如何筹集和正确使用物业维修资金？杨怡平2013.11.27

第一篇：如何筹集和正确使用物业维修资金？杨怡平2013.11.27

如何筹集和正确使用物业维修资金？

广西润和物业服务有限公司.香樟林管理处

杨怡平*** 2013.11.27 根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十二、五十三条的规定，住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。因此，过了保修期的公用设施设备大、中修和更新、改造大多都要经过专项资金申请流程。

那么，应该如何筹集和正确使用物业维修资金呢？

一、如何筹集物业维修资金？

物业维修资金的筹集主要有以下几种渠道：

（一）商品住宅的业主在办理购房手续时，向开发商交纳首期住宅专项维修资金，存入住宅专项维修资金专户；

（二）业主分户帐面余额不足首期交存额的30﹪的，业主应当及时续交。

（三）物业公共部位经营收入，扣除成本和物业服务企业应得部分外，可以用于物业维修资金；

（四）物业专项维修资金足用时，全体业主筹集补充；

（五）政府部门的补帖收入也可以用于物业专项维修资金；

（六）物业公共设备报废折旧资金也可以用于物业专项维修资金。

二、如何正确使用物业维修资金？

前期物业管理期间的物业维修资金的申请使用，分为普通情况使用申请流程和紧急情况使用申请流程两种。

（一）普通情况使用申请流程

查找故障原因——向公司报告相关情况——向公司申请维修——公司领导批示——向房地产资金管理中心咨询专项维修资金申请使用流程——编制维修资金使用方案——进行方案公示——上门走访业主签字——编制业主表决表（业主数和专有面积数都要超过三分之二同意）、专项资金申请表等——到房地产资金管理中心资料申请——组织相关单位进行维修——编制维修决算表，经业主代表签字确认——到房地产资金管理中心资料申请余款支付——最后在小区明显位置公告维修情况！

单项维修资金超过一万元的，必须提供审价报告。

（二）紧急情况使用申请流程

如果是二次加压系统、电梯等严重影响业主出行和生活的公共设备、设施过了保修期后发生故障时，为了尽快进行维修，可以按照紧急情况使用申请流程申请维修资金进行维修。

紧急情况使用申请流程如下：

查找故障原因——向公司报告相关情况——向公司申请维修——公司领导批示——维修单位报维修方案（报价）——权威部门（如消防机关和特种设备检验院等）出具书面报告，表明必须紧急维修——编制维修资金使用方案——填写专项资金申请表等——公示维修方案——到房地产资金管理中心申请转帐——组织相关单位进行维修——维修验收——编制维修决算表，经业主代表签字确认后公示——到房地产资金管理中心资料申请余款支付——最后在小区明显位置公告维修情况！

除了以上两种情形外，业主同意的其他形式，如不使用专项维修资金，而由全体业主临时筹集等，也可以组织公共部位和公共设备的维修。

在申请过程中，如有不明白之处，可向当地房产资金管理中心咨询。

第二篇：业主该如何正确使用物业维修基金

业主该如何正确使用物业维修基金

经常有业主到律师事务所咨询关于商品房物业维修基金的问题，问什么叫物业维修基金，什么时候可以用物业维修基金，该怎么用物业维修基金等等。前日就有一位马小姐来电说她家监控门坏了，问律师，修此门的费用可以在物业维修基金里开支吗？可见，业主对物业维修基金缺乏必要的了解，只知道有物业维修基金，但不知道该如何使用，这不利于业主行使和维护自己的合法权益。

2004年11月起实施的《物业维修基金和物业管理用房管理办法》对商品房物业维修基金的筹集、管理、使用等方面作了较为全面的规定，现结合《物业管理条例》、《物业管理条例》，让广大业主对物业维修基金有个初步的认识。

一、物业维修基金的筹集

首期物业维修基金是由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时续筹维修基金，续筹维修基金由业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过,续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。

二、物业维修基金的管理

物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行物业维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行。市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴纳、使用、增值收益、结余情况等。

三、物业维修基金的使用

1.物业维修基金是为了维修物业的共用部位和共用设施设备而设立的基金。根据《物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。

但物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于物业共用部位和共用设施设备。

2.物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。

3.物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。

4.物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。

四、物业维修基金的使用应当履行下列程序:

(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额。

经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,市物业维修资金管理机构可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。

第三篇：小区维修资金再次筹集总结

关于再次筹集新成八坊“住宅专项维修资金”的工作总结

一、小区基本概况

新成八坊小区建造于上世纪90年代初，位于嘉定区迎园路488弄，东至新成敬老院、南至迎园路、西至新成路、北至迎宾路，总建筑面积33486.96平方米，楼道单元37个，总户数444户。

小区内房屋和设施设备老化情况非常严重。如供电线路老化、线路严重超负荷、钢窗严重锈蚀、玻璃松动脱落、阳台钢筋生锈膨胀引起混凝土爆裂坠落及屋盖檐口粉刷层脱落等情况，直接威胁着业主的财产和生命安全。种种情况，都因小区维修资金缺失而无法得到及时修缮。

2012年8月在上海市维修资金系统中查阅，小区尚余维修资金仅剩131270.82元，维修资金余额已远低于应缴交总额的30%（该小区维修资金总额约33486.96平方米×1198元/平方米×5%＝200.6万元，其30%的再次筹集底线约为60万元），且经进一步查看大部分业主维修资金个人账户内余额已近乎零，根本无法在对维修任务进行分摊。

专项维修资金对物业共用部位安全使用、设施设备正常运转而言是必要的保障，对物业企业规范管理执行、品质服务提供而言是必要的支撑。该小区建成年代较远，维修任务繁多，又面临着维修资金枯竭的困境，在此情况下业委会牵头，房办、街道相关部门、物业企业共同配合启动了维修资金再次筹集工作。

二、介绍工作经验

在此次筹集维修资金的工作中，我办本着“推进住房保障，服务百姓安居”的宗旨，以“心系业主，设身处地为民排忧解难”为原则，以“三细，二稳，一推进”为重心，在具体实施过程中，做到有礼有节，有序推进，基本完成筹集预定目标，具体工作汇报如下：(一)理清小区资金账目，摸清居民收入状况

理清小区维修资金账目。一是对小区内444户业主维修资金个人账户逐一查询、汇总、分析。发现该小区有59户业主余额高于应筹集总额的30%，无需再次筹集，有4户公房户纳入商品房维修资金系统，无需筹集，最终确定有381户业主需要再次筹集。对账户历年的维修账目资料进行梳理，特别是涉及到屋顶、外墙、道路、管网等重大维修项目，期间的综合改造项目，做到项目原始征询表决资料齐全、工程发票单据凭证完备、第三方审价审计过关，以备业主在筹集过程中查询维修资金使用分摊情况。

摸清居民收入状况。主要目的在于根据业主实际收入状况，确定缴纳的金额为每户1000元。此决定主要考虑到业主既有支付能力，又不存在负担，不影响正常生活。此外，我们通过测算一般该小区维修资金每年使用在每年7万左右，此次收缴的资金可以保证小区6年的正常维修。

(二)细致分工，排除工作真空带。

筹备组建立多个工作小组，责任分工细化至个人。建立再次筹集住宅专项维修资金的领导小组、工作小组及政策咨询小组。各小组分

别由不同部门负责人牵头并承担一定的日常工作。由于细致周密的分工，避免了工作中相互推诿的现象，消除了工作的真空地带。大家各尽其责，各司其职，团结开展各项工作。(三)细化环节，消除工作疑难点。

缴纳资金环节。一是畅通业主交纳维修资金手续办理环节，在局分管领导指导下、在区维修资金办公室协调下，与维修资金开户银行沟通，落实专人专门窗口办理交款手续，业主可以凭物业公司网上统一打印的商品住宅维修资金单笔交款通知到银行交款，对于交款不便的业主，也明确由物业公司进行代收代交，待缴存后将交款凭证送至业主家中，使业主安心放心地将钱存入银行个人专户。二是畅通司法追缴环节，在街道政法领导、分管社区领导的支持协调下，开通司法调解、法律援助的渠道，并经过与法院沟通，畅通了诉讼追缴的环节。通过引入第三方平台，增加公信力，消除业主的疑虑，便于工作有序开展。

(四)稳定情绪，缓解业主排斥心理。

铺垫工作到位。在正式收缴前，该小区也做了大量长期的铺垫工作，对老小区的通病——电瓶车私拉线隐患进行了统一改造，对小区绿地裸露、绿化枯死等进行了补种，使小区的面貌得到有效改善，让大部分业主看到了钱是用在了小区内，收获了民心，稳定了情绪，缓解了业主抵触情绪。加强宣传到位，争得业主理解，使其配合支持筹集工作。

(五)稳固成果，增强业主自觉意识。

“两个借助”策略稳固成果。第一批筹集借助业委会召开业主代表会精神，发动业主代表、楼组长、党员、政府公职人员等带头交款；第二批筹集借助现场咨询会、便民服务活动平台宣传政策；出展板、拉横幅，加大正面舆论引导，增强业自觉主动交款。工作具体操作中根据时间节点按三个轮次进行，第一轮以制造筹集氛围、宣传缴纳意义为重点，突出“宣、带”两个字，利用小区每个醒目场所张贴宣传资料、通过召开业主代表会、利用好每次跟业主接触的机会口口相传，发动业主代表、楼组长、党员、政府国企公职人员起好带头带动作用，第一轮筹集了60多户，第二轮以加大宣传力度、全面推进筹集为重点，突出“稳、推”两个字，一方面要稳住来之不易的筹集氛围，不容许出现反复，进一步加大宣传力度，把处在观望、等待、犹豫中的业主争取过来，努力推进缴纳业主人数，通过房办、居委、业委会、物业四方利用周末人多的机会召开现场咨询会，拉横幅、出展板、提供咨询解答，当天又有10户业主缴纳，会后利用晚上业主在家的时机组织工作人员再次上门收缴、催缴，此阶段以承诺、答应缴纳但尚未入账的业主、政府、国企、白领、私营业主等有一定身份、一定经济收入的群体为主攻对象，经过不懈努力，将收缴人数拉升到270多户，奠定收缴大局。(六)推进收缴，抓实工作收尾环节。

开展“三找”工作，即找组织、找亲友、找法律，多层面地规劝业主缴纳；采取“二借助”策略，即借助已缴纳的270多户力量作为正面导向，借助红白榜公示已交及未交业主门牌号，催促个

别业主自觉缴纳。

第三轮以缩小范围、锁定目标、逐个突破为重点，突出“盯、压”两个字。制定“三找”工作方法，工作组召开专题会，发动身边所有人的资源，领任务将收缴业主人数增加到336户。业委会也顶住压力，对剩余未缴纳的45户业主，出黑板报进行公示催缴，放臵在小区大门口明显位臵，运用群众舆论的力量共同督促未交业主，同时工作小组逐个分析，只要有一丝希望的，想方设法盯住业主追缴，最终将未缴纳业主数减少到2户，基本完成收缴目标。对于顽固分子收集整理资料，形成证据链，在司法所指导下，通过发律师函的方式追缴。最终实现续筹100%的目标。

三、工作心得体会及建议

1、领导重视，街道党委书记曾亲临会场，指导再次筹集推进工作，局、街道领导高度重视此项工作，帮助突破瓶颈。居委、业委会、物业、房办四方通力合作，坚持不懈。

2、基层班子配臵到位。新成路街道的业委会工作明确了以居委党支部为核心开展工作，该小区居委书记已在任两届8年多，业委会主任也当选5届15年多，物业小区经理在职10多年，基层领导核心的能力和威信得到群众的广泛认可和信服的，与业主之间建立的信赖度的无法复制的隐性优势。

3、再次筹集价位设定合理。此次再次筹集的价位确定为每户1000元。因为按照为主大会议事规则分为分期筹集和一次性筹集两种方式，如果按照分期每月每季度筹集的话，势必耗时很长、牵涉的人力

人次更多，很容易造成不了了之；如果按照一次性筹集到位的话，需要一次性缴纳3000元以上，以老小区业主的平均收入水平，基本要花去其一个月工资，让业主去接受难度很大，不利于广泛的推进。所以从业主缴纳的“可承受度”和房屋维修的“可持续度”两方面测算，最终确定了1000元作为再次筹集的标准，如果筹集完成的话，可以筹集到38万多，在今后6年内能保证正常的维修。

4、推进步骤合理，把握好了节奏，在整个过程中，兼顾了稳和推，未引发业主的强烈反感和群体性矛盾，得到了绝大部分业主的配合和支持。

建议思考：

对工作中碰到的许多问题也进行了思考

1、再次筹集的启动和提醒是否可以有更多的渠道。一般现在维修资金个人账户内有多少余额只能在维修资金系统内体现，当少于30%时，系统不会自动泛出红色或其他颜色警示提醒。而维修资金每年对账单也不会提醒此项信息。建议是否可以在个人账户少于30%时，就启动警示提醒机制，在系统和书面对账单上同时告知，以此消除业委会要启动续筹、业主又不知情的信息不对称矛盾。

2、维修资金的全局统筹和质保金冲抵维修资金问题。现在维修资金能不能像养老金、医疗保险金那样进行全市统筹统支。在各管各，自扫门前雪的前提下，导致老小区现今有病无钱治的困境。市局层面是否可以设立单项基金，就外墙、屋顶开裂渗水、管线老化改造等事关民生安全保障问题设立基金，就如交保险一样，一旦报案，经核实

评估后予以资金支持。避免老小区因此类维修过快消耗维修资金。此外有些房屋存在基础性、结构性质量问题，但难以找到开发建设单位进行保修追责，而此时维修资金成为唐僧肉、冤大头，用于此类项目的维修中去，现今全市已经实行房屋质保金，是否可以争取一部分资金建立基金专项用于此类问题的维修中。

2014 7

新成路房办 年6月30日

第四篇：物业维修资金的使用与现状

物业维修资金的使用与现状

当物业保修期满后，物业维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上，在业主分散的情况下，如果没有住宅专项维修资金，要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。

住宅专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。

维修资金设立的法律依据

《物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（五）筹集和使用专项维修资金； 第五十四条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

《住宅专项维修资金管理办法》建设部财政部令[2007]165号

第二条 第二款 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

维修资金的使用范围

维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。

物业维修资金使用的时间节点——保修期满 使用范围见：《住宅专项维修资金管理办法》建设部财政部令[2007]165号

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

南京市维修资金的使用程序

一、立项、制定《维修资金使用建议》

1、物业服务企业根据日常维护情况或业主报修情况立项。

2、报小区业主委员会审批。（无业委会的小区由客服中心直接立项）。

3、组织相关人员对需维修项目进行现场查看，属于维修资金使用范围的，就维修方案、施工队伍选择、是否聘请现场监理、工程验收等问题充分论证后制定《维修资金使用建议》

二、选择施工单位和报价

1、通过招标、邀标或指定维修单位的方式选择施工单位；

2、请业委会确定维修报价（无业委会的由物业公司或社区主管部门确定）

三、领取《使用申请表》《征询意见表》

1、客服中心将《维修资金使用建议》和施工单位按定额标准编制规范的工程预算书报给市物业办资金科审核。（通过招标方式选择施工单位的，需提供相关证明）经市物业办资金科审核通过后，领取《南京市物业维修资金使用申请表》、和《维修资金申请使用征询意 见表》在小区公示并请相关业主按自己意愿签字确认。注：（根据物权法规定：维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的同意）

四、签订施工合同

1、将以上资料报南京市物业办资金科初审通过后，业委会（或物业服务企业）与相关施工单位签订施工合同（签订施工合同的注意事项：施工时间和施工周期、安全责任、水、电费用、施工人员管理、施工标识、验收条件和标准、付款方式、付款时间、质保期、违约责任)。

五、签订审计协议

客服中心备好相关施工合同、施工预算和《维修资金使用建议》去市物业办指定的两家工程造价咨询单位中的一家去办理项目审价协议并拿回协议书盖上相应的公章。（审计的具体工作将在施工完成后实施）。

注：对维修工程符合下列情况之一的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：维修项目涉及整个物管区域的；单项维修费用超过8000元的；一次性使用维修资金总额超过15000元的项目（详见宁房物[2006]189号）

审计费用的收取标准：按决算报告的1.2 ‰ 收取，如不足600元的，按600元收取。

六、领取《公示表》

客服中心备齐、准备好：（签字达标的）《维修资金申请使用征询意见表》、《xx施工合同》、《xx施工预算书》、《xx审计协议书》、《维修资金使用建议》到市物业办资金科审核并领取相应的公示表。（由物业管理单位申请时，需带上当地街道物业服务中心出具无业主委会证明和项目由我们托管的证明）

七、公示《维修资金使用建议》、《征询意见表》、工程预算书（公示资料及公示现场情况用相机拍照后存档）。

注：维修费用五万元以下的拍照后用A4纸打印并盖业委会和申请单位公章连同相关资料一起报市政务服务中心。

维修费用五万元以上的自公示之日报市房产局物业办请其来现场拍照核实。

八、交件

物业服务企业在公示期满后，由经办人携带南京市民卡将以上材料准备齐全后至南京市政服务中心A207号窗口交件。

九、审核与拨70%款

交件后物业办将在5个工作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨费用。（如果审核中：指发短信和电话核对有业主提出异议，市政务服务中心将通知经办人前去领取核对信息表并拿回请申办单位再次核实、确认上述情况）重要提醒：

有些没交维修资金的业主虽然理论上按面积分摊了费用，但物业办实际拨款时是剔除这些未交费户面积的相应分摊费用的，实际划款会少于预拨款的。这些户的费用需要客服中心上门按实收取现金给施工方，各使用维修资金的项目要特别注意此情况的实际操作，以免后期不能按合同付款造成自己的违约责任！

业主交维修资金的实际情况，是可以到市物业办资金科去查询的。

十、施工

70%预拨款到账后，业委会（或客服中心）按合同约定划拨维修资金相应费用给（各）施工方，（各）施工方按合同约定进场施工。

十一、竣工验收和竣工审计

工程完工后，由业委会、物业公司组织验收，审计单位进行竣工审计核查，实际工作中以物业公司验收为主。

重点关注：功能查验：恢复原有的使用功能。

安全查验：无安全隐患存在。

质量查验：采用观感检查、测量检查、抽样检查和比对检查的方法，检查有无质量缺陷。

（审计单位只是查验、复核工作量，最终出审计报告，因此质量和使用功能把关主要还是在物业公司）

十二、结尾款

工程竣工和审计后，由申请单位凭以下资料办理工程余额划拨手续（市政务服务中心于5个工作日内审核完毕）：

1、《维修和更新、改造工程验收报告》；

2、维修工程项目费用结算发票（含复印件）

3、工程项目经过审价需提供工程决（结）算审计报

告和发票（含复印件）

维修资金应急使用

以电梯为例进行说明。

电梯发生故障停运后，客服中心立即找维保单位检查和报价，得到维保单位的故障诊断报告和报价单后，可以同时开展两项工作，一是凭诊断报告和报价单向南京市物业办报告，要求使用维修资金进行维修；二是向电梯受益业主发生告知和让业签字同意使用维修资金进行维修。告知是指通告本次电梯损坏的故障情况和将产生的维修费用数额，费用来源是要使用维修资金进行维修，为加快维修进度，保障居民生活，物业公司将先安排抢修，恢复运行，使用维修资金的程序后补。签字的目的是让受益业主明白费用来源和业主确实愿意尽快抢修（这是第一次业主签字，要达到两个2/3以上）。

此时我们在业主签字通过两个2/3之后，物业公司先垫资实施维修。修复后，客服中心还要第二次找业主进行签字，让业主对电梯修复的工作予以认可，仍然是要两个2/3以上的业主签字认可，凭这些资料再补办普通流程所需要的各个过程 还有一种维修资金的应急使用方式，从合同里进行约定。

当公司与业委会之间签订物业托管服务合同时，在合同中约定针对消防、电梯、配电、供水等对居民生活产生重大影响的公共设施设备，在发生突发事件时，物业公司可以立即使用维修资金。南京市物业办也是鼓励采用这种方式的。采用这种方式，在签合同时，合同向业主公示，并要得到业主大会的同意，一旦签约，表明两个2/3以上的业主都同意。这样在合同期内，遇到消防、电梯、配电、供水等公共设施设备发生突发事件时，物业公司在操作上无需再进行两个2/3业主的同意，直接可以使用维修资金。

在合同期内，签订补充协议，将应急使用维修资金的方式纳入进去，一旦补充协议签署下来，与合同的效力相同。

对于还未成立业委会的小区，客服中心可以自己组织全体业主针对消防、电梯、配电、供水等对居民生活产生重大影响的公共设施设备（房产局允许专项维修资金紧急使用的项目），表决并授权给管理单位在发生突发事件时可以紧急使用专项维修资金，同期还可以将小区维修资金（最多70%）转存增益的方案一并请全体业主表决，授权期限最好到小区业委会成立为止。

专项维修资金使用现存问题

一、物业服务企业责任心不足 现状：许多小区已经成立了业委会，但许多物业服务企业却没去努力将所管理小区的维修资金合理运作起来，也没主动帮助将业主的维修资金合理定存保值增值，业主是群龙无首不专业或不知如何操办，而物业服务企业是专业服务公司，如果没这个意识就显得责任感有点缺失了。

二、职能部门指导不够

维修资金使用这几年来确实是越来越方便了，但在具体政策宣传和使用指导上相关职能部门做的还有所欠缺，使得许多单位和经办的个人认为维修资金使用很困难。

相应配套政策法规相对滞后造成有些问题不能及时得以解决。这些需要相关职能部门切实为广大业主和具体操作人员着想，拿出一套真正可按图执行的流程来给大家。

三、业委会对相关物业的法律法规了解不够

现在许多小区的业委会委员对物业方面的法律法规了解不够，从而造成许多维修工作进展不顺利或把关不严现象。

没能做好定期公布维修资金财务情况也使大家对维修资金使用、运营、定投保值不了解从而造成不关心。

四、没有成立业委会的小区使用维修资金，存在一定的双方面的监管风险。

五、30%的维修资金触发底线对没有业委会的小区来说是个大问题，因为缺乏执行主体（未成立业主大会）物业管理企业充当执行主体易混淆二种不同的收费性质，容易引发冲突和收不全的现象。

即使是成立了业委会的小区，对部分未交维修资金的业主或不肯交维修资金分摊费用的业主，现在没有什么好的方法来解决。

六、业主对物业服务的意识和深圳等地区还有很大差别，如何做好相应的宣传让广大业主知晓、了解物业服务的权利和责任是我们需要为之努力的。

第五篇：物业专项维修资金的使用程序

物业专项维修资金使用程序

一、提出维修计划，征得“两个2/3”以上业主签名同意

（一）已成立业主委员会的物业管理区域

当物业需要维修时，由业主委员会或业主委员会委托物业服务企业提出维修计划、经费预算及分摊方案等，在物业小区内公示至少5日并拍照。业主委员会召开业主大会，填写《广州市物业专项维修资金使用备案表》及《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》，征得物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主签名同意后，再次在物业小区内将签名情况连同《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》公示3日并拍照。

签名业主无异议的，报物业专项维修资金行政主管部门备案；相关业主对签名有异议的，业主委员会应再次征求相关业主意见补齐手续后，报物业专项维修资金行政主管部门备案。

（二）未成立业主委员会的物业管理区域

当物业需要维修时，由物业服务企业根据相关业主的报告或检查发现提出维修计划、经费预算及分摊方案等，在物业小区内公示至少5日，填写《广州市物业专项维修资金使用备案表》及《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》，征得物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主签名同意后，再次在物业小区内将签名情况公示3日。签名业主无异议的，报物业专项维修资金行政主管部门备案；相关业主对签名有异议的，物业服务企业再次征求相关业主意见补齐手续后，报物业专项维修资金 行政主管部门备案。

二、办理备案手续

业主委员会或物业服务企业持已填写完毕的《广州市物业专项维修资金使用备案表》（一式四份，盖公章）、《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》（一式四份，盖公章）、维修计划、施工单位工程报价单或经费预算书、照片（包括现场公示及维修的情况，打印或将照片粘贴在A4纸上），向物业专项维修资金行政主管部门申请办理备案手续。

三、组织维修

（一）已成立业主委员会的物业管理区域的物业维修工作，在备案后，由业主委员会或由业主委员会委托的物业服务企业组织实施。

（二）未成立业主委员会的物业管理区域的物业维修工作，在备案后，由物业服务企业组织实施。

四、专户银行打单

维修工程完工验收后，业主委员会或物业服务企业持已备案的《广州市物业专项维修资金使用备案表》、《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》（需提供电子版），维修发票原件及复印件，经办人身份证原件及复印件、和单位授权委托书，向专户银行申请打印“物业专项维修资金批量扣款单”。

五、开取支票和划拨资金

业主委员会或物业管理企业持“物业专项维修资金批量扣款单”、已备案的 《广州市物业专项维修资金使用备案表》、《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》、维修发票原件或复印件、经办人身份证原件及复印件和单位授权委托书，向物业专项维修资金行政主管部门申请开取支票。

物业专项维修资金行政主管部门开出支票后，业主委员会或物业管理企业持经办人身份证原件领取支票，并到专户银行的指定主办机构划拨物业专项维修资金。

备注：

房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修情况，业主委员会或物业服务企业应立即组织抢修，同时在物业小区内进行公示，办理相关使用手续，报物业专项维修资金行政主管部门备案。

注意保护好业主的隐私，防止业主资料外泄，公示分摊明细表时，应隐去业主的身份证号码。