“城中村”规划建设调研实践报告（共五则）

第一篇：“城中村”规划建设调研实践报告

“城中村”规划建设调研实践报告

许昌学院学生会

赴长村张社会实践服务队

孟露露

“城中村”规划建设调研实践报告

摘要：所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。调研课题：“城中村”规划建设现状调研及分析

调研地点：许昌县长村张乡 老户陈等周边村庄 调研时间：2011年7月3日至2011年7月19日

调研团队：许昌学院学生会暑期社会实践赴长村张义务支教队 调研方式：实地走访调查 访谈村干部 走访村民

调研目的：通过调研分析能够对“城中村”建设起一些参考和借鉴意义 关键词：城中村 经济建设 生态环境 产业结构

2011年7月3日，许昌学院学生会暑期社会实践赴长村张义务支教队一行17人来到许昌县长村张乡开张暑期社会实践活动。

长村张乡位于许昌市区西南部，北临市高新技术工业园区，东与将官池镇接壤，南与蒋李集镇、榆林乡搭界，西与椹涧乡相连。紧靠南环西路、西外环，临近高速公路，交通便利；拥有土地面积3400多亩，耕地面积2860亩；社区分为7个居民组，两个自然村：长村张和田庄，共有695户常住人口，其中低保户 24户，外来人口300多人，农民人均月纯收入2790元，其中现金收入1920元。

在此次长村张暑期社会实践中，许昌学院学生会暑期社会实践队针对“城中村”经济发展现状，结合长村张的实际情况和地理位置，开展“城中村”经济发展的调研，通过与领导班子座谈、走访村民、查找资料等方式，围绕“城中村”经济发展现状形成此篇实践报告。

长村张发展现状以及政府相关政策

长村张自2003年以来先后被县委授予“完成责任目标先进单位”、“发展非公有制经济企业先进乡”和“国家一级经济开发区”等荣誉称号。

1、农业发展状况

该地地处郊区，交通便利、市场广阔、环境优美，具有良好的区位优势。除传统农作物种植，在外环路、高速引线一带有1000多亩田地用于花卉苗木培育，另有多座温室大棚出产西瓜、草莓等水果，反季节蔬菜以及菌类，除此之外，还有专门的葡萄园种植区。

2、商业发展状况

长村张社区商业相对较繁荣。农历每个月逢

五、逢十，是长村张传统集市开放时间，众多小商贩沿街经营。集市虽说沿袭了传统的农村集市模式，但是也有一些改进，比如分区布局，主街道通常是蔬菜、水果、肉类等农副产品区，主街道以北的几条小街则是服装区，除此之外也有固定的日杂用品区。尽管这种简单 的集市模式没有根本改变，然而通过调整也可以在一定程度上满足农村越来越丰富的物质需求。

3、工业发展状况

长村张乡始终坚持走工业兴乡的发展道路，以非公有制经济发展年活动为契机、深化改革、创新机制、扩大规模、加速实现二、三产业经济的新突破。立足非公有制经济园区建设和重点优势行业，重点抓了许泌路档发园区和新桥工业园区的规划和水、电、路、通讯设施建设，充分发挥了机械加工、建筑建材、木材加工、档发等行业优势，通过走组建企业集团和行业协会之路，从而实现了企业与企业之间的优势互补、互通有无。

4、外出务工状况

农业机械化及耕地大量征用将很多农民从田间劳作中解放出来，越来越多的青壮年选择外出打工，不少在开发区的乡镇企业工作，外地一般以郑州、南方城市居多，所涉及行业包括制造业、加工业、服务业等多种行业。

5、文化教育状况

长村张社区现有小学（长村张中心小学），设有两个校区，1—3年级在一个校舍，4—6年级在一个校舍；初中学校一所（许昌县长村张中心学校），教学设施较齐备，师资力量较好、教育资源较丰富。

6、医疗卫生状况

社区内有长村张乡卫生院，懂得医术的居民还开办了私人诊所，整体医疗卫生条件逐步提高，基本可以实现常见病症不出村，大大方便了居民们生活。长村张社区作为农村社区，可以享受新型农村合作医疗这一政策优惠，至2011年全社区96%以上的居民参加新农合，所有低保户免费参加新农合，显示了新农合在农村基层得到很好的落实。

7、组织建设状况

社区两委班子健全：村委有委员5人，每个居民组均有1名小组长协助两委处理社区事务；党支部有支部委员3人，中共正式党员78名（女党员11人），在社区稳定中发挥着不容忽视的作用，但党员文化水平有限。

8、政府优惠政策

制定优惠政策，积极探索融资新模式，大力发展非公有制经济。坚持“不论归谁所有、能纳税就行，不论公有私有，有作为就行”的发展原则，增强服务意识、提高服务质量、成功探索出了群众出资、政府筹建、企业运作和政府租地建房，企业租房办厂的新融资渠道，2003年许昌市最大的“魏南农资批发市场”所有门面全部被租赁，生意兴隆。2003年底完成了许泌路档发园区的租地及配套设施建设，招商引资工作实现了“以优美的环境吸引人，以优惠的政策留住人，以优质的服务打动人”的良好局面。至2011年新办企业31家，其中规模以上企业3家，招商引资6320万元，全部为市外资金。

长村张发展遇到的问题

（一）农业产业化、特色化程度有待进一步加强

长村张社区征地（196亩）工作基本完成，耕地面积减少，在这种情况下，发展农业经济的重点应向产业化、特色化上转变，如可以发展 “订单农业”；开展农产品精深加工，加大扶持力度，使农民从产业化经营中将得到更多的实惠。在逐步推进农业产业化的过程中，也要重视特色化，在现有花卉种植、温室大棚及养殖业规模之上，以市场为导向，发掘自身优势，凸显自身特点，形成自己的

特色产业。

（二）商品经济规模化有待发展

长村张社区的集市给本社区居民发展商品经济提供了有利条件，然而传统的集市商贸形式不可避免地限制了商品经济规模的发展，基本上是以流动的零售为主。农民收入增加、购买力提高的同时，对商品的质量也有更高的要求，集市展卖的商品在质量上并不能有理想保障，也不能满足更高层次的消费需求，这种经济模式仍有较大的整改空间。

（三）公共资源整合利用率有待提高

在提高公共资源整合利用率的过程中可以从以下两个方面着手：一是优化空间布局，合理确定服务半径。通过统一规划，合理确定社区中心村、农村社区服务中心和服务半径。依托中心的辐射带动，将周边作为一个整体，统一纳入社区进行建设和管理。二是整合公共资源，全面开展为民服务。建立社区服务中心，为社区群众开展“一揽子”服务。根据各社区实际情况和群众需求，在保证基本服务供给的基础上，适当增设服务内容，也可按照互利双赢的原则，提供场所，组织引导供销、农技、通讯等部门开展服务，这样既为农民提供更广泛的服务，又可通过市场化运作，获得一部分收入用于社区服务中心的运转。

以教育资源为例，现长村张中心小学的前身——长村张小学与塘坊李小学两者相距较近，合作办学可将分散的资源整合在一起，实现优化利用，这样的布局符合实际，并不违背方便学生上学、保证学生安全的设立初衷。

（四）引进乡镇企业有待从全局着眼

资本下乡给农民带来了巨大改变，这种改变包括谋生发式、居住环境、利益格局乃至思想观念。乡镇企业下乡虽然增加了该地的财政收入，给当地村民提供了就业岗位，促进了农民增收，改变了农村面貌；但却给当地村民带来了水污染、噪音污染等环境污染，严重影响当地的生活用水和正常生活。长时间大面积租赁农民的承包地随着市场经济的发展，农民意识的不断提高与转变易引发事后矛盾。由于农村生态环境条件的脆弱性，尤其是农村水环境容量极为有限，乡镇企业的发展，直接导致了农村环境的严重污染。我们采用废水与地面水径流量的“污径比”，及大气污染物排放总量与区域面积之比的“排放强度”两组表征量，来近似地反映乡镇企业污染负荷与农村环境容量关系，进而反映农村水、水气环境可能的污染水平与状况。

预测表明，由于乡镇工业仍有可能保持在20%以上的高速度发展，按目前的技术进步、控制污染水平和农村环境管理状况，则未来它对农村环境的污染影响，将是巨大的。

（五）生态环境恶化有待得以有效整治

随着当地经济社会发展，村民生活水平提高，垃圾构成上呈现了毒害化、数量上呈现了批量化趋势，越来越接近城市生活垃圾的形态，然而处理方式却没有跟进。垃圾成分复杂，除传统的厨房垃圾外，金属、塑料、纸板等包装废弃物明显增加，建房、装修、旧村改造等产生的建筑垃圾，以及废旧电器、光盘等电子垃圾也为数不少。垃圾不知道怎样有效处理，随意倒进池塘、沟里、洼地，越堆越多，使原本清澈的池塘泛起可怕的绿色，臭气熏天，苍蝇乱飞。城中村改造的对策与建议

所谓“城中村”建设，就是按照统筹城乡发展的要求，坚持以城带乡、以乡促城，推进农业农村现代化，引导农民向城镇集聚，加速资本和产业转移，促进农民职业和空间转移，形成新型的城乡产业结构和城镇体系。

“城中村”改造才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现 “村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面。

（一）促进产业结构优化升级

所谓第三产业服务型新农村，也即城郊型新农村，就是按照“依托城市、服务城市、致富农民”的发展思路，充分利用城郊乡镇的区位优势、资源优势和产业优势，积极围绕休闲、生态、观光、旅游农业，以及名优农产品进行项目包装，积极开展各类相关招商活动，发展第三产业，增加农民收入。对于靠近于城市的长村张社区，可以充分利用地处城郊结合部、交通四通八达等区位优势，建设特色农业生产基地，生产为城市配套的蔬菜、花卉、畜禽等副食品类农副产品。

该地地处郊区，交通便利、环境优美，具有良好的区位条件。随着新农村建设的不断推进，又被划为经济开发区，该村经济水平较高，政府可以给予资金支持，形成新型的“农家乐”产业，以低廉的价格，淳朴的民情吸引市民前来玩乐，建立一个完善的新型产业结构机制。并在此基础上建立一个舒适便利的硬件环境，在村内建立良好的公共活动场所、公共娱乐设施、硬化道路等；既有助于推动产业分工，促进生产发展及农村劳动力的转移；又有助于加快群众增收，走向生活富裕；更利于改善村容村貌，促进乡风文明。

（二）顺应市场经济规律

1、建立农村社区自治的各种专业协会、服务公司等，搭起市场－政府－农民之间的桥梁。

2、围绕发展需求，调整经营方式。以农业工业为例，调整优化种养结构，加大农业科技含量和良法的推广应用，产品体现安全、生态、绿色的品质。

3、强化品牌意识，增强市场竞争力和增强市场占有率。长村张社区有自己的特色农副产品，比如主街道附近的六组有制作卤肉的传统，然而绝大部分都是小摊式经营，以其生产加工历史及知名度推断，具有做成品牌的潜力。

4、加强现代流通体系建设。鼓励商贸企业、邮政系统和其他各类投资主体通过新建、联合、加盟等方式，在农村发展现代流通业，增强产业化经营中产供销各个环节的有效链接，加快发展农产品连锁、配送经营，建立以集中采购、统一配送为核心的新型营销体系，改善农村市场环境。

（三）继续引导和促进土地合理流转

从社区花木栽培及温室大棚的成功可以看出，积极探索采取合理的土地流转机制能够解决农业规模化、集约化发展问题。一是农民以合理的方式把土地出让给使用者，使用者通过承租等方式获取土地实现规模生产，可以大规模发展种植、养殖业。因为规模生产需要大量的劳力承担者，出让土地的农民被 “反聘”为工人，除了每年可获得土地租金外，还能获得工资，所得的收入远大于自已耕种的土地收入，这充分体现了产业化经营的价值导向。二是工业化和城镇化的发展，使大量的农村富余劳动力向城镇和二、三产业集中，推动农村土地使用权的合理流转。

（四）认真抓好劳务经济

该社区劳务输出量大，认真抓好劳务经济很有必要，具体来讲可从以下几个

方面着手：一是积极搭建农村劳动力供求信息平台，促进富余劳动力顺利转移，促进以工补农、以工富农、提高非农收入水平；二是加强对劳务输出的组织引导，努力实现由个人行为向社会行为转变，由盲目松散的无序流动向计划紧密的有序流动转变，由季节性输出向常年性输出转变，由低层次向高层次就业转变；三是加强对务工人员的培训，着力提高农村劳动力的文化素质、职业技能和创业能力，增强农村劳动力转移的能力；四是鼓励有技术有能力的打工者回家创业,带动区域经济发展。

（五）日益严重的水污染有待尽快整治

1、要加强和完善控制乡镇企业环境污染的法制建设。根据乡镇工业的发展规律和污染危害等的差别和特点，尽快研究、制定乡镇企业排污收费条例。为防止引进项目的污染转嫁，以及针对城市污染向农村扩散的情况，尽快研究、制定控制污染向农村转移的有关规定。

2、采取“台阶式”的经济技术政策和对策。对不同生产水平的乡镇企业，执行不同行业的技术规定和不同等级的技术标准。通过有效的经济措施，促使乡镇企业积累资金，用科技进步推动乡镇企业逐步向现代化企业过渡、发展。

3、加强宏观控制，做好环境保护控制规划。由政府综合部门牵头，有关职能部门参加，划出生态敏感区，并通过一定程序，报当地人大审议，颁布执行。必须确保生态敏感区范围内的自然保护区、居民区、水源保护区、等不受乡镇企业的污染危害。

4、结合产业政策和产业结构调整，做好县级与乡(镇)级的环境保护规划，并重点制定乡镇企业环境污染治理规划。首先解决好污染大户的问题。利用当前全国调整经济结构的时机，对现有的乡镇企业产业结构及产品结构，进行有利于环境保护的调整工作。建议各级政府，在今年内，对各地区所辖范围内的乡镇企业，进行一次调整。对其中严重污染和破坏环境的乡镇企业，采取果断措施。

5、根据各地具体情况，建立、健全乡(镇)政府、乡镇企业的环境目标责任制。分期分批地在全国范围内，解决乡镇一级环境保护机构和环保员的编制，并制定有关职责规定。为加强乡镇一级的环境监督管理和执法，提供组织上的保证。

6、特别要重点保护水源，尤其是地下水水源。对危害、威胁城乡水源地的乡镇企业，严格限期实行关、停、并、转、迁。

（六）统一认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。

要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对长村张发展负责的高度认识城中村改造工作，以长村张的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

2、从组织人事入手，形成机制。

村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训；对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

3、协同配合，构建高效推进机制。

城中村改造是一项十分艰巨的工作，涉及经济体制改革、国土资源管理、户

籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

（七）规划先行，强化政策保障

1、严格规划控制，引导城中村良性演变。

严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

2、完善和落实各项保障措施。

“以人为本”是科学发展观的核心；时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作；三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作；四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

城中村改造是新时期中心城区农村改革的一项最重大的工程，是发展转折点，我们要全力以赴，稳步推进，建设好和谐发展的长村张!

第二篇：城中村改造调研报告

关于雁塔区城中村改造问题调研报告

2012年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。

一、调研目的1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回迁以后的生活状况。

2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。

3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以及有哪些需要改进的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情况

1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办公室进行。

2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡），双桥头。

3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。

4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置，原址新建”的原则。

5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第一村。

7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。

8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区，农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。

9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积，房屋+货币。

三、无形改造中存在的问题

1． 医疗保险问题

主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。

2.养老保险问题

曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。

4.村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质量、户型不满意。

四、经济体制改造的基本情况

1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步

原则”，以此来解决股民基准日确定工作中存在的由于时间差的问题导致的在册人员确定紊乱的情况。

2.“农转居”启动依据：首先由城改办提出关于“农转居“的申请，在得到市政府的批复后才能真正意义上启动，并严格按照批复逐级审查。

3.“农转居“后的具体实施步骤：清产核资；股份量化；成立公司。其中，清产核资由城改办委托具有资质的专业公司进行，股东名单以及股权的量化都要进行公示，在最后的会议纪要以及公示名单成册后意味着经济体制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在着缺乏监督其具体工作实施情况的特别监督小组，以至于其具体盈利亏损情况得不到有效的监管，进而导致有的公司只是一个空壳。

5.经济体制改造工作具有非常强的专业性，以至于城改办不能实现自己的只能，而只能委托专业公司完成，若委托的公司出现问题，则会导致村民利益受损。

6.雁塔区城改办于2008年从城建局的一个科室中独立出来，为全额拨款事业单位，人员从18人扩展到30人，其中在编19人，设有7个科室，其中有3个处级职务，7个科级职务。

五、城改办的具体职责

1.有形改造

2.无形改造

3.安置回迁

4.项目监管

安置房的选址由市政府统一规定，在确定方案之前，市上有“控规图”，通常采取“统一拆迁，集中安置”的原则。杨家村改造中，存在遗址保护问题，改造后只剩余53亩土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德门、丈八沟东路附近团购商品房解决其安置问题，因此产生“租住分离”问题，同时，“原址就地安置”也可能会引来新的城中村问题。

六、拆迁安置方案的确定

1.调查村庄基本情况，分析改造的必要性和可行性。

2.确定建设方案，即有形改造方案。

3.确定经济体制改革方案，即无形该做方案。

4.具体改造过程中的资金来源与资金保障。

5.完成拆迁安置工作。

6.对于改造后成立公司的经济效益分析，完成可行性研究报告。

7.报市城改办，按照文件批复内容具体实施。

七、拆迁安置方案的具体实施

1.由市级城改办办理拆迁手续。

2.成立动迁队，进村进行宣传工作。

3.同时进行拆迁安置评估。

4.由城改办、街道办事处抽调人员共同审核补偿协议。

5.支付补偿款。

在拆迁安置工作的全程中，都由开发商全程参与。在申报城改手续

前，即已确定开发商。成为介入城改开发商的具体条件是：

1.注册资金五千万元以上。

2.具备实施改造实力与资金实力。

3.无不良信誉记录。

政府组织专家对开发商进行评估，结果报至区城改领导小组，由其决定最终选定的开发商，全程无村民参与。

目前，由于国家调控政策的出台，导致开发商介入城改安置房项目的积极性不高，会对安置房的进度有一定影响。这些影响开发商积极性的政策有：

1.土地出让金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批项目开发用地的5%针对城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面积与开发面积严格按照1:2的比例执行。

4.容积率二环以内5.5，二三环之间3.5-4.5，三环外是3.5以下。

5.城建配套费上涨90。

八、造过程中村民反应的问题

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套对户型设计不满意，主要反应是采光不好。而经过专家鉴定，造成此问题的主要原因是改造自愿不足，缺口100亩土地，地裂缝等客观条件限制所造成。

2.房屋质量问题。在安置楼开发时即有质检大队介入，组织验收，确保质量。在碑林区、莲湖区安置楼存在一梯16户，后村存在一梯8户，村民反应较大后，市政府规定以后安置楼设计不能超过一

梯8户。

3.村民反应的安置楼裂缝、瓷砖问题等已有专家出具专门评估建议，为后期水泥膨胀导致，不影响房屋安全问题。

4.对于村民所反应的安置楼问题，政府主要通过经济赔偿予以解决，具体为一户3万一次性赔付。

九、村民回迁后存在的问题

1.社区成立后的万帅娥管理问题。目前对于回迁安置好后并成立社区的，由正规的备案过的物业公司统一管理。但是在实际操作中存在未备案的物业公司无人监管的情况。

2.通过房屋+商铺模式得到赔付的村民，可分到15平的商业面积补偿，参与年终分红。商铺是交由公司统一管理经营，而对于过公司的经营则存在监管不力的问题。

3.55平米至65平米的小户型保障房，有的村将其建成快捷酒店式公寓经营，同样也存在公司盈利损失无人监督的情况。

4.严格执行保障房不得买卖，交易只能在村民之间进行的原则。

十、对于城中村改造过程中存在问题的建议

1.政府各部门之间应协调统一，解决政策矛盾问题。

2.高新区应学习曲江管委会模式尽早落实解决“农改居”后的养老问题。

3.市政部门应当尽快出台改造完成后对于所成立公司的监管政策。

第三篇：城中村改造调研报告

推进“城中村”改造 建文明城区交流论文

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的 “断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

二、我区“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个，但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改造，可以完

善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特色和品位，为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏

规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难

(一)我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

(二)我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5-6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2.1亿元。

5、社会舆论的问题。目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂(祖屋)也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂(祖屋)，如隆顺村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

四、“城中村”改造的对策建议

(一)保障百姓权益。“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

(二)着手统一运作。“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

(三)进行分类改造。第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

(四)做好持续发展。“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

(五)处理关联问题。大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

第四篇：规划建设管理调研报告

城建局规划建设管理调研报告

规划建设管理是城区管理中最重要的工作之一。改革开放以来，*城区规划建设管理工作取得了显著成效，但也存在诸多遗憾。为了不断提高城区规划建设管理水平,改善城区环境，塑造良好的城市形象，区政协城环委对城区规划建设管理状况进行了精心调研。

一、*城区规划建设管理的历史与现状

（一）*城区规划建设管理体制

1、规划管理体制。

（1）规划编制。*年时，两路镇、龙溪镇城市建设总体规划由*县人民政府编制。*年起，这两个镇的城市建设总体规划由*市规划局与*县人民政府共同编制。从*年两路城南开发开始，各开发园区、新城管委会分别编制其辖区内的开发建设规划。

（2）规划管理。*城区规划管理经历了三个时期。

县管时期。*至*年，*城镇规划工作由*县计划建设委员会管理。*年成立*县城建局后，由其所属的城建股具体管理。*年城乡建委成立时设规划科，按照批准的城市总体规划、片区规划、地块规划和详细规划，对建设活动实施规划管理，城区规划管理工作逐渐加强。

市县共管时期。*年，*县建委与*市规划局联合成立龙溪镇规划办公室，共同实施在龙溪地区的规划管理工作，两路城区建设规划仍由*县管理。20*年成立*市*区规划分局，城区建设部份规划职能从区建委转移出来，由区规划分局负责龙溪地区的规划管理工作。

市管时期。从20*年起，*市规划局不再委托*区管理规划工作，由*区规划分局对城乡规划进行一体化管理。

（3）规划审批。*城区建设规划实行集中统一领导下的分级管理体制。从20*年起，两路镇、龙溪镇城市建设规划、*区城市建设总体规划，须经区人民政府同意，区人大常委会决定后上报*市人民政府批准。20*年，为了把好全区规划建设审查关，区委、区政府成立了*规划建设委员会，由区委书记任规委会主任，在区人大和区政府决策之前进行审查把关。各开发建设主体的局部规划由区规划部门、区规划委员会、区人大、区政府逐级审议或批准后才能实施。

2、建设管理体制。*年前，建设管理工作归*县计建委。*年成立*县城建局管理建设工作，归计建委领导。*年成立*县城乡建设环境保护局，管理职能大幅增加。*年成立*县城乡建设委员会。20*年将*区城乡建设委员会更名为*区建设委员会。目前，区建委的主要职能是负责建筑管理、开发企业管理、城镇基础设施及配套建设、建设工程招投标、城镇园林绿化建设管理、小城镇建设、施工许可审批、初设审批、勘察市场监管、建设市场秩序规范、城市建设配套费征收、建设工程质量安全监管、建设工程专业技术人员培训及城建档案管理等工作。20*年分别成立了区属国有投资公司—―港投公司和建龙公司，分别负责两路地区和龙溪地区的基础设施的融资和项目建设，区建委不再直接从事城区基础设施项目建设，只负责指导和监督各园区、公司等实施主体的建设工作。

（二）*城区规划建设管理职能运行状况

1、行政审批管理现状。上世纪60年代，规划建设行政审批尚未诞生。从70年代开始，规划建设管理逐步实施行政审批。在*开发建设早中期的行政审批中，有建设工程，选址意见通知书等22项建设行政审批项目。在整个行政报建流程中，共需提供各种资料1000余项，其中多数为重复提供，企业负担重，行政审批效率低下。*年后，区建委不断调整和改革行政审批和制度，使用“*市*区建委行政管理信息化平台”软件,将诸多审批项目进行整合，减少为建设工程初步设计审批等8项。

《国家城乡规划法》颁布实施前，无论是划拨用地还是出让用地都必须办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关规划行政许可手续。《国家城乡规划法》颁布实施后，以划拨方式获得国有土地使用权的建设项目要向规划部门申请选址意见，经核准备案后申请办理建设用地规划许可证；以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，规划部门则直接办理建设工程规划许可证。

2、行政执法管理。规划行政执法只对行政区划范围内的行政审批程序的合法性进行审查，并对违章建筑物进行认定。自20*年开展规划行政执法活动以来，基本没有违规项目开工建设。建设执法主要针对建筑施工安全管理、无证施工、无资质或超资质施工等违法违规行为，转包、挂靠、违法分包、签订阴阳合同、不履行监理职责等违法违规行为进行查处。区建委在*年成立建筑执法队以来，逐步建立了比较完善的行政执法程序和行政执法责任制度。

3、规划建设服务。20*年，区规划分局开始启用新的电子政务平台，所有新报建项目均在新的电子政务平台中办理，大大提高了工作效率。20*年，成立*区建设工程交易管理中心，出台了多项政策措施规范招投标工作，完善了有形建筑市场。从20*年开始，所有国有投资建设工程项目实行廉政监督管理。20*年，在*全市率先统一全区招标投标市场，将水利、交通、移民等8个部门的建设项目纳入有形建筑市场依法招标。区建委着力服务建筑行业，引导企业抓内部管理，壮大企业规模和增强市场竞争能力。目前，现有国家一级建筑企业有9家，房地产开发企业235家，其中一级企业1家，全区建筑业和房地产业从业人员达8万余人，形成了以龙湖地产等为龙头的一批有实力的建筑企业和房地产开发企业。

（三）*城区发展定位演变

1、龙溪城区发展的定位。龙溪地区现在建成区面积为16.19平方公里。龙溪城区与*城市中心区紧密相连，主要承担市级商贸、行政、居住功能，也是未来市级行政中心。将龙溪城区的发展定位为*主城区的汽车销售城、美食娱乐城、商贸流通城、高档住宅城。

2、两路城区发展的功能定位及规划。*年的两路城市建设总体规划，将城市性质界定为“*的航空门户，*县政治经济文化中心，集商贸、会议、旅游为一体的卫生城、花园城、旅游城、会议城。20*年，两路城区规划范围包括双龙湖街道、双凤桥街道、回兴街道、悦来街道、木耳镇、原王家、石坪镇。规划两路城区的主要功能是：现代制造业基地、*现代服务业基地、现代农业基地和最佳生态环境宜居区、都市风貌展示区。

（四）*城区规划建设现状

1、*城区板块规划编制及建设状况。*城区的控制性详细规划的编制基本实现全覆盖。开展了城市形象设计工作，编制了《*空港新城城市设计》和《*龙溪地区及重点地段城市设计》。目前正在开展两路“空港广场”，及老龙溪镇区域旧城改造策划。两路及周边地区交通建设规划方案已通过评审。对城区教育设施、环卫设施、市政排水系统、加油加气站、消防站等设施的位置和数量做了合理规划。

20*年*城区建成区（不含北部新区）总面积48.6平方公里。其中两路城区面积由*年0.5平方公里扩张为现在的31.6平方公里，龙溪在一片农田上崛起一座16.8平方公里的现代化新城。客观地看，*城区整体规划建设水平处于较低档次。

2、城市功能规划与建设现状。*城区现有城市道路210余公里，人均道路面积达12平方米以上。*第二长途电信枢纽工程已投入使用。城区配套有文化馆、图书馆、体育馆、博物馆、医院、学校、社区服务中心等一批档次较高的公益设施。基本配建水、电、气、道路、公厕、路灯、垃圾场、桥等基础设施。*区共规划建成小游园11个。截止20*年底，建成区绿地率达38.2%，绿化覆盖率达42.2%，人均公园绿地面积达13.3平方米，城市中心区人均公园绿地面积达10平方米。道路绿化普及率100%，达标率90%，干道绿地率大于25%。20*年底成功创建国家园林城区。

二、城区规划建设管理中的主要问题

（一）规划建设的监管机制不够完善

1、规划管理网络不健全。各镇街无相应人员编制，由市规划局、区规划分局、乡镇规划办构建的三级规划管理网络还难以真正向镇街延伸。规划管理缺位，导致一些地区违法违规建设现象大量存在。

2、规划编制审批监管缺位。市政府及市规划局、区人大、区政府、区规划委会和区规划分局等规划编制审批机关，对各类规划几乎是一审了之或一批了之，没有相应监管规范和查处机制，从而助长了以权破规，以情乱规歪风。

3、未建立起有效的民主监管机制。区政协、各民主党派和人民群众对规划实施的监督，由于缺乏法律依椐和监督权威而显得苍白无力。

（二）规划建设的法律规划体系不够健全

1、与新的《城乡规划法》配套的*市地方性城乡规划法规还不完善。

2、现有规划管理法规对违法违规建设的处罚偏软。开发商可以从违法违规建设中攫取巨额利润，现行法规难以起到有效遏制开发商违法建设行为的作用。

3、*区细化规划法规不够。现有规划法规体系对道路标准、居住建筑间距等的规定较为简单。对山地条件下建筑间距、建筑退让、容积率和绿地率等指标的规定，需要结合*城区实际出台具有操作性的细化政策。

（三）规划实施缺乏科学性和权威性

1、城区建设规划不够科学。从总体来看，*城区发展战略定位缺乏前瞻性；规划方案缺乏大气势；规划设计缺乏地方特色和风格；对产业规划、房地产规划，市政基础设施规划，公共事业设施规划，政权建设设施规划等缺乏统筹，普遍存在重大漏项。

2、城区规划没有权威性。一届班子一套规划，换一个人就改一次规划，一年可以调整几次规划，甚至领导一个电话也可以撼动一个规划。此外，规划执行单位也往往从某种利益出发，常常自乱规划。有的开发商由于追求利益最大化，千方百计地冲破规划。

（四）城区规划建设资金投入不足

1、整体规划经费严重不足。对规划是第二财政缺少认识，政府舍不得花钱搞规划。每年区财政只是按照规划部门的申请从财政中安排经费用于规划，并没有规定安排财政收入的一定比例作为全区的规划费用。以20*年为例，规划经费只有209万元，在区级财政收入中可以是忽略不计。

2、*城区市政基础设施和公共事业基础设施建设欠帐多，区财政每年只有8%资金用于基础设施建设。加之市场化运作程度不高，城区基础设施建设和旧城改造资金缺口大，学校、医院、文化体育场所项目缺钱上马，导致城市功能不完善。

（五）城市建设品味不高

城市形态塑造不精，环境品质有待提升。*是*国际空港所在地。在规划设计手法上应与其它地区城镇明显不同。但是，在建设过程中，由于缺乏高品质的城市设计来控制和引导，城区建筑物格调单一低俗，公园游园文化底蕴不足，雕塑小品没有精品，城区风貌特色严重丧失。城市的整体感觉就是一座钢筋混凝土森林，城市开敞空间严重不足，竖向景观给人以压抑的感觉，街头户外广告设置混乱，整体形象不佳，离空港国际新城的城市品质差距较大。

三、加强城区规划建设管理工作的建议

（一）规范规划管理，严格规划监督

1、完善规划管理机制，提高规划编制水平。一是要确定*城区规划编制的标准。一般地讲，*城区建设总规、区域板块规划、重要基础设施和建筑重大专项规划应达到国内或国际先进标准，50年或更长时期不会实施旧城改造。二是提高规划编制审批水平。区内规划编制人员和审批人员，必须具备与规划编制的国内外专家在相同平台对话的能力。为此，需要加强区内规划专业人才队伍建设，必须改革区规划委员会。应把规划委员会定位为“为政府决策服务的高层次专家议事咨询机构”，并按此定位优化规委会人员组成结构。三是规划编制审批应该经常化。规划编制应成熟一个审批一个，不能让规划审批工作成为经济社会快速发展的机制障碍。

2、健全规划监管机制，严防实施乱作为。按照谁审批谁监管的原则，完善和强化区政府对规划分局的城区规划工作目标考核机制，完善城区规划工作报告制度；落实区政府定期向区人大常委会和市政府报告城乡规划实施情况的有关规定。完善城乡规划巡察员制度。强化市区人大、政府、政协对城区规划实施的监督，定期开展城乡规划工作调研、检查。对关系城市发展的重大专项规划，如行政中心的选址、组团隔离绿带规划等，应尽快报请区人大以法规形式予以确认并保障实施。要注重强化规划实施的公众监督，依法保障公众对规划实施的知情权、参与权、监督权。要严格规划决策和实施效果的监督制约，对各级各部门严重违反规划的行为，要启动问责制。对不经过原规划审批机关批准，擅自废止、调整规划情节严重的，责成纪检监察机关予以严肃查处；对以规划谋取私利的，应该依法追究法律责任。

（二）加大规划编制统筹力度，确保规划方案科学可行

1、开展专项规划的编制工作。在调整总规和适时增大用地规模的基础上，积极完善相关专项规划编制工作。如中小学布点规划、绿地系统规划、综合交通规划等。建议由规划部门牵头，加强城市总体规划与各项专项规划的协调，逐步完善城区功能。

2、搞好基础设施的统筹规划。抓紧研究*城区规划建设统筹模式及机制建立问题，努力从制度上解决规划建设系统性和统筹性不强等问题。要统筹地下空间利用规划。加快城区轨道交通规划，合理确定路线走向。加强气、水、电、讯等设施的共同沟建设，避免出现城市“拉链”现象。进一步调整优化给排水规划，积极开展地下停车系统规划。各专项规划的编制，应采取专业部门与规划部门合作方式进行。重大基础设施的选址要科学，同时要考虑城市长远发展需求。基础设施的设计标准要符合实际，既要为城市发展留有余地，又要杜绝盲目提高设计标准，造成浪费。

3、做好产业发展的规划统筹与引导。加强*城区功能定位研究和产业研究，为承接中国东部和*主城区的产业转移与分工提供指导，并预留相应的承载空间。要做好产业布局规划与城市总体规划、土地利用总体规划的衔接，真正从城市空间和土地利用上，引导和控制产业的合理布局。按照工业化与城市化互动的原则，在工业园区要增加城市建设综合用地，要加快研究制定工业项目土地利用强度规划管理办法，提高工业用地的容积率。

（三）搞好规划建设的实施，建设*对外开放第一门户

1、明确城市发展定位，建设*对外开放第一门户。*城区的发展应利用好*机场这一*独有的空港资源，按照“西移北拓”的城市空间发展战略，积极塑造*对外开放第一门户。高度重视城区形象设计，要根据*城区总体规划，可将*城市形象总体定位为：*对外开放的第一门户，*建设国际性城市的主引擎。城区定位为：*市主城副中心；综合交通枢纽与对外开放的门户；以空港经济为特色的强势增长极；生态环境优美的宜居名区。

2、坚持“经营城市”的理念，推动城市滚动发展。充分发挥市场配置资源的基础性作用，推进*城区基础设施建设投融资体制改革，实现投资主体多元化、投资方式多样化、项目实施市场化，努力突破城市基础设施建设资金“瓶颈”。利用港投公司、建龙公司、渝港公司和各开发机构等融资主体，争取国债资金补助和金融机构贷款支持。灵活采取BT和BOT方式，大力招商引资，大力推进城区旧城改造、城市道路建设、公园建设、城市地下公共管网建设。

3、正确处理新旧城区关系，依托新城改造旧城。要解开旧城改造破题难的死结，应坚持“依托新城改造旧城”的方针。要加大各开发园区和空港国际新建设力度，通过启动区行政办公中心迁建工程，带动旧城区居民在拆迁中自愿向新区迁移。

第五篇：新乐市城中村改造调研报告

“实现跨越赶超怎么干”大讨论活动中

关于我市城中村改造的调研报告

——拆迁办

所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。

“城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。

一、我市城中村的现状

原来处于城市边缘的村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地的性质、建筑格局以及居民的生活方式人保留传统的农

村特征，我市面临改造的城中村包括：东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。

（1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。

（2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。

二、“城中村”改造所面临的问题

（1）由于村里土地大部分为农民宅基地，耕地也因城市化进程在逐年锐减，村民基本生活保障、不能确保改造后有可持续收益的情况下，村民对改造积极性不高，甚至有对立情绪；

（2）“城中村”现有集体所有制土地向国有土地转变存在操作上相关环节与现行法律、法规如何配套实施的问题；

（3）“城中村”改造所需资金量很大，但目前各村在招商引资、盘活土地资源方面缺乏成熟、配套的运作机制和措施；

（4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失；

（5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。

三、“城中村”改造中解决土地问题的途径

“城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市

建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。

（一）集体土地转换作价出资的法律可行性及操作

我国实行土地公有制，具体包括国家所有和农村集体所有两种形式。对于国有土地可以依法进行转让，而对于农村集体所有土地有一定限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”

我国《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”根据该法第2条和第8条的规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。我们现在进行的“城中村”改造就属于城市规划区内集体土地的改造。根据《城市房地产管理法》第27条和其它相关规定，土地使用权作价入股必须满足下列条件：

1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）；

2、集体所有制单位不得以其拥有的集体土地所有权作价入股。即如果使用集体土地出资的，必须办理土地征用手续，将集体土地转为国有土地，然后以国有土地使用权的方式作价入股；

3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股；

4、办理变更登记手续。以土地使用权作价入股的，应当到土地登记管理部门办理权属变更登记手续，将原本属于出资人的土地使用权转移至企业名下；

5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。

解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收补偿。

（二）资金投入与收益分配的可行性及操作

为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。

如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公

司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。

“城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济效益。

四、“城中村”项目建设中招商引资的模式

“城中村”地理位置优越，其市政基础配套设施比较完备，再加上省去了土地使用权出让手续繁琐、周期漫长的过程，以及城市改造中政府提供的优惠扶植政策都为项目开发提供了强有力的保障。“城中村”改造为村集体组织和合作开发方带来的利益回报空间是极其广阔的。由此“城中村”项目建设中招商引资的模式从建设资金来源上可采用以下两种方式：

一是采用联建方式联合外部资金，即公司出地、合作方出钱，共同开发，按约定比例分享利益、承担风险；

二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。