第一篇：关于划拨土地使用权出租办理程序及能否新建厂房的分析意见
关于划拨土地使用权出租办理程序及能否新建厂房的
分析意见
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
一．土地使用权出租的办理程序按照土地的性质不同而不完全相同
1.土地性质为出让地
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十条至第三十二条的规定及《青海省<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>实施办法》第二十一条的规定，出让土地使用权出租的程序如下：
（1）出租人与承租人协商一致签订租赁合同；
（2）双方持租赁合同及有关证件到市、县人民政府土地管理部门申请土地使用权过户登记；
（3）土地管理部门进行审查，对符合条件者予以登记，换发土地使用证。2.土地性质为划拨地
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，租赁划拨土地使用权，应先将划拨土地转为出让土地，并结合《划拨土地使用权管理站行办法》第十二条至二十二条的规定以及《青海省<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>实施办法》第三十一条的规定，承租人租赁划拨土地使用权的具体程序如下：（1）符合划拨土地使用权出租的主体条件
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权出租：
A．土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； B．领有国有土地使用证；
C．具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
D．依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
（2）首先应补办出让手续及办理登记程序
A． 土地使用权出租人必须持土地使用证、地上建筑物、其他附着物等产权证明，向土地所在市、县土地管理部门提出书面申请，并填写《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》（简称《申请审批表》）；
B． 市、县土地管理部门审查后，在《申请审查表》上签署审核意见并在十五日内书面通知土地使用者；
C． 市、县土地管理部门与土地使用者签订《划拨土地使用权补办出让合同》；
D． 在合同签订后六十日内或按合同约定付款期内，土地使用者向市、县土地管理部门缴纳出让金，办理土地使用权出让登记。
（3）土地使用权出租人和承租人依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订《土地使用权租赁合同》。
（4）土地使用权出租人和承租人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出租登记手续。（5）土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。特别注意：若土地为农用地，国家严禁承租人改变土地用途进行非农建设 2011年11月29日国土资源部下发《关于严禁工商企业租赁农地后擅自改变用途进行非农业建设的紧急通知》，禁止任何单位或个人借“租赁”、“流转”农地之机，或以兴办设施农业为名，违规兴建“配套设施”，或变相兴建非农设施，擅自从事非农建设，一经发现，必须严肃查处。
承租人租赁农用地需要改变用途进行非农业建设的，必须符合土地利用总体规划和年度土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续，涉及土地征收的，依法办理土地征收审批手续。
二．承租人以租赁方式取得划拨土地使用权，能否在该土地上新建厂房并取得房屋所有权证
1．承租人只能新建临时性建筑物、构筑物
《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条第一款规定：“土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。”
由此可见，承租人只能在该租赁土地上新建临时性厂房等建筑物，且必须事先取得出租人同意并依法办理相应的审批手续（如规划许可、施工许可等）。
根据《青海省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第四十五条的规定，临时建筑物不得超过二层，使用期限不得超过二年。临时建设因特殊情况需要延长使用期限的，经原批准机关批准可以延长一次，延长期限不得超过二年。延期申请应当在使用期限届满前三十日内提出。
2．承租人新建厂房不能办理房屋所有权证
根据《房屋登记办法》第八条的规定，规定申请房屋所有权证的主体必须与土地使用权证所记载的主体一致，因此承租人可以在办理相应审批手续后新建临时性厂房等建筑物，但因申请房屋所有权证的主体与土地使用权证所记载的主体不一致而不能办理房屋所有权证。
三．上市公司中以租赁形式取得土地使用权的相关案例
公司名
状态 上市/审核时间 报告期 行业 土地房屋租赁有关情况 解决方法
2007年5月12日公司与双象集团签订了《土地使用权租赁协议》，即日起租赁江苏双象集团有限公司位于无锡市新区鸿山镇后中村锡宅路北，面
2004年10月30日，公司与双象
塑料人造双象股份 2010/4/29 2007-2009
革、合成革制造
集团签订了《土地使用权租赁协议》，即日起租赁江苏双象集团有限公司位于无锡市新区鸿山镇后宅中路，面积共105,856.1平方米的两块土地使用权，年租金740,992.7元，租赁期限为20年。租金根据当地土地管理部门的土地租赁指导价确定。
积66,666.7平方米土地使用权，年租金600,000.30元，租赁期限为20年。租金依据当地其他上市公司的土地租赁价格确定，同时双方约定租金每五年随市场价格变化而进行调
整。
公司将视资金状况择机向双象集团购买上述土地使用权，并且双象集团已承诺：出租期内不转让出租给本公司的土地使用权至他人，同时愿意在适当时机转让上述土地使用权给本
公司。
2007 年开始，本公司通过收购及资产置换等方式取得了生产经营所需的土地、房产和所有机器设备，并于2008 年中止了与其他关联方之间的资产租赁关系，仅租赁集团很小
一部分房产与土地。公司与南通产控签订了20 年的长期租赁合同，租用期
本公司原料药业务的生产经营用精华制药 2010/1/20 2007-2009
医药
地位于南通市姚港路43 号，面积69,459.40平方米，系公司向控股股东
南通产控租赁取得。
限自2008 年1 月1 日起至2027 年12 月31 日，并且约定除因城市规划建设需要、社会公共利益需要以及公司不履行合同约定的义务外，公司申请续期，南通产控应予以同意。
已上市 已上市 已上市
变更设立为股份公司前，与本公爱仕达 2007-2009
金属制品业
司生产经营相关的部分土地、房产和少量机器设备为爱仕达集团拥有，爱仕达集团本身不从事炊具生产、销售业务，将该部分土地、房产和少量机
器设备租赁给本公司使用。2010/4/28
（1）根据公司与洋河集团签订的《房屋租赁协议》，2006 年度公司分别支付给洋河集团房租费42.00 万元。2006 年8 月洋河集团已将该租赁房屋转
让给公司。
洋河股份 2009/10/27 2006-2008
食品饮料
2006年之前，公司向洋河集团租赁使用土地和部分房屋。
（2）根据2003 年1 月8 日公司与洋河集团签订的《土地租赁协议》，公司租赁洋河集团厂区土地。2006 年度公司因此支付土地租金153.56 万元。2006年8 月洋河集团将该土地使用权转让给公司，上述《土地租赁协议》不再执行。
本公司目前使用的一宗国有土地使用权系向集团公司有偿租赁。本公司向集团公司租赁报喜鸟办公大楼部报喜鸟 2007/7/31 2004-2006
纺织服装
分楼层，租赁面积为4,850平方米，租赁期限为2003 年11 月10 日至2008 年12 月31 日；向集团公司租赁工业仓库，租赁面积为3,080平方米，租赁期限为2007 年1 月1 日至
2008 年12月31 日。
双方签订土地租赁合同，国阳新能 2000-2002
公司大股东阳煤集团通过出让方
能源 式取得土地使用权证之后，由公司租
赁使用。
约定期限至该土地使用权证终止为止，即到2050年11月。租赁期限满可以续租，如果遇到国家财政政策调整可以协商
租金。
已上市
鉴于本公司目前租赁集团公司部分土地使用权及报喜鸟大楼部分楼层，2007年3 月26 日，集团公司作出承诺，在租赁合同期限届满，同等条件下，发行人拥有优先租赁权。
已上市 已上市
2003/8/16
第二篇：如何办理划拨土地使用权转让
《划拨土地使用权转让如何办理》
一、划拨地转让的实质经济法律关系:
1、划拨土地使用权人－市县政府－土地受让人
2、划拨土地使用权人－政府
3、划拨土地使用权人－新的出让土地使用权人
4、政府－土地出让人
二、政策依据:
1、《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。
2、《协议出让国有土地使用权规范》
三、办理原则：
划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。
四、办理程序:
1、申请。原土地使用权人应当持有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
2、受理和审查。市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
3、地价评估。市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
4、集体确定应缴出让金，拟订出让方案。市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
5、方案报批，发出准予转让通知书。市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
6、公开交易。取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。
7、签订转让合同。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
8、办理出让手续。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。
四、注意事项
1、划拨地转让，可能存在协议出让与招标拍卖挂牌出让两种情况，权限在地方。
2、批准协议出让的，也要拟订出让方案并报政府审批。
3、划拨地转让，要在成交前核定政府应收取的出让金而有是成交后核定。
4、划拨地转让，要在土地市场公开交易，意向用地者未必是最终的竞得人。
5、划拨地转让中，受让方要签订两个合同－－与政府签订出让合同，与原划拨土地使用权人签订转让合同。要缴两笔钱－－向政府缴纳出让金，向原划拨土地使用权人支付划拨土地使用权权益。
第三篇：国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序
襄土资发[2008]22号 市国土资源局关于印发《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》的通知
发布时间： 2008-5-13 8:34:53 被阅览数： 629 次 来源： 襄樊市国土资源局 责任编辑：
襄土资发[2008]22号
各开发区、国土资源局（分局）、局机关各科（室）、局属各单位：
为完善国有土地使用权出让制度，进一步规范国有土地使用权协议出让、租赁行为，根据国土管理相关法律法规规定及《协议出让国有土地使用权规范》，结合本市实际，研究制定了《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》，现印发给你们，请认真遵照执行。
二00八年四月三十日
国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序
一、划拨土地使用权转让办理协议出让适用范围
划拨土地使用权申请转让，经市人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。
二、划拨土地使用权转让办理协议出让的程序
（一）受理申请及资料初审
1、申请
原土地使用权人持以下有关材料，向市国土资源管理部门行政服务窗口提出划拨土地使用权转让申请，（1）申请书；（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原土地使用权人有效身份证明文件；
(5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
2、受理，征徇市土地储备供应中心意见
由国土资源管理部门对材料进行初审，决定是否受理。并就申请地块征询市土地储备供应中心意见是否收储。
（二）审查，核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。
1、审查
划拨土地经市土地储备供应中心同意不予收储的，国土资源管理部门受理转让申请后，组织利用科、地籍科及产权处、规划勘测院等二级单位共同进行现场踏勘，审查土地权属有无抵押、查封，有无权属纠纷，土地用途、土地面积及使用现状并填写地籍调查表。
2、征询规划管理部门意见
经现场踏勘及地籍审查，土地来源清楚，权属无争议的，由市国土资源部门就申请地块的土地用途等征询市规划管理部门意见。
3、核发《划拨土地使用权准予转让通知书》
申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，由市国土资源部门向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
（三）地价评估
国土资源管理部门组织对申请转让地块的摇号委托专业评估机构评估。
（四）公开交易
取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。协议双方成交价款不得低于基准地价80%。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同，约定双方权利和义务，明确转让价款。
（五）拟订出让方案及出让方案报批
受让方持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转、受让双方身份证明材料等，向国土资源管理部门申请办理土地出让手续。国土资源部门根据土地估价结果、产业政策和土地交易情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，拟定协议出让方案，报市人民政府审批。
拟定出让方案包括以下内容资料：
1、草签土地出让合同、土地出让呈报表
2、转受让双方申请、转让协议
3、宗地图
4、规划部门出具的规划意见
5、土地储备供应中心不予收储意见
6、《划拨土地使用权准予转让通知书》
7、评估报告
8、土地证原件及复印件
9、以房产转让为主涉及的土地转让须提供房产证原件及复印件。
10、营业执照、身份证、机构代码证及其他应提交的资料
11、法人代表证明
12、地籍调查表
（六）签订出让合同，公布出让结果
国土资源部门按照批准的协议出让方案，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。并按规定在《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，通过中国土地市场网及市国土资源局网站等指定场所向社会公布。
（七）收缴土地出让金，办理土地登记
受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部土地出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。
第四篇：国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序
襄土资发[2008]22号 市国土资源局关于印发《襄樊市国有划拨土地使
用权转让办理协议出让程序》的通知
发布时间： 2008-5-13 8:34:53被阅览数： 629 次来源： 襄樊市国土资源局责任编辑：
襄土资发[2008]22号
各开发区、国土资源局（分局）、局机关各科（室）、局属各单位：
为完善国有土地使用权出让制度，进一步规范国有土地使用权协议出让、租赁行为，根据国土管理相关法律法规规定及《协议出让国有土地使用权规范》，结合本市实际，研究制定了《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》，现印发给你们，请认真遵照执行。
二00八年四月三十日
国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序
一、划拨土地使用权转让办理协议出让适用范围
划拨土地使用权申请转让，经市人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。
二、划拨土地使用权转让办理协议出让的程序
（一）受理申请及资料初审
1、申请
原土地使用权人持以下有关材料，向市国土资源管理部门行政服务窗口提出划拨土地使用权转让申请，（1）申请书；
（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原土地使用权人有效身份证明文件；
(5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
2、受理，征徇市土地储备供应中心意见
由国土资源管理部门对材料进行初审，决定是否受理。并就申请地块征询市土地储备供应中心意见是否收储。
（二）审查，核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。
1、审查
划拨土地经市土地储备供应中心同意不予收储的，国土资源管理部门受理转让申请后，组织利用科、地籍科及产权处、规划勘测院等二级单位共同进行现场踏勘，审查土地权属有无抵押、查封，有无权属纠纷，土地用途、土地面积及使用现状并填写地籍调查表。
2、征询规划管理部门意见
经现场踏勘及地籍审查，土地来源清楚，权属无争议的，由市国土资源部门就申请地块的土地用途等征询市规划管理部门意见。
3、核发《划拨土地使用权准予转让通知书》
申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，由市国土资源部门向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
（三）地价评估
国土资源管理部门组织对申请转让地块的摇号委托专业评估机构评估。
（四）公开交易
取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。协议双方成交价款不得低于基准地价80%。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同，约定双方权利和义务，明确转让价款。
（五）拟订出让方案及出让方案报批
受让方持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转、受让双方身份证明材料等，向国土资源管理部门申请办理土地出让手续。国土资源部门根据土地估价结果、产业政策和土地交易情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，拟定协议出让方案，报市人民政府审批。
拟定出让方案包括以下内容资料：
1、草签土地出让合同、土地出让呈报表
2、转受让双方申请、转让协议
3、宗地图
4、规划部门出具的规划意见
5、土地储备供应中心不予收储意见
6、《划拨土地使用权准予转让通知书》
7、评估报告
8、土地证原件及复印件
9、以房产转让为主涉及的土地转让须提供房产证原件及复印件。
10、营业执照、身份证、机构代码证及其他应提交的资料
11、法人代表证明
12、地籍调查表
（六）签订出让合同，公布出让结果
国土资源部门按照批准的协议出让方案，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。并按规定在《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，通过中国土地市场网及市国土资源局网站等指定场所向社会公布。
（七）收缴土地出让金，办理土地登记
受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部土地出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。
第五篇：9、划拨土地使用权转让、出租、抵押批准
国土资源局办事指南
一、事项名称：划拨土地使用权转让、出租、抵押批准
二、办理单位：国土资源局
三、办理窗口：国土资源局窗口
四、受理人员：上官亚敏--黄娅
五、法定办结时限：10个工作日
六、承诺时限：5个工作日
七、收费标准和依据：详见普定县2013年行政事业性收费标准
八、法律依据：《城镇国有土地使用权证的转让条例》第四十五条
九、申办条件：土地使用证
十、申办材料：
1、土地抵押备案申请（原件）；
2、《土地使用证》
3、身份证复印件；
4、与银行签订的抵押合同、贷款合同（原件）。
注：所需资料为一式两份
十一、办理流程：窗口受理-地籍股审核-分管领导签字-局 长签字
十二、咨询电话：0853—2228112
十三、行政复议渠道:向普定县人民政府或安顺市国土资源局。
十四、监督投诉渠道：
投诉电话： 政务服务中心：0853—2228111 派驻单位：0853—8222497 监察局：0853--8225557
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