辉县市城中村及旧城改造：群众、开发商和政府“三满意”

第一篇：辉县市城中村及旧城改造：群众、开发商和政府“三满意”

按：2008年，辉县市委、市政府提出了“三年再造一个新辉县”的战略构想，目前大规模的城中村及旧城改造已进入高潮。几天来的实地调研，我们深切感受到了现代版的“辉县人民干得好”正在共城大地激情演绎，一个“富裕秀美和谐”的新辉县正在崛起。本调研报告得到了市委书记吴天君的充分肯定，并作出重要批示：请印发各县（市）区学习借鉴，加大城中村和旧城改造力度，改善群众居住环境和提高投资环境。

辉县市城中村及旧城改造：群众、开发商和政府“三满意”

辉县古称共城。千百年来，围土成城，县城面积狭小，周围村庄密布，典型的村中之城。近年来，尽管辉县县域经济实力不断提升，但是城市面貌依旧，居民区布局分散凌乱，功能区分不明，设施配套落后，居民怨声载道。新一届辉县市委、市政府紧紧抓住新乡市大力推行新型农村住宅社区建设、国家扩大内需、建设成本降低的有利机遇，提出“突出拆管建，大干三年，再造一个新辉县”的宏伟目标，全面掀起新一轮城市改建高潮，目前已初见成效：7条市区道路、12个小区建设和10个精品工程正在加紧建设，有的已经竣工。

一、城中村及旧城改造的背景

辉县市政府因地制宜，对城中村在原村庄的基础上进行改造，创造了“先行拆迁、后建社区”的运行模式，社区建设按照“以路带面、连片开发、滚动推进、分期进行”的原则，确保成熟一个建设一个，建设一个成功一个。

（一）它是农村改革发展的客观要求。从农村发展阶段看，我国已经进入一个加快形成城乡一体化发展新格局的关键时期，工业化、城市化以及新农村建设等重大战略的实施，为从根本上改变我国农村面貌创造了良好条件。从农民需求看，经过30年来农村改革的伟大实践，农民收入水平和消费能力有了大幅提高，改善人居环境、缩小城乡差别已成广大农民的迫切要求。从发展机遇看，当前我国已把扩大内需特别是扩大农村消费需求作为应对金融危机、保持经济平稳较快增长的根本措施，为改善农村居住条件、改善农民生活环境，提供了难得的机遇。

（二）它是与新型农村住宅社区建设的有机结合。自2006年以来，新乡市委、市政府把党中央统筹城乡发展战略与新乡农村的具体实践相结合，以科学发展观为指导，创造性地实施“新型农村住宅社区”建设工程，全面推进社会主义新农村发展，取得了显著成效，走在了全省甚至全国前列，也受到了专家学者的称赞和上级领导的肯定。辉县市委、市政府把推进新型农村住宅社区建设与城中村改造有机地结合在一起，统筹谋划，以进一步完善城市综合服务功能，提高城市承载力和辐射带动力，增强对外吸引力，更好地打造投资环境，有力地促进经济发展，让群众真正享受城市建设的成果。

（三）它是辉县市综合实力的有效彰显。城市建设是辉县经济社会发展的一个“短腿”，有人说辉县县城是“农村包围城市、平房包围楼房，居户包围机关”，是一种“摊大饼”式的发展，城中村批划一次宅基地，县城就扩大一次，脏、乱、差现象严重。改革开放30多年来，辉县市的综合实力明显提升，今年预计财政收入将突破10亿元，完全有实力进行“以工哺农”，加快推进城市化建设步伐，扭转城市建设和辉县实力、地位、名气极不相称的局面。面对新的机遇和挑战，2008年初，辉县市委、市政府明确作出了“打造宜居环境，建设宜居城市”的重大决策部署，以“大整治、大绿化、大建设”为重点，以旧城改造和社区建设为突破口，坚持以大投入推进大建设，以高质量提升高品位，全面打响建设“富裕秀美和谐新辉县”的城市攻坚战，全面掀起新一轮城市建设步伐。市委、市政府下定决心，要通过全市上下的共同努力，建新城，展新姿，把辉县建设成与自身经济实力相匹配的豫北明珠，建成山水园林城市、工业发达城市、文化旅游城市、生态环保城市，力争“五年迈好三大步”，跻身全省十强县（市）。

二、城中村及旧城改造的主要做法

吴天君书记在辉县市调研时指出：辉县市城中村及旧城改造之所以能够取得成效，是他们从改善民生入手，始终坚持以人为本、让利于民的方针，只要我们把民生放在首位，全市的城中村及旧城改造工作就会又好又快地发展。这是对辉县市城中村及旧城改造做法和经验的精辟概括。两年来，辉县市委、市政府创新思维、开拓进取，迎难而上，坚持“政府零收益，群众得实惠，城市要形象”的原则，实现了和谐拆迁、和谐改造，赢得了群众、开发商和政府“三满意”。

（一）“政府零收益”充分保障了改造资金的全面落实。现行体制一定程度刺激了地方政府“经营土地”的积极性，因为对地方政府来说，土地经营就相当于直接的财政收入。从农民手中拿到地不过几万元，而转手就几十万、甚至几百万转让给了开发商，中间巨大的差价都是政府的。而辉县市政府对城中村土地出让所获收益，扣除国家、省规定应留部分，政府不留一分钱，剩余部分全部用于城中村改造建设，有力地保证了建设改造资金的按时、足额到位，免除了开发商关于资金链的担心，开发商就会把全部精力用在搞工程质量上。同时，政府对小区建设积极协调，有关税费能免则免，能减则减，最大限度地降低安置房建设成本，让拆迁户得到实惠。

（二）“群众得实惠”让群众充分享受到了改革发展的成果。人民群众为经济的繁荣、社会的进步做出了巨大的奉献，在加快城乡全面现代化发展的新阶段，如何让改革发展的成果最大限度地惠及城乡群众，是各级政府面临的新课题。辉县市委、市政府实事求是，因地制宜，制定了科学的《旧城改造建设管理暂行办法》，对拆迁、补偿、安置等都做出了明确标准。在房屋拆迁评估过程中，充分尊重评估机构的评估结果，本着就高不就低的原则执行，坚持“让利于民”，最大限度地保证了居民利益，实现了共建共享。例如，按基准容积率1.1标准，一层建筑面积与新建住宅安置面积实行1：1等面积置换，二层按50%置换，给予了拆迁户的极大让利；同时，农村住宅也由小产权变更为了大产权，实现了资产的成倍增值，以至于出现深夜排队签订拆迁协议的景象。

（三）“城市要形象”使富裕秀美和谐新辉县成为现实。太行山脚下的辉县市有风景秀丽的百泉湖，古老的文昌阁旧址，是一个积聚了浓厚文化底蕴的城市。然而也正是由于历史的局限性，老城区道路狭窄，布局落后，以及房屋年久失修，土地资源浪费等问题持续存在，给日益发展的城市带来了极大弊端，城中村及旧城改造成了城市发展的必然趋势。辉县市委、市政府审时度势，举全市之财力，加快推进城中村及旧城改造的步伐，把优化城市环境、改善人居环境、提升城市品味、完善城市功能列为重点工作。目前，总投资20亿元的6个城中村改造试点（包括西关、城内、东关、吕巷、东石河和东新庄）已全面展开，正在建设的38座居民安置楼有的已经封顶，5个重点实施小区项目也具雏形。

三、城中村及旧城改造的成功经验

探究辉县市城中村及旧城改造的历程，感受日新月异新辉县的变迁，调研组一直在审视：辉县市城市建设为什么会在短期内出现“脱胎换骨”的变化？城中村及旧城改造这么大的动作为什么没有出现一例信访事件？在和决策者的交流中我们找到了答案，在对农民群众的走访中我们感受了真谛。

（一）坚持以人为本实现和谐拆迁。拆迁与被拆迁，永远是一对矛盾。辉县市的决策者们认识到，城中村改造不是单纯的开发改造，而是从改善民生入手，加快中心城市发展、改善城市环境、提高居民生活质量的大事情。为此，拆迁前，市政府组织人员广泛宣传，使拆迁政策深入人心。拆迁指挥部工作人员走村串户，向拆迁户谈政策、讲安置、算收益，同时悉心征询群众意见和建议，安置补偿做到公开、公平、公正，坚决杜绝违法行政和野蛮拆迁，把最大的实惠留给群众，不让群众利益受损失，取得了广大群众对城中村改造的理解、支持和拥护，这样才出现了像东新庄村这样辉县拆迁史上的奇迹，建设工程启动当天，被拆迁户的签协议率就达到88%以上。

（二）坚持群众路线进行人性化设计。新型农村社区建设是对千百年来农村形成的生活习惯、居住习惯的有力冲击，再加上社区主要是以楼房居住为主，且远离责任田，给居住、耕作带来诸多不便，这势必会出现来自群众方面的阻力。为缓解这一矛盾，政府在设计社区住宅时，多次组织群众到新乡、济源、漯河等地参观学习，并遵照群众意愿，结合农民居住习惯和亲情特点，将社区住宅进行人性化设计，创造性地开发有“母子房”、“亲情房”、“老人房”等，并且都规划建设有幼儿园、活动会所、健身广场、文化大院、超市、医疗卫生室、综合服务中心等，使新型住宅社区的农民“居住有别墅，上班领工资，养老有保险，生活很方便”，政府通过完善社区基础设施，逐步实现居住环境的城市化。还吸取“5.12”汶川大地震沉痛教训，社区住宅全部按8度抗震设计。集牢固、安全、实用、美观于一体的住宅设计，让广大群众由不理解到理解，由抵制拆迁到主动拆迁。

（三）坚持党员带头发挥旗帜作用。共产党员就是一面旗帜、一个标杆；充分发挥党员干部的先锋模范作用，是我们各项工作顺利开展的一个重要法宝。拆迁工作难度大、时间紧、任务重，也是件苦差事。城关镇党员干部主动请缨到一线去，90多名党员干部与村组干部一起分组包户，跑遍千家万户，说尽千言万语，想尽千方百计，苦口婆心做群众思想工作，殚精竭虑解决群众困难，实现了亲情拆迁、和谐拆迁。同时，村组党员干部还发挥模范示范效应，从城市建设大局出发，舍小家为大家，积极配合，带头拆迁，创造了辉县市拆迁工程的优秀典型。

（四）坚持执政为民强化政府公信力。辉县市城中村及旧城改造工程涉及千家万户，会触及多个利益群体的利益，他们在拥护改造工作的同时，也想实现个体利益的最大化，期间的矛盾之多、阻力之大可想而知。以崔学勇同志为书记的新一届辉县市委、市政府始终坚持情为民所系、利为民所谋，坚持群众利益高于一切，秉承“说了算，定了干，再大困难都不变”的辉县精神，以“创百年社区，建宜居城市、享美好生活”为目标，不与民争利，克服重重阻力，化解种种矛盾，倾力打造“重点街区”和重要街道，大力推进城市建设和新农村建设，走出了一条以内涵发展为主的新型城市化道路，重塑了政府的公信力，受到了群众的真心拥护。正如崔书记所说：只要我们的领导是为辉县最广大人民谋幸福的，只要我们的工作是从辉县最广大人民利益出发的，只要我们的成果是由辉县广大人民共享的，群众就会理解，就会支持。

第二篇：加快旧城改造和城中村改造调研报告--烈山区1

烈山区加快旧城和城中村改造

调研报告

一、我区“旧城、城中村改造”基本情况

（一）改造范围：

改造范围东至龙脊山，西至新濉河，南至南外环，北至人民东路。涉及烈山区二镇一办（烈山镇、宋疃镇、杨庄办），19个行政村，118个自然村，总改造户数约26846户，98609人。

（二）改造对象：

（一）主城区范围内，使用国有土地、市政公用设施不完善、布局不完整、环境较差、房屋结构简陋的，或经鉴定为危房的，或住宅与工业等用地有混合交叉用地的住区；

（二）已经转户，但仍然保留农村聚居形态，使用国有或集体土地的，并以低层住宅为主的住区；

（三）保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的自然村落。

（三）改造情况：

我区目前建城区面积约12平方公里，主要集中在工人村片区，青龙山片区，马场片区，烈山镇片区，蔡里街片区以及零星分布的村民集中区。城中村房屋多建于上世纪80年代，建筑样式多为旧式砖木结构庭院式住宅，建筑密度大，房屋等级差，设施陈旧，缺乏合理规划，无序建设，建筑物间距、房屋采光、通风、安全、消防都没有充分考虑到，存在着极大的安全隐患。而且每户占地面积过大，房屋使用率低下，造成了土地这种稀缺资源的极大浪费，村庄之间过于散乱，距离较远，不便于城市基础设施的

投放。只在工矿区、集镇，建设有多层住宅、商住楼，大部分沿街商业仍为二层砖混结构，规划设计水平和开发层次较低，基础设施配套不完善，道路不畅，严重影响了烈山区城市整体形象。

近年来，烈山区不断加大城中村改造力度。目前正在建设的城中村改造项目有：①杨庄村旧房改造项目，一期10万平方米经济适用房项目已经开工建设。②烈山村烈山花园一期5万平方米，建筑主体16栋，现已建设完成10栋，3栋16层小高层建筑已开工建设。③吴山口明珠花园一期2.68万平方米，目前主体已经完工，二期5万平方米工程，前期勘探、规划设计方案、拆迁工作已基本完成，正在做施工前准备工作。④洪庄农民公寓项目，一期、二期8.2万平方米，已建成交付使用；三期4.7万平方米，主体已完工，四期项目正在筹备中。⑤华家湖新村一期3万平方米，已经施工完毕，二期建2.78万平方米，正在施工建设。⑥新南村占地41亩的200套过渡安置房已基本建成。

2011年即将开工的建设项目有：①凤凰新村一期安置项目，总建筑面积约30万平方米。②新安花园一期安置项目，总建筑面积约10万平方米。③丰山花园安置项目，总建筑面积20万平方米，一期4万平方米年内主体封顶。

二、我区“旧城、城中村改造”的机遇与挑战

随着淮北城市东进南扩战略的实施，烈山区城市规划区范围内的120平方公里，将逐步成为城市建设的主战场，沱河东路、烈山景观大道、长山南路、新东外路、五宋路、烈青路等一大批城市主干道相继建成通车，烈山区路网也真正意义上融入了淮北市城市交通圈，烈山发展的春天已经到来；政策的扶持，资金的带动，城市基础设施的陆续投放，烈山没有理由不加快崛起的步伐。

旧城、城中村改造是城市化进程中的必然趋势，其根本目的是促进城区经济繁荣，改变城区面貌，最终推动城乡一体化协调发展。当前摆在我们面前的首要任务就是如何去规划建设好一个新城区、改造好一个老城区，以及对我区城市未来发展方向的定位与思考，如何充分利用好城市最稀缺的土地资源，盘活土地资源，改善城市发展环境，提升城市品味，不断的高起点、高标准、高质量的扩大我们的城市建成区面积，使城市空间不断拓展，使人民居住环境得到改善，享受到无差别的城市生活，幸福指数得到提升。

三、我区“旧城、城中村改造”方法与途径

（一）提高思想认识，强化责任落实。实施城中村改造是加快推进城市化进程、优化城市公共资源、改善城区人居环境、推进经济社会和谐发展的重要举措。紧紧围绕城中村改造工作，明确工作所要达成的目标，提高干群思想认识，凝心聚力，理清工作思路，增强任务的紧迫感。

（二）多方筹措资金，多渠道建设开发城中村。在推进城中村改造过程中，需要大量的启动资金，每一个项目的开展都离不开政府资金的投入和支撑，如何筹措到项目资金关系到项目改造的成败。我们要不断创新城中村开发建设模式，可以采取统一开发、局部开发、联合开发、招商开发，村集体自行开发相结合，积极探索一切有利于项目启动、开展的新方法、新模式。

1、首先解决资金问题。是否可以将我区已收储净地，先期进行招拍挂，土地出让金中划出一定比例的资金，用于烈山区城中村改造项目的启动。

2、在城中村开发过程中，广大居民很难找到零时搬迁房，加快周转房建设，解决居民搬迁临时安置问题，能最大效力的拆迁进度。

3、鼓励村居实行自主开发建设。建立完善的监督机制，政府统一进行规划设计的指导与审批，充分调动村居干部群众参与城中村改造的积极性、主动性，将村居为零散的建设用地集中整合，置换出建设用地。政府将土地收益，按比例返还给村居，用于后序开发建设的需要和社会保障。

4、充分发挥市场融资的主渠道作用，调动开发商参与建设改造的积极性，通过招商引资确定投资主体，充分利用社会闲散资金投入到旧城改造建设。

5、紧抓国家、省、市加快城中村改造、城市保障性住房建设的难得机遇，最大限度地争取政策资金支持。

（三）改造项目，规划先行。政府统一进行“城中村”改造规划编制，每一个改造项目规划都要在总体规划的指导下，结合片区特点和烈山区总体规划近期、远期建设目标，制定与烈山区总体发展规划衔接、配套的“城中村”改造规划和实施方案。所有立项开发项目，由烈山区政府组织房产开发企业，委托有相应资质的规划设计单位，编制改造修建性详细规划，规划编制要充分听取村（居）民意见，实行一村一案，规划成果经区领导小组审定后，报市规划部门审核批准后实施。每一个规划方案都要在功能定位、空间结构布局上深挖内涵，体现为提升完善城市功能、改善城市形象所特有的价值，以及对周围建筑所产生的积极影响，突显其存在的意义。

四、旧城、城中村改造项目推进过程中的突出问题及建议解决的对策。城中村改造是一项系统工程，工作战线长，涉及范围广，时间跨度大，改造内容多，资金需求大，牵扯到方方面面的利益，不可能一蹴而就。因此在实施的过程中必然会产生一些问题。

土地的利用问题。在项目实施的过程中，土地是一个突出问题，因为所涉及到的城中村改造基本上都是集体用地，在实施改造过程中，解决土地性质问题首当其冲。因此在土地问题上是否可以通过村改居的方式，将 4

集体用地上升为城市建设用地用于旧城改造和城中村建设。或参照香港街开发，采取安置用地和开发用地捆绑出让。

资金的良性循环问题。旧城改造，城中村建设需投入大量的资金投入，为此，建设政府应将土地先期收储，土地收益直按进入拆迁专项资金，形成上一个项目为下一个项目提供资金支持，净地出让后取得的土地出让资金进入专项资金库，从而形成资金的良性循环。

村（居）实行自主开发建设的问题。在城中村改造建设局大部分村民积极支持，要求自主开发建设，但是在实施过程中土地利用及办理相关手续中存在诸多问题。建设在建立完善监督机制的基础上，政府统一规划，统一报批，进行土地置换来解决土地性质改变和办理相关手续的问题。

招商引资的问题。多方筹集资金，积极调动开发商参与旧城改造和城中村建设是一项重要举措，如何吸引开发商来投资开发是一个重要问题。因此，政府出资进行规划设计，将规划方案、容积率等做好，吸引外商积极参与开发竞争。

拆迁安置问题。在实施过程中，拆迁安置是个大问题，涉及到村名的生活和社会的安定，为此，建设政府积极引导，制定合理的安置补偿及标准，组织有关部门负责拆迁安置，政府应先期利用土地出让资金进行安置房和安置用周转房的建设，让被拆迁村民有一个安定的生活居住环境。

五、“旧城、城中村改造”建议实施步骤

1、先期调查摸底。

对各城中村改造地块的范围、四至、土地权属、开发范围，建筑状况、人口、拆迁量等情况进行全面备案，提高摸底数据的准确性、科学性，达到实际可操作性水平，请专业测算公司进行开发成本测算，作为制定改造方案的依据，根据控制性详细规划确定每一个改造地块的规划设计条件，建立烈山区城中村改造项目库。

2、分时序、有计划的进行项目改造。

整个烈山区改造项目，根据总体规划，按空间布局，开发时序上建议分近期、中期、远期三个步骤实施。

（一）近期主要考虑到东部新城及老城区建设开发的紧迫性，空间位置上的优越性。建议先对新南、新北、烈山、土型、马场、土楼、蔡里、吴山口、洪庄、西陆庄及二郎庙等10个行政村、49个自然村，共11279户，39795人进行改造；根据以往调查数据显示，目前村庄占地面积8496.3亩，总建筑面积2143429.5平方米（其中主房面积1339553平方米，偏方面积803876.5平方米）。规划后村庄占地面积2658.7亩，可节约用地5837.6亩，可开发建筑面积5442978平方米。

老城区重点是确立以烈山工人村片区为核心，对其周围的烈山村、吴山口、杜庙、二郎庙、西陆庄、洪庄以及南湖片区加以改造，重点打造洪庄农民公寓、烈山花园、明珠花园等一批高质量精品社区，推进南湖世纪广场、香港街等重大商贸、房地产项目，不断提升老城区商业氛围，城市综合服务配套能力、加大城市基础设施投入，完善城市功能，待时机成熟对工人村核心片区进行升级改造。

东部新城区将采用就地安置、异地安置等形式，对区域内的所有城中村居民进行集中安置，重点打造新安花园、凤凰新村、蔡里街改造、华家湖新村等为代表的城中村改造项目，置换出建设用地用于东部新城区开发建设。

（二）中期项目：涉及到黄桥、费寨、雷山、和村、宋疃5个行政村，40个自然村，6553户计23074人。根据调查摸底，目前村庄占地面积4454.5亩，总建筑面积932067平方米(其中主房面积599400平方米，偏方面积332067平方米)，规划调整后村庄占地面积1253.8亩，可节约用地3100.7亩，规划后可开发建筑面积2891092平方米。

（三）余下青谷、蒋疃等村庄进入远期城中村改造。

3、舆论引导、案例推广。

大力宣传其他地区实施城中村改造的新典型、新方法、新模式，宣传普及我区的改造政策及实施城中村改造后的成功案例。选择一两处改造项目作为示范区，积累成功经验后，再全面推广，产生辐射带动，让广大人民群众实实在在的感受到改造后为他们生活所带来的改变，产生对改造的向往，消除改造的畏惧。将拆迁过程中涌现出支持拆迁工作、舍小家为大家的先进事迹、先进典型通过媒体加以表彰、报道。

六、我区“旧城、城中村改造”实施所要达成的目标。

1.扩大烈山区建成区面积、城市化率，绿化覆盖绿。城市基础设施、公共设施、社区服务、社会保障、医疗、就业服务等各项功能配套到位，推进人口向建成区集中。

2.逐步将“城中村”改造区域内拆迁完成的土地，倒排计划，进行改造建设。保质保量的完成建设目标任务，对部分建成项目，完善基础设施、综合服务配套，“城中村”改造区域城市形象得到提升，城市功能明显增强。

3.“城中村”改造区域内村（居）民得到妥善安置，社会和谐稳定、居住生活环境明显改善，就业率提高，社会保障落实，人均住房面积、生活质量得到显著提升，享受到城市化所带来的便捷，最终实现居民集中区向现代城市社区转变。

4.完善城市各级交通路网建设，加大水、电、气、通讯、污水处理、垃圾收集等配套设施投放力度，建设功能完善、配套齐全的现代居民集中区，享受到无差别的城市生活。

二O一一年三月二十日

第三篇：旧城和城中村改造中山片区工作小组工作总结

旧城和城中村改造中山片区工作小组

工作总结

一个月来，中山片区工作小组（以下简称中工组）在县委、县政府、县旧城和城中村改造领导小组的正确领导下，在县直机关、椰林镇政府和中山居委会等有关部门和单位的积极配合与大力支持下，以县委、县政府召开旧城和城中村改造相关会议精神为指导，全面贯彻落实科学发展观，以人为本，本着“总结经验多找窍门解难题、学习先进加快进度促平衡”的原则，切实做到“三个落实”（领导责任制落实、评估测绘方案落实、工作措施落实），按照县政府成立的由县直机关、椰林镇政府、中山居委会、测绘、评估、地质研究等单位组成的工作小组约40人，历经一个月开展“有步骤、有计划、有目标、动脑筋、找窍门”的工作，截止2010年5月18日上午，已完成测绘评估673户，完成率为98%(总户数为687户)。现将主要工作情况总结如下：

一、强化组织领导

统一思想、分工明确、落实目标责任制、分解任务，定期召开中工组工作小结会议，及时总结经验，寻找解决困难的办法和途径，把县委、县政府有关旧城和城中村改造会议指导精神第一时间传达给大家，采取先易后难的工作方法，以车站为中心向四面辐射，分成4个工作组，由各小组组长领队，每个工作组负责一条路，一个小片区，定时间、定任

务的完成各项工作。

二、细致分工，严格定位

根据中山居委会辖区内铺面多、集资房多、单位多、人流量大等特点，工作组详细了解各住户情况后，采取“统筹兼顾、灵活多变”的方法，有针对性地进行了细致、科学的分工，把任务落实到工作组每个成员身上。根据住户的不同情况，制定了各周一到周五上、中、下午、晚上及周末的工作计划，尽力做到只要有户主在家，我们都第一时间入户做思想工作，动之以情，晓之以理，努力做到让住户同意工作组进户测量评估。

三、加强宣传，营造良好的舆论环境

对于思想较为僵化、有顾虑的难点户，把任务落实到个人，定期进户做思想工作，以交朋友的方式进行交谈，同时也通过与住户是朋友、亲戚、上下级、战友等关系的人进行沟通交流，通过他们去做住户的思想工作。只要住户同意测量评估，工作组不分白天晚上，不分周末迅速进户测量，同时也满足住户的要求，给住户讲解测量和评估的方法和步骤，同时也传达县委、县政府有关旧城和城中村改造的最新信息，以点带面，以少带多，让附近的难点户慢慢了解工作组的工作，争取早点同意让工作组进户测量评估。

四、灵活多变，多动脑筋，多找窍门

在工作中遇到的困难，如：对难于联系上的、白天去上

班的、住单位集资房的、出远门做生意的住户，通过邻居询问住户联系方式，通过单位领导联系住户并做思想、宣传工作，请住户所在的单位（车站、交通局、房管局、地税局）派人协助工作组的工作，只要住户什么时候在家，什么时候同意，工作组都第一时间派人入户测量评估。

以上是我组这段时间以来测量评估工作的总结，在此基础上，我们也深刻地认识到，尽管测量评估摸底工作取得了一些成果，但距县委、县政府下达的任务和要求还有不小的差距，工作难度依然很大，还需我们再接再厉，努力做到队伍不散，干劲不减，克服困难，集各方力量、树顽强意志全面推进各项任务圆满完成！

旧城和城中村改造中山片区工作小组

2010年5月18日

第四篇：关于城中村和旧城改造项目建设管理实施细则

关于城中村和旧城改造项目

建设管理实施细则

一、总则

第一条为加强和规范旧城和城中村改造项目建设管理，根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）、青岛市人民政府《关于进一步加快市区城中村改造步伐的实施意见》等有关法规政策规定，结合我市旧城和城中村改造工作实际，制定本工作程序。

二、项目管理

第二条旧城和城中村改造项目实行项目初审、改造实施方案批复、土地开发整理三个阶段。区政府应根据旧城和城中村房屋住房质量、建成年代、配套条件和居民改造意愿等工作实际，向市城乡建设委提出改造项目申请。

第三条项目初审通过后，区政府开展规划编制、土地预审和配置、资金落实、拆迁动员、改造实施方案等前期论证工作。

第四条前期论证工作完成后，区政府向市城乡建设委提出安置房立项和改造实施方案批复申请。改造项目批复意见作为申请土地开发整理计划和安置区正式启动改造

实施的依据。

第五条旧城和城中村改造项目经立项批复后，对具备改造实施条件的改造项目，由区政府在每年10月底前向市住房建设工作领导小组办公室提出下一市重点“两改”项目计划申请，经市住房建设工作领导小组审查同意后，列入市重点“两改”项目计划。

第六条经市政府批准的市重点“两改”项目计划，由市政府和区政府签订《市重点“两改”项目目标责任状》，明确工作目标和部门职责分工及相关工作要求。

三、工作程序

第七条旧城和城中村改造项目，由区政府按照统一规划，成片开发、群众愿意、部门积极、科学论证、有序实施的原则，根据城市总体规划、分区控制规划和区域控制性详细规划及土地利用总体规划，提出拟改造项目。

第八条区政府负责对辖区内拟改造项目进行调查摸底，对住房建成早、建筑质量差、配套功能不全的居住区域，经三分之二以上居民同意拆迁改造、符合城市规划、能够实施改造的项目，由区政府在完成拆迁改造意愿摸底的基础上，向市城乡建设委申请项目初审。

市城乡建设委按照相关程序和要求组织市相关部门进行现场查看并对资料进行初审，对符合要求的予以受理并提

出初审意见。

第九条拟改造项目经初审通过后，区政府应按规定办理土地预审、规划设计条件和规划方案、环保评价、拆迁计划申请、拆迁补偿安置方案备案、拆迁成本核算、土地评估、安置区用地确定等工作。其中规划方案、拆迁补偿安置方案应按规定向社会及拆迁居民公示。

市建设、规划、国土、环保等部门按照各自职责，认真做好拆迁补偿安置成本核算工作，优先确定安置区用地范围和规模，优先审批安置区规划方案和建筑单体方案，并根据拆迁安置成本核算情况优先落实拆迁补偿安置建设资金。

第十条上述工作完成后，由区政府编制正式改造实施方案，组织相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿预约协议。拆迁补偿安置预约协议签约率到达95%以上后，由区政府向市城乡建设委申请安置房立项和改造实施方案批复。

第十一条安置房改造实施方案批复后，区政府相关单位应按规定在指定金融机构足额存入拆迁补偿监管资金，发布拆迁公告后，拆迁补偿安置预约协议正式生效，区政府启动拆迁。

四、拆迁实施

第十二条区政府作为辖区内旧城和旧村改造项目拆迁工作的第一责任人，负责组织相关单位落实拆迁补偿安置建

设资金和安置房源、办理房屋拆迁许可手续及具体实施房屋拆迁等工作，并负责做好拆迁信访稳定工作。

第十三条拆迁补偿安置方案实施会审制度。区政府相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿安置预约协议前，应按规定在现场公示拆迁补偿方案，征求被拆迁人意见，经95%以上被拆迁居民同意后报市房屋拆迁管理部门批准。

本着“为民解难、实事求是”的原则，对现行法规政策未涉及如多层安置高层公摊等问题，区政府可制订相应的奖励政策，确保拆迁工作顺利实施。

第十四条区政府相关单位应委托具有资质的拆迁评估机构进行拆迁成本核算，经区政府同意后报市房屋拆迁管理部门，市房屋拆迁管理部门应委托专业评审机构予以评审。

第十五条拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议，土地整理实施单位与被征地单位达成征（收）地补偿协议达到95%以上，区政府相关单位和土地开发整理单位分别持有关资料向市房地产权籍管理部门依法申请办理安置区和储备土地的原房地产证权属注销登记手续。

第十六条拆迁协议生效后，在发放拆迁补偿金时，可预留一定比例的拆迁补偿金作为搬迁腾房保证金，按期腾房的全额返还，对5%未签协议的居民，经反复做工作仍拒绝签协议搬迁的，可依法申请司法强制执行。

第十七条区政府应在公告规定的期限内完成拆迁补

偿、搬迁腾房和土地整理工作。逾期未完成所发生的超期费用，属拆迁人自身原因造成的，不计入拆迁成本，由于其他原因造成的，可计入拆迁成本。

五、用地管理

第十八条区政府完成安置区用地的农用地转用，集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。

土地开发整理单位完成储备土地的农用地转用、集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。

第十九条安置区用地达到法蒂供地条件后，安置区用地可以单独划定的，由市国土部门对安置用地优先划拨或协议出让供地。储备土地达到法定供地条件后，储备土地由区政府会同土地储备整理实施单位统一交付到市土地储备机构，纳入土地储备管理。

第二十条安置用地不能单独划定的，由区政府完成全部拆迁并腾空安置区土地后，可以拆迁安置作为附加条件公开挂牌出让，安置用房与和补偿开发商品房捆绑建设。

六、安置房建设

第二十一条区政府作为安置用房代建单位的招标人，通过公开招标方式确定安置用房代建单位。

第二十二条代建单位确定后，由代建单位按规定办理规划、土地、建设等各项建设手续，依法组织实施安置房建设。

第二十三条各区政府作为安置房管理的第一责任人，把安置房建设和居民回迁作为首要工作，在保证质量和施工安全的前提下，安置用房建设工期原则上不能超过两年。

第二十四条各区政府应监督代建单位按合同约定倒排工期，细化责任，狠抓督促落实，确保拆迁居民按期有序回迁。

第二十五条市规划、土地、城乡建设、市政公用等部门按照职责分工，密切配合，提前介入，优先审批，加快规划、土地、建设等各环节的审批效率，统筹安排供热、燃气、给排水等各项市政设施配套计划，确保配套设施与安置房建设同步，满足安置房交付使用的配套要求。

第五篇：二七区城中村改造项目资金及政府收益资金

郑州市二七区人民政府文件

二七政文〔2008〕91号

郑州市二七区人民政府

关于印发《二七区城中村改造项目资金及政府收益资金

管理办法》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，区人民政府各部门，各有关单位：

现将《二七区城中村改造项目资金及政府收益资金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○八年七月七日

二七区城中村改造项目资金及政府收益

资金管理办法

根据《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）、《二七区政府投资项目管理办法》（二七人常〔2005〕05号）、《郑州市二七区人民政府办公室关于印发二七区政府投资项目计划编制方法的通知》（二七政办〔2008〕4号）等文件精神，为保证我区城中村改造依法、健康、有序的进行，规范城中村改造项目资金及政府收益资金的管理，特制定本办法。

一、城中村改造项目资金管理

（一）各城中村改造项目资金（含房屋拆迁工作经费、拆迁补偿安置资金、村民安置保证金和拆迁保证金等）由开发商直接交到区财政局预算外资金管理办公室，实行专户管理。各城中村改造指挥部所需资金经主管副区长审核并经区长审批后，由区财政局预算外资金管理办公室按程序拨付，由各项目指挥部掌握使用。项目指挥部、乡办、村委不直接与开发商发生相关费用。

（二）各城中村改造指挥部开设帐户须按照《二七区行政事业单位银行账户管理办法》（二七财字〔2008〕16号）相关程序办理。

（三）拆迁工作经费（含不可预测费）按其实际拆迁面积，原则上航海路以北每平方米35元、航海路以南每平方米30元的标准执行。拆迁工作经费由项目部根据建设需要按照工程进度申请，同时按照相关财务制度和国家有关政策法规规定使用。

城中村改造项目完工后，由区城中村改造工作领导小组办公室提出对各城中村改造指挥部经费使用情况进行审计，区审计局具体组织实施。

（四）为保障拆迁安置过渡期间被拆迁群众的合法权益，确保被拆迁群众能够如期安置，参与各城中村改造的开发商须按照拆迁安置面积建安投资总额的5％—8％交纳拆迁保证金。具体交纳数额、办法和期限，由区城中村改造领导小组办公室核定，并督促开发商将保证金及时、足额交到区财政局预算外资金管理办公室。待安置房交付村民使用后，将保证金返回开发商。

（五）拆迁安置货币补偿标准由区政府按有关政策统一确定。因货币补偿而产生的相应安置房，由项目指挥部提出建议，报区政府同意后由开发商具体处置，任何企业、部门和个人不得自行处理。

二、政府收益资金的管理

（一）根据市政府郑政文〔2007〕103号及有关文件的规定，所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分、市政府应计的控制性规划费用、新增建设用地土地有偿使用费、土地净收益10％的廉租房建设资金外（如担负廉租房建设任务的，由区政府向市政府提出免交申请），区政府所得的净收益部分（以市财政局的核准数为准），用于城中村及其周边的城市基础设施建设。

（二）建设形式

市政府规划部门批准的应由区政府承建的基础设施项目，由区政府建设或由开发商代建。

（三）区政府建设项目管理及资金拨付程序

对区政府使用土地出让金政府收益部分建设的项目，由建设单位按照《二七区政府投资项目计划编制方法》及《二七区政府投资项目管理办法》相关程序报送项目计划、概算、设计及预算，同时纳入政府采购，由财政部门按相关规定按进度拨付资金。

（四）开发商代建项目管理及资金拨付程序

开发商在实施城中村改造过程中，代建区政府应承担的基础设施项目，由区城中村改造领导小组办公室核定，开发商向区政府提供相关的项目规划、实施计划、资金预算等相关资料，经相关部门立项、区政府确认、区人大常委会批准。财政局按工程进度分期向施工单位拨付资金。相关设施建成后，区城中村改造领导小组办公室负责组织有关部门及建设单位按国家标准进行验收，审计部门进行项目竣工审计，财政部门根据审计报告书拨付区政府应投入的全部资金并进行资产交接。

居民安置房、廉租房、社区办公用房、代建的中小学校等要先于开发商品房建设。

（五）建设周期

所有基础设施建设项目原则上应在两年内完成。

（六）产权归属

代建投资所形成的固定资产产权归区政府所有。

三、本办法自印发之日起执行。

主题词：城乡建设 资金 管理 办法 通知

抄送：区委各部门，区人武部。区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院，区检察院。

郑州市二七区人民政府办公室 2008年7月7日印发