业主该如何正确使用物业维修基金

第一篇：业主该如何正确使用物业维修基金

业主该如何正确使用物业维修基金

经常有业主到律师事务所咨询关于商品房物业维修基金的问题，问什么叫物业维修基金，什么时候可以用物业维修基金，该怎么用物业维修基金等等。前日就有一位马小姐来电说她家监控门坏了，问律师，修此门的费用可以在物业维修基金里开支吗？可见，业主对物业维修基金缺乏必要的了解，只知道有物业维修基金，但不知道该如何使用，这不利于业主行使和维护自己的合法权益。

2004年11月起实施的《物业维修基金和物业管理用房管理办法》对商品房物业维修基金的筹集、管理、使用等方面作了较为全面的规定，现结合《物业管理条例》、《物业管理条例》，让广大业主对物业维修基金有个初步的认识。

一、物业维修基金的筹集

首期物业维修基金是由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时续筹维修基金，续筹维修基金由业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过,续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。

二、物业维修基金的管理

物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行物业维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行。市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴纳、使用、增值收益、结余情况等。

三、物业维修基金的使用

1.物业维修基金是为了维修物业的共用部位和共用设施设备而设立的基金。根据《物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。

但物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于物业共用部位和共用设施设备。

2.物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。

3.物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。

4.物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。

四、物业维修基金的使用应当履行下列程序:

(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额。

经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,市物业维修资金管理机构可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。

第二篇：房屋物业及维修基金使用

聊城市物业服务收费管理实施办法

（试行）

第一条 为规范城市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发[2004]205号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 本办法适用于聊城市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

县级政府价格主管部门会同同级房地产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作（东昌府区和经济开发区除外）。

第六条 物业服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价。

成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业报当地价格主管部门核定。未成立业主大会的，由物业管理企业报当地价格主管部门核定。

（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。

（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报当地价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。

（四）为满足部分产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。

（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业管理企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第七条 为体现“优质优价、质价相符”的原则，实行政府指导价的物业服务收费实行等级收费管理。各等级收费基准价上下浮动幅度为10%。对达不到等级服务标准的物业住宅小区其收费标准按四级最低收费标准以下确定。收费等级由物业管理企业提出申请，报经当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照《聊城市住宅小区物业管理服务等级评定标准》考核、确定。住宅小区物业管理服务等级评定以住宅小区为单位，一个小区执行一个等级收费标准。住宅小区的收费等级每两年评定一次。

第八条 物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。业主自用的车库、储藏室、地下室、阁楼不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室、阁楼的物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。

第九条 住宅小区物业管理服务基本项目及内容包括房屋管理、公共设施设备维修保养、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等内容。

第十条 未经价格主管部门同意，物业管理企业不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质（超过一年以上）的违约金、押金、保证金等。

第十一条 住宅小区物业管理服务等级，原则上在住宅销售或入住率达到60%后评定，对入住率未达到60%的住宅小区，物业管理企业已按住宅区物业管理服务与收费等级标准进行管理的，由同级价格主管部门制定试行标准，试行期限一般不超过一年。

第十二条 业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十五条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条 物业管理企业在实施收费时，应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条 政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。

第十九条 物业管理企业自用的办公及生活用水、用电等，应单独设表计量，其费用由物业管理企业承担，不得向业主分摊。

第二十条 装修期间产生的建筑垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运收费由双方协商确定。

第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。

第二十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，手续费应由委托单位承担，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。

第二十六条 物业管理企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。物业管理企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第二十七条 住宅小区内没有专用停车场的，不得收取车辆停放服务费。设有专用停车场的，可按规定收取车辆停放服务费。物业管理区域内车辆看管费实行政府定价（具体收费标准由同级价格主管部门另行制定）。

第二十八条 物业管理企业在向政府价格主管部门申请确 认收费等级、收费标准或备案收费标准时，应分别提供以下资料：

1、工商营业执照；

2、物业管理资质证书；

3、物业管理委托合同；

4、业主委员会章程及成员名单；

5、申请核准物业服务收费等级、收费标准的书面报告；

6、聊城市公共性物业服务收费等级申报表；

7、聊城市公共性物业服务收费标准备案表；

8、其他相关材料等。

第二十九条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。

第三十条 本办法由聊城市物价局、聊城市房地产管理局按各自职责负责解释。

第三十一条 本办法自2006年1月1日起执行。此前凡与本办法不符的，一律以本办法为准。

聊城市商品住宅专项维修资金使用办法

第一章 总则

第一条 为进一步加强我市物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）使用管理，严格专项维修资金使用审批程序，提高工作效率，保证专项维修资金的合理有效使用，特制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并缴入监管专户的商品住宅专项维修资金的使用适用本办法。

第三条 专项维修资金的使用应当坚持“业主决策、专款专用、核算到户、政府监督”的原则，量入为出，合理使用。

第四条 专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，不得挪作他用。

业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定，加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，最大限度延长物业使用寿命。

第二章 使用范围 第五条 房屋共用部位维修工程范围：

（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。

（二）楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。

（三）门厅、楼梯间、地下室及走廊通道等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落、门窗破损影响正常使用，需要修缮的。

（四）外墙面层构造脱落、防水层损坏等影响正常使用，需要修缮的。

第六条 共用设施设备维修、更新改造工程范围：

（一）物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重，影响安全和正常使用，需要整体或局部修复的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏，需要更新改造的。

（三）整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价10%的工程。

（四）整体更新电梯或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价10%的工程。

（五）非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋因损坏，需要整体修缮、更新的。

第七条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。

第三章 使用程序

第八条 物业管理企业应当按照专项维修资金使用范围，根据房屋现状以及业主大会或者相关业主的意见，制定维修、更新改造方案。维修、更新改造方案包括：

（一）维修、更新改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及户数及按户分摊费用；

（四）专项维修资金缴存余额；

（五）维修、更新改造组织方式。

第九条 物业管理区域内共用设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主大会决策；整幢住宅或者每个单元共用部位、共用设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由相关受益业主集体决策，业主委员会负责监督实施。

业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对维修、更新改造方案进行书面确认（附件1）。维修、更新改造方案应当征得涉及范围内所持投票权三分之二以上的业主书面同意。

经业主书面确认的维修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示（附件2），公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

未成立业主委员会的，由开发建设单位或其委托的物业管理企业依照前款规定向相关业主征求意见，并接受当地房地产管理部门的指导和监督。

第十条 物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业，也可以委托房地产管理部门指定的招标代理机构进行，委托招标费用计入维修、更新改造成本。

物业管理企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

第十一条 物业管理企业到项目所在地的房地产管理部门提出专项维修资金使用申请，须填写《商品住宅专项维修资金使用申请登记表》（附件3），并提交下列材料：

（一）维修、更新改造方案；

（二）相关业主书面确认证明原件及复印件（附件1）；

（三）公示情况照片及维修、更新改造方案公示证明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二条 房地产管理部门受理申请后，要件齐全的应当在接件后3个工作日内按下述要求完成支用核准手续：

（一）审核工程预算书；

（二）核对维修资金存款余额；

（三）按照维修、更新改造方案确定的工程预算的50%，开具专项维修资金划转拨付单，并将支用部分资金由专户划转入支用户；

（四）按照工程进度向申请人分期拨付。

提交申请要件不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单（附件5）。

第十三条 工程竣工后，施工企业应当提供完整的竣工资料。物业管理企业应当组织施工企业及工程质量鉴定单位对工程进行验收，并签署《维修工程竣工验收表》（附件6）。

工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。

第十四条物业管理企业应当按照决算费用作出《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》（附件7），并在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

第十五条 物业管理企业到房地产管理部门办理工程尾款核拨手续，应提交下列材料：

（一）公示后的分摊清册；

（二）公示情况照片及维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明（附件8）；

（三）发票及费用清单；

（四）《维修工程验收合格证明》。

房地产管理部门应当在5个工作日内，将工程尾款核实后划转到支用户，拨付给物业管理企业。同时，按照分摊清册从相关业主的个人专项维修资金明细账中核减。

第十六条 专项维修资金使用后，房地产管理部门应当将《商品住宅专项维修资金使用申请登记表》、相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》、维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明、维修费用发票复印件及《维修工程验收合格证明》按物业项目立卷存档。

物业管理企业应当将维修、更新改造方案、相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、《维修工程验收合格证明（副件）》及维修、更新改造工程费用决算分摊清册按物业项目立卷存档。

第四章 服务监督

第十七条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的，业主委员会或者相关业主应申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入维修、更新改造成本。

第十八条 房屋维修工程，业主委员会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理，费用计入维修、更新改造成本。

第十九条 业主对维修、更新改造费用有疑义的，物业管理企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。

第二十条 在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。

因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修、更新改造成本。

第二十一条在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染。物业管理企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。

第二十二条业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的，业主委员会应当及时向物业管理企业反映，确有问题的，物业管理企业应当尽快与施工企业协商、解决。

第五章 附 则

第二十三条 本办法自颁布之日起施行。

第三篇：物业维修基金使用申请表

物业维修基金使用申请

物业名称及地址 ： 物业管理单位

；

物业公司联系人

：

联系电话 ：

业委会联系人

：

联系电话 ：

一、申 请 事 项 及 额 度

1.本次基金使用所涉及的楼幢号：

2.基金用途（请选择）：

□电梯的维修、更新

□屋顶补漏、楼顶更新

□墙面修补

□监控设施的改造维修

□电控门维修

□消防设施的改造维修

□大门、大堂的改造

□其他项目

上述申请事项现已过保修期。

3.根据物业服务合同约定，上述维修（更新、改造）费用不在物业服务费中列支。

4.物业结构类型

；物业竣工后至今已使用年限

；上述申 请事项现已过保修期；本次申请使用数额

元（附经费预算方案）。

5.根据《物业管理条例》规定，将物业服务移交具有相应资质的专业物业服务单位：。

物业服务企业（法定代表人签名）：

（盖章）：

二、征求业主意见情况

根据维修基金使用相关规定，本小区业主委员会于____年____月____日至

年____月____日采用

（A：召开业主大会B：书面征求业主意见）的形式，商议动用相关楼幢（单元）物业维修基金事宜。本小区

项目，工程预算为

元，相关建筑物总面积为________平方米、总人数为_______人，其中同意动用物业维修基金的业主专有部分面积为________平方米、人数为_______人，已超过相关建筑物总面积的2/3及总人数的2/3。根据业主意见，现同意由

（施工单位）按预算进行施工，特此申请划拨物业维修基金

元

角

分（大写）。如增值部分不足以支付的，同意在基金本金部分中按规定列支。上述情况如有虚假，业主委员会愿承担相应的法律责任。

业主委员会（主任签名）

（盖章）：

2012年

月

日

第四篇：物业维修基金使用意见

关于规范住宅专项维修资金

使用管理的意见

市各相关单位：

随着城市建设的不断发展，我市市区住宅数量也在逐年增加，目前大量的住宅房屋相继进入维修期，为了加强住宅专项维修资金使用管理，充分发挥其应有的作用，真正做到“取之于民，用之于民”，让业主受益，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、苏建房（2008）19号关于转发《住宅专项维修资金管理办法》的通知的精神，对住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的使用管理提出如下规范意见：

一、维修资金使用的范围

维修资金的使用必须严格按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的要求执行，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

维修费用以一项维修分摊费用按建筑面积每平方米3元以上的维修工程为达到中修以上的标准。

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

二、维修资金使用的申报

物业公司、物业维修单位在进行维修项目时要按照《镇江市市区住宅共用部位设施设备维修基金使用的操作规程》镇房[2002]56号文件执行，对维修项目要先行申报，经物业管理基金中心审核同意后方可进行施工。

需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，填写《镇江市物业维修资金使用申请表》并提供《镇江市物业维修工程施工方案》、《维修工程预算书》等相关材料；

（二）经市物业管理基金中心审核同意后，发放《镇江市物业维修征询意见表》，由业主大会或相关业主填写意见，维修资金的使用必须由列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过；

（三）由物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案并选择施工单位，物业服务企业或者相关业主要求市物业基金中心推荐施工单位的，由市物业管理中心在签约单位中推荐，由物业服务企业或者相关业主自行择优选择；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向镇江市物业管理基金中心申请列支；

（五）镇江市物业管理基金中心审核同意后，按相关规定向维修单位支付维修费用。

三、按要求认真填写维修单

物业公司、业主委员会、维修单位在维修前要说明维修项目的维修方案和工程预算造价，认真填写相关表格内容，所填内容要求明确、真实，应由业主本人在相关表格上签署意见，不得在维修单以外的地方填写业主意见。

违反上述要求的，由镇江市物业管理基金中心追回住宅专项维修资金，没收违法所得，处涉及维修工程金额2倍以下的罚款，并依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

四、维修施工质量的验收

维修工程必须按照有关质量要求进行施工，物业公司、维修单位必须保证施工质量，维修合同中要注明工程施工方案、所用材料规格、品牌、工期等相关内容，并写明保修期限，对施工中产生和在保修期间出现的质量问题由施工单位负责维修，维修工程结束后，由物业公司、业主委员会、业主代表、市物业管理基金中心共同对维修工程按照国家相关质量验收统一标准进行验收。

五、按规定进行工程款的结算 维修工程经验收合格后方可进行工程结算，按照工程项目以相应江苏省工程定额及《镇江工程造价信息》为依据，以市场信息为参照执行，对于较大的维修工程和较复杂的设施设备维修工程由市物业管理基金中心组成专家组审核，对同一类维修项目按同一结算标准进行结算并按规定使用税务结算发票；物业公司或施工单位必须做好费用分摊清册，由物业基金中心将分摊费用记入相关业主个人帐户。

六、强化施工合同签订

所有从事住宅专项物业维修的单位必须与镇江市物业管理基金中心签订施工合同，明确职责、服从管理，作为签约单位提供业主选择，必须按照要求达到维修及时率、维修合格率、业主满意率等方面的要求，在施工过程中要确保安全并由施工单位承担安全责任。

各相关单位必须按照上述要求执行，对违反上述规定的单位，物业基金中心将取消其作为被推荐单位的资格，同时由其承担相应的责任。

镇江市物业管理基金中心 二00八年十二月二十日

第五篇：物业维修基金使用及管理办法

物业维修基金使用及管理办法

制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。

一、维修基金的使用范围

１．公用设施维修基金的使用范围：

①物业区域内的道路；

②物业区域内的路灯；

③物业区域内园林绿化地；

④物业区域内的地下排水管；

⑤物业区域内的文化体育场所；

⑥物业区域内的停车场；

⑦其他公用设施。

２．房屋本体维修基金的使用范围：

①房屋的承重墙的结构部位；

②抗震结构部位；

③多墙面；

④楼梯间；

⑤公共通道；

⑥门厅；

⑦公共屋面；

⑧电梯；

⑨机电设备；

⑩本体消防设施；

⑾公共天线；

⑿本体上下水共用管道；

⒀共用防盗监控设施；

⒁其他房屋本体共用部分。

二、物业维修基金的收取标准

１．发展商按本小区建设总投资的２％交纳公用设施维修基金。

２．房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）：

①多层房屋（不带电梯）

--外墙涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；

--外墙贴瓷砖、马赛克：０．２０元／平方米o月；

②高层房屋（含多层带电梯）：

--使用国产（含合资）电梯：０．３０元／平方米o月

--使用进口电梯：０．３５元／平方米o月

三、维修基金的收取程序

１．公用设施维修基金的收取程序：

①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的２％计算公用设施维修基金；

②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

２．房屋本体维修基金的收取程序：

①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金；

②财务部会计应在每月的２０日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》；

③明细表交财务部经理审核：

--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单；

⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发；

⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发；

⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上；

⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取；

⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内；

⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对；

⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴；

⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳；

⒁对催缴３次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；

⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

四、物业维修基金的使用程序

１．公用设施维修基金的使用程序：

①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；

--相关项目的有关图纸、预算资料；

--施工承接单位或人员资质资料。

②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议：

--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；

--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；

④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；

⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每３个月张榜公布一次；

--业主管理委员会；

--管理公司或管理处。

２．房屋本体维修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上３０％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，７０％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；

②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：

--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；

--该项目的预算资料；

--其他相关资料。

③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：

--如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

--如经审议，业主管理委员会或该栋５０％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；

④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；

⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋５０％以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；

⑥公司财务部应在每年１２月３１日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

--业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；

--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意。

⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；

--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；

--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

⑧财务部应每３个月公布一次本体维修基金的收支账目。

五、物业维修基金的管理程序

１．公用设施维修基金的管理程序：

①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；

②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；

③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；

④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：

--业主管理委员会；

--管理公司或下属管理处。

⑤管理公司或下属管理处接到质询后：

--原则上应在７日内予以答复；

--特殊情况可另行处理。

２．房屋本体维修基金的管理程序：

①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；

②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续；

③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；来源：

--将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；

--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

--向业主管理委员会查询；

--向公司财务部查询。

六、物业维修基金资料的保管

１．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

２．财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长处保存。