棚户区改造过程

第一篇：棚户区改造过程

棚户区改造

一、总体要求和基本原则

（一）总体要求。深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为棚户区改造的根本目的，按照国务院部署，从2010年起，用3年左右时间基本完成集中成片棚户区改造，优先安排连片规模较大、居住条件困难、住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结 构和消防安全隐患严重、群众要求迫切的项目，着力改善我省棚户区居民特别是住房困难群体的住房条件，促进经济社会和谐协调发展。

（二）基本原则

1.以人为本，依法拆迁。棚户区改造项目安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取问卷调查、入户走访、召开座谈会、听证会等方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。

2.科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城乡规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，编制和完善棚户区改造规划和年度计划，分年度明确落实具体改造项目和改造进度，有序推进棚户区改造。在制定项目实施方案时，要合理控制开发强度，合理确定容积率和建筑密度，建设宜居社区。

3.政府主导，市场运作。充分发挥政府的组织引导作用，建立协调机制，完善组织机构，统一组织实施。市、县政府在政策和资金方面给予支持。注重发挥市场机制的作用，引导有实力的房地产开发企业参与棚户区改造。充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

4.因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合。对按照城乡规划和历史文化街区保护规划应予保留的建筑，主要进行房屋修缮，环境整治，维护城市传统风貌特色。

5.统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。

二、政策措施

（三）多 渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹措资金。

1.加大政府财政性资金扶持力度。在积极争取中央财政资金支持的同时，省级财政采取以奖代补方式，对棚户区改造予以资金支持。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费中，按规定安排资金用于棚户区改造片区的道路、绿化等基础设施配套建设。市、县政府从棚户区改造项目中收取的土地出让收入（免提农业土地开发资金），要优先用于棚户区改造中的拆迁货币补偿、安置住房建设、按规定配建的廉租住房建设及基础设施配套建设等支出。其中由省政府机关事务管理局统一组织实施的棚户区改造项目所需缴纳的土地出让价款（含地段差等）全额用于省直棚户区改造的安置、补偿以及相关配套设施建设等各项支出。各级财政应设立安置房及配套设施建设资金专户，加强对专项资金的监督管理。有条件的地区可对棚户区改造项目给予贷款贴息。棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。棚户区改造项目中配建的廉租住房可以申请国家补助和省政府以奖代补资金，可以把国家用于补助廉租住房建设与租赁补贴的资金统筹用于棚户区改造的廉租住房建设。

2.加大信贷支持力度。鼓励金融机构积极对接棚户区改造项目贷款需求，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款支持，并根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况，探索贷款投放模式，创新信贷产品，做好金融服务。鼓励金融机构在房地产开发信贷资金安排上向棚户区改造项目适当倾斜，优先保障符合信贷条件的棚户区改造项目的信贷资金需求。鼓励金融机构在继续做好以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款基础上，积极配合政府有关部门和项目单位探索创新贷款担保模式，促进扩大信贷资金投入。

3.鼓励采取共建方式改造国有工矿棚户区。允许住房困难户较多且列入棚户区改造计划的国有独立工矿企业，在符合城乡规划的前提下，经市、县人民政府批准，利用企业自有土地以集资合作建房方式进行棚户区改造，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均执行经济适用住房的有关规定。对远离城市的国有独立工矿企业棚户区改造，有条件的地区，在符合城乡规划的前提下，安置住房用地可纳入当地市、县城镇土地供应计划予以安排。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金，棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。

（四）加大税费政策支持力度。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等经济适用住房的税收优惠政策；对棚户区改造项目中建设经济适用房、廉租房的，按配建比例享受相应的优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。棚户区改造项目电力配套建设的内部供配电设施工程，供电企业按收费标准的90%向建设单位收取，由供电企业统一建设，并承担建成后配套供配电设施的维修、改造、供电安全等责任。棚户区改造项目安置小区广电部门要优先安排有线数字电视网络干线铺设，免收用户入网初装费。

（五）落实土地供应政策。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。棚户区改造范围内涉及到集体所有土地的，应依法办理土地征收转用手续。对集中成片的棚户区改造项目，可先明确项目规划设计条件、拆迁补偿安置方案条件等，再组织招标确定改造项目建设单位。对零星、改造难度大的棚户区，可与其它片区捆绑统筹开发建设。以招标拍卖挂牌方式出让棚户区土地进行改造的，必须在《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定安置房的套数、套型建筑面积、建设标准等。

（六）完善拆迁补偿安置政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。

1.棚户区改造实行实物安置的，安置房应优先建设，优先安置。安置住房实行就地、就近和异地建设相结合，以就地、就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。

被拆迁住房实行就地、就近安置的，除楼层调节价差外，安置面积与被拆迁住房等面积部分原则上不补交差价；实行异地安置的，应考虑被拆迁住房所在区位与安置住房区位地段等级差，相应增加安置面积。安置面积与被拆迁住房等面积部分和异地安置应增加的面积部分，除楼层调节价差外，原则上不补交差价。因建筑结构原因安置面积超过被拆迁住房和异地安置应增加的面积部分，在当地规定面积标准以内的，按优惠价购买；超过当地规定面积标准的部分，按市场价购买。异地安置增加面积和建筑结构原因优惠面积标准由各市、县人民政府制定并公布执行。

2.实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。鼓励被拆迁人选择货币补偿，对选择货币补偿的被拆迁人可适当奖励。

对在两年内购买住房的，契税按其购房款扣除拆迁货币补偿款部分后征收。

3.实行实物安置的，被拆迁人承租公有住房的，若被拆迁人符合当地政府规定的按成本价购买公有住房条件，产权单位可参照拆迁当年出售公有住房的政策向被拆迁人出售。若被拆迁人不符合当地政府规定的按成本价购买公有住房的条件，产权单位可根据《福建省人民政府办公厅转发省房改办、省财政厅关于机关事业单位剩余公有住房处理意见的通知》（闽政办[2002]90号）有关规定，将公有住房评估竞价出售，也可以不出售，安置后继续保留租赁关系，按新的租金标准重新签订租赁合同。原房屋和安置房土地使用权性质均为划拨的，安置房可直接办理房屋产权证，上市交易时要按规定补交土地出让金。原房屋土地使用权性质为出让的，被拆迁人享有完全产权，上市交易不受保障性住房政策限制。

（七）加快保障性住房建设。城市棚户区改造项目中配建廉租住房比例原则上不低于建设总面积的5%。在城市棚户区改造土地出让前，应当将廉租住房配建比例、建设标准、回购条件等作为土地出让的前置条件。棚户区改造要与住房保障相结合，对棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的被拆迁人，要应保尽保。棚户区改造范围内配建经济适用住房、廉租住房的，要优先保障改造项目内符合保障对象的被拆迁人。

（八）完善既有住宅使用功能。对基础设施基本配套，房屋质量安全可靠的既有住宅，在符合城乡规划、建筑结构和消防安全等条件下，可按照“业主自愿、协商一致、资金自筹、政府引导”的原则，申请增设电梯，具体办法由省住房和城乡建设厅制定。

三、组织实施

（九）落实工作责任。地方各级人民政府要把棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导。市、县人民政府是棚户区改造工作的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，全力推进棚户区改造工作的顺利实施。省政府对设区市政府和省直有关部门实行目标责任制管理，进行监督考核。设区市人民政府对县（市）人民政府进行监督考核。省属企业的棚户区改造由所在市、县政府组织实施，有棚户区改造任务的国有工矿企业要积极配合，做好协调等相关工作。

（十）健全工作机制。省保障性安居工程协调小组负责协调解决棚户区改造中的重要问题，各有关部门根据部门职责，加强工作指导。省住房和城乡建设厅牵头负责编制全省棚户区改造规划，会同有关部门制定审查市、县人民政府棚户区改造规划及项目实施方案的办法；省发展改革委员会会同有关部门负责申报中央投资补助；省财政厅会同有关部门制定省级财政“以奖代补”资金管理办法；省国土资源厅负责落实涉及棚户区改造土地供应政策；行使国有企业出资人职责的部门负责协调指导国有大中型企业棚户区改造工作；人行福州中心支行、福建银监局督促指导金融机构做好金融服务工作。地方各级人民政府要于4月底前成立保障性安居工程协调小组，健全部门协作机制，各有关部门要密切配合，形成合力，各司其职、各负其责。

（十一）完善规划计划。市、县人民政府要把棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划，进一步完善棚户区改造规划和年度计划，要把所在地国有工矿棚户区改造纳入本城市棚户区改造规划和年度计划。棚户区改造规划和年度计划应落实到具体项目，因地制宜地制定项目实施方案，设区市人民政府要将所在地城市和国有工矿棚户区改造规划及项目实施方案报省政府备案；县（市）棚户区改造规划及项目实施方案报设区市人民政府审核汇总，报省政府备案。尚未编制棚户区改造规划和年度计划的县（市），要在4月底前完成棚户区改造规划和年度计划编制。

（十二）优化服务环境，加强建设监管。各级各部门要切实改善服务，营造发展环境，共同推进棚户区改造。发改、财政、规划、国土、建设、税务、电力、人防、气象、消防等部门，应本着便捷、高效、负责的原则，为项目建设提供绿色通道，要简化审核审批程序，缩短审批时限，并根据实际情况建立联审制度，提高办事效率。要严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。安置房竣工后，要依法经验收合格后方可交付使用。

（十三）强化监督检查。市、县人民政府要加强监督检查，实施全方位监管，要在棚户区改造现场设立投诉举报信箱，公布投诉电话，接受群众监督，及时发现并解决各种问题，坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。省保障性安居工程协调小组会同有关部门对全省棚户区改造工作进行监督检查，各设区市保障性安居工程协调小组负责本地区工作的监督检查，并分别于每年7月15日和次年1月15日前，将棚户区改造工作进展情况、年度计划完成情况及土地供应开发情况报省保障性安居工程协调小组办公室。各级监察部门要会同有关部门加强对棚户区改造情况的监督检查，认真查处违法违纪行为。各级审计部门要对资金的使用和安全等各环节进行监督。各级国土资源管理部门要加强对棚户区改造用地的管理和监督检查。省保障性安居工程协调小组负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区和责任单位，要通报批评，限期整改。

（十四）加强宣传引导。各级政府及有关部门要加强宣传引导，做好法规政策的宣传解释和群众的思想工作，改造政策、补偿标准、安置方案等涉及居民切身利益的事项要及时采取多种形式予以公示，提高改造工作透明度，取得棚户区居民的理解和支持，为棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。

正在实施的国有林区棚户区改造，按现有政策继续推进

第二篇：棚户区改造实施方案

中盐皓龙棚户区改造实施方案

推进城市棚户区改造工作,是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措,是市委、市政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策,对提升我市城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能具有重要意义。为进一步加快推进我公司棚户区改造,现提出如下意见:

一、指导思想及原则(一)指导思想

全面贯彻落实科学发展观,按照保增长、保民生、保稳定的要求,坚持以人为本,以建设和谐皓龙、促进经济社会协调发展为目的,加快棚户区改造步伐,改善我公司职工的住房条件,提高城市土地节约集约利用水平,提升城市形象。

(二)基本原则

1.统一领导,属地实施。坚持统一领导,因地制宜,加强协调。

2.整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。

3.要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目标及建设标准

(二)工作目标

(三)建设标准

棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定,建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内,高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定,以中小套型为主。

三、政策保障

(一)资金筹措政策

(二)土地支持政策

纳入城市棚户区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地,由市和县(市)土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益,优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区,原属于国有划拨的生产用地,城乡规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地,国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续;对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批,比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。

(三)税费优惠政策

城市棚户区改造和工矿棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费;经营服务性收费项目按低限减半征收。参照煤矿棚户区以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目要纳入经济适用住房建设计划,并免征土地契税;城市棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房面积未超出拆迁面积的,免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分,按照有关规定减免税费。棚户区改造中配建的经济适用住房和廉租住房项目,可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定的优惠政策。

(四)拆迁安置政策

严格拆迁计划管理,在拆迁计划中优先满足拆迁棚户区的需要。城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式,鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的,原则上实行拆补平衡。房屋安置面积超出原有面积,在规定标准(另行制定)内的部分,可按成本价格购买;超出规定标准的部分,按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素,以房屋市场评估价格确定补偿价款,不再进行土地补偿。

城市棚户区和工矿棚户区改造范围内国有直管公房、已改制和未改制单位的自管公房,统一由市房管局履行国有产权代表职责,按照市场评估价格优惠优先出售给现房屋租赁户(公变私)后,按棚户区改造有关拆迁安置政策进行拆迁安置。对经济困难,无力购买原租赁住房产权的低收入家庭,安排保障性住房实物配租,确立新的租赁关系。国有公房出售收入纳入全市住房保障和棚户区改造统筹资金。

(五)住房保障政策

城市棚户区和工矿棚户区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的20%;对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障,一次性解决住房问题。

(六)棚户区居民购房支持政策

市住房公积金管理中心在防范风险的前提下,对缴纳公积金的居民要降低首付款比例,简化贷款手续,支持棚户区改造。设立规范的住房置业担保机构,鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入,为中低收入家庭提供住房贷款担保,降低银行贷款风险,支持个人合理住房消费。

(七)产权政策

城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归棚户区居民所有,商品住房以市场价购买后确认产权。工矿棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的,实行国家和个人共有产权制度,个人以其出资额和企业补助取得部分产权;工矿棚户区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。持有部分房屋产权的工矿棚户区居民转让棚户区改造房屋时,要取得全部产权后方可上市交易。棚户区改造配建的廉租住房产权全部归国家所有。

四、组织领导

成立“新乡市棚户区改造领导小组”和“新乡市棚户区改造办公室”,建立市棚户区改造联席办公会议制度,市发改、住房和城乡建设、财政、城乡规划、国土资源、房产管理、拆迁、审计、地税、人防等部门要协调联动,加强合作,研究解决棚户区改造的重大问题,主动提供服务,共同推进棚户区改造工作。

1.各县(市)、区政府:要成立相应工作机构,制定实施细则,搞好前期摸底调查和宣传动员,组织实施项目管理;负责棚户区房屋拆迁安置、资金监管和社会稳定工作,制止棚户区内乱搭乱建行为。

2.市发展和改革委员会:负责棚户区改造规划、计划的制定和安置住宅建设项目审批立项工作。

3.市住房和城乡建设局:负责棚户区改造工作的指导、协调和监督;负责棚户区的认定;工程建设质量、安全、进度的监督检查;拆迁安置房建设成本的审核;组织新建小区的综合验收。

4.市财政局:负责棚户区改造融资工作,落实棚户区改造财政补贴资金,争取国家、省的支持资金,落实本级财政廉租住房建设资金和棚户区改造项目贷款贴息资金。

5.市国土资源局:根据规划预留棚户区改造、廉租住房建设土地利用计划指标,提供异地安置住宅建设地块,确保土地供给;做好土地出让金收缴工作;办理棚户区改造项目、廉租住房建设项目土地手续。

6.市城乡规划局:依据城市总体规划编制拟改造片区和异地安置住宅地块的控制性详细规划及规划设计条件,规划相应的回迁安置和商业开发用地,审批棚户区改造中新建小区规划方案,对棚户区改造范围内的违法建设行为进行查处。

7.市房产管理局:负责棚户区改造中住房保障对象资格确认和保障性住房建设的组织协调,指导各县(市)、区落实住房保障工作。

8.市审计局:负责棚户区改造政府投入资金使用的监督审计工作。

各县(市)、区政府要制定棚户区改造实施细则,于3月15日报市棚户区改造领导小组办公室。

五、组织实施

(一)编制改造规划和计划

各县(市)、区政府依据城市总体规划、城市住房发展规划、棚户区改造任务及资金筹集情况,按照3年完成改造任务的要求,编制3年棚户区改造规划和计划,2010年3月底报市发改委审核同意后实施。市政府与各县(市)、区政府和市直有关部门签订棚户区改造目标责任书,纳入市政府绩效目标考核范围。

(二)加快项目审批

将所有工矿棚户区、城市棚户区改造项目全部纳入省、市两级联审联批范围,实行一站式、一条龙集约化审批服务,简化审批程序,缩短审批时限,提供高效服务。

(三)依法规范拆迁

棚户区改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关拆迁居民的事项要及时张榜公布,接受群众和社会监督。拆迁安置由各县(市)、区政府负责组织,严格执行国家和省、市的拆迁政策,阳光操作,和谐拆迁。坚持先安置后拆迁,实行货币补助或提供过渡性住房相结合的方式,解决被拆迁群众的安置问题。棚户区改造回迁安置住房只能安置棚户区住户,不得面向社会销售。改造资金的使用、成本核算、价格核定要向社会公开,接受审计监督。棚户区改造房屋拆迁,与拆迁当事人达不成补偿安置协议、在规定拆迁期限内拒不搬迁的,依法实施行政强制拆迁;对野蛮拆迁,无理取闹、阻挠拆迁的,要依法追究当事人的法律责任。

(四)加强建设监管

严格执行工程监理、质量责任制和项目投标制,严格工程质量管理,坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后,由建设主管部门牵头,依法组织相关部门联合验收,合格后方可交付使用。市有关部门要加大审计和稽查工作力度,对棚户区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查,对各县(市)、区计划执行情况进行验收检查,对不能按期完成改造任务的县(市)、区和工矿企业,扣减棚户区改造以奖代补资金,并追究有关人员的责任。

(五)强化物业管理

新建回迁小区实行物业管理,缴纳公共维修基金,由业主按招投标方式确定物业管理公司,严格执行有关物业管理政策。小区内配建的商业性用房的经营收益可作为补充小区管理、房屋维修等费用。

第三篇：棚户区改造流程

一、前期准备工作

（1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。

主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。

（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。此时应该注意：① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。⑤提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。

（3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。

（5）调查被拆迁人的基本情况

主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。

（6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

（四）分户。等行为。（7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。

二、参与评估（1）评估机构的确定。

通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。（2）审查拆迁估价委托书

①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。②对估价机构确定程序的合法性进行核实。

③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。④对估价报告的形式与内容进行核实。

⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。⑥对评估报告有疑问或异议的处理。

三、评估的详细操作（1）何谓房屋拆迁评估

房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。（2）房屋拆迁评估的标准

我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。

Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。

（3）房屋拆迁评估行为的法律性质

Ⅰ 合法性：房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定，估价机构做出的《评估报告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。

Ⅲ 补充性：房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见，可不经过评估程序，直接签订补偿安置协议。

Ⅳ 专业性：从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质，从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。

Ⅴ中立性：评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现，对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价，其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况，该评估结论可以被撤销或不予采信。

Ⅵ非强制性：房屋的估价一般不等同于房屋补偿价，在确定房屋拆迁补偿价时，《评估报告》不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时《评估报告》在裁决中仅为证据，没有拘束力。

（4）房屋拆迁评估范围

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（5）房屋拆迁评估机构的产生

Ⅰ承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

Ⅱ房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，均可以从事城市房屋拆迁评估业务，但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

Ⅲ 评估机构按以下程序产生：

⑴由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。

⑵拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益，应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序，由被拆迁人代表抽签确定评估机构。⑶公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。⑷拆迁估价机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。Ⅳ评估机构产生程序的弊端

⑴评估机构出自拆迁的“资源库”，不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。

⑵拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订，并由拆迁人支付费用。事实上，拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系，可能影响评估的公正性。（6）房屋拆迁评估工作流程

Ⅰ评估人员在开展工作之前，应向拆迁当事人出示资格证件，表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。

Ⅱ向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料，拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。Ⅲ现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

Ⅳ资料的综合和分析，确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要，一是拆迁估价时点，拆迁估价时点取为房屋拆迁许可证颁发之日；二是当地房地产市场交易价格数据。按《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。Ⅴ制作评估报告，提出价格评估意见，注册评估师签字盖章。（7）房屋拆迁评估方法

目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。

Ⅰ市场比较法，是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较，对这些补偿价格做合理修正，以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况，如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用：⑴类似交易较少的经营性房屋，有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁，评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较；⑵很难获取交易的真实信息，因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上，被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。Ⅱ成本法，是估算估价对象在估价时点重新构建成本，扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本，对于一些临建房屋适用。

Ⅲ假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有：①土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；②前期工程费用，包括场地平整费、项目设计费等；③建筑安装工程费用；④期间费用，指开发经营者在商（pin）品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等；⑤开发基础设施建设费（市政配套费）；⑥税金；⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。

Ⅳ重置法，是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑，该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》，很多地区并没有确立这样的补偿原则，造成无法适用该评估。（8）评估价格应包含土地使用权价值

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，理解该条规定，不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内，而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解：房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买，然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估，评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。（9）被拆迁人对评估机构不配合，应但承担的后果。

被拆迁人应该配合评估机构实施评估，提供相关资料并配合实地查勘，否则，评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合，将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告，人民法院对其举证将会不予采纳。

（10）拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。

被拆迁人对评估结果有争议是最常见的，通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置《评估报告》不顾，当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时，应当遵循以下程序解决：

Ⅰ拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

Ⅱ拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

Ⅲ拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

Ⅳ拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。Ⅴ估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

Ⅵ估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

第四篇：棚户区改造

一、首先要明确几个概念

什么是危房，即危险房屋。据《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指，“结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”是棚户区改造中的一种类型;棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程;“环保拆迁”，是指为了实现环境保护的措施和目标，主管部门自身或者委托拆迁实施单位依照我国集体土地和国有土地征收和拆迁法律，对土地上单位或个人的房屋进行征收和拆迁。环保拆迁的目的和宗旨是为了保护环境，实现国家的环境保护政策和目标。由此可见，小编认为危房、棚户区、环保搬迁、征收拆迁是包涵关系。三者既有相似又有不同的地方。相似之处就是都是根据所在区域的土地性质的不同拆迁补偿标准有所不同。它们各自的特点具体来说在于：

1、危房改造有主动申请型也有被动改造型的

认定危险房屋是要经过一系列法定的程序，可以自己主动申请也可以是行政部门来审查认定，但是经申请或审查后如果认定为危房，也不意味着要强制拆除，这之间是没有必然的联系的。根据法定程序认定危房的程度不同，采取的措施也有不同，比如修缮等。所以如果拆迁方认定为危房之后，不加以区分，一律要求拆除，甚至都没有走过法定程序，只是找相关人员进行通知，那么我们的当事人就应当注意了，这或许是对方的逼签手段。此时不要慌张，及时的找专业的拆迁律师来维护自己的权利。

2、棚户区改造是属于为了公共利益的政府行为可诉

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。它包括但不限于危房改造。有的时候当事人会说自己的房屋还是崭新亮堂着，怎么会被认定为棚户区。这里小编要告诉大家，首先棚户区不是一个法律概念，拆迁方认定棚户区的要素有很多，各个地方也有不同，政策是从整体出发，在一块区域内来认定，因此某个小区如果在整个棚户区范围内，那么会被视为一同改造的对象。小编告诉大家不要过多的纠缠于自己的房屋所在地能不能说成是棚户区，这不是主要矛盾，棚户区改造是为了公共利益，由此我们需要抓住的重点是补偿合不合理。究竟应该是什么样的拆迁补偿，小编在后面一起说。

3、在环保拆迁中，和征收拆迁一样，拆迁方应当先补偿、后搬迁。

拆迁补偿资金来源于既有的土地出让收入。在实践中，企业为了实现环保目标，受拆迁方委托，自筹资金实施了环保拆迁，对于企业所支出的环保拆迁费用，财政部门应当从已有的土地出让收入偿还企业，不论怎样，对于被拆迁人都有争取合理的拆迁补偿的权利。

二、危房、棚户区改造、环保搬迁实施主体

我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收国有土地上单位、个人的房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。市、县级人民政府负责、组织和实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

根据上述规定，为了实现公共利益，国家可以对土地实行征收或者征用。也就是说，只有国家才能运用公权力对集体或私人不动产进行干预，将其强制性地移转给国家。具体而言，在危房、棚户区改造、环保搬迁中，履行土地征收和房屋拆迁职责的主体只能是国家行政机关，当地的居委会/村委会不具有征收拆迁的主体资格。其组织实施的全程工作，均应当在有权拆迁方的主导下，按法律规定的步骤程序进行至完结。

对无拆迁补偿的危房、棚户区改造、环保搬迁说NO!

三、危房、棚户区改造、环保搬迁的拆迁补偿

从上面的论述中，我们可以知道，不要在意一个项目的名称是什么，只要是为了公共利益需要的征收搬迁，我们都可以要求合理的拆迁补偿，拆迁律师认为进行补偿应弱化对土地所有权性质的区分，均应结合房屋实际情况，参照周边同类性质房屋予以补偿。简以概之，补偿方式有两种，产权置换与货币补偿。产权置换后被征收人的实际生活质量不应降低。补偿的标准具体是什么，多少钱一平米，这些都是各地的政策在法律的规定之下制定具体的补偿方案来执行的。当事人首先要根据相关法律的规定对自己的房屋土地有个心里预估价，之后看拆迁方和你们谈不谈拆迁补偿，谈的拆迁补偿有多少。这样觉得不合理千万不要等待，要抓住主动权，咨询专业的拆迁律师，拆迁律师要采取法律调查手段，要看项目从开始到执行过程中存在什么样的违法点，之后才能争取到合理的拆迁补偿。

第五篇：2019棚户区改造工作总结

2019棚户区改造工作总结

棚户区改造是33项民生工程的重要内容之一，县委、县政府高度重视，各部门发挥职能作用，采取三项有力举措，全力为棚户区改造工作做好服务，确保民生工程高效推进。

我县2019年蓉城镇东门酒厂、塔桥新村等地块棚户区改造任务共计1046套，改造拆迁总面积约14.32万平方米，征收工作：截至10月底，已完成新四中地块、塔桥新村地块、东门酒厂地块等地块共计1046户的签约任务。

2、安置房建设方面：安置房建设面积约24.2万平方米，总投资约10.71亿元。9月底，安置房已全部开工建设。目前安置房正在主体施工，预计2020年底全部完工。

3、资金保障方面：截止12月底，向上级争取棚改中央补助资金2038万元，省级补助资金181.8万元，棚改项目基础配套设施第一批补助资金540万元(争取碧桃路的项目补助资金)。

2020年工作安排:2019年9月份就提前谋划2020年棚改任务，10月拟定计划（2020年蓉城镇老城区棚户区计划改造230户）上报市住建局，并已上报申请棚改专项债券40000万元。通过谋划在先、提高认识、形成合力三大举措，会同相关单位，坚持信息摸在先、工作做在先、预案定在先。突出抓好项目资金筹集、征地拆迁等关键环节，坚持以人民为中心，全力推进棚户区改造工作。.