维修资金使用监管

第一篇：维修资金使用监管

成房发〔2011〕61号

成都市城乡房产管理局关于印发《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》的通知

各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局：

《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》已于2011年7月25日经成都市城乡房产管理局第10次局长办公会讨论通过，现予印发，请遵照执行。

特此通知。

二〇一一年八月一日

关于进一步做好房屋专项维修资金

使用监管工作的意见

为进一步加强我市住房专项维修资金监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用、及时消除安全隐患，根据《成都市物业管理条例》、《成都市房屋使用安全管理条例》、《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》等法规政策，结合我市实际情况，现就房屋专项维修资金使用涉及的相关工作提出如下意见。

一、房屋专项维修资金使用方案的制定

（一）制定维修资金使用方案的责任主体。

房屋专项维修资金（以下简称“维修资金”）使用方案的制定主体为业主委员会或维修、更新、改造事项（以下简称“维修工程”）涉及的相关业主。

实施物业管理的区划，物业服务企业、其他管理人（以下简称“物业服务机构”）应当协助业主、业主委员会制定维修资金使用方案（属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护事项除外）；业主自行管理并设立业主大会的建筑区划，可由业主委员会制定；未设立业主大会或业主委员会怠于履行义务的，可由维修工程涉及的相关业主向当地社区或街道办事处、乡（镇）人民政府报告，在社区或街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下制定。

（二）维修资金使用方案的内容。

维修资金使用方案（以下简称“使用方案”）的内容，应当参照四川省（区域性）地方标准《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》以及相关法律法规、技术规范予以编制，并包含以下主要内容：

1.工程名称；

2.工程范围及项目；

3.工程预算及列支范围业主分摊明细表； 4.工程涉及的相关单位及其选择方式； 5.工程建设期限； 6.施工安全责任；

7.工程验收主体和方式； 8.维修资金收款账户。

（三）相关费用的处理。

参与维修工程的咨询、施工、监理、审计、公证等相关机构应当具备法人资格及相应的资质，可以从本市建立的物业服务相关机构名录中随机抽选，也可以通过招标等其他合法形式确定。

用于维修工程咨询、监理、审计、公证等所发生的相关费用可计入当期维修工程成本，另有约定的除外。

二、维修资金使用方案的表决与执行

（一）表决规定。

同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可根据维修工程实际情况以幢或单元为单位组织其全体业主进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报送区（市）县房管部门备案。

业主为法人、其他组织的应书面委派代表参与表决。业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权；已送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者未提出反对、弃权意见的，是否认定为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。对拒付物业服务费、不缴存维修资金的业主，可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。

（二）充分保障业主的表决权。

表决可采用集体表决，也可采用网络投票、书面表决等符合法律法规规定的其他形式。表决的组织者应当同时为业主提供包括网络投票在内的两种以上的表决形式，必要时可以申请由公证机关对业主表决的真实性进行公证。征求维修资金使用方案的表决票，应当按表决日期提前15个工作日采用以下方式告知相关业主：

1.当面领取或送达，并由业主或者业主代理人签收； 2.按照业主提供的通讯地址、手机号、电子邮箱等发送； 3.投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内。

属前款第2、3项的，应由业主委员会或其当地社区居委会不少于两名工作人员签字证明，并在建筑区划内公告送达情况。

（三）维修资金的分摊原则和拨付程序。

维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，由列支范围的全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

区（市）县房产管理部门应在收到备案申请的3个工作日内提出备案意见，并报送市住房专项维修资金监督管理部门。市住房专项维修资金监督管理部门根据区（市）县房产管理部门的备案意见分2次拨付维修资金，首次拨付资金不高于预算总额的70%，余额在工程验收合格后拨付。

三、建立建筑区划应急保障机制

（一）制定维修资金紧急使用预案。

维修资金紧急使用预案（以下简称“预案”）是指，建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时，需要立即采取应急措施紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。

本市所有建筑区划都应当参照预案示范文本制定预案，选聘物业服务机构的建筑区域，物业服务机构应当协助业主、业主委员会制定预案；未选聘物业服务机构的，可由业主委员会、相关业主或社区代为组织制定。预案须经建筑专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

预案应当包含以下主要内容： 1.维修资金紧急使用的情形； 2.维修工程实施主体；

3.维修工程所涉及其他单位的选择方式； 4.维修工程安全管理责任； 5.竣工验收的责任主体和方式。

（二）组织紧急维修施工。

建筑区划共用部位、共用设施设备出现功能障碍和安全隐患等紧急情况时，业主委员会或相关业主应当及时根据预案和管理规约使用维修资金进行除险治理，消除功能障碍。业主委员会、相关业主、物业服务机构不及时组织抢修或拒不采取应急措施，区（市）县房产管理部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府，责令其依法履行义务并承担相应责任，逾期仍不履行义务的，由街道办事处、乡（镇）人民政府就建筑区划紧急维修提出处理意见，特殊情况下可以代为组织施工，在施工的同时和竣工验收合格后分别进行公示，公示期不少于5日，用于紧急维修的资金经审计确认后在相关业主资金账户中分摊列支。

（三）拨付部分紧急维修资金。

区（市）县房产管理部门应在收到备案申请的2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据区（市）县房产管理部门的备案意见在24小时内拨付应急所需维修资金总额的70%。

（四）维修工程验收及资金使用审计。

维修工程竣工验收应当由业主委员会或相关业主签署同意验收意见，紧急维修工程必须对资金使用情况进行审计。

（五）拨付资金余额。

在维修竣工验收合格经公示5日无异议后，向区（市）县房产管理部门提交工程验收报告、公示情况报告及工程决算审计报告，区（市）县房产管理部门在收到上述材料之日起2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据备案意见在24小时内拨付余额。

四、构建科学、便捷的维修资金使用监管制度

（一）建立维修资金备用金。

维修资金备用金（以下简称“维修备用金”）是指，设立了业主大会的建筑区划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在专项维修资金中确定一定比例或一定金额用于房屋共用部位、共用设施设备小规模维修除险的应急使用资金。

维修备用金的建立应当遵循业主决策、专款专用、备案核销、限额补充的原则，明确额度、适用范围、使用条件和资金补充条件，由业主委员会向区（市）县房产管理部门申报备案。

维修备用金可由业主采取自筹方式建立，也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位应缴存的维修资金中列支。

（二）使用维修备用金。

应当符合以下条件：

1.符合维修备用金设立时确定的适用范围；

2.应急使用总额度不超过设立的维修备用金使用上限； 3.符合物业服务合同中约定的使用条件。

使用维修备用金，由业主委员会提出使用方案并申请使用，区（市）县房产管理部门予以备案，不再经业主大会表决。

五、加强维修资金使用的备案管理

（一）明确工作职责

区（市）县房产管理部门负责本行政区域内维修资金的使用监管，受理维修资金使用备案，应当审查以下资料：

1.建筑区划维修资金的缴存情况； 2.维修资金使用方案；

3.业主表决情况及业主委员会、相关业主意见； 4.维修工程涉及相关单位的资质证明； 5.公示情况；

6.竣工验收资料及审计报告。

维修资金的紧急使用，应审查街道办事处、乡（镇）人民政府是否签署同意意见，是否符合预案规定。使用备用金的，应当审查备用金的建立情况，是否符合使用条件。

（二）加强档案管理

各区（市）县房产管理部门应当加强行政区域内维修资金使用备案档案管理。在市房产管理部门的指导下，建立健全以建筑区划为单位，以物业承接查验资料为基础，与物业共用部位、共用设施设备档案相结合的维修资金档案，并对档案实施规范化管理。

六、生效日期及有效期

本意见自公布之日起30日后施行，有效期为5年。

第二篇：达州市房屋专项维修资金使用监管暂行规定

达州市房屋专项维修资金使用监管暂行规定

（讨论稿）

第一章 一般规定

第一条 为了加强本市房屋专项维修资金的使用监管,确保房屋专项资金的合理有效使用,维护业主的合法权益,保障房屋共用部位,共用设施设备的正常使用,根据有关法规,规章,制定本规定.第二条 达州市通川区城市规划区国有土地,范围内的房屋专项维修资金的使用监管,适用于本规定,达州市通川区城市规划区外国有土地范围,房屋专项维修资金的使用参照本规定执行。

达州市通川区包括市内主城区（即东城办事处，西城办事处，朝阳办事处，北外及西外新区）以及通川区所辖建制镇。

第三条 本规定所指物业共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主，使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础，内外承重墙体，柱，梁，楼板屋顶等）、外墙面，门厅，楼梯间，走廊通道和水泵间，电表间，电梯间，电话分线间，电梯机房，传达室，内天井，与房屋主体相连的地下结构，底楼架空层和其他在使用上，功能上为整幢建筑服务的部位等。

本规定所指物业共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主，使用主，使有人共用的上下水管道，落水管，照明灯具，垃圾通道，水箱，水泵，避雷装置，电梯，供配电设 施设备，消防及安全防范设施设备，公益性文体康乐设施，绿地，道路，路灯，雨污水管道，化粪池，垃圾箱（房），窨井，非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

本规定所称专项维修资金补充部分，是指利用物业区域内的共用部位，共用设施进行经营的所得收益中用于补充专项维修资金的资金。

第四条，房屋专项维修资金的使用，应遵循业主决策，专款专用公开透明合理有效，政府监管的原则。

第五条达州市房屋管理局受达州市规划和建设局的委托设立房屋维修资金监督管理办公室（下称市监管办）负责全市房屋专项维修资金使用的统一鉴管。

第二章 使用范围，条件，分摊方式 第六条 房屋专项维修资金的使用范围：

（一）专项维修资金只能用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修，更新，改造项目，任何单位和个人均不得挪作他用。

（二）物业共用部位，共用设施设备属于保修责任期内的，由建设单位负责干部组织维修或由其委托的物业管理企业实施，其费用不得从专项维修资金中列支。

（三）供电，供水，供气，通讯骨线电视等单位，应当依法按权属承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修，养护责任，不得使用专项维修资金。

（四）物业共用部位，共用设施设备的日常维修养护费用，包括日常绿化养护费用，水箱清洗，公用照明和共用设施设备养护费用等，不得从专项维修资金中列支，已按国务院《物业管理条例》实行物业管理的，应当在物业服务合同约定的物业服务费中列支，未按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，由相关受益业主自行承担。

（五）物业共用部位，共用设施设备属于人为损坏的，其维修，更新费用由责任人承担，无法确定责任人的，由相关受益主协商解决。

第七条 专项维修资金使用条件：

（一）物业共用部位，共用设施设备保修期满的：

（二）专项维修资金足缴存，维修项目专项维修资金使用范围的，或符合专项维修资金使用范围，且有部分专项维修资金已缴存，部分未缴存但已明确专项维修资金续筹标准及续筹时限的：

（三）专项维修资金的使用方案，经专项维修资金列支范围全体业主所持投票权三分之二以上通过的。

第八条专项维修资金列支的原则，范围和分摊方式(一)专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负责的原则，并按下列规定列支：

1、用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主所拥有的建筑面积的比例分摊。

2、用于房屋本体共用单位，共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例售分摊。

3、用于二户或者二户以上房屋共用部位，共用设施设备的，由相关业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。

（二）屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修，更新，改造费用由受益业主自行承担。

（三）在一个物业管理区域内，使用专项维修资金时，涉及房屋本体共用部位，共用设施设备的，所需资金从该房屋的专项维修资金公共帐目中全部列支后的不足部分，再由相关业主按建筑面积比例分摊；涉及物业管理区域共用设施设备的，所需资金从该物业管理区域的专项维修资金公共帐目全部列支后的不足部分，可从单列帐中列支一部分，其余由全体业主按拥有的建筑面积比例分摊。

（四）属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修，更新，改造费用由各业主管理区域的全体业主按照房屋建筑面积比例分摊。

（五）经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主委员会提出维修建议并报告所在地市监管办分支机构，所在地市监管办分支机构应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。

物业存在安全隐患，危及公共安全和他人合法权益时，责任 人应当及时维修养护，有前业主应当给予配合，责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

已建立专项维修资金的，按专项维修资金列支范围，从相关业主或责任人的专项维修资金的分户帐中支出。

（六）在一个物业管理区域内，未建立首次专项维修资金或首次尤其维修资金未缴存至专户管理银行的，其房屋共用部位，共用设施设备的维修，更新，改造所需费用，由相关业主自行解决。

第三章，使用程序

第九条，专项维修资金使用方案的提出：

（一）已按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，物业管理企业应当按照维修资金使用范围，根据共用部位，共用设备设施现状及业主大会或者相关业主的意见，制定相应的专项维修资金使用方案。

专项资金使用方案的内容应包括：专项维修资金的列支范围和分摊方式，维修施工单位的选择方式，维修施工单位的营业执照和资质证书，工程预算书和工程合同，施工方案及实施时间，工程验收及决算方式，质量保证要求等。

未按国务院《物业管理条例》实施物业管理的，其专项维修资金的使用，可以参照本条前项规定执行。

（二）专项维修资金使用方案的决定：

一、业主大会成立但物业区域的出租率高于三分之一的情况时，物业管理企业应当于每年12月31日前向业主大会提出下一维修计划，和专项维修资金的使用方案，公示等材料提交业主委员会，业主大会应当自收到计划和方案之日起30日内依法予以审查并由业主委员会决议予以审查，并由业主委员会根据业主大会决议予以书面答复。业主大会对专项维修资金使用方案的审查决定，应当经该物业管理区域内全体业主所持投票权三分之三以上通过。由物业管理企业持业主大会决定向市监管办报送使用计划，具体使用时根据使用计划分项目办理资金划拨手续。报市监管办同意并在其监督下，通过公示的形式征求列支范围业主意见后，予以核准。

二、业主大会未成立的，但物业区域内业主入住率低于三分之一的，出租率高于三分之一的，少数业主投票权达列支范围所需投票权二分之一以上的情况等，应当由列支范围所持投票权的三分之二以上的业主以签字的形式通过。由物业管理企业或被选定的维修施工单位提出的维修计划和专项维修资金使用方案公示材料报市鉴管办同意并在其监督下，通过公示的形式征求列支范围业主意见后，予以核准。

三、遇有紧急危修等特殊情况，物业管理企业和被选定的维修施工单位应当将维修计划专项维修资金使用方案公示等材料报市监管办，可由市监管办通过公示的形式列支范围业主意见后，予以核准。公示内容包括：专项维修资金使用方案，市 监管办的联系电话和联系地址等，公示方式：在本物业管理区域主要出入口显著位置公示7日。公示期间，市监管办未接到物业管理区域列支范围业主以实名形式提出书面异议的，视为列支范围业主所持投票权三分之二以上同意该专项维修资金使用方案。

第十一条：房屋维修施工单位的选择：

房屋专项维修资金使用额在5万元以下的，可以由相关业主处行选定维修施工单位，房屋专项维修资金使用额在5万元以上的，由相关业主，业主大会通过招投标方式确定维修施工单位。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与房屋共用部位，共用设施设备维修施工内容相符合的条件。维修施工单位应当与维修工程委托人签订施工承包合同，并应当协商关于工程质量保证条款。维修工程严禁转包，分包。

第十二条专项维修资金使用方案的备案申请：业主委员会，物业管理企业或被选定的维修提出备案申请：

1、房屋专项维修资金使用申请备案表：

2、专项维修资金使用方案：

3、专项维修资金列支范围业主所持投票权三分之二以上通过的证明材料或业主大会决定或公示情况的影像资料：

4、房屋专项维修资金分摊明细；

5、专项维修资金划拨情况说明。第十三条 专项维修资金使用方案评估

（一）市监管办分支机构在接到备案申请资料并提出初审意见后，将备案申请资料报市监管办，由市监管办将专项维修资金的使用方案委托专业的管理评估机构（下称评估机构）进行评估。

评估机构在接到市监管办提供的专项维修资金使用方案后，须在3个工作日内对专项维修资金使用方案进行评估并提出局面评估报告。评估机构对出具的评估报告的真实性、准确性负责。

（二）若经评估，申请备案的专项维修资金使用方案与评估有差异的，由市监管办或市监管办分支机枪局面通知该物业管理区域业主委员会，物业管理企业或被选定的维修施工单位，对申请备案的专项维修资金使用方案进行核实和调整。

（三）专项维修资金使用方案的评估市监管办做到一案一议，评估机构作出的评估报告为该项专项维修资金使用合理性审查的依据之一。

（四）市监管办委托评估机构进行专项维修资金使用的评估费用，纳入市监管办的工作经费，提出专项维修资金使用方案的物业管理企业或维修施工单位不再另行支付相应的评估费用。

（五）特殊情况需要由物业管理企业或维修施工单位另外支付评估费用，评估费用可计入本次维修成本。

（六）对物业管理企业提出的专项维修资金使用方案的评估结果有异议的，可向其他具备相应资格的专业中介机构提出复 审，由此产生的评估费用由委托人自行承担。

第十四条 专项维修资金使用方案的备案。

市监管办自收到评估报告之日起3个工作日（紧急情况需特事特办除外）完成备案，具体核实：

1、是否符合专项维修资金的使用范围和使用条件。

2、该物业管理区域专项维修资金的缴存情况；

3、该物业管理区域业主大会的成立情况；

4、需维修的共用部位，共同设施、设备的相关维修责任人。

5、分摊范围入分摊方式是否符合规定。

6、如采取公示形式，需对公示情况进行核实。第十五条 专项维修资金的工程款拨付，质保金拨付：

（一）市监管办评估报告，工程合同中关于工程款支付约定，书面通知专户管理银行划拨所需资金，划拨金额原则上不超过预算全额的70%。

（二）工程完工后，物业管理企业或维修施工单位凭《房屋专项维修资金使用决算备案表》（详见附件六）工程决算书，费用结算清单，列支范围业主所持投票权三分之二以上通过，验收审核意见（详见附件七）。特殊情况经市监管办批准后对竣工验收决算情况进行公示，公示7日内无异议的，提交公示情况的影像资料及证明，视为列支范围业主所持投票权三分之二以上同意决算意见（详见附件八），或经业主委员会和副主任共同签章业主委员会验收审核意见（详见附件九）。向市监管办备案后，由市监管办通知专户管理银行据传工程资金，如工程合同对工程质量保证金有约定，在拨付时应扣除工程质量保证金。

（三）工程合同如对工程质量保证金有约定，市监管办应依据合同待工程质量保证期满后，由物业管理企业或维修施工单位凭《工程质量保证金拨付申请表》（详见附件十），列支范围业主所持投票权三分之二以上通过的审核意见或经业主委员会主任和副主任共同签章的业主委员会审核意见等，向市监管办备案后，由市监管办书面通知专户管理银行拨付工作质量保证金。

（四）专项维修资金预拨款与实际发生额之差额部分划拨手续由市监管办办理，实际发生额低于预拨款的，结余部分按分摊比例进入本次专项维修资金分摊范围对应的帐户中。

（五）专户管理银行应当按照市监管办发生的《专项维修资金使用通知》，及时将划拨的专项维修资金分摊计入物业管理区域内相应专项维修资金帐中。

（六）发生急修项目时，物业管理企业应当立即组织进行维修，及时告知业主委员会，向市监管佃提交《房屋紧急维修备案表》（详见附件十一），并及时报送相关维修资料向市监管办备案，经评估机构评估后，由市监管办书面通知专户管理银行划拨维修资金。

（七）房屋主体结构因损坏影响房屋安全的，经主业委员会或相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用经业主委员会或相关业主同意后，可计入维修成 本，人为损坏的，鉴定费用由相关责任人承担。

（八）专项维修资金使用后，一幢或者一户门号房屋的专项维修资金不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户门号房屋的业主应当及时续筹专项维修资金，专项维修资金的续筹方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施，续筹的专项维修资金必须纳入专项维修资金专户进行统一管理。

第四章 维修工程的监管

（一）现场签证制度：物业管理企业，相关业主可根据施工合同维修工程施工现场管理，对工程范围，工程质量，所需材料，采用工艺等技术等进行现场签证。

（二）竣工验收制度，房屋共用部们，共用设施设备，维修工程竣工后，物业管理企业或者业主委员会可根据施工合同组织列支范围内相关业主对工程质量进行验收，参与验收的业主应当签署书面意见。

（三）质量保修制度，房屋共用部位，共用设施设备维修工程竣工后，由物业管理企业或者业主委员会组织维修工程范围内相关业主对工程质量进行验收，参与验收的来主均应当签署局面意见，维修工程质量保修执行国家，省市相关规定，房屋共用部位，共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定维修工程合同中约定明确。

（四）全市建立房屋共用单位，共用设施设备维修施工单位推荐名录和维修工程决算审价单位推荐名录。具体由市房管局部门另行规定。

（五）业主对房屋专项维修资金的使用有疑义的，物业管理企业或施工单位应当负责解释，仍有疑义的，可以委托专业的评估机构，进行复核，所需费用由委托人承担。

（六）在施工过程中，施工单位应当文明施工，减少噪音，防止污染，物业管理企业，业主委员会或相关业主应当对工程的工期，质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为应及时制止。

第五章 帐目监管

一、专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的，可向专户管理银行申请复核，专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。

二、业主委员会或者委托的物业管理企业，具有相应资质的社会中介机构应当每月与专户管理银行核对专项维修资金帐目，每半年向业主公布一次情况，内容应当包括；

1、专项维修资金收入，支出与结存金额；

2、发生物业维修，更新改造的项目与费用，以及分摊情况。

3、利用业主物业区域内共用部位，共用设施设备进行经营的所得收益和使用情况。

4、专项维修资金使用和管理的其他有关情况。

业主有疑义的，业主委员会或者委托的物业管理企业，具有相应资质的社会中介机构应当建立查询制度，接受业主的查询。

三、市监管办可依法组织对实施专项维修资金补充部分的收支情况和按规定使用专项维修资金的维修工程进行审计。

第六章 其他规定

一、房屋日常维修和急修的实施

物业服务合同应当约定物业的日常维修养护的范围、标准和实施程序等事项。合同未约定或者约定不明确的，按照以下规定实施：房屋本体共用部位、共用设施设备的维修应当事先征得列支范围业主所持投票权的三分之二以上的同意：物业管理区域内的共用设施设备的维修应当事先征得业主委员会书面同意。

发生危及房屋及其配套设施设备安全的紧急情况，是指以下一些急修项目：

1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；

2、因屋内线路故障引起停电和漏电；

3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水龙头严重漏水；

4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；

5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；

6、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；

7、其他属于危险性急修项目。

发生上述急修项目的，物业管理企业应当立即组织进行维修，及时告知业主委员会，向市监管办分支机构提交《房屋紧急维修备案表》，并及时报送相关维修资料向市监管办分支机构备 案，由市监管办或市监管办授权分支机构书面通知专户管理银行划拨维修资金。物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

（二）房屋主体结构因损坏影响房屋安全的，经业主委员会或相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入维修成本；人为损坏的，鉴定费用由相关责任人承担。

（三）业主对房屋专项维修资金的使用有疑义的，物业管理企业或施工单位应当负解释，仍有疑义的，可以委托具备相应资质的专业中介机构进行复核，所需费用由委托人承担。

（四）市监管办和市监管办分支机构应当建立投诉受理制度，接受有关单位和个人对违反本规定行为的投诉。

第七章 附 则

第二十九条本规定具体应用中的问题由达州市房产管理局负责解释。

第三篇：大额资金使用监管

大额资金使用监管

第一条 为认真贯彻落实《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》和中共北京市委关于加强国有企业管理的一系列方针政策，加快建立现代企业制度，进一步改进和加强对国有资产的管理，实现企业科学决策、民主决策，避免企业经营中的重大失误，推进

企业改革和发展。特制定农口国有企业大额资金使用监管暂行规定。

第二条 企业大额资金使用监管的指导思想和原则。

（一）指导思想：通过监管促进企业资金使用、管理和决策规范运行，降低资金使用风

险，提高资金使用效益，确保国有资产的保值、增值。

（二）监管原则：（1）侧重企业大额资金使用制度监管的原则；（2）依法依规监管的原则；（3）违规责任追究的原则。

第三条 本规定适用于市委农工委、市农委直接管理的农口系统经市政府授权国有资产

经营的企业（集团）公司、国有独资公司、国有资产控股公司（以下简称企业）。

第四条 企业大额资金使用监管内容。

（一）审定企业大额资金标准。企业大额资金数额分较大（30万元至50万元）、特大（50万元至100万元）、巨大（100万元以上）三个标准，其具体标准由各企业依据本企业资产占有规模、生产经营情况，经企业董事会研究提出（未建立董事会制度的企业由

经理办公会研究提出），报市农委企业管理处审定。

（二）监管企业大额资金使用范围。企业大额资金的使用是指企业在建设项目投资、固定资产购置、原辅材料采购等经营活动中，一次性投入或支付资金数额较大的行为。主要包括：企业新建项目的投资；境外企业的投资、入股；企业固定资产的购置及改扩建；企业资产的转让、置换及变卖；企业对外融资；企业对外经济担保；企业大额流动资金的使用等。

（三）监管企业大额资金使用规程。

企业大额资金使用必须严格遵守以下规程。

做好大额资金使用前的可行性研究。大额资金使用前，企业有关部门对涉及的项目必须进行科学审慎的可行性研究论证。重大项目的可行性研究应聘请有相应资质的科研机构、中

介机构或有关专家进行咨询或评估论证。

大额资金使用要经集体研究决定。对于重大投融资项目（包括兼并收购企业、固定资产购置、企业资产转让、置换、变卖等），公司制企业要由公司董事会按《公司法》及财政法规等要求集体决策；其他企业由经理（厂长）会议等形式集体决策。董事会或经理（厂长）会议集体决策前，应主动向企业党委沟通情况，征求意见建议；企业党委要通过一定形式沟

通，积极参与企业重大问题的决策。

大额资金使用项目适合招投标运作的要实行招投标管理。具体建设项目、技术改造项目、大宗原材料采购项目、企业资产变卖项目等必须严格按照《中华人民共和国招标投标法》和《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家计委令第3号）、《关于加强国债专项

资金技术改造项目招标监管工作的通知》（国经贸投资[1999]1162号）及市政府有关规

定进行招标。

企业大额资金使用要实施预决算管理。以现金流量为重点，对生产经营各个环节实施预算编制、执行、分析、考核。预算内资金支出实行责任人限额审批制，限额以上资金支出实

行集体讨论。企业一律不准对外企业及个人借出资金。

第五条 大额资金使用监管的主要形式。

农口各国有企业，要严格按照此规定精神结合本企业实际，制定大额资金使用的具体实施办法，报市农委企业管理处审定。每半年将本企业大额资金使用情况向市农委企业管理处报告一次。市委农工委、市农委通过对企业财务统计资料不定期抽查、对大额资金使用情况

定期审计和监察等方式进行监管。

第六条 大额资金违规使用责任追究。

企业有下列行为之一的，对负有直接责任的主管人员和企业法人，要依据有关规定给予

处分。构成犯罪的，要依据有关法律，追究刑事责任。

（一）企业大额资金使用，因未做深入调研，科学论证，盲目决策，且造成重大经济损

失的。

（二）违反企业大额资金使用规程，未经企业经理办公会或董事会批准，企业领导者擅

自个人批准，使用或借出企业大额资金的。

（三）为个人或少数人利益，隐匿企业大额资金使用真实意图，虚假投资，侵吞国有资

产的。

（四）虚报、多报企业投资项目和规模，加大企业资金投入，造成国有资产流失、浪费的。

第七条 本规定自下发之日起执行。

第四篇：物业维修资金监管工作方案

物业维修资金监管工作方案范文

第一章 总则

第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位（以下简称共用部位）、物业共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第四条 温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。

第二章 专项维修资金的交存

第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

（三）住宅小区外用于销售的独立非住宅。

第六条 首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。

物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案，报市人民政府批准后公布执行。

建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算，定期公布。

第七条 拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存：

（一）在9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存。

（二）在9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的，属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的，由建设单位交存；增加部分面积，由业主交存。

第八条 新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。未出售物业的专项维修资金由建设单位交存，待物业出售时向业主收取。

第九条 维修资金管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

第十条 收取专项维修资金，维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。业主在办理房屋权属登记时，应当提交专项维修资金交存的专用票据。

第十一条 业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。

第十二条 专项维修资金实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续，并报所在地物业主管部门备案：

（一）业主自主管理专项维修资金书面报告。

（二）业主大会自主管理专项维修资金的决议。

（三）专项维修资金划转后的账目管理单位。

（四）专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。

（五）专项维修资金账目管理制度。

（六）专项维修资金有关的其他材料。

维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内，通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户，并将收支账目等有关资料移交业主委员会。

第十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照下列规定续交维修资金：

（一）专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织；业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。

（二）专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金；业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。

（三）专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交；负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况，在物业管理区域内公布，并抄送所在地维修资金管理机构。

第十四条 本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业，维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内，按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。

第十五条 业主未按规定续交、补交专项维修资金的，业主委员会或者社区组织应当督促其交存；业主经督促仍不交存的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。

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第五篇：专项维修资金使用程序

专项维修资金使用程序

一、资金使用范围

园区供水、供电、消防系统；交通道路及停车设施，公共标识引导系统；安防监控、通信基础设施；园区绿化和景观系统；公共餐厅等配套服务的基础设施设备（园区内应由同安区负责管护的市政等公共设施除外）。

二、资金使用程序

（一）计划申请和审批程序

1．物业公司于年初制定使用计划，报管委会审批。2．管委会审批确认（①建设处工作人员核实资料，②建设处处室负责人提出审查意见，③分管领导签字审批）。

（二）项目申请和审核程序

1．物业公司根据计划编制项目的维修和更新改造方案及工程预算。

2．物业公司将项目的维修和更新改造方案、工程预算在园区明显位置进行公示，公示期不少于7日，物业公司应现场拍照取证。

3．公示期满后，无异议的由物业公司填写专项维修资金使用申请表，附项目现状照片、施工方案、施工图、预算资料及公示情况等提交管委会审核（单项费用在1万元以下的不适用此条）。4．管委会在7个工作日内完成专项维修资金使用申请审核手续（①财务人员核实物业公司的账号、可用余额，②建设处工作人员核实申请项目的资料，③建设处处室负责人提出审查意见，④分管领导签字审批，单项费用在10万元及以上的另需报区财政审核中心审核，⑤财务人员划转资金，经财审中心审核项目以管委会收到审核结果时间开始计算管委会完成审核手续时间）。

5．物业公司组织项目的施工和验收。

6．工程竣工并验收合格后，物业公司将项目的费用明细在园区明显位置进行公示，公示期不少于7日，物业公司应现场拍照取证。

7．公示期满后，无异议的由物业公司填写专项维修资金使用申请表，附项目竣工验收材料、费用明细及公示情况、结算发票等提交管委会审核。

8．管委会在7个工作日内完成专项维修资金使用申请审核手续（①财务人员核实物业公司的账号、可用余额，②建设处工作人员核实申请项目的资料，③建设处处室负责人提出审查意见，④分管领导签字审批，⑤财务人员划转资金）。

（三）资金拨付程序

1．维修和更新改造单项费用在1万元以下的，由物业公司根据计划，在公示期满且无异议的情况下，先自行购买或组织施工，每月月底凭费用明细、验收单报管委会审核后，由工业园区专项维修资金银行专户将资金拨付至物业公司账户。

2．维修和更新改造单项费用在1万元及以上10万元以下的，经管委会审核后，由工业园区专项维修资金银行专户将70%预付款拨付至物业公司账户；项目竣工后，经管委会审核，由工业园区专项维修资金银行专户将尾款拨付至物业公司账户。

3．维修和更新改造单项费用在10万元及以上的，由物业公司将经管委会审核确认的申请资料报区财政审核中心审核，按财审中心的审核结果，由工业园区专项维修资金银行专户将70%预付款拨付至物业公司账户；项目竣工后，经管委会审核，由工业园区专项维修资金银行专户将尾款拨付至物业公司账户。

（四）计划外项目申请和审核程序

1．计划外项目包括：园区公共设施设备的突发性事件抢修项目，公共设施设备被公安、消防、安全监督、技术监督等部门要求整改的或者出现法律法规及相关强制性技术标准规定必须维修和更新、改造的项目。

2．资金申请和审核：物业公司及时向管委会建设处汇报情况并组织维修和更新改造或者采取应急防范措施，先垫付相关费用，后按照计划项目申请和审核程序办理。