房地产基础知识全方位培训资料

第一篇：房地产基础知识全方位培训资料

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房地产基础知识全方位培训资料第一部分： 房地产及其产权基础知识

该部分主要包括房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容。房地产基础知识全方位培训资料第二部分： 房地产开发全过程基础知识

该部分的内容主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理、施工招标与建筑工程施工许可证的获取、商品房预售与商品房预售许可证的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮等内容。

房地产基础知识全方位培训资料第三部分： 房地产交易与营销基础知识

该部分的内容主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销等内容。房地产基础知识全方位培训资料第四部分： 房地产规划与建筑工程基础知识

该部分的内容主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与设备等内容。

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聚集中国房地产界一线实操精英，以余源鹏主编出版的房地产作为基本教材，以网络课程的形式，向全国房地产行业从业人士提供极具专业性、实战性、时间灵活、。余源鹏房地产大讲堂

现设置的培训课程有： 房地产基础知识实战入门培训的29节课； 房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课； 商业地产策划定位与规划设计要诀800个； 房地产项目报批报建培训课程； 房地产开发流程培训课程； 房地产营销策划培训课程； 房地产策划师培训课程； 房地产售楼员培训课程； 房地产一线销售管理培训课程； 房地产广告策划与媒介传播实操培训； 房地产定价培训；

商业地产招商策略及管理实操培训； 商业地产经营管理实操培训课程； 物业管理系列培训课程； ……

房地产基础知识实战入门培训的29节课

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第1章

房地产及其产权基础知识 1.1 房地产概论

1.1.1 房地产的相关概念和特征

1.房地产、物业和不动产三者的概念

2.房地产、物业和不动产三者的区别

3.房地产的特征

1.1.2 房地产业的相关概念和作用

1.房地产业

2.房地产投资开发业 3.房地产服务业

4.房地产业的作用

1.1.3 房地产开发的相关概念和分类

1.房地产开发和房地产开发商的概念

2.房地产开发的分类

1.1.4 房地产市场的相关概念和分类

1.市场的概念 2.房地产市场的概念 3.房地产市场的分类

1.1.5 房地产开发的相关法律体系

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1.房地产开发法律。2.房地产开发法规。3.房地产开发规章。

4.房地产开发其他相关法规。

1.2 地产基础知识

1.2.1 地产的概念和我国的土地制度

1.地产的概念 2.我国的土地制度

1.2.2 土地权利

1.土地权利的相关概念

2.土地权利的相关问题解答 1.2.3 土地储备和土地供应

1.土地储备的概念

2.土地储备的相关问题解答 3.土地供应的相关问题解答 1.2.4 土地开发与土地利用计划

1.土地开发与土地利用计划相关概念

2.土地开发的相关问题解答 3.土地利用计划的相关问题解答

1.2.5 国有土地有偿使用费

1.国有土地有偿使用费的相关概念

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2.新增建设用地有偿使用费的相关问题解答

1.2.6 土地使用权的出让与转让 1.土地使用权出让与转让的相关概念

2.土地使用权出让年限和方式

3.土地使用权招标拍卖挂牌的相关问题解答

4.土地使用权转让的相关问题解答 1.2.7 土地价格与土地市场

1.土地价格的相关概念及问题解答 2.土地市场的相关概念及问题解答 1.2.8 国有土地使用权出让收入

1.国有土地使用权出让收入的概念

2.国有土地使用权出让收入的相关问题解答

1.2.9 土地征用与征收

1.土地征用与征收的相关概念

2.土地征用与征收批准权限的相关问题解答

3.土地征用与征收补偿费用的相关问题解答

4.土地征用与征收涉及农户用房的相关问题解答

1.3 房产基础知识

1.3.1 房屋产权类型的相关名词 1.3.2 房屋开发类型的相关名词 1.3.3 房屋产品类型的相关名词

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1.3.4 房屋建筑类型的相关名词 1.3.5 保障性住房

1.保障性住房的相关概念

2.经济适用房的相关问题解答

3.廉租住房的相关问题解答 4.公共租赁住房的相关问题解答

1.3.6 国有土地房屋征收与拆迁

1.国有土地房屋征收与拆迁的相关概念

2.国有土地房屋征收的相关问题解答

3.国有土地房屋拆迁的相关问题解答

1.4 产权及登记基础知识

1.4.1 房地产产权及登记

1.房地产产权及登记的相关概念

2.房地产产权登记的相关问题解答 1.4.2 土地登记

1.土地登记的相关概念

2.土地登记的相关问题解答 1.4.3 房屋产权及登记

1.房屋产权及登记的相关概念

2.房屋产权及登记的相关问题解答

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1.5 商业地产基础知识 1.5.1 商业地产开发及经营

1.商业地产的相关概念

2.商业地产的类型

3.商业地产的经营模式

4.商业地产的开发原则

5.商业地产的管理理念

6.商业地产设计的相关名词 1.5.2 商圈及商圈分析

1.商圈的概念 2.商圈的组成 3.商圈分析的概念

4.商圈分析考虑的因素

1.5.3 零售业态

1.零售业态的概念

2.零售业态的分类和特点

1.5.4 购物中心

1.购物中心的概念及特点

2.购物中心的分类

1.5.5 社区商铺

1.社区商铺的概念

2.社区商铺的类型

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3.社区商铺的特点

4.住宅底商的概念和特点

1.5.6 写字楼

1.写字楼的概念

2.写字楼的等级划分 3.写字楼的营销知识

1.6 其他地产基础知识 1.6.1 工业地产基础知识 1.工业地产的含义

2.工业地产的类型

3.工业地产的特性

4.工业地产策划的含义

5.工业地产的开发模式

1.6.2 旅游地产基础知识 1.旅游地产的概念

2.旅游地产的主要经营模式 1.6.3 文化地产基础知识 1.文化地产的概念

2.文化地产四大标准 3.文化地产的模式 1.6.4 养老地产基础知识

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1.养老地产的概念

2.养老地产的主要产品形态 3.养老地产的主要运营模式

第2章

房地产开发全过程基础知识

2.1 房地产开发经营概论

2.1.1 房地产开发经营的相关概念

2.1.2 房地产开发公司的设立

1.设立房地产开发公司的条件

2.内资房地产开发公司的设立程序 3.外资房地产开发公司的设立程序 4.申请领取《房地产开发企业资质证书》 5.房地产开发企业资质管理

2.1.3 房地产开发经营基本财务名词

1.房地产开发经营财务分析的常见名词

2.房地产开发项目的简单成本费用构成3.房地产开发项目的经营收入构成 4.房地产开发项目的经营支出构成

2.2 房地产开发项目的立项和可行性研究

2.2.1 房地产开发项目建议书

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2.2.2 房地产开发项目立项

1.项目立项的概念

2.项目立项申报材料

2.2.3 房地产开发项目可行性研究

1.项目可行性研究的概念

2.项目可行性研究的内容

3.可行性研究报告的模式

2.2.4 房地产开发项目选址意见书

2.3 国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理

2.3.1 国有土地使用权获取的相关概念和主要方式

1.国有土地使用权获取的相关概念 2.国有土地使用权获取的主要方式

2.3.2 国有土地使用权出让程序及相关问题解答

1.国有土地使用权出让的一般程序

2.国有土地使用权出让程序的相关问题解答

2.3.3 国有土地使用权出让合同的相关问题解答

2.3.4 国有土地使用权证的办理及登记 1.国有土地使用权证的办理 2.国有土地使用权登记

2.4 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理

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2.4.1 建设用地规划许可证的办理及相关问题解答

1.建设用地规划管理与建设用地规划许可证

2.建设用地规划许可证办理的相关问题解答

2.4.2 房地产项目规划设计的主要内容 1.设计任务书 2.设计周期

3.方案设计

4.初步设计

5.施工图设计

2.4.3 房地产项目规划设计的招投标及审查申报

1.房地产项目方案设计的招投标

2.房地产项目规划设计的审查

3.房地产项目规划设计的申报

2.4.4 建设工程规划许可证的办理及相关问题解答

1.建设工程规划许可证的办理

2.建设工程规划许可证的相关问题解答

2.5 施工招标与建筑工程施工许可证的获取 2.5.1 建设工程项目报建 2.5.2 建设工程招标投标

1.建设工程招标投标的方式 2.建设工程招标投标的基本程序

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3.建设工程施工和监理招标投标

4.建设工程监理的主要工作内容

2.5.3 建设工程质量安全监督办理

1.建设工程质量监督的办理 2.建设工程施工安全监督的办理

2.5.4 建筑工程施工许可证的办理及相关问题解答

1.建筑工程施工许可证的办理

2.建筑工程施工许可证的相关问题解答

2.5.5 建筑工程与市政设施的接驳

1.概述

2.与自来水设施的接驳

3.与天然气（管道煤气）系统的接驳

4.与供电系统的接驳 5.与供热系统的接驳 6.与市政排污系统的接驳

7.道路占用审批手续 8.道路挖掘审批手续

2.6 商品房预售与商品房预售许可证的办理 2.6.1 商品房预售的相关概念及问题解答

1.商品房预售的相关概念

2.商品房预售的相关问题解答

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2.6.2 商品房预售许可证的办理及内容

1.办理商品房预售许可证应提交的资料

2.《商品房预售许可证》包含的内容

2.6.3 商品房销售明码标价的概念及相关问题解答

1.商品房明码标价的概念

2.商品房销售明码标价的相关问题解答

2.7 竣工验收与交付使用

2.7.1 竣工验收的相关问题解答 2.7.2 交付使用的相关问题解答

2.8 房地产证的办理

2.8.1 房地产证的相关概念

2.8.2 房地产证的相关问题解答

2.8.3 房地产证办理的相关问题解答

2.9 物业管理与房屋修缮

2.9.1 物业管理的相关概念

2.9.2 房屋修缮与保修

1.房屋修缮与保修的相关概念

2.房屋修缮与保修的相关问题解答

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第3章

房地产交易与营销基础知识

3.1 房地产销售

1.房地产销售的相关概念

2.房地产销售的相关问题解答

3.2 商品房买卖合同

1.商品房买卖合同的相关概念

2.商品房买卖合同的相关问题解答

3.3 房地产转让

1.房地产转让的相关概念

2.房地产转让的相关问题解答

3.4 房地产抵押

1.房地产抵押的相关概念

2.房地产抵押的相关问题解答

3.5 房地产抵押贷款

3.5.1 房地产抵押贷款的相关概念

3.5.2 个人住房商业性贷款的相关问题解答

3.5.3 个人住房公积金贷款的相关问题解答

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3.6 房地产交易的相关税费

3.6.1 房地产交易的相关税收

1.税收与税率 2.契税 3.印花税

4.营业税

5.营业税附加 6.个人所得税 7.土地增值税 8.房产税

3.6.2 房地产交易的相关费用

3.6.3 一手房交易的相关税费

1.出售一手房需要支付的税费

2.购买一手房需要支付的税费

3.6.4 二手房交易及相关税费

1.二手房交易的相关概念

2.二手房交易的相关问题解答

3.二手房交易的相关税费

3.7 房地产中介服务

1.房地产中介的相关概念

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2.房地产中介的相关问题解答

3.8 房屋租赁

1.房屋租赁的相关概念

2.房屋租赁的相关问题解答

3.9 房地产价格

3.9.1 房地产价格的相关概念

3.9.2 房地产价格的种类

1.市场价格、理论价格、评估价格 2.土地价格、建筑物价格、房地价格

3.总价格、单位价格、楼面地价

4.买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格

5.基准地价、标定地价、房屋重置价格

6.底价、期望价、补地价

3.9.3 房地产价格的影响因素

1.供求状况

2.自身条件

3.人口因素

4.经济因素

5.环境因素

6.社会因素

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7.行政因素 8.心理因素

9.国际因素

3.10 房地产市场营销

3.10.1 房地产市场营销的相关概念 3.10.2 房地产市场调查与细分

1.房地产市场调查与细分的相关概念

2.房地产市场调查的主要内容

3.房地产市场调查资料的获取途径 4.市场细分的依据。3.10.3 房地产项目定位

1.房地产项目定位的相关概念

2.房地产项目定位的考虑因素

3.房地产目标客户群定位

3.10.4 房地产价格策略

1.房地产价格策略的相关概念

2.房地产产品定价方法

3.房地产产品定价策略

3.10.5 房地产销售策略与控制

1.房地产销售策略的相关概念

2.销售控制中要主推或保留的单元

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3.销售控制中的价格走势策略

4.销售控制中的折扣策略

3.10.6 房地产广告

1.房地产广告的载体 2.房地产广告的相关规定

第4章

房地产规划与建筑工程基础知识 4.1 房地产规划

4.1.1 房地产规划设计的相关概念

1.城市规划与小区划分

2.小区规划的基本指标

3.小区规划的基本设施

4.小区规划的基本用地

5.小区规划的基本参数

4.1.2 城乡规划实施的相关问题解答

4.1.3 住房建设结构比例的相关问题解答

4.2 房屋建筑学

4.2.1 房屋建筑的相关概念

4.2.2 住宅建筑的相关概念

4.2.3 房屋构造的相关概念

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4.2.4 房屋建筑图识读

1.建筑施工图的识读 2.建筑总平面图的识读 3.平面图的识读

4.立面图的识读

5.剖面图的识读

6.构造详图

4.3 房屋面积计算

4.3.1 房屋面积的相关概念

4.3.2 房屋面积计算的相关规定 1.套内使用面积计算的规定 2.阳台面积计算的规定

3.计算全部建筑面积的范围 4.计算一半建筑面积的范围 5.不计算建筑面积的范围

6.成套的房屋的建筑面积测算

7.共有共用面积的处理和分摊公式 8.共有建筑面积的分摊

4.3.3 房屋面积计算的相关问题解答

4.4 建筑材料与设备

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4.4.1 建筑材料勤劳的蜜蜂有糖吃

4.4.2 建筑设备

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第二篇：房地产基础知识培训资料

房地产基础知识培训资料 房地产基础知识

房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产

1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。

> 土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年限，居住用地使用年限70年，工业用地50年，综合用地50年，教育、科技、文化、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐40年。土地所有制分类：国有，集体。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

> 土地出让金：是指使用国有土地有偿使用一定年限（40-70年）一次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土地和房产，方可有效转让。

> 土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，它主要载明所有者的名称，土地性质，使用年限及四至和面积。

> 房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积、间数、幢数、层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。

> 配套：主要指为方便生活而提供的各种设施，如供水、供电、供暖、煤气、通讯、入网，有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、公署等。> 地皮；是指不含规划建筑内容的土地

楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积。> 期房：是指一切已经开工但没有竣工的房产。

> 公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 > 现房：指已经竣工的房产。

> 准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。> 使用面积：房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。> 建筑面积：套内建筑面积+分摊面积。

> 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

> 道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

> 跃层：是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。

> 复式：是指特定设计住宅。利用房屋层高（每层高4米左右，一般住宅设计规定层高为2.8米）合理增加住宅使用面积充分提高利用率，局部分隔成上下两部分，通过内部楼梯上下使用，局部分隔成上下两层为复式层。

> 错层：指套内的房间根据使用功能不同，分布在两个不同平面上，室内有半楼梯（60-80公分，般是4个台阶）。

> 层高：提标准层之间的距离。

> 净高：是指标准层天棚到地面的垂直距离。> 建筑密度=建筑物底层占地面积/相关土地面积 > 容积率=总建筑面积/总占地面积

>

绿化率=绿化占地面积/总占地面积

> 日照间距：指某 建筑物高度与北邻的建筑物距离之比。> 低层住宅为1-3层?

多层住宅为4-6层?

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层?

16层以上为高层住宅

别墅：指三层以下，有独立楼梯并占有较大面积的绿地的住宅设计形态。

（1）独栋别墅

独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

双拼别墅

是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。

叠加别墅

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

联排别墅

又称Townhouse，有天有地，独门独院，设有１至２个车位，还有地下室。它一般由几幢小于三层的单户别墅并联组成，每几个单元共用外墙。

花园洋房：属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。五证：①国有土地使用证;②建设用地规划许可证;③建设工程规划许可证;④建筑工程施工许可证;⑤商品房预售许可证

> 两书：商品房使用说明书，商品房质量保证书。> 价格术语：

a)均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。

b)基础价：是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

c)起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。>、建筑数语

① 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

② 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度。增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积小开间住宅相比，承重减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

③ 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

④ 玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。>、天台：指建在顶层屋面上四周有围扩结构，可供人们正常使用的平台。>、露台（平台）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退层屋面）四周有围扩结构，可供正常使用的平台。

>、阳台：是指房屋附属设施，供人们纳凉，晒太阳（衣物）、休憩及其他用途、阳台按建造类型可分为：凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台和有柱阳台；按建筑使用要求设计施工可分为封闭阳台、不封闭阳台两种。

>、商品房：是由房地产开发企业按照市场经济规律，经当地政府及相关部门批准，面向海内外客户以盈利为目的而建的商用房或高中档别墅，或者普通住宅。>、经济适用房：是国家当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题，而兴建的普通住宅，同地段，同样质量的情况下，其造价成本要比商品房低。>、房改房：是指机关、团体、企事业单位按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求严格执行房改价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位职工居住，有的只拥有42.5的部分产权，有的正在按规定补足全部权额，向全部产权过渡。>、三通一平：水通、电通、路通、土地平整

七通一平：路通、给水通、排水通、电通、气通、热通、通讯通；土地平整。>、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

（1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。（2）作为人防工程的地下室。

>、什么是契税，购房者如何纳税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。

>、如何挑选最佳的户型

户型的设计应满足居住的要求，购房者在选择户型时应注意以下几点：

1、户门。户门不宜正对客厅，更不应直对卧室。户门与客厅之间有一个过渡，不要一开户门就使门外的人把室内一览无余。

2、客厅。客厅的设计应尽量的方正，利于摆放家具，此外还要避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉，造成视觉上的凌乱。

3、卧室。卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私密性。

4、厨房。厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。

5、卫生间。卫生间不要正对客厅，卫生间最好设计为两部分，最里面是马桶、浴缸（如有条件，马桶、浴缸分开更好），外间则摆放洗手池，洗衣机。

6、阳台。阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。

7、室内走道。室内应尽量减少或避免狭长的走道。这种走道既不利于家具的摆放，又造成面积的浪费，对购房者来说，更是资金的浪费。

8、通风、采光。挑选住房时，还要注意，户型的布局要有利于室内通风和采光。>、影响房地产价格的因素 ① 经济因素：

主要是经济发展状况；储蓄、消费和投资水平，财政收支和金融的状况，物价水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率、房地产投资，特别是房地产的供求。② 物理因素：

主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素，如：位置地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、自然周期性完善、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。③ 环境因素：

主要指房地产周围环境的状况，如：噪声、空气、污染、视觉清洁等。④ 行政和政策因素：

主要是关于影响房地产价格的制度，政策、法规、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市规划、城市发展策略，土地利用规划等，房地产价格政策、房地产税收、行政隶属变更，特殊政策等。⑤ 社会因素：

主要是政治安定状况，社会治安程度、房地产运行的状况，城市化水平、人口状况等。

⑥ 心理因素：

主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态，讲究门牌号码和土地号码的心态，讲究风水的心态价值观的变化等。⑦ 国际因素：

主要是国家政治状况，国际经济发展状况，国际军事状况，国际竞争状况等。

四

十三、房地产价格的构成：

①

征地补偿费：土地补偿费，青苗补偿费，集体财产补偿费，超转人员补偿费，农转工人员级差补贴，集团基金、安置劳动力补偿平地补助费、私人财产补偿费。

② 拆迁安置补偿费：私房补给、地上物补偿费、搬家费，拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。

③ 其他土地开发费：三通一平费，勘察设计费、拆迁征地管理费

④ 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。

⑤ 附属工程费：包插煤气调压站、压力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房。

⑥ 室外工程费；指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。

⑦ 公共配套工程费：指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小报铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。

⑧ 环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等

⑨ 政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理处。

⑩ 土地出让金市政费

⑾两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费

⑿管理费

⒀利润

多层和高层的比较中，高层的优势

1、从建筑材料上看，成本造价不同。一般情况下高层建筑的成本造价会比多层高出2倍，由于高层使用的是钢筋混凝土结构，它的造价在1500-1800/平方，而多层结构的造价只有500-800/平方。

2、使用寿命不同。高层的使用寿命在80-100年，而多层最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高层过了50年之后依然可以居住的，而多层住宅到50年就已经拆除了，等于浪费了20年的土地使用权。

3、防震性能。由于高层的防震指数高，所以可以达到6度7级，而多层只能达到4度5级左右。

4、隔音、隔热、防潮、防渗水性能佳，通风效果好，夏天凉快，省电。

5、从污染指数和视野效果看，据国家卫生局检测结果表示，8层以上无灰尘污染，10层以上基本无噪音污染，所以高层污染少，空气清新，而且楼层越高，光线越好。（你拥有一片花园，我拥有一片蓝天）

6、电梯代步。对老人来说很方便，即使住2层也不用爬楼梯。“速度”

7、档次的象征，住得高说明有实力。多层与高层的比较中，高层的缺点

1、安全，电梯存在不安全因素，发生电梯事故，发生抢劫等隐患，万一有火灾不易逃生，不易扑救，云梯最高达14层，钢筋水泥不达标，工程质量无法保证，达不到标准抗震程度。

2、人口密度大

3、乘电梯有人（尤其老人）有不适感，而且一般楼梯内电梯根本不够用，等电梯耽误好多时间，万一停电或发生电梯故障根本无法出门。

4、公摊面积大，得房率低，一般70-80%

5、容积率大，人均绿地面积小，有水泥森林之称 装 修

A、不装修的好处：

1、带装修的房子价格高，自己装修省钱

2、统一的装修没有风格，像集体宿舍，没有家的感觉

3、装好了您不满意，还得拆了重装，即浪费又麻烦

4、买了带装修的房子相当于您的装修也上契税

5、大批的装修工程质量很难保证 B、装修的好处：

1、省时省力，可直接入住

2、高档楼宇带装修是身份档次的象征

3、由于是大的装修队伍，所以质量好，有保证

4、入住以后大家都装修，二三年不得安宁

5、影响电梯的使用寿命，万一损坏，上下楼不方便

6、楼道脏、乱、差

客户的问题能解释的全解释过了，还是不行，怎么办？

1、您不喜欢这个设计，其实很多人就是冲着这来的呢！

2、如果我们按每一家的意愿来建，大楼里一百多户人家，众口难调啊，您让我们怎么建啊？

3、房子这么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不错了

4、相信您到现在还没有看到100%满意的房子吧？如果有，那您早就买下了，也不用到我们公司来了。关于按揭

接揭贷款是住房担保贷款的一种，是给购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发物业提供担保的个人住房贷款。是为了增大市场份额，使越来越多的人买得起房子。优点：

1、可以减轻首期付款的压力，首付百分之二十即可入住，比如30万的房子首期付6万就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分钱即可享受高质量的生活。

2、现在借钱难，但是用银行的钱，即住了好房子又投资生意，一举两得。剩余的钱可做其它的投资，住房与投资生意两不耽误。

3、由于等额还款，在按揭还款的期限内，每个月所还的钱数是基本相同的。但随着经济的发展，通货膨胀的加深，钱币的贬值，再过几年，那时的一、二千元钱也就不会像现在这样值钱了，所以，也就等于以后还的钱会越来越少。

4、您如果首付20%，剩下的80%的钱可以去做其它投资，也相当于从银行贷款出来做投资。而由于银行按揭的贷款利率在所有的贷款利率中是最低的，所以非常划算，这样您可以住上可心的房子，又有余钱去做其他事情。更何况您多出的钱肯定不会再存起来，不管投资哪方面，回报都相当可观。

5、如果现在您仍然租房住，那么按揭也很合适。因为您每月上交的房租与交付银行的本息费基本相同，但不同的是：只多付了首付的几万块钱，银行按揭到位时付清所有的款项之后，房子是您自己的，这也是跟租房的最大的差别所在。或者您买了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，说不定还能有余额，而且到时候房子还是您的。银行按揭缺点

1、房产证要抵押给银行，等到房款还完后才能拿回，所以在房款全部还完之前您的房子不能自由买卖。

2、虽然现在银行的贷款利率很低，但仍然要还，银行要赚大量的利息。

3、不但手续繁琐，而且要缴纳手续费，保险费，抵押登记费等各项费用 针对对期房有疑虑的问题客户

1、讲明购买期房的好处：

（1）期房比现房便宜，房价是随着工程的进度节节攀升的，升值速度快（2）期房的选择余地大，现在房地产公司从楼花就开始卖，到盖成现房时也剩不下多少了，即使有也是别人挑剩下的。如果一个房子现房很多，选择余地很大并不是件好事。（3）期房可以监督工程质量（4）户型设计，配套更超前

（5）如是大型团购类型可在施工过程中进行更改

2、缺点：

（1）不可预料的事情太多，盖起来到底什么样子，盖不盖得起来（2）工程质量不可预测（3）环境不可预测

2、对延期交房的说法：

（1）如果楼盘不能按期交工的话，唯一的原因就是资金不到位，但是：

A、从我们公司的实力来讲，我们是省财政厅的下属单位，先后开发了华馨园和舜玉花园等高档小区，开发实力不容置疑。

B、您从我们售楼处可以看到，我们的楼盘销售速度很快的，所以我们的资金回笼也很快，由于资金没问题，所以按期交房没问题。

（2）在购房合同中对延期交房的罚款也是很重的，以每套延期一个月5000元计算，可能这些钱对您一户没有什么的，可一、二百户就是一百多万，现在又是微利时代，我们不会不顾自己的利润去做赔钱的买卖，如果那样，我们还不如留着不卖。所以我们不会延期交房，您可以放心购买。逼 封

X先生，刚才咱们看了户型、装修、地段的情况，您也挺满意的，那咱们今天就把它定下来，您的身份证？（伸手）交现金还是支票？（客户表示回去商量一下）

您看我们现场所有的主任都在谈客户，以前2桌同时签一套房的情况也有，您如果不保留，千挑万选选好的房子可能在您一出门之后就被别人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考虑。回去商量商量

1、和父母商量：

您这么孝顺，在现在的年轻人中已经很少见了，不过根据我做房地产多年的经验，一般子女为父母买房，父母都是不同意的，他们虽然为子女辛辛苦苦操劳一辈子，但从不求回报，只想让子女的钱投资做生意，但从子女的角度出发，看法就不同了，一来是尽了孝道，让老人在风景秀丽的地方安度晚年，二来是投资，保值分散资金风险，老人百年之后，房产就是自己的，可以说是一举两得，买套房子送给父母，表面上会骂你乱花钱，但背后还不知怎么向街坊邻居夸耀呢！没问题，您满意，您父母肯定满意。

再说，您在外面走南闯北的，见多识广，眼光见识恐怕是上辈人无法比拟的，您父母又没有见过我们楼盘，没见过房屋的图纸，不知道这儿周围的环境，您怎么和他们商量，我已经做了二三年的房产，积累了一定的经验，也可以说是专家，有什么不明白的地方，您提出来，我帮您做一个参谋。

2、和朋友商量

X先生，根据我做房地产多年的经验，向朋友咨询买房的事，朋友一般都持反意见，您知道为什么，一来怕担风险，万一说好，以后您却不满意，他一定会担心受责备，二来怕您买房子时资金不足，开口向他借钱，这年代黄世仁和杨白劳的地位已经颠倒了呢，换了您，如果有朋友找您咨询房子的事，您肯定也会反对的，您说是不是？

3、对男人

买房子这么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？说别人与太太商量我信，说您商量我就不信，您太太又没看到房子，难道她比您更有决定权吗？成功人士男人占绝大多数，您把这么好的礼物送给她，她没有理由不高兴。再说了，商量也是针对某一具体房子的，我们现在不订下，等回头您商量好了决心拿钱来时，您看中的那套早没了，上星期我的客户就是这样，后来只好换到另一套，我当时说他还不信呢？买房子最重要的是地段，在我们这里买没一点问题，您对房子又满意，还有什么犹豫的呢？房地产我是专家，您有什么顾虑我来帮您解决。

4、对女人

买房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好现在就给他打电话。其实呀，您先生搞事业做生意，经常在外面，在家里呆时间长的是您和孩子，只要您喜欢，您先生肯定会同意的，大家辛辛苦苦挣钱还不就是为了改善生活吗？住这么好的房子里，他回到家也会开心的，再说了，现在生意不好做，稍不留神就可能有闪失，为防万一，您现在抽出一部分资金算是改善生活，也算是做分散性投资即使您们生意不顺时，还有这套房子值这么多钱，等于为您自己留了条后路。如果哪天孩子想出国留学，把这里的房子卖了再换一套城外的，多余的钱孩子上学都有了，另一方面讲，若您担心现在买房子对您丈夫生意有影响，您不想想如果他不出钱买房子，手头很松动，那么朋友一起吃饭肯定他要掏钱，男人嘛，爱面子是天性，花钱肯定比挣钱容易，相反，如果买了房子，他自然就会想以后不乱花钱，每日省出一些钱，这不是对您全家有好处的事吗？ 商品房价格不会下降

一、住房的建筑成本存在刚性，我国商品房的成本一般有建安成本，土地费用，拆迁费用，城市基础设计配套，利润以及相关税费及方面构成。

（1）建筑成本不仅不会下降，反而随着市民对住房质量要求的提高和房地产在增长时期对建材价格，劳动力价格的拉动作用还会上升。

（2）城市中土地供给的低弹性，土地需求的高弹性。地价主要受城市化水平和城市土地化资源量所决定。

（3）拆迁费用日前在多所城市呈上涨趋势，降价亦不太可能。

（4）如果降低城市基础设施配套费用，削减城市基础设施建设支出，会给城镇住房建设带来更大困难。

二、从房价的变化趋势看，一般都是随着经济增长和城市化的进程而逐渐上升，这种趋势是由土地资源的稀缺性，不可再生性，土地供给的低弹性和房屋需求的高弹性决定的。

首先，人口多土地少，地价每年的上涨趋势是一定的。

其次，随着城市水平提高，必将导致城市人口的不断增加，从而对住房的需求量会加大。再次，从国外房地产的发展经验来看，经济起飞或加速阶段，地价或楼价一般不会出现大幅度降价现象，反而随着经济的迅速发展而引起一定幅度的上升，我国经济正处于经济起飞后加速发展时期，因此房价应稳中上升不会出现大幅度降价现象。因此无论从国际经验还是从我国实际出发考虑，商品房价格稳中有升，带有客观必然性。

一、从我国城市商品房价格实际变动曲线分析，一九八七年至一九九六年大约十年间平均增长18.7%，即使在房地产不景气的93-96年，四年间平均增长也在11%，因此取消不合理收费，虽然能从房价中下降几个百分点，却不会改变商品房价格总体上升的趋势。

第三篇：房地产基础知识置业顾问培训资料

成功的销售顾问应具备怎样的素质

优秀的销售顾问需要具备多方面的素质，这些素质包括：积极的进取心、坚持不懈的态度、与其他人良好沟通的技巧、给人信任度以及在商谈中营造舒适氛围的能力。

不管怎样，在销售中取得成功的最重要的素质是准确性的理解力，清楚你的客户需要什么。尤其是，他们在当中有什么是最受益的？要了解这些，就需要你作一个好的观察者和倾听者，也就是少说多听。大多数的销售顾问，太热衷于去告诉对方什么是他想让你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。

当你清楚了你的客户最关心的热点是什么之后，就可以针对他们的需要，恰到好处地展开你的销售策略。在下一次见面时，你也可以先试着花几分钟的时间，问一些轻松的问题，了解一下你的客户，从他们的讲话中，你就可以明白他们需要你告诉他们些什么。

工作的成功首要在于工作态度与工作习惯是否正确，前言

房地产销售是一件很微妙的事。有这么一说：房地产成功的50%在于地块选择，30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但前两者的80%是由后者的20%来加以实现的。不论这一说法是否准确但销售的重大作用是不容置疑的，而销售的成功与否，又在很大程度上决定于销售人员。做为销售人员最重要的还是综合素质，因此我们也不可以对在职培训存在绝对的依赖性。培训大部分的内容实质上都是在工作中发现的问题，通过培训寻求最佳的解决方法。卖楼是销售人员工作的重要内容但并不是全部，做为一名销售人员，对外必须会做市场调研和分析，熟悉房地产相关法律法规、了解房地产专业知识；对内必须领悟企业文化和开发理念，以及各部门的运作程序、工作职责和工作范围、楼盘的各种属性等；销售人员在做好本职工作的同时，也要尽力做好企业内部的横向协作和上下级的沟通及对外联络工作，才能成为一名合格地产销售精英。

本培训手册的设计仅仅涵盖了在职培训初级阶段的内容，如果要想深入下去、工作做得更到位，还得参考其它更多的资料，并在实际工作善于总结得失。

培训的目的

销售培训的初级目标就是通过提高销售人员的个人绩效来达成企业的销售业绩，而员工在工作中的绩效取决于员工的态度、知识、技巧这三个因素。通过培训使销售人员掌握项目的优缺点、优劣势，竞争对手的状况、国家相关政策法规、专业知识和销售技巧，以及了解不同目标客户的心理特点、消费习惯、生活品味、投资置业习惯等，培养销售人员的团队协作精神，领悟企业文化，锻炼自己的口头表达能力、观察市场的敏感度、养成做事的坚韧性、积极性和良好的服务态度，学会分析事物的科学方法，确立自己的工作目标和业绩考核办法，最终使个人成为一名地产销售精英的终极目标。

置业顾问的涵义

置业顾问不是简单的“解说员”、“算价员”，她/他一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业专业化顾问式服务的综合性人才。他们的具有鲜明的置业特征：

1、企业、项目的形象代言人

置业顾问面对面地直接与客户沟通，其工作作风、专业技能、服务意识充分的体现公司的经营理念、价值取向及企业文化、其一举一动、一言一行在客户眼中就代表着企业、项目（品牌）的形象。

2、企业和客户信息沟通互动的桥梁

销售人员一方面把品牌的信息传递给消费者，另一方面又将消费者的的意见、建议等信息传达给企业，以便企业更好的服务于消费者置业顾问首先是客户的朋友、顾问，帮助客户实现置业梦想，使其成为公司的长期的支持者；其次是公司项目营销策划及广告宣传等有效与否的直接反馈者；第三是市场最新动态、客户实际需求及客户信息的最佳收集者、整理加工者第四是给企业营销决策提供建设性意见的参与者。

3、是服务大使

销售人员只有在充分了解自己所销售的楼盘的特性、功能、服务配套等资讯时才能适时的为客户提供良好的置业建议 2 和帮助。良好的服务可以使客户做到“重复购买”、“客户相关购买”、“客户推荐购买”。

房地产基础知识

总述：

● 房地产业

房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常为“不动产”，英文为：“REAL ESTAE”。根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。● 房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。● 是房地产市场

房地产市场分狭义和广义的两类。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。● 房地产交易

城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

一、房地产常识

1、房地产

房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。

（1）不可移动性。

所以才叫“不动”产。由于不可移动，地段、方位往往可以决定或左右其价值。

（2）长久性。

房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。一般房屋总有数十 年的寿命，土地寿命更近乎无限

（3）不可增加性。

除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的兴建也有限度，不可能无限度发展。

（4）不可替代性。

甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑型式、发展

（5）不易分割性。

房地产不易分割，更与大环境(地理位置)、小环境(邻近区域)等有密切的关系，（6）昂贵性。

房地产的买卖价值通常很高，以目前而言，没有10万元以上根本买不起房子。

（7）同时可供投资与消费。

不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住或用来出租。进可攻，退可守。

（8）房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。

（9）房地产开发建设周期长、投资大。

（10）房地产业涉及到相当多的法律法规。

优 点：有自用及投资双重功能。掌握时机，长期获利高。可抵销通货膨胀带来的贬值损失。可充作抵押品。收益较高易得到税收方面的好处。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀

缺 点：所需资金较多;变现性差;投资数额巨大;投资回收期长;需要专门知识和经验.2、房地产权

产生的他项权，如抵押权等。

3、房地产权登记

强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。

4、房地产权登记有何法律效力

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法

律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或 妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

5、《房地产证》的作用

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

6、现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权证》、《国有土使用权证》区别

现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、《国有土地使

7、《房地产证》记载的内容

《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人 性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。

8、哪些房地产合同须办理公证手续? 按有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。

9、地籍

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

10、宗地、宗地号、宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为 基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第 24宗地。

11、宗地图、证书附图

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书

附图 即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产，所在宗地情况。

12、确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利

13、房屋的基底面积

14、房屋的建筑面积

(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑 面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。

15、房屋的公共面积

2．2 米的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。不能计入公用建筑面积的部位：

a、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室。

b、作为人防工程的地下室。

c、住宅小区的配套用房。

d、穿过建筑物的公共通道。

e、物业管理用房。

16、房地产转让

房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法 人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人

1718、楼花

25%以上时，可凭已在登记机关备案的房地产转让应当遵循合法、公平、6 买卖合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。

19、房地产交换

20、房地产赠与

房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

21、房地产赠与免交土地增值费

22、房地产现售合同、房地产预售合同

欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。

23、房地产开发商预售商品房地产时应符合的条件

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证；

3、除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算总投资额的25%，并经注册会计师验资；

4、房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后,发给《房地产预售许可证》，核定

242526为售价为的0

05%

(1)营业税：为售价的5%

(3)印花税：为售价的0

(2)城建维护税：05%

(4)有 买方应交

所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所(5)有增值的，须交增值额20%的税费有：(1)印花税：为售价的0记费：为登记价的027

1%。

(一)经(二)因(三)因一

05%；另每证贴花5元；(2)登 7

(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。一方当事人根据本条第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除的，应当及时通知 对方。

28、房地产抵押

指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供 债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。

29、已抵押的房地产能转让

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押 权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让 30、(一)

(二)权利人姓名或名称发生变化的；(三)

31、遗失《房地产证》申请补领

《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》

32、申请补发《房地产证》需提交的文件

(一)33、集资房能否销售

34、土地使用权受让人交清地价取得土地使用权后，同样要按规定交纳土地使用费。因为我国实行的是土地社会主义公有制，土地所有权属国家所有，35、红皮《房地产证》

可以在市场上公开销售的市场商品房地产，发红皮《房地产证》。红皮房地

36、绿皮《房地产证》

凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》：

1、以行政划拨方式

2、在行政划拨的土地上建成的房地产；

3、通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权(以协议方式按市场地价 标准

(二)(三)

(四)补发《房地产证》申请书

支付地价款的除外)，4、在缴付协议地价款的土地上建成的房地产；

5、获得减免地价的土地使用权；

6、在减免地价的土地上建成的房地产；

7、准成本商品房；

8、按“房改”取得的全成本(建筑费用加室外工程配套费用)商品房；9

1011、房地产登记机关确认的 其它非市场商品房地产。

37、绿皮房地产证在什么情况下可以转让、抵押、出租?凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖。需抵押、，典当、或出租的，应经市规划国土局依法批准，并办理相应手续。出租的，需按租金的6%向房屋租赁管 理部门交费，抵作地价款。

38、房地产投资

房地产投资牵涉的层面相当广，而且需具备不少的相关专业知识。缺点是流

房地产可以算是相当古老的投资工具，在过去，投资知识尚没有现在这么发达，也没有目前这么多投资分析与策略时，大多数人都有这样的观念：有钱买房地产放着，不管是土地或房子，将来总会赚钱。这是因为土地作为一种资源，具有稀缺性。随着人口的增加，土地却不增加，所以有保值的作用。而且人口增加带来需求增加，使得房地产的价格上扬，出现增值的利益。另外，人们都有一种观念“有土地就有财，有财就买地”，所以对于房地产的投资有一种特别的喜好。

所以成功的购置房地产，无论是自用，还是投资，都能在持有期间保值或增值。

二、房地产术语1、2、3、4、5、6、用地性质：指规划用地的使用功能 用地面积：指规划地块划定的面积

用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：

建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%（总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和）建筑控制高度

又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。

7、建筑密度

指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即： 建筑密度=建筑基底总面积/

8、绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积×100% 绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×100%

9、建筑间距系数

指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多层标准：1.5 层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离。

10、居住区用地组成

⑴ 住宅用地

⑵ 公共服务及设施用地 ⑶ 道路用地 ⑷ 绿地

11、住宅类型及用地特点

12、建筑物分类

按建筑物使用性质分类： ⑴ 居住建筑 ⑵ 公共建筑 ⑶ 工业建筑 ⑷ 农业建筑

按建筑物层数或总高度分类： 住宅通常按建筑层数划分

1—3层为低层

4—6层为多层

7—12层为小高层

12层以上为高层

公共建筑为综合性建筑，通常按建筑总高度划分 总高度超过24m的为高层。按建筑结构分类：

⑴ 钢结构； ⑵ 钢筋混凝土结构； ⑶ 砖混结构； ⑷ 砖木结构； ⑸ 简易结构

13、基础

按受力性能不同，可分为刚性基础和柔性基础。按构造形式不同，可分为条形基、独立基、笺板基、箱形基和桩基。

14、房产证的种类

⑴《房屋所有权证》——是房屋所有权人拥有其所购房产的法律证件，是证明房产归属的要件之一，它详细记载着产权人的姓名、房屋坐落、门牌号码、建筑年代、建筑结构和建筑面积等。每套房产只有一本《房屋所有权证》，它可以证明其房屋所有权人对该处房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并受到法律保护。

⑵ 《房屋共有权证》——指同一房产有两个人以上的产权人共同主张权利，共同拥有对该套房屋的支配权。当房屋所有权人对房屋进行买卖、抵押等处置时，必须经共有人书面同意，否则房产管理部门不予以办理。

⑶ 《房屋他项权证》——是规范人们在贷款买房过程中形成的一种权利制约。它包括抵押权和典权。现在较普遍的是抵押权，它记载着抵押权人和抵押人的名称、抵押权价值、抵押期限等内容。为抵押权人发放《房屋他项权证》，它是双方履行权利和义务的法律保障。等双方履行了法定的义务，《房屋他项权证》就被注销，抵押人也就成为真正的房屋所有权人。

15、户型的基本要素包括哪些

⑴ 卫生标准：

是否具备良好的采光、通风，对人体健康和环境卫生起重要的作用。⑵

套住宅卧室均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。⑶

住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙壁开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。

⑷ 煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此，厨房应有直接对外的采光，通风窗（开向天井的窗）。

⑸ 卫生间应有直接采光、通风窗。对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。

16、智能化住宅的主要功能

居住在智能化小区中，住户首先可享受的是完备的安全服务，这包括住宅紧急求助系统，他自动为幼儿和老人求救，进行远程医疗与监护；住宅防盗系统，当有歹徒闯入，可以自动拨打传呼代码通知主人和拨打报警电话；住宅消防报警系统，监控煤气泄露、火警报灾等；包括有线电视、语言与传真系统、因特网介入及电子邮件系统，小区公用信息系统在内的通信服务系统，不仅使住户信息服务消费一步到位，符合在家办公的需求，11 还可

以使人们足不出户就可以进行电子购物、远程教学、网上医疗诊断、参观虚拟博物馆、点播家庭影院，交互式电子游戏等家庭娱乐活动。

其他原先要由人工提供的管理与商务服务现在则由管理服务系统代替，这分别包括管理服务系统中的住宅远程三抄表系统、住宅家电控制系统、房屋和设备管理系统、以及商务服务系统中的商务辅助服务、特殊信息服务、消费支持服务、内部银行等。

智能生活基于宽带网。人类对未来家庭环境的要求是：安全舒适、轻松方便、节约能源、随心所欲，人们要实现自己的梦想，最基本的条件是：家庭中各种独立的设备必须集成在一个统一的家庭网络中。这样的家庭要求完全网络控制化，因此规范的家用布线系统和互联网宽带介入已成为智能化住宅的基础设施。

17、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

18、均价：指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数（销售总建筑面积），即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

19、预售价：指商品房在期房时预售的价格。

20、标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

21、成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。

22、商品房的使用率：指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

23、跃层式商品房：指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内单独小楼梯连接的房屋，上下层高一样。

24、土地使用权出让方式：

① 招标方式 ② 拍卖方式 ③ 协议出让

25、土地使用权的出让年限

① 居住用地 70年 ② 工业用地 50年

③ 教育、科技、文化卫生、体育用地 50年 ④ 商业、旅游、娱乐用地 40年 ⑤ 综合或其他用地 50年

26、土地使用权终止、续期

① 土地使用权因土地灭失而终止 因土地使用者的抛弃而终止

② 续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。

27、商品房预售的条件

① 五证俱全

《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《施工许可证》 《商品房预售许可证》

②按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

28、楼板：楼板的基本构造是面层、结构层、顶棚。面层的做法和要求与地面相同。楼板应有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；应有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；应满足隔声要求，包括隔绝空气传声和固体传声；应有一定的防潮、防水和防火能力。

29、其它

产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，13 在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

三、建筑识图

四、计算户型面积

五、银行按揭知识

●按揭，英文原来叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。●办理银行按揭需具备的条件：

1、具有城镇常住户口或者有效居留身份；

2、有稳定的职业和收入；信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3、有购买住房的合同或协议；

4、以不低于所购房款总价的20%作为首付款；

5、有贷款人能力的单位或个人作为担保人；

6、贷款规定的其他条件。

以上条件需准备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要提供）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及照片等

● 根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：

1、权属有争议的；

2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；

3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；

4、依法已公告列入拆迁范围的；

5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；

6、依法不得抵押的。

● 贷款共分为三种形式：公积金贷款；商业贷款；组合贷款

1、公积金贷款

市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投资方向调节税、15 房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集。

2、商业贷款

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）

个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。

3、组合贷款

个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

● 按揭贷款所需资料及费用

一、所需资料：1、2、3、4、5、6、7、1、2、3、4、5、购房协议书（签字按手印）《商品房预售合同》补充协议

业主身份证复印件四份、户口本、暂住证复印件一份，结婚双方资料。

供款人及配偶所在单位提供月收入情况证明。夫妻双方如户口没在一起提供结婚证复印件 如是个体，一定提供营业执照和近期两月纳税证明。

如是单身提供父母或哥姐的共担债务的证明人，需签字、按手印。抵押手续费;保费； 月存款；

印花税：贷款额的万分之几； 办理时还需首付收据和身份证原件。

二、办理按揭所需费用：

三、销售人员应尽力让客户在银行要求的时间办到银行办理相关手续。

● 房地产贷款程序1、4、贷款申请

2、受理申请

3、贷前审查 签订合同

5、发放贷款

6、贷款归还

7、合同变更

8、贷款结清

六、涉及房地产交易的费用（实际以当地政府规定为准）

1、房产登记、办证费

2、抵押手续费

3、办理土地证手续费

4、契税

5、公共维修基金

第四篇：幼儿园全方位培训资料

幼儿园全方位培训资料

资料内含：名教师授课、名专家点评、幼儿园管理、运营、培训实操案例、招生、幼儿园教师培训课件、办园使用操作手册、早操律动、趣味早操、教师优秀成品舞、幼儿大型歌舞表演、幼儿舞蹈编舞教程、幼儿园节日系列成品舞蹈、幼儿园获奖成品舞蹈 课堂舞蹈教学、户外体育游戏、幼师流行舞蹈教学、幼儿学画画教程、创意手工制作教学视频、奥尔夫音乐、全国省示范园资料教案全集、幼儿园优质环境创设、绘本ＰＰＴ课件集、幼儿园安全教育视频、一分钟趣味数学教程 活力体操、等等....适合人群：中小幼儿园、新开园，准备筹建幼儿园的老师，幼儿园经营者、园长、副园长、教研主任、教研组长、骨干教师、一线老师、转岗老师、实习老师以及在读幼师。

资料用途：园长听课、教研学习、赛课、公开课、舞蹈教学、新老师教学参考、园长管理运营、新老师培训等等..1、----全国幼儿园管理、运营、培训实操案例（文档）

管理类：

1、亲子园早教中心运营管理全套资料

2、幼儿园管理资料集

3、幼儿园园长管理资料集

4、幼儿园招生资料集

5、幼儿园早教投资管理资料集

6、幼儿园早教加盟资料集

7、幼儿园早教中心亲子园装修资料集

8、幼儿园饮食管理资料集

9、双语幼儿园资料集

10、幼儿园教师培训资料集

11、幼儿园课程实施方案资料集

12、蒙特梭利教育资料集

13、冯氏0-36个月日托班早教教案

14、幼儿园教学播放视频235个 教育类：

1、幼儿园教案全套资料集

2、幼儿园节日活动资料集

3、亲子活动资料集

4、幼儿测评资料集

5、幼儿潜能开发教案资料集

6、启蒙教案资料集

7、幼儿园家长会资料集

9、幼儿园案例资料集

10、奥尔夫音乐教案集

11、幼儿园建构式课程资料集

12、幼儿自闭症教师培训资料集

13、宝宝最益智的儿歌（动画版）

14、幼儿园幼儿教学视频(大＼中＼小班)

2、----幼儿园教师培训课件（文档）五大领域培训

幼儿园体育培训课件

幼儿园区域活动培训课件 幼儿园安全保健培训课件 幼儿园教师办公室软件使用 幼儿园教师培训课件 幼儿园教师知识的培训 幼儿园游戏培训课件 幼儿园管理等培训课件 幼儿文学课件

幼儿英语培训课件 新教师培训课件

3、----办园使用操作手册（文档）

1第一章、幼儿园前期策划 2第二章、幼儿园装修布置 3第三章、幼儿园入园规程 4第四章、幼儿园教学体系 5第五章、幼儿园管理体系

6第六章、幼儿园市场营销策略 7第七章、幼儿园招生实战技巧 8第八章、幼儿园成功秘诀 9第九章、幼儿园教育宝典

4、----全国省示范园资料教案全集 省示范幼儿园中班教案全集（共1501份精品教案）省示范幼儿园各类精品课件大全（共727份精品）省示范幼儿园大班教案全集（共1661份精品教案）省示范幼儿园家园共育资料（共277份精品）

（文档）省示范幼儿园小班教案全集（共1295份精品教案）省示范幼儿园常规管理制度等（共896份精品）

省示范幼儿园幼儿园说课稿和案例（共213份精品）省示范幼儿园托班教案全集（共438份精品教案）

省示范幼儿园教师常用计划、总结、评语、科研等（共494份精品）省示范幼儿园教育论文全集（共740份精品论文）

省示范幼儿园特色教育教案全集（共900份精品教案）省示范幼儿园蒙台梭利教育全集（共231份精品教案）

5----优质课堂舞蹈教学(大中小班)（视频）

小班

01训练一：《走走跳跳》；

03训练三：《小海狮表演》；

05表演：《乖孩子》；

07表演：《泥娃娃》；

中班

01训练一：《小鸟飞飞》；

03训练三：《我帮你来你帮我》

05表演：《猪八戒吃西瓜》；

07表演：《藏族儿童舞》；

大班

01训练一：《小木偶》；

03训练三：《踢踢腿》

05训练五：《小风车》；

07训练七：《扑蝶》；

09表演：《我们光着小脚丫》

11表演：《铁棒磨成针》；

13表演：《好奇的小蜜蜂》；

15表演：《蜜蜂飞舞》

6---一课一案（视频）名教师授课 名专家点评 名主持采访 名导演掌镜

课课精彩 案案经典 目录

1.一颗纽扣(小班数学活动)2.云朵棉花糖(小班语言活动)3.上海欢迎你(中班绘画活动)4.一根羽毛也不能动(大班综合活动)5.买菜(大班音乐活动)6.鸭子骑车记(大班早期阅读活动)7.想唱就唱（大班）8.谁和谁好（中班）

02训练二：《我的小脚真听话》

04表演：《小星星》

06表演：《小手小脚》

08表演：《小龙人》

02训练二：《多愉快》

04表演：《小蝌蚪》《毛毛虫》；

06表演：《男儿第一志气高》

08表演：《尝葡萄》

02训练二：《抬抬腿》；

04训练四：《小飞机》；

06训练六：《摘果子》

08训练八：《小鸡吃米》；

10表演：《小鸡叽叽》；

12表演：《蓝精灵》

14表演：《加油，女足》；

7、----幼儿园早操律动37套(新型韵律操)视频

1、幼儿园小班徒手韵律操：动物模仿操（送配套音乐）

2、幼儿园小班徒手韵律操：袋鼠妈妈上学去（送配套音乐）

3、幼儿园小班徒手韵律操：小兵操（送配套音乐）

4、幼儿园小班徒手韵律操：蝴蝶（送配套音乐）

5、幼儿园小班徒手韵律操：我们大家做得好（送配套音乐）

6、幼儿园小班徒手韵律操：MOMO 带我去飞翔（送配套音乐）

7、幼儿园小班徒手韵律操：让爱发光（送配套音乐）

8、幼儿园小班徒手韵律操：快乐颂（送配套音乐）

9、幼儿园小班徒手韵律操：香水百合（送配套音乐）

10、幼儿园小班徒手韵律操：刷牙冠军（送配套音乐）

11、幼儿园小班徒手韵律操：兔子跳跳跳（送配套音乐）

12、幼儿园小班徒手韵律操：长江七号爱地球（送配套音乐）

13、幼儿园小班徒手韵律操：亲亲美人鱼（送配套音乐）

14、幼儿园中班徒手韵律操：虫儿飞（送配套音乐）

15、幼儿园中班徒手韵律操：宝宝热身操（送配套音乐）

16、幼儿园中班徒手韵律操：亲亲宝贝（送配套音乐）

17、幼儿园中班徒手韵律操：披萨（送配套音乐）

18、幼儿园中班徒手韵律操：亲亲猪宝宝（送配套音乐）

19、幼儿园中班徒手韵律操：香草咪咪（送配套音乐）

20、幼儿园中班徒手韵律操：Shake Your Body（送配套音乐）

21、幼儿园中班徒手韵律操：水仙（送配套音乐）

22、幼儿园中班徒手韵律操：大家一起喜洋洋（送配套音乐）

23、幼儿园中班徒手韵律操：水蜜桃的声明（送配套音乐）

24、幼儿园中班徒手韵律操：功夫高手（送配套音乐）

25、幼儿园中班徒手韵律操：隐形的翅膀（送配套音乐）

26、幼儿园大班徒手韵律操：挫冰进行曲（送配套音乐）

27、幼儿园大班徒手韵律操：北京欢迎您（送配套音乐）

28、幼儿园大班徒手韵律操：疯狂大请客（送配套音乐）

29、幼儿园大班徒手韵律操：小小男子汉（送配套音乐）30、幼儿园大班徒手韵律操：福娃（送配套音乐）

31、幼儿园大班徒手韵律操：IOIO（送配套音乐）

32、幼儿园大班徒手韵律操：恭喜发财（送配套音乐）

33、幼儿园大班徒手韵律操：天使（送配套音乐）

34、幼儿园大班徒手韵律操：加油歌（送配套音乐）

35、幼儿园大班徒手韵律操：爱你（送配套音乐）

36、幼儿园大班徒手韵律操：中国娃娃（送配套音乐）

37、幼儿园大班徒手韵律操：动起来（送配套音乐）

8、----幼儿园趣味早操上下学期（全套教学）（视频）

上学期目录【约50分钟】

小班上学期《小狗汪汪做早操》 分段教学： 01.入场

02.小狗模仿操 03.体能游戏 04.律动

05.基本动律 06.完整演示

中班上学期《欢欢喜喜过大年》 分段教学：

07.入场-迎新年 08.唱新年 09.舞新年 10.贺新年 11.新年祝福 12.基本动律 13.完整演示

大班上学期《欢乐童年》 分段教学：

14.入场-队列练习16.器械操 17.体能游戏 18.放松律动 19.基本动律 20.完整演示

下学期目录【约59分钟】 小班下学期《欢乐多朋友多》 分段教学：

01.入场-队列游戏 02.器械操 03.体能游戏 04.放松律动 05.基本动律 06.完整演示

中班下学期《祖国你好》 分段教学：

07入场-队列练习08.徒手操 09.器械操 10.体能游戏 11.放松律动 12.基本动律 13.完整演示

大班下学期《酷炫宝贝》 分段教学：

14.入场-队列练习15.徒手操 16.器械操 17.体能游戏 18.放松律动 19.基本动律 20.完整演示

9、----幼儿教师优秀成品舞（视频）

1、幼师成品舞《天山少女》（送配套音乐）

2、幼师成品舞《活力健身操》（送配套音乐）

3、幼师成品舞《草原之春》（送配套音乐）

4、幼师成品舞《五星红旗》（送配套音乐）

5、幼师成品舞《轻舞飞扬》（送配套音乐）

6、幼师成品舞《欢乐的新疆》（送配套音乐）

7、幼师成品舞《思忆》（送配套音乐）

8、幼师成品舞《乡情》（送配套音乐）

9、幼师成品舞《美丽家园》（送配套音乐）

10、幼师成品舞《收获的日子》（送配套音乐）

11、幼师成品舞《天竺之韵》（送配套音乐）

12、幼师成品舞《俏妹子》（送配套音乐）

13、幼师成品舞《田野小姑娘》（送配套音乐）

14、幼师成品舞《迎春姑娘》（送配套音乐）

10、----幼儿大型歌舞表演（视频）

1、舞蹈《木棉颂》（送配套音乐）

2、舞蹈《五彩的小风车》（送配套音乐）

3、时装表演《妈妈的大花包》（送配套音乐）

4、四重唱《漂亮宝贝》（送配套音乐）

5、《芭蕉林中的乐趣》（送配套音乐）

6、拉丁舞《快乐的节奏》（送配套音乐）

7、舞蹈《欢乐年华》（送配套音乐）

8、歌舞《快乐的小蜗牛》（送配套音乐）

9、欢乐操《欢乐园》（送配套音乐）

10、健美操《活力BABY》（送配套音乐）

11、舞蹈《蓝天小银燕》（送配套音乐）

12、快板《幸福拍拍手》（送配套音乐）

13、歌曲联唱《金色童年》（送配套音乐）

14、舞蹈《联跳》（送配套音乐）

15、舞蹈《腰鼓娃》（送配套音乐）

16、舞蹈《群星璀灿庆六一“喜庆”》（送配套音乐）

11、----幼儿舞蹈编舞教程（视频）

1、想要编好舞蹈，先要想好它

2、想选材

3、幼儿舞蹈《小飞机》(舞蹈形象动作示范)

4、想构思

5、想结构（1）

6、想结构（2）

7、幼儿舞蹈《两只小老鼠》舞蹈形象动作示范

8、形象对幼儿舞蹈很重要

9、找形象（1）

10、幼儿舞蹈《小熊散步》(舞蹈形象动作示范)

11、找形象（2）

12、找重复

13、找变化 14、14 幼儿舞蹈《两只小鸭子》(舞蹈形象动作示范)

12、----幼儿园节日系列成品舞蹈：

1、化妆技巧.2、幼儿群舞娃娃迎奥运（送配套音乐）

3、幼儿节日下雪了，真滑（送配套音乐）

4、幼儿节日极地QQ（送配套音乐）

5、幼儿节日群舞啼声飞扬（送配套音乐）

6、幼儿节日群舞小蜡笔（送配套音乐）

7、幼儿节日舞亲亲妈妈（送配套音乐）

8、舞群舞我们一起种太阳（送配套音乐）

9、幼儿节日舞蹈biajibia（送配套音乐）

10、幼儿节日舞蹈大书包（送配套音乐）

11、幼儿节日舞蹈姥姥和小狗（送配套音乐）

12、幼儿节日舞蹈我们都是小乖乖（送配套音乐）

13、幼儿节日舞蹈找个朋友碰一碰（送配套音乐）

14、幼儿节日舞蹈未来之星（送配套音乐）

15、幼儿节日舞蹈粉墨游戏（送配套音乐）

16、幼儿节日舞蹈系列丛林秘境（送配套音乐）

17、加油，中国女足（送配套音乐）

18、幼儿节日舞蹈系列嗨、查理（送配套音乐）

19、幼儿节日舞蹈系列小儿清明游（送配套音乐）20、幼儿节日舞蹈系列小蚂蚁（送配套音乐）

21、幼儿节日舞蹈系列巴郎仔（送配套音乐）

（视频）

22、幼儿节日舞蹈系列悄悄话（送配套音乐）

23、幼儿节日舞蹈系列海滩欢歌（送配套音乐）

24、节日舞蹈系列火红的中国结（送配套音乐）

25、幼儿节日舞蹈系列蜜蜂飞舞（送配套音乐）

26、幼儿节日舞蹈走跑跳（送配套音乐）

27、幼儿节日舞蹈铁棒磨成针（送配套音乐）

28、幼儿节日舞蹈鼓妞（送配套音乐）

13、----幼儿园获奖成品舞蹈（视频）

1、成品舞蹈海底贝贝乐（送配套音乐）

2、成品舞蹈BIAJIRIA（送配套音乐）

3、成品舞蹈乐儿歌（送配套音乐）

4、成品舞蹈京韵（送配套音乐）

5、成品舞蹈今年我家喜事多（送配套音乐）

7、成品舞蹈嗨！我的梦（送配套音乐）

8、成品舞蹈大书包（送配套音乐）

9、成品舞蹈家园（送配套音乐）

10、成品舞蹈小可爱（送配套音乐）

11、成品舞蹈小戏伢（送配套音乐）

12、成品舞蹈小斑马（送配套音乐）

13、成品舞蹈小蚂蚁（送配套音乐）

14、成品舞蹈布谷·播谷（送配套音乐）

15、成品舞蹈幼儿园的一天（送配套音乐）

16、成品舞蹈心里话（送配套音乐）

17、成品舞蹈快乐螺丝钉（送配套音乐）

18、舞蹈我为军舰换新装（送配套音乐）

19、成品舞蹈我们的小把戏（送配套音乐）20、成品舞蹈我们鱼儿（送配套音乐）

21、成品舞蹈我想搭座桥（送配套音乐）

23、成品舞蹈我的偶像（送配套音乐）

24、舞蹈我给地球洗个澡（送配套音乐）

25、成品舞蹈敬礼，我的爸爸（送配套音乐）

26、成品舞蹈春天的瑕想（送配套音乐）

27、成品舞蹈晒太阳（送配套音乐）

28、成品舞蹈欢乐童年（送配套音乐）

29、成品舞蹈洗刷刷（送配套音乐）

30、成品舞蹈睡前三分钟（送配套音乐）

31、成品舞蹈茶壶嘟嘟（送配套音乐）

32、成品舞蹈蚂蚁宝宝（送配套音乐）

33、成品舞蹈金壳儿银宝宝（送配套音乐）

34、成品舞蹈阳光沙滩孩子（送配套音乐）

14、----大型儿童童话歌舞情景剧

1、序:梦想-《我要飞》大型儿童童话歌舞情景剧

（视频）

2、七个小音符-《我要飞》大型儿童童话歌舞情景剧

3、小雨滴-《我要飞》大型儿童童话歌舞情景剧

4、小鹰飞翔-《我要飞》大型儿童童话歌舞情景剧

5、尾声《我要飞》大型儿童童话歌舞情景剧

15、----幼儿园户外体育游戏（大、中、小班）（视频）

平衡类

01小小体操运动员（小班）02喂小兔（小班）

03小动物找家（中班）04碰碰车（大班）05送信（大班）06走高跷（大班）投掷类

01投篮（中班）02小流星（中班）03叫号砍包（大班）04看谁投得准（大班）攀登类

01蚂蚁搬豆（中班）02夺红旗（中班）03摘果子（中班）04扎彩带（大班）走跑类

01娃娃庆丰收（托班）02喂小鸡（小班）

03送蛋宝宝回家（小班）04送娃娃回家（小班）05小拖车（小班）06小猫钓鱼（小班）07送水果（小班）08舞龙（中班）

09小马吃草（中班）10抓尾巴（中班）11扎蝴蝶（大班）12打泡泡（大班）

13圈圈接力赛（大班）跳跃类

01小青蛙抓害虫（小班）02可爱的袋鼠（小班）03喂小鸡（中班）

04小猴摘水果（中班）05小马运粮（中班）06送爱心（大班）07跳圈（大班）08跳皮筋（大班2）08跳皮筋（大班）钻爬类

01蚕宝宝吃桑叶（小班）02小猫搬家（中班）03通过封锁线（中班）04小小通讯员(大班)

16、----幼师流行舞蹈教学1（视频）

01-舞蹈欣赏《五彩凤铃》.mp4 02-动作分解一：魅力青春.mp4 03-动作分解二：激情的风铃.mp4 04-舞蹈欣赏《西部色彩》.mp4 05-动作分解一：西域风情.mp4 06-动作分解二：色彩的灵动.mp4 07-舞蹈欣赏《快乐的啄木鸟》.mp4 08-动作分解一：激情的节奏.mp4 09-动作分解二：妩媚的脚步.mp4 10-舞蹈欣赏《飞旋的传说》.mp4 11-动作分解：热情的音律.mp4 12-动作分解二：动感的节拍.mp4

17、----幼师流行舞蹈教学2（视频）

01-舞蹈欣赏《跳动的火焰》.mp4 02-动作分解一：快乐节拍.mp4 03-动作分解二：火的热烈.mp4 04-舞蹈欣赏《秀舞之歌》.mp4 05-动作分解一：歌舞青春.mp4 06-动作分解二：舞动校园.mp4 07-舞蹈欣赏《舞动色彩》.mp4 08-动作分解一：跳跃的旋律.mp4 09-动作分解二：骄傲的色彩.mp4 10-舞蹈欣赏《快乐精灵》.mp4 11-动作分解一：生命欢哥.mp4 12-动作分解二：闪亮魅力.mp4

18、----教幼儿学画画教程（全套）（视频）第1集.毛毛虫 第2集.海底探秘 第3集.大花树 第4集有趣的表情 第5集彩瓶 第6集.下雨了 第7集美丽家园 第8集采谱设计 第9集快乐的生日 第10集美丽的大自然 第11集汤车设计 第12集神奇的旅行 第13集猴子 第14集青蛙 第15集.瓶花 第16集.玉米 第17集.龙虾

第18集.蔬菜组合 第19集背包 第20集旅游鞋 第21集.植物组合 第22集自行车 第23集老房子 第24集.植物组合 第25集.人物组合

19、----构成意识幼儿美术教程（全集）（视频）

《构成意识幼儿美术教程》第一套之三第一课：椭圆形和灯笼 《构成意识幼儿美术教程》第一套之三第二课：红红的大萝卜 《构成意识幼儿美术教程》第一套之三第三课：可爱的小鸡和小鸭 《构成意识幼儿美术教程》第一套之三第四课：活泼的青蛙

《构成意识幼儿美术教程》第一套之三第五课：快活的大鱼和小鱼 《构成意识幼儿美术教程》第一套之四第六课：滑稽的企鹅 《构成意识幼儿美术教程》第一套之四第七课：水母飘啊飘 《构成意识幼儿美术教程》第一套之四第八课：点构成的训练 《构成意识幼儿美术教程》第一套之四第九课：万年青和仙人球

《构成意识幼儿美术教程》第一套之四第十课：线条游戏画：小鸡和孔雀 《构成意识幼儿美术教程》第一套之四第十一课：我们喜欢的树叶

《构成意识幼儿美术教程》第一课：圆的训练 《构成意识幼儿美术教程》第二课：好吃的水果 《构成意识幼儿美术教程》第三课：七星瓢虫 《构成意识幼儿美术教程》第四课：线的训练 《构成意识幼儿美术教程》第五课：小刺猬在做什么 《构成意识幼儿美术教程》第六课：有趣的龟

《构成意识幼儿美术教程》第七课：降落伞飘啊飘 《构成意识幼儿美术教程》第八课：美丽的蘑菇 《构成意识幼儿美术教程》第九课：可爱的蜗牛 《构成意识幼儿美术教程》第十课：多彩的蝶鱼 《构成意识幼儿美术教程》第十一课：快乐的小鸟 《构成意识幼儿美术教程》第十二课：鲜艳的花朵

《构成意识幼儿美术教程》之三角形、方形组合训练——小房子 《构成意识幼儿美术教程》之三角形的变化训练——游动的鱼 《构成意识幼儿美术教程》之三角形的组合训练——参天的大树 《构成意识幼儿美术教程》之三角形的训练——长青的松柏

《构成意识幼儿美术教程》之交错的直线、斜线和曲线——优美的鱼 《构成意识幼儿美术教程》之儿童头像训练——俏丽的小孩 《构成意识幼儿美术教程》之儿童头像训练——爱美的女孩 《构成意识幼儿美术教程》之各种线的训练

《构成意识幼儿美术教程》之同心螺旋线的训练——海螺 《构成意识幼儿美术教程》之园与椭圆的组合训练——小鸡

《构成意识幼儿美术教程》之圆与椭圆的具象训练——娇艳的花朵 《构成意识幼儿美术教程》之圆形的训练——树

《构成意识幼儿美术教程》之圆构成形体的训练——七星瓢虫 《构成意识幼儿美术教程》之圆的训练——气球和肥皂泡 《构成意识幼儿美术教程》之多种形态的组合训练——小鸭 《构成意识幼儿美术教程》之折线的组合训练——山峰和山谷 《构成意识幼儿美术教程》之折线的训练——万里长城 《构成意识幼儿美术教程》之折线的训练——山峰 《构成意识幼儿美术教程》之斜线的训练——小动物 《构成意识幼儿美术教程》之斜线的训练——雨 《构成意识幼儿美术教程》之智趣手印画

《构成意识幼儿美术教程》之曲线的训练——流水

《构成意识幼儿美术教程》之曲线的训练——行云和流水 《构成意识幼儿美术教程》之构成意识介绍

《构成意识幼儿美术教程》之构成意识美术教学法介绍

《构成意识幼儿美术教程》之椭圆构成形体的训练——萝卜 《构成意识幼儿美术教程》之水平运动的线

《构成意识幼儿美术教程》之流动螺旋线的训练——各种各样的花 《构成意识幼儿美术教程》之流动螺旋线的训练——多变的毛毛虫 《构成意识幼儿美术教程》之直角转折线的训练——四季里的长城 《构成意识幼儿美术教程》之竖线构成的画面

《构成意识幼儿美术教程》之线条游戏化的训练——四季里的树 《构成意识幼儿美术教程》之线条游戏画——活泼的小鸡 《构成意识幼儿美术教程》之综合复习——画猫头鹰 《构成意识幼儿美术教程》之螺旋线变化出来的花

《构成意识幼儿美术教程》之螺旋线画具象形体——小动物 《构成意识幼儿美术教程》之螺旋线的训练——水果

《构成意识幼儿美术教程》之随意曲线、弧线的训练——河水和蓝天

20、----幼儿创意手工制作教学视频（大班）（视频）

1.跟我一起做——小章鱼.mp4 2.跟我一起做——恐龙.mp4 3.跟我一起做——布老虎.mp4 1.跟我一起做——狮子.mp4 2.跟我一起做——汉堡.mp4

3.跟我一起做——宇宙飞船.mp4

幼儿创意手工制作教学视频（小班）1.跟我一起做1—小面条.mp4 2.跟我一起做2—冰糖葫芦.mp4 3.跟我一起做3—小蜗牛.mp4

4.跟我一起做4—糖果，麻花.mp4 1.跟我一起做—魔法梳子.mp4 2.跟我一起做—云彩.mp4 3.跟我一起做—船.mp4

4.跟我一起做—小蘑菇.mp4

幼儿创意手工制作教学视频（中班）1.跟我一起做—彩云.mp4 2.跟我一起做—小老鼠.mp4 3.跟我一起做—五彩树.mp4 4.跟我一起做—小汽车.mp4 1.跟我一起做—小刺猬.mp4 2.跟我一起做—降落伞.mp4

3.跟我一起做-小动物的拉花.mp4

21、----奥尔夫音乐（视频）

01 教师介绍 02 乐器介绍

03 自制小打击乐器 04 动作与舞蹈 05 示范教学

06 教学实践及点评一 07 教学实践及点评二 08 音乐戏剧编排一 09 音乐戏剧编排二 10 综合课程一 11 综合课程二 12 综合课程三 13 综合课程四 14 综合课程五 15 综合课程六 16 综合课程七 17 综合课程八 18 综合课程九 19 综合课程十 20 综合课程十一

22、----教案集(大中小班)（文档）

小班

1、安全类007份；

2、健康类077份；

3、科学类209份；

4、美术类093份；

5、亲子活动类028份；

6、社会类116份；

7、数学类125份；

8、体育类066份；

9、音乐类125份；

10、英语类052份；

11、游戏类018份；

12、语言类14份；

13、主题类146份；

14、综合类093份； 中班

1、安全类028份；

2、健康类071份；

3、科学类204份；

4、美术类200份；

5、亲子活动类19份；

6、社会类068份；

7、数学类173份；

8、体育类096份；

9、音乐类141份；

10、英语类060份；

11、游戏类040份；

12、语言类20份；

13、主题类200份；

14、综合类0 53份

15、说课稿57份 大班

1、安全类028份；

2、健康类062份；

3、科学类200份；

4、美术类201份；

5、亲子活动类028份；

6、社会类085份；

7、数学类182份；

8、体育类116份；

9、音乐类198份；

10、英语类070份；

11、游戏类068份；

12、语言类02份；

13、主题类211份；

14、综合类47份

15、说课稿42份

23、----幼儿园优质环境创设类参考(各区)图片

1、幼儿园半立体墙式;2、50多款创意照片墙;

3、超美的幼儿园;

4、儿童画教学资料;

5、环境布置-班级环境等;

6、季节环境布置;

7、节日环境布置;

8、进区规则;

9、精美PPT背景图;

10、不同风格的创设;

11、名园风采;

12、幼儿园各部分环境;

13、幼儿园画报;

14、幼儿园剪纸;

15、幼儿园教室板报;

16、幼儿园教室装饰;

17、幼儿园门牌;

18、幼儿园墙式;

19、幼儿园区角布置;20、幼儿园手抄报;

21、幼儿园手工制作;

22、幼儿园手指画;

23、幼儿园粘土作品;

24、幼儿园展板

24、----绘本ＰＰＴ课件集

１、大中小班绘本PPT课件+配套教案近１３０份 ２、大中小班ＰＰＴ课件教案集近４００份

25、----幼儿园安全教育视频（视频）不要只用一边牙齿嚼东西

不要随便掏耳朵

住高楼的孩子

儿童不要放爆竹 危险的游戏

吮吸两腮有伤牙齿 多吃蔬菜有益健康

安全问题之为什么上下楼梯时不要打闹 小兔儿乖乖别把门开

小心咬人的机器 小心爬高 小心玩滑梯 小心电老虎

幼儿园安全教育B

幼儿安全教育不要和陌生人说话 幼儿安全教育动物园里的危险 幼儿安全教育导电的风筝 幼儿安全教育恶毒的马蜂

幼儿安全教育独自玩水的危险 幼儿安全教育马路陷阱 幼儿安全教陌生的毒虫 惹火烧身

手牵手不走丢

抠挖鼻孔有危害

看电视的学问 血的教训

造成突牙的坏习惯

闪电的威力

防异物入口 饭前洗手

26、一分钟趣味数学教程（全套教学）（视频）

很多孩子用过一分钟趣味学习法后反映效果非常好，“手指法”、“转换法”、“万能法”等都是简单、易学、实用、有趣的运算公式，可以让孩子通过手、心、脑联合开发智力激发潜能，增加学习兴趣，更重要的是它一学就会

独创的“手指法”、“转换法”、“万能法”等简单、易学、实用的趣味运算方式，帮助孩子彻底学习没兴趣、做题速度慢、计算总出错、考试总丢分等学习问题。《小速算家—一分钟速算》通过手、心、脑联合并激发孩子超常思维能力：以口诀、动画、授课视频等多种信息刺激为手段，提高孩子思维的逻辑性、行为的条理性及灵敏性能最终达到开发孩子智力，增加学习兴趣、提升解题能力，提高学习成绩的目的。

27、----五大领域优质示范课(大中小班)视频

一、绘本

1、小班绘本优质课展示《谁咬了我的大饼》

2、中班绘本活动优质课展示《一步一步走啊走》

3、大班绘本阅读优质课展示《母鸡萝丝去散步》

二、语文

1、大班语言优质课展示《温情的狮子》、《蝈蝈和蛐蛐》

2、中班语言优质课展示《小熊的尾巴》、《大熊的拥抱节》

3、小班语言优质课展示《水果屋》、《小兔子落水后》

三、阅读

1、中班优质课《小兔子分萝卜》

2、大班优质课《幸福的大桌子》

四、数学：

1、大班数学优质课展示《圈里有几个》

2、中班数学优质课展示《趣味空间对应》

3、小班数学优质课展示《图形宝宝排排队》

五、音乐：

1、小班音乐优质课展示《打电话》

2、中班音乐优质课展示《毛毛虫啃苹果》

3、大班音乐游戏优质课展示《猫和老鼠》

六、英语

1、学前班英语优质课展示《Toys》

2、中班英语优质课展示《Patato andTomato》

七、艺术、美术：

1.大班艺术优质课展示《冬天》、《小菜园》

2.大班美术优质课展示《小小拉拉队》、《造鸟房》

八、体育：

1、小班优质课展示《怪车轱辘辘》

2、中班优质课展示《喜洋洋的镜子屋》

3、大班优质课展示《椅子游戏》

九、社会活动：

1、大班社会活动优质课展示《小路上的画》、《方格子老虎》

2、中班社会活动优质课展示《青蛙活动》、《趣味游戏》

3、小班社会活动优质课展示《一寸虫》、《想吃苹果的小老鼠》

十、综合:

1、小班综合优质课展示《兔宝宝站起来》、《我要拉baba》

2、中班综合优质课展示《下雨了》、《多彩的纸巾》

3、大班综合优质课展示《像狼一样嚎叫》、《小牛也疯狂》

十一、科学：

1、大班科学活动优质课展示《会悬空的纸盒娃娃》、《游公园》

2、中班科学活动优质课展示《有趣的拓印》、《千奇百怪的睡》

3、小班科学活动优质课展示《罐子的声音》、《有趣的小水轮》

28、----全国优质名师高效课堂教学课例（视频）

《藏在哪里了》 《情景阅读，在绘本中成长》

《小威向前冲》 《老鼠娶新娘》 《粽子里的故事》 《熊叔叔的生日派对》 《猜猜我有多爱你》 《幸福的大桌子》 《小老鼠上灯台》 《三只熊的早餐》 《垫子游戏》 《趣味游戏》

《别忘了》 《想吃苹果的小老鼠》 《中国功夫》 《有趣的桔子宝宝》 《怪车轱辘辘》 《果酱小房子》 《幼儿园及教师形象设计》

29、----启智类（图文）

A、儿童读物

1、成语故事

2、科普知识

3、历史故事

4、名人故事

5、顺口溜

6、童话故事

7、童谣

8、寓言故事 B、儿童培养

1、幼儿园画书法手工培养

2、幼儿科学培养

3、幼儿音乐舞蹈培养

4、大自然与环保知识培养

30、----活力体操（视频）

01鸽子体操(视频/配套音乐)01森林体操(视频/配套音乐)02幼儿园体操(视频/配套音乐)02樵夫体操(视频/配套音乐)03庭园体操(视频/配套音乐)03狂欢舞动(视频/配套音乐)04捉迷藏(视频/配套音乐)04森林派对(视频/配套音乐)

05热带海岸的椰树舞(视频/配套音乐)05圣诞朋友歌(视频/配套音乐)06印第安人的营火会(视频/配套音乐)06彩虹森林(视频/配套音乐)07巫师作法(视频/配套音乐)07快乐小猪(视频/配套音乐)

08大气球的旅行(视频/配套音乐)08清早听到公鸡叫(视频/配套音乐)09一分钟健康操(视频/配套音乐)09加油歌(视频/配套音乐)10棒棒棒(视频/配套音乐)10让爱发光(视频/配套音乐)11快乐的节奏(视频/配套音乐)11拜火歌(视频/配套音乐)12开学第一课(视频/配套音乐)12欢乐年华(视频/配套音乐)

13让梦飞翔(视频/配套音乐)13快乐的伙伴大家一起来(视频/配套音乐)14分手的拥抱(视频/配套音乐)14 disilisala(视频/配套音乐)15微风吹过原野(视频/配套音乐)16飞向梦想(视频/配套音乐)

31、----幼儿韵律操视频教程（我的身体会唱歌）（视频）

1、幼儿园律动视频：小小猪（送配套音乐）

2、幼儿园律动视频：大声唱歌（送配套音乐）

3、幼儿园律动视频：小白兔与大黑熊（送配套音乐）

4、幼儿园律动视频：我的身体（送配套音乐）

5、幼儿园律动视频：拍手舞（送配套音乐）

6、幼儿园律动视频：小精灵（送配套音乐）

7、幼儿园律动视频：小汽车（送配套音乐）

8、幼儿园律动视频：狗狗乐园（送配套音乐）

9、幼儿园律动视频：看电视（送配套音乐）

10、幼儿园律动视频：恰恰恰（送配套音乐）

11、幼儿园律动视频：蹦踏踏蹦踏（送配套音乐）

12、幼儿园律动视频：小小音乐家（送配套音乐）

13、幼儿园律动视频：彩带舞（送配套音乐）

14、幼儿园律动视频：快乐小猪（送配套音乐）

15、幼儿园律动视频：印度舞（送配套音乐）

16、幼儿园律动视频：魔术国的节奏（送配套音乐）

17、幼儿园律动视频：芭蕾舞（送配套音乐）

18、幼儿园律动视频：铃铛舞（送配套音乐）

19、幼儿园律动视频：打字机（送配套音乐）20、幼儿园律动视频：集体舞（送配套音乐）

21、幼儿园律动视频：舞动的蛇（送配套音乐）

22、幼儿园律动视频：英格兰舞曲（送配套音乐）

23、幼儿园律动视频：小黄鸭减肥（送配套音乐）

24、幼儿园律动视频：我是小指挥（送配套音乐）

25、幼儿园律动视频：唱脸谱（送配套音乐）

26、幼儿园律动视频：新年森林舞会（送配套音乐）

27、幼儿园律动视频：春天花会开（送配套音乐）

28、幼儿园律动视频：跳圆舞曲的小猫（送配套音乐）

29、幼儿园律动视频：孔雀舞（送配套音乐）30、幼儿园律动视频：加油歌（送配套音乐）

31、幼儿园律动视频：踢踢踏（送配套音乐）

32、幼儿园律动视频：竹竿舞（送配套音乐）

33、幼儿园律动视频：牧羊人（送配套音乐）

34、幼儿园律动视频：动物世界（送配套音乐）

35、幼儿园律动视频：土耳其舞蹈（送配套音乐）

适合人群：中小幼儿园、新开园，准备筹建幼儿园的老师，幼儿园经营者、园长、副园长、教研主任、教研组长、骨干教师、一线老师、转岗老师、实习老师以及在读幼师。资料用途：园长听课、教研学习、赛课、公开课、舞蹈教学、新老师教学参考、园长管理运营、新老师培训等等..注：

1、本品为16张高清光盘，容纳60多G大内存，资料直接在电脑播放使用；

2、一般情况下，默认快递为圆通快递；

3、付款方式：A、支付宝转账 B、银行转账

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第五篇：房地产基础知识培训资料(更新最全版)

房地产基础知识培训资料

第一部分 房地产基础知识

1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。分三种存在形式：

（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；

（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。

2、房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业，（三个产业的划分

第一产业: 农业（包括种植业、林业、牧业和渔业等）。

第二产业: 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。

第三产业: 除上述第一、二产业以外的其他各业。

由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分：

一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。

第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业。

第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质普查业，房地产业、公用事业，居民服 务业、旅游业，咨询信息服务业和各类技术服务业等。

第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、广播电视事业，科学研究事 业，卫生、体育和社会福利事业等。

第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。））

包括以下一些内容：

（1）国有土地使用权的出让；

（2）房地产的开发和再开发，其中包括征用土地、拆迁安置，委托规划设计、组织开发建设、以及对旧城区土地的再开发；

（3）房地产经营，包括土 使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动；

（4）房地产中介服务，包括房地产咨询，估价和经纪代理；

（5）物业管理，主要包括房屋及公共设施，设备的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境；

（6）房地产市场的调控和管理，即建立房地产市场，资金市场，技术市场、劳务市场、制订合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

二、土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年限，居住用地使用年限70年，工业用地50年，综合用地50年，教育、科技、文化、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐40年。土地所有制分类：国有，集体。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

三、土地出让金：是指使用国有土地有偿使用一定年限（40—70年）一次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土地和房产，方可有效转让。

四、土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，它主要载明所有者的名称，土地性质，使用年限及四至和面积。

五、房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积、间数、幢数、层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。

六、配套：主要指为方便生活而提供的各种设施，如供水、供电、供暖、煤气、通讯、入网，有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、公署等。

七、物业管理：主要是指房产交付使用后，保证水电暖及其它设施的正常使用，维修房屋，负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各种管理费。

八、地皮；是指不含规划建筑内容的土地。

九、楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积。

十、期房：是指一切已经开工但没有竣工的房产。现房：指已经竣工的房产。准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

十一、使用面积：房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。

十二、建筑面积：套内建筑面积+分摊面积。

十三、跃层：是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。

十四、复式：是指特定设计住宅。利用房屋层高（每层高4米左右，一般住宅设计规定层高为2.8米）合理增加住宅使用面积充分提高利用率，局部分隔成上下两部分，通过内部楼梯上下使用，局部分隔成上下两层为复式层。（说明：跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下

两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之

间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优

点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布

局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平

台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之

处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火

灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增

建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米，而

一般跃层式为5.6米)。复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层

供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也

是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：

①平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高50—70%。

②户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。

③上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和

面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

因此，复式住宅同时具备了省地、省料、省钱的特点。复式住宅也特别

适合于三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立性，又达

到了相互照应的目的。)

十五、错层：指套内的房间根据使用功能不同，分布在两个不同平面上，室内有半楼梯（60-80公分，般是4个台阶）。

十六、层高：提标准层之间的距离。

十七、净高：是指标准层天棚到地面的垂直距离。

十八、建筑密度=建筑物底层占地面积/相关土地面积

十九、容积率=总建筑面积/总占地面积

二十、绿化率=绿化占地面积/总占地面积

二十一、日照间距：指某 建筑物高度与北邻的建筑物距离之比。二

十二、多层；指7层以下（含7层）住宅及其他建筑

二十三、高层：指8层以上的建筑，8-18为小高层，19-30为高层，30层以上称为超高层，摩天大楼。

别墅：指三层以下，有独立楼梯并占有较大面积的绿地的住宅设计形态。

（1）独栋别墅

独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型别墅是历史最悠久的一种。

随着国家政策性宏观调控和“禁独令”的实施，独立别墅成为稀缺产品，特别是风景区的独栋别墅，市场上存量的独栋别墅正在日益减少，大多是以现房、准现房的形式出现，物以稀为贵的经济原理奠定了其的市场前景。

双拼别墅

是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。双

拼别墅往往出现在低密度社区，采光面增加，通风性 强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立，特殊的建筑形式不同于独栋、联排兵营式的社区排列。

叠加别墅

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

联排别墅

又称Townhouse，有天有地，独门独院，设有１至２个车位，还有地下室。它一般由几幢小于三层的单户别墅并联组成，每几个单元共用外墙。Townhouse别墅比较注重绿化、水系、空间感，交通比较方便。价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。

公寓 为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。

花园洋房：属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，7

强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。我们的定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。

二十四、五证：①国有土地使用证 ②建设用地规划许可证 ③建设工程规划许可证 ④建筑工程施工许可证 ⑤商品房预售许可证 二

十五、两书：商品房使用说明书，商品房质量保证书。二

十六、价格术语：

a)均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。b)基础价：是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。c)起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。

d)定金：是指当事人约定由一方向对方给付的、作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国民法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房

者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金，如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

二十八、建筑数语

① 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

② 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米—3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度。增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积小开间住宅相比，承重减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

③ 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

④ 玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装

饰手段加以分割，就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时玄关也是接收邮件、简单会客的场所。

二十九、天台：指建在顶层屋面上四周有围扩结构，可供人们正常使用的平台。三

十、露台（平台）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退层屋面）四周有围扩结构，可供正常使用的平台。

三

十一、阳台：是指房屋附属设施，供人们纳凉，晒太阳（衣物）、休憩及其他用途、阳台按建造类型可分为：凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台和有柱阳台；按建筑使用要求设计施工可分为封闭阳台、不封闭阳台两种。

三

十二、商品房：是由房地产开发企业按照市场经济规律，经当地政府及相关部门批准，面向海内外客户以盈利为目的而建的商用房或高中档别墅，或者普通住宅。

三

十三、安居房：是国家为推动住宅制度改革在全国统一实施国家安居工程，面向中低收入家庭而兴建、非盈利性质具有一定规模的住房。

三

十四、经济适用房：是国家当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题，而兴建的普通住宅，同地段，同样质量的情况下，其造价成本要比商品房低。

三

十五、解困房：是指各级地方政府专门为解决当地城镇居民住户、特困户、拥挤户、30岁以上大龄青年而兴建的房子。

三

十六、房改房：是指机关、团体、企事业单位按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求严格执行房改价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位职工居住，有的只拥有42.5的部分产权，有的正在按规定补足全部权额，向全部产权过渡。

三

十七、商品房交付使用标准“七通一平”：路通、给水通、排水通、电通、气通、热通、通讯通；土地平整。

三

十八、中国房地产法律法规体系构架：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》。

三

十九、产权证如何办理？手续是否很麻烦？

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。四

十、什么是房地产登记？

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

四

十一、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

（1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。（2）作为人防工程的地下室。

四

十二、什么是契税，购房者如何纳税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。四

十三、如何挑选最佳的户型

户型的设计应满足居住的要求，购房者在选择户型时应注意以下几点：

1、户门。户门不宜正对客厅，更不应直对卧室。户门与客厅之间有一个过渡，不要一开户门就使门外的人把室内一览无余。

2、客厅。客厅的设计应尽量的方正，利于摆放家具，此外还要避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉，造成视觉上的凌乱。

3、卧室。卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私密性。

4、厨房。厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。

5、卫生间。卫生间不要正对客厅，卫生间最好设计为两部分，最里面是马桶、浴缸（如有条件，马桶、浴缸分开更好），外间则摆放洗手池，洗衣机。

6、阳台。阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。

7、室内走道。室内应尽量减少或避免狭长的走道。这种走道既不利于家具的摆放，又造成面积的浪费，对购房者来说，更是资金的浪费。

8、通风、采光。挑选住房时，还要注意，户型的布局要有利于室内通风和采光。

四

十四、土地使用权的转让：

① 含义：是指土地使用者根据国家规定在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为，它包插出售、交换、赠予 ② 转让形式：

A、土地使用权出售

B、土地使用权交换，还有出租、赠予、抵押、继承等不同形式

四

十五、房地产价格

1、房地产价格的特点：

① 土地价格不是由价值决定的而是由地租和利息来决定的。② 土地的价格主要由土地的需求决定。（由于土地的有限性）③ 由于地理位置的不动性，使房地产的价格具有地方性。

④ 由于土地位置的不动性或固定性以及自然的差别性，使房地产价格具有个别性。

⑤ 由于土地的有限性以及对土地的需求不断增长的特性，决定了房地产价格随着社社会经济的发展总是不断在上涨的或者说土地价格具有不断上涨的趋势。

四

十六、影响房地产价格的因素

① 经济因素：

主要是经济发展状况；储蓄、消费和投资水平，财政收支和金融的状况，物价水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率、房地产投资，特别是房地产的供求。② 物理因素：

主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素，如：位置地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、自然周期性完善、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。

③ 环境因素：

主要指房地产周围环境的状况，如：噪声、空气、污染、视觉清洁等。④ 行政和政策因素：

主要是关于影响房地产价格的制度，政策、法规、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市规划、城市发展策略，土地利用规划等，房地产价格政策、房地产税收、行政隶属变更，特殊政策等。⑤ 社会因素：

主要是政治安定状况，社会治安程度、房地产运行的状况，城市化水平、人口状况等。⑥ 心理因素：

主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态，讲究门牌号码和土地号码的心态，讲究风水的心态价值观的变化等。

⑦ 国际因素：

主要是国家政治状况，国际经济发展状况，国际军事状况，国际竞争状况等。

四

十七、房地产价格的构成：

①

征地补偿费：土地补偿费，青苗补偿费，集体财产补偿费，超转人员补偿费，农转工人员级差补贴，集团基金、安置劳动力补偿平地补助费、私人财产补偿费。

② 拆迁安置补偿费：私房补给、地上物补偿费、搬家费，拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。

③ 其他土地开发费：三通一平费，勘察设计费、拆迁征地管理费 ④ 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。

⑤ 附属工程费：包插煤气调压站、压力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房。

⑥ 室外工程费；指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。

⑦ 公共配套工程费：指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小报铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。

⑧ 环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等

⑨ 政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理处。

⑩ 土地出让金市政费

⑾两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费 ⑿管理费 ⒀利润

多层和高层的比较中，高层的优势

1、从建筑材料上看，成本造价不同。一般情况下高层建筑的成本造价会比

多层高出2倍，由于高层使用的是钢筋混凝土结构，它的造价在1500—1800/平方，而多层结构的造价只有500—800/平方。

2、使用寿命不同。高层的使用寿命在80—100年，而多层最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高层过了50年之后依然可以居住的，而多层住宅到50年就已经拆除了，等于浪费了20年的土地使用权。

3、防震性能。由于高层的防震指数高，所以可以达到6度7级，而多层只能达到4度5级左右。

4、隔音、隔热、防潮、防渗水性能佳，通风效果好，夏天凉快，省电。

5、从污染指数和视野效果看，据国家卫生局检测结果表示，8层以上无灰尘污染，10层以上基本无噪音污染，所以高层污染少，空气清新，而且楼层越高，光线越好。（你拥有一片花园，我拥有一片蓝天）

6、电梯代步。对老人来说很方便，即使住2层也不用爬楼梯。“速度”

7、档次的象征，住得高说明有实力。多层与高层的比较中，高层的缺点

1、安全，电梯存在不安全因素，发生电梯事故，发生抢劫等隐患，万一有火灾不易逃生，不易扑救，云梯最高达14层，钢筋水泥不达标，工程质量无法保证，达不到标准抗震程度。

2、人口密度大

3、乘电梯有人（尤其老人）有不适感，而且一般楼梯内电梯根本不够用，等电梯耽误好多时间，万一停电或发生电梯故障根本无法出门。

4、公摊面积大，得房率低，一般70—80%

5、容积率大，人均绿地面积小，有水泥森林之称

打折的问题

1、我们的价格是由董事会决定的，在制定之前我们也进行大量的市场分析，现在济南市的市场竞争这么激烈，价格本身就定的很低。

2、由于我们的价格很低，所以折扣就很小，而其它价格定高了折扣就大，这只是一种商业手段，其实价格是差不多的。

3、任何一个开发商都不会做赔本买卖，那么折扣大了，利润从哪出呢，必然是从工程质量上找，而房子是要几十年去住的。质量不好必然不能保证居住安全，所以价格问题只是暂时的，好的品质才是长久的。

4、中国的房地产市场现在还不规范，乱就乱在价格上，他们今天可以给你打九折，明天就可以给别人打八折。其实这只是一种商业欺诈行为，随着房地产价格市场的规范化，这种人会逐渐吃不开的。

5、现在的市场已进入品牌时代，向香港的新鸿基，他的房产从来不打折，可不管价格高低，总有人排队来买，说明人们的品牌意识已经很强了。

6、我们是一家正规公司，价格确定之后，盖上公章人手一份，为的就是避免乱打折的现象发生，如果有人许诺打折，所有后果自负。

7、咱们谈到这个份上，能打折我早就给你打了，也不会等到现在，对我们来说只管卖了多少套，不管卖了多少钱，如果你您因为这个一生气走了，我不仅损失了一个客户，也影响我的业绩指标。

装 修

A、不装修的好处：

1、带装修的房子价格高，自己装修省钱

2、统一的装修没有风格，像集体宿舍，没有家的感觉

3、装好了您不满意，还得拆了重装，即浪费又麻烦

4、买了带装修的房子相当于您的装修也上契税

5、大批的装修工程质量很难保证 B、装修的好处：

1、省时省力，可直接入住

2、高档楼宇带装修是身份档次的象征

3、由于是大的装修队伍，所以质量好，有保证

4、入住以后大家都装修，二三年不得安宁

5、影响电梯的使用寿命，万一损坏，上下楼不方便

6、楼道脏、乱、差

客户的问题能解释的全解释过了，还是不行，怎么办？

1、您不喜欢这个设计，其实很多人就是冲着这来的呢！

2、如果我们按每一家的意愿来建，大楼里一百多户人家，众口难调啊，您让我们怎么建啊？

3、房子这么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不错了

4、相信您到现在还没有看到100%满意的房子吧？如果有，那您早就买下了，也不用到我们公司来了。关于按揭

接揭贷款是住房担保贷款的一种，是给购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发物业提供担保的个人住房贷款。是为了增大市场份额，使越来越多的人买得起房子。优点：

1、可以减轻首期付款的压力，首付百分之二十即可入住，比如30万的房子首期付6万就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分钱即可享受高质量的生活。

2、现在借钱难，但是用银行的钱，即住了好房子又投资生意，一举两得。剩余的钱可做其它的投资，住房与投资生意两不耽误。

3、由于等额还款，在按揭还款的期限内，每个月所还的钱数是基本相同的。但随着经济的发展，通货膨胀的加深，钱币的贬值，再过几年，那时的一、二千元钱也就不会像现在这样值钱了，所以，也就等于以后还的钱会越来越少。

4、您如果首付20%，剩下的80%的钱可以去做其它投资，也相当于从银行贷款出来做投资。而由于银行按揭的贷款利率在所有的贷款利率中是最低的，所以非常划算，这样您可以住上可心的房子，又有余钱去做其他事情。更何况您多出的钱肯定不会再存起来，不管投资哪方面，回报都相当可观。

5、如果现在您仍然租房住，那么按揭也很合适。因为您每月上交的房租与交付银行的本息费基本相同，但不同的是：只多付了首付的几万块钱，银行按揭到位时付清所有的款项之后，房子是您自己的，这也是跟租房的最大的差别所在。或者您买了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，说不定还能有余额，而且到时候房子还是您的。银行按揭缺点

1、房产证要抵押给银行，等到房款还完后才能拿回，所以在房款全部还完之前您的房子不能自由买卖。

2、虽然现在银行的贷款利率很低，但仍然要还，银行要赚大量的利息。

3、不但手续繁琐，而且要缴纳手续费，保险费，抵押登记费等各项费用 针对对期房有疑虑的问题客户

1、讲明购买期房的好处：

（1）期房比现房便宜，房价是随着工程的进度节节攀升的，升值速度快（2）期房的选择余地大，现在房地产公司从楼花就开始卖，到盖成现房时也剩不下多少了，即使有也是别人挑剩下的。如果一个房子现房很多，选择余地很大并不是件好事。（3）期房可以监督工程质量（4）户型设计，配套更超前

（5）如是大型团购类型可在施工过程中进行更改

2、缺点：

（1）不可预料的事情太多，盖起来到底什么样子，盖不盖得起来（2）工程质量不可预测（3）环境不可预测

2、对延期交房的说法：

（1）如果楼盘不能按期交工的话，唯一的原因就是资金不到位，但是： A、从我们公司的实力来讲，我们是省财政厅的下属单位，先后开发了华馨园和舜玉花园等高档小区，开发实力不容置疑。

B、您从我们售楼处可以看到，我们的楼盘销售速度很快的，所以我们的资金回笼也很快，由于资金没问题，所以按期交房没问题。

（2）在购房合同中对延期交房的罚款也是很重的，以每套延期一个月5000元计算，可能这些钱对您一户没有什么的，可一、二百户就是一百多万，现

在又是微利时代，我们不会不顾自己的利润去做赔钱的买卖，如果那样，我们还不如留着不卖。所以我们不会延期交房，您可以放心购买。逼 封

X先生，刚才咱们看了户型、装修、地段的情况，您也挺满意的，那咱们今天就把它定下来，您的身份证？（伸手）交现金还是支票？（客户表示回去商量一下）

您看我们现场所有的主任都在谈客户，以前2桌同时签一套房的情况也有，您如果不保留，千挑万选选好的房子可能在您一出门之后就被别人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考虑。回去商量商量

1、和父母商量：

您这么孝顺，在现在的年轻人中已经很少见了，不过根据我做房地产多年的经验，一般子女为父母买房，父母都是不同意的，他们虽然为子女辛辛苦苦操劳一辈子，但从不求回报，只想让子女的钱投资做生意，但从子女的角度出发，看法就不同了，一来是尽了孝道，让老人在风景秀丽的地方安度晚年，二来是投资，保值分散资金风险，老人百年之后，房产就是自己的，可以说是一举两得，买套房子送给父母，表面上会骂你乱花钱，但背后还不知怎么向街坊邻居夸耀呢！没问题，您满意，您父母肯定满意。

再说，您在外面走南闯北的，见多识广，眼光见识恐怕是上辈人无法比拟的，您父母又没有见过我们楼盘，没见过房屋的图纸，不知道这儿周围的环境，您怎么和他们商量，我已经做了二三年的房产，积累了一定的经验，也可以说是专家，有什么不明白的地方，您提出来，我帮您做一个参谋。

2、和朋友商量

X先生，根据我做房地产多年的经验，向朋友咨询买房的事，朋友一般都持反意见，您知道为什么，一来怕担风险，万一说好，以后您却不满意，他一定会担心受责备，二来怕您买房子时资金不足，开口向他借钱，这年代黄世仁和杨白劳的地位已经颠倒了呢，换了您，如果有朋友找您咨询房子的事，您肯定也会反对的，您说是不是？

3、对男人

买房子这么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？说别人与太太商量我信，说您商量我就不信，您太太又没看到房子，难道她比您更有决定权吗？成功人士男人占绝大多数，您把这么好的礼物送给她，她没有理由不高兴。再说了，商量也是针对某一具体房子的，我们现在不订下，等回头您商量好了决心拿钱来时，您看中的那套早没了，上星期我的客户就是这样，后来只好换到另一套，我当时说他还不信呢？买房子最重要的是地段，在我们这里买没一点问题，您对房子又满意，还有什么犹豫的呢？房地产我是专家，您有什么顾虑我来帮您解决。

4、对女人

买房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好现在就给他打电话。其实呀，您先生搞事业做生意，经常在外面，在家里呆时间长的是您和孩子，只要您喜欢，您先生肯定会同意的，大家辛辛苦苦挣钱还不就是为了改善生活吗？住这么好的房子里，他回到家也会开心的，再说了，现在生意不好做，稍不留神就可能有闪失，为防万一，您现在抽出一部分资金算是改善生活，也算是做分散性投资即使您们生意不顺时，还有这套房子值这么多钱，等于为您自己留了条

后路。如果哪天孩子想出国留学，把这里的房子卖了再换一套城外的，多余的钱孩子上学都有了，另一方面讲，若您担心现在买房子对您丈夫生意有影响，您不想想如果他不出钱买房子，手头很松动，那么朋友一起吃饭肯定他要掏钱，男人嘛，爱面子是天性，花钱肯定比挣钱容易，相反，如果买了房子，他自然就会想以后不乱花钱，每日省出一些钱，这不是对您全家有好处的事吗？ 商品房价格不会下降

一、住房的建筑成本存在刚性，我国商品房的成本一般有建安成本，土地费用，拆迁费用，城市基础设计配套，利润以及相关税费及方面构成。（1）建筑成本不仅不会下降，反而随着市民对住房质量要求的提高和房地产在增长时期对建材价格，劳动力价格的拉动作用还会上升。

（2）城市中土地供给的低弹性，土地需求的高弹性。地价主要受城市化水平和城市土地化资源量所决定。

（3）拆迁费用日前在多所城市呈上涨趋势，降价亦不太可能。

（4）如果降低城市基础设施配套费用，削减城市基础设施建设支出，会给城镇住房建设带来更大困难。

二、从房价的变化趋势看，一般都是随着经济增长和城市化的进程而逐渐上升，这种趋势是由土地资源的稀缺性，不可再生性，土地供给的低弹性和房屋需求的高弹性决定的。

首先，人口多土地少，地价每年的上涨趋势是一定的。

其次，随着城市水平提高，必将导致城市人口的不断增加，从而对住房的需求量会加大。

再次，从国外房地产的发展经验来看，经济起飞或加速阶段，地价或楼价一

般不会出现大幅度降价现象，反而随着经济的迅速发展而引起一定幅度的上升，我国经济正处于经济起飞后加速发展时期，因此房价应稳中上升不会出现大幅度降价现象。因此无论从国际经验还是从我国实际出发考虑，商品房价格稳中有升，带有客观必然性。

一、从我国城市商品房价格实际变动曲线分析，一九八七年至一九九六年大约十年间平均增长18.7%，即使在房地产不景气的93—96年，四年间平均增长也在11%，因此取消不合理收费，虽然能从房价中下降几个百分点，却不会改变商品房价格总体上升的趋势。

第二部分 服务标准

（一）服务仪表标准

1、工作人员着装要求统一、大方、得体、整洁、式样端庄、整洁；

2、工作人员仪容自然、大方、端庄，保持口腔清洁；

3、工作人员举止文雅、礼貌、精神，无疲劳状、忧郁状和不满状；

4、工作人员接待微笑、热情、真诚，做到来有迎声、去有送声、有问必答、百问不厌；

5、工作人员会话亲切、诚恳、谦虚，使用文明礼貌用语（问候语“您好”，请求语“请”，感谢语“谢谢”，抱歉语“对不起”，告别语“再见”）。

6、外出拜访客户，标准着装为：男士应穿西装，打领带；女士应穿职业套装。总体原则为打扮得体、庄重，要求能房地产从业人员的精神风貌，给客户

留下安全、亲切、可以信任的印象。

（二）服务行为标准

1、接待客户时，应起身相迎，微笑示坐，同时其他主任给客户倒水{冬季是温水}，接待人员主动寒暄，并认真倾听，准确答复；

2、客户填写客户登记表时，要将表格双手递交予客户，并给予热情的指导和帮助，提示客户如何填写；主动双手递交名片，客户起身离开时，工作人员将其送至电梯口（或门外），并帮客户按下电梯开关，一同等待电梯，与客户道别，直至电梯关闭，客户下楼带客主任方可回售楼处继续工作。

3、由于特殊原因，售楼处人员不足时，经客户允许，本着“接一待二照顾三”的原则，可同时接待在场的客户。如老客户来访找某主任，该主任正在接待新客户，其他不忙的主任应主动上前接待，并热情询问来访原因，尽量办理，不得冷落老客户。

4、当客户的要求与政策法规及本企业制度相悖时，要向客户耐心解释，争取客户理解，不能与客户发生争执；当客户过于激动时，可由专人接待并做好进一步的解释工作；本着大事化小，小事化无的原则，使客户了解接受我公司的政策法规及企业制度，从而促使成交。

5、临下班时，对于正在处理中的工作应照常办理完毕后方可下班。下班时仍有客户来访时，不可生硬拒绝，视具体情况加班接待，下班时间为接待完最后一批客户。

6、对待客户要一视同仁。无论意向清晰与否，或是同行调查者，都应该面带微笑热情接待，而且要作到有问必答，树立良好的职业形象。

7、严格按照接待流程接待每一位客户，要把掌握的项目卖点完整仔细的讲给客户听，而且要不厌其烦，直到客户理解为止。

8、在与客户交谈时，做到温文尔雅，不卑不亢，稳重大方，树立公司良好形象。

9、各部门人员要高效工作，实行当日回复制度，无论是客户（或其他部门同事）提出的问题是否能解决，都要及时给出处理问题的情况。

10、各部门严格按照本部门工作流程办事，不能消极怠工或敷衍了事。

（三）服务环境标准：

1、售楼处接待客户的区域不能摆放工作人员的个人用品，个人用品一律放在指定的橱子内；

2、售楼处应区分要与不要的东西，工作场所除了要用的东西以外，其他均不放置。要的东西依规定定位，明确标识，摆放合理，整齐清洁；

3、售楼处内外环境整洁，做：门窗、地板、桌椅、前台、电脑、空调、电视、每天擦一次。应做到：地板无污渍，门窗干净，玻璃明亮，电脑、电视、空调无灰尘，桌椅摆放整齐、无灰尘，沙盘清洁无污，谈判资料整齐划一，前台干净整洁无杂物。烟灰缸每日必刷，（每批客户走后待客主任立即清洁）。售楼部绿色植物每天浇水，枯枝黄叶及时修整。不得在营业范围内用餐，以免食品气味影响售楼部环境；售楼部利用背景音乐调节好现场气氛。

4、在售楼处明显位置放置免费赠送的宣传资料，宣传资料应摆放的整齐醒目便于客户索要。

5、现场可摆放老花镜、儿童玩具等方便客户的用具

（四）服务监督：

1、在售楼处设置意见箱，广泛征集和认真听取客户意见；

2、向客户公布投诉电话、对客户服务质量方面的投诉，5个工作日内回复核实或处理情况；

（五）电话礼仪标准

三个原则：礼貌原则、准确原则、效率原则。

打电话前的准备，将要与对方说明的事情、内容按顺序简单罗列在记事本上，并逐一核对是否有遗漏；准备好通话时的文件和需要的相关资料，以及随时记录的笔、本，养成记录的好习惯；查阅对方电话号码，确认无误，开始拨打。

拨通电话后，确认对方姓名及公司，确认无误后，要热情且礼貌地说：“你好！我是三宇和记公司◇◇部◇◇◇（姓名）。”；如需与有关人员通话，应有礼貌地请对方传呼或转达；如告知对方的内容较复杂，应主动提醒对方做好纪录；逐一将事情说明，要简明扼要、突出重点、要点；通话结束时，询问对方是否明白，对方认可后道“再见”，挂断电话。但对方若在年龄、职位级别上均处于高位，则应先确认对方放下电话后，再放电话。

接听电话时应在铃响3声内将电话接起，“你好！三宇和记！”若较迟接通电话，应首先道歉；若通话内容较复杂，或有不清楚的地方，应当将要点复诵一遍，或请对方复述，以避免遗漏或有偏差；确定不是本部门的事件，应礼貌地告知其应该联系的人员或电话；通话结束，在确认对方已放下电话筒后，再放电话。

（六）处理客户投诉应遵循的原则

应遵循以下三条原则：

1、真心待人，帮助客户解决问题。工作人员应设身处地为客户着想，弄清客户的真正需求。这样，才能赢得客户的好感，也有助于问题的解决。

2、绝不与客户争辩。当客户投诉时，工作人员首先要耐心听取客户的意见，然后对客户表示歉意，感谢客户对楼盘的关心。这时绝对不可急于辩解或反驳，即使发生争执，也应将“正确”让位于客户一方。对待不合理的投诉，亦应做到有礼、有节，否则，即使售楼部工作人员占了上风，一时争“赢”了，但对于整个楼盘来说，实际上却“输”了。因为，伤害了客户的感情，也就减少了潜在的客户。

3、维护楼盘应有的利益。工作人员在受理客户的投诉时，要认真听取客户的意见，表示同情，同时要注意掌握分寸，不要过分迁就客户而损害公司的利益，也不能推卸责任。给客户更多的关心、体贴、照顾，来取得客户的谅解和认可，从而使问题得到圆满的解决。

运用正确的程序和步骤受理客户的投诉，有助于改善客户与楼盘之间的关系，及时了解售楼处本身存在的不足和问题，避免重复出现类似的差错。从而达到改进与提高售楼处管理和服务水平的目的。

1、认真、仔细听取客户的意见。

2、保持冷静。在投诉时，客户往往“理直气壮”。工作人员不要反驳客户的意见，不要与客户争辩，而是要耐心听取客户的投诉，弄清客户投诉所涉及的部门和人员及具体情况。

3、表示理解。对客户的感受和遭遇表示理解和同情，并用恰当礼貌的语言给客户以安慰。

4、给予特殊关心。千万不要怕麻烦，或采取“大事化小，小事化了”的态度，可适当用“遗憾”、“理解”、“抱歉”之类的语言，表示对投诉客户的关心。在与客户交谈的过程中，要注意用恰当的称呼。

5、不转移目标。将注意力集中在客户投诉的问题上，而不要随便敷衍和随意引申，也不要乱发牢骚和推卸责任，更不要找借口责备他人或怪罪客户。

6、记录要点。将客户投诉的要点记录在投诉登记簿上。这样可以使客户放慢讲话的速度，缓和客户激动的情绪，而且还能使客户感觉到，营业部对他的投诉很重视。另外，记录的要点也是解决问题的依据。

7、将要采取的措施和解决问题所需的时间告诉客户。如果有可能的话，可以提出几个解决问题的方案或设想，供客户从中选择双方最容易接受的解决方案和补救措施，以表示对客户的尊重。同时，应充分估计解决问题所需要的时间，并将处理的时间告诉客户，征求其意见。

8、采取行动，解决问题。这是处理投诉中最关键的一环。客户投诉以后，应立即与有关部门联系，着手调查，弄清事实，尽力解决，并将解决问题的进展情况随时通知客户，以免客户挂怀。

9、检查落实。与客户联系，并检查核实客户的投诉是否已圆满地得到解决。

10、记录归档。将记录的处理过程整理成报告并存档。

（七）文明用语

1、因人称呼（如老伯、大妈、同志、师傅、女士、小姐、小朋友）

2、您好

3、请进、请坐、请讲、请问

4、请稍等

5、谢谢

6、对不起

7、请原谅

8、很抱歉

9、没关系

10、不客气

11、请不要着急

12、很高兴能为您服务

13、您有什么想法，请告诉我

14、对不起，请注意保持环境（室内）卫生（请您不要吸烟）

15、请把您的需求告诉我

16、我能为您提供什么帮助吗？

17、我理解您的心情

18、我会尽量帮助您

19、有不懂的地方您尽管问 20、很抱歉，让您久等了

21、不用谢

22、请放心

23、我们帮您办

24、请留下保贵意见

25、您慢走

26、请走好,再见

27、为您服务是我应该做的！

28、对待客户语言应该表达恰当、声调温和、亲切自然。

（八）服务忌语

1、带有蔑视性、侮辱性的称谓，如：老头、老太婆、神经病等等

2、喂,干什么

3、少啰嗦，快点讲

4、你管不着（你少管闲事）

5、喂，叫你呢

6、不关我的事

7、急什么，还没上班呢

8、找别人去，我管不着

9、墙上贴着，自己看

10、给你讲过几遍了，怎么还拎不清

11、急什么，没看我正忙着吗？

12、你能怎么样（你看着办）

13、没看快下班了吗，早干什么了

14、烦不烦

15、这么晚了明天来

16、这事我管不了，你去找我们领导。

17、你这人是不是有毛病？

18、你这人真啰嗦。

19、你找谁，他不在，跟你说过了，他不在，你耳聋啦？

20、有意见，找领导。

21、我就这态度。有本事你告去

22、叫什么，等一下。

23、我就这种态度，怎么啦？

24、不是我管，我不晓得。

25、不知道，你问我，我问谁。

26、对待客户不应用任何使其不知所措的语言。

第三部分 北海名苑项目资料

一、沙盘讲解

你好，这就是我们北海名苑的沙盘模型，我们小区位于庆云县西北部，东面为庆云县国税局，南面为实验幼儿园，西面为三中和教师进修学校，北面紧邻庆云最大的公园北海公园，渤海路；建设街；新兴路；青年街将其环绕其中，交通极为便利。顺着城市建设的发展，这里将成庆云县的文教，休闲和居住中心。小区总建筑面积37410平方米，由14栋住宅楼，和商业网点组成。小区内绿化率达到35%，种有各种绿色植物及花卉，并有形态各异的景观小品，可谓移步异景。小区楼间距近23左右米，1：1.6的日照间距可以保证每层都能享受充足的阳光。小区各楼均采用了大窗设计，通透明亮，再加上小区及具现代感的三段式外立面设计，使您进入小区就会有一种清新亮丽的感觉。小区聘请专业物业公司进行管理，服务周到，管理到位，小区采用了封闭式管理，24小时进行楼宇监控，红外线幕帘控测器及室内紧急救援系统，充分保障您的人身财产安全，使您在小区内居住再无后顾之忧。

为了您停车方便，小区内不仅有车库还有大量的停车位供您使用。

小区设计了不同面积和风格的户型供您选择，面积从88平米到143平米，有二室及三室的户型，请问您喜欢多大的呢，我可以帮您介绍一下。

二、户型图讲解

社区以国际化前沿理念规划社区，充分利用其地理优势资源，特邀专家主持规划、建设及环境景观设计，遵循“以人为本”的规划设计原则，充分考虑住宅的居住性、安全性、实用性、耐久性和可持续性等五项住宅建设的基本标准，以达到在建筑与环境功能之处的人文特质，满足更高的居住口质需要，是少有的全功能高尚住宅社区。

四、项目优劣分析

1、优势分析：

2、劣势分析：

五、疑难问题解答

1、担心期房有风险

答：首先，国家政策是允许期房销售的，大部分人都能接受期房。您担心的主要就是延期交房，您放心吧，现在房地产市场已经很规范，这种现象是不可能出现的。再就是从成本来说，光地价和税费就占到房产成本的60%，也就是说我们的60%的资金都已经投入了，证明我们是有实力的，怎么会延期交房呢。再说我们也会在购房合同里说明交房日期的，如果不按时交房我们是要承担违约责任的。另一方面，买期房对您来说是有很多好处的：

1、期房价格低。

2、34

期房选择余地大。

3、您可以看到整个建房过程，对工程质量可以监督，也放心啊。

2、小区规模小，景观少。

答：首先，小区位于市中心，位置比较好。一般市中心的土地都是寸土寸金，很难找到大片的土地。其实能有七栋楼就不算小了。你可以到青岛看看，市中心根本就没有普通住宅。另外我们小区西侧还有四栋楼，如果盖好了，小区也就不小了。因为规模小所以就不能有大面积的景观设计，你也知道，市中心的土地是很贵的，如果再建一个大花园那成本就更高了，价格也就更高，而且也不符合国家的政策。另外景观的维护都是要从物业费里收取，都是住户自己拿钱，景观多维护费用就多，所以物业费自然就高。我们小区虽然面积小但绿化率高达41%，环境也很好，一样可以满足你的生活需要。

3、价格高

答：因为我们小区的位置好，处于市中心，寸土寸金，价格自然会比郊区等位置不好的楼盘要高。现在房价普遍都在升高，这也是由市场规律决定的。我们所使用的建筑材料都是优质材料，按照高档小区来配置，成本也高，又具有那么高的升值价值，所以这个价格并不高。

4、为什么不建120平方米左右的小套三的户型？

答：首先，由于国家房产政策的影响，对超过120平方米的房子要加收一倍的契税，所以对住户来说买这样的房子不划算，如果要套三的还不如就要大一点的，大房子住的也舒服，多交点契税也值了。如果只为多出来的几平米就要多交一倍的契税就不划算了。而110平米左右的套三的户型都不好，有很多缺点，房间开间小，没法摆大电视和大家具，各个空间也都不大，住起来不舒服，这

种小开间的户型已经没有人喜欢了，所以我们也没有建这样的小套三户型。

5、房价要降低

答：房价是不会降的，首先房价的高低是由市场决定的，国家的几条政策是不会影响很大的，现在房地产市场是需求大于供给，特别是中低档的普通住宅的供给量是远远不足的。而对普通住宅的需求越来越多，所以按市场规律房价是不会降的。另外，就我们小区来说，销售情况非常好，房子根本就不够卖的，我们正准备再上调价格，所以你不要等房子降价了，这是不可能的，只能是越等价格越高，到时再买就更贵了。

内容来源：百度文库 整理人：侯永涛

2012年7月3日