第一篇：浅析开发商在城中村改造中的注意事项
浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范
作者:广东华瑞兴律师事务所 魏济民
时间:2011-04-14 浏览1629次 字体【大 中 小】
(本论文荣获广州市律师协会二Ｏ一Ｏ年度理论成果三等奖）
在城市高速发展的进程中，城市范围不断的扩大，农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住从而形成了“城中村”。若要从法律的层面来定义“城中村”，可参考《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第二条第二款的规定，城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
由于我国经济在近几年高速的发展，许多法律法规无法跟上经济发展的步伐，大量新出现的法律关系问题在现有的法律法规中没有做规定，例如本文所提到的“城中村”改造问题就是其中之一。因此，“城中村”改造的法律关系问题只能由政府部门参照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》等出台相应法律规章作为政策指引。
在仅有的城中村改造实例中，我们可以看到猎德村的改造模式为：开发商垫资、政府出政策、村委会协助改造，将原村部分土地拍卖，筹集到改造资金，将一部分建设为村民安置区，另一部分以集体经济组织建设商业大厦支撑集体经济。花地村的改造模式为：“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。不论采用何种模式，都离不开开发商的投资参与。由于城中村改造过程中存在土地征收、拆迁、补偿、安置、土地使用权“招标、拍卖、挂牌”出让等方面的风险，以上几点集中为一个难点，既利益如何进行分配与平衡的问题。下面将针对以下几个方面，对开发商开发过程中应该特别注意防范的法律风险进行分析：
一、土地征收的法律风险。由于法律规定农村土地为集体所有，因此作为城中村的集体土地、宅基地在没有经国家征收转为国有土地之前不可以在土地市场上流转。根据我国现行的《土地管理法》的规定城中村改造建设的前提必须通过将城中村的集体土地变性为国有土地。虽然国务院制定的《土地管理实施条例》第二条规定“下列土地属于全民所有即国家所有：
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”，城中村成员“农转居”后集体所有的土地属于全民所有即国家所有，而对如何转化并未提及，根据我国《宪法》、《土地管理法》规定不能无偿的将集体土地征收为国有土地。因此，集体土地变性的唯一途径即为国家需支付数以亿计的征收土地补偿费、安置补助费征收集体土地。然而，地方政府是不会拿出如此巨大的资金投入土地征收的。因此就会在征收过程中引进社会的资金用于支付土地补偿费、安置补助费等。之后再根据城市规划和发展要求将土地使用权通过“招标、拍卖、挂牌”的方式出让给参与竞买的开发商。而原提供资金给政府进行征收的投资者往往是最想获得该土地的使用权进行房地产开发建设的房地产开发商，但是根据我国的法律规定土地使用权的出让进行商业开发的只能通过“招标、拍卖、挂牌”的方式进行。只要土地使用权进入了“招标、拍卖、挂牌”程序，原提供资金给政府进行征收的投资者极有可能在竞买中落败。在以往早期的房地产开发时期，绝大部分开发商与政府在签订投资协议时，会要求政府部门在制定“招标、拍卖、挂牌”文件中设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、企业资质等排他性的限制条件，为特定的开发商量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等，才能参加竞买。而今，2007年9月28日国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，第十一条明确规定“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。”，并且还明确规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”
那么，如何方能保证开发商的前期投资利益？开发商应在与地方政府签订的投资协议中约定若建设项目土地使用权被第三方竞买，地方政府须将溢价部分通过财政拨付的方式返还给投资企业，以保障的开发商投资回报。
另外有一种不需经“招标、拍卖或者挂牌”方式竞买土地使用权的模式，即由开发商出资与城中村内股份合作企业合作建设所在地城中村改造项目，由城中村内股份合作企业向政府申请土地置换，以村为单位异地重建住宅区，实施整体性搬迁。所谓的土地置换即在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。政府根据土地利用总体规划提供部分国有土地供被改造的城中村村民异地重建住宅区，换取需要改造的城中村集体土地进行改造。通过这种模式，城中村内股份合作企业可以自行招商融资进行改造，避免了开发商必须通过“招标、拍卖或者挂牌”方式竞买土地使用权，从而减少了竞争风险及支付巨额土地出让金的投资成本。
二、拆迁补偿的法律风险。拆迁补偿无疑是城中村改造的最大难题，因为这个环节直接体现了开发商与被拆迁人之间的利益博弈。拆迁补偿工作本应由政府部门负责，但是考虑到开发商的利益问题，往往都会直接委托开发商进行拆迁补偿工作。这就造成了利益相对方的正面冲突。开发商作为经营者，当然想将利益最大化，拆迁补偿赔偿越少，开发商获得利润就越大，而被拆迁人的利益就会受损，因此在征地拆迁的过程中经常会出现“强拆”、“滥拆”、“唐福珍以死抗拆迁”等等恶性流血事件。这不仅严重的影响了政府的形象，也丑化开发商的名誉，还需为此多支付额外的伤亡赔偿费用，增加了社会不和谐因素。那么，开发商如何能顺利的完成在拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险？笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。开发商不应一味的打压对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。应当在拆迁补偿上适当的给被拆迁人优惠，例如：
1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩建、乱建以获得更多的补偿；
2、通过“拆一补一” 的方式按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，若回迁房屋的面积超过原宅基地证的面积，被拆迁者按照一个合理的单价购买“回迁增容面积”；
3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，当然也不能因为是违章建筑而不支付任何补偿，开发商可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿；
4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。因此，开发商应对被拆迁人的租赁损失做个合理的补偿；
5、村民在获得回迁房之前，如何解决住房问题？开发商也应支付一定数额的住房补贴。以上的支出成本，开发商可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率中赚取利润。
三、与村集体的合作开发风险。广州市委最新制定的《关于推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造,或者通过土地置换的方式，为城中村现居民异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁。参考《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第十二条规定“特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。”和第十三条规定“市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。”这种“城中村”改造的模式是可行的。可以预见，由村集体组织和开发商共同合作开发进行城中村改造将是未来城中村建设的一大趋势。这其中涉及到合作形式、利益分配、开发地位的主次、相关手续的办理和协议的签订以及责任承担问题等等。开发商通过与城中村内股份合作企业合作建设所在地城中村改造项目，虽然可以实行协议出让土地，从而排除其他开发的竞争对手。但是往往协议出让土地的条件非常苛刻，例如：开发商不仅要在短期内投入巨额的异地重建费用、完成异地重建工作安置回迁村民，同时还要在完成拆迁的土地上投入巨额的项目建设费用，若开发商在此过程中没有足够的开发资金或没有做好融资贷款，很容易出现项目烂尾的情形。即使开发商有足够的资金完成项目建设，资金回笼的时间也会很长，融资贷款的压力会很大，并且作为合作方城中村内股份合作企业还要在项目建设中产生的利润里分成，开发商所获取的利益将大大减少。笔者认为，若采用这种模式进行“城中村”改造的开发商，可以参考花地村改造“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，开发商可以在前期投入相对少的启动资金，从而完成整个城中村的改造。另外，采取这种模式开发商还会受到建筑容积率的限制，若在法律规定的建筑容积率内建设，就意味着建设回迁房的楼层不能过高，而需要建设回迁房的土地面积就要扩大，开发商投入的成本就越高；若超过了法律规定的建筑容积率建设，就要支付超出部分的土地出让金，同样也提高了开发商的投入成本。因此，采取这种模式的“城中村”改造有利有弊，开发商应做好充分的资金预算和融资贷款的相关工作。
对于开发商来说，通过城中村改造建设项目，无疑会获得巨大的利润，为拓展自身的发展空间，发展新的经济增长点提供了良好的机遇。但是在现行的法律法规缺失，地方政府规章、国家政策不明确的情况下，开发商参与城中村改造项目建设需要承担的风险很大，特别是如今房价高企，老百姓怨声载道，国家不断释放要严格控制房产价格的信号，更增加了城中村改造的风险因素。笔者仅就以上几点进行浅薄的法律风险分析，以供同行批评指正。
第二篇：城中村改造中的注意事项
浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范
在城市高速发展的进程中，城市范围不断的扩大，农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住从而形成了“城中村”。若要从法律的层面来定义“城中村”，可参考《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第二条第二款的规定，城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
由于我国经济在近几年高速的发展，许多法律法规无法跟上经济发展的步伐，大量新出现的法律关系问题在现有的法律法规中没有做规定，例如本文所提到的“城中村”改造问题就是其中之一。因此，“城中村”改造的法律关系问题只能由政府部门参照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》等出台相应法律规章作为政策指引。
在仅有的城中村改造实例中，我们可以看到猎德村的改造模式为：开发商垫资、政府出政策、村委会协助改造，将原村部分土地拍卖，筹集到改造资金，将一部分建设为村民安置区，另一部分以集体经济组织建设商业大厦支撑集体经济。花地村的改造模式为：“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。不论采用何种模式，都离不开开发商的投资参与。由于城中村改造过程中存在土地征收、拆迁、补偿、安置、土地使用权“招标、拍卖、挂
牌”出让等方面的风险，以上几点集中为一个难点，既利益如何进行分配与平衡的问题。下面将针对以下几个方面，对开发商开发过程中应该特别注意防范的法律风险进行分析：
一、土地征收的法律风险。由于法律规定农村土地为集体所有，因此作为城中村的集体土地、宅基地在没有经国家征收转为国有土地之前不可以在土地市场上流转。根据我国现行的《土地管理法》的规定城中村改造建设的前提必须通过将城中村的集体土地变性为国有土地。虽然国务院制定的《土地管理实施条例》第二条规定“下列土地属于全民所有即国家所有：
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”，城中村成员“农转居”后集体所有的土地属于全民所有即国家所有，而对如何转化并未提及，根据我国《宪法》、《土地管理法》规定不能无偿的将集体土地征收为国有土地。因此，集体土地变性的唯一途径即为国家需支付数以亿计的征收土地补偿费、安置补助费征收集体土地。然而，地方政府是不会拿出如此巨大的资金投入土地征收的。因此就会在征收过程中引进社会的资金用于支付土地补偿费、安置补助费等。之后再根据城市规划和发展要求将土地使用权通过“招标、拍卖、挂牌”的方式出让给参与竞买的开发商。而原提供资金给政府进行征收的投资者往往是最想获得该土地的使用权进行房地产开发建设的房地产开发商，但是根据我国的法律规定土地使用权的出让进行商业开发的只能通过“招标、拍卖、挂牌”的方式进行。只要土地使用权进入了“招标、拍卖、挂牌”程序，原提供资金给政府进行征收的投资者极有可能在竞买中落败。在以往早期的房地产开发时期，绝大部分开发商与政府在签订投资协议时，会要求政府部门在制定“招标、拍卖、挂牌”文件中设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、企业资质等排他性的限制条件，为特定的开发商量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等，才能参加竞买。而今，2007年9月28日国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，第十一条明确规定“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。”，并且还明确规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”
那么，如何方能保证开发商的前期投资利益？开发商应在与地方政府签订的投资协议中约定若建设项目土地使用权被第三方竞买，地方政府须将溢价部分通过财政拨付的方式返还给投资企业，以保障的开发商投资回报。
另外有一种不需经“招标、拍卖或者挂牌”方式竞买土地使用权的模式，即由开发商出资与城中村内股份合作企业合作建设所在地城中村改造项目，由城中村内股份合作企业向政府申请土地置换，以村为单位异地重建住宅区，实施整体性搬迁。所谓的土地置换即在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。政府根据土地利用总体规划提供部分国有土地供被改造的城中村村民异地重建住宅区，换取需要改造的城中村集体土地进行改造。通过这种模式，城中村内股份合作企业可以自行招商融资进行改造，避免了开发商必须通过“招标、拍卖或者挂牌”方式竞买土地使用权，从而减少了竞争风险及支付巨额土地出让金的投资成本。
二、拆迁补偿的法律风险。拆迁补偿无疑是城中村改造的最大难题，因为这个环节直接体现了开发商与被拆迁人之间的利益博弈。拆迁补偿工作本应由政府部门负责，但是考虑到开发商的利益问题，往往都会直接委托开发商进行拆迁补偿工
作。这就造成了利益相对方的正面冲突。开发商作为经营者，当然想将利益最大化，拆迁补偿赔偿越少，开发商获得利润就越大，而被拆迁人的利益就会受损，因此在征地拆迁的过程中经常会出现“强拆”、“滥拆”、“唐福珍以死抗拆迁”等等恶性流血事件。这不仅严重的影响了政府的形象，也丑化开发商的名誉，还需为此多支付额外的伤亡赔偿费用，增加了社会不和谐因素。那么，开发商如何能顺利的完成在拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险？笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。开发商不应一味的打压对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。应当在拆迁补偿上适当的给被拆迁人优惠，例如：
1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩建、乱建以获得更多的补偿；
2、通过“拆一补一” 的方式按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，若回迁房屋的面积超过原宅基地证的面积，被拆迁者按照一个合理的单价购买“回迁增容面积”；
3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，当然也不能因为是违章建筑而不支付任何补偿，开发商可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿；
4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。因此，开发商应对被拆迁人的租赁损失做个合理的补偿；
5、村民在获得回迁房之前，如何解决住房问题？开发商也应支付一定数额的住房补贴。以上的支出成本，开发商可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率中赚取利润。
三、与村集体的合作开发风险。广州市委最新制定的《关于推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造,或者通过土地置换的方式，为城中村现居民异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁。参考《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第
十二条规定“特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。”和第十三条规定“市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。”这种“城中村”改造的模式是可行的。可以预见，由村集体组织和开发商共同合作开发进行城中村改造将是未来城中村建设的一大趋势。这其中涉及到合作形式、利益分配、开发地位的主次、相关手续的办理和协议的签订以及责任承担问题等等。
开发商通过与城中村内股份合作企业合作建设所在地城中村改造项目，虽然可以实行协议出让土地，从而排除其他开发的竞争对手。但是往往协议出让土地的条件非常苛刻，例如：开发商不仅要在短期内投入巨额的异地重建费用、完成异地重建工作安置回迁村民，同时还要在完成拆迁的土地上投入巨额的项目建设费用，若开发商在此过程中没有足够的开发资金或没有做好融资贷款，很容易出现项目烂尾的情形。即使开发商有足够的资金完成项目建设，资金回笼的时间也会很长，融资贷款的压力会很大，并且作为合作方城中村内股份合作企业还要在项目建设中产生的利润里分成，开发商所获取的利益将大大减少。笔者认为，若采用这种模式进行“城中村”改造的开发商，可以参考花地村改造“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，开发商可以在前期投入相对少的启动资金，从而完成整个城中村的改造。另外，采取这种模式开发商还会受到建筑容积率的限制，若在法律规定的建筑容积率内建设，就意味着建设回迁房的楼层不能过高，而需要建设回迁房的土地面积就要扩大，开发商投入的成本就越高；若超过了法律规定的建筑容积率建设，就要支付超出部分的土地出让金，同样也提高了开发商的投入成本。因此，采取这种模式的“城中村”改造有利有弊，开发商应做好充分的资金预算和融资贷款的相关工作。
对于开发商来说，通过城中村改造建设项目，无疑会获得巨大的利润，为拓展自身的发展空间，发展新的经济增长点提供了良好的机遇。但是在现行的法律法规缺失，地方政府规章、国家政策不明确的情况下，开发商参与城中村改造项目建设需要承担的风险很大，特别是如今房价高企，老百姓怨声载道，国家不断释放要严格控制房产价格的信号，更增加了城中村改造的风险因素。
第三篇：政府在城中村改造中角色定位
本科学年论文 第 0 页
一、城中村改造和政府角色....................................1(一)城中村改造的含义.....................................1
（二）城中村的现状........................................1
（三）政府的角色定位......................................2
二、政府在城中村改造中角色定位错误..........................3
（一）政府角色越位——越位于市场机制行使职能..............3
（二）政府角色的错位——政府内部职能分工混乱..............5
（三）政府角色缺位——缺乏社会保障........................7
三、在城中村改造中正确定位政府角色..........................9
（一）政府是人民利益的代表者.............................10
（二）政府是公共政策的制定者.............................11
（三）政府是公共设施的提供者.............................13
四、结束语.................................................15 参考文献...................................................16 本科学年论文 第 1 页
一、城中村改造和政府角色
(一)城中村改造的含义
“城中村”亦称“都市里的村庄”，他是指在城市建成区内形成的，已经被城市建筑用地包围但在土地所有权、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的社区。目前对城中村的定义已经有很多种，如从土地角度形成的定义，所谓城中村就是指在城市快速推进的过程中，城市将一些距离新、旧城较近的村庄的土地划为城市用地，这些土地被纳入城市的村庄就是城中村○。也有从地域角度和社会关系角度定义，如从地域角度纳入城市的局部1地区，就其社会属性而言，仍然属于传统的农村社区的现象，是一种特殊的社区○。也有从产权和经营制度角度的分析，城中村是指在城市整体规划2区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制、村委会管理体制的社区○。综上我对城中村的定义是指地处繁华城市和乡村间的结合部，拥有3少量土地或没有土地，身份从村民变成市民，以出租房屋为主要的经济来源，体制上仍然保留农村管理体制游离于城市边缘的社区。
（二）城中村的现状
城中村的形成是城市化的必然结果，我认为城乡隔离的二元管理体制是城中村产生的根本原因，二元体制导致城市和乡村完全分离，各自行使不同的管理模式。政府负责管理城市，并承担城市建设和管理费用，农村则是由村委会负责管理，经验的缺乏，资金严重不足，村民“等、要、靠”的思想根深蒂固，发展远远落后于城市。另外局部利益是导致城中村产生的主要原因，为了各自利益导致政府和村民矛盾不断，加大城中村改造难度。从村民的角度来说，如果进行城中村改造，村民就会失去赖以生存的土地或作为主要经济来源的出租房屋也将失去，农民对未来的生存前景担忧和顾虑，导致村民对城中村改造的不支持，产生对土地漫天要价、钉子户等。从政府的角度说，政府为了短期利益，尽量减少土地征用赔偿金额和社会负担，大多采取绕村庄只征收耕地的方式来寻求城市建设用地的快速扩张，这种“吃肉留骨头”的方式导致城中村的不断产生，加上开发难度大、开发成本高导致城中村面临十分严重的社会问题。
1.城中村改造缺乏国家的宏观政策，目前我国还没有一部关于城中村 本科学年论文 第 2 页
改造的法规文件，除直辖市外也没有省级政府出台的法规，产生严重的责、权、利不配套。管理混乱，城中村人口复杂，主要由村民、市民、外来务工人员组成，管理的落后形成“黄赌毒”不良现象的藏身地，社会风气不良道德品行不端导致治安事件的频繁发生。
2.城中村建设布局混乱，由于城市规划滞后，违法违章建筑十分集中，“一线天”、“贴面楼”、“握手楼”大量存在，加上房屋十分集中，居民区内的居住环境和采光条件很差，同时无序的建设也导致土地资源利用率低且土地流失严重。
3.城中村基础设施不完善，环境脏乱差，由于人口不断膨胀，应由政府提供的基础设施和公共产品的严重缺乏，导致环境脏乱差，道路狭窄、管线电线交挫复杂，存在严重的安全隐患。这一切复杂问题急待解决，需要政府的大力支持和引导，这就要求政府进行正确的角色定位。
（三）政府的角色定位
政府角色定位是指政府在社会发展、人民生活、文明进步中该起到什么样的功能和作用。目前对政府角色定位主要有以下几种：
1.服务角色，目前我国正处在社会主义市场经济体制的历史转型期，行政管理体制仍带有转型期经济体制的烙印,政府保持较多干预，市场主体参与成本高，政府部门政务公开不到位，因此政府的权力关系必须得到调整，职能必须转变，政府要从统治身份变为社会服务者，现身于公共事业而不追求自己的利益是政府的生命之源。
2.经济角色，从规则的守护者走向新规则的制定者，政府的经济角色就是要做到该退出的就要退出，比如宏观调控要让位于市场经济体制，投资主体要让位于民间、社会组织，政府要制定长期规划，完善法制，规范市场主体行为，同时要提供充足的公共产品和公共服务，积极进行经济纠纷的协调工作。
3.社会角色，做国家创新制度的支持者，政府要通过制定法律法规，创造宽松的环境和必要的条件，提供政策指导和服务，成为“产、学、研”技术创新体制的支持者和推动者。
4.体现公平和公正的角色，政府要公平的分配社会财富和有效遏制腐败行为，尤其是在经济快速发展的今天，公平显得格外重要，社会财富的 本科学年论文 第 3 页
分配不均必然导致贫富差距拉大，导致一切不公平、不和谐的社会现象发生，更为重要的是政府要切实保护好弱势群体的合法利益。
5.社会保障角色，目前我国社会保障体系还不健全，城中村居民的利益得不到切实的保护，享受不到和市民同等的社会福利，政府应该加快养老保险、医疗保险、最低生活保障、生育保险等社会保障体系建立，尤其是农村养老保险和农村医疗保障体系建立。
6.承担社会责任的角色，贯彻党的行政体制改革的精神，转变政府职能，要求各级政府建设社会主义新型责任政府。主要包括政治责任、行政责任、法律责任和道德责任。当前政府的服务意识淡薄，思想观念落后，政府管理体现在控制、审批、监管、处罚等落后思想上，管理方式过多的依赖直接手段，渐渐落后于时代的发展。
7.担任有限政府角色，就是要求政府要不断缩减政府有所为的领域，减少具体事务的职能，应该把本应由市场履行完成的事务交给市场去完成，做到不该管的不要管，管不好的少管，管不了的不管。但是政府在让位于市场机制时要履行好协调指导，政策法规制定，监督的职能。
二、政府在城中村改造中角色定位错误
导致城中村一系列严重的社会问题，是由于政府对于自身的角色认识的模糊、混合不清，政府普遍存在着“越位”、“错位”、“缺位”的角色认识错误，严重制约着城市化进程和城中村的彻底改造。
（一）政府角色越位——越位于市场机制行使职能
越位主要是指政府干了不该干的事和管了不该管的事，直接包揽了本来可以由市场机制进行的纯粹私人产品的供应，以及可以由政府、企业、非政府组织共同参与的混合性公共物品的供应。主要是由于政府占据了市场地位，使得市场的主体地位发挥不出来。政府的机制改革使政府的职能发生了很大的变化，但是有相当多的政府（尤其是地方政府）还没有从计划经济的惯性中走出来，仍然是管制型政府，习惯于数量、项目的管理而不是规划管理，往往倾向于直接纵向控制而不是间接横向协调，对城市化的主导变成了强制性推动，不是空间规划、产业规划，把市场作用排除在城市化之外，占据市场在城市化中应有的作用。在城中村改造过程中，政府的越位行为主要表现： 本科学年论文 第 4 页
1.政府投资越位于市场机制。错误认为城中村改造主要是将村民整体搬迁上楼，村庄集体土地就归国家所有，地方政府通过“招标、拍卖、挂牌”将土地转让取得资金来源，由地方政府投资平台进行土地一级开发，负责投资融资，但是以土地转让来的资金无法满足城中村改造，导致前期资金压力巨大。由于政府长期把市场机制排除在城中村改造之外，导致巨额的资金缺口无法及时得到满足。深圳市一直是国内政策创新的领头羊，在城中村改造方面也不落人后，出台了城市更新机制，主要是鼓励社会投资的参与，在圈定的城中村改造中设定一些基本原则，比如除必须配套的服务设施由政府提供外，其他的交由社会投资人和村民村集体去设计和实施。深圳市城中村改造的成功主要是源于政府引入了市场机制，解决了资金不足的困难局面，由此可以得出由于政府的越位行为导致城中村改造资金困难。
2.城中村的集体土地转为国有土地，为了确保土地资源升值，提高土地使用效率，可以通过市场化运作达到这一目标。市土地储备整理中心以“招拍挂”方式出让土地使用权，价款来支付旧村改造费用。在以往的城中村改造中政府往往自己支配土地，在没有市场的运作下使得土地的利用率较低，浪费十分严重。
3.我国的城市化路径应当选择自然城市化战略。自然城市化战略主张要充分发挥市场的选择作用，让市场机制引导和调控要素向城市集聚的方向、规模和方式，并促使各种城市化主体按照其利益需求和相互关系自主发展、相互协调。在计划经济体制的影响下，政府部门往往依据自身的主观臆断来发展和规划城市，权力过度行使导致行政效率的低下和行政成本的大幅增加。在一轮又一轮的“建了又拆，拆了又建”的恶性改造模式下，城中村改革的进展有限，究其原因就是缺乏必要的市场竞争机制。
4.在城中村的改造过程中，村集体资产是最为复杂，也是和村民利益关系最为密切的问题。长期以来，城中村的集体经济经常由村委会代为管理，而村委会的主要精力集中在对村中事务的处理上，实际上造成了村集体经济的“政企不分”现象，致使村集体经济缺乏市场竞争力，缺乏必要的资金和商品流通渠道，政府行政效率低下。笔者认为最好的做法就是引入市场机制，将村集体经济组织改造成市场经济的股份制公司，具体措施是把村集体经济整合成一个大的发展公司，并将集体资产折成股份量化到 本科学年论文 第 5 页
每个村民，让每一个投入股份的村民成为新公司的股东，这就让村民有了稳定的收入来源。股份制有利于村民集体经济融入市场活动之中，成为城中村改造的主体。目前政府征收城中村土地是给予村民巨额的资金补偿，短期内村民有足够的资金生存，但是缺乏后期的保障以及无法享受未来土地升值的巨额利润，导致城中村改造阻碍重重。
5.根据我国《村民委员会组织法》规定，村民拥有自己管理本村内部一切合法事务的权利，自然也包括城中村改造，政府完全包揽城中村的改造与民主自治的精神相违背，使得村民无法直接参与自己切身利益相关的事务改造。
6.在确认城中村改造主体时，政府往往会为了既得利益导致政策的偏离，倾向那些财力雄厚的大企业、大投资商，权利寻租导致改造主体权利膨胀，为了自己的利益致使城中村改造质量不高，效果不好，出现烂尾工程。本应由市场机制通过招标、竞标等手段挑选那些实力雄厚、社会责任感强、改造经验丰富的开发商。
7.政府在城中村改造中就拆迁损害村民利益时，政府往往不是通过正确的渠道解决村民的利益，而是滥用手中的公权力，采取暴力强迁强拆的办法进行强行改造，损害村民的利益，本来是由“公检法”部门决定是否强拆强迁行为，政府却通过手中的公权力进行行使，是政府的越权行为。
（二）政府角色的错位——政府内部职能分工混乱
角色错位是指政府职能内部发生了职能混乱的现象，即是各个部门职能分配不到位，你干了我干得事，而我越你的权，在出现问题是互相推卸责任。在城中村改造中政府角色错位主要表现在以下几个方面：
1.在中央政府向地方政府分权的过程中，地方政府存在着角色上的错位。中央政府既要弥补市场缺陷，又要校正市场不足，同时还要进一步完善市场机制。而地方政府的反宏观调控行为导致了地方割据，阻碍了区域内部的整合以及区域与区域之间的协调。由于政策导向上的缺陷以及地方政府对自身经济利益最大化的不当追求，导致地方政府和权利阶层“权力寻租”现象。如果地方政府权力的过大，就会导致中央政府的宏观政策得不到实行，而以自己的主观意志进行城中村改造，达不到中央政府改造城中村的宏观目标。本科学年论文 第 6 页
2.地方政府在宏观调控上与中央政府的二元博弈的过程中地方政府存在着角色的错位。一方面，地方政府通过“上有政策下有对策”的办法使自己在区域竞争中获得利益；另一方面，地方政府通过 “讨价还价”的办法，在对中央政府在投资与政策上从自己的利益出发，曲解、阻隔中央的宏观政策，使中央宏观政策在地区实施过程中受到一定阻碍。在城中村改造中，由于地方政府的行政人员对中央政府的政策认识不够，把城中村改造当成提升政府绩效和官员升迁的手段，因此“征地不征村”成为必然选择，对具有改造条件的城中村改造不完全，留下许多遗留问题，比如村民变成市民后医疗保障体系不到位，人们面临就医难、药费贵，村民土地被征收，没有长期稳定的收入来源等。对没有达到改造条件的城中村盲目的进行改造，致使改造投入巨大，浪费十分严重，频出烂尾工程，甚至出现经改造的城中村又变成新的城中村。
3.政府和城改办职能分工错位，在城中村改造中政府的职能主要是负责审定本地区城中村改造工作计划，制定城中村改造的相关政策，对城中村改造工作进行指导、协调和监督，解决好城中村改造中出现的新问题。城改办的主要职能是实施政府制定的城中村改造计划，指导完成村级集体经济改制，最好的办法是集体经济变为股份制经济，组织实施村民户籍改登，村民变市民，并及时、公平、彻底的对失地村民进行补偿。通过竞争机制进行招商引资，提升城中村产业水平。然而政府在城中村改造中扮演“全能政府”角色，导致许多城中村改造目标不明确，监督不到位，缺乏后期的保障措施。而该由城改办履行的职能政府却强加干涉，造成严重的职能错位，导致村民失去长期的经济来源，村民变成市民后无法享有和城市居民同等待遇、社会福利。
4.整个拆迁过程中政府部门身兼“裁判员”和“运动员”，造成政府角色严重错位。政府拥有裁决拆迁争议、裁决补偿数额的权力，这是一项司法性权力，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。根据行政法的基本理论,行政裁决是指行政机关依照法律规范的授权,对当事人之间发生的、与行政管理活动密切相关的、与合同无关的民事纠纷进行审查,并做出裁决的行政行为○。行政裁决与一般行政行为不同,其裁决方式类似4于法院的审判方式,因而具有准司法性。因此,作为行政裁决机关的政府只 本科学年论文 第 7 页
能居中进行裁决,与房屋拆迁当事人之间的拆迁纠纷不能有任何利害关系。而政府违规介入到城中村拆迁时,它既是拆迁人,又是行政裁决机关，那么政府所做出的行政裁决行为很显然是不合法的。同时政府还拥有强制拆除房屋的权力。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实践中有些政府在强制拆迁的过程中,往往还对尚未拆迁的城中村居民采取断水断电等强制性措施。这些行为严重侵犯了村民的财产权、人身权甚至威胁生存权,使群众对政府抱有强烈的不信任感,与政府关系恶化，从而导致实施强制拆迁后,往往会在拆迁人和被拆迁人争议的基础上,又形成拆迁人和拆迁主管部门、当地人民政府之间的争议。
5.中央政府与地方政府在人事和机构管理方面错位，中央政府干预太多导致混乱，地方政府却无权直接进行管理，比如各个市的市长任命是由中央政府直接调任，他们对本市的具体情况不了解，缺乏人事关系。市长对人民来说很陌生，好多地方的人民甚至还不知道市长的姓名。他们在履行职责时往往很困难，各种措施贯彻不到位。反之对本市有很大贡献而且了解当地的具体情况、群众基础好的干部却得不到重用。而政府机构设置上严格按照中央职能部门设置，部门林立，导致政府职能交叉、重叠，职权划分不清楚，缺乏灵活性和创新性，致使我国官员数量庞大，三公消费数额巨大，浪费十分严重。各个部门的职责履行不到位，追究责任时互相推诿抵赖。在一些城市比较小的地方完全可以少设部门，权利分配清楚，还能提高行政效率。
（三）政府角色缺位——缺乏社会保障
政府职能缺位是指本应由政府生产和提供的公共产品服务，政府却没有尽职尽责，甚至在某些方面出现“真空”。应由政府提供的水利设施、生态环境保护、等其他必要的基础设施的建设仍然力度不够；医疗、养老、就业、生育以及其他社会保障服务的供给仍然不足；各级政府提供的公共教育服务、公共卫生服务、城市公用事业服务仍然不能满足需要。在城中村改造中政府角色缺位主要表现在以下几个方面：
1.城中村配套设施严重滞后，大多数的道路不能满足消防、急救、环卫等车辆通行，究其原因是城中村道路狭窄，大多数的道路都是单行道，本科学年论文 第 8 页
很少有双行道，车辆很多的城中村必然出现道路拥堵。另外是人为原因，城中村居民收入较高，拥有交通工具很普遍，在没有专用地停车场，道路两旁就成为人们的停车场，更显得道路狭窄，通行能力差，加之一些大城市为了维持城市城中村整洁，对城市中的小摊小贩清理，城市生活巨大压力和城中村廉价的租金、庞大的消费人群，城中村就成为小摊小贩的不二选择，他们的到来更加加剧交通堵塞，北京市朝阳区和平小区不是城中村，但是他的现状可以参考，每天晚上小区的轿车把道路完全堵死，如果你带的东西比较多，行走都很困难。今年国庆节笔者看到比较惊人的一幕，一户人家因为天然气泄漏导致失火，火势有扩大地趋势，但是消防车却迟迟不到，笔者在楼上计算时间，结果花了20多分钟后消防车才到，后来我了解道，消防车早就到小区外面，由于道路很多不知道从那条道路进来，后来在小区管理人员带领进来了，但是距离失火地点还有40米时消防车再也开不动了，原因就是两旁的车子已经赌得消防车过不去了，城中村也是这样的现状，消防隐患十分突出。另一方面城中村缺乏统一的规划管理、排水排污、垃圾处理等市政配套设施不足，使得生产性和生活性污水排入河道，污染河水和毒死水生生物、植物，加上城中村人口稠密，使得居住环境显得更加拥挤散乱，水电管线交错、混乱，居住环境脏、乱、差，有些居住环境甚至还赶不上农村。
2.政府的社会保障服务供给不足。医疗方面，我国当前的政策明确规定，农村居民享受农村新型合作医疗政策，中部的一些城市每人每年出资10元，加上财政、村集体的补贴基本可以解决一年中得正常看病问题。但是城中村改造后，村民身份由村民变成市民，不在享受农村新型合作医疗政策，在城镇居民基本医疗保障制度还没有推行的情况下，居民又得面临看病难、看病贵的局面。养老方面，中国虽在社会保障领域取得长足进步，但至今还没有建立一套行之有效的社会保障制度，仅为城镇人口提供的社会养老保险速度相当缓慢、规模小，据统计城镇养老保险覆盖率仅50%，目前中国60岁以上人口占总人口比重超10%，按照国际标准，中国已经进入老龄化社会。同西方工业化国家相比，中国老龄化具有规模大、速度快的特点。西方国家是先实现工业化后进入老龄化，“先富后老”，而中国 “未富先老”，特别是中国养老保险实行先收现付制，没有积累充足的后备储蓄资金，使得政府和社会保障部门无法顾及城中村广大老龄人口的保障需求。本科学年论文 第 9 页
就业方面，城中村改造后，农民失去土地，失去了职业，也就失去赖以生存的经济来源，农民没有一技之长，更没有多少文化水平。在竞争激励的人才市场上，他们得不到一席之地，以自己的身体甚至是生命换取微薄的收入来源，既得不到尊重也无法实现自身的价值。政府在城中村改造不对农民进行技术培训、技能鉴定，更没有通过有效途径提升农民的文化水平，政府也没有出台相应的优惠政策带动村民自主创业。计划生育方面，按照现行政策城中村居民可以享受一孩是女生二孩，独生子女或两女户奖励扶助等优惠政策，一旦城中村改造，他们就只能生育一个小孩，由于农村的“养儿防老”观念根深蒂固，这是一女或二女家庭难以接受的，加上还得不到补偿，超生还要被罚款。
3.政府提供的公共教育服务、公共卫生服务仍然不足。城市化是我国发展的必然趋势，大量土地的被征收致使大量农村劳动力进入城市，在城中村中他们占据很大部分，但是子女的教育对于他们来说是很承重的经济负担，高考的户籍制度对他们的子女是不可逾越的藩篱，教育十分不公平。另外，城中村缺乏公共服务设施，为人们提供方便的公厕奇缺，就算有也是及脏及臭，管理部到位，许多公厕就只剩下便槽，冲洗设施已经被破坏。人多地少得城中村还缺乏专用的停车场、供人们休闲学习的图书馆、体育设施也十分缺乏、商业网点也无法满足需要。
三、在城中村改造中正确定位政府角色
城中村改造中主要涉及政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、拆迁补偿方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素，这些要素的不同组合，在全国形成比较典型的城中村改造模式。
珠海模式，珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导、制定改造规划、出台改造优惠政策的作用。房地产商为改造主体，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由房地产商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉后彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主，货币补偿为辅，土地权属由集体土地转变为国有土地，转让期限是70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，集体经济组织改为股份公司、村民变股东。本科学年论文 第 10 页
广州模式，广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入模式。政府在改造中起着制定基本政策、出台优惠和扶持政策，积极引导的作用。村集体和村民为改造主体，政府提供按照“谁出资、谁受益”的原则，由城中村自行改造开发，村集体和村民自行出资为主，区财政拿出部分配套资金，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与综合整治相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况而定。土地权属由集体土地转为国有土地，体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，集体经济组织改为股份公司、村民变股东。
珠海和广州城中村改造的成功主要是由于政府职能的转变，政府在改造中起着制定基本政策、出台优惠和扶持政策，积极引导的作用。因此在现行的城中村改造中政府应该变以往单方面主导拆迁的做法，不与民争利，而更多的是扮演好人民利益的代表者、公共政策的制造者、公共服务设施的提供者。
（一）政府是人民利益的代表者
城中村改造困难重重，主要就是没有处理好村民的利益，首先是城中村改造完成后，农民失去赖以生存的土地和以出租房屋为主要经济来源的生活、生存方式断裂。农民由村民变成市民，却在医疗、养老、就业、计划生育方面享受不到与市民同等的待遇。其次村民虽得到比较丰厚的拆迁补偿款，但是没有实现资金的增值（也就是俗话说的钱生钱），造成这一原因是政府与民争利，政府为了节约和减少支付城中村改造资金，在改造中政府即是投资者、改造者，又是监督者和利益矛盾的仲裁者、协调者，政府集权利于一身，当出现利益冲突时，理所当然的损害村民的利益，另外，政府为了提升地方经济实力，疯狂地征收土地，获取土地升值是带来巨大的利润，同时为了搞好政绩，大规模的进行城中村改造，改造的城中村数量多、规模大，政府盲目的追求速度，忽视了质量问题，政府与民争利完全背离了政府的属性。我国的政府是人民的政府，政府是人民利益的代表者，人民赋予政府权利，政府为人民服务，在当下的城中村改造中，政府如何行使权利成为人民利益的代表者呢？最主要的是让利于民，让利于民的原则是城中村改造的基本原则，政府部门始终要坚持把关心和维护广大人民的利益作为城中村改造的基本出发点和落脚点，使村民真正成为城中 本科学年论文 第 11 页
村改造的参与者和受益者。
1.完善产权手续，城中村改造时间紧、任务重，以往都是采取先开工建设在补办各种手续的办法，如土地手续、房屋拆迁手续，政府要督促国土、建设等部门解决土地产权手续，各级住房建设局要抓紧时间补办各种手续，尽快给村民办理房屋所有权证，防止“小产权房”现象发生。
2.政府要拓宽就业渠道，就业是解决失地农民最好的基本生活保障，当前政府促进城中村居民就业的最好办法就是提高村民的职业技能，政府应组织村民加强职业培训、技能鉴定、同时还要提升城中村居民的文化水平，有知识、有技能的村民在激励的人才市场上完全可以找到自己的一席之地，另外政府还要出台优惠政策，积极鼓励村民自主创业，如无息贷款、政策扶持等。也可以在城中村改造时，根据当地的实际人口规模，规划出一定数量的营业用房，让村民出租和自营。对于改造好的城中村的一些收费性项目交由本村人自行承担，如物业管理、小区周边的环卫等，在解决城中村居民的就业问题时也提升了村民的收入，也就相应的解决部分就业问题。
3.提升城中村居民的社会保障福利，城中村改造完成后，村民的身份变成市民，在户籍改革方面，要降低户口的含金量，政府应把户籍制度变成一种登记制度，使户籍制度行使通常意义的基本职能，而不是识别身份，那么这个转变就能使户口不再与一系列福利待遇关联在一起，结束城乡之间的隔离状态。另外在城中村改造进行时政府对城中村居民统一办理城镇基本的医疗保险，城中村改造完成后，身份变成市民的村民不会在面临看病难、看病贵的局面。同时政府还应该利用转让土地得到的资金留下一部分作为城中村居民的养老后备资源，做到老一个养一个，完善城中村养老保障体系，促进城中村改造的顺利完成。
（二）政府是公共政策的制定者
所谓公共政策是以执政党和政府为主的公共机构，在一定的政治背景下，经竞争、合作的民主途径以科学的方法选择适合的工具，采取行动解决社会公共问题，求得社会进步的过程○。政府作为公共政策提供者职责不
5可改变。政府作为公共政策行动主体地位是由宪法和法律确认的。在具体的公共政策的制定中，政府起着实际的控制、引导作用。在城中村改造中，本科学年论文 第 12 页
政府是唯一的、受到立法保护的公共政策制定主体。
1.城中村一直是阻碍城市发展的顽疾，政府不管村委会管不了的情况下和社会、经济飞速发展的情况下，城中村的一系列社会问题渐渐凸显，渐渐上升为社会公共问题，严重影响城市化进程和居民公共利益的实现，因此，政府必须采取措施解决这一社会公共问题。
2.在公共政策实践中，作为国家公共权力来源的全体人民却不可以亲自参加到公共政策规划、实施的具体事务中，一方面是由于受到其自身知识和专业条件的限制，另一方面也是考虑到要在国家治理中尽量节约人力、物力。因此人民是将这种管理的权力交给政府，因此政府的公共政策价值取向是为民谋利，让利于民。政府实行城中村公共政策的目的是为了解决城中村的社会问题，因此政府的价值取向是政策立场和态度总是追求实现和维护整体社会有序发展和实现公共利益。政府在公共政策活动中要做的工作是尽量防止自身利益追求偏离整体社会发展和巩固社会根本制度这一价值选择，同时协调开发商、村民，其他社会组织的利益追求，力求将政府的价值选择一致起来。
3.政府在设计方案时，首先要对实践主体进行选择，确定“谁做”、“谁不做”、“以谁为主做”、“要谁辅助做”、“如何做”等。其次是对行动的方法、途径和手段进行选择，他直接关系到政策目标能否实现及其实现程度。再次是要解决政策实践主体和客体之间相互作用的条件与环境问题。对政策运行的主要要素必须依据特定实践时空环境，加以精心选择和严格规定。另外政府制定的公共政策要尽可能多样化，不但包括各种可能实现目标的方案，还要包括预防方案、应变方案等。另外政府应把所有可能的备选方案全部构想出来，不能有任何遗漏，因为这是保证最后能选定一个最优方案或比较满意的方案的重要条件。最主要的是政府在制定公共政策时，要运用创造性思维，敢于打破常规和传统观念的勇气和魄力，而不是把城中村改造看成是简简单单的例行公事。
4.由于政府制定的政策方案是面向未来的，为了正确评价方案，必须对方案进行预测，首先要考虑城中村客观条件的变化，哪些因素对城中村改造有利，在利用这些有利因素克服不利因素，未来环境发生如何变化，就现在的科学技术进步和社会发展趋势，能否解决政策方案实施中遇到的困难，另外还要对公共政策方案预期效果的预测，最主要的是谁对方案负 本科学年论文 第 13 页
责，只要知道了方案的预期效果，才能使决策者在选择方案做到胸有成竹。
5.城中村改造规划涉及面广，投资巨大，一旦付诸实施，就会带来巨大的资源投入，如果实施不了，不仅投放的资源会成为“沉没成本”，还会损害政党和政府形象。因此，对城中村的改造政策预案事先做可行性论证是必不可少的环节。也是体现政府决策民主化、科学化的宗旨。在进行可行性论证时，要对政治可行性、经济可行性、技术可行性进行系统论证。
6.政府要协调多个主体贯彻执行公共政策。对公共政策执行主体而言，优化内部组织结构，职权分配准确，各部门独立行使职能，又要加强协调工作。对政府工作人员而言，提升个人素质和敬业精神，做好自己的本职工作，多到阶层调查，收集第一手资料，减少在会议室以主观臆断决策，做到公共政策合情、合理，具有执行力。对开发商而言，政府在给予优惠政策的情况下，严格按照政策执行，塑造大企业形象全心全意服务于人民。对村民而言，依法维护自己的合法权益，在自己的切身利益解决好后，以积极的态度融入城中村改造中去，政府加大宣传工作提升民主意识，另外政府还要优化公共政策执行环境，比如完善法制，提升人民监督、政府监督的能力，加强对公共政策的宣传，还要改善人们的价值观，改变以往的“利和益”博弈观。
（三）政府是公共设施的提供者
城中村的公共配套设施严重不足，大多数道路不能满足车辆通行的需要，供人民方便的公厕奇缺，文体医卫设施和商业服务不足，由于政府对城中村缺乏统一规范的管理，排水排污、垃圾处理等市政配套设施严重不足，建筑物缺乏统一规划，由于人口稠密，更加显得公共设施的不足和环境的脏乱差。在城中村改造中政府是公共设施的提供者，为改善城中村环境提供必需的公共设施。
1.公共教育服务设施，城中村人口众多，在经过精确的调查后，修建幼儿园，中小学，以及初高中，也满足城中村中村民孩子上学问题。武汉复兴区凌智小学就是一所城中村小学，他接收的学生大部分是城中村居民的孩子，教学条件差，晒东西的阳台成为孩子们的操场，不足二十平方米的教室挤了三十个学生，甚至一张课桌挤五个孩子，充分体现了政府的公共教育投入不足，城市教育不公平，因此政府应加大投入提供充足的设备 本科学年论文 第 14 页
和资金，以及优质的教师队伍，政府通过宣传、奖励、鼓励的手段，扩大融资渠道，让更多的组织和个人投入到城中村公共教育服务设施上来，另外政府应建立比较齐全的图书馆，提供丰富的图书资源，满足城中村居民的学习需要，并且免费向全村开放，同时政府还要组织司法机关开展相关法律方面的活动，普及人们的法律知识，卫生部门加大宣传卫生知识等。最重要的是政府在进行城中村规划改造时就要规划好建筑教育用地，相应的配套设施和经费，学校可以通过“村企共建”模式，由村出地政府出钱承包给企业，开发商高效的管理和尖端的技术在村民和政府的监督下，提供优质的公共教育设施。
2.提供充足的公共卫生服务设施，城中村一直是城市环境脏乱差的代名词，卫生条件奇差，主要原因是政府的公共卫生设施供给不足，排水管线老化、堵塞，排水能力有限，政府没有组织人员疏导，也没有进行优化和改造每当大暴雨的时候，城中村就成了“集水村”，管道里的垃圾四处皆是更加影响环境。政府应对城中村的排水系统进行重新改造，在城市化进程的同时，新建的房屋还有排水系统应与以前的排水系统接通，在人口增加的同时，政府要使用大排量的管道，这样及提高了排水能力又提高了防堵塞能力，政府还应组织专职人员，定期对下水管线进行检查维修，在城市的下游修建污水处理厂，防止污水排入大河污染河流。另外加大公厕建设，许多地方由于缺乏公厕或者公厕私营，导致城市花园后面隐蔽处成为人们的方便之地，严重影响城市卫生，政府在建造公厕时要保证质量，尽量使用高质量高强度的设备，取缔私营公厕，政府统一管理组织人员进行监管和卫生保持，另外政府还要定期对城中村街道、公厕、学校等公共场所进行消毒，防止疾病发生。
3.政府提供基本的生活设施，首先政府拓宽城中村道路，然后引入城市公交，这样就可以规范城中村交通，方便人们出行，减少自己驾车的风险，在规划城中村时政府要留有储备用地，可以暂时当成村民的临时停车场，彻底的改造城中村的交通问题。另外，政府要帮助村民提升居住环境，就要规范市场秩序，政府修建专用的农贸市场，以低廉的租金和无偿供小商小贩使用，但是政府要监管到位，避免形成市场垄断，政府统一规划管理，激活市场潜力，改变城市风气。另外，政府还要加大整合力度，引导公安、工商管理部门对城中村的人口进行排查，对于败坏社会风气的东西 本科学年论文 第 15 页
进行清除，政府还要加大绿化建设，多建设城市主题公园，方便人们休闲娱乐，组织人员带动城中村文化产业的发展，提升城中村的文化氛围，还要增建体育设施，认真落实贯彻党的政策，把积极、向上、对城中村有利的元素引入城中村，进一步提升人民的生活质量。
四、结束语
城中村产生是城市化的必然，由于受到城乡二元体制的影响，政府不管村委会管不了的情况下，城中村的一系列社会问题渐渐凸显，主要体现在村民失去赖以生存的土地，在获得巨额的经济补偿时，也失去未来的许多东西，比如身份虚化，变成市民的村民在城镇医疗保险还没有普及的情况下又得面临看病难、看病贵的局面。由于知识和自身条件的限制，对国家的一些优惠政策信息不了解，使得居民的现有资金没有得到保值增值，而转变成以出租房屋为经济的主要来源的形式。由于城中村拥有大量的外来人口，村民的经济效益较好，人们可以不用辛苦劳动就获得较高的收入。因此出租更多的房屋就变成了城中村居民的唯一选择，由于缺乏制度规定，无人员管理，城中村居民违规修建更大更高的建筑，而且布局十分混乱，高大稠密的建筑使得居民房屋的采光条件极差，缺乏卫生服务设施，导致城中村环境脏乱差。另外，人口稠密且管理不到位导致城中村成为“黄赌毒”的聚集地，治安事件频发。
造成这些现象的主要原因是由于政府的角色定位错误，没有履行好自己的职责，体现在政府角色越位、错位、缺位，在现实的城中村改造中，政府越位于市场机制本应由市场机制去完成的纯私人产品的供应以及由多方参与的混合性公共物品的供应，政府把市场机制排除在城中村改造外，反倒是应由政府提供的基本公共设施、卫生服务设施、安全保障设施、社会保障等却是严重的投入不足，甚至出现“真空”，存在严重的职能缺位。另外政府只把城中村改造看成是例行公事，职权分配不到位，在出现问题是互相推卸责任。在制定政策时，没有做好公共政策预测以及可行性研究，出现严重的角色错位。
政府是人民利益的代表者，要坚持把维护好和实现好人民利益作为出发点和落脚点，让利于民。还要为城中村改造制定行之有效的政策，实现公共利益，满足更多群体的需求，同时政府要做好本职工作，能不管的就 本科学年论文 第 16 页
不管、管不好的尽量少管，应由政府提供的公共服务设施要健全，以及城中村居民的医疗、养老、生育、就业、孩子教育等社会保障体系的完善。
因此政府要转变职能和执政理念，转变以往的主导角色，成为城中村改造人民利益的代表者、公共政策提供者、社会公共服务设施提供者，促进城中村改造顺利完成。
参考文献
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第四篇：城中村改造
附件10：市政专业部门市政接用意见
依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：
一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可
（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条
（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：
1、因特殊情况必须移植的；
2、古树名木移植方案符合要求。
（八）申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第25、27条；
2、《**市城市绿化条例》第22、23条；
3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；
4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；
5、古树名木移植方案。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）
（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条
（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》
（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
三、（一）行政许可事项名称：树木移伐
（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条
（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。
（八）申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第21条；
2、《**市城市绿化条例》第23条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)
（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条
（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日
（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。
（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；
2、**市园林局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
到区市政委城建科能直接办理的有 7项：
一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。
2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。
（六）提交的材料：
1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；
2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；
3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。
（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
（八）办理程序：受理
审查
决定
送达
（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日
（十）费用情况：本许可项目不收费
（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。
2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。
3、具有书面申请。
4、具有拟建架空线路的设计图纸。
5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
（六）提交的材料：
1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。
2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。
3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日
（九）费用情况：本许可项目不收费
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。
（六）申请条件的依据：
1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
（七）提交的材料：
1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；
2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
（八）办理程序：受理
审查
决定
送达
（九）办理时限：20个工作日
（十）费用情况：本许可项目不收费
（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
（六）申请条件：
1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；
2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；
3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；
4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；
5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
（七）申请条件的依据：
1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、《城市道路管理条例》第三十三条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
（八）申请材料和申请书示范文本：
1、申请书；
2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。
（九）办理程序：受理
审查
决定
送达
（十）办理时限：20个工作日
（十一）费用情况：本许可项目不收费
（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；
2、符合环境卫生设施设计方案；
3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；
4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；
5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；
6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；
7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；
（六）提交的材料：
1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；
2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；
3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；
4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；
5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日
（九）费用情况：本许可项目不收费
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、属于公园用地，并且范围明确；
2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；
3、有管理机构、管理制度和负责人；
4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；
5、具有《公园设计规范》要求的设施；
6、公园面积在10000 m2以上。
（六）提交的材料：
1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；
2、公园总体规划方案及工程竣工图；
3、公园绿化规划设计方案；
4、公园所有者及管理者的基本情况；
5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。
（九）费用情况：本许可项目不收费。
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；
2、符合**市夜景照明管理办法的规定；
3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；
4、经规划批准的平面图（A3纸）；
5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；
6、建筑立面图（A3纸）；
7、建筑剖面图（A3纸）；
8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；
9、营业执照（复印件加盖公章）；
10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；
11、施工安全认证（复印件加盖公章）；
12、夜景照明构思；
13、照明方案、设计说明（A3纸）；
14、灯位布置图；
15、照（亮）度、光色计算分布图；
16、控制眩光方法；
17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；
18、照明器材明细和技术资料；
19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；
21、节能措施
（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案
（七）办理时限：25个工作日
（八）费用情况：不收费
（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准
一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。
二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。
三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：
（一）区国土分局的建设项目用地预审意见
（二）用地单位填写的建设用地申请表
（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件
（四）区国土分局的地质灾害认定表
（五）区国土分局的压覆重要矿床证明
（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图
（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图
（八）用地单位提供的使用林地证明
（九）用地单位提供的征地补偿安置协议
（十）用地单位提供的村民代表大会决议
（十一）区国土分局的土地情况调查表
（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件
（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”
（十四）区国土分局的土地利用现状图
（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。
（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明
四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。
五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号
六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。
七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。
八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；
（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。
征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证
一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证
二、项目类别：许可
三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)
四、收费依据：不收费
五、办理时限：30个工作日
六、办理结果状态：本局审核市建委备案
七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目
在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：
（一）用地批准文件；
（二）规划批准文件；
（三）拆迁实施方案；
（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知
九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证
一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证
二、项目类别：许可
三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）
四、收费依据：不收费
五、办理时限：30个工作日
六、办理结果状态：本局审核市建委备案
七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)
八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目
按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：
（一）建设项目批准文件。
（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。
（三）有土地使用批准文件：
（四）市房屋拆迁资格证书
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。
（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。
（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。
（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
九、办理程序：受理→审核→审定→告知
十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设
（同附件10）附件15：办理征地结案表
一、办理国家建设用地征地结案申请报告；
二、市政府用地批准文件；
三、征地补偿协议书；
四、国家建设征用土地结案证明；
五、征地补偿款凭证。
第五篇：城中村改造
武汉市“城中村”改造现状研究
摘要：
关键词：
1引言
“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”[1]。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落[2]，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.6
6万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。2003年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进 “城中村”综合改造工作意见的通知》(武政办[2004]173号)。在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规①。2009年武汉市在已有的改造经验基础上，提出三年内改造54个城中村。因此，本文试图通过对武汉市典型“城中村”现状、问题与改造方案的研究，反应目前武汉市城中村改造的现状及问题等。武汉市“城中村”前期试点改造改造方案
武汉市城中村改造方案确定过程：根据现状的土地利用、住户、人口数据，确定村湾的改造类型和享受还建的人口及住户，再确定保留及还建住宅、产业、开发等用地的建设规模，对各类用地进行综合整合后，按照城市规划的要求进行各类用地的选址和布局，并对建设资金测算、建设实施措施提出建议。
现状调研按照173号文的要求，根据实际拥有耕地现状，将全市“城中村”分为三类：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩;B类村，人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩;C类村，人均农用地大于0.5亩。并针对不同类型采取不同的改造方式：A类村由改制后的村经济实体自行改造;B类村以项目开发的方式改造;C类村以统征储备的方式改造。
本文以沙湖村改造为例，介绍武汉城中村改造方案的确定流程。沙湖村是16个试点村之一，也是第一个成功通过土地有形市场进行改造资金筹措的村落，在武汉市的”城中村”改造中具有代表意义。
2.1 沙湖村现状
沙湖村基本情况沙湖村位于武汉三镇之武昌，属市中心城区，是武汉市”城中村”典型代① 资料来源：
表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的东、西两侧。该村东面是风景秀丽的沙湖，南面是昙华林历史街区，西面是武昌积玉桥旧城改造片，因其优越的地理位置、便利的交通、良好的商业文化氛围、丰富的景观资源等优势而成为近年来城市建设的热点地区，但同时也导致了土地不断被征用，现状的自然村落被迅速扩展的城市紧紧包围，仅剩下自然村湾、村属产业——沙湖钢材市场、果品批发市场、汽车4S店等用地。
2.2 沙湖村改造规划目标
“城中村”改造，其实质是解决历史遗留问题，完成农村城市化的最后一个步骤，彻底实现农村到城市社区、村民到市民的转变。规划目标概括为：通过”城中村”改造，使其融入城市，彻底完成村庄的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，提高城市建设总体水平，改善人居环境。
2.3 沙湖村改造工作思路
经与武汉市1：1万土地利用现状图核实，沙湖村已无农用地。现状用地总面积为24.18公顷，总人口为718人，总计215户，现状住宅总建筑面积为43219.99平方米。
按以上标准，沙湖村属A类村，其改造方式为：除规划控制用地外，通过综合改造妥善安置村民。其资金来源是在符合城市规划要求前提下，将还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑的方式公开供地，进行房地产开发。城中村改造中的利益博弈
2.1 政府与原住民间的博弈
政府与原住民之间主要是关于土地产权与利益补偿的博弈[3]。我国特有的城乡二元结构是城中村长期存在的根本原因。政府是土地产权的实质拥有者，必然希望得到土地产权带来的全部收益。改造既能解决“城中村” 问题，又能保证社会的和谐稳定，所以政府极力进行“ 城中村” 改造。原住民作为土地实际上的使用者，则希望得到土地转让后的最大利益。原住民是拥有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入来源，且经济收益颇为优厚。所以，原住民对现有的生活状况是比较满意的，他们有自己的生活资料(房屋)，有比较好的经济收入。对于“城中村”改造，原住民是极为担忧的。改造后，意味着将失去自己的生活资料，失去主要的经济来源，如果得不到很好的经济利益补偿，将来的生活很可能得不到保障。因此，为了保护自身利益，他们对“ 城中村” 改造是抵触的。
武汉市政府提出3年内改造54个城中村，在“城中村”快速改造的过程中，政府往往只注重“城中村”景观与城市融为一体，忽视了“城中村”原有居民生活习惯等的融入，以及其长远的利益诉求。
2.2开发商与原住民间的博弈
开发商与原住民之间主要是关于拆迁安置补偿的博弈。开发商关注的是“城中村”改造带来的巨大商机和经济利益，他们不愿意和实际上不拥有土地产权的原住民进行协商和给予补偿，更不愿意承担搬迁后原住民的就业、医疗等社会责任。然而，对于原住民来说，搬迁后他们将失去自己的房屋，生活保障也是他们极为关心的问题，所以对于是否搬迁，他们是充满顾虑的，他们希望得到满意的拆迁安置补偿，以确保日后的生活。如果得不到理想的拆迁费，他们会选择成为“钉子户”。
近年来武汉市公开出让土地大部分集中在二环及三环间和三环左右，二环内的土地很少，而近期推出的城中村则大多位于城市中心。城中村改造分为三种模式，一种是村集体自己开发；二是村集体经过改造，成立企业，村民为企业股东，引入投资方一起合作开发；三是国家征收土地，进入土地拍卖中心。武汉市前期试点使用的是第一种模式，但是现在使用这种模式很少，目前使用最多是第二种模式。在这种模式下，不少企业主动走入城中村，希望能在开发中获利。目前，武汉市“城中村”在改造初级，就有开发商介入，村集体和开发商互
相探讨如何开发使用村土地，一二级开发联动。武汉市“城中村”改造中存在的问题
在武汉市“城中村”快速改造过程中，主要存在一下三个方面的问题：
第一：村民转居民过程中的问题。村民转居民是城中村改造的一项重要工作，它不仅仅是城中村村民身份的简单转变，更重要的是身份转变后的一系列问题。武汉市“城中村”村民转居过程中，出现的问题主要体现在: 村民积极性不高，持观望态度;政府措施不力。
第二，征地拆迁中的利益分配问题。征地拆迁是城中村改造过程中最大受关注最多的问题，主要是市场经济下城市土地的高额价格，城中村改造的利益各方包括政府、开发商和村民都想获得土地的最大价值。对武汉市“城中村”改造的建议
失地农民由农村融入城市，是一个艰难的转变过程。较低的文化程度、有限的技能以及对原有生活方式的依赖，都会使得这一转变困难重重，并且他们精神方面的困难有时甚至超过物质方面的困难[4]。因此，在这一过程中，耐心的开导、有效的培训、更多就业机会的提供，社会保障的健全，都是非常重要的。还要注重对他们人格的尊重、对其个人愿望、信仰和文化的尊重。农民较为顺利地适应了这一转变过程，并且真正发自内心地融入城市生活，这可以成为评价城中村改造项目成功与否的标准之一。
就业是民生之本，充分就业有利于社会的和谐稳定。目前，不少城中村村民文化素质不高、专业技能较弱、竞争意识不强、缺乏吃苦耐劳的精神，在就业市场的竞争上处于劣势。村民多在村集体工作，或者打理自己的出租物业，不少村民更是无所事事。就业不足引起的游手好闲、不思进取也会产生一系列的社会问题。因而，在改造中要特别重视对适龄村民的技能培训，改造后在同等条件下应优先为村民提供就业岗位。
[1]李增军，谢禄生.都市里的村庄现象[J].经济工作导刊，1995，（8）。
[2]敬东.“城市里的乡村”研究报告—经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划，1999，23（9）：8-12.[3] 张波.城中村改造中利益主体间的博弈[J].山西建筑，2009，35（22），17-18.[4]陈琳，谭建辉，吴开泽，韩清雪.城中村改造中存在的新问题及解决思路—以广州城中村改造为例[J].广州大学学报（社会科学版），2010，9（3）：59-63.
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