绿化、管理，以及社区康乐类有益活动与生活服务等事项，范围非常广泛。

九、业主装修过程中的禁止行为和注意事项：

1不得在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

2不得随意拆改墙体，不得擅自改动燃气、电气线路或增加线路负荷。

3不得擅自开凿楼面层、破坏防水层。

4不得随意拆掉阳台配重墙。

5不得随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门等颜色和格调。

6不得随意封闭阳台和安装防盗门、网。

7不得擅自占用公共通道、天台、屋面，不得擅自在室外加装灯、牌、广告。8不得擅自填塞地漏和排水管道、擅自拆改烟道、阻塞排气孔。

9不得擅自改动消防设施设备。

10不得随意丢弃装修垃圾，严禁高空抛物。

11不得利用公共部位、场地加工或存储装修材料。

12施工人员必须在指定现场施工，不得乱窜场地。非现场施工人员不得在小区内留宿。13施工单位不得再私下接活而不办理审批手续。

14不得在规定施工时间外施工（每日8：00—12：00、14：00—20：00）

15不得擅自进行动火作业。

第三篇：物业管理问答

物业管理问答

我是吉林省四平地区一个县城的，政府在我们居住地实行了棚户区改造政策，在新楼办入住前，开发商规定业主必须交，专项维修基金每平方60元，物业费每平方每月0.80元一次交三年的，方砖绿化费每平方12元，公用照明费每月9元交三年的等等，请问开发商这样收费合理吗

答：

开发商在卖房的价格中含有物业维修基金费用；物业管理费只有物业验收合格交付之日才能开始算起；新住宅中的绿化是规划部门在土地规划时，在设计图纸中必须涵盖的项目；公共照明是根据公共部分的公用电表根据住户数量均分的费用。所以开发商的上述行为是不合法的！请参照《中华人民共和国物业管理条例》。

第四篇：物业管理新员工培训知识问答题目

物业服务新员工培训知识问答题

1、根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理，是指业主通过选聘，由和按照 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式，从实际情况来看，主要有三种方式，是哪三种？（业主有关选择适合自己的方式来管理自己的物业。

3、物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面，包括哪两方面？

4、物业管理属于第三产业，物业管理的三个基本特征是？

5、物业管理起源于19世纪60年代的英国；我国物业管理的产生：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。

6、物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定，怎样理解？（注意哪三点，请参考《物业管理基本制度与政策》）

7、《条例》对物业服务收费作出原则规定（第四十一条）：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，„„

8、物业服务收费定价形式？（哪三种？）

9、物业服务收费形式（包干制、酬金制）

10、物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业管理企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。

11、《条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与„„等内容进行约定。”

12、现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

13、归口管理部门：房地产行政主管部门是物业管理工作的归口管理部门，负责物业管理企业的行政政策制定和对物业管理活动的指导、监督、管理工作。主要体现在以下几个方面：

（一）审批物业服务企业的经营资质

（二）对物业管理招投标活动实施监督管理

（三）对日常物业管理活动实施监督管理(四)组织物业服务企业参加考评和评比

14、物业服务企业资质等级分为一、二、三级

一级资质——

（1）注册人民币500万元以上；

（2）物业管理专业人员一级工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中中级以上职称的不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

„„

15、住宅专项维修资金的定义：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

16、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。

17、按建筑物的用途大致可分为生产性建筑、居住性建筑和公共建筑。

18、照明按作用可分为正常照明、事故照明、警卫值班照明、障碍照明、彩灯和装饰照明等。

19、建筑给水系统的分类：生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。

20、消防系统构成：火灾报警系统、消防控制中心、消火栓系统、自贡喷洒灭火系统、防排

烟系统、安全疏散和防火隔离系统；手提式灭火器；其他没货系统。

21、电梯按用途分为：乘客电梯、载货电梯、客货电梯

22、空调种类，按冷源设备布置情况分：中央空调、独立空调

23、《条例》规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

24、业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。《条例》规定了业主委员会的五项主要职责？（详见《条例》）

25、《条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。

26、物业管理师制度：我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员职业资格证书系列。执业资格名称命名为物业管理师。物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。

27、物业服务用房的配置的相关规定？

28、物业服务三级投诉电话是指？

29、由业主共同决定的事项中哪些必须达到双三分之二的同意？（参考《物权法》第二遍第六章第七十六条）

30、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。（了解《物权法》第八十三条的规定），“对于建筑区域内任何任意弃置垃圾„„向人民法院提起诉讼。”）

31、根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六章第三十条，物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人二号装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

32、住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

33、根据《建设工程质量管理条例》第六章第三十九条，建设工程实行质量保修制度，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

34、出入口自动控制系统也叫门禁系统，一般由计算机、电子锁、识别卡等组成。

35、物业管理投诉处理的要求：对投诉要谁受理、谁跟进、谁回复等；尽快处理，时时跟进；接受投诉时做详细记录，及时总结处理投诉经验；接受与处理业主投诉，要尽可能满足业主（或物业使用人）的合理要求。

36、房屋的组成部分：结构部分；装修部分；设备设施部分。设备设施主要包括：供配电系统、消防系统、空调系统、采暖系统、管道煤气系统、给排水系统、电梯系统、电信和智能化系统等。

37、物业装饰装修管理包括装饰装修申报、等级审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查及验收等环节。

38、物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。

39、物业管理紧急事件处理可分为事先准备、事中控制、事后处理是哪个阶段。

40、物业管理档案的内容包括：物业权属资料、技术资料和验收文件；业主（或物业使用人）的权属档案资料；物业运行记录资料；物业维修记录；物业服务记录；物业服务企业行政管理及相关合同资料等。

第五篇：餐厅服务员服务知识相关问答

餐厅服务员服务知识相关问答

技能测试题目

1、遇到衣冠不整、欠缺礼貌的宾客来餐厅用餐时怎么办？

答：以友好的态度对待客人，用婉转的语言劝导提醒客人，使客人遵守餐厅规则。切忌与客人争执。

2、餐厅服务过程中，客人要向服务员敬酒怎么办？

答：应婉言谢绝并主动为其服务避开客人的注意力，不致使其难堪，或借故为其他客人服务婉转的推辞掉。

3、开餐时，两台客人同时需要服务怎么办？

答：应做到一招呼、二示意、三服务。给那些等待的客人以热情、愉快的微笑，在经过他们桌边时说一声“我马上就到这里来”或“请稍等一会儿”等。

4、在服务过程中不小心弄脏客人衣服怎么办？

答：要诚恳地向客人道歉，设法替客人清洁。在有可能的情况下，免费为客人把衣服洗干净。

5、开餐过程中，客人不小心碰翻水杯、酒杯时怎么办？

答：要马上用餐巾吸干台面的水分。然后将一条清洁的餐巾平放在吸干的位置。

6、开餐中，饭供应不上时怎么办？

答：应向客人道歉，说明原因，请客人稍等一会儿，也可以征求客人意见是否以面食等代替。

7、开餐时，为客人撤换烟缸时应注意什么？

答：要把干净的烟缸放在要换的烟缸上面，一起撤到托盘里。然后把干净的烟缸放回餐桌，以防烟灰飞扬。

8、遇到客人点菜过多或等菜时间过长，提出不要怎么办？

答：先请客人稍等。若该菜还未做，可帮客人取消，若菜肴已做好上台，应向客人介绍菜式特点，请客人享用，若经动员后客人仍不想要，而该菜肴未动过，服务员应礼貌地向客人说明收回该菜的损失补偿费。

9、客人要求服务员介绍菜式时怎么办？

答：要热情、耐心地向客人推荐特色菜肴，并根据具体情况推荐中等价格以上的菜式供客人选择。

10、客人点了无货供应、过了季节的或刚卖完的菜式品种时怎么办？ 答 ：应向客人道歉，然后主动向客人介绍其他风味或同制作方法的菜肴。

11、客人要点用菜单上没有的菜式怎么办？

答：首先要向厨师长了解该菜能否马上做，若厨房暂无原料不能马上做的，要向客人解释清楚或请客人预订。

12、服务员未听清、点错了菜，客人不要怎么办？

答：应向客人标示歉意，同时汇报上级对菜肴进行处理。

13、客人急于赶车、船怎么办？

答：介绍客人吃些烹调简单、快捷的菜式品种，并和厨师长联系，尽快地把菜肴做好。

14、上菜时，台上已摆满了菜肴，位置不够放怎么办？

答：切忌重叠放置，应拿走剩下最少菜的碟子，但一定要征求客人意见，把剩下的菜分给客人后拿走，或改用小碟盛放。

15、中餐厅服务员应该怎样上菜？

答：上菜切不可从客人头上越过，应向客人表示歉意后才从客人旁边的空隙上菜，并报菜名介绍特色。

16、错上有猪肉的菜式给清真客人怎么办？

答：应立刻向主管汇报，由主管出面向宾客道歉并尽快给客人更换菜式，以取得客人的谅解。

17、厨房不按顺序出菜时怎么办？

答：应把好关，切不可立刻把菜上给客人，同时和厨师长联系，说明原因，请厨房按顺序出菜。

18、服务员在宴会开始前才知道有个别客人是清真或素食时怎么办？

答：应立刻征求宴会主办单位意见，是否另外准备一些清真或素食菜式。征得同意后，即尽快为客人安排。

19、宴会临时加人怎么办？

答：应根据增加人数的多少，摆上相应的餐具。然后征求宴会主办人的意见是否需要加菜。

20、负责主桌的服务员在主宾、主人离席讲话时，应怎么办？

答：要注意把每位宾客的酒杯都斟满酒，在主宾、主人离席讲话时，服务员要斟上一杯酒，放在托盘中，立在一侧，主宾讲话结束时迅速送上，以便主宾举杯祝酒。

21、宴会临时减人怎么办？

答：如果宴会标准不高、减少的人数不多，应尽量说服客人不要减菜，若客人的宴会标准高，减少的人数又较多客人提出减菜的要求，服务员立即汇报上级，由上级处理。

22、客人投诉食品原材料质量问题时怎么办？

答：应立刻向客人道歉，并征得上级同意立即换一份质量好的食品送给客人。若当天原料确实变质，应建议客人换一个制作或味道相似的菜式，并考虑免收该食品的钱。

23、客人提出菜已变质，而经厨师鉴别并没有变质怎么办？

答：要诚恳地向客人解释、说明。若客人坚持己见，应请上级出面解决。

24、开宴会时客人要求增加人数，原订的厅房太小怎么办？

答：尽量满足客人要求，看是否有合适的空宴会厅，在无合适空厅房的情况下，建议主人和主要客人安排在原厅房，其他的可安排在餐厅比较清净的地方，专人服务，征得客人同意后，给予调整。另根据客人增加的人数，调整菜单金额。

25、按客人标准开好菜单，客人看后对个别菜式不满意怎么办？

答：应向客人表示歉意，并根据客人提出的意见，当好客人的好参谋。

26、服务员上菜前如何把关？

答：菜不熟不上，量不够不上，不符合卫生不上，菜不够热不上。

27、餐饮服务中对服务员的基本礼貌礼节要求有哪些？

答：服务态度好，讲究语言艺术，注意仪表仪容，正确地运用形体语言。

28、在中国八大菜系中，影响较大的四种菜系是哪些？

答：川菜 粤菜 鲁菜 淮扬菜

29、中国最著名的三种白酒是什么？它们的产地在哪里？

答：茅台 贵州茅台镇

五粮液 四川宜宾

汾酒 山西省杏花村

30、餐厅服务员个人卫生的“五勤”指的是什么？

答：“五勤”：勤洗澡、勤理发、勤刮脸、勤刷牙、勤剪指甲。

31、什么是中餐宴会？

答：按照中国的饮食习惯，用中国酒、中国菜肴、中餐餐具、行中国的传统礼节，是中国传统的具有民族形式的宴会。

32、中餐宴席对整鸡、整鸭和整鱼类菜肴上菜有何特殊要求？

答：鸡不献头、鸭不献掌、鱼不献脊。

33、怎样为客人斟茶？

答：量要有度，七分满；上茶时，杯把应偏右，先宾后主；斟茶要一手端壶把，一手按壶盖。茶要有热度，不得斟凉茶。

34、斟酒前服务员为什么要示瓶让主人辨认商标？

答：一是对主人的尊敬，二是核实选酒有无差错，三是证明商品质量可靠。

35、上菜、撤盘的礼貌要点是什么？

答：一是上菜不准推，二是撤盘不推拖。

36、分菜为什么要站在副主人右边？

答：因为正主人身份一般较高，席间又要多陪主宾，而副主人多负有处理席间事务的责任，所以服务员在副主人的右边最为适当。

37、服务员应如何对待用餐顾客的丢失物品？

答：对顾客遗忘的物品，服务员收检后，应为其妥善保管。如有认领者，要认真仔细核对证件、特征、数量、然后办理认领手续、无人认领时，要及时上交领导。

38、服务员为什么要懂得烹饪知识？

答：熟悉烹饪菜点，是服务员的基本功。不懂烹饪知识，就无法热情为顾客介绍其风味和特点情况，顾客得不到消费前对菜点的第一印象，心里就没底，就不会花“冤枉”钱买你的菜点，企业的效益也不可能好。

39、伊斯兰教人在饮食上有哪些忌讳？

答：忌食猪肉、狗肉、驴肉、骡肉，不吃动物血以及牛羊肉罐头和黄油；不吃无鳞鱼等。

40、世界三大烹饪国是指哪三个国家？

答：中国、法国、土耳其。

41、世界三大饮料是什么？说出它们的主产地？

答：咖啡、可可和茶。茶中国，咖啡巴西，可可非洲。

42、分菜为什么要先宾后主？

答：因为服务员分菜是代表着主人的心意的，先宾后主表示对宾客的尊重。

43、菜品上桌后服务员为什么不能扭头就走？

答：扭头就走显得呆板冷淡。服务员将菜送上桌，同时立即报菜名，然后稍停片刻，必要时简要介绍所上菜品典故，风味特色和使用方法；另一目的是为了观察席间情况，听取客人意见，及时处理解决。

44、我国四大淡水经济鱼是什么？

答：青鱼、鲫鱼、鳙鱼、鲢鱼。

45、啤酒、白酒和葡萄酒标示度数分别是什么？

答：啤酒标示度数为麦芽汁的浓度，白酒和葡萄酒标示的度数是酒精浓度。

46、餐巾的主要作用是什么？

答：主要有两条：其一是宾客使用，可防止汤汁酒液滴洒到衣服和揩手擦嘴用。其二是折成口布花，有美化席面，渲染气氛的作用。

47、服务员的业务素质有哪些基本要求？

答：①熟练掌握专业操作技能； ②熟练掌握各种服务礼节； ③具有良好的文化修养。

48、江苏菜分哪几种地方风味？

答：分淮扬、金陵、苏锡、淮海四大地方风味。

49、菜肴摆放的基本要求是什么？

答：要讲究造型艺术，要注意礼貌，尊重主宾，方便食用。50、中餐宴会上菜顺序是怎样的？

答：第一道凉菜，第二道主菜，第三道热菜，第四道汤菜，第五道甜菜及点心。

51、铺台布有哪三种方法，请回答？

答：推拉式、抖铺式和撒网式。

52、一般情况下酒席斟酒的顺序是什么？

答：酒席斟酒应从主宾位开始，再斟主人位，然后顺时针方向依次为客人斟酒。

53、中餐宴会上菜需掌握的原则是什么？

答：原则是先冷后热，先菜后点，先咸后甜，先炒后烧，先清淡后肥厚，先优质后一般（答对5个即满分10分）

54、淮扬菜是八大菜系之一，请列举4道名菜？

答：软兜长鱼、水晶肴肉、清蒸鲥鱼、蟹粉狮子头、藕粉圆子。

55、中国名茶龙井、碧螺春、毛峰分别产于什么地方？

答：龙井产于杭州，碧螺春产于苏州，毛峰产于黄山。

56、茶叶共分几大类？

答：绿茶、红茶、花茶、乌龙茶、紧压茶。

57、请列举全国八大名酒中的五种品牌？

答：茅台、五粮液、汾酒、剑南春、洋河、古井贡、泸州老窖、郎酒。

58、葡萄酒开瓶、斟酒服务中需要注意哪些细节？

答：开瓶时不能钻通软木塞，开瓶后用餐巾擦拭瓶口，握瓶时商标朝外，斟酒入杯七、八分满。

59、红葡萄酒分干红、半甜红、甜红三种，请说出其区别？

答：干红提取糖分基本无甜味；半甜红含糖较低，微甜；甜红未提取糖份较高含糖较高，含糖在4％以上。

60、请问五粮液、郎酒、汾酒、洋河大曲分别为什么香型？

答：五粮液为浓香型，郎酒为酱香型，汾酒为清香型，洋河大曲为浓香型。61、请问如果宴席的第一主人坐定后，第二主人、第一主宾、第二主宾应坐在什么位置？

答：第二主人坐在第一主人正对面，第一主宾坐在第二主人的右手位置，第二主宾坐在第二主人的右手位或者第一主人的左手位。

62、中国白酒有几种香型？并列举出各种香型的一种名酒？

答：中国白酒有3种香型分别为:酱香型、浓香型、清香型。酱香型有茅台酒或郎酒，浓香型有五粮液或剑南春，清香型有汾酒。